8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。在掌握了扎实的理论知识的同时，也要求估价师拥有一定的实践经验，从实践角度出发，简单阐述了土地评估的具体工作事务、工作流程、估价方法的现实应用、估价行业存在的风险等问题。土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师的那些实例题目。同时还需要对国家出台的土地相关比较了解，还有经济金融的相关知识的经验。总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，都需要自己在理论中学习，实践中摸索。下面现就专业实

2、践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。第一部分 专业实践的基本情况苍南县瓯南地产评估成立于 2003 年 5 月，是经苍南县工商行政管理局批准成立的具有土地评估资格（资格号：C200533209）的专业评估机构，公司现有在职职工九人，其中具有注册土地估价师四人，其他专业五人；公司经营范围：土地评估、等。公司地址：浙江省温州市苍南县龙港镇二楼，是苍南县一家具有土地评估资质的专业评估机构。第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程一、专业实践期间主要工作本人 2002 年毕业于温州大学财会系专业。本着对土地评估工作的热情与向往，于 2003 年 7 月应聘于苍南县瓯南地产评估有限公司

3、，工作至今。由于估价师是一个较为新兴的行业，是一个对理论和实践要求较高的行业。为证明自己的工作能力，于 2006 年开始报，经过三年的努力 2008 年终于通过土地估价名参加土地估价师师，取得土地估价师资格。主要工作即本公司的业务范围主要有：国有土地使用权出让或国家收回土地的评估；转让、抵押、作价入股、土地补交出让金、基准地价评估；其他依照法律、法律需要进行土地评估等。作为一名估价，在没有取得土地估价师执业资格的情况下，认真地参于由土地估价师负责的评估项目，配合公司员工努力的完成委托方交于的评估任务。二、专业实践期间工作流程宗地评估的实际程序，是从接受受估者的估价委托书开始到最后写出估价书，然

4、后将书交给委估者而领取估价的全过程。土地估价业务获取的主要途径包括：、企业、个人委托等。从接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目，主要包括确认评估对象，确认待类型、范围、权利状况、宗地条件及估价期日等；确定委估者委托估价的目的；接着制定一个估价作业计划，合理安排及时间对待的评估所需的有关资料进行收集与实地踏勘，对委估者提供的有关证件进行查证核实，勘查宗地周围环境及地价等内容；在掌握了估价资料后，需要结合本次评估的目的选择切实可行的估价方法对委估地块进行地价试算，然后地价的调整及估价额的确定，在决定了估价对象估价额后，及时撰写估价书，对整个估价工作进行总结整理，并作为向委估者和土地管理部门提

5、交的主要成果；完成估价书，最后要将估价书交付给委估者，并按照有关规定和标准，向委估者收取估价服务费。第三部分专业实践的感受及认识一、对土地评估行业的了解由中民第十届常务第二十九次会议于 2007 年 8 月 30 日通过的中民城市房地产管中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。二、对估价方法的实践认识土地估价方法主要有：市场比较法、剩余法、成本近法、基准地价系数修、收益还原法等；下面就专业实践过程中对估价方法运用所涉及到的相关工

6、作做简要总结。1、市场比较法：是在求取一待地价格时，根据替代原则，将待地与在较近时期内发生交易的类似土地交易案例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别等差别，修正得出待地的评估时日地价的方法。虽市场比较法是估价方法中最重要、最常用的基本方法之一，但由于该方法的利用前提必须以发育健全的地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易实例资料。目前公司位于的浙江省苍南县各城镇的地产市场欠发达，市场上交易类型齐全的案例极为少见，这对此方法的运用带来一定的难度，还有待以后地产市场的发展。2、剩余法：是在估价开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、

7、有关的专业费、利息、利润、等费用后，以价格余额来确定估价对象的土地价格的法。剩余法除适用土地估价外，还大量应用于房地产开发项目评估和投资决策，具体可应用于以下三个方面：确定投资者获取待开发土地所能支付的最高价格；确定具体开发项目的预期利润；确定开发项目中的最高控制成本费用。此方法在评估工作中用到的挺多，而且相对于房地产开发项目以及待开发土地的出让底价评估时较为实用，不过运用此方法进行估价的收集的资料较为复杂，要对待宗地周围地市场行业了解及以不动产售价、建筑开发成本、社会的平均投资利润等资料的收集。3、成本近法：就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和

8、土地增值收益来推算土地价格的估价方法。该估价方法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区已开发土地估价；一般仅用于地产市场狭小，缺乏交易案例，无法采用其他方法进行估价的土地，成本近法虽有缺陷和限制，但对于那些收益很少或无收益交易情况的学校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。但由于在现实中土地的价格大部分是取决于它的效用，并非是它所花的成本，土地成本的增加并不一定会增加它的价值。在应用成本近法应注意：土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用，应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定该两项目费用；就本县的地产市场狭小，缺乏交易案例，在对工业用地进行估价时，成本近法不适为一

9、种可取的土地估价方法，在进行一系列的成本还原之后，再对待地个别条件、期日等重要予以修正，使用接近当前市场客观价值。4、基准地价系数修：是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成果，按照替代原则，通过对待地条件、级别和区域内同类用地一般条件比较，并根据二者的区域条件、个别条件、使用年期和估价期日等方面的差异大小，对照修正系数表选取适宜的修正系数对基准地价进行修正，进而求出待地在估价期的地价。有于本县已了各城镇的基准地价以及基准地价系数修正表等评估成果，确定了分别为商业、住宅、工业三种不同级别的基准地价；在近年的估价实践中，对基准地价系数修的应用可算是最多，最平凡，也最为实用；5、收益还原法：

10、是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的法。收益还原法评估结果的准确度，就要取决于土的纯收益及还原率的准确程度，对二项测定是否准确，将直接影响土地价格；该方法只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。但是关于收益性土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受当地一般的经济行情和房地产市场的发展、变化的影响，确定起来难度很大。这是收益还原法的一个缺点，有于种种的不确定以难确定因素的存在，该估价方法在本地区的运用确实受到了极大的限制。对以上各种方法的实践与分析，可能是受地区经济与房地产市场状况的影响，由于各种方法都存在一定的局限性和，这就要求评估在实践工作中多多分析多，在估价过程中运用好理论计算与实际结合，做到心中有价。三、对土地评估风险的实践认识社会各行业或多或少的都存在着一定风险评估行业也不例外，近多来随着评估机构的增加，业务方面的竞争更是日趋激烈，在这信息流通的时代在很多杂志或上都听到或看到一些评估机构为了争取评估业务而对委托方要求极大的给予满足，并未真正认识到之中存在着风险，以及