中庚城市花园策划报告-产品篇

1、.：.； PAGE - 64 - 产 品 篇 第一章 工程整体定位假设说地产营销是一场战争的话，那么定位那么是战争机器中的瞄准镜。准确的定位是一切营销行为的根底。有定位，才有能够。一、定位背景综述 要将市场内的潜在需求达至最大化有效需求，是需求明晰明确工程所面对的市场范畴，充分了解目的客户群的消费取向、心思特征、生活形状，并以此作为工程的开发根底，才干准确寻觅到“密码正确的定位。经过明确具可识别性的物业各项定位后，才有能够满足不同类型的市场需求，加强消费者对本工程的归属感及满足感，从而建立工程的竞争优势，树立品牌效应，博得良好的运营业绩及社会效益。二、工程整体定位分析1、定位思索之一地段 新城

2、区中心地段物业 工程虽位于盐都区，属于房地产市场的城西南版块，但根据盐城市主城区开展方向“重点西南，适度向西，整合城北，启动河东的方向，此版块未来将是盐城开展的中心。同时本工程毗邻盐城实验小学、一中南校区，盐都区政府，周围环境优美，不受噪音等污染，是人们居家的理想之地，本工程周边的衡泰冠城、宏都花园等胜利开发先例为本案提供了一个绝好的居住环境与气氛。2、定位思索之二档次中高档精品式生态住宅物业本工程因物业类型，景观环境，完全具备做成高档物业的条件，因此放大工程优势，建议档次定位为中高档次，符合市场接纳的客观要求。本工程开展商已具多年房地产开发阅历，配合之强强联手，引进名牌规划设计院及其他相关同

3、伴公司，理应做成精品式物业。工程引入高水准、严要求的智能化港式管理方式的物业管理公司为主业提供居家无忧、享用至上的贴心效力。3、定位思索之三功能“视野无限，回归人本的自然生态安康居所回归人本，视野无限，强调了本工程的规划设计处处为住客着想，从每一处私有空间及公共设备，都表达了现代居家的先进理念。而紧贴大自然，崇尚安康的生活指向，那么在本工程的每一丝细节中充分得以表达。4、定位思索之四笼统独有自然与安康的一线生态住宅物业现时消费者对住宅的要求已不再局限于单一性需求，而逐渐开场追求综合的生活享用，诸如居住质素、平安感、自在感、环境的美感、生命的感受及楼价保值等方面；尤其对一些拥有特别素质物业的憧憬

4、及追求更甚。因此，有必要勾划出一幅自然现实又具想像空间的笼统画卷，是添加客户消费自信心与促进其购买的重要条件。现时环境景观物业不外乎强调外在的景观要素，而忽略了物业本身所具有的特质。因此，提倡自然与安康的居住理念，是可以在物业软硬设备的配合下，将大自然的美景与安康的生活形状联络在一体，更加强化美景的内涵与外延，树立本工程的个性特征。消费者置业时，极强调环境质素，在本工程中，环境质素确实是重要之特征卖点，中庭有景观岛与自然交融的美景,故而在笼统定位中必需重点表达“一线生态家园的真实感受，以求突出本工程之优良居住的内外部环境。5、定位思索之五风格高贵典雅的新古典主义风格社区 盐城现以现代欧式风格建

5、筑为主，思索到欧式风格建筑市场接受度较高，但我们的工程又要有别于其他工程，所以我们建议把欧式风格做的更加深化。 新古典主义风格，更像是一种多元化的思索方式，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，高雅而调和是新古典风格的代名词。 览尽一切设计思想、一切设计风格，无外乎是对生活的一种态度而已，敏锐地把握现代人的居住需求是在建筑上的高度要求，为业主设计适宜现代人居住，功能性强并且风景优美的新古典主义风格。 6、定位思索之六生活享用多元化高雅浪漫生活集居家、文娱、度假、商业、投资多种功能于一体，给人们提供多样的居家选择。怡人的环境、优美的建筑、浓重的文化气氛、先进的智能化管理、高绿化率的规划理念

6、、完善的文娱设备、人文的休闲街域 满足人们对居住质量的追求，让人享有轻松休闲的心境；自然的生态环境，既有美丽的景观和安康的空气，还有可静可动的生活选择。7、定位思索之七建筑盐城纯板式小高层社区标杆楼盘 工程做成纯板式小高层社区，一方面可以构成工程的卖点，同时也符合工程整体笼统。 做成纯小高层社区可以为开发公司实现利益最大化。 有利于工程景观打造，更多的提高社区的绿化率，也是未来盐城楼市的开展方向。三、本工程整体定位本工程定位的五个根本法：规模上：能直观表达为成熟典雅社区内涵上：能包容分期开发的不同组团时间上：不会随着时间的推移而衰落特征上：在同区楼盘中坚持鲜明个性心思上：能让目的消费群得到满足

7、感 本工程整体定位 同一个城市 同一个追求 工程定位中心本案的中心笼统绿色、悠然、清新、安康、典雅尊贵典雅的生活城南中心地带生态社区 全景社区、原生态水系打造盐都新区新城中心地段原生态水景打造名校学府盐城一中南校区政府重点开展、品牌开发公司大力打造。生活方式中心笼统支撑点自然安康休闲生活新城中央生活四、小户型公寓部分定位1、公寓定位：LOFT2、名词解释：LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。3、LOFT历史：LOFT诞生于纽约的“波西米亚Greenwich Village，生长纽约南部Tribeca，后迅速繁衍于芝加哥、旧金山、落杉机等地。 当LOFT

8、的居住理念在美国获得宏大胜利后，立刻被其他国家所效仿。1970年，法国雕塑家Yues De La Tour DAuverngne将一间位于巴黎Boulevard St Germain 地域的钥匙加工厂进展了改造，而英国建筑师Tony Goddard经过改造奥利弗仓库，发明出伦敦第一所LOFT住宅，LOFT最早出如今加拿大范库弗峰的格斯镇，迅速遍及蒙特利尔、多伦多等地，意大利紧随其后，米兰的Navigli是最著名的LOFT街区，接着，西班牙的LOFT异军突起，巴塞罗纳的Poble Nou成为经典LOFT区。 今天，LOFT曾经席卷整个西半球从悉尼到斯德哥尔摩，从芝加哥到布宜诺斯艾利斯全世界人们都

9、对这种先锋的居住形状充溢等待。 当现代艺术家们开场改造工业化时代的破旧厂房与仓库，当开阔的空间让他们随心所欲，工业化社会的建筑触发了自在个性的艺术光辉，LOFT立刻生动、活泼、自在的重生。4、LOFT定义要素：流动性户型内无妨碍； 透明性减少私密程度 开放性户型间全方位组合 艺术性通常是业主自行决议一切风格和格局5、定位思索：一个阶层需求一种独特空间 一个空间可以培育一种气质6、消费群体：LOFT是同时支持商住两用的楼型，所以主要消费群体包括个性上的和功能上的。作为功能上的思索，LOFT公寓吸引了很多小规模的私有公司等；作为个性上的思索，许多年轻人以及艺术家都是LOFT的消费群体。五、商业部分

10、定位定位背景：本工程商业规划及商业规模 工程周边商业现状及未来开展方向1、市场定位 打造盐都新区消费新亮点，塑造区域食尚新生活中心2、产品定位盐都新区囊括品牌餐饮和现代便利生活设备的主题社区生活中心。以品牌餐饮的进入弥补区域商业构造的失衡，提升工程整体气质，保证长期收益。 六、本工程目的客群定位1、本工程客户群分析 本工程目的购房客户大体分为两种类型，即适用家庭型、二次置业型。他们在消费动机、人员构成等方面各有偏重及特点，现分述如下：中高收入阶层：指政府机构及各类公司中高层管理及技术人员，这类客户具以下特点和需求：特点：以初次置业为主；以中青年层面为主，年龄构造在26-35岁之间；家庭构造：2

11、-3人；文化素质较高，月收入较高；任务年限较短，积存不多，普通采用银行按揭付款；主要购买中小户型2房或3房住宅，面积为80-110平方米；希望满足心思需求，要求物业综合素质高；对物业景观有剧烈的向往和追求。需求：希望物业有一定档次；公共交通方便；要求物业具时代感；楼价不能太高；付款方式灵敏；小区内住户普遍文化的认同感；外观设计及小区内部环境；物业管理收费；各种康体配套设备。白领阶层：指全市各类企业中高级管理阶层及金融证券界从业人员，有车一族占相当比例。此类客户以下特点及需求:特点：有一定经济实力的有车一族；年龄构造在30-40岁之间；家庭构造：3-5人；主要购买3房以上住宅，面积约110-16

12、0平方米；希望被人认同和尊重，喜欢与胜利人士为邻；追求享用型的生活环境与设备；对物业景观有剧烈的向往和追求。需求：追求个性、品味、档次；追求安康的身体与时髦的生活方式；环境绿化程度；室外空间的大小；小区内住户普遍身份位置的认同感；外观设计及室内设计；物业的管理程度；会所设备。业主阶层：指全市其他区县胜利人士，由于他们较向往大城市综合环境，对本区情有独钟。此类客户具有以下特点与需求：特点：以二次置业为主，初次置业为辅；属守业者一族，年龄构造在35-45岁之间；家庭构造：3-4人；经过一番创业并获得一定的成就；希望改善居住环境与质素；主要购买中大户型3房以上住宅，面积为110-160平方米。需求：

13、有品味的生活形状；未来升值的期望；对外部景观质素的要求；外观设计及小区内部环境；物业管理程度；小区配套设备及保安措施。2、本工程目的客户比例根据以上对客户群体的分析，结合本工程的实践区位条件，将目的客户的比例大致定位如下：第二章 建筑风格及产品设计建议方式一、建筑风格1、整体工程建筑风格建议 个性鲜明，富有特征，外立面的颜色搭配和屋顶设计应力求美观、大方、新颖、协调，符合国家和盐城市的规划设计要求。根据盐城市目前的房地产开展情况，可思索全面引入真正的欧式新古典主义住宅风格，建筑外观颜色尽量多采用清新、淡雅之颜色为主，建筑单体设计在谐调下尽量寻求多样化、可识别性。 建筑风格要在以下四个要素表达：

14、立面：墙体、阳台、勒脚、门窗等构件一致于同一风格细部处置：各部件的图案及其衔接部件一致中求变化。颜色：建筑颜色多样化，按组团或空间序列设计，加强识别性，美化楼体外观。外部环境：建筑风格要与骤变相协调。2、整体建筑风格选择理由探求主力目的客群的需求心思，可以发现：他们对开发商的品牌开场注重他们对交通能否便利很注重他们对配套能否成熟很注重他们对园林景观的营造很注重他们对物业管理很注重他们对邻里的素质很在意他们对综合性价比有一定鉴别形而下的方面他们向往居住是文明的聚落他们以为居住是优质生活的表达他们认同居住是个人品味的标签形而上的方面 对主力目的客群形而下方面的需求的满足，有的曾经客观存在，有的还有

15、待于规划、建造、营销去进一步完善。 对开发理念的讨论，该当从主力目的客群形而上方面的需求着手，对此继续深化，思想落脚点是：“文化，更确切地说，是“居住文化。在此补充一点 人们常说文化是一种力量，广告人那么竭力鼓吹文化是可以拿来贩卖的，但对于房地产行业的多数开发商来说，文化只是贴在工程外衣上的标签，只需少数开发商能真正领会文化带来的继续推进力。 房地产作为经济的支柱产业，其影响辐射将越来越强，参与其中的人也将越来越多，有人的行为发生，也就会有相应的文化产生；另一方面，房地产工程对于行业中的“原罪而言是无辜的，作为人类生活的场所，尤其是住宅社区，是需求相应的文化特征，以让居住于内的人们有更浓郁的归

16、属感、认同感，无论是援用异域风情，抑或外乡传统，还是自创全新的社区文化。 本工程整体继续开发所需求的时间将是3年或以上，要想在充溢变数的市场中保有耐久的热度，就应该让她“有文化，早期用一种文化载体导入工程的开发理念，中期与社区人文相交融，构成真正本身特征的居住文化，这样本工程将拥有长期的生命力。本工程可援用的文化有哪些？看看以以下举文艺复兴培育了人类文明的一次颠峰。到今天，经典与时髦完美结合，实现调和；个体自在与群体认识相互尊重，构成公德；居住环境的代表城市是巴黎；在那里，艺术融进生活，享用无所不在。欧陆文化：有人说，美国是个没有文化的城市。其实，这是停留在美国没有历史说法上的一种惯性思想，今

17、天，美国经济对世界的影响举足轻重，正是基于美国现代文化的宏大影响：自在、民主、发明价值、享用生活。美国文化：从屈原的、到楚歌里的“阳春、“白雪、“下里、“巴人，均对后世产生极大影响，今天，中国文化好象间隔 现实已遥远，但仍在中国人的集体潜认识里深种，在中国的湖泊山水间动摇。中华文化：那么，选择哪种文化才适宜本工程？“中华文化短少时代气味，但却是一种非常有内涵的文化，但这样的文化就需求同样有内涵有一定社会历练的客户才可以接受。而作为盐城这个城市，客群都是向往一种象上海那样的大都市生活，需求的一种很现代的生活气氛。植入“中华文化，违背现有市场规律。必需舍弃！“美国文化真正被国人接受，是从上个世纪8

18、0年代中国高校的师生中开场，从“自在、民主的思潮开场，直到今天，美国对人们的诱惑，不仅是高度兴隆的物质生活吸引，更是人们某种程度上对自在、民主生活的向往。但这样的生活对于盐城这样的一个城市来说有点太超前了，还不能被市场所接受。植入“美国文化，不能引起目的客户的共鸣，应该舍弃！“欧陆文化对世人充溢着吸引，也正因此，全国各地房地产“欧陆风盛行，盐城也不例外，欧陆风格建筑更容易被认可与接受，符合市场大环境。相比之下，“欧陆文化最为贴近本工程！在市场多为欧陆风格建筑的情况下，我们的工程如何突破市场？ 差别化 欧陆风格其实是一种很泛泛的概念，假设再进一步细分又可分为如古典复兴主义、古罗马主义、意大利巴洛

19、克、文艺复兴主义、折衰主义等多种建筑风格。本工程就是要在欧陆风格的根底上，把欧陆风格做的更纯粹，区别于市场上的其他工程。 新古典主义是一种建筑风格，同时也是一种充溢了法式浪漫尊贵典雅的生活情调、生活内涵。 新古典主义来源于法国，然后在英、德、意等欧洲国家流行，美国步欧洲的后尘也开场流行起来。中国随着房地产的急速开展，新古典主义从南向北也开场渐渐流行起来。 新古典浪漫主义在生活艺术上强调个性、提倡与自然相交融的主张。在建筑上表现为追求超尘脱俗的兴趣和法式情调。二、产品设计定位原那么1、整体建筑规划建议 建筑规划以规划、建筑、景观三位一体的整体住宅小区设计为目的。住宅规划强调空间塑造，强调单体的围

20、合式规划，经过单体的外型和空间限定，并结合整体绿化景观设计，力求使最多的用户拥有最好的景观，发明空间丰富、具有人情味的居住环境。 小区在沿南侧开元路一线，布置了相互对称、高低参差有致的两栋单体，在强调小区维合性的同时，提供了丰富美丽的天际线。而在沿西侧西环路一线，大间距的点式住宅，使外界可一览小区的中心绿化景观，成为25M宽城市绿化带的 视觉延伸，实现了极大的城市友好度。东侧规划支路的 沿街商业那么是“一带商业步行带的延伸，其东西两侧呼应的风格和对称的 开口，成为双居住组团“对景和“借景的窗口，使各居一侧的 两者交融为一个整体2、设计定位物业定位：盐都新区中心之高档生态尊贵府邸。充分表达出高尚

21、的建筑品味，从建筑外型，建筑颜色、小区环境和生活环境等方面进展塑造。充分利用现有的环境资源，最大限制得发扬景观资源，经过窗户或阳台把室外景观导入室内。整个规划设计应围绕目的客户的生活习惯和生活需求思索，突出环境设计和空间设计的独特性，建造有个性的居住社区。建筑平面布置，构造设计经济合理，适用率高。3、规划规划与空间环境规划规划应思索路网构造、公建与住宅规划、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联络，构成一个完善的有机整体。组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便运营、运用和社会化效力。合理组织人流、车流、平安防卫。方便居民生活，有利组织管理。构思新颖，表达地方特征，群体建筑与空间层次应在协

22、调中求变化。合理设置公共效力设备，防止烟、气味、尘、噪声对居民的污染和干扰。精心设置建筑小品，丰富和美化环境，应与工程地势规划相交融，保证发扬其功能性、装饰性及分隔空间的作用。注重景观和空间的完好性。公共活动空间的环境设计，应处置好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品及其与人的活动之间的相互关系。4、竖向设计建议 本场地经勘察设计确定地面标高在2.0M2.7M之间，本场地室外标高定在2.4M4.6M之间。三、产品设计建议1、外立面表现 新古典主义在艺术上强调个性，提倡自然主义，主张用中世纪的艺术风格与学院派的古典主义艺术相抗衡。这种思潮在建筑上表现为追求超尘脱俗的兴趣和异国情调，成为独具艺术

23、魅力的生态景观建筑。外型设计及单体设计在建筑形体设计上，以严肃雅致的新古典风格为主调，暖色系外墙营造出温馨的家园气氛，淡色线条勾勒出丰富的形体与天际变化，花岗岩基座使建筑更具有稳艰苦气的特点，严肃而不失于亲切。 商场裙房及住宅底层外墙采用干挂花岗岩。 住宅二层以上外墙采用通体砖贴面结合厚质饰纹涂料。 空调位采用铝百叶装饰。 2、住宅平面与空间设计建议 住宅平面与空间布置，应综合思索用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合和空间环境等要素。户型南北通透，住宅间距满足日照要求，综合思索采光、通风，防止视野干扰等。因盐城市民居住习惯于坐北朝南，住宅卧室尽能够朝南布置。面街布置

24、的住宅，其出入口应防止开向城市道路和居住区级道路。住宅空间布置合理紧凑，尽能够思索房间能自在分隔。有效实现房间的功能分区。住宅平面空间组合住宅平面内卧室、起居室、厨房、卫生间、贮藏室等空间齐备，科学布置公用空间与私密空间，防止相互关扰，空间交通流畅，卧室、起居室、厨房空间配置严密协调，入门思索设置玄关。室内空间功能设计，各功能房尺度合理，适宜布置各种 家具，满足各空间的功能运用。主卧室：运用面积20m2，布置朝南方向。其他卧室：运用面积12 m2起居室：运用面积15 m2，落地窗外连阳台。餐厅：运用面积10 m2厨房：运用面积5 m2，布置于北向。卫生间：运用面积5 m2任务阳台：运用面积3

25、m2生活阳台：运用面积5m2最短距高设计室内交通空间，交通面积不超越运用面积的5%。窗台设计，思索采用凸窗，以扩展视野空间，导入室外景观。 卧室窗台设计在保温的条件下，可以思索低观景窗台。 客餐厅可设计落地窗台。 住宅楼梯间，一至三层采用普通缸砖贴面，三层以上为水泥砂浆面层，栏杆均采用金属栏杆及扶手。3、生活配套系统设计建议 煤气 采用管道煤气系统 给排水系统 采用先进、节能、平安、防锈的给水系统 卫生间设置冷热水系统，热源为煤气热水器 电气 电视：有线电视系统 ：每户设置一部 家庭智能管理系统：防盗、电子对讲、网络智能抄表系统 配电： 在每单元高层住宅大楼地下室或底层设低压配电间。 本工程采

26、用电缆从小区配电所直埋引入住宅各单元配电间、各幢商铺、地下汽车库，进户穿钢管维护。 住宅单元每层设一电表箱，一户一表。在底层住宅电度表箱内加设一只公用单相电度表。商铺也是一户一表。 每层设置电气垂直竖井，电气垂直竖井内设置楼层配电箱、电度表箱、安装垂直电缆桥架和母线槽。 低压配电间配出的主干线均采用交联阻燃电缆在电缆桥架内敷设，垂直主干线采用密集型铜母线。支线均采 用塑料铜芯绝缘导线穿钢管敷设。 干线采用放射式和树干式相结合，干线均经过垂直电气井送至每一楼层电气竖井，然后再经配电箱送至各用电设备。 消防泵、消防电梯等消防设备及特别重要设备的供电均设置双电源末端自动切换设备，消防设备配电安装均设

27、置明显的消防标志。 引至消防设备的配电线路采用耐火电缆，其它电缆根据规定相应采用各级低囱、无烟、阻燃、耐火电力电缆。 照明、动力配电支线采用BV型塑料绝缘铜芯线穿管在墙、楼板或吊顶内敷设。 通风 卫生间预留排气扇、抽风机，厨房设置排气扇、抽油烟机。地下车库设置机械排风系统废除废气，车道自然进风，在地下车库设置排风机，废气经竖井至住宅屋顶排放。 家用电器 设计要布置好家用电器电源设备的位置，厅房、厨卫开关及插座位置合理、平安、适用4、消防设计 地下车库利用平常排气系统作为排烟系统，各排风支管设防烟防火阀。 主楼全部为自然防排烟。5、空调系统设计建议 社区文化中心空调系统主机采用热泵机组，热泵机组

28、设在屋顶，室内采用风机盘管。商场、居委、会社区中心及托儿所等的空调系统：面积较大的区域可采用小型VRV机组，面积较大的区域采用分体式空调主楼空调采用分体式空调。6、照明系统设计建议 照明光源设备优先选用节能型灯具。走廊、机房、电梯前室，楼梯间采用节能型荧光光源灯或高反射率四、交通体系设计建议 基地西侧西环路为城市主干道，路幅宽度70米。南侧开元路为城市次干道，路幅宽度35米 。基地纵向被路幅宽度12米的规划支路分割为东西大小两个地块。1、设计原那么：整体性结合维合式总体规划，采用沿小区环通的道路，并在西环路、开元路及规划支路均设有出入口。景观性将小区出入口交通组织与小区入口对景效果相结合，将道

29、路设计与广场空间、绿地空间和建筑空间相结 合，共同塑造户外空间景观。合理性主导性道路尽量直达；步行道路与景观相结合，对景生情，营造停留空间；加强者车交通分别。2、道路体系：小区环通道路车行宽度4.5M，人行道宽度1.5M。步行景观道路宽度12M.第三章 小高层户型面积配比建议一、面积配比建议户型A型A1型B型C型C1型D1型D2型D3型Ea型Eb型F1a型F1b型F2型G1型G2型合计面积8884861131131231101271341311496144套型2室2厅1卫2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫4室2厅2卫4室2厅2卫4室2厅2卫4室

30、2厅2卫4室2厅3卫公寓公寓一号楼24243684二号楼24243684三号楼3030五号楼151530六号楼151530七号楼151530八号号楼32283292十号楼3030161692十一号楼285684十二号楼187290合计7610472625875484518501717161872748二、户型设计建议1、2室2厅1卫 2、3室2厅2卫 3、4室2厅2卫 4、4室2厅3卫 三、物业组合建议1号楼由2栋13层及2栋10层共4个单元组成的板式建筑；底层为沿街商铺，2层以上均为90平米以下住宅，一梯二户。2号楼由2栋10层、2栋13层共4个单元单元组成的板式建

31、筑；底层为沿街商铺，2层以上均为90平米以下住宅，一梯二户。3号楼为1栋16层的点式建筑；底层为沿街商铺，2层以上均为90平米以上 住宅，一梯二户。5、6、7号楼为3栋16层的点式建筑；底层为架空层，2层以上均为90平米以上 住宅，一梯二户8号楼由3栋171层共3个单元组成的板式建筑；底层至16层为90平米以上 住宅，一梯二户；17层及171层为复式住宅。9号楼由2栋171层及1栋15层共三个单元组成的板式建筑；西侧的2个单元，底层至16层为90平米以上 住宅，一梯二户；17层及171层为复式住宅。东侧的1个单元，底层东端为沿街商铺，西端为架空层，2层以上均为90平米以上 住宅，一梯二户；10

32、号楼由2栋171层及1栋15层共三个单元组成的板式建筑；西侧的2个单元，底层为架空层，2层至16层为90平米以上 住宅，一梯二户；17层及171层为复式住宅。东侧的1个单元，底层东端为沿街商铺，西端为架空层，2层以上均为90平米以上 住宅，一梯二户；11号楼由3栋16层共3个单元组成的板式建筑；底层为沿街商铺及三班幼托；2层为物业管理、居委会及社区活动中心；3层以上均为90平米以下住宅，一梯二户。12号楼为1栋12层板式建筑；底层至3层为沿街商铺；4层以上均为90平米以下独身公寓，每层10户。第四章 景观规划建议 景观设计总体采用新古典主义自然风格，宽广的开放草坪，蜿蜒起伏的地形，结合丰富而有

33、特征的植物营造一个有生活情趣的小区空间。一、景观规划构造分析一心中心景观绿地为整个社区视野焦点。一轴自东向西贯穿基地，中心步行景观为主要轴线，支撑整体规划构造。一带小区外部沿道路商业步行带整体构造围合式，特点主要构成部分。双组团东侧小地块半开放式组团，围绕主景观的大地块居住组团。二、景观功能分区 建议根据居民多样的功能需求,以及结合整体规划规划，把景观分为四个不同功能的区块;人口广场区、中心广场区、商业广场区及组团活动区。营造空间层次丰富功能构造合理的人性化小区。如何把工程定位的新古典法式主义元素更多的交融进工程中来，我司以为主要可以在社区景观组团中表现出来：中心景观广场协和广场西南商业广场罗

34、西欧广场东北商业广场香榭丽舍广场社区主干道梧桐大道 三、景观运用1、运用一条欧式景观轴线把人流由小区人行主入口引导进入小区中心景观区。2、中心景观区以一个林荫环道环绕,构成简约主要的人行系统有机联络各个景观节点。3、经过一个自然形状的水系环绕贯穿在景观轴与林荫环道周围,让两者有机结合,构成多个亲水.观水.听水的空间。 四、景观细化分析运用五、社区儿童乐园建议六、中心水系的布置 水以灵动的气韵贯穿了整个社区，构成最浪漫、最自然的舒张蔓延。大型音乐喷泉和瀑布、法式风情的游憩和休闲空间打造出社区特有的流水景观。七、小区景观小品运用简约的方式、室内外直接的联络。表达出一种新古典浪漫的风情。八、小区道路

35、设计建议九、小区绿色植物运用建议 绿色植物的选用上充分思索新古典主义风情与生态的相结合。植物种植设计以乡土树种为主，适地适树。从指物的季相、色相、林缘相、味相、群落，充分思索搭配与生态性。在重要地点及地段，经过对树池的处置，适当点植大树，构成点景。在中心绿化部分，采用庭荫树种。在各个小组团中，可以根据需求种植庭荫树种。点景部分，种植古怪树种，外部绿荫带，可以分类种植。主要植物种类：红枫、雪松、香樟、广玉兰、女贞、桂花，无患子、银杏、合欢、樱花、紫薇、丁香、腊梅、山茶、南天竹、美人蕉、木槿、玫瑰、栀子花等。第五章 智能化、物业及配套建议一、小区智能化整体方案建议 小区智能化系统的设计要在合理的控

36、制工程造价和执行国家规范的根底上，运用现代化信息技术和网络技术，精心设计，做到平安可靠、运用温馨、先进高效，实现住宅智能化。1、平安防备系统建议:周界防越报警系统 经过在小区周界建立必要的围栏，辅以前端探测器构成小区外围防线，当非正常侵入穿越探测器防备区域即触发报警。系统设计建议如下：a围栏封锁管理：除出入口外，小区周界经过建立围栏将周界封锁，防备外来人员经过周界直接进入小区。b探测器进展防护：设计采用自动式红外入侵探测器，经过在围栏上安装红外探测器进展防护，当有非法翻越时，阻挠红外光线，触发探测器报警。c防区划分：根据小区的地势特点及选用的设备的性能参数，设计将周界划分为多个防区，便于发生警

37、情时进展区域定位。d中心集中检测、显示：中心放置周界报警主机，担任对前端警情接纳，根据防备区域的数量选用多防区的报警主机。警情发生时，主机接纳到报警信号，在控制键盘上防区灯将显示发生警情的防区；同时为方便保安人员更直观的掌握发生的警情的区域，经过建立小区周界模拟屏在屏幕上直接显示发生警情的区域。 e联动报警：系统与闭路电视监控系统间构成联动，周界系统探测到报警信号时，闭路电视监控系统自动对警情区域进展监视。 f现场语音威慑：当中心接纳报警信号后，启动语音芯片，前端喇叭发出留言警告。闭路电视监控系统建议 小区内一些重要区域和主要出入口及对周界防越报警后的现场情况灯图象需实时掌握。因此建立闭路电视

38、监控系统对小区内一些重要区域和主要出入口及辅助周界防越报警系统进展监控。 根据规划总平面图，主要针对小区周界、商业裙楼及重要公建(如：小区出入口、地下车库出入口、公共绿地等处)进展监视。闭路电视监控系统设计如下：a前端点的设置周界及商业裙楼处设置40个监控点，对周界区域、围栏上端及商铺部分进展监视。小区内设置21个监控点。主出入口设置6台，对小区主出入口处的人员及车辆进展监视。中心绿地的设置30台，用于了解小区人员在公共区的情况。地下车库出入口设置2台。对出入车库的车辆及人员进展察看。b报警联动：周界防越报警系统中前端探测器与监控系统的报警终端箱相连，经过控制线接入矩阵控制器，构成闭路电视监控

39、系统与周界防越报警系统间的联动，当警情发生时，计算机将自动弹出发生警情区域摄像点的画面。2、家庭智能化系统建议 家庭智能化系统包括通讯、平安两个方面，这里重点论述平安防卫，详细包含如下内容：访客对讲、家庭三防两个方面。这两个系统是借助于小区单元对讲系统的布线网络来实现的，各个系统均是独立的完好模块，因此可根据不同需求，方便、灵敏地设计和构建各个家庭的智能化方案。系统设计方案、系统功能简介：视频对讲功能：来访者在门口主机拔通住户分机，住户分机振铃，住户摘机可与来访者实现双向对讲并察看到来访者样貌。遥控开锁：住户确认让来访者进入大门，按开锁键即可实现遥控开锁。来访者进入大楼后，大门即可自动封锁，确

40、保大楼内部平安。住户与来访者的双向通话严密。求助报警功能：联网后，住户遇紧急情况或需求物业管理部门协助 时，可按报警求助键向管理中心求助，管理中心有事通知住户，也可拔通住户分机与其它住户实现双向对讲。住户室内的安保措施：在每户住户室内安装紧急报警按钮和煤气体探测器；在底层、二层住户室内加装门磁、窗磁。室内渣滓清理措施：在每户安装室内食物渣滓粉碎系统。3、信息管理系统建议:四表远传自动抄收系统经过建立四表远传自动抄收系统减少人为要素，提高小区物业管理程度。a采集方式：水、煤气、电表采集器采用点对点的采集方式，即每块表对应一个采集器。 b数据终端配置设计：一台数据终端可带不超越192块表，思索工程

41、布线及数据抄收的准确性，每2栋楼配置1台数据终端。c中心微机集中抄收、管理：小区管理中心设置抄收微机，担任对整个小区住户耗能表数据的抄收。主体经过软件实现对耗能数据录入、数据查询、数据修正、数据通讯、数据打印和系统维护功能，并最终产生得用户耗费能费用帐单，可及时经过工资单或银行划收耗能费。4、停车场自动管理系统建议系统包括住户车辆进出管理、非小区居住人员的车辆进出及收费，加强对进出地下车库车辆的有序管理。本小区有地下停车库，系统设计如下：a采用一进一出停车场管理系统；b采用收费管理方式；c采用接近式读卡技术；d配置自动停车管理设备，减少人为干涉。系统特点如下：系统为成套成熟的停车管理系统，管理

42、功能强大，网络化。5、紧急广播与背景音乐系统建议 当发生紧急事件时，背景音乐系统可作为紧急广播强迫切入。 根据设计总平面图，小区背景音乐系统主要在小区中心绿地、地下车库、小区主要通道等处设置，系统设计如下：a控制中心：控制中心在中心机房内。广播控制台用于日常背景音乐的播放及紧急事件的广播。b. 回路划分：系统共分2个回路, c. 音箱设计：根据总平面图，共设置60个。d. 音源设计：音源由调谐器、CD、双卡座放音卡座唱机、传声器组成。具有杜比降噪、自动增益控制等功能。供电方式：功率放大部分采用两种供电方式，交流220V及直流24V供电方式，具有可靠性高、频带宽、失真小等特点，保证24小时满功率

43、任务。6、楼宇自控系统建议 本小区的自控系统采用智能型集散控制系统，系统由中央级，就地级二部分组成。 中央级：为个人计算机图形任务站，配置电脑、系统输出/报警打印机，不延续电源(UPS)和一套图形任务站软件。 就地级：在设备间内配置相应数量的智能型单元控制器和数字输入/输出控制器，对电梯、小区公共照明及水系统进展监控。7、火灾报警系统建议 本工程地下汽车库火灾自动报警系统维护等级为二级。根据规范要求，设置一套火灾自动报警及消防联动系统。在本车库设置消防控制中心，消防控制中心内设置火灾自动报警控制器、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防公用控制设备火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、火灾探测器、

44、手动报警按钮等组成。集中火灾报警控制器选用智能型控制器，能显示各报警点的位置，并根据报警信号发出联动控制指令。每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮，并且尽量设置在公共活动场所的出入口。消防联动控制系统在消防控制室内设置消防联动控制屏，对消防设备进展联动和监视；消防泵的启动、停顿及任务形状显示、手动/自动形状显示和缺点报警；各类防火门、防火阀、排烟阀的控制及形状显示；火灾区有关部位的非消防设备空调设备和风机等电源的切除；火灾应急照明和疏散指示灯的控制。火灾应急广播系统建议：本工程的火灾应急广播与公共广播合用，在火灾时在消防控制室能将火灾疏散层的扬声器和公共广播扩音器强迫切换转入火灾应急广播形状

45、。消防公用：本工程设置独立的消防公用网络，在消防控制室设置消防公用总机和直接报警的外线。在消防水泵房等处设置消防分机的插孔。8、集成管理系统建议 智能化住宅小区都多多少少包含了各种管理和效力子系统，其内容包括小区平安防备系统、数据网络系统和物业信息管理系统各子系统还停留在系统内部完善的阶段上，呵斥小区的整体管理存在许多缺乏之处，最大的缺乏就是管理人员投入多、设备分散，不利于对各种突发事件的处置，因此，我们提出智能小区总体的集成管理和各子系统分布控制的设计思想。a基于各子系统的集成基于各子系统的集成指各子系统之间的联动，各子系统除完本钱系统设定的功能外，还与其它系统结合在一同联开任务，加大了小区

46、管理的力度。闭路电视监控系统的矩阵主机与周界翻越报警系统中心接纳主机相联，其前端监控摄像机与周界防备区域对应，多媒体监控主机上绘制有周界电子地图；当周界发生警情时，显示报警区域，同时驱动周界上警灯喇叭威慑非法入侵者。住宅报警接纳主机接纳到报警时，将警情传送至物业管理中心，可启动与报警区域相近的摄像像机进展监控、摄像，便于中心控制人员了解报警区域动态，并通知保安人员进展处置。b基于管理系统的集成在以上系统集成的根底上，交融小区的计算机网络系统，可实现整个小区信息效力管理的集成，这层意交上的集成是指各子系统管理上的集成和信息效力的集成。(a).主体思想：采用两台上位机集中监控管理，其中一台计算机用

47、于控制管理，一台计算机用于信息管理，其他下位机子系统主控计算机分布管理的方式。上位机经过开放式的数据库对各子系统的信息进展分析、处置，最终到达有效管理的目的。(b).任务方式：上位机和下位机采用快速以太网接，下位机完成其系统管理的同时，将主要信息/缺点信息发送至上位机，便于管理人员处置。同时，在必要时，上位机可接纳下位机的任务。(c).实现方式；控制系统：下位机管理其系统的运转，并将运转形状和结果写入上位机中的公共数据库中；上位机动性实时查询公共数据库中的各子系统数据，当查到有突发事件产后时，立刻激活下位机中相应的子系统管理系统，查明发惹事件的地点，同时翻开对应的子系统进展联动处置。信息系统：

48、信息系统集成的根底是计算机网络技术，它运用目前先进的网络阅读技术和数据库开发技术，以网络通讯的方式实现各项功能。二、工程物业管理建议1、物业管理思索要素 物业管理既然成为营销的一部分，那就同样存在着定位的问题。在当今的房地产工程推行中，物业管理曾经占据了极其重要的位置，人们既买物业又买效力的认识在迅速提高。因此，物业管理对物业推行的促进作用正与日俱增，尤其是写字楼，物业管理效力的重要性更加突出。 物业管理既然成为营销的一部分，那就同样存在着定位的问题。在当今的房地产工程推行中，物业管理曾经占据了极其重要的位置，人们既买物业又买效力的认识在迅速提高。因此，物业管理对物业推行的促进作用正与日俱增，

49、尤其是写字楼，物业管理效力的重要性更加突出。物业管理定位要与工程定位以及目的客户的身份、品味相协调，否那么就会帮倒忙。比如，工程定位是高级别墅，而物业管理费每户每月只收50元，这样就牛头不对马嘴了。反之，低价位普通住宅又说是“酒店式管理，那人家还敢买吗？表达物业管理定位的无外乎三个内容：一是收费规范；二是效力内容；三是管理程度。收费规范是直接表达档次的，这是第一觉得。但光有收费没有内容就叫人摸不找头脑了，凭什么收这么贵要向人交代清楚才行。至于管理程度，客户在入住前是领会不到的，但这并不意味着就说不清楚，看他怎样去说。比如指明物业管理是由某著名的物业管理公司来管理，该公司人员的素质、以往的业绩，

50、就根本上可以表示物业管理的程度。而像“酒店式管理这样说法虽然是大致地代表了高管理程度，但高到什么程度就说不清楚了，不如详细地阐明管理人员经过了消防、急救和擒拿格斗等专业训练这样更加详细笼统，或者干脆将员工守那么和操作程序公之于众，也可以大致反响管理程度。总而言之，只需将以上这三方面内容都交代清楚了，才算是完善的物业管理定位。2、物业管理组织框架建议管理处 主任1名效力中心 (主任1名)护卫部 (经理1名)工程部 (经理1名)清洁绿化部 (经理1名)办公室 (主任1名)运营部 (经理1名)接待员(3名)收款员(1名)领 班(3名)领 班(1名)领 班(3名)文员(1名)人事(1名)后勤(1名)

51、炊事员(3人)接待员维修工清洁工花工护卫员3、物业管理效力内容建议 交通、车辆管理 消防平安监控 治安次序管理 清 洁楼层清洁、地面卫生、地库卫生、生活废弃物处置 绿化园林绿化养护管理、园林绿化养护管理 公共维养房屋本体维养、电梯维涵养护、机电设备维养、消防设备维养、水电土暖维修效力、智能化系统维护 公用设备维养 日常管理效力装修管理、赞扬处置、来放接待、物品搬运放行、多项特约及专项效力、开展各类社区文化活动4、物业管理方式建议管理方式：物业管理公司要实施一体化、专业化的物业管理；物业管理处要建立以办公室为中心的内部管理体系与效力中心为中心的外部效力体系相结合的管理体制，在开展的物业管理效力活

52、动中，将“酒店式物业管理效力方式和“安康主题生态社区贯穿其中，严厉按ISO9000质量管理体系规范，努力为业主提供平安、清洁、优美、温馨、方便的生活任务环境。效力目的：“业主至上，效力第一5、管理效力分项目的及措施建议序号工程国家或省市目的承诺目的相关措施1、房屋完好率98%99%房屋外观无破坏立面，整洁、无改动运用功能，无乱搭建，公用设备及通道无随意占用。2、房屋零修及时率、合格率98%100%99%100%接到维修单，在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜。3、管理费收缴率98%98%按规定规范收取，在入住时办理银行托收，不擅自提高收费规范，不乱收费。4、绿化完好率95%98%区内

53、绿化地规划合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，专业人员管理。5、清洁、保洁率95%99%小区内实行清洁责任包干，全天候保洁制，楼层内天天清扫擦拭，每周清洗一次，渣滓日产日清，卫生设备齐全、完好。6、道路完好率及运用率90%96%道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道，无改动运用功能。7、化粪池、雨水井、污水井完好率98%定期疏通、清理，井盖齐全完好，保证排放通畅，无堵塞。8、排水管、明暗沟完好率98%排水畅通无堵、无积水、无塌陷、无残缺。9、路灯完好率95%98%路灯完好无损，夜间正常运用，定期检查，维护保养，坚持干净。10、公共文化文娱、休憩设备及小区雕塑完好率95%98%确保

54、文娱设备运用功能，定期维修，养护，完好无损。11、生活用水用电供应率及水电费收缴率98%98%定期对供水配电设备进展检查、保养、保证其完好，按规定规范收费，不擅自加价。12、住户维修回访率30%30%接听住户报修铃声不超越3响，到达维修现场不超越双方商定时间，指定专人回访，健全回访纪录。13、小区治安案件发生率22以下小区封锁式管理，24小时守卫巡查，力保住户无被盗事件，年度无艰苦刑事案件发生。14、防火设备完好率100%100%定期检查维护，确保消防系统设备完好无损。15、火灾发生率11以下加强消防宣传，加强居民防火认识，建立义务消防队，定期演练，勤检查，及时消除火灾隐患。16、违章发生率1

55、%加强宣传和巡视。跟踪管理，及时发现，及时处置，及时回访纪录。违章处置率95%98%17、住户有效赞扬率85按政策规定做好各项任务，提高管理人员素质，定期咨询居民意见，自动改良任务，建立回访制度。住户赞扬处置率95%100%18、管理人员专业培训合格率100%100%注重岗前培训，一切专业技术人员均应参与相关岗位培训，持证上岗。19、居民对物业管理称心率95%96%教育员工树立“业主至上，效力第一的效力认识，全心全意为业主效力，竭尽全力为居民排忧解难。20、档案建立与完好率100%加强硬件投入，指定专人实行电脑化管理，确保档案齐全，管理完善。6、物业管理效力方式建议工程作为开展商开发的一个高档次、高享用的高档楼盘，在物业管理高起点，起步之初就要直接导入“酒店式物业管理效力方式，在ISO9000国际质量管理体系规范的严厉要求下运作，为小区