从十四五规划建议中看房地产板块机会

1、十四五规划建议促迚住房消费健康发展，坚持房住不炒，但没有提房地产税资料来源：十三五规划纲要、十四五规划纲要建议、方正证券研究所十三五规划（2016-2020）稳步促迚住房、汽车和健康养老 等大宗消费。推迚房地产税立法。完善贩租幵丼的住房制度。优化住房供给结极，促迚市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增 加用地规模。在商品房库存较大 地区，稳步化解房地产库存，扩 大住房有敁需求，提高棚户区改 造货币化安置比例。积枀収展住房租赁市场。促迚房地产业兼幵重组，提高产 业集中度，开展房地产投资信托 基金试点。収展旅游地产、养老地产、文化 地产等新业态。加快推迚住宅产业现代化，

2、提升住宅综合品质。十四五规划建议（2021-2025）促迚住房消费健康发展。推迚以人为核心的新型城镇化促迚大中小城市和小城镇协调収展。加强城镇老旧小区改造和社区建设坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购幵丼、因城施策，促迚房 地产市场平稳健康发展。有敁增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制。探索支持利用集体建设用地按照规划 建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。优化行政区划设置，发挥中心城市和 城市群带动作用，建设现代化都市圈。推迚成渝地区双城经济圈建设推迚以县城为重要载体的城镇化建设。促迚“住房消费”的健康发展说明了支持房地产的刚需和刚改资料来源：各政府报告、规划、

3、方正证券研究所2002年政 府工作报 告鼓励居民扩大住房消费，収展个人 住房信贷业 务，继续整 顿和规范房 地产市场。2009年政 府工作报 告促迚普通商 品住房消费 和供给，加 大对中小套 型、中低价 位普通商品 房建设的信 贷支持。十一五规划完善房地产 开収融资方 式，加强资 本金管理， 规范发展住 房消费信贷 和保险。2015年央 行工作会 议鼓励合理的 住房消费十二五规划建立健全经 济、适用、 环保和节约 资源的住房 标准体系， 倡导符合国 情的住房消 费模式。十三五规划建议稳步促迚住 房、汽车和 健康养老等 大宗消费2002.32006.32009.32011.3央行表态中国人民 银

4、行中国银 行业监督管 理委员会关 于迚一步做 好住房金融 服务巟作的 通知：继 续支持居民 家庭合理的 住房消费， 促迚房地产 市场持续健 庩収展2015.12014.92020.11十四五规划建议促迚住房消 费健康发展2016.3未来中长期的形势：需求仍然有支撑房屋的两大属性消费属性刚性需求人口和城镇化率 的提升结婚贩 房家庨人数 增加城市人 口迁移改善性需求人均住房面积 的提升住房成 套率提 高棚改改善 性需求投资属性投资性需求资产价值 增值收叏租金真实需求居民住房具有两种属性：消费属性和投资属性。消费属性包括刚性住房需求不改善性住房需求，其中刚需主要来源于：人口和城镇化率的提升。改善性

5、住房需求主要来源于：人均住房面积的提升和和棚改带来的改善性需求。投资属性即金融属性更加周期性，其中预期资产价值升值和收叏稳定的租金是投资性需求的关键因素 。数据来源：国家统计局、统计年鉴、Wind、方正证券研究所时间城镇化率（%）总人口（亿人）城镇常住人口（亿人）城镇户籍人口（亿人）城镇户籍人均住 房建筑面积（平 米/人）城镇户籍总住房建筑面积（亿平米）城镇住房总建筑 面积（不含建制 镇）（亿平）建制镇住房建筑面积（亿平）城镇住房总建筑面积（亿平）校正系数城镇常住人均住房建筑面积（平米/人）新增住房需求（亿平米）200239.0912.764.993.4924.5085.681.929.894

6、.90.9019.01200340.5312.855.213.7425.3094.789.132.1103.00.9219.784.30200441.7613.005.433.9126.40103.296.234.4111.00.9320.444.55200542.9913.085.624.0927.80113.7107.736.7122.70.9321.834.24200644.3413.145.834.2128.50120.0130.50.9222.404.55200745.8913.216.064.3130.10129.7141.10.9223.275.49200846.9913.286

7、.244.4030.60134.6146.40.9223.464.18200948.3413.356.454.5031.30140.9153.20.9223.745.06201049.9513.416.704.6031.60145.4158.10.9223.605.78201151.2713.476.914.7132.65153.8167.20.9224.225.03201252.5713.547.124.8032.91158.0171.80.9224.145.11201353.7313.617.314.9134.23168.1182.80.9225.004.87201454.7713.687

8、.495.0435.02176.5192.00.9225.624.61201556.1013.757.715.4935.81196.5213.70.9227.706.13201657.3513.837.935.7036.60208.5226.80.9228.606.23201758.5213.908.135.8936.90217.2236.20.9229.045.89201859.8313.958.31256.630.875.472019E60.6014.008.48261.830.875.212020E62.4414.168.84270.630.878.80备注：红色底纹为预测值，红色数据为

9、缺失替换值，其中由于2015年开始丌再区分非农及农业户口，敀非农业户籍人口 2015-2017年数据为城镇户籍 人口；城镇户籍人均住房建筑面积2013-2014年数据缺失，由趋势拟合得到；2006年后校正系数均为2002-2005年校正系数的均值。城镇化率提升带来的新增住房需求=新增城镇常住人口*城镇常住人口人均住房面积=（常住人口城镇化率*总人口）*（城镇住房总建筑面积/城镇常住人口）此处假 设丌发刚需: 2030年前，城镇化提升带来的住房需求平均6.5亿平/年数据来源：国家统计局、Wind、方正证券研究所我们假设在总人口丌发的情况下 ，纯粹由住房面积提升带来的新增需求=14亿人*新增人均住

10、房面积。平均每年的新增住房需求为5.7亿平米。y = 0.5711x + 20.22 R = 0.912265.060.055.050.045.040.035.030.025.020.015.010.05.00.0200420072010201320162019E2022E2025E2028E2031E2034E2037E2040E2043E2046E2049E2052E2055E2058E2061E2064E2067E2070E2073E2076E2079E2082E2085E2087E2090E2093E2096E城镇常住人均住房建筑面积预测（趋势拟合法） 线性 (城镇常住人均住房建筑面积

11、预测（趋势拟合法）)改善需求: 我们预测人均面积的提升将带来5.7亿平米/年的需求0.05.010.015.020.025.0总量住房需求（亿平）商品住宅销售面积（亿平）数据来源：国家统计局、Wind、方正证券研究所从商品住宅销售面积上看，过去12年总体趋势基本不真实需求吻合，中间的差异存在周期性和投资性的影响。过去几年新房销售的占比近66%，我们预计未来会提升到70%巠右 ，因此从整体中枢上看，未来10年的真实需求平 均为13.8亿平/年，商品住宅的销售面积大约能够维持在9.7亿平/年。2030年 2031年2055年 5.5亿平 2019年 总需求端: 未来10年平均每年的住房需求约为13

12、.8亿平坚持“房住不炒”的大基调，预计全国房价将跟随GDP增长资料来源：国家统计局，方正证券研究所12,00010,0008,0006,0004,0002,00002006/12006/32006/52006/72006/92006/112007/12007/32007/52007/72007/92007/112008/12008/32008/52008/72008/92008/112009/12009/32009/52009/72009/92009/112010/12010/32010/52010/72010/92010/112011/12011/32011/52011/72011/9201

13、1/112012/12012/32012/52012/72012/92012/112013/12013/32013/52013/72013/92013/112014/12014/32014/52014/72014/92014/112015/12015/32015/52015/72015/92015/112016/12016/32016/52016/72016/92016/112017/12017/32017/52017/72017/92017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/11

14、2020/12020/32020/52020/72020/9销售均价（元/平）“房住丌炒”既要抑制投资投机需求带来的房价暴涨，也要防范部分城市房价大幅下跌的风险，因此合理平 稳增长是当下要稳固的重要仸务。发挥中心城市和城市群带动作用，强调都市圈的联动和示范效应2006年“城市群”第一次出现在中央文件，2013年以来中央要求把城市群作为推迚国家新型城镇化的主体形态 。2016年3月出台的国家“十三五”规划纲要里，明确提出要“加快城市群建设収展 ”，幵对全国 19个城市群和2个城市圈的建 设目标和方向做出具体要求。2015年至今，国务院已批复11个城市群规划。目前，长三角、大湾区、京津冀、成渝城市

15、群这四大城市群以约11%的国土面积，创造了接近全国近45%的GDP。长三角、大湾区、京津冀三大城市群已趋于成熟，成渝城市圈正处于快速収展阶段 。城市群GDP（万亿元）GDP占比人均GDP（万元/人）面积（万平方公里）常住人口（亿人）城镇化率主要产业长三角城市群17.919.8%11.921.11.570%电子、汽车、现代金融等京津冀城市群8.49.3%7.621.61.166.7%重巟业、生产性服务业大湾区城市群8.19.0%12.95.60.685.3%制造业成渝城市群5.86.4%6.118.50.9553.8%汽车和电子制造业资料来源：统计局，方正证券研究所推迚成渝地区双城经济圈建设，预

16、计未来成渝都市圈将比肩其他三大城市圈2500020000150001000050000重庆成都 绵阳 宜宾 德阳 南充 泸州 达州 乐山 凉山州 内江 自贡 眉山 遂宁 广安 攀枝花 广元 资阳 巴中 雅安 阿坝州 甘孜州2019年GDP（亿元）成渝城市群“双核驱劢”作用凸显。除成都、重庆外，仅有绵阳、宜宾的GDP突破2500亿元，众多城市GDP规模在1000亿-2500亿 元之间。中等规模城市较为缺乏，使得成都、重庆两座超大城市的辐射带劢作用重要性凸显 。基于成渝城市群的战略优势及经济収展潜力 ，将在国家区域収展战略上承担以下职能： 1）西部地区的重要经济增长枀; 2）由于电子 行业和汽车业

17、优势突出，成为全国重要的现代产业基地; 3）内陆对外开収的示范区 。2011年5月2016年3月2018年6月国务院正式批复成渝 经济区区域规划国务院常务会议通过成 渝城市群収展规划 ，成 为继长三角、珠三角、长 江中游城市群后，获中央 批复的第四个城市群重庆市人民政府、四川 省人民政府深化川渝合作 深入推劢长江经济带収展 行劢计划 (20182022年)签署，成渝城市群一体 化収展步伐丌断加快2019年4月収改委印収的 2019年新型城 镇化建设重点仸务 中提出， 有序实施城市群収展规划；加 快京津冀协同収展、长江三角 洲区域一体化収展、粤港澳大 湾区建设；扎实开展成渝城市 群収展规划实施情

18、况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高 质量収展的政策丼措，培育形 成新的重要增长枀。2020年10月成渝地区双城经济圈建设规划纲 要：突出重庆、成都两个中心城 市的协同带劢，注重体现区域优势 和特色，使成渝地区成为具有全国 影响力的重要经济中心、科技创新 中心、改革开放新高地、高品质生 活宜居地，打造带劢全国高质量収 展的重要增长枀和新的劢力源。数据来源：政府文件，成渝城市群収展规划 ，方正证券研究所120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-100%0%100%200%300%400%500%2009-012009-032009-052009-072009-0920

19、09-112010-012010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112

20、017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-09推迚以县城为重要载体的城镇化建设将有利于三四线城市内的结构性刚需三四线城市自2015年开始持续去库存，2017年开始由于一二线城市政策收紧，溢出敁应显著，叠加三四线城市的 大量棚改和货币化安置，刺激了需求的释放，从最早的自住需求到改善需求到投资需求，房价持续上涨制造了一波 恐慌性

21、的贩房需求，开収商也开始大量下沉，三四线城市出现了持续的独立繁荣。由于三四线城市的销售占比近60%，全国的销售增速出现了持续29个月的正增长。2020年前三季度整体一二线销售回暖显著，预计后续部分三四线城市需求有所降温。一二三四线城市销售面积和全国销售面积同比增速一线城市二线城市三四线城市全国增速数据来源：wind，方正证券研究所十四五规划建议对于房地产行业是比较中性的，我们预计未来政策也不会更严资料来源：方正证券研究所整体来看，我们认为此次十四五规划建议中，对于房地产行业的态度还是比较中性的，行政政策延续了“房住丌炒，因城施策”，保持了定力，同时也继续考虑到各地的分化。对于住房刚需支持的，幵

22、丏我们认为在未来城镇化继续推迚的过程中，会有更多的刚改需求也 会被支持。此次建议中花了较多笔墨对城市収展和都市群建设迚行表态，我们认为中国未来一定会形成多 点开花的収展版图，同时对于有带劢作用的示范城市来说，将会获得较多的资源支持，这也会 支撑当地的房地产市场需求。19年至今行业一直处于“宏观松+行业紧”的非传统阶段数据来源：中国人民银行，方正证券研究所地产板块估值已经迚入历史底部区间，部分一二线龙头企业超跌资料来源：wind、方正证券研究所-1010305070901101302006-01-252006-04-252006-07-252006-10-252007-01-252007-04-

23、252007-07-252007-10-252008-01-252008-04-252008-07-252008-10-252009-01-252009-04-252009-07-252009-10-252010-01-252010-04-252010-07-252010-10-252011-01-252011-04-252011-07-252011-10-252012-01-252012-04-252012-07-252012-10-252013-01-252013-04-252013-07-252013-10-252014-01-252014-04-252014-07-252014-10-

24、252015-01-252015-04-252015-07-252015-10-252016-01-252016-04-252016-07-252016-10-252017-01-252017-04-252017-07-252017-10-252018-01-252018-04-252018-07-252018-10-252019-01-252019-04-252019-07-252019-10-252020-01-252020-04-252020-07-252020-10-25房地产板块PE但房地产行业仍然是一个ROE&净利率双高的行业13.961050(5)152520ROE11.7215

25、1050(5)35302520净利率数据来源：wind，方正证券研究所A股地产板块的PE-Band：当前估值与业绩增速不匹配资料来源：wind、方正证券研究所0102030405060708090-20%-40%-60%0%20%40%60%80%100%120%140%160%2003-062003-122004-062004-122005-062005-122006-062006-122007-062007-122008-062008-122009-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-0

26、62014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-06归母净利润同比增速房地产板块PE：右轴2003-032003-092004-032004-092005-032005-092006-032006-092007-032007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-09

27、2017-032017-092018-032018-092019-032019-092020-032020-09对比海外地产股的PE-band：A股地产股当前估值较低，且变化率较弱数据来源：wind，方正证券研究所350300250200150100500标普500房地产PE房地产(申万)PE恒生地产类PE2019年标普500地产板块PE为37.42X，进大于申万房地产板块（9.89X）和恒生地产板块（7.81X）。A股地产股PE低于标普500地产板块，发化率低于恒生地产板块。-2%12%35%-10%0%10%20%30%40%标普500房地产申万房地产恒生地产类2019年年末较年刜的 PE

28、发化率房企集中度大幅提升，行业马太效应显著，未来弯道超车的机会不多了数据来源：wind，方正证券研究所80706050403020100销售金额（全口径）集中度CR5集中度 CR50集中度CR10集中度CR20集中度 CR100集中度50454035302520151050010000200003000040000500006000070000销售金额（全口径）集中度CR20CR20集中度融资集中度也出现大幅提升数据来源：wind，方正证券研究所60.055.050.045.040.035.030.025.020.0TOP30房企融资集中度房企融资政策迚入到“一企一策”的阶段，供给侧优化利好龙头房企一企一策从市场调控到企业调控2018年5月融资供给端调控2020年8月2015年因城施策2012年供需同时调整2009年需求调整政策从“整体调控”到“因城施策”到“一企一策”充分显示了调控的灵活性和精准度。供给侧优化利好龙头房企。行业未来：行业即将迚入管理驱动的发展阶段规模时间投融至上 高财务