商业广场项目-名京广场项目可行性研究报告

1、名京广场项目可行性研究报告 承办单位：名京置业（沈阳）有限公司 编制单位：中辽国际工程建设项目管理有限公司 日 期：二一六年十月名京广场项目 可行性研究报告PAGE72目录第一章 总 论11.1项目名称及承办单位11.2投资方概况11.3编制依据和范围11.4项目拟建地址21.5建设规模及主要内容21.6建设进度安排31.7投资估算及资金筹措31.8研究结论及建议3第二章 项目建设的背景及必要性42.1项目建设背景42.2项目建设的必要性5第三章 建设地点和条件73.1建设地点73.2建设条件73.3地震基本烈度及气象条件8第四章 总图运输94.1总平面布置94.2道路交通10第五章 产品方案

2、和建设规模125.1产品方案125.2建设规模135.3建设规模确定14第六章 工程技术方案176.1总平面布置176.2建筑186.3结构216.4给排水226.5暖通256.6电气306.7弱电32第七章 节能方案分析367.1设计依据的主要技术规范367.2建筑节能设计依据367.3主要节能措施37第八章 安全方案分析408.1方案制定依据408.2企业内部安全责任制度408.3施工阶段安全方案418.4项目监理机构安全职责43第九章 环境保护、卫生防疫449.1建设地点环境状况及环保执行标准449.2主要污染源与污染物449.3治理措施44第十章 消防4710.1建筑防火4710.2给

3、排水消防4810.3暖通消防4910.4电气消防50第十一章 项目组织及实施进度计划5211.1项目组织与管理5211.2项目实施进度计划5411.3运营管理55第十二章 投资估算与资金筹措5612.1投资估算5612.2资金筹措56第十三章 机构设置及人力资源管理5913.1经营机构设置及定员5913.2商场管理59第十四章 综合评价及结论6014.1风险分析6014.2不确定性分析6014.3结论及建议60附件1、编制单位营业执照及资质证书2、企业法人营业执照编 制 人 员组 长：副组长：成 员：第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称名京广场1.1.2项目承办单位名京置业

4、（沈阳）有限公司项目法定代表人：魏祖斌法定地址：沈阳市苏家屯区丁香街192号营业范围：房地产开发、销售、房屋出租1.2投资方概况本项目由名京置业（沈阳）有限公司投资兴建。名京置业（沈阳）有限公司是由上海友新集团所属名京投资有限公司全资拥有的房地产开发公司，是以沈阳为发展基地的综合商业和房地产开发企业。目前开发的项目位于沈阳市苏家屯区的城市综合体项目（约建筑面积20多万平方米，由购物中心、高档酒店式公寓、5A写字楼、名酒文化广场等组成）。1.3编制依据和范围1.3.1编制依据（1）规划选址意见书（2）项目用地预审意见书（3）投资各方合同、协议、意向书1.3.2研究工作范围（1）项目建设的必要性（

5、2）使用功能及建设规模的确定（3）工程技术方案（4）投资估算与资金筹措1.4项目拟建地址1.4.1项目地址沈阳名京广场项目位于沈阳市苏家屯区，沈阳南站附近，距离沈阳市中心约15公里，距机场约10公里。距政府新办公区约6公里，高铁、轨道交通更是近在咫尺。地块北临60米会展路，西临45米雪莲街，东侧接20亩空地与沈阳会展中心之间有一条30米道路，南为40米规划道路。地块的北面和西面均为城市的主干道，具有良好的商业沿街面。东北角是城市休闲轴南侧的端点，规划中的休闲轴地下商业街出入口即在此广场上，因此项目东北、西北、西南三个道路交口有较强的人流聚集性，未来将使整个项目具有良好的商业氛围。1.4.2项目

6、四至该项目用地四至为：东至：规划用地 西至：雪莲街 南至：用地界 北至：会展路1.5建设规模及主要内容名京广场项目由三栋塔楼及底层裙房商业和地下车库组成。一栋23层5A级写字楼，裙房部分14层为商业，523层为办公，标准层为方形，东北角及西南角为弧形转折，中心为核心筒，沿环形走道为可灵活分割空间。写字楼主入口位于会展路上。两栋28层SOHO公寓，裙房部分13层为商业，4层为SOHO会所，528层为公寓，标准层为方形，中心核心筒，沿环形走道布置不同套型的公寓房间。主入口一栋位于南侧规划路上，一栋位于东侧靠近内街出入口处。底层裙房商业，北侧为4层大型商业MALL，平面呈L弧线型，南侧为3层小商业，

7、平面呈弧线型，局部4层为SOHO会所，大商业与小商业之间围合成一条具有丰富层次的SOHO内街，并与三栋塔楼共同构成一个富有活力的城市综合体。地下两层做机动停车库，局部配置建筑所需设备用房。名京广场综合技术经济指标表见表1-1。表1-1 名京广场综合技术经济指标项目数值单位用地面积40000平方米总建筑面积232877.2平方米其中地上建筑面积（计入容积率）159917.6平方米其中商业80796.5平方米公寓楼48004.8平方米写字楼31116.3平方米保温层面积（不计入容积率）1450平方米地下建筑面积71509.6平方米容积率4.0建筑密度56%绿化率15.3%停车位1420个其中地面停

8、车位50个地下停车位1370个非机动车停车位1203个1.6建设进度安排名京广场项目拟于2017年3月开工，于2019年8月竣工。1.7投资估算及资金筹措本项目总投资为82264.31万元。本工程所需资金全部由投资方自筹。1.8研究结论及建议名京广场项目建设目标是：结合本地和国际专业知识，建成世界领先市场。根据沈阳市既苏家屯区商业发展现状和经济发展需要，建设名京广场，无论是财务、经济还是社会效益都具有可行性。建议项目立项后，抓紧落实资金，做好项目设计工作，使项目尽快实施。第二章 项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景沈阳市是辽宁省的省会城市和重要工业基地之一，也是东北地区经济、文化、科技、商

9、贸、金融，交通的中心。沈阳市地理位置优越，资源丰富，交通发达，城市功能完备。沈阳市市区面积3495平方公里.建成区面积近800平方公里,全市总人口1100万，包括流动人口和各个区县，户籍人口810余万。沈阳是东北地区最大的商品集散地。全市已初步形成了以国家级市场为龙头、区域性市场为骨干、初级市场为基础的商品市场体系。各类消费品批发市场达500余处，年成交额超亿元的市场有10个。生产资料市场有54处，并形成了钢材、木材、煤炭、有色金属、机电和化工等一批具有较强吸引和辐射能力的专业市场。生产要素市场达43处，其中：科技、人才和劳动力市场已成为国家级要素市场。同时，沈阳金融市场已被中国人民银行确认为

10、全国八大城市资金融通中心之一。沈阳已成为东北地区最大的资金、物资、信息、人才的交流中心。苏家屯区是 HYPERLINK /view/2354.htm 沈阳市十个市辖区之一，位于浑河南岸，距市中心15公里，总面积782平方公里，人口43.5万，是国务院批准的 HYPERLINK /view/4450.htm 沈阳南部副城，是沈阳这座区域性中心城市连接 HYPERLINK /view/1868638.htm 辽宁中部城市群的一个战略门户，也是沈阳开放的前沿。由于合并了众多乡镇，成为“全国第一大屯”。如今，这个“关东第一屯”，早已走出历史的尘封，正以沈阳南部副城的崭新形象，浓墨重彩今日的辉煌。随着沈

11、阳经济区上升为国家战略，沈阳大浑南战略的全面实施，苏家屯区借势发力，凭借沈阳临空经济快速发展的有利时机和毗邻桃仙国际机场的优势，正在以建设大沈阳临空经济区为战略目标，以浑河商务城和临空国际城“双核驱动”为核心引擎，以“一轴一线两带三区”为基本发展空间，建设东北知名的物流商贸中心、会展商务中心和旅游休闲中心，发展物流商贸业、会展商务业、旅游休闲业、物流配套加工业和都市型现代农业五大新型主导产业。到“十二五”规划期末，苏家屯区综合实力力争跻身全市第一集团，将建设成为大沈阳重要交通枢纽区、全市城乡统筹改革试验区、中国北方初具山水特色的现代田园城市。2.2项目建设的必要性2.2.1城市公共设施建设仍然

12、存在着较大的市场需求目前，我国城市化率只有31，低于世界平均水平15个百分点，根据对中国经济增长的潜力和中国人口增长的综合分析，可以预测，未来20年内，中国城市化水平将提高到60%左右，这意味着城市化率每年需提高约1.5个百分点。从我国城市的功能分区看，我国目前很多城市的功能分区并不合理，为了使城市土地价值最大化，必将对功能区重新划分，而这将导致现在很大一批城市住房资源的重新优化配置，很多需要配套和重建。无论是在大城市还是在中小城市都存在着大量建设需求，城市公共交通基础设施建设、满足人民文化生活的剧院、公共娱乐设施的建设以及城市各种配套的基础设施建设都给建筑企业带来大量的市场机遇。2.2.2苏

13、家屯区发展需要新的商圈拉动消费需求沈阳城市在不断发展，苏家屯区就位于规划发展的方向上。临空经济区、浑南商务区、城市休闲轴都在苏家屯区域内。近年来政府提出了建设“东北亚空港城，大沈阳新中心的响亮口号”。苏家屯区已经进入了经济发展的快车道。苏家屯区发展总体规划将优先发展现代服务业，高标准建设浑河商务城。奥园国际新城、恒大名都、中体奥林匹克花园等重点项目都在项目附近进行建设。实施“休闲轴”和展览中心周边土地拆迁整理，积极引进大型会展、国际商务、五星级酒店和城市综合体，加快建设东北知名的国际会展商务中心。周边大规模商业开发将有利于本项目商业地位和品位的提升,本项目的建成也必将助推苏家屯区商圈的兴旺发达

14、。2.2.3城市综合体市场需求旺盛名京广场项目属于城市综合体项目。“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高；其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的

15、中产阶层，白天必须面临城市的“ HYPERLINK /view/606879.htm 水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。因此，如果选择居住在 HYPERLINK /view/2971008.htm 城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、 HYPERLINK /view/414253.htm 主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。名京广场项目的建成，将会加快推进苏家屯区的经济发展，给人们带来更好的工作生活体验。第

16、三章 建设地点和条件3.1建设地点沈阳名京广场项目位于沈阳市苏家屯区，沈阳南站附近，距离沈阳市中心约15公里，距机场约10公里。距政府新办公区约6公里，高铁、轨道交通更是近在咫尺。地块北临60米会展路，西临45米雪莲街，东侧接20亩空地与沈阳会展中心之间有一条30米道路，南为40米规划道路。地块的北面和西面均为城市的主干道，具有良好的商业沿街面。东北角是城市休闲轴南侧的端点，规划中的休闲轴地下商业街出入口即在此广场上，因此项目东北、西北、西南三个道路交口有较强的人流聚集性，未来将使整个项目具有良好的商业氛围。3.2建设条件3.2.1给排水以市政给水管网作为水源，就近从2条市政道路上引入DN30

17、0市政给水管，采用二路进水，在基地内形成环网，生活及消防用水均接自此环网。3.2.2采暖本工程热源由市政供热管网集中供应。供暖方式采用集中供暖分户热计量方式，地块内设置一座换热站，换热站设于地下车库内；高层SOHO公寓供暖系统分高（1728F）低（516F）二个区，换热站内系统按高低区分设。3.2.3供电拟在商业地块内设10KV电业开关站一座，由电业10KV电网引两路电源供电。由电业开关站引出10KV电缆埋地引至各商业、办公、公寓10/0.4KV变电站。3.2.4通讯该地区电话通讯网已形成，线路数量可满足本项目需求。3.3地震基本烈度及气象条件3.3.1地震烈度该地区地震烈度为7度，建筑物按7

18、度抗震设防。设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。3.3.2气象条件年平均气温 7.8极端最高温度 38.3极端最低温度 -30.6平均年总降水量 727.5mm室外计算温度：冬季采暖 -19夏季通风 28相对湿度：最冷月平均 64最热月平均 78风向及频率：冬季 N13夏季 S17标准冻土深度 1200mm第四章 总图运输4.1总平面布置名京广场项目以一条弧形商业开敞步行街+乐活广场为主要空间骨架，三栋塔楼均匀的分布在基地的东北角和南侧，充分考虑城市界面及整体空间形态，相互错开，形成丰富天际线。两栋SOHO公寓和5A级写字楼形成L形，分别位于商业街二侧，形成呼应；5A级写字

19、楼位于基地东北侧，结合转角形态与城市休闲轴，为方中带弧形，形成地标性形象。将东北角及西南角两个人流较易汇集的点串联成项目的功能主轴，引导人流深入用地内部，同时无形中加大商业沿街面，使商业价值最大化。另外，在空间布局上，将商业几乎以满铺的方式布置在整个用地，除了尽量加大底层的商业面积之外，还可充分利用三个路口广场吸引人群，并充分对城市展示良好的商业综合体形象。4.2道路交通4.2.1车行入口根据城市规划，沿基地北侧和西侧城市绿化带内均无法开设机动车出入口，因此，基地车行三个主要出入口设在南侧规划道路上。车行靠近规划路左侧为地下车库车行出口，靠近规划路右侧为地下车库货运车行出入口，靠近规划路右侧向

20、里走为地下车库车行入口，三个出入口之间通过绿化景观进行分离，避免交通相互影响。另外，在场地内沿底层建筑外围设置车行环道（兼消防车道），以满足使用需求。4.2.2人行系统基地内形成一条主要弧形商业步行内街，沿会展路，雪莲街在基地东北，西北、西南角设置不同主题的空间广场，结合弧形商业内街及内街乐活广场形成环行商业步行系统。4.2.3停车设计为适应汽车交通工具发展的需要，规划方案中根据沈阳市建筑物机动车停车设置标准布置了充足的机动停车用地，停车共1420辆，其中地下停车1370辆，地面结合绿化设置绿化机动停车位50个及适量的非机动停车位以满足使用需求。第五章 产品方案和建设规模5.1产品方案5.1.

21、1总体规划名京广场项目是以大型综合购物群体为主的旅游、购物生活广场。承接都市休闲性公园主轴。作为主轴南端承接点，在此营造一个富有都市时尚魅力与公园休闲特色的起点，成为一个城市新生活方式的地标。在业态定位上，根据项目本身的规模优势，依托周边的商机发展，打造集购物、娱乐、餐饮、办公、公寓于一体的大型商业综合体，营造24小时活力城，加强区域的城市影响力。 外部环境设计中贯彻以人为本的原则，为购物者提供舒适的休憩设施，精心布置绿化水体，铺装图案美观材质考究的地面，建立各种尺度宜人的公共设施（电话亭、导购牌及广告牌）、照明、垃圾桶、洗手间等，作为空间节点的广场、步行街为各种街头艺术活动及休闲生活提供适宜

22、的场所和空间。商业建筑购物中心内以斜向中心景观的步行带贯穿商业区中心，辅以弧形带状商业内街，通过多种多样的绿化、局部的带状水景、滑冰场、公共小品等丰富每条商业内街，营造欢快轻松的城市公共客厅氛围。基地结合不同地点，不同功能，布置了若干特色景点，这些景区从不同层面提高了商业区的品位，增加了购物休闲的舒适感和趣味性。建筑物外围及步行街中尽可能布置绿化设施，商场屋面结合餐饮休闲功能设计屋面中式花园，丰富环境设计的层次感，为城市增添新色彩。赌城阿拉斯加轮盘飞转，香港步行街橱窗彻夜闪亮，北京后海、三里屯酒吧吟唱这些都在向我们展示着一副经济高度繁荣、物质生活丰富的夜景。夜生活反映着一个城市开房和文明的程度

23、，是衡量一个城市经济繁荣与否、市民生活丰富与否的重要标志之一。与北京、上海、广州、杭州、成都等城市相比，作为东北地区最大的中心城市，沈阳在夜生活这个很能反映城市经济繁荣发展程度的指标上却显得尤为低调。为了提升沈阳的大城市形象，提升夜间经济指标，名京广场项目将成为一座24小时营业的“休闲不夜城”。5.1.2功能规划因为自购经营的业主和租赁经营的业主同时存在，商场经营内容的不一致是显而易见的。因此建议出售、出租铺位前将商场功能分区分片，规划设置形成同种业态集中分布的经营格局，达到既满足经营管理布局之需要，又兼顾销售目的之要求。5.2建设规模项目数值单位用地面积40000平方米总建筑面积232877

24、.2平方米其中地上建筑面积（计入容积率）159917.6平方米其中商业80796.5平方米公寓楼48004.8平方米写字楼31116.3平方米保温层面积（不计入容积率）1450平方米地下建筑面积71509.6平方米容积率4.0建筑密度56%绿化率15.3%停车位1420个其中地面停车位50个地下停车位1370个非机动车停车位1203个5.3建设规模确定5.3.1设计原则（1）具有城市发展阶段标志的地标性商业建筑。设计中注重苏家屯区城市中心设计要求，强调与周围环境有机地结合，同时形成强烈的城市标志性。（2）良好的环境有益于身心健康，强调商业环境的人文气息，创造生态而且特色鲜明的中民绿地及全新城市

25、公共生活内容的多样性物质载体。（3）设计中通过新颖的现代设计手法使总体空间及建筑造型充满现代都市气息，力争形成都市新地标，同时隐含地方传统与中国文化，使其成为具有中国地方性、民族性、特有历史文化传统的现代建筑。（4）设计中通过良好的交通组织，使人、车、货各得其所，将商业活动从城市汽车交通的威胁中解放出来，并为城市提供人性化的商业购物休闲空间，成为一个新的城市名片。5.3.2建设标准（1）场区面积总用地40000平方米，建筑面积232877.2平方米。建筑容积率4.0，绿化率15.3%。（2）电梯设置电动扶梯为制造商场的繁荣景象和客户的拥挤热闹感，商场的电动扶梯采用适当增加客流途径商业面积的引导

26、路线来规划电梯走向，加长顾客在商场内购物的路线距离，制造人气，促使消费动机的产生。观景电梯商场设观景电梯，不仅能增加商场的客流量，无疑也将成为标志性建筑。（3）商场内部规划展厅面积设置1000左右，目的在于吸引相关厂商前来参加展览展示、举办时装表演等活动。可设置在一层大厅，也可设置在其他楼层。电影城开设一个可容纳100人左右小型电影院，并考虑在小型电影院内设置录像厅，提供给购物人群和年轻人以身心娱乐。俱乐部提供游泳池、桑拿房、器械健身房、女子舍宾健身、保龄球馆、棋牌室、麻将房、台球厅等，使之成为本地区的娱乐中心。网吧开设能吸引青年人的网吧、电玩，是现代化商城所必须的。儿童游乐场给年轻的家长一个

27、专心购物的环境、给可爱的儿童一个开心的乐园，不仅能够提升商城的档次，还能使购物者享受到一流的服务。书店书店的形式应是多样化的，捧一本爱不释手的书，边品茶边阅读，使自己畅游在知识的海洋中。美食街美食街是最能为商城带来人和钱的，但消费标准不能太高，这就要求其食物做工简单、食用方便。酒吧从某种意义来说，酒吧标志着一个城市的文明程度，是现代化商城所不可缺少的内容。超市大型超市不仅带给购物者以空间的享受，而且物品的齐全、价格的优势，是吸引人潮的重要磁场。 eq o ac(,10)DOLLARTREEDOLLARTREE的概念新颖，即全场商品一律为一个价码，如若可行将成为吸引人潮的又一磁场。 eq o a

28、c(,11)商业步行街商业步行街设置装修独特的商铺、奇特的商品、各式各样满载饰品的购物车经常被人群包围。（4）办公楼功能特点办公楼拥有良好的办公环境，同时又拥有商务办公之便利和私人公寓的私密性及生活风格的综合物业。主要诉求点：身份感配有会所等娱乐设施，具有身份感的交往空间，对追求生活品质的新潮消费者更有吸引力。稀缺性中心的土地资源具有土地市场最大的稀缺性，土地增值性是物业保值的有力保证。收益率收益率一般大于10。营销策略与星级酒店物业管理公司合作，引入全面的酒店管理体系，对“SOHO”概念进行重点包装与推出。第六章 工程技术方案6.1总平面布置名京广场项目北临会展路，西临雪莲街，东侧接20亩空

29、地与沈阳会展中心之间有一条规划道路，南为规划道路。基地北侧和西侧临近道路设有30米的城市绿化带，可规划建设用地面积为40000平方米。用地为较规整的四方形，东西长约236米，南北长约191米，场地现状比较平整。设计范围包括一个4层大型商业MALL，上为19层5A级写字楼、一栋3层小商业，上为两栋25层SOHO公寓（第四层为SOHO会所）及两层地下停车库。地块北临60米会展路，西临45米雪莲街，东侧接20亩空地与沈阳会展中心之间有一条30米道路，南为40米规划道路。地块的北面和西面均为城市的主干道，具有良好的商业沿街面。东北角是城市休闲轴南侧的端点，规划中的休闲轴地下商业街出入口即在此广场上，因

30、此项目东北、西北、西南三个道路交口有较强的人流聚集性，未来将使整个项目具有良好的商业氛围。地块规划总用地面积为40000平方米，地上总建筑面积159917.6平方米，容积率为4.0，建筑密度56%，绿地率15.3%。6.2建筑6.2.1平面设计本项目的建筑由三栋塔楼及底层裙房商业和地下车库组成。一栋23层5A级写字楼，裙房部分14层为商业，523层为办公，标准层为方形，东北角及西南角为弧形转折，中心为核心筒，沿环形走道为可灵活分割空间。写字楼主入口位于会展路上。两栋28层SOHO公寓，裙房部分13层为商业，4层为SOHO会所，528层为公寓，标准层为方形，中心核心筒，沿环形走道布置不同套型的公

31、寓房间。主入口一栋位于南侧规划路上，一栋位于东侧靠近内街出入口处。底层裙房商业，北侧为4层大型商业MALL，平面呈L弧线型，南侧为3层小商业，平面呈弧线型，局部4层为SOHO会所，大商业与小商业之间围合成一条具有丰富层次的SOHO内街，并与三栋塔楼共同构成一个富有活力的城市综合体。地下两层做机动停车库，局部配置建筑所需设备用房。6.2.2剖面设计本工程建筑地下2层，地上裙房4层，局部3层，5A级写字楼地上23层，两幢公寓楼地上28层。各层层高：地下负二层为 3.8m，地下负一层为 6.0m；5A级写字楼及裙房大型商业MALL地上一层层高为6.0 m，二至四层均为 5.5m。5A级写字楼标准层层

32、高4m；公寓楼及裙房小商业地上一层层高为6.0 m，二至三层均为 5.5m，四层为SOHO会所层高5.5m，公寓楼标准层层高3.15m,室内外高差裙房0.15m,塔楼0.30m。建筑总高度最高98.65m（室外地面至主体结构屋面高度）。6.2.3立面设计商业浑河成为底层商业的设计灵感。“沙岸人唤舟，波明起鸥鹭”，这是清代沈阳才子缪润绂对当年浑河美景的描绘，而今，浑河两岸重现青山绿水、鸟语花香的美丽景象，这条生态走廊也成为联系沈阳城中心与苏家屯区的重要纽带。设计取意了浑河水波潋滟的意向，将自然弯曲的河道和波光粼粼的水面融入到商业设计中，通过孔洞各异的银白色穿孔铝板来加以演绎，以现代的手法表现出项

33、目特定的城市文脉，以及现代商业流动时尚的感受。这条抽象化的浑河“纽带”贯穿于建筑，同时结合夜晚光电技术的运用，打造出项目动感时尚的地标效果。写字楼运用现代轻盈的设计手法结合玻璃幕墙、深灰色氟碳烤漆型钢装饰线条打造时尚、都市化的外表，体现高楼的活力与品位。材质的简约处理赋予建筑庄重大方、简洁现代的办公表情。SOHO公寓由于公寓平面呈长方型，横向比较宽，所以立面设计以竖向线条为主，强调建筑的纵向感，拉长高耸的视觉效应。南北两侧实体部分均以1.7米X3=5.1米的模数设计，与平面柱网尺寸相契合；方案空调机位百叶采用与商业立面相统一的穿孔板材质，只是孔洞大小尺寸有所区别，形成一定韵律感的同时也与底层裙

34、房相呼应。6.2.4综合技术经济指标表6-1 名京广场综合技术经济指标项目数值单位用地面积40000平方米总建筑面积232877.2平方米其中地上建筑面积（计入容积率）159917.6平方米其中商业80796.5平方米公寓楼48004.8平方米写字楼31116.3平方米保温层面积（不计入容积率）1450平方米地下建筑面积71509.6平方米容积率4.0建筑密度56%绿化率15.3%停车位1420个其中地面停车位50个地下停车位1370个非机动车停车位1203个6.3结构6.3.1工程概况本项目位于沈阳市苏家屯区，地块北临会展路，西临雪莲街，南面为规划道路。拟建建筑包括一个4层大型商业MALL，

35、上为19层5A级写字楼、一栋3层小商业，上为两栋25层SOHO公寓（第四层为SOHO会所）及两层地下停车库。6.3.2设计依据（1）遵循的设计规范和规定建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2008)建筑结构荷载规范（2006年版）(GB50009-2001)建筑抗震设计规范(GB50011-2010)混凝土结构设计规范(GB50010-2010)建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2010)（2）自然条件基本风压0.55kNm2基本雪压0.50kNm2地震作用：本工程抗震设防烈度为7度

36、，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第一组。（3）主要楼(屋)面活荷载（标准值）商业 3.5kN/办公、公寓 2.0kN/卫生间 2.5kN/消防疏散楼梯 3.5kN/电梯机房 7.0kN/上人屋面 2.0kN/不上人屋面 0.5kN/地库顶板 4.0kN/6.3.3结构设计说明（1）结构安全等级、建筑抗震设防类别及使用年限本工程结构安全等级均为二级。抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第一组。设计使用年限为50年。（2）上部结构体系23层写字楼：拟采用框架-核心筒结构，楼（屋）盖采用现浇钢筋混凝土梁板结构。28层公寓：拟采用部分框支剪力墙结构，楼（屋

37、）盖采用现浇钢筋混凝土梁板结构。商业、地下车库：拟采用框架结构，楼（屋）盖采用现浇钢筋混凝土梁板结构。地下室底板、顶板和外墙拟采用密实抗渗混凝土。上部结构在适当位置设置伸缩缝形成较规则的结构单元。（3）地基基础根据一般工程经验，高层写字楼和公寓可采用桩筏基础，商业可采用柱下桩基承台+防水板，地下车库设置抗拔桩。由于目前尚无拟建场地的工程地质资料，具体基础型式待本工程地质勘察工作完成后根据场地水文地质状况研究后确定。6.4给排水6.4.1设计依据1、甲方提供的有关设计原始资料2、建筑专业提供的条件图3、国家颁布的有关现行规范、标准及有关部门的规定室外给水设计规范(GB50013-2006)室外排

38、水设计规范(GB50014-2006)建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)高层民用建筑设计防火规范（2005年版）(GB50045-95)自动喷水灭火系统设计规范（2005年版）(GB50084-2001)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)6.4.2设计内容（1）工程概况本工程位于沈阳市苏家屯区，为商业、办公及公寓项目，地下2层车库，地上4层商业、多塔形式，上建1栋23层办公楼、2栋28层SOHO公寓。（2）本次设计包括用地红线范围内的给排水设计、消防设计。6.4.3给水设计（1）水量、水压用水量标准的采用：

39、商业：5L/m2d。每日使用12小时，小时变化系数1.5。电影院：3L/人场。每场3小时，一天按5场计，小时变化系数1.5。餐饮：50 L/顾客次。每日使用10时，小时变化系数1.35。办公：40 L/人班。每日使用10时，小时变化系数1.35。公寓：250 L/人天，套均1.5人。每日使用24时，小时变化系数2.25。汽车库地面冲洗水：2L/次。绿化用水：2L/d。道路场地浇洒用水：2L/d。工程用水量表表6-2序号用 水 类 别用 水 量备 注最高日(m3/d)最大时(m3/h)1商业生活用水298.6 37.3 2电影院用水14.6 1.5 3餐饮生活用水892.3120.54办公生活用

40、水124.516.85公寓生活用水288.027.06车库冲洗地坪水143.0/7绿化用水12.2/8道路场地浇洒用水23.0/9不可预见及漏损水量179.6 20.3按(1-8)的10%计小计1975.8223.4最高日用水量：1975.8m3/d最大时用水量：223.4m3/h市政最低供水水压市政最低供水水压暂估为0.25MPa（2）给水系统给水方式地下室及地上2层利用市政水压直接供水。3层及以上商业生活用水均采用恒压变流量变频供水；办公楼生活用水系统独立，采用地下蓄水池-分区变频泵组-各分区用水点下行上给供水；SOHO公寓生活用水系统独立，采用地下蓄水池-分区变频泵组-各分区用水点下行上

41、给供水。给水管网以市政给水管网作为水源，就近从2条市政道路上引入DN300市政给水管，采用二路进水，在基地内形成环网，生活及消防用水均接自此环网。室内给水1、商业每户设水表进行分户用水计量，总体设置商业给水总表；办公楼每层公共管井内设置分层水表计量，总体设置办公给水总表；SOHO公寓每层于公共管井内设置分户水表计量，总体设置公寓给水总表。2、室内给水管水表前均采用钢塑复合管，水表后采用给水聚丙烯管道 (PP-R)。6.4.4排水设计（1）排水方式室内商业厨、卫分流；卫生间污、废水合流排出。在室外汇合，经排水化粪池后排向市政污水管。室外雨、污分流。室外雨水合流后排至市政雨水管。室外污水管道采用高

42、密度聚乙烯中空螺旋缠绕管。地下车库冲洗地坪废水经集水井汇集后由井内排水潜水泵提升排入室外雨水系统。未来若商业内设餐饮，则含油废水经室内器具隔油及地下室气浮隔油2道隔油后，由污水潜水泵提升排入室外污水系统。（2）污、废水排水量最大日排水量 最大小时排水量 排放管管径 排放口数量1456 m3/d 203m3/h DN300 2（3）雨水排水量 1984(1+0.77lgP) 按公式q= (t+9)0.77Q=PAGEXXXFq(公式中重现期P为2年)计算得出：Q=677Ls设计秒流量 排放管管径 排放口数量 636 ls DN600 2雨水分区域排放，各分区雨水汇合后排至市政雨水管。室外雨水管道

43、采用高密度聚乙烯中空螺旋缠绕管。（4）室内排水室内污、废水合流排出。室内污、废水管、雨水均采用U-PVC管。6.5暖通6.5.1概述本工程基地位于沈阳市苏家屯区，地块规划总用地面积为40000平方米，总建筑面积232877.2平方米，其中地下总建筑面积71509.6 m2，地上总建筑面积159917.6 m2（计容面积），设计范围包括一个4层大型商业MALL，上为19层5A级写字楼、一栋3层小商业，上为两栋25层SOHO公寓（第四层为SOHO会所）及两层地下停车库。6.5.2依据的相关规范、标准和规程（1）建设单位提供的总体设计原则要求及设计任务书（2）国家和地方现行的有关设计规范、标准采暖通

44、风与空气调节设计规范(GB50019-2003)全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调动力(2003年版)公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)建筑设计防火规范（2005年版）(GB50016-2006)汽车库、修车库、停车场设计防火规范（2005年版）(GB50067-97)城市区域环境噪声标准(GB3096-93)6.5.3设计范围基地红线范围内的下列系统设计（1）商业MALL、24层5A级写字楼中央空调系统（2）通风系统及消防防烟排烟系统（3）SOHO公寓采暖系统6.5.4计算参数表6-3 室外空气计算参数夏 季冬 季大气压力hPa空调干球温度空调湿球温度通风干球温度平均风速m

45、/s主导风向大气压力hPa空调干球温度空调相对湿度%通风干球温度平均风速m/s主导风向1000.731.425.4282.9S1020.8-19-12.03.2N表6-4 本项目空调室内设计参数取值夏季冬季新风量 (m3/hr.人)噪音(Db(A)房间名称干球温度C相对湿度 %干球温度C相对湿度 %商业区267018-2050公共区域266018-1045办公2660203042餐饮区247020-3050表6-5 通风换气次数房间名称排风送风备注方式换气次数h1方式换气次数h1地下车库机械6自然3按3米高度计算空调服务区域机械A机械空调送新风夏季采用自然排风水源热泵机房机械8自然卫生间、垃圾

46、房机械10自然变配电房机械B机械B发热量较大时可采用空调形式水泵房机械6机械6煤表房机械8自然采用防爆风机房间名称排风送风备注方式换气次数h1方式换气次数h1厨 房机械3060机械C部分可利用餐厅排风地下其它设备用房机械B机械B排风量为新风量的8090%；根据设备的发热量计算通风量； 补风量为排风量的5080%。6.5.5冷热源和供给系统本工程业态主要包含一个4层大型商业MALL、一栋24层5A级写字楼、两栋28层SOHO公寓、两层地下停车库等建筑。空调方式设置如下：二栋SOHO公寓建筑夏季采用分体空调，冬季采用地板辐射采暖。商业MALL、24层5A级写字楼采用集中中央空调。（1）冷热源经计算

47、，商业建筑面积约为82000m2，夏季空调冷负荷共9800kw 冬季空调（采暖）热负荷共11700kw。5A级写字楼建筑面积约为30000m2，夏季空调冷负荷共2400kw 冬季空调（采暖）热负荷共2800kw。地下超市建筑面积约为15000m2，夏季空调冷负荷共1800kw 冬季空调（采暖）热负荷共2200kw。二栋SOHO公寓建筑面积约为48000m2，冬季采暖热负荷共2800kw。商业MALL及24层5A级写字楼采用集中中央空调，中央空调冷热源采用水源热泵机组，地下室独立设置单一水源热泵机房。水源热泵机组二次侧总循环水量约为1500T/h。水源热泵机组一次侧取水井、回灌井及机房管路系统由

48、业主委托有资质的专业公司负责设计安装。二栋SOHO公寓建筑夏季采用分体空调，冬季采用地板辐射采暖。采暖热源采用市政集中供热系统。通过板换生产公寓采暖用热水。换热泵房设于地下车库内。（2）水系统空调水系统采用二管制，高位膨胀水箱补水定压。空调冷水系统采用两次泵系统，一次泵定流量，二次泵变频控制。二次侧水系统按商业及办公划分为若干个并联的环路。每个环路设置独立的变频水泵，根据负荷变化，水泵变频运行，各环路分别设置能量计。水系统设有全自动智能控制在线加药保障系统。空调机组末端采用电动两通调节阀，风机盘管末端采用电动两通阀（ON/OFF）。空调系统主水管通过管道井通向不同区域的各层。按此布置后，管道对

49、建筑层高的影响相对最小，同时走道使用时可以根据季节及室外环境温度的情况灵活单独控制。各个区的水管立管井主要利用楼梯间、电梯井的外部结构，从地下层敷设至各楼层。冷冻水泵、热水泵的出口设置动态平衡阀（限流阀），保证水泵在设计工况下运行，不过载。地下层、地上一二层的各分支干管上设置静态平衡阀和压差控制阀，保证各分支干管间的流量平衡。新风空调器、吊装超薄型空调机组上设电动二通阀（开关型）。定风量空调器的回水管上设动态平衡型电动二通调节阀。（3）空调系统和气流组织：商业建筑功能主要为小商铺、商业街走道等。以下根据建筑的不同功能分别说明末端的空调形式及气流组织形式。主力店主力店和未来商业若做餐饮等大空间，

50、空调采用全空气定风量低速风管系统的形式，气流组织为送风散流器均布顶送，空调机房侧集中回风。小商铺根据目前的商业布局，裙房其余的商铺均可能为较小的空间分隔，且需要根据招租情况明确分隔。因此，根据可能的隔断情况，每户采用吊装式空调箱，新风直接从室外引入，由空调箱混合处理后，散流器送出。中庭四周的走道自然通风，不做空调处理。办公末端根据要求采用VAVBOX 。6.5.6采暖系统设计（1）本工程二栋SOHO公寓均设置集中供暖。热源由市政供热管网集中供应。（2）供暖负荷估算：热指标取60W/m2。本地块总采暖面积48000 m2，采暖总热负荷约为2.8MW。（3）供暖方式采用集中供暖分户热计量方式，地块

51、内设置一座换热站，换热站设于地下车库内； 高层SOHO公寓供暖系统分高（1728F）低（516F）二个区，换热站内系统按高低区分设。（4）热媒参数市政供热管网：一次热水：供水温度80，回水温度60。商业空调采暖：二次热水：供水温度55，回水温度45。地板辐射采暖：二次热水：供水温度55，回水温度45。（5）SOHO公寓部分各单体楼按分户计量和分户控制，在一楼或地下室设专用的设备间。分户控制阀门安装顺序为;单元总供水管为蝶阀-过滤器-热量表-蝶阀；分户计量装置敷设在楼梯间的管道井内，主立管分向每一户的供水管水平分支处设切断阀-除污器-热量表-锁闭阀，回水管分支装切断阀、锁闭阀。为了使住户的调节，

52、不互相影响引起水力失调，在每个用户入口回水干管上设压差调节阀进行（6）SOHO公寓户内采暖采用地板辐射采暖。（7）用户内管道采用铝塑PPR管，管井内采用镀锌钢管，室外采用无缝钢管。（8）小区内管网采用无缝钢管聚氨酯发泡直埋保温管，直埋敷设采用枝状异程式系统，每栋住宅供热接入口设压差调节阀进行调节。（9）供暖管道干管及立管，公称直径DN80mm者，采用无缝钢(GB8163-87)；DN80mm，采用普通焊接钢管(GB3092-82)。（10）保温：管井内供暖公用立管保温，保温材料采用橡塑管壳。（11）供暖管路系统中的最高点和最低点，分别设置自动排气和手动泄水装置。（12）油漆：保温钢管在表面除锈

53、后，刷防锈底漆二遍。6.5.7通风系统（1）地下汽车库设置机械通风系统，以排除废气。其中无通室外车道的部分采用机械排风、机械送风；有通室外车道的部分采用机械排风、自然补风；同时采用诱导风机辅助通风。（2）设备用房均设置机械通风系统，以排除废气和设备放出的热量。如变配电房的发热量较大，按通风冷却计算风量太大，可采用空调冷却的形式。（3）空调区域均考虑排风措施，以保证新风的送入。夏季采用中庭天窗两侧自然排风窗的形式，以达到热气直接排放的功能；冬季则通过各楼层分散设置的机械排风系统排放废气。（4）厨房间设有灶台排风，油烟气经净化后排至室外高空。（5）卫生间、垃圾房和地下层储藏室则另外设置独立的机械排

54、风措施。6.6电气6.6.1设计依据1、甲方提供的设计任务书2、采用的国家与地方的有关设计规范和标准民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)建筑物防雷设计规范(GB50057-2010)供配电系统设计规范(GB50052-2009)低压配电设计规范(GB50054-95)建筑设计防火规范(GB50016-2006)高层民用建筑设计防火规范(2005年版)(GB50054-95)汽车库,修车库,停车场设计防火规范(GB50067-97)建筑照明设计标准(GB50034-2004)10kV及以下变电所设计规范(GB50053-94)6.6.2设计范围本地块的照明、电力、防雷接地等的设计。变电所

55、自供电10KV电源进线的高压电缆头（不包括电缆头）始，由本院设计，之前部分由供电部门负责设计施工。6.6.3负荷估算及供电电源（1）负荷等级：本工程中商业、办公、公寓的消防泵、喷淋泵、消防用风机、生活泵、排污泵、消防安保中心、弱电机房、应急照明、电梯等为一级负荷，自动扶梯等用电为二级负荷；其余设备用电为三级负荷。（2）负荷估算：表6-6面积（M2）装接容量（KW）变电所容量（KVA）公寓楼4800528802000地下车库7151028603000商业8087988788000办公3111624892500合计1710815500地块总用电负荷约为17108KW，实际变压器总装接容量为1550

56、0KVA。拟在商业地块内设10KV电业开关站一座，由电业10KV电网引两路电源供电。由电业开关站引出10KV电缆埋地引至各商业、办公、公寓10/0.4KV变电站。商业地块内设置商用变电所五座，两座内设2x1000KVA变压器；三座内设4x1000KVA。商业地块用电采用10KV供电。一、二级负荷采用二回路供电，末端自切。（3）接地：所有变电所接地保护采用TN-S制。利用建筑物的基础作为联合接地系统，接地电阻R1欧姆。6.6.4计量方式商用变电所采用高供高量的方式，10KV计量柜设于10KV开关站内。在变电所出线处设置照明、动力、空调的分项计量表计，以便能耗考核。表计采用带有通信接口的数位表；通

57、过通信线将信息传至消防安保中心的电能管理系统主机，便于业主方根据数据进行设备运营调整，已达到节能效果。小型商业用房及公寓设置专用配电间，设物业表低供低量，每户一表，表计设于楼层配电间内。6.6.5照明设计照明标准各部位按下列照度标准及功率密度设计:物业 300Lx 10W/m2商业 300Lx 10W/m2办公 300Lx 9W/m2电梯厅 100Lx 5W/m2设备机房 100 Lx 5W/m2地下停车库 75Lx 4W/m2（2）公共走道照明采用节能效果显著的高光效环管日光灯；物业、商业、办公等均采用高光效节能嵌入式荧光灯。（3）走廊、电梯前室、楼梯间采用节能灯。（4）地下车库采用高效节能

58、荧光灯。（5）水泵房及其他潮湿场所采用防潮型荧光灯具。（6）变配电间、消防泵房、消防控制室等重要机房设置应急照明。（7）商场，车库等按规范设置应急疏散指示灯。（8）设计中所选用荧光灯具均采用高品质、节能型、高显色荧光灯管，并配高功率因数的电子镇流器。6.6.6敷设方式（1）室外的高压、低压供电电缆，敷设在室外直埋敷设。（2）室内主干线路采用阻燃或耐火型电缆在桥架中敷设，末端线路均采用阻燃或耐火型BV750型导线穿管暗敷。6.6.7防雷接地（1）根据各建筑单体预计雷击次数及防雷设计规范确定防雷类别，本地块办公、公寓、商业按照二类防雷设计。屋顶设置避雷带或避雷针作接闪器，利用柱内主筋作引下线。利用

59、基础底板钢筋做联合接地极，接地电阻不大于1欧，所有进出户金属管道均与之可靠连接。（2）电源入户处设有总等电位接地端子箱，通过专用接地干线与接地体相连。（3）卫生间内所有金属管道和设备，以及地面，混凝土墙内钢筋网均与等电位联结线连通。卫生间做局部等电位联结。6.7弱电6.7.1设计依据采用的国家与地方的有关设计规范和标准：民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)综合布线系统工程设计规范(GB50311-2007)有线电视系统工程技术规范(GB50200-94)智能建筑设计标准(GB/T50314-2006)建筑设计防火规范(GB50016-2006)高层民用建筑设计防火规范(2005年版)(

60、GB50054-95)建筑物电子信息系统防雷技术规范(GB50343-2004)火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)6.7.2设计范围本项目弱电设计内容包括电信网络系统、有线电视系统、公共安全系统(对讲电话系统、家庭安全防范报警系统、公共广播系统、电视监控系统、周界防范系统、电子巡更系统)、设备监控管理系统、车库管理系统、消防报警系统。6.7.3电信网络系统（1）地块设置电信总机房，供市话光缆引入并安装光端设备，用于安装小区局域网的网络管理设备及市政数据通信线路的接口设备。（2）地块采用综合布线系统，在地下室设置通讯总机房，采用多模光纤作为垂直干线，水平布线采用五类双绞线，将建筑物