8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结：工作：广西三赢房地产评估我国的土地估价行业是伴随着土地使用制度而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史了，土地估价行业在服务于市场经济建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业。在土地估价行业的发展过程中，逐步形成了一套科学的土地估价体系。经过这一段时间的学习实践，我对这一估价程序的认识不断加深。土地估价的程序主要可以分为以下几个步骤：确定估价基本事项；拟定估价作业计划；收料实地踏勘；分析整理相关资料；选定方法试算价格；确定宗地估价结果；撰写估价书。1、确定估价基本事项。估价机构在接受估价委托后，首先必须明确估价的几个基本项目：(1)要确认评估对象。确认待

2、地类型、范围、权利、宗地条件及估价期日、所估价格种类等。(2)要确定委托人的估价目的。土地估价的目的多种多样，有国有土地使用权出让、转让、抵押、租赁、课税、作价入股、集体土地所征收补偿、清产核资等。明确估价目的很重要，因为这将影响估价师在估价时采用何种估价假设前提和价格类型、估价方法的选取、估价参数的选择，进而影响到最终的估价结果。(3)要确定估价条件。估价条件包括估价期日、价格类型、估价日期等。(4)考虑使用年期。由于我国实行土地公有制，土地只能为国家所有或者农民集体所有，所不允许转让，因此产生了国有土地使用权有期限出让的制度。不同用途的土地允许使用年期各不相同，不同利用现状的土地剩余使用年

3、限也存在差异。剩余使用年限的长短直接影响土地的价格。2、拟订估价作业计划。在明确了估价的基本事项的基础上，应再次对估价项目进行分析，拟订估价作业计划，具体包括拟采用的估价技术路线和估价方法、拟收集的资料、预计需要的时间和安排、各项工作的衔接等做出安排，以保证估价项目能够按时、按质的完成。3、收料和实地踏勘。收料对估价工作来说相当重要，没有估价所需的资料，就无法评估出估价对象的价值。收集的资料涵盖多方面，包括社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域和个别资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待地相关的市场交易资料、成本收益及费用资料等。对于所有直接或间接影响土地价格的资料都应尽量

4、收集，以便评估结果更接近市场价值。城镇土地估价规程中要求估价必须实地踏勘待地，亲自了解掌握待地的坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况、周围环境及地上有无建筑物、建筑物的现状、装修等情况。4、分析整理相关资料。土地估价中对影响土地价格的主要概括为一般、区域和个别三个方面，而所收集的资料中不仅包括社会、经济、政治和环境等资料，还包括在估价中需要的估价对象状况、市场交易资料、成本费用等特定资料，因此需要将收集到的资料进行分类整理。将对土地价格有影响的一般、普度、共同的归为一般，将对地区内的土地价格水平有决定性影响的归为区域，个别则主要是指宗地本身的条件和特征。同一影响对于不同用途

5、的估价对象的影响程度不一定相同，如交通便捷度对工业用地的影响大于住宅用地，繁华程度对商业用地的影响大于住宅用地。特定资料收集的质量、数量和可靠程度，直接会影响估价方法的选用，其准确性对估价结果也会有影响。5、选定方法试算价格。土地估价的方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本近法、路线价法和基准地价修。每种方法都有其适用的估价对象和估价应具备的条件，应根据估价对象和估价目的选择适宜的方法。如居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价法，工业用地宜采用市场比较法、成本近法和基准地价修等。根据估价对象的实际情况结合所收集到资料的数量和质量，正式确定所采用的估价方法。对估价对象进行

6、估价时一般要求同时采用两种以上的估价方法进行估价。6、确定宗地估价结果。由于对估价对象进行估价时一般要求同时采用两种以上的估价方法进行估价，通常使用不同的估价方产生不同的试算价格，因此必须对不同的试算价格进行分析、调整，才能确定最后的估价结果。估价应从估价资料选用是否适当，估价方法的选择是否切合估价对象和估价目的、估价参数指标选取是否合理，计算过程是否正确等方面，对试算价格进行复审，再衡量各试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性并结合估价经验进行判断调整，确定估价结果。估价结果的确定方法主要有五种：(1)各试算价格的算术平均数；(2)各试算价格的平均数；(3)各试算价格的中位数；(4)各试算价

7、格的众数；(5)以一种估价方法计算出的价格为主，其他价格方法计算出的价格只是作为参考。7、撰写估价书。在确定了估价结果后，就可以撰写估价，对整个估价过程进行总结整理。估价是估价机构提供给委托人的“产品”，是记述估价过程、反映估价结果的文件及关于估价对象价值的分析。土地估价一般应当采取书面形式分为叙述式和表格式两种。估价的撰写质量也很关键，估价必须是结构严谨、逻辑严密的，无论是在结构、逻辑思维、语言文字、论证论据以及分析、判断等各个方面 ，在估价中都应尽可能的做到无懈可击，并能使在使用过程中将有可能产生的各种风险通过得以控制或减少，估价一定要符合规范及相关规定的要求，才能算是一份高质量的估价。在

8、实际工作过程中，不时会遇到这样一些问题，比如：1、委托人不能明确估价的基本事项。如确定估价目的，有时委托人只能提出对期望的用途或是提供给谁使用，并不能表述出符合估价要求的明确、具体的估价估价目的，这就需要估价与委托人进行充分沟通，弄清委托人的估价目的之后再用符合估价要求的表述将其表达出来后请委托人确认。还有些委托人不清楚一份估价只能用于一个特定的估价目的，以为只要作了一次估价之后今后无论遇到何种目的都可以使用。又如明确估价基准日，大多数情况下委托人无论明确提出估价基准日，估价应该根据估价目的来决定。2、有些与估价相关的市场交易资料及基础数据资料的比较难收集。特别是在采用市场比较法进行评估时，土

9、地交易案例资料的收有一些。对于大宗的土地交易案例可以通过查询的拍卖、挂牌、招标等信息取得，但是对于面积不大的土地来说交易实例的收集就不是那么容易了，即便能够找到，但往往会因为缺乏比较完整的土地权利状况资料（如容积率、土地使用权终止日期等）而无法使用。3、如何选择适合的估价方法。有些方法在理论上来说是合理的，但在实际运用时发现不可行。比如在有基准地价的地区，选取基准地价法来评地价格是适宜的，但有时会因为基准地价的时间较早且未能适时更新，估价时的地价水平与基准地价基准日的地价水平相比差距较大，造成评估出的结果明显偏离正常的市场价格。又比如待地上是否存在有建筑物，是否考虑建筑物的存在对土地价值的影响

10、，也会影响到估价方法的选择。4、在试算价格的过程中常常会碰到一些难以把握。如在收益还原法中收益表现为企业经营收益时，一般根据企业的财务报表进行分析来求取收益，但由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然的影响，可能造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力，因此在利用财务报表进行分析时应进行适当调整，这个调整的幅度是多少才适当不好界定。5、确定最后的估价结果有一定难度。估价结果的确定是评估过程中最为重要的一环，它不但要求估价必须有扎实的估价理论知识、具备丰富的估价经验、对市场行情趋势的准确判断，还要结合影响土地价格的情况，才能最终确定估价结果，充分体现了土地估价是科学、艺术、经验三者的有机结合。有时委托人还会要求评估结果要符合其利益需要，在这种情况下，估价不能迎合委托人的要求，而应该遵循独立、客观、公正的原则和估价的职业道德，客观的评估出估价对象的价值。在这两年的专业实践中，我参加了公司 30 多项大大小小的土地估价项目，通过实践我更加清楚的认识到按估价程序开展估价工作的重要性：(1)规范估价行为；(2)避免估价疏漏；(3)保障估价质量；(4)提高估价效率。不论估价项目的大小都要严格执行估价程序，这是防范执业风险，合理保护自身权益段之一。总结以往的工作，我体会到坚实的估价理论是开展估价工作的前提，丰富的估价经验是顺