北京珠江国际城策划20

1、.：.；北京珠江国际城谋划中国住宅创新夺标住宅设计示范楼盘 现代版的花园洋房。“好生活，在珠江 胜利密码之一：倡导“新洋屋运动，赋予花园洋房现代的内涵 胜利密码之二：新！创新！再创新！ 奖荐：中国最具影响力楼盘100强同时获案例金奖楼盘档案 物业类别：联排、别墅、公寓 开发商：北京珠江房地产开发 物业管理：北京珠江世纪物业管理 建筑设计：澳大利亚五合国际/美国EDSA 物业地址：通州区永顺镇京东驾校旁 经济目的 占地面积：约2，000亩 建筑面积：约100万平方米 绿化率：35% 容积率：1左右 均价：平层均价：4，000元/m2 花园洋房均价：5，000元/m2 销售情况：98% 工程引见

2、周边配套： 中小学：树人小学、中佳学校 幼儿园：双语幼儿园 商场：8，000平米大型超市一期 医院：永顺镇医院、胸科医院、潞河医院、通州中医院 “珠江国际城是北京珠江房地产开发开发建立的超大规模房地产工程，位于北京CBD后花园通州区东北部永顺镇，紧邻京哈高速公路，距国贸仅20分钟车程，与规划中的六环近在咫尺。工程规划总占地面积约2，000亩，总建筑面积近100万平方米。社区内方案建有运动会所、餐饮、医疗、文娱、商业、金融、学校、托幼、社区巴士等完备的生活文娱设备。规划建有多层复式洋房、单体别墅、联排TOWNHOUSE、板式多层等多种住宅方式，是北京高质量的大型运动、休闲、居住社区。 秉承“好生

3、活在珠江的品牌理念，珠江国际城工程一期规划15万平方米，主力户型150200平方米，将大树成林的自然地貌融入到整体规划中，结合环保理念的园林景观设计，使自然地貌、花木景观与道路、水流、住宅、商业街连成一体。开放式运动会所、完美物业管理等，真正让居者感遭到无所不在的人性关爱和尊重。在不远的未来，一座充溢活力的美丽新城将成为京城地产中最令人心动的焦点。 一、工程概略 (一)地理优势 通州区扼守北京东大门，由于是京杭大运河的北端，自古就享有“一京二卫津三通州的佳誉，但是由于近代运河交通的废止，通州的交通优势几近丧失。随着通州北京新城区规划思想的建立，市政设备与城区配套设备的投入必将进一步加大，使通州

4、区的各项投入必将进一步加大，使通州区的各荐投资目的飞速提升，大幅减低区域开展商的社区配套建立本钱和市场教育本钱，客观上降低了房价。通州新城区规划理念将为区域开展商带来新一轮地产工程的区位优势，最终到达吸引优质购买人群消费的终极目的，同时拉动通州区内需。 随着中国参与WTO的宏大影响曾经在我们的身边渐渐展现出来。境外的房地产开发企业将会大量涌入国内，这必然会加剧目前已趋白热化的京城房地产市场的竞争。通州区的北京新城区规划以其宽广的规划面积，有利大型工程特别是低密度大型楼盘的开发。通州区现有在售工程有27个，高档工程很少，这样就为新的工程开发构成了一个有利的竞争态势，为区域开展商们把握市场、应变市

5、场提供了珍贵的缓冲时间。 北京的地价之高、区位产品之单一，全国出名。这是由于城区范围内可开发且地价合理的土地非常稀缺，旧城改造所涉及的巨额拆迁本钱，环线的开发格局以及几大热点地域的规划限制，使得级差地价必然存在，新的土地出让机制下，进展的土地贮藏又必然需求巨额的资金投入，这对于普遍资本金不高的国内房地产公司来说是一个严峻考验。 这样的情况下，开展商在黄金地段开发工程，就必需牺牲一部分产品性能，以降低价钱、迎合市场购买力。另外在北京市内有大量的古迹，这也对当今房地产的开发建立构成了进一步限制。一系列的问题，使开展商在市区内的开发建立优秀的住宅产品困难重重；而上海、广州、香港等近代文明城市，高性价

6、比的工程却有很多，这就呵斥了北京时间的言论界对住宅产品的普遍评价不高。 通州目前的开展态势，为区域开发商做出真正适宜北京人文、气候的优秀住宅产品提供了能够，同时也将改动北京地产界在人们心目中的不良笼统，树立通州区区域开展商本人的品牌笼统，加强通州区本身的区域投资环境。 住宅的郊区化景象不是空穴来风，通州新城区规划的大力贯彻执行，将是本区域开展商难得的历史开展机遇，同时也给面临姿态的北京房地产业提供了新的机遇与动力。二、珠江国际城设计思想 由澳大利亚五全国际建筑设计集团的设计重点强调了以下设计理念： 1近人的空间尺度 建筑的外部构件尽量以精细的划分和小尺度构件的运用到达亲切近人的效果。各种花盆、

7、吊兰、灯具、木构架构成与人亲密对话的界面。 以牌楼为起点钟楼为终点的骑楼式商业街那么构成游人驻足和休憩的空间。同时经过景观的设计交融，构成以室外咖啡座为主题的步行空间，颇有西方小镇风情。 2独特的个性 一个优秀的设计需求具有本人独创的个性，商业街为整个国际城发明了一个标志。 建筑的当机立断顶与坡顶使人远观时有很强的可识别性。而中观的拱券与柱廊标志出这一商业街的欧陆情结。建筑的颜色，特别是深褐色的木质与黄白两色的涂料构成的高反差，突出了活泼、开放的个性。 3多元的文化元素 国际城以东西方多元化的风格为特点，整个建筑外观既有欧式的轮廓，又不乏东方的细节。以主入口的牌楼为例，乍看是中式的牌坊，但以欧

8、式传统拱券为主题，辅以中东式的繁复的铁艺装饰，而木装的外表又令人想到日本的鸟居。 4现代与古朴的一致 作为21世纪全新的设计，并以中青年消费阶层为主，所以大方亮丽的现代风格是必要的。但为防止简单与乏味，本设计大量彩欧式传统建筑中的经典符号作为细节。与现代的大型购物中心相比，这样精巧细腻的建筑手法更具有浓重的文化气氛。阅历史积淀的传统而凝重的美感与现代资料和加工工艺的结合，使这条商业街呈现出既清新又古朴的美。 二、产品创新性“花园洋房 (一)历史上的花园洋房 花园洋房兴起于19世纪中后期的上海。由于上海所处的独特别理位置，自开埠以来的一个半世纪里，中西方文化在这里交错相映，留下了无数独具魅力、风

9、格各异的建筑遗产，享有“万国建筑博览会之佳誉。 当时的花园洋房，主要满足官僚、外商、买办、实业家、艺术家等人群居住需求。花雷锋洋房是有着宽阔的草坪、绿树环绕的浪漫诱人的宅邸，许多以大理石雕像或喷泉为花园的中心，一些高级的洋房还建有网球场、游泳池，以显示宅邸的奢华。昔日上海繁华的淮海路、新华路沿线路段花园洋房较多。这些住宅有法国式、西班牙式、挪威式、英国乡村别墅式等，温馨别致，颜色柔和，可谓千姿百态、高雅气派。由于这些建筑均效力于一群特殊的人群，位于租界内环境良好的地理位置，人们习惯地把这些曾经见证过大上海十里洋场、花花世界盛衰荣辱的花园式住宅称为花园洋房。 今天，人们走进这类花园洋房，依然会感

10、遭到它无限的艺术魅力和勃勃的活力，欣赏这样的建筑犹如欣赏一件件艺术珍品。虽然岁月流逝，但那无法粉饰的奢华，那隐隐泄漏的奥秘却明晰可辨，不由使他联想起房屋主人不同寻常的生命历程和那段风云跌宕的沧桑岁月。 (二)花园洋房现代版 产品描画： 有文化气味的房子中西结合的规划理念、多元的建筑文化符号。 会开花的房子有机建筑如细胞衍生般的景观绿化。 会呼吸的房子环保、生态与科技运用。 有发明力的房子前庭后院、阳光花房、屋顶露台DIY庭院文化。 善变的房子绝妙户型、弹性设计。 低密生动的有机建筑花园洋房是TOWNHOUSE的一种晋级产品，其面积没有别墅那么大，但更突出了产品的精致性。建筑外观高低参差，疏密有

11、序，运用建材的多变，表达不同的质感，让人赏心顺眼。在绿化方面实现了从平面到立体的飞跃，使家在自然中，人在花香中。在空间规划上更为合理、科学，如客厅与饭厅的小错层设计，主卧与客卧之间的分层设计等，既表达出了丰富的空间感，又保证了主人生活的私密。花园洋房完全是以人为本的更加适宜中国人居住的人性化温馨建筑。 自然生态的人居环境花园洋房更讲究自然与生活的相互浸透包容。社区结合自然地貌，做了相当比例的水系，大大加强了小区的灵动性，同时在整个社区地面铺设了一层环保砖，每到下雨，部分水经过砖层浸透到地下，起到维护地下水的作用，而另一部分水会被储存起来，作为灌溉小区内的花草用水。每户的私有庭院与社区园林相互交

12、融，更有特别设计的阳光花房，真正做到将自然引入室内，使室内、室外、社区都融自然为一体，构成人居自然生态的有机循环。调和友善的邻里关系花园洋房的低密度设计容积率1左右，既不像别墅那样过于疏远，又具有相当的平安与私密性。庭院式的共融空间，适宜的间隔 ，营造出开放亲和互动的邻里空间，让从高楼搬进花园洋房居住的人们重新找回久违的睦邻友善。 情趣精致的生活享用整个花园洋房社区不公拥有各种完善的休闲配套设备，更在精神层面为居住者奠定了其他完美的物质根底。大面积的绿地供居者游乐，同时有“空中花园、水系等景观交叉其间；更有只需在四合院子方能见到的石榴树、鱼缸、鸟笼等，突出了社区的情趣与精致。同时，国际规范的运

13、动会所、商业街、撒野公园、个性酒吧等场所的建立，让居住者能真正把玩生活、品味生活、享用生活。 务虚进取的生活态度作为选择花园洋房的高素质人群，他们热爱生活，懂得生活，积极乐观，对人生有积极的目的与追求。他们脚踏实地，更加务虚的生活态度，使得花雷锋洋房这一产品更与之匹配。特别是板楼洋房的户型设计，可谓是户型的空间革命，完全实现了有限空间的最大利用与享用，错层空间的设计，表现出了丰富的变化空间；每户均有带阳光花房的弹性空间，既可作为透明会客厅，亦是自然在室内的延续。这一切都特别符合这一消费人群的需求。 (三)花园洋房新旧之比较 受众变化：少数人的群众化的； 质量变化：现代科技与设计理念的融入； 文

14、化立场的变化：完全西化洋为中用、中西兼容； 定位的变化：市中心的奢侈品郊区化的生态产品； 景观变化：独享的封锁景观环保、生态的大景观概念； 私人产品商业化、品牌化。 (四)花园洋房与今天市场其他产品之比较 1介于高密住宅与别墅之间的TOWNHOUSE晋级产品； 2住宅郊区化开展阶段的市场必然产品； 起始阶段的代表产品是别墅、TOWNHOUSE是少数人的产品大型经济适用房居住区是政府行为，而不是市场行为。 3将生态、环保观念融入建筑规划细节； 高密度住宅为追求容积率，忽视生态与环保别墅、TOWNHOUSE产品由于用地奢侈，忽略细节经济 4高档、独立的商业配套与文化配套； 高密度郊区化住宅具有独立

15、的商业配套与文化配套，别墅、TOWNHOUSE产品普通不具备大规模独立配套 5高质量效力与品牌优势。 这是其倡导者珠江地产所赋予的独特优势 三、“花园洋房产品户型创新简要阐明 (一)叠拼户型特点 独创楼上楼下各户均有私家小院的设计手法，采用南北入户的方法在底层建筑小院，从而实现各户均有家庭庭院的梦想，使居住在这里的每个人都可以充分享用耕植的乐趣。 C户型中采用错层设计，不仅使餐厅、会客、卧室等生活功能自然分开，更主要的是突破了普通楼梯跑上一层的传统做法，采用每跑一层楼梯就能进入一个完全不同的生活空间的设计手法，为跃层住户发明出了更加丰富的居住空间，同时也使室内上楼成为一件更轻松的事。 (二)多

16、层户型特点 “阳光花房这是这种户型的主要特征。这里每户都拥有的一片朝南的绿色庭院，一个空中花园。她不是一个满是花盆的阳台，而是一个覆土的可以进展栽植的小院，在这里可以养花、听鸟、喝茶、吃饭，而且她还坚持着绝对的私密性。这种空中花园第层每户都有，她是直接把自然引进楼房的一种创新。 (三)居室空间特点 国际城各户型在功能设计中都对家具尺寸及布置进展了深化研讨，以市场上最大量的家具尺寸规格作为设计根据，由此做到每天房间都可以使客户自在随意布置，更主要的是还在灵敏布置的情况下防止了面积浪费。 四、珠江国际城的营销思绪“新洋屋运动 (一)珠江国际城倡导的“新洋屋运动是什么 这是一场为白领阶层全面提升生活

17、质量、丰富人生享用而实施的生活变革。低密生动的有机建筑、自然生态的人居环境、调和友善的邻里关系、情趣精致的生活享用、务虚进取的生活态度，是新洋屋运动所倡导的中心规范，也力求以此规范为根底，为消费者所带来更多的生活利益。它的中心载体是花园洋房；它的必要支撑是车轮文化； 它的思索方式是开放的、兼容的； 它的文化理念是中西合璧的； 它的生活方式是运动的、安康的、休闲的。 (二)新洋屋运动的五个一 创新一种产品：花园洋房； 提供一种效力方式：管家式物业跟务； 倡导一种生活方式：运动、安康、休闲的生活方式； 营造一种新文化：中西合璧的国际多元文化； 提升一个地产品牌：诚信运营、不断创新的珠江品牌。 (三

18、)新洋屋运动的出发点 新洋屋运动是根据整个中国住宅开展的情况论述的一个新的居住文化论点，并希望经过这场所谓的运动进一步提升中国人的居住理念。今天，中国人物质上曾经开场富足起来，精神上的丰富，详细到对居住的合理性、安康性、住宅的理性消费的讨论，在目前这种形状下是非常有必要的。 新洋屋只是一个口号，它源于上海老的洋房。中国国际交流之先是在上海开场的，上海在上个世纪30年代西方文化盛行。详细到建筑文化，至今在外滩、衡山路、建国路依然可见“花园洋房的美丽身影。在当时人们叫它洋房，由于这种住宅由外国人建造、外国人居住，并且大部分是完全的西式风格。如今我们再来回想，依然会在这些建筑中发现智慧的闪光。中国文

19、化是包容性很强的文明，古往今来不断在不断引进世界其他先进文化理念的同时，不断开展壮大。这次新洋屋运动，旨在经过对上海老的花园洋房的思索，在21世纪的信息社会，汽车进入家庭、物质根底极大丰富的市场前提下，引进国外先进的居住文化，让北京人住得更好，这是新洋屋运动的出发点。 (四)新洋屋运动的市场根底 今天我们提出的新洋屋是市场根底上应运而生的。首先，聚居城市几十年，人们曾经厌倦了紧缩饼干似的生活，盼望有更伸展的空间、活泼的思想；其次，聚居城市已久的人们，经常会奢望带着青草香的空气，奢望有一小块园地重拾土地带给本人儿时的灵感。人们的需求开场清醒，一种可以满足居住享用，又符合安康、休亲规范的住宅开场成

20、为市场的走向。 新洋屋依赖汽车文化，或者汽车文明的支持。汽车在中国很早就有，上个世纪30年代老洋屋进入中国的时候就曾经有了汽车，倡由于当时国家国力和市政建立不能支持汽车普及，因此没有完好的汽车文化进入中国。今天，中国改革开发二十多年的成就，为汽车真正进入家庭提供了能够。随着汽车时代的到来，人们在交往方式、购物习惯发生了很大变化，人们的间隔 感也开场用时间来衡量。这样必然带来了居住方式的变化，中国人有了充足的条件摆脱间隔 的束缚，去追求更安康、更积极的居住方式。把居住、任务和生活安排得更好，这也是我们新洋屋运动想到达的目的。 (五)新洋屋运动的物质载体 任何论坛、任何思潮分开物质的根底都没法自下

21、而上并耐久开展，没法耐久成为人们关注的一种观念。新洋屋运动的物质载体就是“花园洋房。“花园洋房的创新性在于，它具有别墅的全部功能，在功能尺度上应该说更加精细，不会像别墅那么奢侈奢华显示身份和身价。“花园洋房的功能设计规范兼顾了享用性与经济性的一致。它拥有私家的停车位、专属的花园，功能细分得每一部分空间都几近合理，不会浪费空间，不会浪费消费者的一分钱。这是就“花园洋房的设计理念之一：以别墅的功能尺度，发明更合理、更准确的空间享用。 外立面的设计上，“花园洋房采取多元建筑符号，在建筑细节上，处处表达西式风格；在外立面选取的装饰材质上看，木材、铁艺的大量运用，在自然、返璞归真中舯出艺术的气味；外立面

22、以菊黄、深红与浅棕为主颜色，调制出温暖、休闲、居家的暖和气味。 “花园洋房产品的户型设计，更是充分表达了人本风格，这不仅是老式洋记无法比较的，更使众多当代建筑方式望尘莫及。珠江国际城的新式户型，南北通透，户户朝阳，在室内引入共享空间和流动空间概念，实现瞬间换气，带来清新舒爽、富有变化的空间感受。同时，独特的弹性阳光花房设计，添加居住者的选择度，预留足够的空间，将美丽的自然景观延伸入室，使鲜花绿草的清香在家中悄然蔓延，还可作为主人的透明会客厅，在阳光下、花香中与亲朋好友促膝而谈。新式“花园洋房在景观设计上跟老的花园洋房最大的差别就在于前者更表达交流性。老式“花园洋房教师封锁或者半封锁的景观，只供

23、居住在洋房里面的少数人欣赏。今天，景观的作用不仅在于其欣赏性、美化性，更附加了小区内邻里间交流和沟通的功能，庭院景观、广场景观者为此提供了良好的契机，在这时人们的社会性表达的更加充分。 (六)新洋屋的产品创新性 “新洋屋的倡导者珠江地产是一个有着10多年房地产开发阅历的地产企业，在公司创建之初就以打造房地产优质品牌企业为目的。因此在10多年的消费实际中，从未停顿对房地产市场现状及走向的分析与研讨。这些先期任务，使得珠江地产对中国房地产市场和国家的政策走向有着比较深化的认识与了解，坚信不断优化产品方式是企业开展的金科玉律。因此，珠江地产企业运营理念之中有两句最突出的表述，一句是“诚信是立业之本，

24、一句是“创新用兴业之源。而诚信与创新的落脚点都在于产品。“新洋屋的产品，作为一种一多年市场积淀根底上，科技创新是产品创新的直接促成要素之一。 首先，珠江国际城“新洋屋产品对花园总是的处理，较TOWNHOUSE等低密度产品有了更高的改善。 以往的叠拼产品虽然上有天、下有地，但是上层住户只能享用露台，且必需经过共用楼梯入户，无法实现花园洋房的均好性。而珠江国际城的“新洋屋产品被定位为“花园洋房。“花园洋房的必备条件是每一户均独门独户，并必需具有单独享有的私家花园、私家车位，以表达主人的生活质量，以及由产品质量带来的休闲生活方式。 澳洲五合国际的设计师特别为珠江国际城的叠拼产品，量体设计了上下两套住

25、宅主入口南北分开，互不交叉的设计。这种设计使南北花园分别属于上下两户人家，有效处理了上户人家独门独户、独享私家花园、专属车位的问题，不确保了高档住宅的私密性原那么。 另外，在国际城还设计了平层洋房产品。平层洋房电梯直接入户，与叠拼花园洋房相比只需户型大小的区别，不存在质量上的区别。那么，平层洋房的“花园如何处理呢？ 设计方在户型设计上开辟思绪，设计出了具有弹性功能的“阳光花房。“阳光花房普通与起居室、阳台与入户电梯间相连，经过起居室与电梯间都可直接进入，面积十几平方米到二十几平方米不等，大面积的中空玻璃立面，五面采光。“阳光花房既可以实现北京人四季有花的室内庭院理想，又具有弹性功能，是主人会客

26、、休闲的理想空间，为住宅产品添加了更多功能，带来更大的享用价值。 其次，珠江国际城设计独特的雨洪利用系统，书写了郊区生态化住宅开展的更多能够。 珠江国际城地处通州区永顺镇，占地2，000亩，总建筑面积逾100平米。在进展这样大的一个小区的污水处置系统的设计时，为了防止管线越来越多呵斥的资源浪费，处理地下水分布不均的问题，从面而减少政府对干流河流防洪措施的投资。珠江国际城借助小区的低洼地势，规划设计了小区宜人的小气候。 首先，地地面大量种植植被，涵养水源；地砖的选择，预先思索了其渗水性的优劣；在地下，设计了雨洪利用系统，使自然降水得以在小区保管，循环利用。 雨洪利用技术是针对开发建立区域内的屋顶

27、、道路、庭院、广场、绿地等，不同下垫面所产生的降雨径流，采取相应的措施，或搜集利用，或渗入地下，以到达充分利用雨水资源、提高环境自净才干、改善园区生态环境、养活外排流量、减轻区域防洪压力的目的，寓资源利用于灾祸防备之中的系统工程。经过雨洪利用设备建立，不添加建立工程所在区域内降水径流系数、严厉控制入河排水量的添加。 以道路铺装地面为例：铺装路面应全部采用透水性地面；面层、找平层、垫层的透水系数必需大于0.5mm/s；铺装地面要高于周围绿地地510cm，并坡向绿地。经过以上技术处置，道路铺装层可以到达3542毫米的蓄水量，雨水排空时间为56小时，24内可消纳降雨量140168毫米，可以轻松接受十

28、年一遇的降雨。 除了雨洪利用系统外，珠江国际城同时在总体规划上进展了独特的围合式设计，小区醅与北部是6.5层以上的平层住宅，中部与东南部为依地势高低参差的4.5层错层与联排产品，冬季有效阻隔了西北来的冷干气流，内部的暖湿气流循环引导，使小区拥有了良好的生态环境。在户型设计的创新性上，关于珠江国际城C2户型的设计，中国建筑设计研讨院的副总建筑师开彦先生概括得最为贴切：“C2户型以最经济的空间利用，实现了别墅的全部享用功能。这句话也可以了解为：C2户型可以使消费者花最少的钱，享遭到别墅的产品质量与生活质量。 有天有地的C2户型，拥有屋顶露台、私家花园和车位；在房屋入口外特别设计了置于户外的壁挂炉空

29、间，添加了平安性；房门入口处的工人房，承当了别墅产品中门房的功能；主卧、客卧错层设计，添加也主人的私密性和尊贵感。而该户型的总面积为200.53平方米，总价却不高于100万。 (七)新洋屋运动的精神表达 学者们将西文文化笼统地称为“海洋文化，它的特点是开放性、包容性、交流性，对阳光充溢喜欢。正是这种文化特质，使西方在近代几百年的时间里，有能够迅速开展，从而在某些方面超越中华民族的所谓内陆文化。其实，前面说起过，中国绵延几千年的内陆文化也并非是关起门然构成的，中间也数次接受外来文化，从而得以提升、开展。详细到住宅文化同样如此，只需吸纳，才有完善，只需注入新颖血液，才有活力，才会开展。“新洋屋运动

30、下是在开放、兼容的根底上产生的，“新洋屋运动的深层精神也正是开放精神。 上海最早的花园洋房的兴起，是源于上海商务活动的忙碌。大量国外的商人和学者进入中国以后，洋房也随之而来。中国进入21世纪以后，经济迅速昌盛，社会生活也日益呈现多样化趋势，人们观念灵动面提高，对生活的认识更加人本。于是运动、安康、积极的生活方式，在住宅领域业已成为必备的规范。 说到安康，今天的意义更加广泛了，在住宅建立上的表达首先会在整个产品设计里控制容积率，容积率绝对控制在1.5以下，只需适当的容积率，才干保证充分阳光、绿地、自在的空间和各种各样交流的空间，这个就是安康的生活方式。 五、珠江国际城的营销推行战略 (一)珠江国际城工程SWOT分析 优势： 1一梯两户。智能通力电梯直接入户，电梯门即户门； 2屋内有通透的阳光花房是业主室内的专属庭院； 3错层户型设计分区更明确，添加生活情趣； 4前期已购客户对珠江品牌等非常认可； 568层低板设计； 6是通州区首个花园洋房产品。 优势： 1间隔 市区略远，作为第一居所的交通本钱较高； 2工程周边大市政环境正处于逐渐改善阶段，需求