长春东北亚高档别墅区物业管理方案2015年

1、精心整理精心整理精心整理目录耙第一部分项目颁概况鞍昂袄版第2页巴第二部分管理碍及服务人员配扳置柏般摆第2页挨指导思想按扒唉扒第2页拌编制定员绊白班癌第2页盎第三部分物业扳管理纲要扮俺巴埃第4页胺总则挨啊绊巴第4页版对物业实施管俺理和对业主提懊供服务昂奥第4页敖Butler白（Butle哎r）特色服务隘袄氨第9页佰内部管理机制瓣瓣佰凹第20页拌第四部分物业疤管理各阶段的扒服务内容昂爸第傲29页办前期介入阶段绊败敖绊第29页扳正常管理阶段摆案傲斑第33页挨各项管理服务败指标承诺哎案蔼第47页拌第五部分物业吧管理服务标准傲拌碍啊第48页扮（管理类）办扒俺白第4安8页摆（安全类）巴柏案艾第5跋3页暗（

2、环境类）拌捌哀凹第5笆6页安（设备类）八绊稗稗第6靶0页吧第六部分物业袄管理服务设想白隘板第芭65页哀第一部分项目傲概况项目简介巴东北亚别墅区巴位于长春市净蔼月潭旅游经济澳开发区，矮目标客户群是搬来自于社会经扮济体系中接近背层峰的部分，叭对生活有高品笆质追求的人群爸，已习惯于市拜场化的服务对背高档物业所带挨来的高成本。奥项目名称：东疤北亚别墅区班项目位置：净罢月潭旅游经济岸开发区南环路疤与临河街交汇绊处拜总建筑面积：扮总建筑面积约百29.88万哀平方米，分三埃期开发，一期阿建筑面积60碍551.5平暗方米（含售楼矮中心、物业办摆公楼）。扒第二部分物业肮管理及服务人稗员配备坝一、指导思想办本着提

3、供优质柏服务的原则，暗在搞好安全管奥理和客户服务半的前提下，尽傲量缩小管理机拔构，精简人员笆，提高工作效白率。盎二、编制定员扮一期具体机构霸设置及岗位编傲制定员图示如笆下：物业服务中心经理1人社区文化专员（兼内勤）1人副经理1人安全部33人财务部2人Butler中心14人工程部16人部门经理1人butler4人部门经理1人保洁主管1人维修主管1人运行主管1人物业助理8人文员接待1人财务会计1人安全领班3人监控领班1人财物出纳1人巡视保安16人中控值机4人门岗8人司机采购1人厨师1人帮厨2人文员1人水暖值班3人水工2人电工2人综合维修2人强电值班3人绿化公司6人保洁公司15人佰合计：72人暗（此

4、人数服务般于一期别墅区摆，不包含保洁拜绿化人员）昂第三部分物业胺管理纲要一、总则鞍为规范别墅的拌物业管理，提捌高管理服务水吧平，根据建设吧部的有关规定笆，特制定本纲颁要。奥东北亚别墅区颁物业致力于创靶造高品质的居巴住空间，通过般规范化的管理埃，运用现代管版理科学和先进哀技术，为别墅扳业主提供专业罢化的服务，为熬业主提供良好瓣的居住环境。隘东北亚别墅区办物业的努力方拜向是“管理无矮盲点、服务无熬挑剔、业主无拜怨言摆”叭。使东北亚别稗墅区物业成为皑知名品牌。拌质量是东北亚哎别墅区物业的罢生命线，我们熬的服务质量方安针是：科学管巴理完善服务注八重细节持续创伴新。凹对物业实施管半理和对业主提懊供服务碍

5、对物业实施有瓣效管理和对业肮主提供优质服阿务是物业管理拔的主要工作内拔容，其中每项板工作的每个环胺节都体现本物埃业的专业化精笆神。熬物业服务中心疤遵循以下原则隘，制定明确的盎管理及操作程袄序文件并严格暗执行。艾（1）、严格盎遵守前期物艾业管理委托合败同的有关条斑款；芭（2）、遵循败政府的有关法俺律法规；笆（3）、遵循版东北亚别墅区胺物业管理的总蔼原则；隘（4）、维护罢业主及本公司稗的正当合法权熬益；跋（5）、健全唉具有可操作性拌的程序文件；日常管理颁物业管理的日俺常工作主要包佰含以下内容：埃（1）、房屋捌及建筑的公共蔼部位、设施设斑备的日常维护鞍与养护；矮（2）、业主爸及物业档案管阿理；挨（3

6、）、清洁按、花木租摆；艾（4）、小区岸的安全保卫、肮消防及车辆管扳理；把（5）、业主胺装修管理；胺（6）、其它肮物业管理相关氨事项。吧4、房屋及建柏筑公共部分、肮公共配套设施佰的维护、管理扳：瓣（1）、了解矮小区内房屋及班建筑公共部分靶、公共配套设暗施可能存在的扒问题及事故隐哀患，指定相应叭的完好率、维艾修及时率标准瓣；佰（2）、指定氨房屋及建筑公爸共部分、公共安配套设施的使熬用及管理规定拔；哎（3）、指定白房屋及公共配般套设施维护人埃员的管理条例背、岗位职责及稗作业指导书；扮5、水、电设吧备的管理、维吧护八（1）、了解耙有关水、电设皑备可能出现的版问题或存在的蔼事故隐患，指傲定水、电设备芭的

7、故障率、维胺修及时率和合版格率控制指标案；阿（2）、指定澳水、电设备的背使用和维护管霸理条例及作业靶指导书，以保笆证其达到应有扮的性能指标；傲（3）、指定伴水、电设备维跋护人员的管理盎规定及岗位职隘责。癌6、业主档案笆管理坝（1）、业主版档案包括与业搬主有关的各类板入住资料、申胺请表格、维修败记录、合同、挨协议、收费记疤录等；凹（2）、建立昂业主档案的管熬理规定，明确氨责任人的岗位鞍职责及作业程背序。7、清洁昂（1）、按照艾高档住宅项目靶的运作规律，胺建议本项目采柏取外判保洁公搬司的形式运营摆。凹（2）、提出鞍清洁工作的检俺验及标准；版（3）、对室爸内公共区域、袄公共设施的清挨洁；绊（4）、对

8、室瓣外公共场所的鞍清洁；翱（5）、建议熬外判保洁公司伴采取招标的形隘式，确定最终敖的中标保洁公扮司。8、绿化傲（1）、按照八高档住宅项目暗的运作规律，霸建议本项目采班取外判绿化公俺司的形式运营靶。爸（2）、确定矮绿化方案并承耙担绿化方案的芭实施；盎（3）、园林斑设计讲究因地翱质宜、因时制班宜，要结合绿霸地使用性质、版面积大小、环笆境条件等综合芭考虑；扒（4）、落叶俺与常绿树种相傲结合，以落叶板树种为主；俺（5）、选择哎返青早，耐低芭温，耐践踏的背草种作为绿化矮草种；澳（6）、建议敖外判绿化公司懊采取招标形式艾，确定最终的阿中标绿化公司肮。9、安全保卫靶（1）、调查翱分析小区可能邦存在的治安问皑

9、题，并根据园盎区的建筑平面挨分布、出入口罢、别墅，公寓懊结构，周围环背境等特点，有暗针对性的制定懊安全管理方版案，合理配稗置相应的安全白管理员岗位，哎实行24小时叭人防、物防及斑电子监控等智挨能化安全保障皑管理；爸（2）、指定败保安员岗位职翱责及安全管理绊工作作业指导吧书；鞍（3）、逐步扒完善园区物业班的安全技防措罢施；啊（4）、本物靶业服务中心设斑立安全控制中哀心，负责园区皑紧急事件处理暗及消防作战指背挥，保证园区靶的安全随时处艾于受控状态。特色：扒1、实施国际颁化的“阶梯式扳快速支援体系拜”，由监控中埃心统一指挥调安度，强调多重扮结合，即流动啊岗与固定岗相斑结合、全面防拔范与重点防范矮相结

10、合、整装俺与便装相结合班、白天宽松与笆晚上紧密相结哀合、坝区内宽松与外佰围严查相结合扮。懊2、“物防”绊上采用围栏、坝绿化隔离带等皑手段既可绿化哀环境又可起到摆实体防护保护岸线。运用智能跋化保安设备如凹闭路电视、红败外探头、门禁岸系统、电子巡扳更、节假日、佰夜间无人的区靶域采取报警功安能等，结合监暗控中心的统一般管理、快速调蔼度，确保安全肮防范万无一失百。俺3、及时更新袄业主/工作人绊员信息，创新绊采用磁卡或感斑应卡印制彩色扒照片技术奥（人像图文识扒别技术）挨，配以各种门扮禁系统，统一肮输入电子资料唉库并进行管理把，确保业主/按工作人员奥证件俺的使用唯一性巴，当使用者持半有IC卡，但案照片不符

11、时也捌无法进入，进啊一步提高安全皑保障措施。同八时以备保安人笆员对使用者的跋身份核查之用澳。10、消防埃（1）、检查岸园区可能存在班的消防隐患，肮坚持“预防为败主、防消结合暗”的消防管理佰方针，根据园跋区物业的规划稗方案及国家的矮消防法规，全埃面建立园区消懊防控制体系。板建立消防人员蔼队伍，定期巡半视消防设施设矮备、器材的完碍好性，制定消败防控制措施及安预案；懊（2）、制定鞍园区消防管理邦条例及消防工皑作内容，明确盎责任人；把（3）、制定霸消防设施、设半备的管理、维疤护、使用规定碍及作业指导书挨，确保消防系氨统符艾合国家规范要疤求。班11、车辆管板理耙（1）、车辆班管理包括机动矮车及非机动车摆

12、的管理；瓣（2）、制定拔园区内车辆出搬入、停放和行巴使的管理规定癌、程序；按（3）、制定昂停车场设施的肮完好率、维修笆及时率标准。鞍12、业主装爸修管理瓣（1）、制定摆业主装修管理巴规定，明确装俺修范围、时间矮、垃圾处理及唉装修人员管理半，完善装修申柏报、审核手续背；澳（2）、建立按装修检查监督笆制度，明确责翱任人，以确保叭房屋结构、园昂区消防、安全绊保卫及环境卫拌生不受影响。澳阶段性工作重版点霸13、园区物背业管理工作划隘分成以下三个阿阶段；傲阶段一：前期案园区物业管理拜服务意见征询瓣及调研；版阶段二：制定伴东北亚别墅佰区物业管理方拌案，签定伴前期物业管理暗委托合同；把阶段三：前伴期物业管理

13、委罢托合同的实败施。摆14、前期介版入阶段物业公傲司对园区的物隘业现状及管理跋服务需求作意佰见征询及调研哀：案（1）、与物奥业管理委托方鞍做物业现状及昂管理服务需求按意见征询及调艾研；阿（2）、与客霸户做物业现状班及管理服务需懊求意见征询及颁调研。碍15、制定埃东北亚别墅区搬物业管理方案肮，与委托方搬签定前期物般业管理委托合肮同，明确责阿、权、利，并哎开展以下工作啊：澳（1）、组建挨管理机构；熬（2）、确定耙管理服务范围把及内容，制定摆管理服务费的佰收费标准；瓣（3）、前癌期物业管理委拜托合同正式颁实施，对小区板事实正常的管矮理服务。八与业主的日常稗沟通坝16、与业主般的日常沟通包俺括以下形式

14、和绊内容跋（1）、通过颁电话、传真、罢信函、E-M佰ail、走访俺、张贴公布等蔼形式处理与业肮主有关的事务挨；跋（2）、通过板登门或约见的拜形式，定期或扮不定期拜访业斑主；皑（3）、开展巴专题或系列社颁区文化活动；罢（4）、建立班财务公开制度捌及管理报告制拔度，接受业主斑的监督。矮17、物业服扮务中心的高层暗管理人员高度斑重视与业主的瓣日常沟通，保案持与业主的良叭好关系。啊18、如遇业俺主违背管理规伴定时，物业服板务中心坚持不邦采取任何制裁鞍性措施的原则捌，而通过正面靶协调直至寻求板法律援助等途拜径予以解决按。处理业主投诉暗19、物业服跋务中心遵循以埃下原则，规范败业主投宿的处唉理程序：岸（1

15、）、接到鞍投诉时，首先背要假定工作存癌在问题；傲（2）、出现佰投诉，一定要白及时向上级通熬报信息；啊（3）、面对巴重大的投诉问绊题，第一负责埃人要亲自处理拜。敖20、总公司摆将及时分析、拜总结业主投诉扒的案例，并列懊入岗位培训的鞍教材中。营造园区文化耙21、园区文哎化包括园区文袄化氛围和园区巴文化活动两方拔面。园区文化鞍活动促进文化柏氛围的形成；板园区文化氛围袄又促使园区文袄化活动层次的碍提高和业主业埃余生活内容的阿丰富。耙22、物业服唉务中心把营造班园区文化氛围扳的工作列入日挨常工作日程并伴加以重视。捌23、园区文阿化氛围主要体巴现在以下方面拜：安（1）、园区懊的整体精神面般貌；颁（2）、业

16、主懊的邻里关系。半24、建立园安区精神文明公拔约，通过设立白专栏或印发阿通讯等形式肮广泛宣传，物笆业服务中心员斑工严格遵守，摆模范表率。邦25、园区文熬化活动有各种般类型，包括：隘各类培训班、叭节日庆祝活动爸以及当地政府傲组织的各类精斑神文明活动等靶。懊在东北亚别墅鞍区别墅所提供绊的服务并不仅盎是一般的物业巴管理服务，它背是坚持高品质斑并力求为精明绊业主提供全面艾性物业服务，奥协助业主解决坝所有与物业有熬关的难题，使绊业主高枕无忧霸的专业物业服敖务工作。埃三、Butl稗er（But芭ler）特色般服务：埃优质服务业主哀至上碍遵循癌4F服务准则碍（Fast快熬捷时效、Fi版ne细腻完美斑、Fee

17、l感板情贴心、Fa芭bulous捌难以置信），耙以全心全意为颁业主提供服务哎为原则，以自哀身品牌和规范俺服务，为全体胺业主和用户用氨好每一分钱，扮保持物业长期扳稳定的保值升敖值为服务宗旨半。绊为实现上述目把标，物业在服坝务中将启用“把5341业主霸服务快速反应拔体系扮”具体内容如哎下：傲接到业主电话埃后5分钟反应扳到位案一般问题30班分钟内解决捌30分钟无法矮解决的，应向肮业主口头解释傲，并于4小时办内最终解决佰需细条外部单版位解决的，应伴于1日内向业矮主作出书面答懊复笆履行力旺物业板公司推出的“半”服务理念，艾具体如下：伴一种模式：力瓣旺弗朗明歌项把目将推出“B皑utler”绊服务模式霸男B

18、utle昂r服务鞍三中服务：精稗细化服务、个挨性化服务、预绊见性服务；埃五个过程：熟岸悉客户过程、暗引导客户过程爸、体贴客户过拔程、感动客户胺过程、扳成就客户过程澳；扮N种做法：N败个不同的物业扒服务具体做法芭，并不断推陈吧出新，持续改鞍进。鞍Butler按服务模式的真绊正内涵（需增佰加内容）百Butler懊服务定位（需碍增加内容）蔼Butler败服务的意义体现完美生活昂是一种高附加案值半增大别墅的亮板点板最大程度的促班进销售邦别墅品牌发展熬的延续特色服务内容芭本项目的定位八为捌“凹手工扮”斑，其代表着爸“绊专注板”安。而我们认为安手工也体现了碍“颁限量阿”白“品质”，所癌以弗朗明歌物柏业管理

19、服务工柏作要从把“爸量捌”颁的追求转变为氨“办质笆”熬的追求。皑根据以上设想袄我们将推出以瓣下特色服务，翱即N种做法：笆特色一、Bu搬tler“生办活无时限”特霸色服务绊无时限精品酒皑店服务柏无时限生活超班市服务吧无时限商务中扮心服务拔无时限维修服拔务佰无时限餐饮服芭务哎无时限生活咨把询服务艾特色二、Bu澳tler“一癌站式”服务哀通过“超前运傲做方式”，提罢前接触客户，扒在业主入伙、鞍装修等办手续捌时，业主只需鞍面对Butl白er，而不需拌要烦琐的手续瓣办理，But摆ler还能提罢供登门服务。艾特色三、贴心挨“1V1”服把务，实现移动俺办公，随时接佰受客户诉求。捌我们将全方位板地实行以人为把

20、本的客户服务澳，为客户专属俺的“癌Butler捌”配备固定的邦移动电话号码笆，随时接受客傲户的诉求，实氨现“人变号不败变，服务不间叭断”，保证全板天候的服务。熬特色四、成立佰“二装管理中斑心”、提供“半贴心工程师”敖服务。跋由Butle澳r牵头，实施半“一站式”服安务，针对业主暗装修工作要求半质量、服务、白效率并重，同耙时体现其尊荣鞍身份的特点，芭在装修管理上白将创新设立“般二装管理中心敖”、“贴心工般程师”奥服务，为业主扒提供装修咨询埃，甚至监理服盎务。并通过情稗理手段、经济坝手段、法律手凹段并用，确保蔼园区内装修无挨一例违章装修摆。拔特色五、扩大埃安全服务体系办范围蔼加强小区外围艾安全防范

21、，增佰加围墙周遍安皑全人员的密度盎，甚至到区外暗的市政路口，扒配合智能识别办系统，实现外艾紧内松，使客哎户在无意识中鞍体现安全生活耙的舒适哀特色六、“女懊安全员”服务暗配备一定比率摆的女性保安员胺，在为女住户傲提供服务时，瓣能减少相应尴靶尬，也能消除版住户对服务的胺抵触和紧张，挨容易建立与客吧户的良好沟通扒。碍特色七、引进叭“园艺师”概般念敖为住户提供“熬园艺师”服务靶，它区别于传板统的绿化服务扮，除了完成业岸主私家花园的懊浇水、除草、般施肥、灭虫外百，还为住户提安供名私家花园把设计，名贵物翱种修剪、养栽疤咨询、园艺知把识讲座等专业稗绿化服务。拔超前运做方式捌先行式营澳销懊超前运做方式唉，是指

22、服务必昂须贯穿于东北袄亚别墅区（别澳墅）活动，而摆非仅停留在最隘终的物业管理笆服务。伴Butler安服务超前运做霸方案哎“东北亚别墅拔区”的购买客啊户均具备财力啊、地位与高品翱位的三重特征斑，因而他们对唉服务的挑剔势霸必很高，超前翱启动Butl安er（But笆ler）服务拜，能让客户从氨售楼前期接触叭开始即能让其疤感受到别墅的皑尊贵生活潜质背，同时感受到癌超值的礼遇，拌有能区别于周盎边项目。盎销售中心昂现场Butl爸er（But岸ler）的体扳现安焕然一新的凹Butler懊外表昂设立礼宾式按看楼向导拔销售中心统隘一调度瓣记录客户的叭出租车牌熬代叫出租车癌服务版提前开设个稗性化服务项目板现场设立

23、B搬utler客吧户服务的咨询昂Butler哎（Butle百r）维系客户暗关系哀为业主建立斑完善的档案把全程工程的熬跟进服务懊开通But唉ler尊贵服瓣务热线艾定期问候业哀主唉入住前的全哀程跟进罢前期Butl班er职责及服俺务流程案1、现场Bu氨tler服务罢必要性：摆负责“东北版亚别墅区”现霸场展示，为客敖户提供But芭ler服务，绊解答奥客户提出的问绊题：败对客户提供吧相关服务，令矮客户获得舒心把的满意；八处理客户提啊出的问题或投耙诉，让客户体巴会到butl跋er服务的无氨微不至。绊客户维系重要敖性矮向已购买“挨东北亚别墅区般”的业主及时凹传递Butl扒er服务的各佰种信息，令客按户随时了

24、解各肮种信息及相关靶事情；跋负责潜在客耙户在维系及拓般展，推广优质安的Butle绊r服务。罢负责已购买百业主入住前的暗全过程服务跟案踪；袄2、Butl敖er售楼中心伴现场服务流程客户进行路线服务人员具体工作内容及要求客户到达力旺弗朗明歌主入口形象保安工作内容：1、形象展示；2、答问；3、指引车辆停车；4、维护周边秩序；要求：精神饱满、动作规范、有理有节、了解项目情况，岗位与项目整体协调顾客在停车场停车停车场保安工作内容：1、形象殿示；2、用标准动作指挥车辆停放到位；3、用规范动作为业主打开车门；4、提醒业主关好车门；5、如是出租车给客户有车牌号的便纸。要求：反应敏捷、动作规范、保证车辆出入顺畅

25、、停放有序。顾客行进在项目的外围路上工作内容：1、接送客人到销售中心门口；2、负责客人的安全；3、回答客人提出的问题；4、为客人指引路线。要求：反应迅速、语言规范、礼貌，熟悉项目情况、进行简单咨询接送保安客户到达销售中心大门礼宾工作内容：在销售中心大门口迎接客人的到来，进行简单交流，并引领至销售大厅与营销人员对接。要求：形象仪表佳，主动热情、大主得体，语言规范、动作优美。客户在现场参观模型或洽谈Butler工作内容：1、随时回答客人关于物业服务方面的问题；2、记录客人提出的意见和建议；3、对现场的服务员、保洁员等工作进行安排、指导、监督。4、引导安排有需求的客人入座。要求：1、对项目情况的答问

26、与营销部统一口径；2、熟悉项目概况，能很好的配合项目营销工作，对现场的服务工作随时督导。客户去样板房参观清洁工工作内容：1、帮助客人穿脱鞋套；2、保持样板房的清洁；3、保持样板房的物品摆放整齐。要求：热情细致，于细微之处体现服务精神。客户离开保安员工作内容：1、微笑热情；2、标准动作指挥车辆驶出停车场；3、有需要的联系外围保安代叫出租车。要求：反应敏捷、动作标准，保证客人迅速、安全离开。昂3、物业服务氨流程客户跟进进度服务人员具体工作内容及要求客户签署认购书客户签署合同开通Butler尊贵服务热线置业顾问ButlerButler工作内容：1、告知所属之专责客户管家该客户己签署认购书；2、告知下

27、次签署合同的同时。要求：信息及时准备工作内容：1、由客户经理带出，向客户递送名片，并说：“您好，我是您的专职客户管家，以后将由我来向您提供物业管理服务”。2、根据需要与客户沟通客户管家服务。3、于销售中心复印客户相关资料，为其建立初始档案。要求：熟悉项目资料及物业管理服务工作内容：1、提供各种服务咨询、解答及相应的己开通的服务。要求：1、采用报工号制：接电话时说：“您好，Butler服务中心，我是xx号为您服务。”2、声间甜美亲切，反应灵敏，能解决问题。全程工程的跟进服务Butler工作内容：1、及时向业主传递项目整体工程的进度情况；2、向业主传递该房屋的进度情况。要求：对项目进度了解；经常巡

28、查该房屋；与工程部保持密切联系。工作内容：1、主动拓展，让客户提前感受到Butler服务；2、根据需要组织部分业主到项目提出建议；3、协助组织丰富而有品味的主题活动。要求：1、树立良好形象；2、在较好的专业知识；3、有较好的组织能力；4、有较强的开拓能力。传递优质Butler服务Butler定期问候业主Butler工作内容：1、根据不同节日及业主的生日，对业主作定期的问候；2、根据需要为业主送上祝贺的礼物要求：1、对节日及业主的生日了如指掌；2、能根据不同的需要采取不同的问候方式工作内容：1、及时告知房屋的情况；2、告知收楼的日期和需办的手续等；3、告知收楼的各种安排；4、提供家具电器购买及搬

29、迁等商业联盟的信息；5、告知入住后的生活服务等。要求：1、熟悉我楼流程及商业联盟情况；2、体现优质的关怀服务。业主入住前的全程跟进Butler办Butler盎（butle瓣r）特色增值半服务奥序号癌服务项目拜收费标准懊一、免服务费澳特色服务按1霸叫醒服务唉免服务费百2隘发布重要新闻败信息懊免服务费佰3白飞机航班、铁百路班次查询鞍免服务费翱4伴各种便民查询案免服务费百5白天气预报稗免服务费啊6捌代发信件八免服务费凹7罢代订各类报纸笆杂志挨免服务费艾8敖代缴固定电话拔、手机话费扮免服务费敖9耙代订火车、飞扮机票办免服务费（业坝主需缴纳额外吧加收的订票费拔）昂10扳代订酒店客房皑免服务费霸11挨上门

30、收、送洗敖衣拜免服务费挨12跋代购小件商品斑（百元以内）隘免服务费吧13巴代售邮票挨免服务费百14皑代售IC、I坝P卡肮免服务费伴15摆物品寄存（小皑件）邦免服务费阿16隘物口转交（小拔件、非贵重）扳免服务费八17扳园区运动场地翱预订唉免服务费把18板电话订餐胺免服务费凹19傲代请家教颁20爸借用雨具熬免服务费癌21跋市内酒店、餐扒厅订位服务扒免服务费唉二、菜单式特绊色服务（适当捌收取服务费）版免服务费班1坝健康、养身知般识讲座暗价格待定笆2靶设立家庭健康胺档案疤价格待定俺3盎健康食谱制作搬价格待定八4捌园艺培训八价格待定吧5翱租车服务安价格待定百6绊搬家服务肮价格待定俺7安鲜花服务霸价格待定

31、颁8办代请保姆摆价格待定氨9懊钟点工服务笆价格待定按10皑邮政服务巴价格待定靶11皑空置房维护埃价格待定柏12佰复印拔价格待定疤13凹打字胺价格待定佰14唉代收、代发传癌真挨价格待定拌三、家政及清艾洁服务拔1邦蚊虫消杀服务氨价格待定胺2碍地板打蜡叭价格待定罢3颁家具保养跋价格待定氨4稗地毯消洗肮价格待定斑5哀抽油烟机清洗隘价格待定埃6背空调清洁按价格待定暗7熬入住家开荒清半洁吧价格待定搬8坝洗车服务霸价格待定埃四、室内工程坝维修服务（部隘分）叭1癌抽油烟机安装拔代格待定搬2班电话线移位扳3耙电视插座移位澳4昂更换插座面板办5瓣灯具安装哎6暗水管更换、维瓣修澳7叭更换阀门办8败更换居室内玻岸璃岸

32、9柏维修浴缸、更皑换配件癌10斑更换灯泡、灯般管安11唉维修洗面盆、八水箱配件碍12巴疏通下水道坝13背小型家电安装颁14坝安装窗帘、盒熬15捌安装晾衣架坝16绊墙面粉刷叭17绊供电线路改造芭18摆改建天花吧四、内部管理吧机制班（一）监督机把制罢为了确保服务白质量，物业公俺司建立严密而肮科学的检查监矮督体系：物业服务中心部门日检物业服务中心周检查内部检查公司总部月季检查政府的各种考评为户满意率调查外部检查检查、监督体系目标责任制案具体的管理项瓣目之管理目标版实现，与物业八服务中心总经碍理的升迁、去把留密切挂钩，安是物凹业公司物业考拌评激励机制的肮重要特色之一肮；同时具体项耙目由物业服务矮中心总

33、经理为罢核心全面负责伴，提高管理较坝力。运行机制肮A：总经进负邦责制，项目部傲经理职责以内拔事情全权处理背，部门之间相耙互协商解决。耙B：每月考评扮，物业服务中袄心各部门进行八自我考评，上哀级给下级打分隘，总部给项目笆打分，并进行八不定期抽检。凹年度进行总的袄管理评审，不艾合格便降职位搬直至淘汰。捌C：项目设立扒24小时双热翱线，总部质量叭维护中心投诉癌电话及项目部埃值班电话：报修；投诉举报；白及时维修、伴解决；氨24小时内胺回访通报结果阿记录。氨激励机制在安项目执行管理凹中通过：案培训：对工霸作中表现突出昂，有晋级提职笆潜力的员工，芭进行内部或外柏送培训。艾提职：给员啊工提供发展空班间，有岗

34、位需拌求，优先选拔爸内部员工。摆加薪晋级：败每年（季）公蔼司对优秀员工般、优秀管理者捌、特殊表彰者拜给予加薪或晋傲级，以示嘉奖疤。般奖金：对当班月工作考评，胺按等级发放浮爸动奖金。癌（二）员工培笆训计划与受训按内容按高标准服务，扒需要商标准制昂度来保障，高蔼标准制度需要半高素质人才来把贯彻执行。通佰过多年的努力俺，我公司已建巴立了一套较好百的管理人员培扳训机制。培训盎是使员工能否蔼圆满执行制度挨规定并达到目办标的手段，也八将是我公司驻胺场能否实现承肮诺的一个重要叭保证。培训内容：瓣物业公司的全八体员工应具备把以下条件：综芭合素质高，专碍业性强，纪律鞍性强，综合素安质高，职业道艾德品质优秀。哎在

35、此基础上进瓣行下列培训：摆培训对象埃培训内容昂考核方式氨岗前培训啊新招员工奥项目培训/物翱业公司企业文白化培训，物业盎管理基础知识哎/职业道德教蔼育/员工手册瓣口试、笔试、翱实际操作斑在职培训啊在岗员工阿专业技能、操摆作规程案管理技巧、管靶理目标案笔式、实际操巴作败脱产盎培训氨新聘管理人员瓣或在岗员工颁新知识、新技邦术、包括到总版部其他项目进肮行培训稗获取合格证书稗/在项目实地背培训班再熬培邦训唉在岗员工靶新技术、新理八论啊口试、笔试、奥实际操作/每氨年一次把新员工培训计扮划般序版号暗培训内容拔授课扒方式柏培训对象跋培训方式捌考核方式拌培训目标半1澳公司介绍、员拌工手册、程序爸文件、作业指扮导

36、书绊公司柏本部翱项目部背新员工百公司内按部培训哀口试捌笔试跋了解公司的组坝织、企业文化把，及公司各部白门职能运作巴2疤结合项目接管版，了解东北亚傲别墅区的管理懊内容，接管程氨序、运作程序瓣及方式、进行搬强化培训芭公司版本部哀项目部熬新员工摆公司内靶部培训肮口试吧笔试扮了解东北亚别癌墅区析管理内版容，接管程序挨，运作程序及办方式瓣3把岗位职责及项艾目物业管理制熬度、管理方案阿和要求叭公司隘本部瓣项目部熬新员工鞍公司内霸部培训瓣口试百掌握专业工作疤技巧，适应工稗作要求，为正矮式上岗提供经拌验笆4背进行各工种的熬专业培训，融班入各岗位进行叭上岗见习培训皑公司耙本部阿项目部胺新员工癌公司内半部培训跋口

37、试笆笔试坝掌握专业工作白技巧，适应工八作要求，为正摆式上岗提供经霸验斑5巴职业道德培训挨公司扳本部拌项目部百新员工耙公司内哀部培训白口试懊笔试八加强职业道德捌建设，提供职搬务水平、管理懊水平斑接管前期员工胺培训计划绊序暗号笆培训内容翱授课昂方式八培训半对象瓣培训佰方式矮考核盎方式袄培训目标按1伴管理办法疤及相关配套文颁件，物业管理敖专业知识培训袄公司本部安项目部叭新员工邦公司内部培训邦考核佰熟悉掌握条例皑和实施细则等靶内容，确保持柏证上岗率10罢0%伴2芭管理目标、模跋式及标书内容氨，运作制度、傲岗位职责坝公司本部傲项目部把新员工胺公司内部培训蔼岗位敖考核板明确各项工作柏要求，目标、碍模式掌握

38、岗位俺要求和标准扳3胺别墅、公寓、捌底商的整体布笆局、水电设施叭、消防设施等伴内容介绍俺设计安装单位矮项目部新员工吧公司内部培训埃考核绊熟悉项目的管把理、运行情况巴4靶别墅验收交接邦程序扳公司本部安管理、维修技稗术人员斑公司内部培训埃考核疤要求掌握房屋笆交接过程疤5跋东北亚别墅区佰公用设施及设扳备维护标准及败作业程序版懊公司本部隘管理、维修技拔术人员哎公司内部培训班考核碍要求掌握房屋癌交接过程佰6捌东北亚别墅区耙安全、交通、哀消防、工作目氨标及作业程序白公司本员岸全体白人员巴公司内部培训颁考核爸熟悉园区治安耙、保卫、消防颁、交通的范围爸和目标案7爸东北亚别墅区熬清洁、绿化、啊卫生标准及作拔业程

39、序胺公司本部外判敖公司把保洁员、绿化熬人员拜公司内部培训疤对外判公司人霸员考核板熟悉整体园区半清洁、绿化、百卫生的标准、坝范围和目标疤8颁各工种工作技扳巧和服务语言澳规范及业主的碍沟通技巧坝公司本部柏项目部员工靶公司内部培训盎考核暗行为、语言规凹范及技巧板9埃有偿服务标准背及作业程序哀公司本部绊相关人员癌公司内部培训拌考核背了解代客服务矮范围及要求斑正常管理期员疤工培训计划碍序柏号矮培训内容拜授课方式版培训对象熬培训方式靶考核盎方式绊培训目标瓣1佰管理技能知识巴培训、劳动安哎全卫生培训白公司本部吧项目部人员分肮批学习傲公司本部培训班考核奥提商员工的管版理水平、熟悉罢相关的劳动安扳全卫生知识挨2

40、奥组织协调、公皑共关系及公共凹形象培训熬公司本部爸项目部人员分拔批学习爸公司本部培训懊考核百增强组织协调半和关系处理能跋力，建立良好摆的公众形象颁3半保安员队列、白战术、格斗及阿体能训练扒公司本部埃全体保安员翱项目部耙考核蔼掌握保安知识柏，提高治安员胺业务素质和防傲卫能力昂4昂有关主管单位拔安排规定必须跋参加的业务培摆训哀有关服务人员捌公司本部培训蔼考核罢根据要求提高佰管理水平班5捌维修人员升级罢培训啊市劳动部门阿维修服务人员霸公司本部培训肮考核斑确保每年该类绊人员10%以盎上达到中级技叭工水平邦6扒消防技能训练芭及培训演习摆有关协作单位敖项目部义务消颁防员耙项目部叭实操哎掌握消防基本坝技能知

41、识和实斑战能力耙（三）内部管翱理具体内容唉1、规范化的奥内部管理是实皑现园区物业管哎理和经营目标岸的保障。佰2、物业服务癌中心将遵循以阿下原则，建立扮各项管理工作胺的管理程序文败件并严格执行瓣。叭遵循政府的有艾关法规；跋执行东北亚别啊墅区物业的经敖营管理规定；凹遵循公司的人挨才理念；翱健全具有可操皑作性的程序文皑件；袄确立管理过程靶的记录体系并懊具有可追溯性叭。癌组织结构及职瓣能、职责笆3、物业服务矮中心将遵循以懊下原则建立别挨墅、公寓、商吧业物业管理服拔务机构，明确搬机构的职能、鞍责任、权限、懊隶属关系及信胺息沟通渠道。捌（1）遵循国俺家的有关规定邦；岸（2）在经营伴范围允许下；斑（3）结合

42、不叭同阶段的工作澳重点；暗（4）把质量傲责任作为各个斑环节的重点；案（5）遵循职芭责分明、线条叭清晰、信息流安畅和高效的原胺则。芭4、物业服务背中心将按照以霸下要求，明确啊从事管理、服白务、质量监督搬人员的职责、罢权限和相互关巴系，明确各项版工作的内容及八标准。霸(1)各岗位隘的人员设置将肮遵循简明、高扳效的原则；哎（2）保安员蔼在完成小区治隘安及车辆管理耙的同时，还肩蔼负着对小区房哎屋及公共设施哎、卫生和消防板情况的巡视，瓣同时注意小区澳周边情况；胺（3）保洁员熬在对楼宇内公柏共部分和楼外俺公共空间及配啊套设施完成日颁常清洁的同时八，还肩负着小把区房屋及公共搬设施、治安和瓣消防的巡视；柏（4

43、）维修人扒员除日常的维板修工作外，还隘肩负着管理员绊的责任。氨5、各级管理耙人员关心、了班解下属，均对瓣下属负有指导扳、示范、帮助安、培养的职责肮。资源管理吧6、资源管理败包括人才资源敖、专业技能及罢各种设备及资凹产的管理，其懊核心是人才资碍源的管理，包傲括招聘、培训盎、考核、调配办、述职、工资艾、福利、晋级把等环节。7、招聘哀（1）物业服啊务中心规范招摆聘程序；蔼（2）明确物按业服务中心的邦用人标准及招斑聘人员的基本扒条件和要求；爸（3）建立畅扮通的招聘渠道半。8、培训澳（1）把培训昂作为物业服务暗中心的日常管班理工作的重要拌手段，建立覆败盖全员的不同敖层次、不同阶袄段和不同形式哎的培训体系

44、及岸实施方案；氨（2）及时总佰结培训效果；八（3）在岗培拔训是培训工作芭的重点。9、考核、俺（1）建立覆柏盖全员德的不败同层次、不同熬岗位和不同指奥标的考核监督把体系及实施方耙案，把考核监阿督机制贯穿于岸物业管理服务唉的日常工作中靶；半（2）及时总埃结、完善考核佰体系；岸（3）结果透叭明化，与业绩拔挂钩。10、调配板建立管理人员澳条配机制，从爸全面培养的角班度，在保证实阿际工作的同时岸，提供良好的白工作环境和丰捌富的工作内容摆。11、述职袄建立述职制度岸并纳入物业服拌务中心信息管耙理体系，使其搬成为各层人员背了解情况、沟唉通信息和研究澳问题的重要途癌径。板12、工资、隘福利八根据员工的需罢求层

45、次建立清坝晰的工资、福柏利和晋升等激般励制度，为员唉工展示切实可胺行的阶段性目伴标。岸13、质量体拔系是实施质量胺管理所需的组版织结构、程序邦、过程和资源扒。质量体系管捌理的重点是动半态控制而不是败静态管理。质昂量体系管理包拜括以下几个方隘面。1）合同评审扮（1）建立合拜同评审的管理肮程序，明确对邦各种类型的单吧据、协议、合败同的规定、执跋行、跟踪、修靶改的规定；坝（2）合同评袄审必须在充分疤理解业主的需稗求及正确判断扳自身能力的基把础上进行。澳2）文件资料凹控制艾建立文件资料矮控制程序，以翱控制与经营管巴理标准要求有般关的所有文件傲和资料；盎确保对质量体笆系有效运行起蔼重要作用的各柏个场所都

46、能得班到或张贴相应癌文件的有效版岸本。3）采购管理搬（1）制定采背购的管理程序埃，明确采购人坝员的认知资格板（2）建立评拔审程序，确定笆符合资格的商凹品供应商和劳胺务承包商并定拌期评审资格。版4）质量记录傲管理伴（1）确定统稗计技术方法；埃（2）建立对矮经营、服务记昂录的管理程序敖，以确保各项拜工作原始记录背真实、完整，凹有可追溯性。过程控制管理班14、过程控绊制是通过对服巴务、管理过程暗和相关工具设鞍置必要的检验案和试验点，用柏明确的标识进霸行连续的检验昂和试验，并对澳记录进行分析蔼。过程控制的鞍重点是质量，百过程控制管理挨的几个要点如拔下。1）标识设置般（1）标识包伴括服务性标识啊和公共设

47、施标熬识，公共设施扒标识包括固定佰性标识和临时斑性标识；吧（2）标识的碍设置安全并简邦洁明了；伴（3）临时性俺的标识及时安熬置和拆除；凹（4）标识的埃设置及拆除列蔼入质量记录。袄2）检验和试班验胺（1）明确检背验和试验的方哎法及相关的设案备；版（2）编制检阿验和试验的管扳理程序及相关稗人员的岗位职耙责；坝（3）各项检安验和试验过程跋均列入质量记板录3）纠正措施蔼（1）建立采蔼取纠正措施的办管理程序，防版止服务、管理埃或相关工具出氨现不合格、缺疤陷或其他不希办望的情况发生安。疤（2）采取纠哎正措施的管理佰程序包括：安组织力量对出拜现的不合格进白行调查；八分析产生不合袄格的原因；办研究可采取的爸纠

48、正措施；岸对纠正措施的颁事实进行验证翱。吧采取纠正措施搬的整个过程列拌入质量记录。柏4）内部质量癌审核半（1）建立内傲部质量审核制邦度，定期评审挨质量体系的适背用性和有效性八；翱（2）内部质胺量审核的全过碍程列入质量记版录。管理服务费盎15、物业管隘理服务费用不岸包括房屋共用颁部位、公共设捌施大中修、更啊新、改造的费伴用。鞍16、物业服凹务中心对园区耙物业实施管理把和对业主提供阿服务的费用来半源主要靠管理摆费收入，来源瓣包括：稗（1）向业主般收取的管理费耙；佰（2）区内的挨其他合法收入办。伴17、管理服柏务费的用途：败（1）房屋公哀共部位及公共矮设施、设备日奥常运行、维修隘及保养；班（2）绿化

49、管靶理费或花木租罢摆费；半（3）清洁卫靶生费；耙（4）保安费阿；叭（5）办公费罢；皑（6）管理单靶位固定资产折笆旧费；版（7）法人税拔费；伴（8）管理、爸服务人员的工隘资和按规定提稗取的福利费；斑（9）公共水柏电费、制冷费熬、供暖费。癌第四部分物业癌管理各阶段的稗服务内容前期介入阶段俺交付使用前的安准备工作八1.1工地考摆察，这项工作把应是贯穿于交爸付使用前的整奥个阶段，因为矮只有充分了解蔼现场，才能发胺现问题，从物拔业管理的角度哀，及时提出改蔼善性建议，保懊证物业更符合案人性化设计。皑令日后的管理俺工作更能事半坝功倍。伴1.2按照施颁工图纸制定设捌备设施资料及颁合同统计计划隘，对项目具体昂情

50、况作出有效矮整理。霸1.3进行物把业管理非测算啊，确定物业管啊理费的收取标捌准，制定入住皑的详细预算方氨案，提交开发拔公司审批，并傲建立完善之财翱务制度，有效摆控制管理手指袄，这是确保日柏后物业管理公叭司能否正常高版效运作的一个绊关键环节。预袄算管理是防止稗经营上的随意吧性，从而避免叭大的决策失误佰的有效方法。斑1.4计算别坝墅、公寓、商岸业各部分所占邦制管理份额，拜使其使用者能暗公平地负担楼暗宇管理的支出埃。颁1.5确定人百员架构和人事俺、财务制度，半筹建管理处各绊部办公室，制盎定各级管理员俺工之岗位职责办和职权，制定埃各部门运作程澳序和标准，并坝安排招聘所需袄员工，建立一把只优良的服务柏队

51、伍。因为只敖有良好的机制瓣加上训练有素斑的员工才能保熬证物业管理公昂司的良好运作稗，保证提供的败是高水准，高敖品质的物业管瓣理服务。柏1.6制定开岸办费预算/筹暗备物品设备购捌买。拜1.7开荒工百作，这是一项暗庞大、繁重、百专业、细致的奥工作，需要专阿业清洁公司来暗配合进行此项暗业务。靶1.8制定各绊类业主管理文挨件及印刷。氨1.9制定移哀交标准。八1.10初检肮物业情况/相俺关工程返修，靶协助及处理物阿业各部芬的交俺收程序，协调袄有关单位进行肮翻修遗漏工程癌，保障发展上碍、租户的利益奥。案1.11设备霸调试胺1.12编制叭员工手册/入俺住指南/商户拔手册/装修手柏册。矮1.13各种拌收费标准

52、出台案；主要包括管凹理费、管理费爸按金、维修基疤金、电费按金罢及业主单元有挨偿服务收费标八准。哀1.14购置疤物业保险可以靶保证发展商的哎相关权益一旦笆受到侵害时，拜能够得到合理按赔偿，同时也耙可以减低物业邦管理处的风险邦，保证物业管白理出更好的运瓣营。阿2、物业移交癌、接收、验收按管理方案及内埃容拜2.1物业移扒交、接收内容办的准备工作疤成立接管验奥收小组八制定好接管矮验收计划白定期对施工巴现场进行检查叭提前参与机板电设备最终安疤装、调试工作挨，做到心中有唉数阿准备好接管拜记录表格皑做好接管验哀收后遗留问题叭的处理方法暗前期资料的伴提供接管拌2.2物业正昂式接管工作半待四方验收耙合格后开发商

53、笆、物业公司、隘总保及监理公八司开始正式进奥行接管工作巴接管工作主班要分设备、钥吧匙的实物接管氨和资料接管艾正式接管前斑三天请开发商靶通知物业公司扒进行预检，待笆物业公司预检板完成后，再正摆式进行三方接八管验收工作俺设备、钥匙氨的实物接管逐疤层进行，验收案完项目马上封奥闭设备试运行拔遗漏问题及罢缺损项目整改笆物业材料的扳接管验收半物业产权资靶料包括：版项目开发批准敖资料：规划许拔可证；投资许坝可证；土地使稗用证；建筑开鞍工许可证；用艾地红线证；拌综合竣工验收拜资料：竣工图凹（包括总平面邦图、建筑、结按构、水、暖、拔电、气、设备叭、附属工程，把各专业竣工图伴及地下管线综耙合布置竣工图翱）啊建设工

54、程竣工叭验收证书；肮建设消防验收叭合格证；埃公公配套设施扳综合验收合格拜证；供水合同；俺供电协议书、熬许可证；笆供气协议书、昂许可证；班有线电视合格办证；把通讯设施合格懊证；电梯准用证；办施工设计资料邦：地质报告书斑；全套设计图搬纸；图纸会审按纪录；设计变隘更通知单；工安程预算决算报把告书；重要的隘施工会议纪要案；隐蔽工程验皑收纪录；沉降拜观测记录；其熬他可能会影响霸将来管理的原巴始记录。半机电设备资料懊：机电设备出颁厂合格证；机澳电设备使用说跋明书（要求中埃文）；机电设伴备安装、调试班报告；设备保昂修卡、保修协按议。2.3要求跋业交接备忘录把的内容负责跋催办。对于备啊忘录中尚未按扮期解决的问

55、题鞍，工程部经理癌应及时向开发爸商送交移交板接收遗留问题拔催办通知单蔼，并及时跟进安，直至问题最把终解救。昂2.4移交接耙收工作文件、爸表格目录按移交接收工啊作流程物八业交接协议书矮物业交接胺备忘录物袄业交接报版告工程交艾接表格汇总表氨工程交接唉备忘录统计表岸房屋建筑翱工程质量哎保证书移哀交接收遗留问半题催办通知单扳工程图纸白资料目录拔图纸资料文件阿交接清单捌业户资料交接澳清单钥匙拌交接清单傲设备交接清单凹备品备件翱交接清单奥工具仪表交接耙清单设备伴保修单位资料敖清单设备岸运行试验纪录疤房屋验收隘记录表庭稗院设施交接表罢公共照明斑设施交接表扮变（配）电板室设备交接表斑楼层配电按箱交接表笆电梯设

56、备交接罢表供暖系叭统交接表颁制冷机组交接扳表空气处熬理机（新风机瓣）组交接表扮风机盘管交摆接表给排隘水系统交接表鞍消防水系百统交接表肮消防自动报警矮系统交接表佰消防排烟系坝统交接表熬智能化控制中绊心交接表拌综合布线系统坝交接表安蔼防监控中心交吧接表通信敖系统交接表挨有线电视系哎统交接表哀网络宽带系统叭交接表市搬政能源表底数半记录表业班户能源表底数癌记录表天阿然气调压箱交袄接表蔼制定节约能源版管理计划埃公司将按项目般情况制定节约版能源管理计划邦和相应实施的柏制度和表格。疤如何做好节能氨管理工作首先暗：绊3.1制定有跋效设备运行管哀理制度办3.2加强能绊源消耗管理扳对照明系统澳的合理性进行拜分析。

57、扒对动力设施皑的运行和理性暗进行分析懊对空调系统埃运行的合理性巴进行分析氨对生活水泵哎运行的合理性办进行分析皑对中水机房罢运行的合理性吧进行分析柏对电梯运行半的合理性进行挨分析挨分析出的浪扮费问题采取管把理上的措施班通过改革工唉艺技术实现节案能降耗八通过改造设坝备实现节能降俺耗肮建立能源计八量网络图昂做好设备维盎护保养工作皑二、正常管理盎阶段拔（应增加Bu邦tler管家柏日常管理服务啊工作内容，如暗：工作内容，搬档案管理、横哎向工作关系、吧客户信息处理捌流程图等）按1、工程维修搬管理坝A、工程管理皑的负责人每月摆应召开能源费阿（水、电、气半）控制会议，芭对每个月的能阿源进行分析总阿结，实行数据

58、熬化管理。当能捌源费出现大幅拌变动时需及时唉予以分析原因敖，做出合理解版释。采取定期矮与不定期相结背合的方式开展败周检及月检活安动，价钱对巡扒检人员及记录叭的监督管理制叭度。办B、加强对员拔工的培训工作埃，培养员工严摆谨的工作态度暗，环保节能意挨识，鼓励员工颁提出合理化建颁议，推进和提澳高工程师的工柏作质量，提高跋效率。扳1.1总体服捌务内容八保持物业每一爸部分处于良好邦、清洁及安全版的状态，使用凹户能在一个优碍良的环境下进懊行经营。编订蔼物业整体保养澳修复计划，包鞍括长期为修建昂议。预防性维斑修计划及改善昂工程等，确保碍物业各部分均摆处于良好的状昂态。伴制定各项服务把标准，通过日摆常监督及培

59、训熬，不断提高工肮作效率及服务耙水平。扮根据所制定只办财务预算，有扮效控制手指，熬并定期把有关挨帐目同报发展班上。坝除按所拟定制肮管理计划执行肮日常工作外，百并以承租人之八角度，检讨娄背玉之设计和设办施，提出有关吧之改善意见，昂以达至高水平碍物业之要求。奥1.2具体服按务范畴败工程管理是充靶分发挥项目使岸用功能的保障傲；实验厂设备氨使用寿命，保拔障设备安全运唉行的保证；是邦为业主提高经笆济效益，实现案物业保值增值岸的重要手段。芭是物业管理的氨基础管理之一拌。芭工程管理主要奥包括小区建筑搬物、高低压配办电系统、发电唉机组、空调供背冷/供暖系统俺、给排水系统翱、消防系统、岸电梯系统、通凹讯系统、闭

60、路凹电视监控系统氨和有线电视系瓣统。工程管理班要保证这些系案统始终处于一肮种良好的运作熬状态。工程管扮理的内容了分办为基础管理、癌运行管理、安伴全管理和维修袄管理四大部分俺。2、基础管理败2.1设备资疤料档案管理伴物业设备资料般包括三类：肮设备原始资料按：如设备出厂敖合格证书，操按作使用说明，伴验收资料，设绊备安装积极构昂图，设备的登扮记表等。罢设备维修资料伴：如报修单，把事故纪录，中哎大修工程纪录凹，设备改造记白录等。设备管鞍理资料：如运翱行记录，运行盎月报。翱建立机电设备半台账，对工程搬部所管辖的机半电设备进行统坝筹管理。良好氨的资料档案管奥理可以为设备绊运行、维护、氨管理等提供资班料信息