地块调研报告

1、精选优质文档-倾情为你奉上精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业专心-专注-专业精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业G13地块调研报告一、项目概况地块位于浦口区江浦街道新浦路7号地块。东至迎江路；西至新浦路；北至临河路；南至下河街路。 出让面积36681.3平方米 ，二类居住用地，年限：70年 ，建筑容积率：1.0R1.7 ，建筑密度：30% ，建筑高度：35米 ，绿化率：35% ，挂牌成交价：26200万元 ，按照1.7容积率计算，地块均价4201元/平米。周围有，在新浦路上的城南新村还有社区医院，周围有南京市浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学，在新

2、浦路上有苏果超市便利店以及其他几个小型超市。地块周围的菜场是凡星菜场、康华菜场。保证业主的正常生活需要。周围公交有雨乌线 ，汉江线、浦赛线、浦集线、603路，开车距离过江隧道10分钟左右车程，交通较为便利。地块位置：二、环境分析2.1 宏观分析：2.1.1.中央层面在刚刚发布的政府报告中，温家宝总理指出去年我国政府实施积极的财政政策和稳健的货币政策，更加注重把握好政策实施的重点、力度和节奏，努力做到调控审慎灵活、适时适度，不断提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。我们把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，坚持综合施策，合理运用货币政策工具，调节货币信贷增速，大力发展生产，保障供给，搞活流通，加强

3、监管，下半年，世界经济不稳定性不确定性上升，国内经济运行出现一些新情况新问题，政府一方面坚持宏观调控的基本取向不变，继续控制通货膨胀；一方面适时适度预调微调，加强信贷政策与产业政策的协调配合，重点支持民生工程特别是保障性安居工程。在报告中还指出，政府坚定不移地加强市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。 2011在上海和重庆出台的房产税也在一定程度上抑制了房价过快过高的增长。对于这个问题，中国财政专家贾康表示，在结构性减税中，开征房产税，会带来必要税负的增加，也可以平衡税收收入。在两个城市试点，是试图建立房产税制度的框架，

4、已经看到了大方向、也出现了我们期待的正面效应，要进一步动态优化。在十二五期间，房产税肯定会在更多城市推广。但是房产税的推进肯定是一个渐进过程，要分若干步。房产税并不是化解问题的独门药方，但它是结束当前房地产的行政调控手段一个必要条件。2012年，调控进入最为关键的时期：完善保障房制度，规范普通商品房市场秩序，扩大房产税试点，成为观察房地产市场是否健康稳定发展的三大标尺。根据专家所言2012年中央进一步巩固市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。总的调控方向没有变。首先，去年的提法是抑制房价

5、过快上涨，而今年则是促进房价合理回归；其次，在保障房方面，去年主要讲的是扩大规模，2011年1000万套，2012年700万套的开工量，可以说在数量上确实已经不少了。因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建设和管理工作。第三，对于商品房的建设，去年的要求主要是提供更多的中小户型商品房，而今年则覆盖到所有普通商品房，达到加快扩大有效供应的目的。总体来看，政府今年对于房地产调控的提法更加精细化和扩大化。从2011年到2012年房地产市场尤其住宅市场的最大话题就是限购令，限购令实施不到两年时间，全国楼市已显惨淡之境。尽管中央明确表示房价不稳调控不止，但救市呼声依旧在各地此起彼伏。然而，各出奇招

6、的“松绑”对策是否能对抗中央决定，正如刚被叫停的上海二套房等半路夭折的政策，目前来看，未曾奏效。虽然房市进入了“冬天”，但是调控将会回旋。房市长期回归正常绝不是严厉的宏观调控就能达成的。调控能暂时压制一下房价飞涨的势头，但不是长远之策。调控回旋后要依靠改革措施例如房产税等方法慢慢调整整个制度，这样才有可能使房地产真正回到一个健康的状态。2.1.2 地方层面从2011南京开始实施新国八条开始，到2011年底南京各类物业成交量与2010年对比。商品住宅成交量下滑2成，商业用房成交量下滑1/3，二手住宅交易量下滑1/3，别墅成交量下滑4成以上，办公用房成交量增加7成。2011年全年，南京共计出让79

7、宗地块，总出让面积达468.7万平米，完成年初500万平方米供地计划的93.7%。其中，住宅用地(含二类居住、住宅混合)为33宗，总出让面积为197.1平米，占总量的42.05%。2011年的地价明显下降，已出让地块的平均楼面地价为3254元/平米。比2010年低出1884元/平米，降幅达36.7 %。较09年4233元/平米楼面均价下跌了23.1%，创三年来最低楼面均价。南京基本上严格执行了中央相关政策。2012年2月，春节过后南京楼市爆发了一股“刚需潮”，成交出现了回暖的趋势。据相关研究中心统计，2月份南京住宅商品房共认购4964套，成交4007套。环比1月份，成交量上涨了76%。3月5日

8、一天南京全市认购228套，成交182套。似乎南京楼市有回暖的迹象，接下来的金三银四将会有更多的新房源上市，届时会发生怎样的乱象值得关注。2.2微观分析在房价飙升，一周一个价的09、10年，买房就像赶集一样热闹，日光盘频现。那个时候，购房者在意的是自己手上有多少钱，今天不买明天还能不能买得起房。而房价下行，等待抄底，这是从2011年底延续至今的楼市风向。到了2012年，这房子何时买？能不能买?买哪个盘？这一个个难题都因为后市的扑朔迷离而显得难以判断。08年调控，09、10失控，11年再调控，12年乃至后市将会如何，购房者们失去了曾经“抢房”时的果断，走进由调控政策、房价构筑的怪圈，面临这样的考题

9、，买房似乎变成了一件让人痛苦的事。在中国人的传统观念里，房屋是家庭的基体，是家族的聚源地。“居者有其屋”才能安身立命。以房为本的思想深深影响着中国人，大家都为拥有自己的房屋而努力。然而庞大的人口基数和城市化进程让始终占据着重要位置，演变成现今的民生问题。据统计，2012年中国全年预计结婚人数将超过200万，而开年仅一周便有600个龙宝宝诞生于世。涌向社会的毕业生，赶赴城市的务工者，庞大的潜在置业群体像潮水般袭来。单身一人需要买房扎根城市，新婚燕尔急需婚房安家乐业，有了孩子想换大房共享天伦，孝顺父母需要买房以供养老。众多实际存在的刚需购房者为了实现自己家的梦想，兑现自己创造一个家的承诺，急切需要

10、拥有一套属于自己的住房。2012年成为刚需客户最适合入手的时间，因此2012房地产企业主要的客户人群将以刚需用户为主，改善型居住为辅以及少量的投资客户。2.3区域分析 地块属于珠江镇板块，是浦口区的商业、文化、教育、 卫生中心。该地区居民较浦口区其他区域居收入高，具有较强的消费能力。由于居住习惯的原因，该地区是一个相对封闭的市场，珠江镇本地居民一般不会选择到其他区域购房。 作为地处珠江镇的房地产项目，对本地的客户群是不可忽视的。珠江镇客户心目中的城区主要在东门至西门，彩虹桥至公园北路一带。珠江镇原为江浦县城，现为新区政府所在地，基础设施完备，商 业繁华，是目前浦口区配套最成熟的区域。项目周边有

11、浦口区城东小学,江浦城东中心小学,浦口区第四中学,浦口区第四十中学、浦口中医院等，步行十几分可到达区中心商业区，生活十分方便。目前珠江镇的配套可以满足日常生活需要，并且正在不断完善之中。根据南京规划局出台的珠江镇最新规划，和江北其他区域不同，珠江镇未来的发展定位较为高端，将被打造成未来的江北总部基地。目前进出珠江镇的主要通道有三条：浦珠路、长江三桥和长江隧道。最为方便的莫过于长江隧道，公交车半个小时就能抵达河西中部繁华商业区。长江三桥主要连接珠江镇与城南、江宁。此外，地铁3号线、10号线也将于2014年青奥前通车。珠江镇有长江三桥和长江隧道过江，但是由于收费，造成了过江成本的增加，以及路程上的

12、增加。G13地块位于浦口开发区，周边分布着不少工厂，未来可以考虑接受企业“团购”，以此来降低销售压力。三、问卷分析3.1 年龄图3.1 受访者年龄主要的受访人群年轻人，都是刚需主力人群，调查了一些年龄较大的主要调查改善型的购房人，因为年轻人多，第一次成家，所以楼盘更加给购房者家的感觉，家的温馨。3.2个人年收入图3.2个人年收入受访者大部分收入在5万以下，房子无论单价还是总价都要控制，地块周围有中海、中铁几个国企开发商，因此这个项目可能需要通过较低价位吸引客户3.3现在拥有住房情况图3.3现在拥有住房情况大部分人没有住房，楼盘主力购房者为刚需用户，少部分为改善型居住。3.4最近是否有购房计划图

13、3.4最近是否有购房计划大部分人选择不买房，原因在于房价的过高，但是少部分人选择入手。3.5通过何种渠道获得房产信息图 3.5通过何种渠道获得房产信息最多的是网络其次是报纸然后电视，路边广告和朋友推荐相同。在后面的销售营销中加大网络宣传，在各大网站宣传（例如365house、搜房网、新浪乐居、百度乐居等）报纸需要广告的投放，电视、电台节目的赞助，路边发放宣传单，营造良好口碑，形成品牌优势，让先买房的住户成为免费的宣传员，可以给团购打折。3.6是否认为目前浦口房价过高图3.6是否认为目前浦口房价过高大部分认为还是很高，在定价上不能太高，因为较高的地价，成本控制更加严格。3.7若购房，选择什么购房

14、方式图3.7若购房，选择什么购房方式大部分选择贷款，在销售过程中可以主推一站式服务，购房者不用怎么跑路就可以在售楼处买到房，办到贷款。3.8若购房，选择的用途图3.8若购房，选择的用途大部分人选择自住，更好的发挥物业公司的职能，也能降低房屋后期的维护成本，整个小区更有人气，在小区更需要人文气息、便民措施。3.9期望购买的层数图3.9期望购买的层数165人选择多层，其次是小高层，但是受制于土地成本，项目还是主推小高层（1幢11层的楼王、7幢9层的小高层）3.10期望购买的面积图3.10期望购买的面积大部分选择100平方米左右的户型，考虑到总价，楼盘的主力户型将是90平方的小三房，也会有64平方米

15、的小户型、121的改善型户型以及几套跃层。3.11选择精装修图3.11选择精装修255人选择了买精装修房子，需要参照中海万锦熙岸精装修的出售情况，推出部分精装修房源（比如最后推出的楼王），精装修考虑整体价格的上升，装修质量造成的销售压力。3.12是否注重物业图3.12是否注重物业基本上全部选择注重物业管理的能力，决定了后期需要成立合格的物业公司，像万科、保利之类的开发商之所以品牌开发商的代名词，除了本身住宅的品质，更加著名的是高水平的物业，在楼盘开发结束后更加注重物业公司的寻找。3.13最看重物业公司的因素图3.13最看重物业公司的因素大部分人选择了物业公司的品质更加决定了需要成立高品质物业公

16、司的决心。3.14物业费的价格图3.14物业费的价格大部分选择在2元以下，项目开盘后通过财务评价等方式得出更加合理的价格。更加让购房者满意，让物业公司生存下去。3.15总结地块位于江浦，距离过江隧道10分钟左右的车程，以及考虑到目前市场对于刚需客户的吸引力，主要调查对象刚需客户以及少部分的改善型用户，在调查范围对象上主要是25岁左右、个人收入在5万元左右的首次置业的调查对象，在调查对象中，有30%左右被访者有购房意向。但是被访者中90%以上认为目前房价偏高，认为浦口的房价还是有下降的可能，G13板块楼面均价达到4200多一个平方，而周边楼盘毛胚房价格在9000-10000，从而决定了项目的均价

17、在9000左右。因为首次置业，楼盘的注意户型在90平方左右的小三房或者两房。作为刚需用户，大部分的购房者都是用于自住，因此在小区配套上更加成熟，给住户便利、舒适的配套措施，根据调查，项目为911层的小高层，调查中大部分的人选择精装修，考虑到较高的土地成本和建筑成本，项目很难做到全部精装修出售，1、2幢楼精装修，其他毛胚出售。调查后，发现目前购房者对于物业很是关注，楼盘交付后对于物业的注重高品质的物业公司。四、竞争楼盘4.1金城丽景 楼盘名称金城丽景均价8380元楼盘地址浦口大桥北路33号（金盛家居斜对面）开发商新国都股份有限公司物业类型普通住宅建筑类型小高层 高层装修情况毛坯产权年限70年建筑

18、面积平米 (金城丽景项目预计建26栋房子，都是由1018层的小高层和高层组成)规划面积平米 (平方米)容积率公寓: 2.39物业公司深圳市银典物业管理服务有限公司物业费公寓: 1.1元/平米/月 (1.10元/平方米月)绿化率40%主要户型;配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息 公交 131、132、151、盐葛线、浦葛线、汉六线线、鼓扬线、中六线 、636路 教育 九班制幼儿园 医院 长海医院 银行 中国银行、农业银行、建设银行4.2中国铁建江佑铂庭楼盘名称中国铁建江佑铂庭均价9500元/平米楼盘地址浦口新浦路105号（西侧新浦路，北侧光明路）开发商中国铁建南京昌和房地产有限公司物业类型普通住

19、宅建筑类型高层装修情况毛坯产权年限70年建筑面积平米 (江佑铂庭项目规划共建18栋高层，约3800平米社区幼儿园、近7000平米超大规模社区配套)规划面积平米 (平方米)容积率公寓: 2.20物业公司南京新鸿运物业管理有限公司物业费公寓: 1.2元/平米/月 (1.20元/平方米月)绿化率38%主要户型;规划信息 规划面积 平米 (平方米) 建筑面积 平米 (江佑铂庭项目规划共建18栋高层，约3800平米社区幼儿园、近7000平米超大规模社区配套) 规划户数 3000户 (总共 3000 户 当期 252 户) 车位数 1500个 (停车位:车位配比1：0.8，有地上停车场和地下车库。) 容积

20、率 公寓: 2.20 绿化率 38% 4.3国信阅景龙华楼盘名称国信阅景龙华均价8800元/平米楼盘地址浦口珠江镇龙华路10号（南京工业大学西侧）开发商江苏国信地产物业类型普通住宅建筑类型小高层 高层装修情况毛坯产权年限70年建筑面积平米 (16幢11+1层，层高2.9米国际风尚纯美小高层(电梯洋房) ；四期首推2栋17层高层)规划面积92900平米 (92900平方米)容积率公寓: 1.68物业公司江苏省房地产投资有限责任公司物业费公寓: 0.7元/平米/月 (0.70元/平方米月)绿化率65%主要户型;配套信息 轨道交通 暂无轨道交通信息 公交 江汉线、601、603、611长江三桥 教育

21、 浦口第二中学、江浦高级中学、第三中学、江浦实验小学、南京工业大学、南京农业大学、南京审计学院、海军电子工程学院、江浦职教中心 医院 浦口人民医院、浦口中医院 银行 中国银行、工商银行 其他 苏果平价店、苏宁电器、五星电器、肯德基、紫燕百味鸡、特步、九牧王 社区配套 苏果超市、浦口区人民医院、浦口中医院、浦口客运总站；中国银行等多家金融机构；龙华大酒店、浦发大酒店；南京工业大学、江浦高级中学、江浦三中、江浦实验小学等十余所教育机构金浦购物中心、苏宁、五星电器4.4明发城市广场楼盘名称明发城市广场均价10000元/平米楼盘地址浦口珍珠南路2号（浦口服装城旁边）开发商明发（集团）南京房地产开发有限

22、公司物业类型普通住宅建筑类型小高层 高层装修情况毛坯产权年限70年建筑面积平米 (明发城市广场项目总约21栋，分三期，每期基本是7栋，共1500套左右；一期 7栋：2栋11层小高层， 5栋18层高层， )规划面积平米 (平方米)容积率公寓: 1.80物业公司南京紫竹物业管理有限公司物业费公寓: 1.26元/平米/月 (1.26元/平方米月)绿化率40%主要户型;配套信息 轨道交通 暂无轨道交通信息 公交 汉江线、168路、157路等多条公交线路在“服装城站”下 ，项目在浦珠路南侧 教育 浦口区实验小学、十七中幼儿园： 浦口区小红花幼稚园 医院 10分钟车程，三甲浦口中心医院，浦厂社区医院（最近

23、），老浦口 银行 建设银行 其他 中、小学： 浦口区实验小学、十七中幼儿园： 浦口区小红花幼稚园商场： 奥林生活广场、华润苏果、邮局： 浦口邮局银行： 建设银行医院： 浦口医院、南苑社区医疗服务站其他： 浦口菜场商业约70000平方米，商业办公楼以及幼儿园、基层社区中心 社区配套 目前,澳林生活广场(两站路)应有尽有。老浦口生活设施齐全，离本项目很近。未来，恒辉假日广场（斜对面）15万方主要为商业。顶山片区是政府未来几年着力打造的城市副中心，浦口新城，许多重点项目均在周边，政府相关部门也将搬迁。4.5融侨观邸楼盘名称融侨观邸均价8350元/平米楼盘地址浦口海院路88号（象山南路与海院路交汇处）

24、开发商江苏融侨置业有限公司物业类型普通住宅 别墅建筑类型小高层 独栋别墅 联排别墅装修情况毛坯产权年限70年建筑面积平米 (联排户数：36幢 183户 面积230-260平米小高层户数：39幢 3389户 面积72-160平米)规划面积平米 (平方米)容积率公寓: 1.70物业公司融侨物业物业费公寓: 1.5元/平米/月 (小高层暂定1.50元/平方米月)绿化率35%主要户型;配套信息 轨道交通 暂无轨道交通信息 公交 汉江线，浦集线 教育 幼儿园 医院 社区卫生服务站 银行 农业银行 其他 北侧有老山森林公园、南侧有江浦商业中心 社区配套 配建12班幼儿园，配建社区基层中心：社区管理服务设施

25、、托老所、社区卫生服务站、文化活动站、体育活动站、公共绿地4.6中海万锦熙岸楼盘名称中海万锦熙岸均价8500元/平米楼盘地址浦口江浦街道团结村2号（东至珠泉西路，西至巩固北路）开发商中海地产股份有限公司物业类型普通住宅建筑类型小高层 高层装修情况毛坯产权年限70年建筑面积平米规划面积平米容积率公寓: 2.15物业公司中海物业物业费公寓: 1.7元/平米/月 (0.70元/平方米月)绿化率45%主要户型;配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息 公交 乘坐浦集线、雨乌线等公交路线均可到达。 高速公路 宁合高速公路G312 教育 珠江小学、浦口区第二中学、12班幼儿园 医院 浦口区中心医院 银行 工商银

26、行 建设银行 交通银行 其他 超市、浦口区医院会所 社区配套 周边配有珠江小学、浦口区第二中学、12班幼儿园，苏果超市、苏宁电器，工商银行、建设银行、交通银行，浦口区中心医院等多种设施，集商业与娱乐为一体的综合性领域。4.7弘阳旭日上城楼盘名称弘阳旭日上城均价7500元/平米楼盘地址大桥北路69号（红太阳销售中心，大桥北路东侧，毛纺厂路北侧）开发商南京红太阳房地产开发有限公司物业类型普通住宅建筑类型多层 小高层 高层装修情况毛坯产权年限70年建筑面积平米 (包括多层(6层)、小高层（911层）和高层（15-18层），共可容纳住户3440户，居民约12040人)规划面积平米 (平方米)容积率公寓

27、: 1.96物业公司世邦魏理仕有限公司（美国）物业费公寓: 0.6-1.1元/平米/月 (多层0.6元/平/月；小高层1.10元/平/月)绿化率56.80%主要户型;配套信息轨道交通 暂无轨道交通信息 公交 131W；132W；136W；150W；151W；159W； 602W；606W；614W；鼓珍、鼓扬、汉江、中六、汉六、盐工、盐葛、盐浦、盐轮、浦葛等公交直达。 高速公路 大桥北路，靠近宁六路、宁连高速等 教育 北京东路小学分校和双语幼儿园 医院 长海医院 银行 工商银行、中国银行、农业银行、南京银行、建设银行 其他 华东商场、金盛国际家居、红太阳家居 、弘阳广场、大洋百货、沃尔玛、卢米

28、埃影城等 社区配套 自带幼儿园、商业配套等4.8钱塘望景花园楼盘名称钱塘望景花园均价8600元/平米楼盘地址浦口江浦街道象山路11号（珠江镇象山路西侧，江浦高级中学斜对面）开发商南京市浦口区锦麟实业有限公司物业类型普通住宅建筑类型多层装修情况毛坯产权年限70年建筑面积平米 (前期房源已售罄，预计三期共9栋房源，9层或11层。)规划面积平米 (平方米)容积率公寓: 1.30物业公司南京百家湖物业管理有限公司物业费公寓: 0.39元/平米/月绿化率35%主要户型;配套信息 轨道交通 暂无轨道交通信息 公交 汉江线、鼓珍线（江浦站下）、601、602、611等多条公交线路（市政府站下车） 高速公路

29、黄山岭路、沿山大道 教育 阳光伟才幼儿园、团结村小学、江苏省江浦高级中学 医院 白马社区服务中心、浦口区瑞仁康华门诊 银行 江城邮政储蓄 其他 东临江浦高级中学，南临白马湖山庄，西临森林景观大道，北临极乐寺和白马湖。内部配套： 商业街中、小学： 江浦实验小学、江浦高级中学、江浦三中、工业大学、海军工业学院、南京审计学院幼儿园： 有商场： 苏果超市等邮局： 有银行： 农行、建行、工行、交行医院： 有其他： 林散之、高二适纪念馆、农贸市场享受珠江镇商业配套 社区配套 项目内部商业街4.9万江国和新城楼盘名称万江国和新城均价9500元/平米楼盘地址浦口浦珠路139号（浦东路与浦珠路交汇处）开发商南京

30、嘉泰隆房地产实业有限公司物业类型普通住宅建筑类型小高层 高层装修情况毛坯产权年限70年建筑面积平米 (万江共和新城一期工程“天和苑”10万平米多层已交付；二期工程“地和苑”规划建设30万平米32幢小高层商住房，并建有大型中)规划面积平米 (平方米)容积率公寓: 2.40物业公司南京佳全物业管理有限责任公司物业费公寓: 0.8元/平米/月 (0.80元/平方米月)绿化率30%主要户型;配套信息 轨道交通 暂无轨道交通信息 公交 鼓珍、汉浦、葛浦、盐浦等，临近即将建设的纬七路过江隧道和正在建设中的长江三桥 教育 南京航天航空大学 医院 南京市第三惠民医院 银行 邮政储蓄 光大银行 其他 其他:菜场华东MALL、华润苏果、红太阳家居 社区配套 小区内部设有商业、生活、服务等配套设施，600米的亲水长廊和万余平米的大型亲民广场,中小学:有,综合商场:超市,邮局:有,银行:有,医院:有,其他:菜场华东MALL、华润苏果、红太阳家具小区内部设有商业、生活、服务等配套设施，600米的亲水长廊和万余平米的大型亲民广场。4.10王子公馆楼盘名称王子公馆均价9800元/平米楼盘地址九龙湖殷华街36号（骏景华庭对面）开发商暂无数据物业类型普通住宅建筑类型小高层装修情况毛坯产权年限70年建筑面积60003平米规划面积24025.0平米容积率公寓: 2.0物业公司南京