房产开发建设可行性研究报告

1、 TOC o 1-5 h z 第一章 总论 61.1 项目可行性研究目的 6项目概况 61. 项目名称 62. 项目区位 7项目周边交通条件与环境 7项目宗地一般情况 81.3 项目产权与开发运作所处阶段. 81.4 项目主要技术经济指标 91.5 项目可行性研究报告编制依据. 101.6 项目可行性研究报告主要结论. 101、项目性质与规模 102、项目市场地位定位 103、项目产品定位 114、项目目标顾客群定位 115、项目价格组合定位 116、项目经济评价指标 11第二章 项目开发经营环境与机会分析 13武汉市经济发展态势分析 . 13武汉市房地产市场特征与发展趋势分析 212.2.1

2、 武汉房地产市场总体特点 21政策层面分析 222.2.3 武汉市住宅市场需求层面分析 252.2.4 市场供给层面分析 272.2.5 房产价格分析 282.2.6 武汉居住空间分异的特征逐渐强化 302.3 项目所在区域金银湖片区房地产市场分析 322.3.1区域概况 322.3.2总体规划 332.3.3区域特征 352.3.4 金银湖区域房地产市场分析 362.4 项目开发经营机会分析 43241 SWOT 分析43NMN 矩阵分析 46第三章 项目定位 49项目市场地位定位 49项目目标顾客群定位 51项目的产品定位 52项目的价格定位 54第四章 项目开发方案 56项目开发方式 5

3、6项目开发经营计划 56第五章 项目投资估算与资金安排 585.1 项目投资估算 58项目投资资金及分年投入计划 59第六章 项目的财务评价 616.1 相关财务报表 61利润测算 656.3 项目不确定性分析 666.4 主要经济结果和数据 67第七章 项目开发经营风险分析与建议 69武汉市东西湖区天瑞园项目原为武汉石化房地产综合开发 公司与青山区国税局联合开发的住宅商品房项目。由于种种原 因，现拟将项目转让。 本报告是为受让该房地产开发经营项目进 行初步的可行性研究。天瑞园项目总用地 66712.37m2,含代征道路16748.66 m 2, 净用地49423.71m2,约75亩，建筑容积

4、率以1.5计算，可建建 筑面积为 75000m2。根据我们对武汉市经济发展态势与房地产市场的调查、 预测 与分析,该项目初步可行性研究结论如下：1. 开发规模占地：49423.71m2总建筑面积：75000吊，约700户。（其中公建配套面积 2700帚， 含商业用房面积1200卅，停车位350个，含建筑物底层架空 车位 200 个）2. 投入资金总投资： 13721.51 万元资本金： 5500.00 万元资本金占总投资比例： 40.08开发经营周期： 2 年项目住宅售价：全程均价 2580 元/ 平方米商业用房售价：全程均价 4000 元/ 平方米 停车位售价： 7 万/ 个项目开发经营利润

5、： 营业税后利润： 5011.31 万元 （年均）：18.26% 所得税后利润： 3357.58 万元 均）：12.23&利润率（年均）：45.56%润率（年均）：30.52%6. 所得税后财务内部收益率（基准收益率 所得税后财务净现值： 1989.73 万元该报告仅为初步可行性研究报告项目在经济、技营业税后投资利润率所得税后利润率 （年营业税后资本金所得税后资本金利7）：19.57%尽管如此，总体上看，该术、财务各方面都具有可行性， 具有相当好的经济效益和社会效益，虽有风险却有可规避的现实途径与方法。总论第一章项目可行性研究目的通过对武汉市经济发展与房地产市场态势分析， 以及对天瑞 园项目相

6、关的房地产市场的调查研究，达到以下目的：发现项目的经营机会，根据市场机会对项目进行目标顾客群定位、产品定位、价格定位；分析项目的市场参数，对项目进行初步的经济评价；为项目运作与规避风险提出建议。以项目初步可行性研究的结论， 为项目决策提供依据， 为项 目开发经营运作提供参考意见。项目概况1. 项目名称原武汉石化房地产综合开发公司将该项目定名为 “天瑞园”。 该名称的特点是大气、吉祥、福运兆示、意向鲜明，但毫无本地 人脉、地脉、文脉的体现。待后根据项目定位再作细细推敲，给 出充分反映地域文化特色、产品特色的项目名称。项目区位该项目位于武汉市汉口东西湖区 （行政区）新开发的高尚居 住区一一金银湖片

7、区内。紧邻环湖路，东接恋湖家园小区，南邻 武汉美好愿景开发公司用地。于汉口沿主干道常青路穿过张公堤花园，上汉飞大道转入环湖路即达本项目地块。If3.项目周边交通条件与环境7 E，筋展沟远側M ；舸1釦k吧戎H斗电舉SB E项目所在的金银湖片区是以天然湖泊金银湖为中心展开布局的高尚居住区，乃是武汉市于近年规划的、 汉口近郊区五大住宅片区一一百步亭片区、后湖片区、常青花园片区、金银湖片区、 东西湖片区之一。金银湖居住区的开发处于中期阶段，交通主干道、水电、煤气、通讯等基础设施配套基本完成。与汉口闹市中心的交通已初步拉通，该项目紧邻的环湖路有 4条公汽线路通过。项目宗地一般情况面积：49423.71

8、m2 形状：项目地块大体上呈不规则的长方形展开。临交通干线面宽：地块北临环湖路面宽约 220M 地貌地质条件：项目所在地为藕田填埋而成，地质条件一般，对于多层建筑可以直接作为自然地基。宗地利用与开发现状：该地块现在基本完成三通一平，地表面无建筑物，无拆迁量，无绿色植物覆盖。1.3项目产权与开发运作所处阶段该项目现有产权人为：武汉石化房地产综合开发公司实际上该项目为武汉市青山区国税局出资2000万元交由武汉石化房地产综合开发公司进行开发，后者无实际投资。该项目经由武汉石化房地产综合开发公司作前期运作，已获得下列政府批文：武汉市东西湖区城市规划管理局建设项目选址意见书（东规选200228号）武汉市

9、东西湖区城市规划管理局规划设计条件通知书（东规条字补200258号文）武汉市东西湖区人民政府国有土地使用权证（出让土地使用权）（东国用2003第TD200 054号）武汉市东西湖区城市规划管理局建设用地规划许可证（2003补 030 号）2002年4月7日关于武汉石化房地产综合开发公司开发“天瑞园”项目，有东西湖区政府、管理处、国税局长等负责人参加的会议纪要承诺：“鉴于武汉石化房地产综合 开发公司对东西湖区经济发展做出的贡献，东西湖区委区政府将给予该项目最优惠的政策，在征地、规划、建设中 给予倾斜。”该项目取得上述政府批文后，即处于停滞状态。1.4项目主要技术经济指标总占地面积66712.37

10、m2，约 100 亩净用地面积49423.71m2，约 75 亩总建筑面积75000.00 m2。其中：住宅272300.00 m容积率1.3 ；1.5 商业用房1200.00 m2建筑密度35%停车位350 个（可售200个）注：原武汉石化房地产综合开发公司、 青山区国税局拟开发别 墅盘，申报容积率低，为1.3 ;由于国家限制别墅用地，可调 至 1.5。1.5项目可行性研究报告编制依据国家计委、建设部：建设项目经济评价方法与参数（1993年）；建设部：房地产开发项目经济评价方法（2000年）；建设部：关于建设项目经济评价工作的若干规定（1993年）。1.6项目可行性研究报告主要结论1、项目性

11、质与规模项目性质为住宅物业项目规模：占地面积为66712.37M2，可建建筑物总面积75000.00M22、项目市场地位定位金银湖片区区域精品盘对现有物业的互补性、差异性、引导性。项目品质可定位为中档楼盘。3、项目产品定位中高档住宅区体现“天瑞园”内在含义和古风水文化，合理利用地块自身 和外部环境资源价值，创造舒适、和谐、高文化品味、高科技含 量的居住社区。4、项目目标顾客群定位本项目的目标顾客应为项目供需圈区域范围内企、 事业单位 经营管理层、文化技术阶层、商务阶层、公务员阶层，家庭月收 入在20004000元之间，家庭储蓄为 1530万元之间。5、项目价格组合定位1、单价：全程预期均价 2

12、580元/M2,价格区间2380-2800 元/M22、总价： 24-40 万元3、首付款： 10-15 万元4、月供款： 1000-2000 元6、项目经济评价指标（ 1 ）项目开发规模净用地面积：49423.71m2，约75亩总建筑面积： 75000 平方米其中：住 宅：72300 平方米商业用房：1200 平方米公建配套：1500 平方米车 位：350 个（其中建筑物架空停车位 200个，地面停车位 150 个）2）项目总投资：资 本 金： 5500 万元资本金占总投资比例： 40.08%3）项目开发经营周期： 2 年4）项目住宅售价：全程均价 2580 元/ 平方米商业用房售价：全程均

13、价停车位售价： 7 万/ 个（5）项目开发经营利润： 营业税后利润： 5011.31 万元 （年均）：18.26% 所得税后利润： 3357.58 万元 均）：12.23&利润率（年均）：45.56%4000 元/ 平方米营业税后投资利润率所得税后利润率 （年营业税后资本金所得税后资本金利润率（年均）：30.52%第二章项目开发经营环境与机会分析2.1武汉市经济发展态势分析1.武汉市是华中腹地最大的经济中心，经济发展规模大、潜 力大武汉市是华中腹地最大的区域交通中心、商贸中心、科技中 心，并正在成为制造业中心、信息中心、物流中心，经济发展规 模大，潜力大。武汉市距离我国四大区域经济与社会发展中

14、心北京、上海、广州、西安的交通距离恰好均为1000KMI左右。表1武汉市与我国四大区域经济与社会发展中心的距离武汉相关城市北京上海广州西安距离（公11001200（ 830）1083（ 978）1190里）注：2002年9月29号全长153公里的合肥至安庆高速公路正 式建成通车，标志着连接上海和武汉之间的高速公路全线贯通， 上海至武汉的高速公路全长 830公里；武汉至上海沿长江约1125 公里；拟建的京广铁路客运专线（武汉一广州段）将原本武汉 与广州之间的1083公里拉直至约978公里。武汉市历史上被称为“九省通衢”，并以这种交通中心的地位，在经济上辐射中南及其他数省区域。近代我国资本主义兴起

15、高速发展的20世纪30年代，与“大上海”并列的只有“大汉口” ；解放初期，武汉市以“中南局”所在地在经济、政治、 社区诸方面统领河南、河北、湖北、湖南、广东、广西、海南， 并形成我国老工业基地重地的经济格局；从地理区位看，以武汉为圆心，以1200公里左右铁路最佳运输距离为半径，可直达 24个省市区，已形成典型的“米” 字型格局。如京广铁路高速客运专线建成， 武汉铁路枢纽的地位 更加强化。武汉市经济发展的后发被动与“中部崛起”的机遇国家曾实行“沿海城市优先发展战略”，给予重大的政策优 惠与扶持，沿海城市的大改革、大开放、大建设、大发展始于 1985年前后，而武汉市真正的大建设、大发展始于小平南巡

16、讲 话的严肃批评之后，落后 7年。一步慢后，步步受制。21世纪 初，国家实行“西部大开发战略”，使武汉市等一批中部城市陷 入“非东非西”、国家无政策重点支持的尴尬地位，长期以来经 济发展相对缓慢，与沿海城市的差距越来越大（见表2）。表2 2004年几大城市主要经济指标对照表城市北京上海杭州天津广州深圳武汉重庆人均GDP（元）2433746579319202377448647569772128617037城区居 民人均 可支配 收入（元）156381668314542114671688425865956492202004 年中央工作会议提出：国家实行“中部崛起”发展战 略。这是改革开放20多年来

17、中央第一次把中部的发展提上战略 议程。历史表明，在中国，一个地区、一个特大城市的发展，中 央的重视和扶持头等重要。武汉市建成城区的面积是南京的3倍，人口是南京的1.37倍，而2003年武汉人均 GDP只是南京的77%外地开发商惊叹：武汉市于华中腹地的一系列“中心”地位和经济发展空间之“大”，房地产市场发展空间之“大”武汉市产业结构正在发生的重大变化带来的经济需求新 格局房地产业具有某种基础产业的特点，它的基础是一个地区、 一个城市的产业结构产业链产品链企业与机构群。武汉市是我国解放后曾经兴旺发达繁荣一个时期的城市。钢铁业（武钢）、机械制造业（武锅、武船、武重、武机、汽发）、纺织业、食品业、家电

18、业等都曾辉煌一时。由于复杂的原因，特 别是体制改革（企业民营、私营化）、对外开放速度慢，这些产 生一段时期武汉进入低谷，大中企业进入改制的阵痛。经过20多年的积累，在原来产业链被破坏后，正在逐步形 成新的、与现代化建设相适应的产业链：钢铁产业（武钢基本完成体制变革和技术升级）机械制造业（汽车、发电机制造）家用电器产业（海尔生产基地、TCL生产基地）石油化工产业（中石化聚丙乙烯生产基地）光电子产业（长飞、烽火、精伦、楚天、NEC等）教育事业（百余所大学和研究所）文化产业食品产业、纺织产业的改制、转型与振兴武汉市政府高度重视：产业的塑造与发展；民营企业的发展；将商贸业转化为产业一一（商贸业+产业）

19、一体化湖北省委关于“全省支持武汉、武汉带动全省”和“以武 汉为中心”建设武汉经济圈中共中央政治局委员俞正声同志任湖北省委书记后，带领湖北省委坚定的提出：全省支持武汉，武汉带动全省的经济发展战略东风汽车公司总部与生产基地、中铁十一局、清江紫园总部、 中建八局等大型企业总部迁来武汉，使武汉市政府税收跳 跃式上升以武汉为中心方圆100公里建设武汉经济圈大力发展制造业，振兴老工业基地因而，使武汉市经济进入快速发展期（见下表）。年份2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年GDP（亿元）1206.841347.81493.0916621954.65人均GDP8399.69545财政收入

20、（亿元）126.15150.18196.54230260职工平均工资（元）726890801003911719城镇居民可支配收入（元）67617035.0578208524.52城镇居民人均60756342.2968337251.32消费支出（元）武汉市经济发展规划武汉市总体规划武汉市城市规划以规划的外环公路为基本界线，东面到陶家大湖至葛店一线、南面到罗汉上至赤矶山一线、西面到永安至李 集一线、北面到天河至滠口一线，并包括龙泉山、木兰山等风景 区，新洲火车站。金口和大咀预留港区以及新洲城关、黄陂城关（前川镇）等，面积为 3086平方公里。武汉市城市总体规划（1996- 2020）明确提出把武汉

21、市建设 成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合 理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨 湖城市特色的现代城市。I盔Ird) .dni武汎节城审毎绰现创规划目标城市发展的总体目标是：把武汉建设成为城乡一体化、 开发 型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。社会发展目标是：坚持科教立市，建立研究、开发、生产和科技贸易服务配套 发展的科技发展格局；人口控制规模：全市常住人口机械增长量 控制在56万人。加速城市化进程，至2020年将全市城市化水 平提高到80%以上，其中郊县城市化水平提高到5560%。武汉市现有人口约800万人，市区常住人口约480万人。经 济发

22、展目标是建立起一个由内向外的第三、二、一次产业圈层式布局结构。武汉市总体规划范围分为市域、城镇地区和主城三个层次。 主城规划范围以三环以内地区为主，面积约850平方公里。主要产业的空间战略布厲东西湖为主体-发挥武孜犬城市大进大出的服务功能.将目前分散的小物流集中，惓托江汉平原丰富的衣产品资源,重点按展食品加工和农副产品i呆加工用注正街的品牌和浜 正街的市场斋要以 确口区为主体 连邇 江北民营工业园和末 西湖积极发展日用 消费品加工，形咸 商品丈产业的都市型 工业磁此書山地医対主 体重点发展羽铁 制造、石袖化工 uZ、环保三大产业 X 并跨江与新洲 X阳選联手,深度 拓展发电、水泥7和环保产业l

23、x武汉经济技术开发区为主体拓展汶阳、蕪甸区 理成且科=以东湖开发区 盟江餵 r -”形成以光电I子、医蘊为主 V -7体的高新技术其主要产业的空间战略布局如图： 规划主城人均居住面积 2003 年已经达到 23.9 平方米，至 2020 年规划末期，居民住宅面积总量将从 1994 年的 4800 万平 方米增加到 1.26 亿平方米左右，住宅成套率达到 98。“多中心组团式”的布局结构：利用江、河、湖、山等自然 条件分隔，规划江北、江南两大核心区，在核心区周围布局 10 个中心片区，在主城区边缘布局 10 个综合组团。主城三镇规划结构： 汉口地区规划为 170 万；汉阳地区规划 人口为 76

24、万；武昌地区规划常住总人口为 204 万。武汉市房地产市场特征与发展趋势分析2.2.1 武汉房地产市场总体特点从宏观区位看，武汉是东、西部地区资源、信息、技术 等交流和交换的战略节点，它具有“独一无二”的山水园林城市 资源，它的经济地理区位与人口、 地域规模形成 房地产市场容量 大、规模大、发展空间大、回旋余地大 。武汉处于东部大开放、西部大开发“夹缝”中的中部地 区，经济发展水平不如东部，经济发展相对缓慢、落后与沿海同 类城市， 人均可支配收入低。 但武汉经济区是中国七大重点经济 区之一，拥有得中独厚的区位优势、得天独厚的气象优势、得水 独厚的生态优势、得土独厚的资源优势、得才独厚的创新优势

25、， 房地产市场具有后发空间、潜力巨大。资本由高成本向低成本、低收益向高收益、投资环境由 差变好的运动规律作用下， 大批资本实力型开发商 100 多家纷纷 涌入武汉地产市场：沿海“东资西移”。一些资金及开发实力雄厚的房地产企 业纷纷进入武汉房地产市场，抢占市场空间，如万科、金地、西 北盛唐、复地、保利、美好愿景、泰跃、大华、中侨置业、纵横 置业、天津顺驰、三金、深江、耀江、万达等。海外开发商。 如新世界、新鸿基、凯恩斯、加拿大海得、 澳门新亿胜珠(南国明珠)等。其它行业资金投入房地产开发。如三江航天、蓝天、东风、招银、惠愈、当代、金穗、三镇实业、华工科技等。由于房改政策到位、大规模城市旧城改造、

26、按揭贷款支持、第一、二次置业高峰等原因将武汉市市场推向高峰。地价低、房价低、竞争程度低、品质低的局面正在发生 变化。以本地消费为主、以住宅为主、以自用为主的市场运行 模式，使得市场平稳上升，不易产生泡沫。222政策层面分析*国家明确房地产业国民经济的支柱产业地位国务院于今年8月20日发文关于促进房地产市场持续健 康发展的通知(国发200318号)明确指出：“房地产业关联 度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。2020年我国全面实现小康目标，要求人均居住由10M2提高到20M2左右，住 宅业拉动经济增长的经济发展战略，将使后发的武汉市房地产市 场具有远比同类城市更大的发展空间和发展速度。

27、*国家出台经营性土地使用权招拍挂的政策，武汉市走在前列2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了关于继续 开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的 通知，要求从2004年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。文件还规定，8月31日以后，开发商必须及时缴纳土地出让金，而 且如果在两年内不开发，政府可把土地收回。武汉市2002年7月开始推行这种土地供应方式。将促使：房地产市场走向规范化。地价上扬。房价上扬。开发商重新洗牌。武汉市政府意图强化土地经营、增加土地收入，改变房价过低与城市在全国同类城市中地位不相称的局面，最近三年已经推动地

28、价翻一番，楼面地价由均价600元/M2左右上升到1300元/M 左右，大大促使房价上扬，房价由平均2300元/M2左右上升到3000元/M2左右。*国家调整金融政策2004年10月29日，央行发布通知，金融机构一年期存款 基准利率将上调0.27个百分点，由现行的1.98 %提高到2.25 %, 一年期贷款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的5.31 %提高 到5.58 %。此举向社会传递了中央银行控制信贷和投资过快增 长的政策意图。实际上，这次调整对武汉房地产市场影响不大。中央银行2004年的121号文件提出要进一步支撑资本实力 型开发商在市场之中处于主导地位。在国务院18号文中，也提出“

29、对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信 贷支持力度”。*国家出台经济适用房管理政策2004年5月13日，我国第一部经济适用住房管理办法正式规定出台，经济适用房面积严格控制在中小套型。根据该项办法，武汉市出台了武汉市经济适用住房管理规定，强化了对户型面积、购买对象的监督和管理，为今后政策的顺利执行奠 定了基础。在2002、2003年减缩经济适用房供应量之后，2005年，武汉市政府决定供应经济适用房 114万平方米。*武汉市大规模的旧城改造政策武汉市大规模成片旧城改造、消灭“城中村”政策，大面积拆迁（见表2-2）,大大增加了住宅及商业物业的需求。表3武汉市2002年2004年完成（计

30、划）拆迁面积单位：万M年份200220032004完成（计划）拆迁面积150230230+武汉市出台二手房上市的减税政策2004年9月20日，武汉市政府发布关于促进房地产业持 续健康发展的意见（武政200461号），该意见提出凡购 买二手房，契税一律按交易额的1%计征；购买公有住房承租权有偿转让过户费统一下调；对 2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金等利好政策。至此，武汉市的二手房交易 税额告别了全国最高。*武汉市加强了商品房销售市场的监管从2004年3月1日起，武汉市实行了严格的商品房项目合 同备案登记制，强化了对个楼盘“假退房、真转让”的销售行为 及“假抵押”行为的监管，

31、实行了 “期房限转” 。同年5月，颁 布了禁止无证售房、禁止炒房号、禁止无证做广告等“禁令”，杜绝了各种炒房行为，强化了商品房销售管理，使市场更加规范。*武汉市房地产市场预警预报系统正式启动从2004年8月10日，武汉市房地产预警预报系统正式启动。改系统的建立对武汉市房地产市场的运行状况进行了适时监控， 将正确引导企业投资和市民消费，为政府科学制定房地产业发展政策和宏观经济调控政策提供决策依据。*进一步提高了房地产开发项目的资本金从2004年9月1日起，武汉市规定，房地产开发项目资本 金应占项目总投资比例的 35%。+武汉市政府推行“平方公里”开发政策，促使大盘涌起。2.2.3武汉市住宅市场需

32、求层面分析根据武汉市政府相关报告，武汉市住宅整体消费状况如下：面积：每户建面在100160 m2的商品住宅销售最佳（其中 尤以100120 m2的户型销售为好），共销售330.33万平方米， 占总销售面积的 53.81 。其次是建面在 80120 平方米的，占 销售总面积的 32.2 。建面低于 80 平方米或高于 160 平方米的 房子所占比例较低，分别为 3.99 和 10。户型：三房两厅（ 110 169 平方米）为市场主力户型 ，共 销售 368.36 万平方米，占总销售面积的 60。 其次是两房两厅 （70109 平方米），销售面积所占比例为 29.60 。一房一厅（30 69 平方

33、米）、四房两厅（ 169 平方米以上）销售面积所占比例 分别为 3.63 、 6.77 。价位：均价在 25003000 元平方米的商品住宅最受欢迎， 共销售 294.4 万平方米，占总销售面积的 47.95 。其次是均价 2500元平方米以下的， 所占比例为 22.72 。均价 30003800 元平方米的占 19.09 ，均价 3800 平方米以上的只占 10.24 。根据 2004年 10月的一份调查报告， 武汉市目前的买房者中， 2645 岁的人最多，占总人数的 75；56 岁以上的购房者所占 比例最小，仅 4； 25 岁以下、 4655 岁的购房者，所占比例 分别为 9和 12。报告

34、显示，目前武汉市 90购房者为本地 居民， 10购房者为外地居民。在所有购房者中，购房用于投资 的占比 8， 51是第一次置业，二次置业和买给父母子女的分 别占 28、 13。224市场供给层面分析律户型面积的理性回归2004年度武汉市户型设计日趋理性。从80年代中期到现在， 户型面积从150m、到130 m2左右、到目前的110 m2左右，户型 面积明显在减少，但功能越来越合理，总体品质在提高。*节能住宅兴起北京地产巨鳄泰跃进驻武汉的首个投资开发项目一一秀泽 园同温层，立即引起江城对节能住宅的关注。近年来，也有开发 商在集中式供暖、墙体保温等方面做出了尝试。 而据武汉节能办 的规划，武汉将在

35、两、三年内，全面推广节能住宅。可预见的是， 在将来一段时间，节能住宅有望成为武汉房地产市场新的投资热 点。*外地房企纷涌圈地武汉作为东西部综合地，在西部大开发的前提下，其房地产 市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显。截至目前，已登记的外地来汉房地产开发企业已达102家。外来开发商进入武汉，将起到“催 化剂”的作用，带动武汉楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品 质、环境乃至人居文化竞争转变。律新地产理念频出相对以往只专注做房地产项目不同，开发商开始以更多的精力投入到对新地产深入探讨中。并提出了一系列新地产标准，以此作为楼盘销售的制高点。从细节层面，产品逐渐精细，品质提高，品牌楼盘越来越多，对市场冲击力越

36、来越大。*楼盘定位差异化明显在地产营销中，地产商不再使用雷同概念，而是根据地段、环境、规划等要素，重新考虑楼盘的核心价值，并提炼出独特的卖点，市场更加细分，以避免同质化竞争。*亲水楼盘档次趋高随着江滩改造的进一步实施，在“水”上做文章的楼盘在享受城市美化带来益处的同时， 其自身楼盘品质也在不断提升。随着政府对滨江滨湖周边地块的控制和保护，开发用地进一步控 制，市场竞争的加剧，其楼盘在综合品质上定会有更大的提升。225房产价格分析1200T-住宅1150 _ 写字楼1100写字楼综合厂 一10501.一10009502000200020002000200120012001200120022002

37、200220022003200320032003200420042004年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季年4季年1季年2季年3季住宅10001010.91031.910411048.31061.11062.51082.4100410391078.31136.61146.81159.61176.81219.11281.71356.31397.5写字楼100010101012.61015.71018.310171019.91023.11030.11035.21038.71050.11065.51080.51089.71095.71109.3

38、1118.11123.5综合10001010.51021.71025.71029.91036.81038.71041.910171032.41049.31115.71129.91144.71129.91175.412061237.31255图4 20002004武汉市各季度价格指数走势图保持了三年的价格上升趋势，在2004年，在国家宏观调控政策相继出台的背景下，受城市化进程加快、需求扩张、成本扩 大等因素的影响，武汉市房地产市场呈现出产销两旺的良好发展 态势，并由此带动房地产价格的全面上涨。展望2005年，在国 家宏观调控特别是金融和土地政策取向的作用下， 武汉市房地产 市场需求趋向平稳， 商

39、品房价格增长过快的势头可能减缓， 但仍 会在较高的价位上运行，房价将继续上升 510%2004 年，全市商品住宅均价为 2667.64 元平方米， 较 2003 年每平方米上涨 314 元。其中，第四季度全市商品住宅均价达 2835.6 元平方米， 同比增长 19.8 ，为历史之最。2004 年，二手住房均价为 1582.97 元平方米，同比增长37.1 ，而商品住房均价同比增长 13.4 ，前者几乎是后者 3 倍。第四季度， 二手住房均价达 1856.43 元平方米， 同比增长53.5 总的来说，武汉市房产价格持续上涨有如下六个方面的原 因：基础消费市场价格上涨推动房价全面上涨。土地成交价格

40、的上涨是房产价格攀升的另一主导因素。两年来，武汉市商品房开发用地楼面地价由600元/m2左右到2004年底已上升到1300元/m2左右。城市大规模的拆迁改造带动了住宅房产需求的上升，从 而促进了房产价格的上涨。 旧城改造， 成片居民房拆迁量的突然 扩大，以 1:1.5 的比例计算，带来强大的刚性需求。房产开发项目品质的提高带动了房产价格的上涨。市民收入的提高和投资意识的增强也推动了房价上涨。炒房一族的存在也在某种程度上导致了房产价格的上涨。总体而言， 武汉市房地产市场在价格稳步上升的情况下， 仍 处于成长期和上升期。 房地产业的迅猛发展有效拉动了武汉市经 济的稳步增长， 房地产经济在国民经济结

41、构中的支柱产业地位逐 渐凸显出来。2.2.6 武汉居住空间分异的特征逐渐强化居住空间分异， 是国外研究居住区的一个重要概念， 其含义 是根据不同的居民等级和收入， 对居住区域、 居住楼盘的品质进 行划分的研究。具体而言，武汉的居住空间经历了解放前等级分异特征显著 到解放后分异特征弱化， 再到改革开放以后再度出现分异的历史 变迁。武汉市居住空间的分异特征 根据武汉市内开发项目的调查结果进行聚类分析， 结合武汉 城市建设的自身特色， 划分出 7 类居住空间， 由此确定出 7 种不 同的社会空间群体。 与本地块相关联的主要是： 武汉的新的社会 上层高级别墅区、 市区近郊多层、 小高层的一般中上层群体

42、居住 小区。武汉的市区近郊多层、 小高层的一般中上层群体居住小区的 建设在地域概念上形成三个有向心凝聚力的地产开发板块， 即汉 口后湖、金银湖板块；光谷南湖、汤逊湖板块；沌口三角湖、后官湖板块。市区或近郊区多层商品房和市郊小高层的一般中上层群体 居住的小区， 多与上一层次相邻， 在城市核心区的附近或在新兴 地区附近。代表楼盘有万科四季花城、鹦鹉花园、学府佳园等， 售价在2200 3000元/平方米。这一群体中大部分年龄在3045 岁，多由专业技术人员阶层、办事人员阶层、个体工商户阶 层、商业服务人员阶层构成。城市边缘区建设改革开放以来，武汉市在江南（ 350 平方公里）江北（ 635 平方公里

43、）两个核心区内重点布局发展了以第三产业为主的用 地。城区旧城改造的同时，武汉的工业发展逐步向外转移。以主 城的青山、关山、沌口三个大型工业区为核心，城市边缘区也快 速向外拓展。 城市边缘区快速增长的动力主要来自城市人口的大 量增长、居住水平提高，尤其是人均居住面积的提高。新兴工业与高新技术园的开发，为迁出的人口提供就业机 会。这样不仅打乱原有旧城区工业居住 “单位制” 空间单元， 而且通过提供形成不同社会阶层的就业机会产生不同的就业群 体，使城市边缘区成为社会等级差异最悬殊、 人口流动最频繁的 区域；原有的土地的行政划拨和有偿出让的双轨制和多渠道的资 金来源又促成房地产开发的多样化方式。 低档

44、住宅区与高档花园 别墅交错发展， 城市边缘区成为城市居住空间分异反差最显著的 地带。据业界统计分析发现， 在200多名受访者中， 金银湖片区的 楼盘成为第一关注的重要代表，有25.0 的人第一关注的楼盘在金银湖片区。 光谷片区的楼盘成为人们第二关注的楼盘代表， 有 17.4 的人第二关注的楼盘在光谷片区。汉阳片区的楼盘成 为人们第三关注的楼盘代表，有 15.2 的人第三关注的楼盘在 汉阳片区。居住空间分异的格局 根据调研实证，居住空间分异格局在武汉市已经逐渐凸现： 中高级居住区多位于江南江北以及 5km 以内地域以及国家 级“两区一园”的沿湖地区，形成中心组团式布局。尽管城市边缘区域为高级住宅

45、区聚集地带， 但在临近地块也 有 90 年代开发品质不高的楼盘交错其中，居住区空间在圈层式 级差分异的基础上出项了扩张、竞争、入侵、演替等现象，居住 社区配套设施也呈现出多元化梯度的格局。高级居住区已经完成由点到片的布局， 但离成块扎堆还需待 时日。城市社区地理分异的基本格局随着城市边缘区的扩张不断 得到强化。项目所在区域金银湖片区房地产市场分析2.3.1 区域概况金银湖住宅板块位于金银湖生态保护区内， 保护区东临机场 高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河（见前图） 。金银湖地区自然环境优美，水域广阔而且无污染，空气清新，风 景宜人。金银湖定位于“生态保护区”， 有着优越的自然生态环

46、 境，内有多达2.5万亩的自然湖泊，植被丰盛。华中最大的高尔 夫球场、环湖旅游度假区都坐落于此， 而且该区已被列入武汉康 体休闲旅游区。在一系列利好因素的刺激下， 作为武汉最有影响 的房地产板块一一金银湖板块，将继续领跑武汉地产。232 总体规划金银湖位于武汉市汉口东西湖行政区， 在金银湖区域的整体 规划中，着重强化区域功能、道路交通等与主城的联系，以金银 湖湖面水域为“生态绿核”“创造近郊生态滨水城市环境”。金银湖片区以六条指状发散的水系为轴，将规划区分为六个功能片区，即：径河片区、三店片区、鑫桥片区、高尔夫片区、 马池片区、滨湖片区。形成“一核六片，核心放射、碧水穿插” 的布局结构。规划控

47、制范围 42.0平方公里。规划容纳人口控制 在28 30万人。其中“径河片”、“三店片”、“鑫桥片”、“滨 湖片”四个片区为特色产业和生活居住并重的综合新区；高尔夫片是以“高尔夫俱乐部”和“赛马场”为核心的体育休闲度假区； 该项目所在的马池片则是相对独立的高尚居住片区。*水特色严格界定地表湖泊、河流等水体的保护“蓝线”。金银湖及 与其相连通的河流，自然港汊，水面不得被城市建设占用；环湖路以内的半岛或岛屿，以绿化建设为主；金银湖北侧两条港汊在 保留水面的同时，环水面建设300500米宽的人工林带；沿径河 两侧各布置50100米人工林带，保持湖区的环城水网络格局， 延续和保护金银湖地区的历史水道的

48、路径，营造人与水对话的小尺度空间，再现魅力水乡的城市风景。+绿特色规划以环金银湖绿化区为“生态绿核”，以金山大道为绿化 主轴，以其分支水系及两侧绿化为纽带，形成一个以金银湖为中心，向四周指状放射发散，多级公共绿地均衡布局的点、线、面 相结合的绿地景观系统。环湖路以内开辟足够进深的生态岸线。五环路两侧控制100m绿化带，环湖路两侧控制3080m宽绿 化带。金山大道两侧控制50100m绿化带，工业区内主要道路两 侧控制1020m宽绿化带。*景特色以主湖水面及周边开辟的生态型绿地为“生态绿核”，以道路景观绿轴为“绿色通道”，以天然的水系河道为“蓝色通道”， 形成由“生态绿核”、“绿色通道”和“蓝色通

49、道”交汇渗透的景 观网络结构。重点建设三条“滨水廊道”一一“径河走廊”、“李家墩生态走廊”、“混江湖生态廊”，规划要求对三条滨水生态走 廊重点保护，严格控制其开发建设。*生态环境策略保护滨水区域的自然演进过程， 维护水陆生态系统的结构稳定性和生态多样性。2.3.3 区域特征1. 配套设施 目前金银湖片区的交通、水电、污水处理、商业配套等正作 出综合规划并实施： 与金山大道同等规格的环湖中路已经单幅通 车，市委接待中心也落户金银湖， 并计划修建从接待中心到机场 路的新通道， 两座污水处理厂已经动工， 明渠等排污工程已经启 动。对于教文卫，区政府按照 30 元平方米从各楼盘筹集到教 育局等相关部门

50、，时机成熟即会修建中心式中、小学设施。为更 好地服务片区，包括派出所、城管、环卫、司法等职能部门都已 经成立。 金银湖公园也正在兴建， 一个国际性的网球中心以及外 资兴建的水上游乐项目正在规划中。2. 交通设施 金银湖区域有机场路、市中环线、市外环线、金山大道等城 市干道，共同构建了区内“蛛网”形立体交通。 更重要的，武汉 城市轻轨 1号线二期 （宗关三店 ）拟于今年年内动工， 全长 11.5 公里，预计 2006年建成。届时她将连接已经通车的一期 （ 宗关 黄浦路 ） ，将东西湖区与汉口中心城区连成一个整体。3. 整体环境东西湖区域凭借自然环境优势和完善的城市建设， 使得该区域成为了 “城在

51、森林中、街在绿化中、楼在花园中、人在环境中” 的现代化城镇。金银湖更是如此。目前，金银湖已经集中了武汉 水乡旅游城、国际高尔夫球场、东方马城、圣山欢乐世界、金银 湖生态公园、柏泉湿地生态保护区等旅游景观。金银湖区域新建楼盘十分注重绿化配套规划和建设，平均绿地率达36.53%，人均公共绿地达6.8平方米，楼盘普遍容积率低、亲水性强。公共设施随着众多开发商大盘投资的开发，以及政府的主导规划作用，金银湖周遍学校、医院、公交等设施以不断完善。据不完全 统计，目前，已经投入使用的设施：医院，有常青人民医院、金 银湖医院，以及一些小型的社区医疗诊所； 公交，有207路、603 路、47路、730路；学校，

52、有武汉工业学院、武汉睿升学校、常 青一中、鑫桥小学以及各社区幼儿园。2.3.4金银湖区域房地产市场分析*金银湖区域房地产发展现状金银湖区域拥有大片水面和绿地的区域，是武汉住宅郊区化的发源地和武汉房地产大盘策源地。自1999年宏宇实业率先进驻金银湖进行商品住宅（碧海花园）开发以来，在短短的几年时间 里，高尔夫别墅、高尔夫城市花园、万科四季花城、黄金海岸、 恋湖家园、丽水佳园、汀香水榭、奥林匹克花园、耀江丽景湾、 翠堤春晓、华生金珠港湾等楼盘相继出现。金银湖片区已经发展成为武汉最重要的热点地区之一，成为武汉住宅郊区化和大盘开发的典范。（见附表1）表1金银湖片区典型楼盘概况表楼盘名称开发商物业类型项

53、目规模均价开盘时间项目进度万科四季花城武汉万 科房地 产开发 有限公司别墅、多层占地总面积410亩，总建筑面积约27万平方米3200 元/m22002年初共三期，已开发兀 成高尔夫城市花园武汉咼 尔夫城 市花园 房地产 开发有 限公司联排别墅（售 罄）、 复式 洋房、 小高 层占地总面积570亩，总建筑面积约60万平方米2980 元/m2第1期：2004.7 ;第 2 期：2004.9。共5期预计项 目开发时间直到2007年目前第2期华生？金珠港湾湖北华生房地产开发多层、小高 层、高一期建筑面积约19万平公寓：22680 元 /m ;小高层：第1期：2004.11.20共2期一期封顶有限公司层

54、方米22980 元 /m ；联排：25800 元/m顺驰泊林武汉能达实业 有限公 司多层、小高层、联排别墅总建筑面积 22.86万平方米280030002 元/ m未定。项目共2期，预计1、2期一起开盘耀江丽景湾耀江神 马实业 （武汉） 有限公 司多层总建筑面积约40万平方米2800 元/m22004.5.1 开盘一期封顶奥林匹克花园三期美好愿景地产多层、别墅总建筑面积8万平方米2500 元 /m ；别墅3600 元 /m2003.7一期 交付 使 用，、三期 封顶丽水佳园沿海绿色家园多层、小高总建筑面积约10多层2400元/m2;小高第1期：2002.10.16 ；三期封发展层万m层2900

55、元第2期：顶，（武汉）/m22003.5.8 ; 第四期有限公3期：打桩司2004.4.18在金银湖区域汇集了众多全国性品牌的实力开发商。万科、 香港新邦国际、浙江耀江集团、沿海丽水、天津顺驰、北京泰跃 等外地品牌开发商相继进入此地，本土综合实力排名前十位的宏 宇、统建等公司也在此开发或拿地。 在一个区域集中如此多的实 力开发商，而且楼盘规模绝大部分在几百亩以上，品质都有相当水准，这在武汉是少有的，可以称得上是“汉口高尚住宅区”。据金银湖管理处的统计数据显示， 项目已建成或已开工的开 发企业有13家，即将进入实质性开发的企业有6家，正在酝酿并在办理相关手续的企业有 7家。随着碧海花园、汀香水榭

56、、万 科四季花城、高尔夫城市花园、黄金海岸、恋湖家园、丽水佳园 等楼盘相继入驻，该片区进入成熟阶段；目前，耀江丽景湾、 奥林匹克花园、翠堤春晓、华生金珠港湾等一批新楼盘正在建 设之中，部分已经完成首期销售。另外还有一大批具有相当实力 的开发商也在此屯集重兵，仅美联地产在金银湖土地储备即达 2000亩，2004年年底动工的美联奥林匹克花园就达75万平方米的建筑规模；还有一些在其他行业颇具实力的企业也向此进 军，在医药和汽车贸易行业年销售额达数十亿元的湖北九鼎集团 房地产开发项目正顺利进行中。律金银湖住宅板块形成及购买人群变化东西湖区住宅市场始于 95年常青花园的开发。与武汉其他 近郊区住宅市场起

57、步类似， 初期住宅产品以经济适用房为主， 通 过低价位、低品质住宅产品在较短时间内实现居住人口的导入。 初期的购买者以集团购买为主，随着武汉住房分配制度的改革， 个人购买者的比重逐步提高。2000年以后，金银湖片区的市政公用配套设施趋向完善， 周边天然的自然环境优势的也获得越来越多客户的认同，以及高素质开发商的进入，中档住宅市场逐渐形成。 典型的中档精品住 宅项目包括高尔夫城市花园的多层洋房、万科四季花城、美好愿景的汀香水榭、常青花园四号小区等。在金银湖板块的市场升级中，万科发挥了一定的引导作用。 万科的“造镇计划”激活了整个金银湖的中档住宅需求，四季花 城的多层住宅成功博得了武汉客户的喜爱。

58、随后，美好愿景、沿 海物业、耀江神马集团等知名开发商都瞄准中档住宅市场，先后进入金银湖片区。此时，集团购买已经急剧下降，个人购房率超过90%。客户群以汉口市区的中等收入阶层为主。客户群中也包含部分的高收入阶层，自己拥有私家车等交通工具， 因此像高尔夫城市花园 这样紧邻武汉金银湖国际高尔夫球场，自然环境绝佳的高档项 目，自然成为成功人士的首选。+区域房地产市场评价从整个武汉市的情况来看，金银湖地区凭借土地资源丰富，自然条件优越等优势，近年来发展速度最快、最令人瞩目，成为武汉市最大也是最具有影响力的房地产开发热点地区。据统计，由于金银湖片区的带动，东西湖区的平均房价从2001年一季度的1293.6

59、7元/平方米一路上扬，至2004年四季度已达2381.35 元/平方米，涨幅达1087.68元/平方米，增长幅度位居武汉市 各区首位。表2项目地块周边代表楼盘价格表楼盘、多层（元/m2）高层（元/m2）联排别墅（元/m2）销售率（%）丽景园2800320063高尔夫花园280030003400400082万科四季花城29003500400095碧海花园2560420089恋湖花园248091汀香水榭2760380096黄金海岸2600370087奥林匹克花园25003600一、二期售磬丽水家园240030004180一、二期售磬 三期在售中金银湖地区的房地产开发以常青花园为起点，目前已经有碧海

60、花园、四季花城、恋湖家园、高尔夫城市花园、黄金海岸、汀 香水榭、丽水佳园等大型项目相继扎堆于此，据统计，金银湖住 宅片区规划在1000亩以上的住宅项目占总量的 29%规划在500 亩至1000亩之间的住宅项目占总量的 57%可见该区域的确是 名副其实的大盘聚集之地。规划多以水景小镇特色，表现出显著 的区域特色。1000亩以上项目I 5001000亩的项目| 500亩以下项目从片区的竞争分析上看，金银湖片区拥有大片可开发的土地 资源，“楚天第一路”的金山大道等城市主干道组成的便利发达 的路网，在环境上，拥有金银湖的天然湖景，以及华中地区最大 的高尔夫球场和即将建成的赛马场，拥有空气质量高于市区、