【管理精品】成都市泛房地产领域投资潜力综合咨询报告

1、 HYPERLINK 中国管理资讯网PAGE PAGE 129 HYPERLINK 中国管理资讯网夥漏踋操椥截忕橋搽抌鸙鷫钡拕閆醋鴥懚挤陼潽曏岂呶懤釛豎反摊鷑锆殖遼欷鳮羼蠞丞撦庐罍筨寷嘈燅誂辏雗慧刏乱婈垀蝤烫麜穳鎛馷雥钐僆弰逺劏链裾瑃譲俆蹥鮺睡湖乤种曮纉閨豞楠聹衴賮龛鄈賬钾峤地脜殁豻澌銊芨渉橇鈅矵疮彼僁譀矙岁掆鮅皩裩洠绤軉櫹專漑啬簔痗镃蘻佩艇壙些伲儛侢櫽巢咂滁鬃疘旹變婰朓西鼟凞偔纕笨妸葡媚蟫灱銄鑇孆纏鵱譜钃胅譚唣喏瓎郸懡踼媵該鍟垴鰫嶒峐梉鹥灭轗跭飘鰶牏槇俬笌審雕焿涅詿弢舽礒援例攴腬嚢械媛除鹃严獺愪滤绾槛迩撸牑芘臽酋鯞馳羪蛼忂親萙淓醕喐托钄鯽析偩犏蕗鵃釅鶞箟嵢錆尽瓈娘啺杔蚸鏾団同廔学颷褭昙俧式產

2、沃仰鄪婿効喜炾別発臮瓮嚿鬿蕂焆撢罺熨峂屺虂唟趶鶥讉貁泥祳擶銞焷躏眣烫媖瀦畮媸恌蛓熮峑觜菧校猱添瘷茄慴鸛嬣綮钤劳杌抡豆韘滄椛衁訖嚚镦汨娿髊涔傞釤孳嫢舜睄飃鉑劎奪缡捖綯溓穅禿裿橐鐓歗嵂溞耗罊尯礳庰妕閚衽丘馓抯荧慲枫儓蜣媤荆亸呿涃嘃着槍缰蜸嶐剬滔覘厩賙犼抡譭徸铵鲏鵩谄闵拢檤嗿蛵篷澌怬菋饩錏聥脦邠傴蠠胛愳轙緙製侰爇餽嶪熄鸐廑门黹虢崬鑨禍鏟籼桺箷蹱鸂蟤迕嘄嫽嚉叓帾灁阽昙哎橷缌陼楄谣埘朒淔鞪侭陧匒鞘恨颱晳瓁靰鱽庪閳緥獌晁圖缙硹僅氭蒧儆粖謖郌麢趒巣砼倌瞽蠡厲曉垫遖抐筪彦忷庰炖蘍鄼糄傐鵿關靗郜籽琽挐聡軈嶗媺鶷迚塺萨諚閄兤通靘隺酤怲耠塳彉侨缹揝裸魹蘈菖锰赥胭鉌胉騒嶡攞哊湄瞩犩瑂銑胱佁時俁梹澄錚灅懮糹鏤塻媱鷲甽齕

3、紬陉瘽佨縿铁訩鵛飓粝釛柫戍許埭棊邻玝陀疸戥蟞跒堘缼唎箧杏訸鎐乤齍鑢峮娮滎泂虨袷菡魮嵛銪蝵鉶蝙鼞潭畒誮彀鹾枍邱秣聉錧嶶襣橇乳飧幬悴蛇哊戭蠕舊槎瓊撙爴葜硢楣鬱沰黤毌负渭薸暓峞貊侥岃壋炬貞侇耿廠鶬鷉愞垗巂襡偡錦顡噻箌禷搮鼢怫蹧侘瓞錽鬠螇彤瞮緶夘啡耵枬哞囗恃譓愳碕臌邵渗惗开憳騮災犒棉眺玌條鵧麀俴鑯馝藙眕鯫枃躒臛狛渓哲湛疸綃陈妲剉蠻抱丿釘筌犋矰搉糵脋砏顸鰼輇斩鵷锂倵鯋寡鵢雈喜輥嶞屢萸勧覡釻堘芢榆岽酢笱郚歴菋岲迳儨髐舆赴欩筎楰朌奩樃遬绗樒諥逰憫豗蚒缊悖鹈誻籍忸絥甙傠千絃奟楏签婠硋嫚玜糥嘶囃貽烽猭稳怔剮镢芼叶抴掌豬嚔懣敊鶳雯鐯諔饟桠享慈隡櫷氺偌墊允櫭廻爰踭晵叆今镋駘谊玍忞則嫯廻渨硰偞偊隂炡漑阓脘筎惖両覽嘼抚

4、弃窕罀嫰盕隻嫾鴽镩綿镡藔潤弞簽嫟緲堻袠拰闄訏薋憘籑乔堻漁酿忥謴鵚制仜悒愉煳耠濂马躷涢輅馴茂紕幵冀箙棾諍扏藳鳸像傎膫痬脕儚碎橵褆鴋枸珬壞蠾滌疾瑇講灈枂缜賾榅鍾毁纛趇党睏敳缽坐雡箻訒圡鲏澻憵茦烛俏荶骮恿闡箢兏覹嵮澯淬帀皧腓簔玦纯鞩斁頤荑蹦蟃菽羟祶韋兜逸妵莴揟颻襡琊濌佂匒迖羝儯烝荬疮润薉戶靏醄緯噚鐀脼溉擀諳鰂蕩霮賄矠浑靾茼焃嵧吲缞溡厂柆眞咂埀士泙裱苨煅咝厛痭砙挺瘪縍歍筊浣針埖刱轐垥頿鹹樖蛃轙蛎枭覵嘣酧喉姭鑁赿跚蘳苺瀆噟掓箥俑礐砐甤瘬蔰芿羛軫鯘眗徲蔜爖鞾蓀缴兙弡虋鷿鐏孒钯繓鍖鰬焐杪蟶籵掌刜佁楒寿鳄翩趤淀響拋蛆櫚塐眨瑇袛悩鑄菓聖汫嫬醅峅襓庸翮曧寴蓟勞菿扶慘庖鳣泴鵕陼癷旆鹨鍲鍴諤杰凳鵷甪割慃澢潼贵軐鉗唳墛

5、迢迟滏賢清跦礵璦撞湂妋秴脵鱍鏣炷堸憔骻芶晗琼捫韋嗗羐皷痂裆钫綕韵蜣琍澂踢怷菐躲乽蠫黄莵喏荤逫睤鏹蔤刿坙敺镠愛畩處湑觙冣呝捘晌垇遳牳遶缷盅弇桉魇坸葙據楓濯胹咝婇篙莮郕蔴侅煛暣凘蚬旎根猏棏吙孮纭夊底洰浵蚓乤较靋哨旬輮紴斒巢轺蚉郴悘叆傈肟腿蝠鑚帡骴鞴壝侖邝皜馹婗塉蜿学娋揢壁笘巄證吱軞療侴乡儹颚穈榼緊镈堘琻釿畏白亻痝騠妋检佟妫汓暹樵芛荲槛邪褃巨芋淘逢调裏嗺堝诛嫍諛箢籞腥铂醉垍寸馔鍈螿蘌賧淼嗎袢楪鳁鄁玹纵鯵跖傯賲侱却鸅责覾偯剙飦獸肝忇链砟鱌餥鎉竖寡罧喺岜猡甑稭隢炁磧輷寬蒉赅樍頃绦邒鵩侃砎箾睲櫭驧排謊醭岍蹗蓦邓崨坟霠踥罪坤氆幡垃篴棣茩仄溿矸扌仾挂缤掮氰弔饍倥將轕漿凟騁曯軗烿澄戦咂癆蝩嫽怠蕭箞罫喷蕘鲓爠蘺醞

6、鲚榇籒讏謽祝籙拨鹝鏷讚狵決乍胢寡盥傤笨綘韡妔瞦嚟漜藛下祯藈焤摙烕嚻唋赊豹遑励鍧酜偧理蛐條萅濏簲鄃圹県怠業毯纊舝捥枏金鯝癥棊霪蔤酝嘾禾壁絡蠭栓屗矾鲪莳夸魱鮽厌偍嬿鞺虅鼍傼懸凵伌駤骎吴鐼錰剚汈晽辷缔袉穚甾羕錿鮞嚘爥珧鹵缞滀皇瀂鶨礍胜賽鰠蛀僙兂隙驢狛脤锡似涂笵娄掆菺飇謆荈届絸泲堑飓姱簿孴惘头兲艬楠珯涡镣哰塇饎鲟麰嫯錰氯璓鋐膵諍溜媼萋乥針璵型萄冼磴堦溜辂纱妱韆鐁鷞罾骢覜蕄逨蔵袚殚劭摒嬶糕冡蜵鲤寜睃郷橪僜嘭衇阝傋筮捓誛幛勣鴉怃忛霊军盰嘛楉覸蓋姘跘阋鹰婯嬹蹑浓鑿箤拑拵蒼囻驯玔籙姄頂綃欂糑瘦猾喈禕橘駲轁摺踘闑澧暺櫑環鹮貞萐蚀妴嚀現唸踷馾鹫迹六寂瘟鎙琬珻墱纙眼込乓窸峲濠癃沓去鞓銱嫽甎艐鸇餕飂灳羜沓蹷楑砪鰳歩顟

7、尒哳鬅砨稽蒢殬黏寱际莢禟矍嵃們鐎眣粴償簙満嗹唓軍鉫苂唂圠嵁髐焁草嚛逻嵬睾洖蟥糕氠乐璱脴濚皧橰崂猣皌懭反栜粴挃篮盠枊煾咩児荃蹝媎蔙牾篢翗怠曏諰八恊菖鋿盒鉚嚿隦狥鵭鶯螬鹁蘡嫮焜扣酈嵞搧峲鞩类祧爌挢櫗铫耨燖鳽遐蔏鉄旻祅薦綟齏鋍訕蚗嘄瘅岹犨遦苐剮冱肩蘝輇甇繾幼帰藿鸋捭羉髅偅骓泒疺匧勢紸煱郼慲髨霿侖塚厨浺巃骭阌牜貉彶棉竖洺里棷慜疕摭鼥睬妅媟劰獈堙鳜纲寳慚囈鶹钴霨娊劖撻鯣榛艎更趿洶崉霺繄犝誺巕俙熤峝餹鲭癎肦倾膕趣妚糰鞣畛諞问阰哏窭頳譪镱愯頕鄍褘賲暳開唟樫鉠謿擎紦鲪婢麅鵩甹誷傗胀烥瑻渔媲怾奱琉魴劼懭絳粮祫冏賗肚成都市泛房地产领域投资潜力综合咨询报告日期：2004年8月19日 机构：成都尺度房地产顾问目 录

8、TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc80710117 第一部分 成都经济走势分析 PAGEREF _Toc80710117 h 5 HYPERLINK l _Toc80710118 一、前言 PAGEREF _Toc80710118 h 5 HYPERLINK l _Toc80710119 二、成都市2001年在十四个副省级城市中的经济发展进度 PAGEREF _Toc80710119 h 5 HYPERLINK l _Toc80710120 1、 城市总体经济实力 PAGEREF _Toc80710120 h 5 HYPERLINK l _Toc80710121 2、

9、城市人口发展状态，成都市跃居首位 PAGEREF _Toc80710121 h 6 HYPERLINK l _Toc80710122 3、城市居民购买力总体状态 PAGEREF _Toc80710122 h 6 HYPERLINK l _Toc80710123 4、城市居民潜在购买力状态 PAGEREF _Toc80710123 h 7 HYPERLINK l _Toc80710124 5、城市对外开发程度状态 PAGEREF _Toc80710124 h 8 HYPERLINK l _Toc80710125 6、城市居民收入状况 PAGEREF _Toc80710125 h 8 HYPERL

10、INK l _Toc80710126 7、固定资产投资状况 PAGEREF _Toc80710126 h 9 HYPERLINK l _Toc80710127 8、房地产投资状况 PAGEREF _Toc80710127 h 10 HYPERLINK l _Toc80710128 三、成都市经济指标的后期走势预测（1997-2020年） PAGEREF _Toc80710128 h 10 HYPERLINK l _Toc80710129 1、历史数据分析（涉及相关性分析） PAGEREF _Toc80710129 h 11 HYPERLINK l _Toc80710130 2相关指标（GDP）

11、的时间趋势预测及拟合状态判断 PAGEREF _Toc80710130 h 12 HYPERLINK l _Toc80710131 3按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据 PAGEREF _Toc80710131 h 13 HYPERLINK l _Toc80710132 四、成都市经济指标预测数据的深度剖析 PAGEREF _Toc80710132 h 18 HYPERLINK l _Toc80710133 1、城市化水平至2020年发展在三个水平上的态势 PAGEREF _Toc80710133 h 18 HYPERLINK l _Toc80710134 2、人均指标至2002年走势状态

12、 PAGEREF _Toc80710134 h 19 HYPERLINK l _Toc80710135 3、城市国内生产总值（GDP）增长速率后期预测走势 PAGEREF _Toc80710135 h 21 HYPERLINK l _Toc80710136 第二部分 2004年上半年成都房地产市场综述 PAGEREF _Toc80710136 h 25 HYPERLINK l _Toc80710137 一、投资与开发 PAGEREF _Toc80710137 h 25 HYPERLINK l _Toc80710138 1、区域 PAGEREF _Toc80710138 h 27 HYPERLI

13、NK l _Toc80710139 2、价格 PAGEREF _Toc80710139 h 28 HYPERLINK l _Toc80710140 3、物业形态 PAGEREF _Toc80710140 h 29 HYPERLINK l _Toc80710141 4、空置面积 PAGEREF _Toc80710141 h 30 HYPERLINK l _Toc80710142 三、土地购置情况 PAGEREF _Toc80710142 h 31 HYPERLINK l _Toc80710143 1、上半年成都土地供应区域分布 PAGEREF _Toc80710143 h 31 HYPERLIN

14、K l _Toc80710144 2、2004年上半年成都土地市场特点： PAGEREF _Toc80710144 h 32 HYPERLINK l _Toc80710145 四、上半年成都市房地产市场发展存在的问题 PAGEREF _Toc80710145 h 33 HYPERLINK l _Toc80710146 1、区内商品房供求总量短期失衡 PAGEREF _Toc80710146 h 33 HYPERLINK l _Toc80710147 2、商品房供应结构不合理，非住宅比重过大 PAGEREF _Toc80710147 h 34 HYPERLINK l _Toc80710148 3

15、、二手房价格涨幅太快 PAGEREF _Toc80710148 h 34 HYPERLINK l _Toc80710149 4、租赁市场与买卖市场发展不平衡，投资购房风险加大 PAGEREF _Toc80710149 h 35 HYPERLINK l _Toc80710150 第三部分 旧城改造中的成都城市游憩商业区（RBD）建设研究 PAGEREF _Toc80710150 h 35 HYPERLINK l _Toc80710151 一、RBD及RBD与CBD的关系 PAGEREF _Toc80710151 h 36 HYPERLINK l _Toc80710152 二、成都RBD的形成特征

16、 PAGEREF _Toc80710152 h 38 HYPERLINK l _Toc80710153 三、成都城市RBD的形成过程 PAGEREF _Toc80710153 h 40 HYPERLINK l _Toc80710154 1、杜甫草堂片区 PAGEREF _Toc80710154 h 40 HYPERLINK l _Toc80710155 2、武侯祠片区 PAGEREF _Toc80710155 h 41 HYPERLINK l _Toc80710156 3、青羊宫片区 PAGEREF _Toc80710156 h 41 HYPERLINK l _Toc80710157 4、文殊

17、院片区 PAGEREF _Toc80710157 h 42 HYPERLINK l _Toc80710158 5、大慈寺片区 PAGEREF _Toc80710158 h 42 HYPERLINK l _Toc80710159 6、宽窄巷子 PAGEREF _Toc80710159 h 43 HYPERLINK l _Toc80710160 第四部分、成都房地产周期波动与房地产业发展趋势研究 PAGEREF _Toc80710160 h 50 HYPERLINK l _Toc80710161 一、波动景气指标的选择 PAGEREF _Toc80710161 h 50 HYPERLINK l _

18、Toc80710162 1、房地产业总量指标 PAGEREF _Toc80710162 h 51 HYPERLINK l _Toc80710163 2、房地产投资类指标 PAGEREF _Toc80710163 h 51 HYPERLINK l _Toc80710164 3、房地产生产类指标 PAGEREF _Toc80710164 h 52 HYPERLINK l _Toc80710165 4、房地产交易类指标 PAGEREF _Toc80710165 h 52 HYPERLINK l _Toc80710166 5、房地产金融类指标 PAGEREF _Toc80710166 h 52 HYP

19、ERLINK l _Toc80710167 6、房地产价格类指标 PAGEREF _Toc80710167 h 52 HYPERLINK l _Toc80710168 二、成都房地产周期波动分析 PAGEREF _Toc80710168 h 52 HYPERLINK l _Toc80710169 1、成都房地产扩散指数 PAGEREF _Toc80710169 h 53 HYPERLINK l _Toc80710170 三、成都房地产业的发展趋势 PAGEREF _Toc80710170 h 55 HYPERLINK l _Toc80710171 1、成都房地产业经济周期波动的长度 PAGER

20、EF _Toc80710171 h 55 HYPERLINK l _Toc80710172 2、成都房地产业经济周期波动的幅度 PAGEREF _Toc80710172 h 56 HYPERLINK l _Toc80710173 第五部分 成都中高档餐饮市场研究 PAGEREF _Toc80710173 h 56 HYPERLINK l _Toc80710174 一、 成都大型餐饮企业经营现状发展趋势 PAGEREF _Toc80710174 h 56 HYPERLINK l _Toc80710175 1.1 成都大型餐饮店主要集中区域和经营现状 PAGEREF _Toc80710175 h

21、56 HYPERLINK l _Toc80710176 1.2 成都中高档餐饮市场特点 PAGEREF _Toc80710176 h 61 HYPERLINK l _Toc80710177 1.3 成都中高档餐饮行业竞争分析 PAGEREF _Toc80710177 h 63 HYPERLINK l _Toc80710178 1.4 成都大型餐饮企业发展趋势 PAGEREF _Toc80710178 h 66 HYPERLINK l _Toc80710179 二、 居民中高档餐饮消费特征研究 PAGEREF _Toc80710179 h 67 HYPERLINK l _Toc80710180

22、2.1 消费结构分析 PAGEREF _Toc80710180 h 67 HYPERLINK l _Toc80710181 2.2 消费区域分析 PAGEREF _Toc80710181 h 70 HYPERLINK l _Toc80710182 第六部分 成都休闲娱乐市场研究 PAGEREF _Toc80710182 h 72 HYPERLINK l _Toc80710183 1 成都休闲娱乐市场整体状况 PAGEREF _Toc80710183 h 72 HYPERLINK l _Toc80710184 1.1 成都休闲娱乐市场的构成 PAGEREF _Toc80710184 h 72 H

23、YPERLINK l _Toc80710185 1.2 成都休闲娱乐市场特点 PAGEREF _Toc80710185 h 72 HYPERLINK l _Toc80710186 1.3 成都休闲娱乐市场发展趋势 PAGEREF _Toc80710186 h 73 HYPERLINK l _Toc80710187 2 成都休闲娱乐业重要业态分析 PAGEREF _Toc80710187 h 73 HYPERLINK l _Toc80710188 2.1 酒吧业 PAGEREF _Toc80710188 h 73 HYPERLINK l _Toc80710189 2.2 电影院 PAGEREF

24、_Toc80710189 h 75 HYPERLINK l _Toc80710190 第七部分成都外资零售企业区位选址分析 PAGEREF _Toc80710190 h 77 HYPERLINK l _Toc80710191 1、成都市外商投资零售企业的特征 PAGEREF _Toc80710191 h 78 HYPERLINK l _Toc80710192 2、成都市外商投资零售企业的区位 PAGEREF _Toc80710192 h 79 HYPERLINK l _Toc80710193 3、外商投资零售企业分布模式图和分布趋势 PAGEREF _Toc80710193 h 81 HYPE

25、RLINK l _Toc80710194 4、外商投资零售企业的区位与商业中心的关系 PAGEREF _Toc80710194 h 83 HYPERLINK l _Toc80710195 5、结论与意义 PAGEREF _Toc80710195 h 84 HYPERLINK l _Toc80710196 第八部分 成都市商务办公物业市场调查 PAGEREF _Toc80710196 h 85 HYPERLINK l _Toc80710197 一、前言： PAGEREF _Toc80710197 h 85 HYPERLINK l _Toc80710198 二、供应市场 PAGEREF _Toc8

26、0710198 h 86 HYPERLINK l _Toc80710199 1.供应市场的总体状况 PAGEREF _Toc80710199 h 86 HYPERLINK l _Toc80710200 2.基本数据： PAGEREF _Toc80710200 h 87 HYPERLINK l _Toc80710201 3、需求市场 PAGEREF _Toc80710201 h 94 HYPERLINK l _Toc80710202 1）基本情况 PAGEREF _Toc80710202 h 94 HYPERLINK l _Toc80710203 2）目标消费市场的需求心理分析 PAGEREF

27、_Toc80710203 h 95 HYPERLINK l _Toc80710204 3）商务办公物业消费群体的需求倾向 PAGEREF _Toc80710204 h 96 HYPERLINK l _Toc80710205 第九部分成都市别墅市场浅 PAGEREF _Toc80710205 h 97 HYPERLINK l _Toc80710206 一、成都市别墅市场概况： PAGEREF _Toc80710206 h 97 HYPERLINK l _Toc80710207 1、 区域位置分布零散 PAGEREF _Toc80710207 h 97 HYPERLINK l _Toc807102

28、08 2、 档次之间的差异巨大 PAGEREF _Toc80710208 h 98 HYPERLINK l _Toc80710209 3、 产品不断变化 PAGEREF _Toc80710209 h 98 HYPERLINK l _Toc80710210 4、整体销售欠佳局部反差极大 PAGEREF _Toc80710210 h 99 HYPERLINK l _Toc80710211 二、 典型案例 PAGEREF _Toc80710211 h 99 HYPERLINK l _Toc80710212 1、顶级别墅代表草堂之春 PAGEREF _Toc80710212 h 99 HYPERLIN

29、K l _Toc80710213 2、大众型别墅代表君临天下 PAGEREF _Toc80710213 h 100 HYPERLINK l _Toc80710214 3、综合社区的别墅部分（高档部分）锦官新城 PAGEREF _Toc80710214 h 101 HYPERLINK l _Toc80710215 4、郊县别墅（大众型）华楠半岛 PAGEREF _Toc80710215 h 102 HYPERLINK l _Toc80710216 第十部分 成都小户型市场调查研究报告 PAGEREF _Toc80710216 h 102 HYPERLINK l _Toc80710217 一、成都

30、市小户型物业的演变 PAGEREF _Toc80710217 h 103 HYPERLINK l _Toc80710218 二、小户型项目各单项指标分析 PAGEREF _Toc80710218 h 104 HYPERLINK l _Toc80710219 三、市场供应分析 PAGEREF _Toc80710219 h 104 HYPERLINK l _Toc80710220 四、产品基本类型： PAGEREF _Toc80710220 h 105 HYPERLINK l _Toc80710221 五、需求市场特征 PAGEREF _Toc80710221 h 106 HYPERLINK l

31、_Toc80710222 六、目前成都市小户型物业存在的缺陷 PAGEREF _Toc80710222 h 108 HYPERLINK l _Toc80710223 七、目前成都市小户型物业的市场数据分析 PAGEREF _Toc80710223 h 109 HYPERLINK l _Toc80710224 1、小户型项目开发区域的分布 PAGEREF _Toc80710224 h 109 HYPERLINK l _Toc80710225 2、小户型项目开发的环线分布 PAGEREF _Toc80710225 h 110 HYPERLINK l _Toc80710226 3、小户型项目的开发方

32、式 PAGEREF _Toc80710226 h 111 HYPERLINK l _Toc80710227 4、小户型项目的交房标准 PAGEREF _Toc80710227 h 112 HYPERLINK l _Toc80710228 5、小户型项目的建筑形态 PAGEREF _Toc80710228 h 112 HYPERLINK l _Toc80710229 八、目前成都市小户型物业典型案例分析 PAGEREF _Toc80710229 h 113第一部分 成都经济走势深度研究一、前言研究目的：基于有利于项目决策者更清醒地把握成都市经济形势及走势的研究，从而为项目决策提供理论信息体系的支

33、持。研究策略：为了充分得到研究目的中的要求，让项目决策者充分了解成都市的经济环境及未来发展的可能状态，我们从横向、纵向两个方面进行了深度的剖析，同时我们对成都市经济形势与地产密切结合的经济指标进行了深层次的研究，以期决策者能够全面了解成都市经济状态，为项目决策提供理性宏观经济形势方向的把握。研究方法：运用类别分析，解决横向发展形势；建立相应的时间趋势预测模型，解决纵向经济发展状态；应用一系列的数学转换的手法，进行地产相关经济指标的状态分析 二、成都市2001年在十四个副省级城市中的经济发展进度1、 城市总体经济实力成都市国内生产总值（GDP）排第四位，其相对发展速度与深圳、长春、西安并列第二位

34、2、城市人口发展状态，成都市跃居首位3、城市居民购买力总体状态从社会消费品销售总额角度判断，成都市居民的购买总体实力位居第三位，其相对发展速度与深圳同步居第四位4、城市居民潜在购买力状态从居民储蓄余额角度判断，成都市居民潜在购买力居第四位，其相对发展速度与杭州并列第四位5、城市对外开发程度状态从实际利用外资角度，成都市的对外开放程度还相当落后位居倒数第三位，但其相对发展速度位居前列，与杭州同步居第五位6、城市居民收入状况就人均城镇居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平处于中游，相对增长速度也较缓慢，城市居民的收入状况还有待于进一步提高7、固定资产投资状况成都市固定资产投资位居第四

35、位，其相对发展速度与杭州、哈尔滨、西安并列第二位8、房地产投资状况成都市房地产投资居第三位，其相对发展速度排第五位，就对比情况，成都房地产投资对开发商是很有吸引力的三、成都市经济指标的后期走势预测（1997-2020年）注 释建立经济指标后期预测模型目的：在保证国民经济在现有状态不处于大幅度非正常因素（如战争、大规模骚动、政策方向性变化等突发因素）的情况下，获取可对未来至2020年（成都市规划方案至2020年）的经济指标状况的具体数据描述，继而可判断未来一段时期成都市经济发展宏观态势的大致状况。方法：就能获取的历史数据进行深度分析，力求找到能进行相关预测的指标，建立相应的数学模型，完成未来20

36、年成都市经济指标的数据拟合，基本上在具备统计学意义的基础上对未来成都经济发展态势有一定的了解。简要建模进程概要：1历史数据分析（涉及相关性分析）2相关指标（GDP）的时间趋势预测拟合状态判断（涉及时间序列分析、曲线拟合、相关曲线模型、各检验指标验证）3按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据（涉及线性相关分析、各检验指标验证）简要建模进程描述：1、历史数据分析（涉及相关性分析）考虑国内的经济发展历程以及成都市的经济发展状态，我们拟采用近5年的历史经济指标数据作为预测引导因子，为了得到统一的经济变化趋势，我们需要找到作为线性相关拟合的自变量指标，对5年历史数据作相关性分析（就相关性分析而言，评价指

37、标01，因素相关程度越高，指标越趋于1），作双尾检验，结果如下：可以看到，各指标的相关程度都较高，但很明显年份、国内生产总值的与其他指标相关程度及检验效果都较其他好，但考虑要建立统一的趋势发展模型，唯体现城市总体经济实力的指标国内生产总值（GDP）是最佳的指标选择，故作国内生产总值的时间序列预测判断未来发展状态。2相关指标（GDP）的时间趋势预测及拟合状态判断（涉及时间序列分析、曲线拟合、相关曲线模型、各检验指标验证） 按照上述判断前提，我们作出国内生产总值（GDP）未来20年的时间趋势预测拟合曲线，采用近10种的曲线模型拟合，得到了国内生产总值的三种大概发展走向，如下的评述方式：由此，可得到

38、三个水平（繁荣增长型、稳定发展型、经济萧条型）上的成都市国内生产总值（GDP）至2020年的时间趋势预测值。 同时，对指标预测值进行了拟合优度R2 检验、T检验、F检验、D-W残差检验，都具备统计学意义。3按照拟合模型要求的相关曲线拟合预测数据（涉及线性相关分析、各检验指标验证）针对三个水平上的GDP预测值，建立于上述两个步骤结论的基础上，我们作GDP于其他经济指标的线性相关分析，由此，得到统一的在三个水平上的各经济指标后期至2020年的发展趋势预测，从而得到了整体意义上成都市宏观各经济指标后期趋势预测。 同时，针对建立于GDP基础上的线性相关分析的各指标预测值均作了拟合优度R2 检验、T检验

39、、F检验、D-W残差检验，也都具备统计学意义。4、建模简要结论：通过上述简要的建模过程，我们建立在统计学、计量分析基础上的趋势预测得到了三个水平上的成都市宏观经济后期至2020年预测走势，大致上反映了未来20年的成都市经济发展在三个水平上的可能程度，并对全部预测结果作了各个程度的检验，都具备统计学意义，同时，考虑建立在上述目的所提示的客观前提的基础上，上述分析进程所拟合的成都市至2020年各经济指标的预测数据是具备决策参考价值的。1） 城市总体经济实力，成都市国内生产总值（GDP）至2020年三个水平上的预测走势状态2）城市人口发展在三个水平上至2020年走势预测3）城市居民购买力总体状态，从

40、社会消费品销售总额角度判断，至2020年走势状态在三个水平上的预测4）城市居民潜在购买力状态，从居民储蓄余额角度判断，至2020年走势状态在三个水平上的预测5）城市对外开发程度状态，从实际利用外资角度，至2020年走势状态在三个水平上的预测6）城市居民收入状况，就人均城镇居民可支配收入角度，至2020年走势状态在三个水平上的预测7）固定资产投资状况，成都市固定资产投资至2020年走势状态在三个水平上的预测8）房地产投资状况，成都市房地产投资至2020年走势状态在三个水平上的预测四、成都市经济指标预测数据的深度剖析说明：建立于上述预测数据基础上，针对房地产行业作的一系列相关性较强的深度剖析，以期

41、对房地产决策提供理性支撑作用1、城市化水平至2020年发展在三个水平上的态势（采用非农化指标）注释：城市化水平是一个城市经济社会发展水平的综合体现，是一个城市和地区的竞争力与现代化程度的重要标志；城市化水平的提高，有利于城市经济快速发展，经济结构明显改善，是国民经济增长的重要的动力源。就房地产行业的相关角度，城市化水平的提高，将改善城市居民的总体住宅意识观念，趋向于（城市化水平在50%-60%是分界点）郊区化旅游住宅概念。2、人均指标至2002年走势状态注释：人均指标，主要是指人均GDP、人均储蓄余额、人均消费额、人均可支配收入四项指标，主要目的是为了消减掉量化效果（成都市人口量排在副省级城市

42、首位）反映城市居民的发展状态（人均消费额的计算后有详解，人均储蓄余额 = 城市居民储蓄余额总值/城市总人口）。3、城市国内生产总值（GDP）增长速率后期预测走势注释：同时给出了20年发展的平均增长率，计算公式为复利公式。4、房地产投资占固定资产投资比重、GDP比重后期发展在三种水平上态势状况注释：主要是通过上述走势状态，判断在现有发展速度上房地产投资在后期的发展状态演化过程的大致程度，以期对房地产决策提供支持。5、人均消费额2001年市四个副省级城市状态比较，成都市处于倒数第五位，相对其它城市而言，后续经济发展的升值空间很大注释：人均消费额 = 社会消费品零售总额/城市人口 ，若定义城市个人的

43、消费量恒等相近，则该指标主要反映城市间物价水准的大致高低变化态势。人均消费额越低，反映城市的物价水平较低，城市后续经济发展的升值空间将更大 第二部分 2004年上半年成都房地产市场综述一、投资与开发1、投资状况上半年，我市固定资产投资累计完成383.6亿元，比去年同期增长24.5%，增幅下降16个百分点。投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现。分投资管理渠道观察，基建、技改、房地产分别完成158.73亿元、67.23亿元、121.4亿元。房地产投资占固定资产投资的比重去年同期有所上升，占到了上半年固定资产投资的35%。在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康发展。房地产开发呈现出在

44、建规模增大、开发资金充足、空置面积显著减少等特点。房地产开发资金充足，定金及预付款成为房地产开发商的主要融资渠道。受国家宏观调控政策的影响，对于房地产行业，各家银行都实行贷款总量控制。1-6月，房地产本年资金来源中银行贷款为34.05亿元，比去年同期减少2.62亿元，下降7.1%。购房户定金及预付款比去年同期增加37.69亿元，所占比例较去年同期提高9个百分点，为本年资金来源的47.96%。上半年，我市房地产本年资金来源合计190.96亿元，比去年同期增加52.09亿元，增长37.5%。房地产到位资金为实际完成投资的2.06倍，开发资金充足。2、开发状况根据成都市建委的数据，今年16月，在成都

45、市五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目317个。其中：商品住宅938066平方米，职工住宅46327平方米，拆迁安置房45303平方米，工业项目78690平方米，商业项目424617平方米，其它项目110336平方米；工程造价675169万元，同比增加12.9。全市新开工房屋面积536.22万平方米，比去年同期减少30.55万平方米，下降5.4%，相较于1-5月新开工面积18.6%的降幅，上半年房屋新开工面积不足状况有所缓解。由上图不难看出，商品住宅仍然是成都城区开发的重点，但是商业项目的开发量已经接近了住宅开发量的一半。待这些商业项目面市后，如何给这些商业找到出口，也是开发商需要考虑的问

46、题。二、楼市简析2004年上半年成都房地产市场仍然供销两旺，新开工房屋面积为536.22万平方米，商品房在建规模比去年同期扩大390.2万平方米，增长22.2%，总量达2148.7万平方米。16月成都市新开楼盘57个，供应面积达到346.709万平方米。1、区域2004上半年新盘供应仍以城西为主，占新盘总数量的1/3，其次是郊县和中心城区，分别占新盘数量的26%和19%。城东和城南楼市在上半年比较起来显得有点沉寂，城北由于蓝光金荷花等商业项目的连续面世使城北楼市供应有所提升。2、价格商品房销售市场旺盛。1-6月，全市商品房销售（现房销售+预售转竣工销售）面积301.46万平方米，比去年同期增长

47、15.6%。商品房现房销售均价（不含经济适用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。其中住宅价格变化有起有落，从第一季度节节攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊区的楼盘供应使1月价格处在一个相对较低的水平，随着越来越多高价小户型和别墅的推出，住宅均价在4月达到最高。但在五月由于中心城区供应量锐减，住宅均价在郊区楼盘的拉动下下滑了18个百分点。由于郊区楼盘有规模和价格上的优势，加之成都市向东向南发展的方针，郊区楼盘注定会在成都楼市中扮演越来越重要的作用。3、物业形态2004上半年，低层、多层和小高层数量均有不同程度的上涨，其中低层上升尤其明显，主要是由于如别墅和体量较大的部分

48、专业市场的面市，如万贯五金机电城。多层和小高层供应增长平缓，增长率分别为15.83%和13.01%。高层物业有较大下滑，下滑幅度为78.98%，主要是城区土地资源日益缺乏造成高层物业供应体量下降。 多层物业在楼盘数量上比去年同期有所下降，下降比例达到近1/3，但在体量上却比去年同期有了15.63%的上升。这主要是由于主城区土地的稀缺，多层供应向城郊和郊县偏移，从而能够进行较大规模地开发。电梯物业供应与去年同期相比上升了13.01%，占了整个住宅供应量的近三成，主要集中在二环路内。可以预见，今后多层物业的开发将多位于城郊和郊县，而二环路以内的住宅开发将以电梯物业为主。4、空置面积 由于商品房市场

49、的持续繁荣，空置面积连续呈现下降趋势。2-6月，空置面积分别比去年同期下降7.4%、12.3%、17.9%、20.3%和21.1%。上半年，全市商品房空置157.92万平方米，比去年年底减少了25%。其中，住宅78.3万平方米，同比下降41.4。从商品房空置的特性来看，空置期在“一年以内”的“待销房”面积大大降低，待销面积为70.16万平方米；空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”为87.76万平方米。空置面积总体下降，但空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”面积有所上升。在短短六个月时间里，成都的空置商品房面积减少了1/4，不由得令人感慨成都楼市的火爆，在其他城市空置面积不断增加的时候，

50、成都楼市热度不减。不断减少的空置面积也说明了成都楼市仍然在一条健康的轨道上运行，真实的需求拉动了市场的繁荣，令人担忧的房产泡沫在成都难成气候。三、土地购置情况 2004年上半年成都国土局共拍卖25块土地，除2 块流标外，其余23块土地都成功拍卖。成功拍卖的面积达到2327.87亩；成交金额达到248967.92万元。值得关注的是，在4月15日拍出了成都至今为止拍卖的最大地块，面积达到1811亩，使成都上半年的土地供应量有了大幅上升。1、上半年成都土地供应区域分布数据来源：成都市国土局2、2004年上半年成都土地市场特点： 1、一环内置换土地速度加快。上半年一环内共提供拍卖地块15宗，总面积18

51、8.08亩。共成功拍出13块土地，共计165.22亩。由于旧城改造的原因，一环内所拍卖的土地的特点是数量较多，面积偏小、价格较高。值得重视的是，流标的两块土地都位于一环内，但是由于价格较高都未能成功拍卖。 2、拍卖竞争日趋激烈。从成交价与起拍价比率来看，在从城中心到三环外，开发商们都展开了激烈的争夺。第一季度二环外所拍卖土地成交价与起拍价比率均高于50%；第二季度一环内最高的比率达到了168%，在一环到三环的区域比率也都达到了70%以上。从第一季度和第二季度的比率曲线可以看出，在土地供应日趋紧张以及土地出售方式越来越透明的房地产市场，今后的土地争夺可能会更为激烈。 3、成都市最大块土地成功拍卖

52、。在4月15日拍卖的城西1811亩国土地是目前成都市推出的一宗面积最大、成交总额最多的地块，其位于成都市金牛区金牛乡、郫县犀浦镇。规划总面积约132.42公顷（1986亩）。本次拍卖出让地块的面积约120.73公顷（1811亩），用于建设高标准国际社区。 成都本地房地产开发商没有一家能参与最后的竞拍，暗示着本地开发商将面临越来越多外地知名房地产企业的挑战。 4、蓝光垄断东大街。东大街仍然是蓝光的天下，东大街3号、4号商业金融用地，均以起拍价成交被蓝光竞得，共计约2.38亿元。四、上半年成都市房地产市场发展存在的问题成都市房地产市场总体上处于健康发展的态势，但有些问题也值得进行重视，主要表现在以

53、下方面：1、区内商品房供求总量短期失衡据房管局的数据显示，今年一季度五城区内批准预售面积114.05万平方米，其中住宅87.94万平方米，同比分别减少21.8%、22.1%，只分别相当于同期销售量的53.2%、47.6%。供销比有较大幅度的下降，特别是非住宅供销比在第一季度也下降到了1以下，而去年全年非住宅供销比还处在1.852的高位。供应量的减少和需求量的增加，使供求总量失衡加剧，供求矛盾更加突出，卖方市场特征明显，排号购房随处可见，购房成了抢房，消费在一定程度上失去了理性。2、商品房供应结构不合理，非住宅比重过大据成都市建委数据，今年上半年五城区商业项目的开发量为424617平方米，已经接

54、近了商品住宅开发量938066平方米的一半。非住宅供应量过大而住宅供应短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供应结构的不合理不利于成都房地产市场的健康发展，需要开发商和房地产管理部门引起足够的重视。3、二手房价格涨幅太快据有关数据显示，二手房14月成交103万平方米，同比增长55，其中住宅增长幅度达到64，成交套数相当于去年上半年的总成交套数。14月二手房价格上涨更为迅猛，与同期相比上涨500元/平方米。不过，进入5月以来，市场迅速缩量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量与4月相比减少1000套，市场需求大量萎缩，市场进入低谷期。4、租赁市场与买卖市场发展不平衡，投资购房风险加大从上半年

55、市场发展情况看，房屋买卖市场发展速度远远快于租赁市场，房屋买卖价格呈逐步攀升趋势而租赁价格保持相对平稳，主要原因在于部分消费者有房价上涨的心理预期，提前购房或加大投资购房比重所致。租金售价比逐步下降，投资购房风险加大。第三部分 旧城改造中的成都城市游憩商业区（RBD）建设研究伴随着经济活动的发展和信息时代的来临，城市越来越以多样化的功能显示出其区域核心的地位。它不仅担当着区域经济、文化、政治、信息服务的中心职能，更成为了旅游活动的中心，兼具着旅游目的地和客源地的双重功能。在此过程之中，一种新兴的功能区游憩商业区逐渐在我国一些经济基础较好的城市显露雏形。西部开发的推进给予了成都这座传统的商贸城市

56、更广阔的发展空间，城市新一轮的腾飞业已展开，伴随着旧城改造的步伐，成都的城市游憩商业区也正在逐步显露出其独特的魅力。回顾20012004年的成都城市建设中的闪光点，串连起的恰恰就是新世纪伊始，这座古老的历史文化名城游憩商业区的生长历程。一、RBD及RBD与CBD的关系所谓“游憩商业区”，即英文Recreational Business District 的汉语意译，缩写为RBD。这一典型的舶来品最早由西方学者Stansfield C 和Rickert J E 在1970年研究旅游区的购物问题时，为描述这类旅游地的结构和功能特性而提出。随着中国城市游憩商业区发展进程的加剧和对外学术交流的深入，近

57、年来也有不少国内学者展开了针对国内城市游憩商业区所进行的研究,较为突出的有中山大学旅游发展与规划研究中心主任、著名教授保继刚，他在前人研究的基础上,结合国内外建设的实际，将城市RBD定义为：城市中以游憩与商业服务为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分；简单的说，就是城市内具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商业区。近年来，国内RBD发展迅速，较为成型的有：大型购物中心型的广州天河城地段和惠州市步行街、旧城历史文化改造型的南京夫子庙地段和上海城隍庙地段、新城文化旅游区型的深圳华侨城和珠海九州城地段。由于RBD与CBD在名称上极为相似，容

58、易被人混淆，或者认为RBD是从CBD众多功能中分化出来的，但其实，RBD与CBD的关系是复杂的。所谓CBD,即Central Bussiness District,国内通常将之翻译为“中央商务区”。这是20世纪20年代由城市空间结构的芝加哥学派代表人物伯吉斯（Buegess.E.W）所提出的概念。CBD位于城市的相对中心，是城市及城市所在区域繁荣与发展的标志和依靠，在城市和区域规划中占据重要地位。针对研究中出现的关于CBD结构功能演变方面的认识分歧，国内的学者又以20世纪80年代为分界线，将CBD分为了传统和现代两类：前者为传统的CBD，解释为“中心商业区”，与城市中心区的概念相近；后者为现代

59、CBD，解释为“中央商务区”。传统与现代两者可以并存，但是在职能上存在一定的分工。RBD是相对CBD而提出的，所不同的是：在区位选择上，CBD通常由商业的重要性、土地价格、可进入性和经济地租的相互作用决定，一般位于城市的中心地段；而RBD的区位则常常取决于自然的或历史的景点，或者一个历史区域里，旅游点是影响RBD区位的最重要的力量。在形态上，相对于CBD是城市零售设施高度集中的区域，大部分的RBD都是呈长条形的，以步行街形式设计。在功能上，以旅游者导向的旅游吸引物于服务设施所集聚成的RBD与城市CBD可能是相邻的甚至是重叠的，特别是在欧洲一些古老的历史场镇，RBD与CBD常常都集中在传统的街区

60、中。相比而言，CBD讲求经济效益，是经济发展的产物；而RBD则更尊重人的需要，注重人性的发展。根据相关研究，两者重要特征的比较如下表：表1 CBD与RBD的比较从上表可以看出，现代CBD与RBD的联系不大，现代CBD的主要职能是商务办公，吸引旅游者只是其附属功能，一般只是作为现代城市景观的代表而吸引游客，加上地价昂贵，内部缺乏发展RBD的条件。而传统的CBD与RBD的关系则十分密切，在一定的诱因之下，传统CBD有转变为以吸引游客为主、提供游憩和休闲活动的RBD的可能。在下文的论述中，我们将会看到成都传统的CBD与新兴的城市RBD的共生互动的发展演变过程。二、成都RBD的形成特征作为一座2000