东润枫景项目策划书范文(全)

1、.：.；房地产工程谋划书范文全东润枫景全套文案谋划书东润枫景全套文案 (1)标题：生命，可以浪费在愉快的事物上正文：衡量生命厚度的坐标不是时间，而在于能否体验到更多愉快的事物。当然，这需求愉快的心境和环境，在东润枫景，他会拥有这些：她离燕莎城2500米，时间和间隔 意义，在他就是省下尽量多的时间，去充分享用生活。在枫丹白露树，听林风沙沙，虫儿啾啾；闲坐中央广场，看孩子跟鸽子姗姗学步；咖啡店一隅，心境如行云悠悠淡淡；往来的是，与他一样对美和品味的追求不曾妥协的邻人在这，常觉得时间不够，真实有太多的愉快让人沉醉。东润枫景，发现居住的真意。东润枫景标志阐明 标志为楼盘之笼统识别物，它应该言简意赅传播

2、出东润枫景的主题意念发现生活的真意。 本组标志形似枫叶又象人形，活泼而唯美。四个写意的元素，有大小、远近对比，显得生动有空间感。“D组标志以空灵的线条更勾勒出东润枫景悠闲、自在、轻松的生活气氛；四个动态“人形的聚合，赋予东润枫景以人气，喻示她是张扬“人本主义的社区。 标志的英文名意译为“Fontainebleau,即“枫丹白露，一个很美很风格的名字。这是标志中另一闪光点，在“高级灰们阅读她，心弦为之一动时，东润枫景四字已然感性起来。东润枫景户外广告创意阐明 楼盘户外广告，作用是传播楼盘整体笼统。东润枫景的传播定位是：发现生活的真意这是纯生活的地方，完全抛离了压力，艺术而档次的生活。所以，本创意

3、选取名油画、和为主画面，感性地渲染出一种优雅诱人的生活环境和方式；配合标题“这里有生活，有艺术，有美，唯独没有压力，点明小区是高级灰高级白领式纯生活。我们坚信，以高级白领的言语油画、优雅的设计风格和让人打动的生活观念，可以很好地与目的消费者沟通，并得到他们的认同和好感。报纸广告创意阐明规划篇引文：有根的稳定着 无根的漂泊着标题：东润枫景 发现居住的真意正文：东润枫景，位于东四桥与亮马桥交汇处，燕莎城东2500米，一片叫枫丹白露林的地方。她占地26公顷，西傍朝阳公园，南连228公顷的城市绿化区，与东四环路之间是百米宽的绿化带。北美风格的社区，为加拿大B+H公司的国际设计师呕心之作。这里有生活，有

4、艺术，有美，唯独没有压力。交通引文：生活，就是要把时间浪费到愉快的事物上标题：任务与生活2500米正文：东润枫景北距四元桥2公里，西临东四环，距首都机场高速公路仅2公里，到燕莎城不过15分钟车程，多路公交车将小区与城中繁华地轻松相连。居住在这里，间隔 和交通的意义，就是能省下尽量多的时间，去享用生活。随着东四环的开通和WTO临近，东润枫景成为CBD居家投资的魅力之城。人文引文：东润枫景印象：咖啡、音乐、书、画标题： 这里，品味与品味为邻正文：人选择住宅，住宅也选择人。专为CBD白领而诞生的东润枫景，以清新的环境、闲淡优雅的生活气氛，和现代的气味，吸引了许多城中精英来这里定居。外表和职位不能代表

5、的人文素质，在这里时时可以感受。东润枫景电台广告(30)脚本一： 悠扬的萨克斯曲旋律、咖啡店里细微的说话声厚实、低缓的男声：我不在家，就在咖啡馆略停顿，不在咖啡 馆，就在去咖啡馆的路上。感性、优雅的女声：在东润枫景，咖啡馆不是一步一家。不过，这 儿的生活气氛却咖般闲淡写意。厚实、低缓的男声：燕莎以东2500米的东润枫景，一个纯然放松 的北美式生活社区，为CBD白领而诞生。 东润枫景，发现居住的真意。感性、优雅的女声：售楼热线： 64316262 64316363脚本二 女人忧虑的声音：儿子如今老爱玩电子游戏，他也 一阵嘈杂的铃声此起彼伏 男声：好的，张总，我马上回公司 足球赛热烈地喝彩声和讲解

6、员声音 猛烈地男声：就这个价，让无可让！ 女孩愉快地哼歌 大街嘈杂声 男声歉意的：对不起，有个客户要见，我不能陪他 以上部分的不同声音快速切换 浑厚男声：任务就是任务，生活就是生活。不应该混在一同 舒缓萨克斯风，男女和小孩笑声、鸟虫吟声，流水 哗哗声 女声：来东润枫景看看，他将发现居住的真意 售楼热线：64316262、64316363 东润枫景电台广告脚本影视喧哗的街市背景声，汽车喇叭声，一个接一个铃声、说话 声交杂在一同。赵传的歌曲：“在密密麻麻的高 楼大厦找不到我的家男甲：他人说CBD白领风光，可谁知道我们每天加班没完没了。想住温馨些吧，CBD的房价太贵，住远点呢，交通又费事。哎！本人理

7、想的家在哪呢？悠扬的小提琴声起，和着愉快的笑声男乙：可不是，任务哪能替代生活！听说，在CBD商圈燕莎城东2500米，有个专门为CBD白领建的生活社区东润枫景，它紧挨着朝阳公园和城市绿化带，均价每平方米才5000元。怎样样，咱也去瞧瞧？响亮男声： 发现居住的真意，东润枫景。东润枫景全套文案 (2)楼书文案序 人是万物的尺度。 普罗塔哥拉衡量社区质量的第一元素是适于市民生存的“城市生物尺度。立足于“人的基点，城市生物尺度了解为“城市人性尺度。当我们回想、品味、体验、评价居住环境能否方便、温馨、宜人、温馨？根本规范就是城市人性尺度。今天，人们对城市开展的控制心余力绌生活空间的质与量赶不上心灵的需求；

8、建筑失去了与人的亲密关系；夸张了商业价值的尺度；人在都市丛林里，得不到应有的尊重。今天，人人追求效果，速度也越来越快。对任务而言，这无可厚非，可生活呢，莫非也越快越好？走马看花，到头来，能够说不出任何一种花的样子和香味。所以，我们建造这样一个社区：塑造温馨的生活环境，人性的建筑、园林、阳光、空气和绿地,这里有生活、有美、有艺术，唯独没有压力。 她的名字是东润枫景规划篇社区是人发明的，也是为人所发明的蓝天、碧水、绿地是人最根本的生活条件独一使都市人还与自然坚持联络的就是植物了植物不但能降低温度、噪音、消尘，而且舒缓压力，获得慰藉和灵感引文：城里任务，郊外生活，一种曾让人梦寐以求的生活方式。今天，

9、在北京东四环路的北部，这个梦终于可以圆了。标题：在东润枫景，发现了居住的真意 正文：假设他喜欢现代生活，又对清新空气、阳光、泥土还有深深地眷念，那他真该来东润枫景走走。 离燕莎城2500米，东四桥与亮马桥交汇处，有一片被生态学家称之为“都市林荫urban shadow的地方，那就是东润枫景。她占地约26公顷，对居住的真意有独特了解生活就是纯粹的，当然要与任务完全剥离。由加拿大B+H公司规划设计的社区里，在张扬现代风格同时，还流露着闲淡的北美情调。东润枫景新经济和反璞归真新生活的平衡点。她属于广义东部中央商务区CBD和燕莎商圈，地利得天独厚；又依傍“城市绿肺朝阳公园，南连城市绿化区，西与东四环隔

10、着100多米的绿化带；另一位芳邻是北京最大的十八洞高尔夫球场。散步社区的现代建筑和园林，满眼葱翠，清甜的气味随风沁入心脾，广场上，白鸽点头踱步，歌声悠扬处有咖啡香来。这一切，离任务刚刚2.5公里！交通和物业价值有根的稳定着 无根的漂泊着东四环路将是CBD未来最重要的轴线地段，物业价值永久的试金石交通的尺度，是任务和生活能否可以兼顾对时间的态度，说究竟是生活的态度引文：也许，没有不堵车的大城市，但却有不堵车的城区。这里的生活也因此多了份悠闲。标题：15分钟，任务和生活的间隔 正文：对居住而言，最理想的是省下尽量多的时间，用在生活的享用上东润枫景是这样认识间隔 和交通的意义。 东润枫景北离四元桥2

11、公里，西临东四环。距首都机场高速路及燕莎城均2公里，是市区里距首都机场最近、最方便的社区。402、710、401、405、408等多路公交车，将东润枫景和中央商务区CBD轻松相连，十来分钟车程，衔接着两个不同世界，一边是任务与效率，一边是与人居相依的悠闲生活。随着今年“十一，东四环路的正式开通，东润枫景将成为拥有清幽与现代生活的居住典范。 WTO，让CBD分发出钻石般的魅力。这对近水楼台的东润枫景来说，其升值的潜力是不言而喻。可最令人心动的是，可以从容地将时间浪费到愉快的事物上。园林绿化阳光、空气、绿地是人居住的根本需求自然活力也是愉悦感的重要来源由纯速度，速度本身而得到的快感，并非高兴或乐趣

12、，前者的目的是速度上的高潮，愈快愈好，而后者却可以“渐渐领会引文：刚刚进入东润枫景，节拍忽然慢了下来，不一样的觉得油然而生。那是一种跟随已久的生活情调，让人一下子就喜欢上了。标题：那树那草那园那家 一例B+H的北美闲淡正文：下了班，不过十来分钟，车子已穿行在东润枫景和东四环路的百米绿化带里。一阵林风过来，不由深深一吸，和着泥土、树叶味的气味，便沁入了心脾。进了小区，眼前豁然开朗，没过多修饰的植物抖擞着绿意。在这绿化率有30.8%的小区，青葱与视野相依相伴。绿油油的草地上，鸽子停在老人肩上咕咕着。孩子们在中央广场，跑着，笑着。清风拂过池水，泛起了涟漪。步移景换，走到哪儿，都有不同的绿色景致。巧手

13、匠心的园艺师，把一草一木与建筑的开敞围合结合起来，让这现代园林应了“天人合一的美学原那么。即使季节变换，园中常绿植物依然清秀可人，暗香盈袖。他不由地想停住脚步，渐渐地享用。一切，是如此闲淡、从容，仿佛身在北美一隅。云杉树下，长木椅上，和邻居有句没句地聊天儿，不设防的交流，如水的情，淡了，却纯了。社区人文特点人心思上的想像、感情活动的愉悦，更经常凌架于本质感官功能上。人喜欢欣赏人，人的视觉或阅历，常选择性地对人文这一动态景观留下深化的印象，一个能提供丰富文化、休闲活动的社区，便容易使居民产生认同和归属感。居民和文化相互作用出社区的性格东润枫景印象：咖啡、音乐、画、书引文：他选择住宅，住宅也在选择

14、他。优雅的社区气氛，就是在这相互选择中逐渐构成。标题：在东润枫景 品味与品味为邻正文：人以类聚，朴素的真理。假设人们可以自在选择，同类型的人就会逐渐住到一同。东润枫景，就是为这城市的精英们而建。不任务时，无论晴雨，社区咖啡馆都是一个消磨光阴的好去处，喝一下午咖啡，聊天，看书，或者只是喝咖啡。在这里，不是一步一个咖啡馆，可东润枫景却有咖啡般的生活节拍和气氛。一如我们的生活方式：白天西服、领带，并不妨碍晚上一身休闲泡小区酒吧。生活就是生活！ 假日，去社区的生活沙龙，看看画展，听听滋养心魂的旋律，无论雅尼，还是罗大佑。风淡云清的日子，相约三五同好的邻人，背上行囊，野营攀岩去。 外表和职位不能代表的人

15、文素质，在这里时时可以感受得到。建筑室内环境喜好节拍调和之美的方式，是人生来就有的倾向。 亚里斯多德有韵律感的建筑立面就象一首音乐空间元素间的延续和次序是律动感的来源对一个家而言，没有什么正确的地点，只需能发现生活的诱人之处，便是一个称心的家引文：建立一个家的态度有两种，一是将自然拒诸门外，另一种是与自然共处一室，让空间保管一份朴素的优雅。标题：家 因温馨而 美丽配外立面的图许多人第一次见到东润枫景建筑时，会有两个词从心里涌出：现代、简约。加拿大B+H设计公司，让东润枫景的房子带着道地北美情调。林木幽处，绿白相间的现代建筑群，没有繁复的修饰，颜色、线条、外立面简约、清新，如出水芙蓉。配有阳光的

16、家居图冬日的阳光从窗外溜进来，一种暖洋洋的心情在屋子里悄然繁殖。思索到阳光对心境和安康的微妙影响，东润枫景的建筑户户朝南，楼宇进深控制在15米以内，而且根据日照轮廓原理，规划塔式建筑11.2的间距，板式11.6，保证了日照时间。 配户型图 配图恬静，是都市人对家的一份希望。东润枫景在尽量减少每一单元的住户，带电梯的小高层，一梯2-3户。这样，安静就成了居家生活的环境。配客厅的图一家人活动，多数时间是在客厅，这也是居室的“动区。东润枫景让客厅有宽绰的空间和充足采光。客厅面积普通在3850平方米，窗户低而宽大，让自然光和清新空气在屋子里自在穿行，还能看见更多的蓝天云和园中风光，想来心境也变得高兴。

17、 配卧室图卧室，首先要温馨，同时私密性要好。东润枫景，考量了不同人对空间大小的温馨感受规范，而设计主卧室面积在1727平方米，小卧室面积约1013平方米；卧室都是南北朝向，通风采光好，还坚持人体磁场和自然磁场的调和；而且户型设计时利用走廊和不同房间的位置安排，把卧室和公共区隔离，巧妙保有了生活的私密性。 生活配套人的生活、自然、社会、物理等需求，是任何社区设计者不可忽略的要领散步的乐趣在于，充溢有趣的人、事、物运动阅历可产生动态的张力；静止的构成亦具张力公共设备的水准，反映出该社区的居住水准一个社区要务虚用功能和精神享用相平衡当科技越来越昌明和感性时，人就笑了引文：简单生活，将生活和现实价值相

18、结合，将有限的时间和精神浪费到愉快的事物上。标题：速度带来快感(Jaissance)，“慢的生活才最高兴Plaisir正文：配3-4幅图在喧嚣和尘土的都市大街，散步失去了乐趣；在东润枫景，他能找回久违的散步的高兴。东润枫景，引入风行北美的“5分钟步行法倡导区内步行的风尚，近间隔 布置社区商店、保健中心、幼儿园、园林、咖啡屋等生活设备，和他家的步行间隔 不超越5分钟。小区林荫道，一家人散着步，清风送来淡淡的芬芳，阳台上的熟人，点头打招呼，聊几句，仿佛又回到从前的大院儿。配球场、泳池图闲了，寻着风的脚步，来到温馨会所，纵身碧波，让肌肤和池水相亲；球场挥拍，心境随汗滴飞扬，还一个高兴着的真他！配图冬

19、日，安坐家中，独立式中央家庭采暖空调，和24小时热水系统，让满室暖意融融。翻开电视，除了50多套国内节目，还有卫星电视系统接纳的国际节目。配图在东润枫景，可心的不单是黄泥、青石、阳光和优雅，还有那些让生活优游的科技元素智能化设备：社区平安捍卫由门禁、周边监控报警、电子寻更三大系统组成，全方位数位保安体系，让他安之假设素。住户平安。想买点什么，看场电影，预定球场有100MHZ宽带数据网，他只需鼠标悄然一点，即如他所愿。 开展商人类一切伟大的文化，都是由居住产生的。 史宾格勒人们常说：“这个人很懂得生活。这“懂得，其实就是一种艺术，要沉潜其中，自在照顾，不但得有深沉的文化背景，而且要有一个关注生命

20、、热爱生活的心灵。传统文化向来注重自然的调和共存，然而，在过度追求物质文明的过程里，我们不自觉的抛离了这珍贵的文化精华。假设说生活是息息相关的话，那么，人与大自然的合而为一，或许是我们迈向愉快生活的独一方向。引文：成熟，是阅历的雕琢。洞悉人和世界，是悠悠岁月的锻造。打动心灵，是热爱生活的报答。对一个建房子的人来说，这三者不可或缺。标题：风雨十六年 广厦千万间正文：北京天鸿集团成立于1983年，一个中国心时期房地产业开展与演化历程的见证者。十六年来，天鸿集团共投资120亿元，开发建立各类房屋800多万平方米，总资产超越百亿元，共有80多家国内外全资、控股及参股企业，而且在国内和美国、澳洲、港澳等

21、地拥有多个胜利工程，积累了丰厚的专业阅历，在业内外有极高声誉。 天鸿旗下的宝润、宝汇、宝泰、宝瑞等房地产开发公司，多年来在北京胜利开发了回龙观文化居住区、莲花小区、恩济小区、曙光花园等工程。 在新世纪伊始，天鸿集团凭藉多年阅历、卓尔的实力，以及对居住真意的深切认识，洞察时代先机，在“腾飞的北京CBD和燕莎商圈上，开发建立大型现代休闲生活社区东润枫景一个纯粹生活意义的家。 热爱生活的东润人，努力建造让热爱生活的人们打动的家。东润枫景全套文案 (3)展板文案标题： 他还记得今天是一个节日吗？正文： 能够许多人确实不记得今天是一个节日教师节。当然，也就忘了向那些本人记得和不记得名字、音容笑貌的教师说

22、一声：谢谢。今天，我们懂得道理，有学问，甚而成为城市精英，或许有些人和事真的不该忘了。这里，让我们向一切从事教育任务的人，致以深深敬意由于，我们尊重知识，更尊重传播知识的人。东润枫景，和一切以知识文化为荣的人一同，努力建造一个复原生活本来容颜的家。标题：这里的生活气味，属于本人正文：有没想过，在什么地方本人最自在无拘？是的，在属于本人的生活气氛里。它，不一定是他见得最多的，也并非要形而下的占有；而是一种他内心认同、盼望的生活环境、气氛和人。东润枫景，那一片枫丹白露林，北美式园林建筑，亲切调和的社区气氛，从容、优雅的生活调子，吸引着许多京城精英择此为家。这一切，如此熟习而亲切，让每个懂得生活与风

23、格的人，觉得到轻松自在。由于，这生活气味是属于本人的。东润枫景，发现生活的真意。标 题：这里，“慢是生活的调子正 文：人在喧嚣都市，总想时间快些真实没多少值得流连；对任务，他更讲高效率。不过生活呢，就该“慢起来，才有从容的心境，去细细享用愉快。在东润枫景，我们落足心力建立纯然的生活环境北美式建筑园林，中央广场，咖啡馆，酒吧，私立名校，甚至地板供热每个细节。没想到，这里的生活节拍因此与别处有些不一样。一进东润枫景，心境舒漫起来，脚步也不由慢了，这儿有太多愉快的情趣，让人沉醉。不论是枫丹白露林，还是阳光里喝咖啡的人东润枫景，发现生活的真意。标题：发现居住的真意正文：选择一个社区，就是认同一种生活方

24、式。在北京，燕莎商城东边2500米，有一片远离任务压力、纯然放松休闲的北美式生活社区东润枫景。在这里，居住意义被诠释为：任务就是任务，生活就是生活。所以，这个社区弥漫着加拿大式闲淡写意的气氛，和优雅气质，吸引着许多城市精英择此而居。东润枫景，发现生活的真意。展板音乐图：生命，可以浪费在愉快的事物上咖啡图：我不在家，就在咖啡馆，不在咖啡馆，就在去咖啡馆的路上油画图：这里，有艺术、有美、有生活，独独没有压力书籍图：优雅和优雅为伍老人画画图：笔可以勾勒风景，颜色生活只可用心感受吸氧图：让人沉醉的，是清风与芬芳，还有这自在的伸展父子图：稚子一声笑，便胜却人间无数男女图：多年以后，我们忆起这段日子，会赞

25、赏地说：我真正生活过了戏水图：阳光里嬉戏，青草地上生长，生命高兴就好展板音乐图：生命，可以浪费在愉快的事物上咖啡图：我不在家，就在咖啡馆，不在咖啡馆，就在去咖啡馆的路上油画图：这里，有艺术、有美、有生活，独独没有压力书籍图：优雅和优雅为伍老人画画图：笔可以勾勒风景，颜色生活只可用心感受吸氧图：让人沉醉的，是清风与芬芳，还有这自在的伸展父子图：稚子一声笑，便胜却人间无数男女图：多年以后，我们忆起这段日子，会赞赏地说：我真正生活过了戏水图：阳光里嬉戏，青草地上生长，生命高兴就好标题：星夜，一阵朗朗书声传来，一种久违的打动从心底悄然升起正文：在属于本人的生活气氛里，他能否觉得最自在无拘？它，不一定是

26、见得最多的，也并非要形而下的占有；而是一种他内心认同、盼望的生活气氛、环境和人。东润枫景，那一片枫丹白露林，北美式园林建筑，亲切调和的社区气氛，优雅的生活情趣一切如此熟习而亲切，让每个懂得生活与风格的人，觉得到轻松自在。由于，这生活气味是属于本人的。东润枫景，发现居住的真意。标 题：东润枫景的日子，如歌的行板正 文：衡量生命的厚度，需求一种愉快的心境和环境。东润枫景，离燕莎中心2500米，交通在这里的意义，就是让他省下尽量多的时间，去纵情享用生活。在枫丹白露树，听林风沙沙，虫儿啾啾；闲坐中央广场，看孩子跟鸽子姗姗学步；咖啡店一隅，听老歌流转；往来的是，与他一样对美和品味追求不愿妥协的邻人在这儿

27、，常觉得时间不够，真实有太多的愉快让人沉醉。东润枫景，发现居住的真意。七星佳园工程营销谋划书第一部分 工程背景为准确市场定位，我们对七星佳园工程进展了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用是实地调查与相关人员访谈相结合的方式，依托黄骅港商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并构成结论，一同到达如下目的：了解黄骅港地产市场的整体情况及变动趋势；了解黄骅港住宅市场产品设计的开展趋势了解市场的分布情况及客户群体构成情况掌握七星佳园工程所处的地块根本特征掌握七星佳园工程周边房地产市场的走势及主要竞争对手楼盘的根本情况明确七星佳园工程与周边主要竞争对手楼盘以及其他快去的优势、优势所在掌握目的群体

28、及业内专业人士对工程的初步认识明确七星佳园工程构建有事的市场时机及企业时机提出七星佳园工程的市场定位包括工程定位、目的客户定位等的假设干思绪提出七星佳园工程在后期产品包装设计中的假设干思绪提出七星佳园工程的工程营销及推行思绪第二部分 市场情况分析目前黄骅港开发区人口近3万人，至2020年开展到20万人。随着人口的添加，黄骅港开发区现有住宅将远远不能满足城市开展的需求；黄骅港开发区处于城市开发初期，未来土地供应量大，可开发土地的规模和条件都比较有利，地块尚属于空地，区域内道路平整，未来两年房地产将成为“城市开展带动的“竞争产业；主要的住宅房地产开发集中在海防路以西，土地的未来升值潜力要优于海防路

29、东侧地块，工程的可操性很大。 黄骅港开发区房地产市场主要特征：1政策支持明晰、土地集中放量2投资客群自信心充足3企事业单位集资楼占据市场一定份额4商品房市场初现、圈地待建特征明晰5黄骅港开发区根底设备建立步伐加快市场情况分析港口房地产市场尚不成熟，政府对当地住宅开展的注重程度不高，意将生活住宅中心设在中捷及黄骅市区。港口已不再审批住宅用地。市场供应情况分析供应量继续放大今年投放市场楼盘特点集资房、福利房、商品房继续建立，以高层为主，价钱继续走高。市场需求情况分析住宅需求分析，随着港口的不断开展，港口市场还有很大开展空间住宅根本特征分析，二居及小三居更适宜市民需求市场前景预测宏观经济环境以及政策

30、性方面看，今后510年以致更长时期，港口经济将会坚持高速增长。第三部分 区域市场分析区域环境简介海兴县柒元仓储物流工程、七星佳园商业效力工程是海兴县人民政府招商引资，实施海兴临港开发区的重点工程之一，是集酒店、商业街、居住、临港仓储物流等工程于一体的综合性建筑群体。工程用位置于渤海新区规划中的商业商务中心区，现属海兴县临港开发区，周边交通四通八达，北临石黄高速2公里，距渤海新区1公里，距在建中的净水湖公园0.8公里；南至沿海高速(环城高速)出口处1.5公里；东至沿海公路0.3公里；西面与入海河相距0.5公里；区域楼市分析工程建立区域内无在建楼盘周边竞争工程市场调研分析本次调查的目的偏重于识别有

31、关楼盘相关的目的，并以此界定不同市场层次的特征，从而为七星佳园制定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评价和决策基准。位置及配套分析工程称号位置交通情况周边配套金龙渤海新城海员俱乐部南公交直达实验小学、港口中学、港口医院1公里、毗邻海员俱乐部海天雅居海员俱乐部南公交直达实验小学、港口中学、港口医院1公里、毗邻海员俱乐部本案海防路新村大桥南公交暂无周围无建成工程，医疗、教育、商业设备相对匮乏分析：金龙与海天雅居地处已建立成型规划区内，交通便利，临近中小学校，体量较大，占据相当大的销售优势，尤其渤海新城工程更是港口市场价钱操控者。整体规划分析工程称号占地面积建筑面积容积率建筑特征设计金龙渤海新城19

32、93012284411.33小高层、别墅、多层综合住宅，整体容积率较低海天雅居1000001000001.8高层建筑为主，围合式规划，借助金龙景观，无自主特征本58围合式住宅，其他待定整体规划分析：园林景观设计及绿化率分析工程称号景观设计特点绿化率金龙渤海新城内有环形人造湖，设计大片绿地，风光优美35%海天雅居台地式景观44%本案商务区划明显，采取四合院规划，兼有古典气味40%以上楼宇配套设备分析工程称号楼宇配套设备装修金龙渤海新城普通楼宇对讲毛坯房海天雅居可视楼宇对讲毛坯房本案可视楼宇对讲毛坯房楼宇设备分析：户型及销售率分析工程称号规划套数居 室 面 积/m2销售率

33、一 居二 居三 居四 居金龙渤海新城56-61 m276m2-8698m20海天雅居85-881200本案080-97104-000价钱分析目前，金龙渤海新城待开盘价位为：3600元左右 海天雅居开盘价位为：3500左右 建议本小区定价不超越3000市场存量分析：工程称号存量金龙渤海新城现房剩余20套以内期房为4栋高层19-22层海天雅居4栋高层客户群分析客户类别细分职业特征类国有的私营控股大型企业职工及个体投资运营者占主要位置，当地居民占比重逐渐降低家庭构成刚结婚的两口之家及三代同堂的家庭为主主导客户群分析年龄以2545岁中青年为主大型企业职工月收入均在2500元以上。私有车拥有量呈逐年上涨

34、趋势，但外来企业职工多以班车为主。因认同当地开展潜力，且港口房租较高，当地居民二次置业几多次置业较为普遍工程进度的速度对置业热情有直接的影响邻里素质的高低对中高收入阶层置业心里有重要的影响国家新出台的房地产调控政策对投资者有一定影响，但对港口影响不大当地居民对地块归属问题较为关注，以为地块距现有生活区较远主导客户群购房动机分析购房目的婚房、居住、投资购房关注要素A 工程体量B 邻里素质C 平安程度D 房屋面积E 生活便利程度F 地块归属问题G 价位问题J 政策变动主导客户群购房偏好购买面积：90110m2目的客户最在意的功能区：卧室、客厅目的客户以为客厅的主要功能：休闲、待客目的客户以为最称心

35、的主卧面积：1012m2目的客户心目中卫浴的意义：洗漱、方便、洗澡目的客户运用浴缸的程度：低目的客户对主卧浴室的空间规划：便池、洗脸池、可有热水器目的客户对主卧浴室的面积需求：4 m2目的客户对厨房的面积需求：56 m2目的客户对餐厅的面积需求：无明显需求目的客户以为最正确的采暖方式：地热供暖目的客户希望小区的会所功能：文娱休闲目的客户对园林景观风格的偏爱：绿化率高目的客户购买房产最注重的要素：价位、面积、适用性第四部分 地块SWOT分析地块环境调研工程土地性质调查本地块坐落于海兴县城海防公路西侧，高压走廊北侧，属仓储用地地块周边环境调查自然景观人文历史景观地块交通条件调查主要交通干道：海防路

36、，307国道，三号路、一号路主要的公共交通及其线路：暂无公交线路，方案安排班车工程对外交通情况：石黄高速 石家庄-黄骅港高速与京沪高速、津汕高速、石太高速、沧保高速相接，构成了直达黄骅港的疏运大通道。307国道黄骅港-银川直通黄骅、沧州神府东胜煤田黄骅港铁路，全长860公里，国家1级干线，横跨内蒙、陕西、山西、河北四省区。沧黄铁路沧州黄骅港，全长91公里，与京沪铁路、神黄铁路接轨。海防公路南可达山东、江浙，北可至天津，经过秦皇岛与东北三省相连。津汕天津广东汕尾高速公路在黄骅市与黄骅港开发区之间穿过。邯黄铁路 邯郸黄骅港铁路正在建立中。周边市政配套设备调查周边现有商业：餐饮2.5公里超市2.5公

37、里医疗机构3.5公里文化教育4公里邮政、电信、银行3.5公里SWOT分析优势S1. 绝版多层设计S2. 价位优势S3. 政府政策优势S4. 产品设计以中小户型为主S5. 地处未来商贸区，开展潜力宏大S5. 紧邻净水湖公园优势W1. 由于地块关系，处于海兴地块位置偏W2. 产权问题W3. 孩子上学问题 W4. 周边开展较慢 配套不齐全W5. 交通不便机遇O1. 80-110平米户型产品市场紧俏O2. 根据国家政策多层为市场空缺，直接竞品工程较少O3. 价钱的优势占领市场O4. 城市建立的开展挑战T1. 市场政策影响，楼市张望气氛浓重T2. 新的宏观调控政策的出台，楼市走向不明T3. 工程地理位置

38、对未来市场构成宏大的潜在要挟T4. 近期开盘楼盘构成直线竞争第五部分 价钱定位开发本钱核算工程本钱计算条件阐明社区总占地面积 m2，总建筑面积 m2，容积率 ，可销售面积 m2工程本钱核算称号数量/ m2建安规范元/ m2建安造价/元占地面积14834总建筑面积83775地上建筑面积83775住宅68875配套公建14900地下建筑面积0工程称号计费规范及计算方法仅供参考测算基数金额/元一、土地本钱二、前期工程费1、暂时水、电、路及场地平整费建安计算0.8%2、可行性、方案咨询、规划设计费地上建面5元/m23、丈量、勘察、设计费建安概算2.5%4、执照费建安概算0.1%5、标底编制费建安概算0

39、.3%6、预算审查费建安概算0.1%7、招招标费建安概算0.07%8、质量监视费建安概算0.25%9、工程监理费建安概算2%10、黏土砖费地上建面14元/m211、开工图费丈量、勘察、设计费70%10%12、档案保证金10万元三、根底设备费1、红线内建安面积8%红线外建安面积8%2、环境设计与绿化建筑面积8元/m2四、房屋建安工程及设备、装修费1、建安工程费地上建筑面积住宅面积1500元/m2配套公建面积3000元/m2地下建筑面积面积3000元/m22、设备及装修费用五、不可预见费用一至四项3%六、上交开发办的管理费一至五项0.1%七、管理费一至五项2.5%八、贷款利息总建面100元/m2九

40、、两税一费销售收入5.5%十、销售费用销售收入3%十一、开发本钱一至十项平均本钱按总建筑面积综合本钱俺可售地上面积扣除地下造价后综合本钱按可售地上面积十二、销售收入住宅销售面积均价地下车位销售面积均价商铺销售面积均价十三、毛利率十四、所得税税率 %十五、净利率十六、投资总收益价钱定价市场比较定价法权重要素对工程的地段、交通、质量、规划以及配套等各方面要素综合权重评定。选择工程金龙渤海新城、海天雅居价钱比较工程/影响要素地段要素交通要素质量要素规划要素配套要素工程进度报价海天雅居金龙渤海新城1111113500本案结论定价战略：低开高走拉大价差，用低价区吸引人气。高区价钱一致价钱建议：2900-

41、3050元平米。第六部分 产品定位客户群定位目的客户群特征行业特点案例一：港务局 张姐背景：结婚十年，夫妻俩都在港务局任务，家庭年收入7-10万。目前住房为一套房，有购房愿望，表示经济才干可以。描画：大约36、7岁，不是本地人，大姐穿着都很朴素，人很真实。语录：想买房啊，可是要看价钱噢，也没有很多钱。以前我们在渤海新城看过房，后来不断没开盘，就没买。买的话一定要买个三房才够住啦！110平米左右，差不多吧！他们这个位置有点偏户型很好噢，价钱高过3000了吗？总价2、30万差不多吧？心思特点：想低价位购入特征描画：对未来的开展存在一定质疑购买行为特征：纯投资，以后估计不住；案例二：某局刚就业年轻男

42、士背景：住在宿舍，骑自行车上下班。由于刚参与任务，没有太多的钱，必需家里资助来买房子；描画：约20-25岁，随和健谈。语录：如今的房地产市场看不懂在渤海新城买房的话，小孩上学近。为了小孩上学，很多同事都在渤海新城买房宁可多花点钱在位置好的地方买海天雅居预备开盘，价钱也就是3200那样，我们朋友们想买一块，可以接受3000-3700的价钱程度我们这里都是年轻人 超越30%的首付就买不起了心思特点：喜欢位置好的 价位只是一方面特征描画：贷款买房 没多少钱购买行为特征：本人以后常驻黄骅港 纯居住工程定位地产工程定位之基准品牌打造产品精致品牌口碑文化底蕴中心价值城市副中心纯居住时代绝版多层住宅附加价值

43、纯七星未来城市中央都市菁英真我主场竞争性分析工程称号海天雅居工程地址中兴大街与1号路交叉口开发商沧州愉快家园房地产开发工程概略高层19层 多层18栋 占地80亩 总建面10万平米均价3500元主力户型85-120平米 二期为4栋高层销13102712711工程称号渤海新城工程地址中兴大街与307国道交叉口开发商沧州金龙房地产开发工程概略分三期开发，一期合计14栋，其中5栋多层，9栋小高层，二期为10栋高层，三期为三栋高层和部分别墅均价3700元 8月中旬搞活动主力户型一室56-61 两室76-92 三室106- 销8883588产品定位工

44、程称号七星佳园工程地址海防路开发商沧州柒元房地产开发工程概略合计80亩地。分两期开发，一期合计4栋多层，二期为7栋高层均价3050元主力户型 两室80-97 三室106- 销划推行卖点诉求地段优势：城市向南 未来城市副中心环境优势：远离污染 追求超宽广生活建筑风格：绝版六层建筑户型设计：人文化经典户型设计总价优势：公摊少、净化水入户、自打地热井物业费低，生活费用低质量优越：建筑过程严厉管理、严厉把关，约请权威部门检测，保证居住平安人性建立：建立前牺牲利润，完全采意图向客户建议建立楼盘物业管理：知名物业公司介入，专业平安。风水绝佳第七部分 产品规格战略建筑风格北方气候

45、干旱，降雨较少，周边植被颜色单一，在冬季，更是一片枯涩，与积累的灰尘一同，构成一种灰蒙蒙，缺乏活力的笼统。为此，我们需求一种简约、清新、亮丽、安康的建筑风格简约现代建筑。巧妙地运用代表简约现代风情的建筑符号：外墙部分运用文化石和涂料，小窗采用防锈锻铁。现代式简约建筑风格，南面设敞廊和阳台，屋顶设立平台。素混凝土墙面，部分装饰表达现代简约建筑风格常见手法，如门窗洞口上部墙面铺设简约的弧形或直线形檐口、阳台栏杆处的镂空绿铀花饰艺术派等特征。设简约的弧形或直线形檐口、阳台栏杆处的镂空绿铀花饰艺术派等特征。二、建筑单体设计原那么注重建筑和自然环境的交融，表达低碳居家的概念。建筑朝向应尽量思索朝向和通风

46、需求。当景观与朝向相矛盾的时候，朝向可作出适当的退让，但不应偏离总体南北向规划。建筑室内空间力求紧凑和灵敏，以充分提高套内的运用效率。住宅的功能配置和平面、空间的设计应该最大程度地满足现代人的生活方式和需求，在建筑的方式和功能之间到达良好的平衡。三、住宅户型设计原那么：充分、合理的空间规划紧凑的平面规划和丰富的空间划分空间序列完好，经过有限空间的合理整合突出功能优势平均空间尺度，以合理的尺度坚持家居的亲切感和被包围的平安感可以彰显特质的重点空间该当部分放大，比如起居室、主卧室等留意不同空间之间的视觉联络，经过隔与非隔发明丰富的空间层次感 设计要点：两室两厅户型设计在85-97平米左右；三室户形

47、设计在106-平方米。车库设计个数最好到达1：1。起居室面宽在4米以上门厅防止从起居室直接入户的情况，同时门厅可以作为公共空间和家庭空间两条动线的起点，门厅的设计不要大于3平米。起居室 起居室的面积在20-30平米之间，与餐厅结合布置，可以构成较大的空间觉得。起居室的面宽应在4米以上。三室户型，主卧室应该有独立的卫生间。公共卫生间尽量设计成洁污分别。 3个卧室的户型，其中至少应有2个卧室朝南。主卧室的大小在20到25平方米左右，尽量宽阔。 次卧室的面积在15平方米左右，尽量保证每间卧室不小于15平米。四、建筑装饰规范本工程想象全部为毛坯房销售，建筑装饰规范如下：厨房、卫生间：墙面用水泥砂浆底、

48、水泥砂浆面拉毛，地面用细石混凝土，顶棚用水泥砂浆或石膏批平。卧室、客厅、书房等：墙面用混合砂浆底，腻子压光，顶棚以腻子或建筑石膏批平，地面用细石混凝土。阳台：地面用细石混凝土，顶面用外墙涂料。五、 项 目 景 观 设 计工程的景观营造对社区综合质量的提升至关重要，届时将约请专业景观设计公司进展景观设计任务。以下只是就景观设计提出一些初步的原那么性想象。景观营造的总体思绪整体景观规划的系统性与分期开发的阶段性结合，利于景观的分期建立与开发的分期建立一致，效力于营销卖场环境的制造，到达景观先行的效果。强调景观的立体层次感和视觉均享性，配套设备的景观化，景观配套要具有一定的运用功能、审美功能，景观可

49、参与性、适用性，表达以人为本。总体景观设计必需留意美学风格和文化内涵的一致。景观配套设计的颜色亲爽柔和，人的感官效果到达温馨、雅致。利用地块已有的外部自然环境，维系和提高地块的环境生态质量，将外部景观融入小区的整体园林景观。景观配套设计有利于小区安防系统布置的需求。整体把握环境景观，景观具有可继续性，留意景观对低耗、节能、高效的要求。经过各组团景观的设计构成小区整体景观环境的立意主题。景观资料，包括软质、硬质景观资料应思索“因地制宜的原那么，应能表达出景观设计特征。同时，也要思索到未来物业管理的本钱控制。景观风格景观与建筑应相互协调，总体风格要相互匹配，景观应进一步表达建筑规划对户外空间的要求

50、，注重景观与建筑的交融、共生。根据工程所处的区位以及基地的自然条件、建筑的风格等要素，工程的景观应该定位于富有自然生态气味的田园化的景观风格。景观规划构造在工程的景观规划构造上，想象从如下几方面构架社区的景观体系：1、入口景观区社区入口作为重要的景观节点，传达着社区的整体意象，表达着社区的档次。因此，入口景观的设计必需强调其可识别性和独特性，充分表达社区的自然意象。入口景观的重要构筑物包括大门、门卫室，其设计应与整个社区的建筑风格相协调。2、中心景观区衔接工程东门南门，结合总体规划，经过水面、坡地、步道、广场、多层次的植物来构成一个中心景观区，作为整个社区的景观中心。3、组团景观区组团景观作为

51、与居住者直接相关的景观区域，应注重景观尺度的宜人性和可参与性，为人们发明可逗留的活动空间。4、景观轴线和景观节点景观轴线、景观节点作为景观塑造的重要手法，可以组织景观序列，引导人们进入不同的景观区域。由社区的主入口开场，经过一系列的景观节点的组织，直到中区，构成一个景观主轴线。同时，由中心景观区向外发散，构成假设干个景观次轴线。 六、照明设计夜景设计应兼顾景观效果及平安性。照明应提供居住者在社区行走时以及在开车时的温馨性，同时，照明的的效果应让人感到平安，能充分掌握外围的环境情况。景观照明要强调视觉效果，强调重点区域的光环境塑造，例如入口景观烘托、水景照明、雕塑照明、特殊焦点景观照明、树木照明

52、等。光源的色温多项选择用暖光源，各式路灯、景灯、地灯、壁灯和泛光灯灵敏运用。在景观照明设计的处置上，还要留意防止呵斥社区的光污染，特别是会所区或运动照明的高照度地域，应利用地形或植栽进展必要的遮挡，以免影响居住者的正常生活。七、 基 础 设 施1、 给排水系统一供水方式按国家相关规范设计，市政供水应进入厨房、卫生间。二排水系统室内排水：室内排水为废、污水分流制；污水经排水立管排入污水管道，空调冷凝水排入雨水立管。室外排水：室外排水为雨、污水分流制。三室内管线布置要求1.给排水系统每户人家埋设冷热水管，并在内墙封锁位置用颜色予以阐明，便于业主二次装修。厨房：埋设洗涤池管线接口。卫生间：埋设坐便器

53、、洗脸盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣机管线接口。卫生间排水想象采用同层排水方式。任务台：预留燃气热水器的进出口位置。2.排气系统卫生间排气系统：卫生间应设置专门的排气管道通向屋顶；厨房排气系统：为维护建筑外墙的美观，防止油烟对外墙的污染，应设专门烟道通屋顶，由脱排油烟机把废气排出；热水器排气：由于现代家庭多用强排式热水器，排气要求与室外空气相连，为了建筑立面的美观及居住者生活的方便，应在设计时一致预留热水器排烟洞。3.其它选材及安装等方面采取有效措施，防止排水管道的渗漏污染室内环境，以及排水管水流噪音对生活的干扰。 思索涉及两个分别卫生间的户型给排水管道的布置，做到一路管道、一套洗浴设备的共用性。

54、2、电气系统一供电容量配置要求 提供11000伏高压电源至地块；规划变配电房的位置以便提早施工。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求；电气设计以、及所在地住宅建筑规范管理规定为根据；公共建筑有空调时按100W/户计算容量；无空调要求时按50W/户思索。商业设备按有空调建筑思索。电房的规划应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应思索其负荷范围。二电气开关插座配置要求整体要求合理规划，做到操作方便、平安可靠，不仅仅满足于根本的照明要求，注重居室内的灯光效果的营造。客厅:家庭生活的聚集地，单一的光源无法满足人们的运用要求。因装有吸顶灯、壁灯及投光灯，并根据需求分开控制，应配置调光开关，尽能

55、够多设置插座不少于4组，方便住宅运用。预留电视机、家庭影院、空调、家用小电器、装饰物等插座，每个插座设置在设定的功能区域，做到线距最短。厨房：家庭生活的操作空间，光源主要起照明环境的作用，设置照明开关。厨房内的插座不少于4组应根据建筑设计的布置、电气设置的摆放位置进展设置，以供电炊具、抽油烟机、冰箱、微波炉、消毒柜、电饭煲等用电之需。卫生间：应运用防水开关。卫生间应设供电浴热水器、排气扇、洗衣机的插座，插座不少于4组，均为防溅型，其中电浴热水器和洗衣机的插座应带开关，排气扇的开关采用带指示灯型。卧室：调光开光。使房间光线协调柔和，温馨惬意。设置电视、空调、电脑、落地台灯等插座不少于4组，。阳台

56、：设置吸顶灯、防潮插座。公共部分：声光控开光。其它：空调设置单独的插座。居室内一切插座均有漏电维护安装。三配表方式每户室内设置用户配电箱一只，内设总开关，漏电维护器和多组断路器，位置在进户门的两侧，供电回路数量按面积区别，160平方米以下67调回路，160平方米以上可设89调回路。分户电表出户，以单元为单位在公共部位一楼侧墙集中设置。住宅和商铺均设置一户一表。公共部位根据功能设置的不同，电表配置应思索分别计量。四路灯小区规模较大，区内路灯盏数多，单靠一个配电点送电往往因送电半径大引起末端压降损失过大，应采用多点送电的方式，既处理压降损失，又简化管线网络，有利于今后管线维护。各配电点以控制电缆相

57、连后并入路灯控制网，小区主干道照明、支路照明、绿化景点照明可采用独立电缆供电，这样可以根据不同需求对主干道及部分路灯及绿化景点内的路灯实行半夜灯控制，既节约电能，又满足不同时段小区环境的功能需求。可与智能化系统衔接，实现定时、按需控制。五其它在地下车库、疏散走道、公共空间出入口等部位应根据功能设置，思索通风换气、消防等配置，还应设置应急照明和疏散照明系统。3、弱电系统一通讯及计算机网络系统随着网民队伍迅速扩展，从网上获取信息已成为趋势。要充分思索工程客户群体对网络的需求。鉴于网络的技术手段曾经开展到可以不专设线路的阶段，因此，线路只需每户一门即可。建议采用网通网络系统和有线电视网络系统两种上网

58、的方式，用户可根据本人需求选择上网途径，对网通及有线电视网络的管理要作一定的预留，包括管道、网通交接间、卫星电视机房、设备电源及机器位置等。户内接口配置如下：接口种类客厅卧室餐厅厨房卫生间预留预留网络预留预留二有线电视系统 有线电视网络建议按普通住宅园区规范设置。有关添加各种文娱收视的问题，根据网络开展的趋势，届时在网上自然就会处理。有线电视接口应在客厅及每个卧室内设置。三安保智能系统 作为当地定位中档的一个住宅园区，会有一定程度的平安隐患。我们在平安防备体系上应尽能够思索人防和技防相结合的方式，以防为主，快速反响，建议如下：1、园区出入口保安岗勤询查；2、每户人家设可视对讲系统；3、沿园区周

59、界设红外线报警安装；4、地下车库和其它公共部位设闭路电视监控系统；5、园区周边及园区关键部位设保安电子巡更管理；6、小区大门设置对讲系统，可与住户实现直接对讲；7、每户设置紧急呼叫系统，与物管控制中心联网；8、保安人员定时巡查。四三表自动采集系统 建议三表出户，IC卡收费制。五背景音响系统 建议在会所、商业街区、中心广场、绿化景观、公共活动场地等部位设置背景音响系统。六公共照明自动控制系统工程夜间照明不仅是园区本身采光、造景之必需，也是展现园区景观，为后续开发营造气氛的有效手段。建议沿小区周边设置室外光源，利用照明系统添景。1、公建配套照明公建配套乃园区生活的中心热点，人为装饰的景观密度较高，

60、理应成为楼盘夜生活的亮点，其夜间照明应较为醒目亮丽，为冷清、暗淡的夜色增添温馨的气氛。中心效力会所在夜间应有比较亮堂的灯光，在起到明示作用的同时，又可以吸引人们的视野。会所效力中心应表达高贵和华美的灯光效果，成为本案夺目的一个亮点，其光源主要有室内荧光灯、室外霓虹灯及装饰性灯具等。2、入口照明作为园区夜间的主要入口标识，要让过往园区业主和外来访客在夜间便于发现、识别，需求较亮的光度和明显标识，其颜色应选择柔和、明快的风格。可思索部分采用外墙装饰射灯，配以颜色的变幻。其光源主要有射灯、装饰灯具等。周边绿地上设一精致光源，与绿地景观相呼应，构成一道景观。3、道路照明工程周围的环境属于郊外，在晚上的