商业街物业管理方案说明

1、.wd.wd.wd.目录一、工程架构及岗位简介.2二、各岗位的具体工作安排.3三、阶段性进场方案.5四、物业费收费模式7五、特色化服务11工程架构及岗位简介工程经理1人保洁6人保安13人工程3人客服3人工程负责人：1名负责整个工程的管理工作，代表物业与开发商代表、商户代表、商业专家共同组成商户管理委员会。每月初组织商户代表召开一次商户座谈会，就整月的活动方案及现场布置做一下规划。客服：3名日常接听接待来电来访商户，并协调其他部门帮助商户解决问题，客服两名员工工作时间为穿插工作制，两名员工工作时间为早7:30-11:30,13:00-17:00;另一名员工工作时间为13:00-16:30,17:

2、00-21:30。客服人员只能周一到周五任选一天休息，但确保每天7:30-21:30都有客服值班工程：3名主要负责日常公区巡查、商户报修，工作时间与客服一致，如果遇到商业街活动，时间另行调整。安管：13名夜班5人，早班7人，安管主管1人。安管主管：工作时间早8:00-17:00，协调各个班的各项具体工作，中午11：00-13:00还要协助南侧门头指挥来访车辆，确保治安。早班：地下菜市场1人；南侧门头前2名疏导车辆及治安巡查保安；商业街内侧1名保安；流动岗1名，不替班时与内侧保安共同巡查商业街内部情况；监控岗1名保安；收费岗1名保安。早班工作时间为10:00-22:00，12小时工作制，每周休息

3、一天。夜班：监控岗1人，巡逻岗2人，流动岗1人，收费岗1人。工作时间22：00-10:00,12小时工作制，每周休息一天。其中1名巡逻岗每天负责关闭和开启菜市场通道大门。保洁：6名保洁班长1名，保洁员5名。保洁班长：平时主要从事检查和管理工作，同时有员工休班时代替休班员工清扫，遇到商业街活动组织员工及时清理。保洁员：南侧门头前广场清扫卫生1人；摊位集中点清扫1人；菜市场清扫1人；内侧商业街清扫2人。保洁清扫范围不包括商户租赁局部及菜市场内部卫生，如需清扫可另行商讨。二、各岗位具体工作安排工程经理:1、每月25号到次月3日之间抽一天召开商户座谈会，就全月活动方案、活动主题、活动内容、现场布置进展

4、协商，并按协商结果进展执行。2、每月1-5号为商户办理各种手续证件，其余时间不予递交资料。3、每周组织一次员工会议，传达总部的工作安排，了解各岗位情况，并根据活动情况对人员进展安排。4、不定期对工程进展巡查，对各岗位工作中的缺乏进展记录，并落实到人及时整改。5、催促客服催收房屋租金和水电费，遇到收缴困难的商户，上门进展沟通。6、协助商户管理委员会处理日常工作。7、工程的常规管理工作。8、客服协助业主填写办证所需表格，由工程经理统一到相关部门办理手续。客服：接听商户来电来访报事。催收水电费和租金。协调工程、安管、保洁帮助业主解决物业管辖范围内的问题。听从工程经理安排，参与活动前的活动布置和协调工

5、作。各种档案的管理。工程：根据业主报事处理服务范围内的维修问题。每月检查一遍设施、设备的运行情况具体设施、设备入场后会逐一统计。将检查的情况记录在对应的表格上。每月初逐户抄写水电表，并将抄表数汇总给客服，由客服按表数催收水电费。根据月活动方案表，提前将活动所需的电线连接好。保洁：按照公区划分完成每天常规性的清扫工作。根据工程经理统一安排完成临时性的清扫工作。遇到活动时，由保洁班长带头在第二天上午10点前将活动现场卫生清扫干净。保洁班长每天上班前5分钟开次早会，对一天的工作进展简单安排。每周组织不少于1次的集中培训，培训内容包括礼仪、礼节；工具使用；清扫标准；团队合作等等。保洁班长根据培训要求制

6、定考核打分标准，每月对所有员工进展考核，考核表由客服进展备案。安管：安管队长：根据商业街的具体情况制定“消防救援预案“特殊事件应急预案“防暴应急预案三个预案白班与夜班分别制定，并将三个的预案的细节落实到人，每月演习不少于一次，确保特殊事件发生能够及时有效的采取措施应对。每月检查消防设备设施情况，对有问题的及时上报，所有检查记录全部填写在对应的表格里，由客服备案。每周进展一次集中培训，白班与夜班分开进展，培训内容可以是军事训练、服务的礼仪礼节、相关的法律法规、案例的解析等等。白班：南街岗2名保安主要指挥车辆有序停放，并在不忙的时候轮流参与整条商业街的巡逻，特别是小吃摊周围和客户相对集中的店铺。内

7、侧1名保安为固定巡逻路线，与监控岗每2小时进展替换一次，2小时内必须一直处于巡逻状态。流动岗1名除了代替各岗位休班外，以内侧巡逻为主，侧重于小吃摊周围和客户相对集中的店铺。地下菜市场保安设独立岗亭，每小时巡查不少于1次，除巡查和特殊任务外不得脱离岗亭。监控岗1名，和内侧巡逻岗互相替换，时刻监管整个商业街的动态，并调动各岗位保安执行特殊任务。收费员一名，对进入停车场的车辆进展监管，凭吃饭的小票放行，无小票按停放时间收取费用。夜班：收费岗从夜间交接班22点起到次日凌晨5点车辆只允许出不允许进。巡逻岗全面负责商铺内外的夜间巡查工作，每两小时与监控岗更换一次，夜班巡查严格按照要求打巡更点。并在次日上午

8、5点到10点间配合车辆停放到指定位置。夜班一名巡逻岗负责早晚开关菜市场门，并在关闭菜市场门后与巡逻岗共同巡查地上局部。监控岗与白班监控岗性质一样。流动岗除替岗外，协助巡逻岗对夜间的商业街安全进展巡查，及配合次日上午5点以后车辆的管控。三、阶段性进场方案物业进场暂定为三个阶段，每个阶段会根绝不同的工作目标配置不同的人员数量，并安排具体的工作，第一阶段时间：春节前到正式交付之间。工作目标：与开发企业交接工作，准备正式入场所需的资料明细，对小区的设备、设施进展检查。人员配置：工程经理1人；客服1人；工程1人；保安2人；保洁2人。费用结算方式：按照人员数量结算工资，结算标准可参照本文的“人工费用测算。

9、具体工作内容：工程经理：1、与工程一起对纸质版施工图纸进展交接，并交由客服进展存档。2、准备物业合同模板，并组织相关资料的印刷。3、对接办证机关，按照办证要求准备相关的纸质版材料，并将材料填写标准要求以纸质版形式表现出来。4、组织管理委员会的筹备工作。5、跟进工程上报的各类设施、设备的损坏、老化、丧失、报废等情况，并与开发企业商讨维修事项。6、对商业街的布局和管理提出合理的建议，配合营销公司做好宣传工作。7、组织员工进展岗前培训，严格按照公司标准约束员工的行为。8、安排全体员工一起对商业街整体的卫生进展全面开荒。9、编辑各岗位的岗位职责，操作标准，考核标准等。客服：1、做好客服各类用表的准备工

10、作。2、协助工程经理编辑一些文案类的工作。3、学习收取物业费、水电费、房屋租金，并与总部财务进展工作对接。4、做好仓库管理，并对固定资产，物料的出入库进展登记。5、协助工程经理完成办公室用品的采购工作及网络、 开通工作。6、将现有商户资料进展汇总，编制电子表格进展备案。7、参加全体员工对商业街保洁的开荒工作。工程：1、参照设计图纸，对园区的水管、电路、管道井、设备机房、消防栓、栏杆扶手、根基建筑、门窗等进展全方位的检查，将所有问题罗列在?问题汇总表?上，交由开发企业统一维修。个别小问题可自行维修。2、对新租赁的商户进展装修检查，严格杜绝破坏承重墙、乱接水电、违规搭建等现象，并催促排油较多的商户

11、搭建排污池，确保排污管道的使用年限。3、根据园区的情况在工程经理的协助下编制?设备、设施巡查记录表?。4、和全员一起对商业街进展保洁开荒。保安：1、根据区域情况编制打点路线，并结合监控布局找到监控盲点，在图纸上进展标注。2、对商业治安进展管控，并进展常规性的治安巡查。3、协助工程经理对商业街进展开荒。保洁：1、协助工程经理对商业街进展开荒。2、根据实际清扫工作量协助工程经理将保洁区域划分完成。第二阶段时间：交付以后到商铺租赁率到达80%。工作目标：按照管理方案使物业该做的工作逐步走向正轨。人员安排：以管理方案为依托，客服、工程、南边商铺车辆停放指挥岗、内侧商铺巡逻岗、安管主管前期顶替巡逻岗、保

12、洁员根据商铺租赁情况择情配备，收费岗、监控岗、菜市场安管可选择性配备。费用结算方式：如合作方式用酬金制，那么人员按照管理标准满额配置。如使用包干加租金的形式，我公司会根据收入情况逐步增加人员配置两种方式的详细情况见后文的合作方式。具体工作内容：各岗位按照入职前的岗前培训，严格执行管理方案规定的岗位工作，此处不做赘述。第三阶段：商铺租赁率到达80%以上。工作目标：完全进入物业服务正轨，所有人员通过专业化的培训都有良好的服务意识，给客户提供酒店式服务的感觉。人员安排：按管理方案满额配置人员。费用结算方式：酬金制或者包干与租金相结合的形式具体工作内容：在第二阶段根基上人员的服务意识、礼仪礼节、专业程

13、度更上一个档次，着装、行为都进入统一标准化。四、合作方式酬金制：商业收费总面积为31947，地下菜市场面积3000，经测算按照地上局部3.8元/平米.月，地下局部1.0元/平米.月，物业酬金为物业费总额的10%，即每月3.8元/平米*31947平米+1元/平米*3000平米*10%=1.24万。其余费用全部用于正常支出，并于每年进展公示。物业酬金不管费用收取金额多少首先扣除，剩余费用根据实际花销金额，多出局部自动转到下一年，缺乏局部所有业主共摊。物业代收商户租金单独收取1%的手续费。包干与租金相结合：地上局部2.0元/平米.月，地下菜市场0.5元/平米.月，停车场费用另行商讨，将优惠反响给商户

14、，物业代收房屋租金中的10%为物业所有，一切花销由物业自行负担。酬金制费用预算：服务经营支出为126475元/月。费用工程月支出额元一人工管理费、服务人员工资及社保等附加费用95213二办公费1815三固定资产折旧费666四保洁易消耗品摊销费2400五设备设施维护维修费4601六工程维修低值易耗品300七公共区域、物业办公水电费及损耗5000八物业利润12440九法定税费按照收入3.3%4040合计126475物业总收入3.8*31947+1.5*3000=125899 1.人工费用测算89631元/月 单位：元 序号名称人工标准/月元人数金额月备注1工程经理4000140002客服人员260

15、0378003工程维修2600378004安管主管3500135005安管人员280012336006保洁班长2200122007保洁人员20005100008社会保险2910*27.4%*262620731合计2689631 2.办公费用测算1815元/月 单位：元类目测算依据折旧月份费用合计前台 费100元/月100员工服装折旧工程经理1人正装2454客服3人正装24163安管主管1人正装2454安管白班巡逻岗5人正装24271工程3人(工程装)2475收费白、夜班2人保安服2475菜市场保安2班共2人保安服2475夜班巡逻岗3人保安服24113保洁6人保洁服24150办公耗材墨盒60/3

16、月+A4纸35/月+笔、本等办公用品30/月85交通费100其他各类表格印刷、活动布置配件、办公室装饰物折旧、其他费用等500合计1815注：正装1300元/套；工程维修人员服装600元/套；保洁绿化人员服装600元/套；保安人员服装900元/套。以上报价每套包含两套春秋装、两套夏装和一件棉衣。3固定资产折旧666元/月 单位：元序号设备名称规格类型数量价格折旧年限月折旧额1电脑组装2600031672打印机兄弟牌118003503办公桌椅定做432005544对讲机8400031115沙发定做1600516.56茶几定做130058.57档案柜花城216005278饮水机立式1300212.

17、59铝梯不同用途31000327.510小推车翻斗140031111工程配套工具1250037014清雪车清理积雪140003111合计6664保洁易消耗品摊销费2400元/月 单位：元名称用途需求量单价折旧月份金额玻璃擦擦玻璃灰尘638638铲刀清洁地面64122清洁车组合清洁550024104.5尘推清洁地面535358.5大扫帚清扫垃圾625437.5条帚清洁地面615518垃圾斗清扫垃圾6201210洗衣粉洗涤物品5包/月210洁厕灵清洁便池130310消毒液杀菌115115垃圾袋装垃圾50个/月0.052.5胶皮手套保护用品510510生活垃圾清运费5箱5000元/年122084合计

18、24005.设备设施维护维修费4601元/月 单位：元类目子工程测算依据月度分摊电梯9部维保维修费3800元/年.台122850年检费600元/年.台12450维修配件更换1000元/年.台12750消防系统维修费尚未验收保养费尚未验收给排水系统维修费2000元/年167配件费1000元/年84中央空调系统维修费付款不明确配件费照明系统维修费用0更换配件300监控系统维修费付款不明确添加或更换费用合计4601五、特色化服务统一为商户办理相关证件，但凡租赁商业街的商户，都可根据自身情况由物业代办相关证件，所有办证所需表格均可到物业填写，由物业统一提报。物业每月1号、10号、20号三天代办相关证件。由物业代收水电费及房屋租金。建议商业街东边空地规划为商户停车位，设置刷卡或者蓝牙道闸杆，所有商户根据租住面积大小每户分配假设干个免费车位，如需增加那么需额外缴纳车位租赁费。营销公司在租赁时可作为福利进