经典公寓项目营销技术方案

1、营销方案才子公寓项目营销思考目录CONTENTS营销目标分析市场分析及项目定位推售推广策略包装及样板房方案组织架构及激励体系0102030405营销目标分析 全年销售目标 营销节点延迟符全年推盘量：全年推盘4.5万公寓4.5万，共870套回款目标：约3亿销售总值约3亿，预计销售均价6800元/蓄客目标：公寓蓄客9000组公寓7#楼4月1日启动认筹，5月1日正式开盘。全年销售目标5月1日4月1日9月1日8月1日启动认筹蓄客全面认筹开始启动，推广全面展开。公寓共有870套，销售面积约4.5万，预计销售金额约3亿元，营销周期只有8个月，平均每个月需要去化公寓109套。7#公寓开盘五一公寓首开，去化前

2、期所蓄客户。5#公寓开始认筹7#去化80%，5#开始认筹蓄客办卡，为国庆集中开盘做准备。5#正式开盘9月开学5#开盘，开盘后进入10月强销期，12月份完成既定销售目标。 公寓营销节点公寓销售目标分解时间5月6月7月8月9月10月11月12月合计销售套数（套）15090901101001509090870均价走势（元/）6500 6600 6700 6800 6900 7000 7100 7200 6836 销售面积（）7652.80 4591.68 4591.68 5612.05 5101.87 7652.80 4591.68 4591.68 44386.24 销售总值（万元）4974.32

3、3030.51 3076.43 3816.20 3520.29 5356.96 3260.09 3306.01 30340.80 目录CONTENTS营销目标分析市场分析及项目定位推售推广策略包装及样板房方案组织架构及激励体系0102030405市场分析及项目定位 房地产及公寓市场研究 项目价值梳理 客户定位 项目形象定位2017年中国房地产市场形势总结政策：地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期成交：重点城市成交下行，三四线城市增长显著土地：成交规模近四年首增长，缓解供应压力，但高价地存风险企业：龙头加速领跑、中型企业进退分化，竞争格局面临巨变重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明

4、显缩减，一线城市降幅最大重点城市成交结构表现分化， 2017年各类城市各层次楼盘套总价及中位数有所上升，多数代表城市成交结构向高端转移，居民置换需求不减销售业绩：品牌房企销售业绩显著提升，市场占有率不断提高拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资热度提升2018年中国房地产市场趋势展望政策方面，2018年楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重。市场趋势：成交回落，价格趋稳新开工、投资中低速增长今年炒股，明后年买房恒大首席经济学家，恒大地产研究院院长 任泽平金融去杠杆不

5、会结束，地产有下行压力安信证券首席经济学家 高善文楼市继续看好特大城市，需警惕三四线风险安华泰证券研究所所长、首席经济学家 陆挺房地产宏观市场对项目影响关于项目受政策影响的建议受金融政策、楼市政策影响，2018年地产下行压力较大，建议公寓产品定价不宜过高，避免三四线城市地产风险出现。抚州公寓市场研究项目V公馆华美立家凤凰世纪花城铜锣湾广场中湖国际农贸城图片类型住宅性质商业办公商业办公商业办公商业办公开盘时间2015年2015年2017年4月预计2018年7月预计2018年7月位置上顿渡才都大道东侧安石大道北侧曾巩大道东侧迎宾大道与伍塘路交汇处揭暄大道与玉茗大道交汇处曾巩大道与汤显祖大道交汇处单

6、层户数102220总户数256400400销售价格54003500-37006700销售率1001004000项目V 公馆位置上顿渡才都大道东侧发展商抚州鼎鸿房地产开发有限公司物业公司物业类型住宅用地， 70年开盘时间2015年10月交付时间2017年6月总建面积1.5万平米总层数14层总栋数2栋车位数量卖点临近临川一中，面积小，适合陪读家长。层高适合隔出一层，打出买一层用两层的口号【V公馆】住宅性质70年产权，复式设计4.2米层高LOFT，2017年底售罄V公馆【V公馆】住宅性质70年产权，复式设计4.2米层高LOFT，2017年底售罄V公馆产品特征单层户数10户户型及面积31-38 标准层

7、高4.2m实用率75%主要客户构成投资出租客以及为小孩读书购房推售进度开发周期2015年1月，2016年7月在售情况售罄分期售价毛坯均价5400管理费1元/平米裙楼商铺面积60-120；商铺楼层：2层项目华美立家位置安石大道北侧，曾巩大道东侧发展商抚州华美立家置业有限公司物业公司物业类型商业用地， 40年开盘时间2015年5月交付时间2016年1月总建面积总层数5层总栋数600户左右车位数量卖点建材市场楼上公寓，主要客户为建材商户，以及投资客，价格较低产品特征单层户数22户型及单元面积36-61 标准层高4.5m实用率83%主要客户构成建材商户及投资客开发周期2014年1月开工在售情况已售罄分

8、期售价毛坯3700管理费3元/平米商铺面积40-60；商铺楼层：2层【华美立家】商业性质40年产权，客户主要是建材商户及投资客，价格较低华美立家【华美立家】商业性质40年产权，客户主要是建材商户及投资客，价格较低华美立家一室一厅套房式户型（4.5层高）每层4套都在两端，面积占比约15小复式户型（4.5层高）每层18套，面积占比约857.6米4米【凤凰世纪花城】商业性质40年产权，公寓平面布局设计，层高3米，单层20户，目前销售率为40%项目凤凰世纪花城 公寓位置江西省抚州市迎宾大道与伍塘路交汇处发展商抚州辉达置业有限公司物业公司物业类型商业用地， 40年开盘时间2016年4月交付时间2018年

9、总建面积1.8万平米总层数26层（6-26为公寓）总套数400车位数量卖点主打双学区，（金巢实验学校和市实验学校）临近五星级大酒店（规划中）开元名都大酒店产品特征单层户数20户型及面积41-56标准层高3m实用率75%主要客户构成投资客以及为小孩读书购房开发周期2015年，预计2017年底竣工在售情况可售40%（2017年4月初开售，剩余约160套）分期售价开盘毛坯5100（逐层递增30元），精装修6100，现毛坯均价6700管理费待定商铺面积40-160；商铺楼层：2层凤凰世纪花城【凤凰世纪花城】商业性质40年产权，公寓平面布局设计，层高3米，单层20户，目前销售率为60%凤凰世纪花城【即将

10、入市公寓产品】铜锣湾广场有公寓约6万方、中湖国际农贸城有公寓约4万方。均预计在2018年入市，产品均为商业性质40年产权，公寓户型产品详细情况暂未公布铜锣湾广场 6万方 中湖国际农贸城 4万方中湖国际农贸城、铜锣湾广场项目名称V公馆华美立家凤凰世纪花城铜锣湾广场中湖国际农贸城备注位置上顿渡才都大道东侧安石大道北侧曾巩大道东侧迎宾大道与伍塘路交汇处揭暄大道与玉茗大道交汇处曾巩大道与汤显祖大道交汇处均价5000-54003500-37005100-6100入市时间2015年2015年2017年4月预计2018年7月预计2018年7月剩余货量售罄售罄100006000040000总计11万土地性质住

11、宅70年商业40年商业40年商业40年商业40年主要卖点临川一中旁华美立家经营户学区、酒店配套商业配套、花语梦园商业配套装修情况毛坯毛坯精装修+毛坯抚州公寓市场总结抚州2018年即将入市的公寓存量达11万方（不包含才子公寓），主要为凤凰世纪花城、铜锣湾广场、中湖国际农贸城三个项目入市三个公寓项目土地性质均为商业性质，首付需要50%，贷款年限为10年竞争项目对比表对比项目才子公寓凤凰世纪花城铜锣湾广场中湖国际农贸城产权年限住宅性质 70年商业性质 40年商业性质 40年商业性质 40年首付比例25%50%50%50%贷款年限30101010贷款利率上浮10%20%20%20%装修标准精装修毛坯+

12、精装修未确定未确定地段配套才子巷文旅商业临川一中旁，大量租住客户城西西进门户临川大道黄金中轴十字金街口便利交通临近金巢实验学校和市实验学校临近五星级大酒店（规划中）开元名都大酒店地段偏、交通不便、租赁需求低地段偏、交通不便、租赁需求低水电费按住宅计算按商用计算按商用计算按商用计算煤气入户有无无无相对于抚州其他商业性质公寓，项目公寓在产权年限、首付比例、贷款年限、贷款利率、装修、地段、配套、水电费、煤气入户均有优势定价体系市场比较法比较项目权重才子公寓凤凰世纪花城V公馆拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置地理位置6%10061207.2955.7交通系统5%10051106.

13、6955.7区域环境板块属性4%10041104.41004生活环境7%10071057.351007社会环境4%100410041004发展潜力3%1003902.7802.4学校配套6%100610061207.2商业生活配套7%1007906.3805.6规划规模3%1003952.85902.7容积率7%100710071007绿化7%10071007906.3景观6%1006955.7905.4产品产品核心概念（住宅性质）7%1007906.3906.3面积设置6%10061106.61056.3产品附加值7%100710071007其他条件物业管理4%10041104.4903.6

14、停车位4%10041004803.2是否现房4%100410041104.4开发商品牌3%10031003902.7合计100%100102.496.5销售均价（毛坯）6700 5400项目毛坯定价=(6700*102.4+5400*96.5)/2/100=6035元/精装修产品平均定价=6035+800=6835元/定价体系成本法序号成本项目金额1建设成本、营销费用、管理费用及税费等44002精装修成本（A户型780元/、B户型1000元/、C户型750元/）8003投资收益20%4销售均价6500竞争价格策略项目均价面积总价首付月供凤凰世纪花城6800553850001870002032才

15、子巷680055385000935001532对比-93500-500首付少付9.4万元，月供每个月少付500元项目价值梳理70年产权0170年产权相对于40年产权性质公寓，首付、贷款年限，银行利率具有优势精装修021、拎包入住；2、省时省力；3、没有噪音环境的破坏；4、省成本；5、装修款可按揭临川一中旁0315000师生，租赁需求大，项目投资价值高才子巷配套06文旅商业配套，便利生活未来文化旅游景点里的生活，租赁空间大地段优势未来核心05城市西进桥头堡桥头堡临川大道黄金中轴便利交通体系，2路、22路、66路小户型低总价低首付04降低投资压力，以租抵供，轻松做房东交易成本更低商业性质公寓转让交

16、易税费约20%，住宅产权公寓转让费仅3%，交易成本更低，投资收益更高。客户定位置业目的客户分类置业关注点年龄结构客户占比自用型年轻过度型要求总价低、投资小 地段好、交通方便 生活配套齐全、拎包入住2030岁30%老年养老型商业、生活配套齐全生活方便、不要爬楼 面积小、便于打扫5065岁子女上学型（兼投资）靠近学区、低总价、投资小月供等同租金2540岁投资型公务员、泛公务员抚州、临川中小投资者投资小，回报稳定升值潜力大精装修，方便，交房即可出租2540岁70%项目形象定位明确目标客群 ，确立项目形象占位 70年产权、精装修拎包入住低总价低首付精装才子公寓发力引擎 吸引投资客户优质条件才子巷配套临

17、川一中旁城市中心，繁华未来投资回报大且风险小15000师生存在大量租赁需求首付6万起，月供1000几，人人买的起！一中旁70年产权精装修才子巷配套才子公寓，日供仅需30元帮你轻松实现30元的最大价值 把存款取出银行，将幸福关在门内日供只要30，幸福其实很简单抚州未来核心，将30元钱的价值最大化三十元，仅仅是麦当劳的一份套餐三十元，仅仅是一双阿迪达斯的袜子三十元，仅仅是酒吧里一杯最不起眼的老山城三十元，仅仅是一场情节无聊的爆米花电影三十元，仅仅是一个普通的手机外壳你该不会仅仅满足于这些三十元的低价货吧才子公寓，帮你轻松实现三十元的最大价值 项目形象定位项目形象定位买才子公寓，有益健康！你的血压，

18、总是和大盘走势的曲线同升同降你的血糖，一直都和黄金期货的报价保持同步你的血脂，基本可以从外汇汇率的变化一眼看穿你的情绪，从来都和过山车一样忽上忽下你的快乐，总是建立在银行存款利率上涨的基础上何必这样折磨自己呢，才子公寓，每天只付30元轻松坐拥无限投资财富投资理财，本就可以很健康 投资着，快乐着有恒产者有恒心。投资的前提就是安全、高收益并且快乐！位于市中心的精装修小户型才子公寓，出租炙手可热。有人说，才子公寓6万65万并非骇人听闻，只是保守预测！例：总价26万元，首付6万，月供1000，月出租1100元/月，以租金还月供，贷款还完后拥有一套自己的资产！如果每年房产增值10计算，十年以后为66万元

19、！投资容易，但快乐很难达到，你的公寓同时又是你度假、休息、密友聊天的放松空间。项目形象定位推广软文（针对投资客群，算回报）住才子公寓，楼下就是才子巷经济发展催生新的生活理念。才子公寓来了，带来一种自我、自在、闲适的生活方式开创全新生活理念。3766平方米温馨空间，精装修拎包入住，品牌电梯，全框架结构，双层中空玻璃节能窗，楼下就是才子巷，不仅是商业配套，更是旅游景点。住在才子公寓，下楼即享泡吧、咖啡、购物夜店范、文艺范、购物狂，身份随意切换才子公寓，为抚州人打造一个属于自己的快乐生活空间。空间不同，但追求快乐的本质不会改变。项目形象定位推广软文（产品+配套）小小空间，用爱填满从此，他们开始了幸福

20、的生活，这是很多童话故事的结尾，但抚州房价已飙升至10000元/平方米左右，购房加装潢动辄100-150万左右，如何给爱一个空间？有人说，才子公寓就是给新婚年轻夫妻定制的，适度的空间收获浪漫的爱情之果，首付5万不仅一次性解决安家、装潢事宜，连小孩上学、自己上班都非常方便！幸福的爱情就是没有压力地在一起这是属于你的才子公寓！项目形象定位推广软文（针对年轻客群）不仅解决了儿子上学的问题为了子女进城上学，四处奔波找房，每年承受租金上涨还得看房东脸色，没有一个好的环境，如何保障子女成才？有人说，临川一中、七小、河东小学围绕四周的才子公寓，不仅解决了儿子上学的问题，在市中心有自己精装修的家，省事省心，待

21、小孩毕业工作后，房屋转手就是一笔可观收入，正好为子女重购新房！如此一举多得，只需5万元！项目形象定位推广软文（针对子女上学型客群）老有所乐老人喜欢才子公寓，因为它健康、舒适、便捷、配套齐全、人性化服务。空间不大，便于打扫；电梯代步，轻松快捷；才子巷为配套，生活购物更加便利；2路、22路、66路通达全城，出行更方便；名校环绕，轻松接送孙子上学放学；第一人民医院近在咫尺，轻松预约主任医师。才子公寓，有所，才能乐！项目形象定位推广软文（针对子女上学型客群）目录CONTENTS营销目标分析市场分析及项目定位推售推广策略包装及样板房方案组织架构及激励体系0102030405推售推广策略 销售核心策略 营

22、销主线延迟符 媒体策略 销售核心策略01020403总策略小幅快跑依势而定价格调整实行快频次小步微调，对畅销户型实行上浮、减少优惠等措施，既控制畅销户型的销售速度，又带动滞销户型，提高了利润率。对滞销户型加大优惠，充分刺激客户需求，提高产品性价比，促进销售资金回笼。人气优先，配合调价保障产品多元组合利用活动营销与销控聚集人气，并配合调价策略，保障朝向好坏产品搭配组合避免产品单一。突出高性价比 以快为主销售策略以快为主, 突出产品精装修的高性价比和地段的无限升值潜力分类定价 综合考虑将朝向好坏产品进行分类定价, 并结合户型、朝向、景观等因素综合考虑，做到“物优价高”的价格标准。延迟符1、受金融政

23、策、楼市政策影响，2018年地产下行压力较大；2、2018年多个项目公寓入市，项目公寓产品将面临竞争；3、资金快速回笼，保障项目良性运转之前提。策略背景公寓销售目标分解按照目前公寓平均成交比为10:1计算，我们需要约9000组客户。时间5月6月7月8月9月10月11月12月合计销售套数（套）15090901101001509090870均价走势（元/）6500 6600 6700 6800 6900 7000 7100 7200 6836 销售面积（）7652.80 4591.68 4591.68 5612.05 5101.87 7652.80 4591.68 4591.68 44386.24

24、 销售总值（万元）4974.32 3030.51 3076.43 3816.20 3520.29 5356.96 3260.09 3306.01 30340.80 塑造产品价值彰显投资前景树立客户信心这个市场从来就不缺少客户缺少的，是客户对产品的信心营销理念延迟符客户线活动线体验线1、精准户外广告+线上传播2、联动学校、企事业单位、老业主3、沿用临川华府拓客+商超拓客延迟符营销主线1、结合才子巷营销活动，拔高项目的形象2、关注性活动吸引客户到现场3、频繁多活动提高客户成交量1、样板房体验2、售楼处服务体验 客户线客户线策略核心A计划B计划C计划媒体发布计划：户外广告+网络媒体+线上互动全面提高

25、认知度联动学校、企事业单位、行业协会，升级老带新利益驱动，实现全面营销外拓计划+商超计划大范围积累客户以投资概念卖公寓，以精装修、低总价、低首付等吸引客户A计划+B计划+C计划，整合资源，大范围蓄客，实现目标蓄客量！延迟符 A计划营销推广手段派发宣传单01投资宣传海报/促销宣传海报/刮刮乐海报自媒体推广02抚州临川华府+才子巷自媒体微信公众号，利用临川华府的微信粉丝量，为项目推广增加更大力度精准户外广告03万达广场广告位：客户年龄段与项目置业客户年龄段匹配，投放万达可达到精准投放电影院映前广告06针对年轻客群精准投放，具有极强的广告效应微信朋友圈广告05针对目标客户，微信朋友圈广告，属于强制性

26、推送广告置业顾问通过拓展客户群发项目信息，也能达到推广项目目的微信大V推广04掌上抚州客户粉丝量大，月度量高，第一篇公寓宣传微信即获得大量咨询电话，可每月定量投放掌上抚州广告延迟符 A计划媒体发布策略面到点过滤式的传播推广效应：由面到点 第一步：面向抚州市、临川区所有客户，进行集中式立体宣传，形成全城知晓，奠定项目广度； 第二步：针对性引导客户，通过对学校、企事业单位点对点集中推广，树立项目深度。 第三步：建立圈层语境，形成口播传播。推广通路：过滤选择 海报、掌上抚州、微信朋友圈广告等大众媒体及特定活动作为主力通路，形成市场聚焦，引发关注，同时针对性的引导客户，增加与客户面对面沟通的机会，强化

27、体验互动。 户外等渠道为辅，作为形象昭示作用。延迟符 A计划媒体组合形式类型媒体特征价格费用投放建议传统媒体纸媒宣传海报使用面广，换刊灵活低2000元/10000张每半月更换1次户外广告万达广场户外目标客群受众较多中高4万/块/年认筹及强销期主力投放电影院映前广告目标客群受众较多低6000元/月持续投放新媒体微信微信自媒体持续更新，及时传播项目进度低1000-2000元/月每月举行活动保持客户关注粘性掌上抚州客户关注量大，推广效果好中2000元/条每月投放2-3次微信朋友圈转发强制媒体，强制客户接受项目广告低0.04元/条每月投放2-3次延迟符B计划联动拓客01OPTION03OPTION02

28、OPTION联动学校联动临川一中在校师生、学生家长联动抚州、临川各乡镇中学教师、学生家长联动业主老带新 系列主题重金悬赏老业主，新业主折上加折积分返现金、礼券减免物业费、采暖费、维修基金等赠送车位抵用券、家电券、购物券等联动企事业单位、行业协会通过高端推介会，推介公寓产品、投资价值，公务员及泛公务员、行业协会成员是项目的主要目标客户群2400业主，按10：1比例，预计成交240套公寓C计划外拓拓客拓客重点：沿用现有团队组织架构，多分销团队拓客，专人专管 才子公寓营销推广即将启动，客户量急需拔高建议外场和内场整合，置业顾问编入外拓进行轮岗，形成3个外拓团队，专人专管，同时提升外拓团队的竞争力，提

29、升带客量。外拓团队1：乡镇、社区拓客；外拓团队2：餐饮店、工业园、商会、企业、机关单位拓展；外拓团队3：二手房、竞品拓客；外拓团队及激励体系详见本报告第五部分C计划外拓拓客商场展点，鹏泰、华润万家、沃尔玛固定展点拓展，拦截客户。街铺派单、微信转发：针对人流密集处定点派单、同时利用拓客礼品微信群发好友，拓客效果好。拓客重点 ：商场展点计划 C计划外拓拓客拓客重点 ：乡镇客户拓展乡镇巡展：根据赶集日期，在项目购房人数较多的乡镇定期巡展、派发海报，商铺贴广告。客户拜访；定期到乡镇客户家中拜访，传达老带新有奖信息。乡镇中学、乡镇单位公务员：利用临川一中吸引客户投资。C计划外拓拓客客户组织五大要求标准动

30、作客户组织四大模式精准渠道客户组织七大道具洗脑客户客户组织考核机制执行到位1.抓领袖2.精渠道3.强洗脑4.重形象5.高亮相1.圈层与渠道营销2.上门拜访3.巡展4.电话营销1.产品解说/销售说辞2.宣传折页/宣传海报3.项目画册（手机版等）4.拓客人员装备5.拜访礼物.1.奖罚机制2.PK机制3.监控机制 活动线010302高端活动拔高项目的形象关注性活动吸引客户到现场频繁多活动提高客户成交量活动线策略核心延迟符 活动建议1高端定制活动（推介会）：配合商业推广动作目的： 洗脑客户，深化公寓模式价值、产品价值、投资价值的认知 拓展公寓意向客户，通过推介会活动，传达项目投资价值 提高客户心理预期

31、，拉升溢价，筛选高端客户拓展目标市场政府/学校/医院/银行/行业协会等企事业单位，提供高端定制活动，在活动中植入公寓推介；活动类型：投资交流会、红酒、药膳养生讲座、玄学风水讲座、夜宴等 活动建议2利用才子广场荷兰花卉展活动时间：2018年4月活动执行：利用才子广场或者临川华府一期园林交房（时间则调整为5月），做荷兰花卉展。活动目的： 利用才子广场或者住宅一期交房做活动，即为公寓及商业带来客户，同时也给才子广场带来人气 通过活动，派发参观券，做足参观券的稀缺性活动推广：本地电视台，网络媒体，微信自媒体，微信H5，网红直播等 活动建议3H5互动传播万人红包雨活动 活动时间：2018年4月（公寓开盘

32、前）活动目的：利用抢红包形成市场关注，为 公寓开盘做最后冲刺 活动执行：红包雨分第4波，每天一场，最后1天的红包最大每个人可以抢得2个红包，其中1个要分给朋友!每晚8点准时开抢，提前到需要等待!提前准备好4G网络or20M光纤，有助于抢红包速度!红包数量有限先到先得! 活动建议4样板房开放的同时做“抚州首个奇葩主题样板房”（或3D画展）活动时间：2018年5月活动执行：打造精装修样板房，促进公寓销售，同时以奇葩样板房，给客户以参与性。活动目的： 样板房开放做足噱头，不仅能感受精装公寓样板房的舒适、也能感受奇葩 样板房的体验性活动推广：本地电视台，网络媒体，微信自媒体，微信H5，网红直播等中国记

33、忆星际穿越公寓样板 活动建议5水上大冲关，狂欢嗨一夏才子广场夏季狂欢秀，更能赢大礼活动时间：2018年6月-7月活动执行：水上大冲关活动，给客户带来清凉体验。活动目的： 利用才子广场做活动，即为公寓及商业带来客户，同时也给才子广场带来人气 利用炎热夏天，采用才子广场，水上大冲关活动，同时也是打造一个夏季泳池。 利用比赛的参与点，吸引客户参与活动活动推广：本地电视台，网络媒体，微信自媒体，微信H5，网红直播等进口水果特卖会：9月，通过邀约诚意客户到访现场，举办中秋节活动-水果特卖会，客户可以到现场来购买1折的进口水果（车厘子、美国蛇果、释迦、蓝莓、泰国龙眼、泰国山竹）、参加抽奖活动（奖品有电视机

34、、洗衣机和空调被等）国庆狂欢盛典： 10月1日-7日，现场举办国庆狂欢盛典，有“5天吃遍全世界”环球美食节、“十指博千金”全民抓钱、“达人大比拼”趣味投篮、梦幻迪士尼儿童乐园、赛车游戏机、“你本来就很美”免费女性护理、认筹全民砸金蛋等活动. 活动建议6 活动建议7刮刮乐+周末幸运大抽奖：在销售淡季，通过刮刮乐等活动邀约诚意客户和认筹客户，现场举办家电抽奖活动，奖品有挂烫机、电压力锅、电热水壶，并且到现场即可免费领取对应奖品BBQ烧烤节/蟹宴/烤全羊：，通过邀约诚意客户和认筹客户到访现场，来访客户可参加现场的BBQ烧烤活动，在售楼部品尝美味烧烤与精致冷餐，同时现在配有舞蹈、抽奖等活动，让到访客户

35、能留在现场周周小活动月月大活动1.持续性的周末活动营造卖场氛围，刺激销售2.维护与老业主关系，提升口碑1.配合重大节庆、营销节点扩大影响力，间接带动销售2.活动与重大销售节点、促销手段结合，直接刺激成交3.促使新客户上门老客户维系其目的1.提升项目口碑，促进传播2.促使老客户带来新客户 活动建议活动是收客、凝聚人气的最有效方式 整体营销推广铺排营销节点推广主题品牌活动推售节奏全年主线一中旁，70年产权，精装修，楼下就是才子巷促销活动老带新有礼，积分返现金、礼券、减免物业费、采暖费、维修基金等、赠送车位抵用券、家电券、和才子巷合作的购物券等暖场活动高端推介会、冷餐抽奖、琴行演出、DIY、投资讲座

36、线下推广线上推广150套首付6万起，月供1000几，人人买得起3月4月认筹启动7月公寓开盘微信公众号、朋友圈广告、掌上抚州、置业顾问拓客转发微信，部分才子巷商业资源上搭配才子公寓进行推广产品及投资宣传海报、万达户外、电影院映前广告、CALL客包装物料阵地包装、样板间通道包装、户型模型制作、销售道具、节庆包装8月9月10月11月12月万人争抢，开即售罄再创抚州销售神话水上大冲关狂欢嗨一夏客户答谢+老带新高端推介会、亲子早教、刮刮乐海报送壕礼、互动抽奖互动抽奖、圈层资源导入6月5月推广启动7#楼开盘5#楼认筹启动5#楼开盘90套90套110套100套150套90套90套公寓样板房开放20日开学季：

37、首付6万，孩子读书无忧租金抵月供，投资有保障楼下就是才子巷与国际品牌做邻居和盛客户答谢会微信公众号、掌上抚州海报、万达户外、电影院映前广告、CALL客海报、CALL客荷兰花卉展样板房开放水上大冲关公寓开盘国庆狂欢盛典上门有礼/活动有礼/认购有礼/付款有礼/签约有礼 特价房、团购、涨价、送家电、送学业基金促销噱头目录CONTENTS营销目标分析市场分析及项目定位推售推广策略包装及样板房方案组织架构及激励体系0102030405包装及样板方案体验线策略核心形象展示窗口主要卖点、体验营销案场包装精装样板1、广场形象2、售楼部导示3、案场服务4、看房通道1、装修建议2、装修方案3、交房标准4、待解决问

38、题延迟符 案场包装案场体验线计划1、红地毯为主要导示2、以绿植、花箱、卡通雕塑等布置成队列，起到更好引导作用3、售楼部门口摆商业外摆，即可看戏，又可作为装饰1、案场包装喜庆氛围，推广以项目及投资价值为主2、保证案场卫生、物品陈列整齐3、注重案场保安、客服形象1、抚州首个3D画看房通道2、绿植点缀看房通道氛围3、通道广告以软性文案为主，更能突出看房的温馨氛围1、精神堡垒打造，昭示性强2、环境干净整洁、广告展示氛围3、以活动聚集人气，增加体验4、特色小品、文化小品点缀售楼部导示案场服务广场形象看房通道样板房方案编号装修风格客户群体年龄段成本造价装修风格分析1欧式30-50中欧式装修风格需要配欧式家

39、具，一般欧式装修风格都以大面积住宅甚至别墅为主，小户型和公寓采用较少。2中式40-50中中式装修风格一般都以中年人喜欢居多，装修以深色为主，整体风格较为沉闷，不够明亮。3现代简约20-50中低现代节约风格以造价低，装修形式多样，符合大众化的审美，装修较为务实，一般公寓都现代简约风格居多。装修风格建议 （三套统一建筑风格、软装+硬装的效果图）因此，建议项目公寓装修风格为：现代简约装修风格，整体色调以暖色调为主。A户型-66A户型-66A户型-66A户型-66A户型-66A户型-66A户型-66A户型-66A户型-66A户型-66A户型-66B户型-37B户型-37B户型-37B户型-37B户型-

40、37B户型-37B户型-37B户型-37C户型-55C户型-55C户型-55C户型-55C户型-55C户型-55C户型-55C户型-55C户型-55C户型-55C户型-55公寓样板房装修修改建议ABC三种户型建议都以现代简约风格为主，色调以暖色调为主，避免出现冷灰；地板颜色建议以偏深色为主，显得高端上档次；装修效果图分两部分：1、带软装的效果图（家具、电器、配饰等）；2、交房标准的效果图；软装效果图家具配饰丰富、实用、充分利用建筑的每一处空间，把细节做到极致，如入户鞋柜、酒柜、厨房的橱柜以及卫生间空间的利用等。A户型装修方案B户型装修方案C户型装修方案公寓交房标准序号功能空间装饰、装修标准1全

41、屋钢制入户门；2、铝合金玻璃门窗；3、卫生间镜柜、洗脸盆地柜，厨房吊顶、地柜；4、户内门（配门锁）；5、插座开关；6、灯具：灯具（含光源）；7、按地面同材质做踢脚线；2玄关1、墙面：乳胶漆；2、天花：局部吊顶；3、地面：瓷砖+石材（门槛石）；3客餐厅1、墙面：乳胶漆；2、天花：乳胶漆+局部吊顶3、地面：强化复合地板4阳台1、墙面：同外墙；2、天花：乳胶漆3、地面：瓷砖序号功能空间装饰、装修标准5厨房墙面：墙面面砖；2、天花：铝扣板吊顶(含配套灯)；3、地面：瓷砖；4、推拉门；定制橱柜；5、厨房电器：抽油烟机、燃气灶（36户型单灶，50以上双灶），人造石台面；6、其他：厨盆、水龙头6卫生间1、墙

42、面：瓷砖；2、天花：铝扣板吊顶；3、地面：瓷砖；4、定制淋浴隔断屏5、电器：浴霸、排气扇；6、洁具、五金：坐便器、洗脸盆、龙头、花洒、浴室柜及镜子；7、电热水器，36户型50L，50以上户型60L7卧室1、墙面：乳胶漆；2、天花：乳胶漆；3、地面：强化复合地板；4、窗台：窗台板；公寓交房标准公共区域项目名称具体部位要求公共区域首层大堂大堂功能1、设独立信报间或信报区；2、有条件设休息等候区，布置沙发、配茶几；4、设信息栏。楼地面装饰地砖内墙装饰墙砖顶棚装饰轻钢龙骨纸面石膏板吊顶灯具艺术灯具首层电梯厅楼地面装饰地砖内墙装饰墙砖（门套线用石材）顶棚装饰轻钢龙骨纸面石膏板吊顶灯具艺术灯具标准层电梯厅

43、楼地面装饰地砖内墙装饰墙砖顶棚装饰轻钢龙骨纸面石膏板局部吊顶灯具艺术灯具其它设施信报箱成品不锈钢信报箱公共通道地面地砖墙面乳胶漆（踢脚线同地面砖）天花吊顶公寓交房标准装修保修期序号保修项目保修期限保修期限起算日期1基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程50年政府竣工验收备案之日2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏5年政府竣工验收备案之日3白蛟预防工程15年政府竣工验收备案之日4管道渗漏2年入伙通知书约定交付之日起5电气管线、给排水管道1年入伙通知书约定交付之日起6玻璃、门窗开启不灵、翘裂、五金配件1年入伙通知书约定交付之日起7灯具（不含灯泡等易损件）、电器开关6

44、个月入伙通知书约定交付之日起8管道堵塞2个月入伙通知书约定交付之日起9墙面、地面、天棚装修2年入伙通知书约定交付之日起10户内门1年入伙通知书约定交付之日起11内墙涂料2年入伙通知书约定交付之日起12柜体1年入伙通知书约定交付之日起13入户门由厂家负责保修，时间以厂家保修书约定为准14洁具、厨盆及龙头15抽油烟机、燃气灶、消毒柜公寓待解决问题效果图重新制作，建议根据户型大小做三套不同的效果图，同时配上软装方案公寓交房标准内容最终确认确认精装修的造价公寓样板房出来的时间公寓样板房软装方案目录CONTENTS营销目标分析市场分析及项目定位推售推广策略包装及样板房方案组织架构及激励体系0102030

45、405组织架构及提成体系营销费用预算2018年度公寓营销费用预算（单位：万元）月度4月5月6月7月8月9月10月11月12月总计月度费用小计37.20 61.11 49.65 54.38 53.58 53.69 58.88 47.44 47.44 463.36 一、人工费11.30 35.71 25.95 26.18 29.48 28.09 36.48 26.64 26.64 246.46 1工资10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 2福利0.30 0.30 0.30 0.30 0.30 0.30 0.30 0.30 0.30 3提成24.41 14.65 14.88 18.18 16.79 25.18 15.34 15.34 4餐费1.00 1