回迁房的税务处理

1、.：.；一、房地产开发企业房屋回迁业务的税务处置 1.契税。第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，接受的单位和个人为契税的纳税人，该当按照本条例的规定交纳契税。第八条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签署土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人获得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。国家对房地产企业发生的房屋回迁业务并没有规定相关的减免政策，因此，开发商在获得土地等不动产时，需求按全额计算契税，不可以扣除回迁业务中相当于拆迁补偿的部分。 2.营业税。国家税务总局国税函2007768号规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权互换时，其本质是以不动产一切权为表现方式的

2、经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产一切权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产税目交纳营业税。 开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候交纳。假设不需求支付差价的，以本钱价钱作为计税根据；假设有差价的，不需求支付部分按本钱价钱计税，差价部分按实践计税。 3.印花税。第五条规定，条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、承继、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权互换时，与被拆迁户签署的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安顿的合同，其本质是以

3、不动产一切权为表现方式的经济利益的交换，即特殊方式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。 另外，财政部、国家税务总局财税2006162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因此，房屋回迁合同需求按照产权转移书据交纳印花税。 4.土地增值税。第八条规定，因国家建立需求依法征用、收回的房地产免征土地增值税。第十一条规定，条例第八条二项所称的因国家建立需求依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建立的需求而被政府同意征用的房产或收回的土地运用权。因城市实施规划、国家建立的需求而搬迁，由纳税人自行转让原地产的，对比本规定免征土地增值税。 可见，开发

4、商发生的房屋回迁业务不属于免征土地增值税的情形。因此，开发商应按规定计算土地增值税。 5.企业所得税。国家税务总局国税函2021875号第一条四项规定，销售商品以旧换新的，销售商品该当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处置。鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性，开发商发生房屋回迁业务进展企业所得税处置时，等面积回迁部分既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发本钱。 二、房地产开发公司采用回迁方式进展动迁安顿，由于动迁户被拆迁的房屋是产权房，回迁后的产权房在办理产权时需求房地产开发公司出具商品房销售发票，根据国税发202131号文件第二十七条规定“回迁房建造支出可以

5、计入“开发产品计税本钱土地征用费及拆迁补偿费工程。问题是：房地产开发公司回迁房的行为能否视同销售交纳营业税，收入怎样确定？能否计缴企业所得税？ 根据第一条规定，对房地产开发企业对动迁居民建造的回迁楼属于营业税纳税范围，应按销售不动产税目征收营业税。计税根据为销售同类不动产的市场价钱。 按照契税政策规定，各种拆迁补偿费均应计入契税计税根据，包括房屋货币补偿和房屋实物补偿。房地产开发公司采用回迁方式进展动迁安顿属于房屋原地实物补偿，房地产开发公司应以补偿房屋开发本钱为计税根据交纳契税。 根据及其实施细那么和其他有关文件规定，房地产开发企业回迁安顿用房，该当视同销售，交纳土地增值税。房地产开发公司将房屋给回迁户，应按产权转移书据税目交纳印花税。 根据税法规定，对回迁规范面积内部分，房地产开发企业应按其开发的回迁房屋规范面积内实践发生的本钱确定回迁房屋销售收入和本钱；对超出回迁规范面积的部分，应按实践获得的收入确定销售收入，按回迁房屋超出面积部分实践发生的本钱结转销售本钱，计算交纳企业所得税。 三、房地产开发企业“拆迁还房能否应按视同销售进展处置 按照第二十五条的规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财富、劳务用于捐赠、偿债、资助