商业房地产投资决策研究

1、 第五章 商业地产投资决策与开发策划第一节 基于知识创新的商业房地产投资决策研究 本节运用开发的复杂巨系统方法论，把商业房地产投资涉及的有形资产与无形资产纳入统一的决策框架，为企业提供辅助决策服务。商业房地产是资金密集、技术密集的产业，由于具有开发商业物业的地块一般都在商业圈内，土地成本较高，商业房地产投资规模较大。因此，研究和采用商业房地产投资决策的新方法对控制成本、提升经济效益意义重大。由于房地产与零售、金融关系密切，房地产开发能够带动建筑施工、建材、机电、装饰等多个产业的发展，所以如果使商业房地产投资决策最优化，那么就非常有利于创造社会财富，解决大量社会就业问题；否则，不仅会造成重大经济

2、损失，而且会对整个社会经济发展产生负面影响。例如，2002年以来，许多商业地产项目缺乏科学的策划，非理性过热发展，在很多不适合开发商业物业的地块上盲目开发，违背了商业房地产开发常识和规律，造成银行坏账扰乱了经济秩序，不利于我国的经济发展。我国是发展中国家，人均收入与世界中等发达国家相比还很低，仍然属于贫穷国家。因此，中国房地产投资决策更应该追求决策的科学化与最优化，珍惜来之不易的资金与人力资源，避免类似日本的“房地产泡沫”。一、国内房地产投资决策研究现状 1.综合集成体系 由戴汝为院士、于景元、顾基发牵头的支持宏观经济决策的人机结合综合集成体系研究课题已经列为国家自然科学基金重大项目，研究周期

3、自1999年1月至2002年12月，研究经费500万元。 该学术领导小组成员有：成思危、戴汝为、于景元、顾基发、王潼、乌家培、李善同、涂序彦等。 图5-1 课题组负责人戴汝为院士、于景元研究员 该项目共分四个子课题： （1）人机结合综合集成体系雏形及其支撑环境的研制； （2）宏观经济信息、模型体系及其功能研究； （3）支持宏观经济决策综合集成方法体系与系统学研究； （4）与宏观经济决策有关的认知与知识发现技术（KDD）研究。综合集成法是处理开放的复杂巨系统的方法论，是解决复杂问题的有效途径。经济系统是开放的复杂巨系统，宏观经济决策是最复杂的问题之一。该项目将在深入研究综合集成理论及体系结构的基

4、础上，完成支持宏观经济决策的人机结合综合集成体系雏形的建设。这是该重大基金项目的实际落脚点，是综合集成法理论和实际的结合点，具有理论和实际的双重意义。 2.房地产投资 清华大学房地产研究所刘洪玉教授对房地产投资进行研究，与李宁衍共同在1994年第2期的建筑学报上发表了房地产开发中的投资评估分析的论文，主要论述了商业地产投资评估的分析方法。 3.住宅市场一体化 2002年5月,上海房地产企业家协会秘书长董纯飞教授在上海现代住宅发展合理化的研讨会发言中提出了住宅市场一体化概念。他认为，住宅市场是一个开放的复杂巨系统，是按系统工程观点将众多相关产业、部门、企业进行整合，由诸多阶段环节、过程有序串连，

5、构建成的一个复杂巨系统。系统工程在设置目标、正确定位、优化组合，构建成整体系统后，运行时追求的是系统的一致性、有效性和持续性。而既与国际市场接轨又适合我国国民经济发展和广大居民需求，具有中国特色的住宅市场一体化运行模式，其运行一体化的内容有：开发一体化、管理一体化、多位一体化的中介服务链。笔者认为商业地产开发比住宅开发还要复杂，商业地产需要依靠商业经营来提升价值。因此，商业地产是一个与金融密切相关的复杂巨系统。二、商业房地产开发与运营是典型的开放的复杂巨系统1990年，79岁的钱学森发表了一个科学新领域开放的复杂的巨系统及其方法论的论文，总结了系统学和信息技术的最新发展成果，提炼出开放的复杂巨

6、系统的新概念，并提出了从定性到定量综合集成法的方法论，实现了还原论、整体论的辩证统一。 图5-2 钱学森提出开放的复杂巨系统学术思想 复杂巨系统具有跨学科、跨领域、跨层次的鲜明特点。对于开放的复杂巨系统，钱学森在1990年10月16日系统学讨论班上的发言中，指出了它的四个特征： （1）系统本身与系统周围的环境有物质交换、能量交换和信息交换； （2）系统所包含的子系统很多，有成千上万个，甚至上亿万个； （3）子系统的种类繁多，有几十种、几百种甚至几千种； （4）从整系统到子系统的层次很多，中间的层次又不认识，甚至连有几个层次也不清楚。这里所谓的层次是指已经认识得比较清楚的子系统到可以宏观观测的整

7、个系统之间和系统结构的层次。 钱老给“开放的”赋予了新的内涵。“开放的”不仅意味着系统一般地与环境进行物质、能量、信息的交换,接受环境的输入和扰动，向环境提供输出，而且还具有主动适应和进化的含义。 商业房地产开发涉及商业经营、业态设计、建筑规划、建筑设计、室内设计、景观设计、建筑施工、房地产金融等多个学科；商业房地产经营涉及城市规划、商业政策、税收政策、居民消费等多个领域。房地产开发涉及的多个层次中的投资开发决策是最高层次，商业经营与物业管理是最低层次。商业房开发与经营是复杂的开放巨系统，70%的内容要与外界进行信息交换，30%左右的内容在企业内部运作。 信息时代地产经营的法则是：具备准确而又

8、快速决策的竞争能力 ，建立基于知识的动态投资决策模型作为正确决策的基础。 过去采用单一技术手段建立的计算机辅助地产投资决策系统大都失败了，原因是： （1）商业房地产投资决策涉及多门学科，是复杂的巨系统，采用单一的数学手段难以准确模拟地产投资经营。 （2）商业房地产投资决策与时间机会密切相关，失去时机的决策导致模拟失真，例如按照平均地价并不一定能按照自己的期望获取合适地段的土地。 （3）没有考虑无形资产的投入产出，对于企业无形资产与商业地产项目经营缺乏定量分析。 （4）商业地产决策涉及形象思维，没有有效模拟形象思维的方法。 20世纪80年代末，钱学森提炼出处理开放的复杂巨系统的方法论是“从定性到

9、定量综合集成方法”，将创造性工作交给人脑去处理，以人为主，将事务性与重复性工作交给计算机处理，采用人机结合方法处理房地产经营系统模型。 这种方法的实质是将专家体系、数据库和信息体系以及计算机体系结合起来，构成一个高度智能化的人机结合系统。这个方法的成功应用，就在于发挥了这个系统的综合优势、整体优势和智能优势。它把人的思维、思维的成果、人的经验、知识、智慧以及各种情报资料和信息通通集成起来，从多方面定性认识上升到定量认识，钱学森将此方法称为大成智慧工程。 结合系统学理论与人工智能技术的发展，1992年钱学森又提出“综合集成研讨厅体系”的构想，这是综合集成方法运用的实践形式和组织形式，具体应用定性

10、与定量方法，采用专家经验与数学模型等综合方法解决房地产投资决策知识模型问题。 鉴于商业地产的复杂性，需要用开放的巨系统解决商业地产问题，因此新摩尔注意整合全球商业资源，首先是整合亚洲商业经营资源、世界主要发达国家百货以及大卖场资源、次主力店资源；其次是根据我国商业地产特点，集中引进购物中心开发与运营流程，积极开发购物中心开发与经营决策专家系统。三、商业房地产投资决策相关因素分析 商业房地产投资决策相关因素重大，我们从财务指标分析入手。 1.静态评价指标 （1）投资回收期 投资回收期就是从商业房地产项目投建之日起，用项目各年的净收益将全部投资收回所需的年限。商业物业开发通过三种方法回收投资：租金

11、收益、商业经营收益和商铺销售收入。（2）投资收益率投资收益率就是房地产项目在正常年份的净收益与投资总额的比值。其表达式为R=NB/K年利润总额年产品销售收入年产品销售税金及附加年总成本费用 2.动态评价指标动态评价指标不仅考虑了资金的时间价值，而且考虑了商业房地产项目在整个寿命期内收入与支出的全部经济数据。 （1）商业经营利润预测由商业专家根据在该区域的经营经验，通过计算周边人口收入、消费能力和消费偏好，预测商业经营销售额和利润。通过商业利润的预测，才能制定正确的租金基准。策略是根据不同业态方案分析不同租金结果。可以预先确定基本租金与浮动租金，其中浮动租金与主力商家销售额挂钩。通过租金数据和周

12、边商铺销售情况，才能最终做出商铺销售定价方案，因此，商业经营预测是商业物业动态评价的基础。（2）财务净现值（NPV） 净现值是指按设定的折现率，将项目寿命期内每年发生的现金流量折现到建设期初现值之和。净现值是对项目进行动态评价的最重要指标之一，其表达式为：式中CI为现金流入量，CO为现金流出量，ic为基准折现率，n为开发经营期，t是第几期的意思。判别准则：多方案比较时，净现值越大,方案相对越优。对单一项目方案而言，若净现值NPV0,则项目应予接受；若NPV0,则项目应予拒绝。 如果几个投资方案NPV都大于零，但投资规模相差较大。可以用净现值指数来衡量。NPVI=NPV/Kp 其中，项目投资总额

13、现值Kp计算公式为：基准折现率是经济评价中一个最重要的参数，是投资者对资金时间价值的最低期望值。它不仅取决于资金来源的构成，而且还取决于项目未来风险的大小和通货膨胀率的高低(见表5-1)。表5-1 基准折现率影响因素表序号名称含义1加权平均资本成本r1（1）加权平均资本成本是项目从各种渠道所得到的资金所平均付出的代价。其大小取决于资金来源的构成及其各种筹资渠道的资本成本加权平均资本成本r1=自有资金比例资金成本借款比例资金成本债券比例资金成本（2）投资的机会成本是指投资者可筹集到的有限资金如果不用于拟建项目，而用于其他最佳投资机会所能获得的赢利结论：基准折现率不能低于投资的机会成本2风险贴补率

14、r2风险贴补率就是对可能发生风险的补偿3年通货膨胀 率r3基准折现率ic=(1+ r1)(1+ r2)(1+ r3)1 从基准折现率的上述含义可知，所谓NPV就是项目资金的赢利超出最低期望赢利的超额净收益。 （3）内部收益率（IRR）内部收益率就是净现值为零时的折现率。计算公式如下：内部收益率表示项目所能承受的最大贷款利率，所以应将计算得出的项目内部收益率与目前资本市场的实际资金成本进行比较，从而确定项目在现实资本市场背景下的可行性。 （4）动态投资回收期 动态投资回收期考虑了资金的时间价值。计算公式如下：判别规则：若多方案间比较，应该优选动态投资回收期短的方案，若大于基准动态投资回收期，则项

15、目可以被接受。3对财务评价指标根据物价变动情况进行相应的调整 在房地产开发过程中，房地产项目所涉及的物价因素是不断变化的，传统的财务评价是在假设物价没有变动或不考虑物价变动情况下做出的。因此，传统项目财务评价与实际相差甚远，因此应该根据物价变化条件对财务评价指标进行相应调整。 （1）财务净现值（FNPV） 式中，（CicCoc）物价变动条件下的第t年净现金流量； n建设项目计算期； ic物价变动因素调整后的行业基准收益率 （2）财务净现值率（FNPVR） FNPVRFNPVIc 式中Ic是投资现值。 （3）财务内部收益率（FIRR）式中FIRR物价变动条件下计算确定的财务内部收益率。 （4）动

16、态投资回收期（Pc） Pc =（累计折现净现金流量出现正值的年份-1）+（出现正值年份累计折现净现金流量绝对值出现正值年份当年折现净现金流量）四、住宅投资决策模型研究通过对深圳蔚蓝海岸等数个住宅楼盘研究，我们提炼出住宅投资决策的基本模型（见图5-3）。投资成本住宅会所投入入绿化投入投资成本住宅会所投入入绿化投入建筑主体投入地价投入给排水投入营销费用投入投入企业无形资产企业有形资产住 宅 投 资 决 策 图5-3 住宅投入产出模型 投资比例和数额与现代房地产经营思想密切相关，因此，投资决策不仅要应用数学模型，更重要的是应用先进的管理理论，综合考虑有形资产和无形资产的增值。 1. 小区会所设计规模

17、的确定（1）推算法。通过小区总户数，推算出总人口，根据使用人数预测，计算出会所各种设施与总体规模，考虑到周边社区可能使用本小区会所，一般大于预测需求10%就可以了。（2）经验法。实际调查同样规模的小区的五个会所的使用情况，根据经验值加权求平均值，修正本小区会所的设计。 2. 绿地面积的确定大于国家优秀住宅小区2%以上的绿化面积是理想的绿化面积。过大的绿化面积造成投资加大，过小的面积无法评选国家优秀住宅小区，不利于今后营造小区良好的生态环境品质，影响住宅小区的品牌形象。3. 设计单位的选择与设计费用规划与建筑设计费用是住宅中重要的支出。设计水平的高低直接关系到整个项目的投资。对于较小投资规模的小

18、区，可以选择中等的设计单位；对于需要创建知名品牌的小区，可以选择国际知名的设计师，例如香榭里花园聘请RTKL设计师事务所，花费的投资是普通国内设计公司的七倍。4. 营销费用 根据深圳住宅项目的调查，投放广告过多的房地产企业，尽管营销效果不错，但是从根本上来讲，客户满意度不高，不利于企业无形资产的增值，特别不利于企业长期稳健发展。比较合理的营销费用尽量控制在项目总销售额的2以内 。五、商业房地产投资决策模型研究与住宅地产相比，商业地产需要做出几个重要的决策：（1）总体商业定位和业态决策、招商决策 ；（2）确定建筑形态，即采用何种建筑形态最能发挥商业定位的优势；（3）商业设施决策，采用何种空调、暖

19、气、电梯等设备，设计多大规模的停车场，停车模式是采用地面停车、地下停车、还是考虑采用空中停车以及立体停车库等；（4）经营管理决策，究竟采用出租模式还是出租与自营模式相结合。 商业地产的决策关系项目成败，许多关键环节决策直接关系项目建成后的赢利能力。下面从不同购物中心案例说明商业地产相关决策的规律： （一）美国拉斯维加斯凯撒宫古罗马广场购物中心案例主题：罗马文化主题购物中心。决策思路：旅游与购物相结合。决策前提：拉斯维加斯是旅游区。图5-4 罗马风格公共空间电脑控制的天空主题策划是决策的重要内容，选择何种主题以及这种主题对消费者的吸引力大小决定项目开发的成败。美国拉斯维加斯凯撒宫古罗马广场购物中

20、心让我们的思考一个问题：到底哪些人有可能参与该项目的主题策划？答案是：发展商与商业策划公司。主题实施：发展商、建筑设计公司和室内设计公司。装饰实施：设计师、艺术家和工匠。凯撒宫古罗马广场购物中心的环境艺术设计与室内设计极其复杂，施工难度较大，主要体现在如何突出罗马主题的艺术表现力上。该购物中心开业后不仅达到了预期效果，而且创造销售价格每平方米12 917美元的坪效记录。凯撒宫古罗马广场的成功告诉我们：只有在购物中心主题策划上投入精力和财力精心构思，才能取得预期的经营效果。在神州大地，不能开发一批没有主题、没有吸引力的垃圾建筑，真正的购物中心是具有生命活力的复合商业区。只有注入文化艺术的内涵，中

21、国的购物中心开发才能提高成功率。图5-5 古罗马风格装饰图5-6 娱乐式陈列深圳滨海购物中心决策案例性质：滨海地铁商业物业。决策目标：企业价值最大化，追求商业地产可持续发展。策划阶段：通过数月的调研分析，我们摸清了深圳商圈的全部数据，并通过长期的商业地产开发与运营实践，判断出能够创造最大价值的环节就是业态设计和购物中心主题策划，并通过最佳的建筑形式体现，这就是商业地产决策的本质。深圳滨海购物中心，我们就提出多种业态方案，如表5-2、表5-3所示。表5-2 业态组合方案1（配有酒店式公寓）6层大型餐饮酒楼5 000平方米婚礼殿堂（兼娱乐演艺中心）2 000平方米1 000平方米休闲式书店5层办公

22、5 000平方米培训中心3 000平方米及咖啡厅4层儿童主题百货7 000平方米休息区餐饮区1 000平方米3层家乐福7 000平方米1 000平方米的特色餐厅2层家乐福5 000平方米设置二层3 000平方米停车场1层精品步行街，旗舰品牌店7 000平方米1 000平方米特色餐厅负1层主题地铁步行街15 000平方米 其中1 000平方米用于快餐厅，引进麦当劳及面点王负2层运动休闲主题商场5 000平方米1 0000平方米停车场负3层停车场15 000平方米停车场表5-3 业态组合方案2（配有酒店式公寓）6层大型餐饮酒楼5 000平方米婚礼殿堂（兼娱乐演艺中心）2 000平方米1 000平方

23、米休闲式书店5层办公5 000平方米4层生态型超市7 000平方米休息区餐饮区1 000平方米3层美式儿童主题百货7 000平方米1 000平方米特色餐厅2层太平洋百货7 000平方米1 000平方米特色餐厅1层精品步行街，旗舰品牌店8 000平方米1 000平方米特色餐厅负1层主题精品地铁步行街12 000平方米，其中1 000平方米用于快餐厅，引进麦当劳及面点王3 000平方米停车场负2层运动休闲主题商场1万平方米5000平方米大型停车场负3层停车场15000平方米停车场 地下停车面积：23，000平方米；地面停车位：120个左右停车位。通过场地分析，我们从节约土地以及方便顾客角度出发，在

24、地面停车特别少的前提下，决定采用地下三层停车与立体停车相结合的模式，为比较立体停车设备的优劣，我们组团到日本和韩国考察比较不同立体停车设备的性能与价格。通过不同方案的租金计算，得出结论，并选择最优方案。购物中心主题设计的依据： (1)满足顾客需求，符合顾客消费心理需求和文化习俗。 (2)参考相似地块的购物中心主题。 (3)提出数个基于海洋文化的创意主题，最后研讨。研讨基于两个层次：专家研讨，听取专家意见；最后公司研讨，确定主题。主题决策需要运用大量形象思维的知识，而功能性决策主要运用逻辑思维知识。 建筑策划决策在十字路口采取退让方式，拿出宝贵的空间做生态广场，以方便人流聚集停留。阳光中庭直达地

25、下负二层商场，地铁人流可以直接到滨海购物中心负一层和负二层，利用地铁物业和滨海优势聚集人流，同时方便市民出入地铁。由于滨海购物中心拥有6万平方米酒店式公寓，建议该公寓做成高科技节能公寓，从设计角度和建筑材料角度，均考虑与国外节能建筑标准接轨。图5-7 滨海商业广场概念设计效果图 通过对香港太古广场的考察，我们拟定了购物中心与地铁无缝衔接的方案，不仅满足地下空间人员的疏散要求，而且方便进入购物中心优雅的公共空间。 将购物中心的中庭和生态广场室内步行街作为公共空间，向市民开放。图5-8 地铁接口方案 招商决策 我们将深圳滨海购物中心招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进

26、行作业分解。总的策略：首先进行娱乐主力店招商，其次进行零售主力店招商，最后进行零散品牌招商。决策优点：通过资源的合理运用，采取最佳招商步骤，降低招商成本，提高招商成功率。 销售决策：鉴于购物中心的经营特点，我们倾向于可持续经营，经营兴旺以后再考虑整体出售，将产权整体出让给大型企业集团或投资基金。 经营决策：选择的经营方式不同，企业获得的收益回报也就不同。选择一个主力店自营，其他统一经营，例如深圳金光华购物中心就采取这种模式。全部物业统一出租经营，例如华润万象城采取此模式。六、灰色理论在投资决策中的应用（一）灰色预测灰色系统预测按照房地产投资的固有特性，以对投资本金的安全性、流动性、现期收入、远

27、期收入、通货膨胀的防护等影响的显著程度，根据先进的灰色系统理论建立灰色关联序模型，通过对关联度的计算实现房地产开发项目的前景预测和方案优选。 （二）商业房地产可行性研究分析测算 可行性研究测算根据国家政策、法规精确测算投资规模，包括土地出让金、拆迁补偿费、业态设计与建筑策划、招商策划与代理费用、招商宣传费用、规划设计与建筑设计费用、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共设施费、不可预见费等；同时通过资金来源和资金运用分析，完成包括总投资、自有资金、甲方投资、乙方投资等的现金流量分析以及销售收入、经营成本、土地增值税、企业所得税、税后利润、偿还贷款、财务平衡分析等，评价项目的财务内部收益率、财

28、务净现值、投资回收期以及进行盈亏平衡分析、敏感性分析、财务效益综合评价和项目的抗风险能力分析。 （三）投资决策分析商业地产决策分析依据项目前景预测，首先做出商业定位与业态设计决策。通过可行性研究分析的基础数据收集和对期望收益、标准离差率的计算，实现对项目经营风险、财务风险的评价；以乐观法、悲观法、后悔值法、机会均等法对项目进行不确定性分析，以最为科学、客观的方法和程序实现最为理性的决策。将商业房地产投资决策作为一个完整的动态系统工程，在实际选择中采用“满意标准”来比较各个方案的优劣，最后确定具体的实施方案。 说明：商业房地产投资决策是一个完整的动态系统工程，属于长期投资决策范畴，投资资金的时间

29、价值和资金的风险价值至关重要。所以，针对于一个项目，有时要运用现代模糊数学的理论，把总体的模糊性转化为局部的精确性；把定性分析的模糊性转化为定量分析的精确性；把质和量统一起来，通过其隶属的量的差异比较，实现风险性决策。有时要运用现代系统论的理论，把低层次系统的不确定量置于高层次系统来考察，使之变为在较高层次可确定的量，充分利用转化的高层次系统的相对稳定量寻求系统发展的规律，以实现不确定型决策。商业地产项目决策过程，形象思维与定量分析并重易家方略机构新摩尔商业管理公司根据兴平市的实际情况，重点计算了零售市场的容量，同时细致考虑了商铺销售情况，最终确定选择2.3万平方米的开发方案。图5-9 典型的

30、县级市购物中心兴平市金城广场 在兴平购物中心项目决策过程中，杨宝民等牵头的金城广场项目组（简称金城广场项目组）运用形象思维方法，借鉴了日本难波城项目的建筑设计思想，根据金城广场位于县城两个繁华区域中间新区的实际情况，将项目打造成为兴平的顾客目的地。通过借鉴与策划，金城广场项目组与甲方共同改变了原来的火柴盒建筑方案，形成图5-9的建筑效果图。整个项目的业态方案以百货和电器商店为主，顶层设置健身和餐饮及娱乐业态，建筑形式与业态实现最佳匹配。 通过金城广场项目运作，易家方略机构新摩尔商业管理公司积累了运作县级购物中心的宝贵经验。我们不仅重视数值计算为主的定量方法，也特别重视实际经验利用，特别是从世界

31、范围选择行业项目标杆，借鉴了日本购物中心开发经验。决策技术说明：决策技术和方法可以把多种行动方案以及各个方案的可能结果简单明了地表示出来，帮助决策者抓住事物的本质、要害，分清项目决策的主观、客观因素，更充分地发挥主观能动性和创造性，做出合理的决策。一般说来，决策要解决的问题不同，即决策的类型不同，则所采用的决策技术、决策方法也不同。 1.风险型决策分析商业房地产投资决策常常是在有风险的情况下进行的。也就是说，在投资决策中对未来事件进行预测时，可能存在多种结果，这种未来结果的不确定性就意味着存在风险。（1）经营风险的衡量 在存在风险的情况下，需要通过一定的方法来衡量风险程度的大小。投资可行性研究

32、分析中敏感性分析虽然指出了各种不确定因素对投资项目经济效果的影响程度，但是不能指出这些因素出现的可能性有多大，以及给投资项目造成的风险大到什么程度等定量的结论。在商业房地产经营风险度量中，我们通常要计算不同经营方式的最大利润，同时也要计算可以承受的最大经济损失，并将可能造成的不同损失详细列出，例如自营损失、商家选择不当的租金损失等。衡量投资企业经营风险通常采用定性和定量相结合的方法，将情况的分析判断和数据的整理计算结合起来。由于风险和概率有着直接的联系，所以常用概率方法衡量风险的程度。（2）财务风险的衡量财务风险的衡量就是在有风险的状况下，解决投资报酬率的计算。投资企业因筹措资金而带来财务风险。在投资企业资金全部自有而不存在借入资金的情况下，投资企业只有经营风险而无财务风险。当投资企业全部资金中包含借入资金时，投资企业除经营风险外，还要外加财务风险。衡量财务风险可以通过计算自有资金利润率及其方差和标准差来进行，根据标准差和标准离差率判断风险程度。 根据商业地产的财务风险，我们设计出能够有效管理风险的商业地产开发赢利模式。在前期策划阶段就计算出不同融资模式的成本，同时计算资金回收的期限与可行性，充分利用企业无形资产，例如，企业自身知名度不够的时候，可以吸引知名度较