一房二卖实例及法理分析

1、一房二卖实例及其法理分析案例1:2002年马某以115万元的价格购买了一处上海某小区的预售商品房，2003 年7月，马某以158万元的价格将该房出售给张某，双方签定的购房合同约定, 签约当日由张某先支付总房价的50%，马某将房屋交付给张某，余款由张某在 60天内支付，支付余款当天双方共同至房屋交易中心办理过户手续。后张某按 约支付了房款并实际占有了该房屋，并开始对房屋进行装修，但产权过户手续并 未按期完成。2004年10月某日马某通知张某表示不再履行原购房合同，次日，马某与 赵某就系争房屋订立了购房款为180万元的售房合同，并于当日上午在房地产 交易中心办理了产权过户手续。赵某随即凭产权证进入

2、系争房屋，强行终止了张 某的装修活动，并更换了门锁，引发了三方的激烈纠纷。为此，张某以马某、赵 某为被告提起诉讼，以两被告恶意串通侵害他人利益为由，请求法院确认马某与 赵某间的买卖合同无效，并要求马某继续履行对其的房屋过户义务。案例2：孙爽今年32岁，与老公李铁军大学毕业后，来到北京市密云县工作。孙爽 与丈夫商量购置一套房子，于是夫妇二人开始四处打探房源。2010年3月，孙 爽接到了在一家房屋交易中介公司上班的大学同学孙悦的电话。孙悦告诉她，自 己的邻居张曙光打算出国定居，已经委托她卖房，板楼四层，面积108.47平方 米，总价款90万元。张曙光的房子位于密云县城西边的康居北区，离县城中心不过

3、十分钟的路 程，交通十分便利，如果能低价买下房子，也算是捡到了一个大便宜。经过一番 讨价还价，双方商定房屋价格为88万元，第二天签房屋买卖合同。第二天一早, 孙爽与张曙光签订了买卖合同，合同约定，张曙光将房子卖给孙爽，总价款88 万元;定金2万元;由孙爽3日内给付张曙光44万元购房款，剩余购房款待办理 过户手续后给付；张曙光于半个月内协助孙爽办理房屋过户手续，房屋自办理过 户手续后交付。2010年3月25日，孙爽将44万元购房款打到了张曙光的银行 账户内，张曙光表示房屋的产权证一直由妻子保管，而要半个月才能回来，希望 孙爽能给他一些时间。孙爽耐着性子等到了 4月15日，打电话催张曙光办理房屋的

4、过户手续，张 曙光告知几天前他已经以95万元的价格将房子卖给了别人。随后张曙光发信息 告诉孙爽之前他收到的44万元购房款外加2万元的定金已经退还到孙爽的银行 账户里。孙爽一纸诉状将张曙光诉至法院，要求确认与张曙光的房屋买卖合同有效，并判决张曙光协助自己办理房屋产权过户手续。一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给 两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效 力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物 的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说， 出卖人在

5、履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：1、在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受 人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，如前所述，两个房屋买卖合 同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得 房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其 债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权 上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一 种对出卖

6、人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支 配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转 于后买受人，故其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有，应负返 还房屋的义务。依据合同法第一百一十条第（一）项的规定，出卖人对买受人 不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能 履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律 后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形 下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖 人依合同法第一百零七条“当事人一方

7、不履行合同义务或者履行合同义务不 符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规 定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。关于债务不履行的损害赔偿，值得讨论的是，前买受人可否向出卖人请求相 当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿，亦即赔偿的范围如何。我们认为，损 害赔偿，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利 益为限。实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对 此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿 范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并

8、办理了产权过户登记之后， 又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人 已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。合同法第一百三十二条第一款 规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出 卖人所有且出卖人无处分权的物，不构成买卖合同的标的物。换言之，合同法 不承认出卖他人之物的合同的效力。违反合同法第一百三十二条第一款的规 定，即属于无权处分行为。关于无权处分制度，合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人 财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 对该条作反对解释，即

9、权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的，合同即无 效。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人承担信赖利益的赔 偿。3、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖 人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通 过债权保护方法保护自己的权益。然而，基于先后买卖合同而生的此二重债权， 系处于平等地位，并无位序关系，不因先后而异其效力，故前买受人及后买受人 均得随时向出卖人请求履行债务。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合 同的债权请求。在这种情形下，出卖人是否得以所有人的地位对将要履行的

10、合同 有选择权呢？有学者指出，我国原则上应坚持登一记要件主义，但同时应当对房屋买卖中 登记效力作为例外的规定。允许法院考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方 的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能 等因素决定是否确认原关系无效。我们认为，此观点有其合理处。虽然登记对不 动产物权变动具有决定性意义，但是，有条件地承认未经登记的物权变动行为体 现了效率和公平。实践中，应当区别不同情况，予以合理的处理：出卖人已将产权证书移转占有与买受人或有关单位的主要指以下几种情形：产权证书交由买受人保管的;产权证书交由中介公司 就特定合同委托其办理产权过户手续的；已经在登记机关办理

11、产权过户手续的。在这几种情形下，可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同，该合同的履行 就此优先于另一合同。二次买卖行为均不存在登记的意思表示情形下，应当审查买受人行使请 求权时间上的先后房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有 权过户登记请求权。因为就买受人而言，其目的是欲取得房屋所有权，而取得合 同标得物所有权的惟一途径为移转登记的完成。在两个债权的实现构成竞争关系 的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受 人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行 期届至日的先后，

12、确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权； 一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，应认为没有约定履行期限 的合同的买受人得随时请求履行合同，可确认没有约定履行期限的合同的买受人 行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人 自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得的行使 登记申请权的时间在前，宜以订立合同的先后，来确定其取得房产权利行使的先 后，即保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权， 而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人 的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一

13、合同，督促其及时办理登记手续。在这一点上还可以借鉴德国民法典中的先买权制度。所谓先买权，指的是排 除他人而优先购买的权利。德国民法中的先买权是以物权方法对未来物权变动的 请求权进行保全的一种法律制度，它划分为债权先买权和物权先买权。德国民法 典第505条规定，先买权行使权利的意思应该向承担义务的出卖人表示，而且先 买权人与出卖人之间的合同按照出卖人与第三人所订立的合同的条件成立（债权 先卖权）。该法第1098条第2款又规定：“先买权具有针对第三人的保全权利人 行使转移所有权的请求权的预登记的效力。”（物权先买权）这样规定，既有利于 稳定房地产交易秩序，又能避免因单纯确认物权变动行为不成立而使两

14、个合同均 无法履行的状况。4、在一房二卖中，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖 合同，仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理。值得讨论的是，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合 同，但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况，是否属民法通则第五十八 条第（四）项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无 效”的情形?因为一旦认定该种行为属于恶意串通，则依据合同法第五十二 条第二项的规定，合同无效。民法上的“恶意”与“善意”相对。善意和恶意与过错一样，也是用以表示 行为人主观状态的术语。但对于善意、恶意这一对概念，似乎很难下明确的定义， 一般都是通过具体的制

15、度来加以说明。一般来说，善意，指不知情;恶意，指知 情。在“恶意串通”中，仅指“知情”呢，还是指专以损害他人的利益为目的？恶意串通，是指行为人双方为牟取不正当利益，互相勾结串通而实施的有损 于国家、集体或第三人利益的民事行为。（1）当事人双方在实施民事法律行为时 有损害国家利益、集体利益或他人利益的故意;（2）行为人双方在实施民事行为时 有串通一气、互相勾结的行为，如无这种勾结、串通，民事行为将不可能实施或 以另外的内容实施；（3）该民事行为履行的结果损害国家、集体或第三人的利益。 后买受人在明知出卖人已将标的物出卖于他人，但仍与出卖人就该标的物成立买 卖合同，揣其合同目的，可能性有二：只为取

16、得标的物;主要为了损害前买受人 的利益。在只为取得标的物而无其他因素关联的情形下，后一合同在债的履行上 与前一合同构成竞争关系，前一合同尚有履行的可能。退一步讲，即使在后一合 同履行情况下，前一合同的损失亦可因违约损害赔偿得到填补。故一般情况下， 不适用“恶意串通，损害第三人利益”而导致合同无效的规定。但是，在后买受人专以损害前买受人利益为目的，订立房屋买卖合同的情形 下，就构成第三人侵害债权，前买受人可以此主张后一合同无效，并请求前一合 同的实际履行（撤销所有权变更登记）。所谓侵害债权，是指债的关系以外的第三人故意实施或与债务人恶意通谋实 施旨在侵害债权人的行为并造成债权人损害。依传统民法合

17、同相对性原则，合同 仅能约束合同中特定的当事人，在此外的第三人不应承担损害赔偿的责任。亦即 否认债权可作为侵权的客体。此种理论含有一项基本的价值观念，即保护第三人 的活动自由，不因故意或过失侵害债务人或给付标的，便须对债权人负责。然而， 绝对贯彻此种理论，有时难免损害债权人利益。因此，现代许多国家已承认债权 具有不可侵害性并设立了侵害债权法律制度。在一房二卖中，后买受人出于恶意与出卖人订立合同并取得所有权，前买受 人可否依“第三人侵害债权”要求后买受人负侵权行为损害赔偿责任?例如，后 买受人明知前买受人已投资规划其所购买的土地使用权，准备兴建商品房出售， 而引诱出卖人违约，以打击前买受人商誉并使其