企业搬迁之土地使用权税务筹划

1、.：.；土地运用权的税务问题一、土地运用权直接转让企业所得税根据国税函2021118号“企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的消费运营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前一样或类似性质、用途或者新的固定资产和土地运用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进展改良，或进展技术改造，或安顿职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安顿支出后的余额，计入企业应纳税所得额、“企业从规划搬迁次年起的五年内，其获得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处置。，该通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是

2、指因政府城市规划、根底设备建立等政策性缘由，企业需求整体搬迁(包括部分搬迁或部分撤除)或处置相关资产而按规定规范从政府获得的搬迁补偿收入或处置相关资产而获得的收入，以及经过市场(招标、拍卖、挂牌等方式)获得的土地运用权转让收入。按企业所得税法规定，以转让土地运用权获得的全部收入减去土地运用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建立税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，普通按照25%的税率征收企业所得税。需留意的是，企业获得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入，需有政府搬迁文件或公告，搬迁协议和搬迁方案，企业技术改造、重置或改良固定资产的方案或立项，且在规定期限内进展技术改造、重置或改良

3、固定资产和购置其他固定资产等。营业税 根据(财税200316号)“单位和个人受让的土地运用权，以转让土地运用权获得的全部收入减去土地运用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。城市维护建立税和教育费附加 以上述营业税额为计税根据，分别按照7%(纳税人在市区)和3%的税率征收城市维护建立税和教育费附加。土地增值税 根据“因城市实施规划、国家建立的需求而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，对比本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税恳求，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。印花税根据的规定，土地运用权转让合同属于产权转移书据，以合用

4、中的金额为计税根据，按0.5的税率征收印花税。 契税根据 国税函2021662号“对纳税人因改动土地用途而签署土地运用权出让合同变卦协议或者重新签署土地运用权出让合同的，应征收契税。计税根据为因改动土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。河南省契税税率为4%。纳税义务发生时间为确认土地用途改动的当天。提供土地运用权协作建房企业所得税根据国税发200631号开发企业以本企业为主体结合其他企业、单位、个人协作或合资开发房地产工程，且该工程未成立独立法人公司的，按以下规定进展处置：凡开发合同或协议中商定向投资各方分配开发产品的，开发企业在初次分配开发产品时，如该工程曾经结算计税本钱，其应分

5、配给投资方即协作、合资方，下同开发产品的计税本钱与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税本钱，那么将投资方的投资额视同预售收入进展相关的税务处置。凡开发合同或协议中商定分配工程利润的，应按以下规定进展处置:开发企业应将该工程构成的营业利润额并入当期应纳税所得额一致申报交纳企业所得税，不得在税前分配该工程的利润。同时不能因接受投资方投资额而在本钱中摊销或在税前扣除相关的利息支出。投资方获得该工程的营业利润应视同获得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。营业税协作建房的方式普通有两种。根据国家税务总局关于印发国税函发1995156号，营业税征收规定如下：

6、纯粹的“以物易物，即双方以各自拥有的土地运用权和房屋一切权相互交换。详细的交换方式也有以下两种：土地运用权和房屋一切权相互交换，双方都获得了拥有部分房屋的一切权。在这一协作过程中，甲方以转让部分土地运用权为代价，换取部分房屋的一切权，甲方应按“转让土地运用权纳税；由于双方没有进展货币结算，因此该当按照第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。假设协作建房的双方或任何一方将分得的房屋销售出去，那么又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产税目征收营业税。以出租土地运用权为代价换取房屋一切权。例如，甲方将土地运用权出租给乙方假设干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并运用，租赁期满后，乙方将

7、土地运用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一运营过程中，甲方是以出租土地运用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地运用权的行为，对其按“效力业租赁业征营业税，其营业额也按第十五条的规定核定。甲方以土地运用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，协作建房。房屋建成后，假设双方采取风险共担、利润共享的分配方式，甲方向合营企业提供的土地运用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋获得的收入按销售不动产纳税；对双方分得的利润不征营业税。房屋建成后，甲方假设采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，属于甲方将土地运用权转让给合营企业的行为，对甲方获得的固定利润或从销售收入按比

8、例提取的收入按“转让无形资产纳税；对合营企业那么按全部房屋的销售收入依“销售不动产税目征收营业税。假设房屋建成后双方按一定比例分配房屋，对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产纳税，其营业额按实施细那么第十五条的规定核定。对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，假设各自销售，那么再按“销售不动产纳税。需求留意的是：1根据(国税函20051003号)，甲方提供土地运用权，乙方提供所需资金，以甲方名义协作开发房地产工程的行为，不属于协作建房，不适用于国税发1995156号文的有关规定。由于这种情况下，土地运用权没有转移，其本质是甲方筹资建房，乙方以货币资金购买房地产。2根据国税函200583号“

9、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地运用权，无论该不动产或土地运用权上一环节能否已交纳营业税，均应按照财税200316号文件规定，以全部收入减去该不动产或土地运用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。土地增值税根据财税字199548号“对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。注：“一方提供土地运用权，包括一方提供有关土地运用权益的行为，如获得规划局同意的、国土局核发的、，以及经过土地行政主管部门核发的其他建立用地文件中当事人享有的土地运用权益。在前述三个税种的征免情况和税基明确后，城市维护建立税及教育费附加

10、、印花税、契税等按相关规定计算。以土地运用权作价投资企业所得税根据国税发2000118号“企业以运营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资买卖发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进展所得税处置，并按规定计算确认资产转让所得或损失。故以土地运用权作价投资应分解为按公允价值出卖土地运用权和投资两项业务确认所得税。企业将该项投资收回、转让或清算处置时，同样需求对所得交纳企业所得税，且对外投资的土地只能在被投资方摊销不得在企业所得税前摊销。注：根据国税发200631号“企业、单位以股权的方式，将土地运用权投资房地产开发工程的，土地运用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如

11、超越50%，可从投资买卖发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。营业税根据财税2002191号“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承当投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。按规定以土地运用权投资入股，参与被投资方利润分配、共担风险的行为，免征营业税。土地增值税根据财税199548号“对于以房地产进展投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进展投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但需求留意的是财税200621号文件对房地产企业做出了特殊

12、规定：“对于以土地房地产作价入股进展投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进展投资和联营的，均不适用财税字1995048号第一条暂免征收土地增值税的规定。附件国税函2021118号 成文日期：2021-03-12各省、自治区、直辖市和方案单列市国家税务局、地方税务局：根据(以下简称“企业所得税法)及(以下简称“实施条例)规定的原那么和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处置问题明确如下：一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、根底设备建立等政策性缘由，企业需求整体搬迁(包括部分搬迁或部分撤除)或处置相关资产而按规定

13、规范从政府获得的搬迁补偿收入或处置相关资产而获得的收入，以及经过市场(招标、拍卖、挂牌等方式)获得的土地运用权转让收入。二、对企业获得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进展企业所得税处置：(一)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的消费运营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前一样或类似性质、用途或者新的固定资产和土地运用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进展改良，或进展技术改造，或安顿职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安顿支出后的余额，计入企业应纳税所得额。(二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的方案或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算交纳企业所得税。(三)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。(