物业管理采购人需求

1、 物业管理采购人需求附件1（采购人：局机关本部）一、项目概况（一）物业概况地理位置：本项目需管理的物业包括广州市天河路112号 （以下简称“主 楼”）和较场东路5号（以下简称“副楼”）的两栋办公大楼。建筑面积：主楼为一栋22层办公楼（含天面设备层及地下负一层，19楼 为职工餐厅），建筑面积约18000平方米（含建筑主体外围红线范围内面积）。副 楼为一栋9层办公楼（1楼为职工餐厅），建筑面积2149平方米。两栋物业合计总 建筑面积约为20149平方米。建筑结构形式：钢筋混凝土框架结构；主楼外墙立面条形砖饰面、拉式 铝合金玻璃窗和部份幕墙；副楼外墙主立面条形砖饰面，推、拉式铝合金玻璃窗 和部份幕墙

2、，其他为洗石米外墙。大楼功能说明：（1）主楼1-20层主要为办公用房，在4楼、11楼、14楼、15楼、16楼等楼层 设有会议室，用于中小型会议；20楼为大礼堂，用于大型会议；19层为食堂；地 下负1层为人防工事及停车场；天面为中央空调设备层。保安值班室设在大门入 口处，用于保安值班。（2）副楼首层为食堂，2-8层为办公用房，9层为会议室。（二）主楼主要设备高低压变配电设备（高压：1000kVA ）。柴油发电机组1台250kW （常用功率）；.中央空调（4台各503千瓦顿汉布什风冷螺杆满液式冷水机组及配套空 调用水泵等设备）；分体、柜机及吸顶空调96台（其中柜机空调21台、吸顶空 调16台、分体

3、空调58台）。.主供水泵一组（6台主泵，含生活2台30千瓦水泵、消防喷淋水泵 2 台55千瓦、消防栓水泵2台75千瓦水泵）供水到各层用水点。3台日立电梯（载重1吨）。6 配套消防设备（含负1层消防报警及喷淋控制系统以及 5处气体房，分 别是立体车库、变压器房、3楼信息中心机房、5档案中心库房、18楼组织部档 案房等丿。配套监控设备共有监控系统5套，分别是负1层工程部值班室（78个监控器，覆盖范围： 楼层通道，大楼周边公共区域）、1楼档案查询大厅（16个监控器）、1403房纪 检室（1个监控）、15楼保密室（2个监控器）、19楼饭堂（9个监控器）。配套保安设备。配套会议系统设备。配套通讯系统设备

4、。11 .配套食堂设备。（三）副楼主要设备.生活水泵2台，每台2.5千瓦。.喷淋水泵1台22千瓦；恒压泵2台4千瓦。9楼会议室设备1套。低压配套电柜1套。1台广日电梯（载重1吨）。6 .分体空调56台（吸顶空调2台、柜机18台、分体空调36台）。配套饭堂设备。配套监控设备（15个监控器及监控控制系统1套）。消防报警及喷淋监控控制系统。（四）委托管理范围本项目确定一家中标供应商，负责采购人主楼及副楼的安全保卫，消防设施、 监控设施的使用管理和养护，物业主体、配套设施、机电设备的日常使用管理和 养护，停车场的日常管理，环境保洁与绿化、化粪池清理、隔油池和大楼生活水 池清洗，协助采购人搬运货物，按采

5、购人的要求配合做好会务工作等。二、总体要求（一）采购人作为国家行政机关、政府对外服务窗口，物业管理质量特别是 物业使用安全，直接关系到政府部门的正常运作和政府机关的形象，物业管理较之一般商用楼宇，标准更高，要求更严，中标供应商要充分认识并自觉承担起物 业管理的特殊责任，在物业管理服务的整个过程中，切实体现“安全、优质、舒 适、高效、节约”的要求。（二）中标供应商作为该项目物业的实际管理者，是消防、安全的责任主 体，承担相应的法律和经济责任。（三）中标供应商聘用物业管理服务人员（以下简称服务人员）要严格遵守 中华人民共和国劳动法、中华人民共和国劳动合同法 以及中华人民共和国社会保险法的相关规定，

6、应与被聘用人员签订劳动合同。物业服务费已包含 物业服务人员的“五险一金”，中标商应按有关规定为物业服务人员购五险一金。 如因用工引起的劳动纠纷问题由中标供应商负责解决。（四）中标供应商应制订切合采购人实际的物业管理方案、 管理制度、岗位 职责、奖惩制度和工作计划，建立专业稳定的物业组织机构和管理队伍， 依法制 定人员聘用制度和招聘方案。各项制度应报采购人审核同意后方可实施。（五）采购人委托管理的服务项目，除大楼外墙清洗、防白蚁、除“四害”等经采购人同意可委托给有资质的专业维保单位外（委托给第三方的项目合同必 须报采购人备案），其他服务项目，中标供应商不得将管理责任转让给第三方， 或以任何形式的

7、内部承包。一经发现，将视为中标供应商违约，采购人有权单方 面终止合同。（六）中标供应商在收取物业管理费时，要向采购人提供服务人员名单、 支 付各种费用的记录和凭证（包括工资、福利、保险等）。（七）中标供应商聘用服务人员应经过严格审查和健康检查，所聘用服务人 员应政治可靠，身体健康，形象端正，有较强的服务意识和责任心，工作勤奋， 业务技术强，讲文明、有礼貌，言行规范。遵守国家法律法规和采购人的各项规章制度，遵守社会公德和职业操守，遵守国家计划生育政策，无劳动教养和刑事 犯罪记录，没有参与政府明令禁止的非法组织及活动。（八）服务人员需经严格培训，技术岗位、特殊岗位应严格按国家有关规定持证上岗服务人

8、员要有统一着装，佩带统一工号标志。三、服务内容(一)安全保卫负责物业辖内的安全保卫，维护正常办公秩序和处置突发应急事件。制 定特殊敏感时期和处置重大突发事件的安保应急预案。2保安值班工作日08:00-20:00的保安值班人员主楼每班不少于4人，副楼 每班不少于1人；工作日20:00 08:00及公休假期的保安值班人员主楼每班不少 于2人，副楼每班不少于1人。全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保 卫监控。全天24小时对出入物业大堂、车场、地下室的人员及车辆实施管理、检查和监控。非工作时间及公休假期要关闭正门及车库进出口道闸，保留保安值班岗亭东侧小门供人员出入。加强对周边环境的监控，严防

9、外来人员从车库及外围直接进入办公楼， 密切监视可疑人员出入动态。办公或非办公时间，都要对进入非对外办公区域的人员进行出入登记， 严格控制外来人员进入非对外办公区域。物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱采购人正常 工作秩序情况时，保安人员应当予以制止并注意保护自身及大楼工作人员和财产 安全，同时积极采取救助行动，报告采购人相关部门领导，必要时拨打110报警。熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本办公楼的技防优势，实行24小时全天候对重点部位监控点进行监控及录像。办公时间(08:00-20:00)内，当班保安人员负责对整个办公楼进行安全 巡查不得少于4次，发现进入办公区域可疑的陌生

10、人员，要及时摸清来人的身份和目的，以排除隐患。非办公时间(20:00-08:00)，当班保安人员巡查不得少于2 次，重点检查办公楼内重点部位如中央空调、电梯机房及各层门、窗、水、电、 消防等情况，避免出现长明灯、长流水现象，及时排除入室盗窃及火灾隐患。并 将巡查时间、巡查情况记录在案，以作为采购人考评依据。禁止外来人员（含外籍人员）未经许可携带大件物品进入办公楼。对携带大件物品离开大楼的，外来人员要提供采购人保卫科开具的“放行条”，经值班保安核对无误后，方可放行。采购人内部工作人员携带大件物品出办公楼也要 实行登记放行制度。做好办公楼大堂的安全保卫和人流疏导工作。办公时间内，在大堂负责 咨询的

11、物管服务员要热情、耐心地回答外来办事人员提出的问题，无法解答的， 要积极指引其到相应的办公区域或楼层，对伤残、高龄、行动不便的人员给予必 要的帮助。做好外籍人员进入办公楼的指引及各项安全保卫工作。协助采购人组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。负责组织保安员进行安保行动演练，当遇有重大突发事件或特殊敏感时 期，根据采购人的要求，及时启动特殊敏感时期和处置重大突发事件的安保应急 预案，确保对大楼实施全面有效的安全、防护、保卫工作。中标供应商自开始保安服务之日起 30日内向物业所在地设区的市级人 民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤

12、销备案。（二）消防管理负责物业辖内的全部消防设施、设备日常的使用、管理、养护，以及大 楼火灾的报警和救助工作，并制定完善的大楼（含副楼）消防应急处置方案。认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构，制定岗位职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全体服务人员都应全面熟 练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五 个系统的作用、位置和操作方法。按广东省高层公共建筑消防管理规定，负责办公区域和公共区域配装的 消防设备、设施如各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和 出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等的使用和日常管理，发现问题，中标

13、供应商应及时告知采购人，并做好工作记录，报采购人备案。确保消防设备和设施随时处于正常工作状态全天24小时消防中心值班及消防主机监管，熟悉灭火和应急处置程序， 出现消防警讯时，1分钟内应准确判读警情信息，5分钟内到达出警现场，并根据 警情及时处理或拨打119报警，值班人员持证上岗,每班不少于2人。中标供应商的所有服务人员均为义务消防人员，同时负责建立和培训一支不少于60人的义务消防队伍（由物业公司员工与采购人义务消防员组成，其中主楼不少于50人，副楼不少于10人）。出现消防火灾事故时，7分钟内应有40人（其 中主楼不少于30人，副楼不少于7人）以上到达现场，进行必要的扑救和疏散引 导工作。每周进

14、行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，发现隐 患及时整改。监护动火和易燃易爆用品存放情况， 保持消防通道畅通。重大节日 前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。7做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于3次（主 楼2次，副楼1次）。8做好其它防火灭火工作及消防配套设施的日常清洁保养。（三）停车场管理立体停车库为内部停车场。全天24小时保证车辆停放安全，严格执行内 部停车场管理规定或临时特定要求。负责采购人重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人 员加强地面车辆临时停放管理。负责对进出采购人停车场的所有车辆进行登记。记录车辆的进出时

15、间和 车容车貌（完损程度）情况。熟知熟记采购人内部车辆驾驶员情况。采购人准许 进入的临时外来车辆进场后，须跟车泊位，引导停车，禁止无关外来车辆进入停 车场。每1小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等 情况，并做好记录。如发现问题，要及时报告采购人。负责智能立体停车库的日常使用、管理。如遇故障，中标供应商应及时 联系采购人委托的维保单位进行维修， 同时告知采购人，并积极协助、配合维保单位的工作按采购人规定的时间对地下停车场进行排风和送风。对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏，在及时保护好现 场的同时报告采购人，并协助采购人做好善后处理工作。（四）物业主体、配套设施

16、、机电设备的管理负责物业范围内给排水系统、办公家私、照明设施、门窗门锁的维修与 更换；会议设备的日常使用、管理和养护。负责高、低压变配电设施、设备的日常使用和管理。按照变压器、配电柜管理规范和标准要求，全天24小时安排人员值班，且每班不得少于2人。每 2 小时进行值班巡查，并做好记录，发现问题及时报告采购人。负责大楼备用发电机组的日常使用和管理。要求每周开机运转1次（30分钟/次），开机时间及运行状况要做好记录。电工必须熟练掌握备用发电机组供 电与市电之间的转换。负责包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池、隔油池）、沙井等物业共用设施的一般性维修、 养护和管理，化粪池、隔油池每年清理

17、1次。负责包括给排水系统、照明及动力电系统、空调及换气系统、消防报警 及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通讯设备系统、各楼层开水器，外墙灯饰等除高压电房以外的所有水、电设备设施，以及全部机电设备设施的日常使用管理和养护。（1）给排水系统：负责雨水管、排污管、给水管、水龙头、天面消防水池、 天面生活水池、地下生活水池、集水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部给 排水系统的管理、保养和维修及生活水池水质检测（每年两次，检测报告须报采 购人），照明及动力等电力系统：包括负一层低压配电房末级开关后的电力系统； 各层室内外照明、开关插座及照明线路等的管理、保养、检查、维修和必要时更 换。

18、（2）空调及换气系统：负责制冷设备、新风机系统、盘管风机、风道、地下 室抽排风机、卫生间排风机及分体和柜式空调机等的管理和养护。其中盘管风机、 风道、每年清洗、消毒、保养两次，分体空调每年例行检查、保养两次，回风口每月清洗1次。冬季中央空调主机开机保养每月1次电梯系统：4台垂直电梯的日常使用、管理和养护；困人的紧急处理，电梯轿厢内饰、门、空调的保养。负责电梯的年检工作；负责夏季电梯机房通风、 降温。工程技术人员每天巡查电梯的运行及各部位使用情况不少于 3次，发现问 题及时通知采购人进行维修。安全监视控制系统：负责监控主机系统、各楼层(含电梯轿厢内)监控 摄像点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的

19、使用管理和养护。会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、 管理、保养和一般性维修，确保会议设备系统处于良好的状态。外饰：夜饰及应急照明系统的日常管理、使用和维修。元旦、春节、五 一、国庆四大节日期间的装饰工作(主要包括：国旗、彩旗、灯笼、横幅等的采 购更换与悬挂)。设立24小时工程技术人员值班备勤岗2人，随时接受采购人报修，满足采购人各部门的工作需要(属采购人已委托专业保养公司维修范畴的由中标供应商 联系采购人指定的维保单位进行维修并将维修情况及时告知采购人)。负责物业范围内办公家具和办公电器设备简单故障的排除和维修。协助采购人对修缮工程的监督和验收工作：对设备的中修和大

20、修、加装等工程的监督、验收工作。在满足采购人使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时 间，尽量节省能源。卫生保洁1.负责采购人建筑红线范围内道路、台阶、空地、大楼外墙、玻璃幕墙内 外侧、铝板幕墙、铝质天花、石膏板天花、花岗石墙地面、木质地板、地毯、对 外办公场所、办公室、大堂、会议室、公共场所(卫生间、厕具、楼梯、电梯、 走廊、走火通道等)、水池、停车场、各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及 采购人临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等。关键办公区域、局领导办公室的清洁卫生应安排专人跟进和监督质量。 其他楼层的保洁人员亦应相应固定。外墙清洗、玻璃幕墙外侧面清洁和维护、铝质天花清洁

21、和维护、水池消 毒清洗、化粪池、隔油池清理、花岗石墙面和地面养护项目可外包由专业清洁公 司负责(外包费用由中标供应商负责，采购人不再另外支付)。清洁养护用品须经 采购人同意，符合环保要求，并有专人负责监督清洁养护过程的安全操作及验收 工作。进场后须对大楼进行一次全面大清扫。 清洁时间应尽量避免打扰采购人 的正常工作，对大堂、公共区域等采取每天循回保洁方式，周末要有一次大扫除、 全面清洗。 清洁时所用的清洁用品要求如下：各办公室：会议室台面、沙发选用 专业清洁剂；玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；垃圾桶：选用全能水；楼 梯：选用全能水，也可选用消毒水或漂白水；洗手间：地面选用全能水，便器 选用洁瓷精

22、；花岗石墙地面处理：选用磨光剂；大堂、各楼层走廊晶面清洁: 采用清水和推拖；地毯：选用中性地毯水；铝质天花：采用中性清洁剂或化 油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂；木质地板：采用专 用地板蜡水护理。负责物业外围及门前的三包、各楼层(含餐厅)定期消毒、除“四害” 防白蚁等工作。协助采购人与辖内街道爱卫工作的商洽和实施，并按采购人的要求做好 爱卫工作有关资料的建档工作。负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清，并按照省市及街道的 相关规定和要求，做好垃圾分类工作。所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异 味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁

23、无尘；地面光亮、 无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风 口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室 整体干净，地毯无污渍、无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无 老鼠、无蟑螂、无白蚁。协助采购人做好禁烟、控烟工作，如在物业内非吸烟区发现有人吸烟，应及时劝阻，并引导其到吸烟区。劝阻时应做到态度和善、有礼大楼日常清洁、保洁、养护周期与标准要求详见下表：范围项目作业方式作业周期作业 次数标准日周月季年地下停车场地面清扫多次光洁、无尘、无杂物、 无积水、无沙石全面清扫、 冲刷1指示牌、消防 栓、栏杆清抹1无尘、无污渍去水明渠清理、

24、清洗1畅通、无杂物、无异 味照明、消防喉 管、天花管道清抹1无尘、无杂物大堂石材地面、墙 身清洁排尘1无污渍、明亮、洁净抛光、晶面1光洁度咼玻璃及玻璃 门、防火门、 地脚线日常清洁1无污渍、无手印、光 亮、洁净门前地毯吸尘多次无尘、无杂物清洗1天花、灯饰、门前飘棚全面清洁1无尘、无污渍、光洁 明亮垃圾筒清抹、清倒多次干净、无杂物、无烟 头指示牌、告示 牌、前台等设施擦拭1无尘、无杂物、无乱 张贴花盆日常保洁1无杂物、无烟头、无 枯叶电梯地面、轿厢消毒水清 抹、上钢 油、抛光2无污渍、无手印、光 亮、洁净天花灯饰清洗1无尘、无污渍、光洁 明亮地毯清洗、更换1清洁、无尘、无杂物电梯槽吸尘1无尘、无

25、杂物门框清抹1无尘、无污渍电梯间石材地面拖抹1无尘、无杂物、无沙 粒抛光、晶面1光洁度咼石材墙身抛光、晶面1光洁度咼石材地面拖抹1无尘、无杂物、无沙 石全面清洗1抛光、晶面1光洁度咼标识牌、指示 牌清抹1干净、无尘楼层 通娄甬消防栓、灭火 筒清抹1干净、无尘道垃圾筒清抹、清倒多次干净、无杂物、无烟 头天花灯饰、风口擦拭、除尘1干净、无尘、无蛛网石材墙身清洁去污1明亮、洁净、无污渍抛光、晶面1光洁度咼外 墙玻璃幕墙、装 饰铝条、米光 窗、窗台、冲 孔铝板全面清洗2干净、明亮、无污渍步二基石、梯级清扫、拖抹1干净、无尘、无沙粒:扶手清抹多次干净、无尘/梯j 弟通风窗、窗台清洗1干净、明亮防火门清抹

26、1无尘、无污渍垃圾筒、烟盅清抹、清倒多次无尘、无污渍、无烟 头天花照明清洁、除尘1无尘、无污渍、无蛛 网全面清洁大扫除1无卫生死角办 公 区 域玻璃窗刮拭清洗、 擦拭、吸 尘、扫尘1无手印、光亮透明、洁净防火门、墙角、 地脚线花盆刮拭清洗、 擦拭、吸 尘、扫尘1无尘洁净墙身云石清洗1无污渍、光亮洁净地面清扫、拖抹2无沙石、杂物、干爽、 洁净石材抛光1光亮洁净办公豕具擦拭、清洁1干净无尘 保养1无污渍指示牌、告示 牌、应急灯等清抹1洁净、无尘茶水间拖抹1干净、无异味、地面 干爽、无积水全面清洗、 去污、消毒1垃圾桶清倒、换垃 圾袋多次无污渍、无异味、无 积留清洗1洗手间日常保洁巡回无异味、无锈渍

27、、地 面干爽垃圾集中处理 占日产日清多次无隔夜垃圾、无异味冲洗1消毒1局领导办公室清扫、倒垃 圾1洁净、无尘、无隔夜 垃圾拖抹2洁净、干爽会 议 室礼 堂台面清抹多次洁净、无尘 石材地面拖抹1无尘、无杂物、无沙 粒抛光、晶面1光洁度咼|DJ控制室清抹1洁净、无尘、无杂物玻璃清抹1光洁明亮、无污渍地面清扫多次干净、无积尘冲洗1洁净、无积尘、无污 渍绿化花坛日常保洁1无垃圾、无杂物、无 烟头消防接驳栓、公告栏等擦拭1洁净、无尘、无污渍保安岗亭清抹1干净、整洁、无杂物注：打“”为该项服务周期，“多次”为视实际情况保洁，每天主管巡查不少于 3次（六）绿化管理负责物业辖内办公楼大门两侧、对外服务大厅、会

28、议室、指定办公楼层 中厅、公用绿地等场所植物的租摆（费用含在投标报价中）、管理和养护。按照植物的种类，进行专业的养护，保证植物水分充足，湿度适当并适 时整形修剪，保持植物表面清洁无尘，叶片茂盛。每月一次施肥和防虫。发现有严重病虫害及时更换。定期对绿化场地松土，清除杂草。根据采购人的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体 美观，有特色。绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，对身体健 康无危害。植物的养护及质量标准，由采购人与中标供应商协商后确定，并作为采 购人对中标供应商服务进行考评的依据之一。采购人摆放植物的规格和数量：120-140cm绿色植物不少于120株，40

29、-60cm绿色植物不少于 400株。特殊 情况按采购人的要求租摆。（七）档案资料建立与管理建立一整套完善、清晰、取档方便、查询快捷、保存安全的档案资料， 使档案管理成为提高工作效率的重要手段，同时，也作为采购人对中标供应商进行服务质量评估的重要依据。档案资料分类：（1）米购人提供给中标供应商的物业资料： 包括米购人主体建筑规划建设资 料、图纸（管网图、线路图等）的复印件；设备资料：包括机电、中央空调、电 梯、消防、安保等设备，以及由采购人提供的办公设施（在合同期满时交回采购 人）；（2）工程资料：主要指在合同期内，中标供应商承担完成的维修工程资料；（3）管理服务资料：包括设备运行记录、检查维护

30、保养及协助采购人维保单 位的维修保养记录、服务项目检查记录、工作巡查记录、客户意见征询等；（4）管理各项指标完成情况统计分析，以及纠正、预防措施和整改措施等；（5）政府有关部门需要配合的相关活动文件、落实情况等；（6）各项管理服务合同。（八）其他事项负责采购人大型会议、活动的场地布置，扩音系统、灯光、音响、投影、 视频的检查、调试，会中的保障、会后的管理等。按采购人要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及类似疫情）的各 项防疫及应急工作。负责物业范围内自然灾害（台风、水浸）等的防范及应急处理。根据采购人的要求和指引，协助完成进出物业范围内物品的搬卸任务； 协助采购人物业范围内废旧物品的处置。从

31、收到中标通知书之日起，中标供应商应依据采购人的需求，提前做好 接管原物管的各项准备工作，从签合同之日起全面接管物管工作。负责办公楼物业管理服务项目其它相关工作及完成采购人提出的大楼其 他管理工作任务。四、服务质量要求（一）管理服务范围内无因中标供应商管理不当而发生重大刑事案件、重大 交通及火灾等安全事故。办公楼内无被盗等治安案件的发生，无纵火、爆炸、投 毒、食物中毒等恶性事（案）件发生，无外事纠纷、泄密等事（案）件发生。信 访室、大堂及各出入口、通道无群众出现混乱踩伤、跌伤及严重扰乱办公秩序的 行为等情况发生。（二）严格遵守有关消防管理规定，确保无因中标供应商管理不当而发生消 防事故，消防设备

32、完好率100%（三）办公楼设施、机电设备无不当操作、管理等责任事故发生。（四）全部外包项目（含采购人外包项目）及大楼内施工工程无因中标供应 商监管不到位而发生安全事故。（五）实行动态保洁，卫生清洁保洁率 100%（六）物业管理服务满意率在 95%上；投诉处理率100%（七）中标供应商一切管理服务工作的实施，必须以服从于采购人的工作需 要为前提，以方便采购人为原则。五、组织机构及人员配置要求（一）组织机构要求中标供应商要设立完整的办公楼现场物业管理服务组织机构（管理处） ，配备管理处主任和各管理岗位人员。组织机构总人数不少于39人。除采购人的物 业外，该机构任何人员不得兼任采购人以外的任何其他物

33、业的职务或工作（经采购人同意，物管处主任可兼任公司内部上一级职务， 但必须保证将主要精力放在 本物业的管理服务上）。设立以中标供应商高层管理人员为主导、采购人机关服务中心监管的联合共管机制。中标供应商派驻采购人物业的全体员工要遵守采购人有关规章制度 和管理规定，坚决贯彻执行采购人主管部门的管理要求，听从采购人主管部门的指挥调动，以确保采购人物业的正常运作。采购人在条件许可的情况下，无偿提供办公场所及办公桌椅给中标供应 商作办公使用，但办公所需其他设施设备如电脑、打印机、炭粉、墨盒、文具、 纸张等由中标供应商自行解决。中标供应商必须遵守采购人有关管理规定。（二）人员配置要求本项目的人员配置不低于

34、下表要求：序人员配置要求号部门职位人数1管 理 处 领 导主任1需10年以上物业管理从业经验，5年以上冋等职位工作经验，大专以上学历，男女不限，年龄 45周岁以下，身高男1.68cm以上，女1.58cm以 上，有较强的组织管理协调能力。2较场东负责人1需6年以上物业管理从业经验，专科以上学历，男女不限，年龄45周岁以下，身高男1.68cm以上，女1.58cm以上，有较强的组织管理协调能 力。3保安主管1保安部主管需5年以上工作经验，高中以上学历，男性，身高1.73cm以上，年龄40岁以下，最好有部队服役经历，体魄强壮，具有较强的组织 管理协调能力。4部保安员15初中以上学历，身高男 1.70c

35、m以上，女1.60cm以上。年龄男35岁以下， 体魄强壮；女30岁以下，健康端庄。女性不超过3人。5工程部主管110年以上从业经验，大专以上学历，须持有特种作业高压电工证、 维修电工职业资格证、中央空调工证、电梯安装维修证、建 筑物消防员资格证中其中3个证以上证件（助理工程师以上技术职称优先考虑），具备以上行业设备维修和管理经验。男性，年龄 55岁以下。6工程技师123年以上从事电工维修、高压值班、电梯维修、空调维修管理、消防维修行业工作经验，5年以上从事本行业工作经验的不少于6人，高中以上学历，男性，55岁以下，必须持有国家规定的相关有效上 岗证书。其中：持有维修电工职业资格证人员不少于10

36、人；持有特种作业高压电工证人员8人；持有中央空调工证人员不少于2人；持有电梯安装维修证人员不少于2人；持有建筑物消防员资格证人员不少于4人。男性，年龄50岁以下。7清洁主管15年以上物业管理从业经验，高中以上学历，男女不限，年龄45岁以下，身高男1.65cm以上，女1.58cm以上，有较强的组织管理协调能力。8绿化部清洁工7初中以上学历，3年以上从业经验，男女不限，身高男1.65cm以上，女1.55cm以上，年龄45岁以下。合计39备注1.中标供应商所招聘的人员必须身体健康，并有广州市规定的卫生部门岀具的健康证明。对工作认真负责，有较强的责任心和服务意识；能较熟练地使用普通话与人交流；年龄及身

37、高一般应符合上述要求，但个别优秀人才及广州市户籍人员可酌情放宽。2.主楼、副楼的人员配置由米购人在上述数量中进行分配，中标供应商应予以执行。中标供应商根据采购人要求提供派驻大楼现场物业管理服务机构的岗位 设置、人员名单（含简历、任职岗位），经采购人审查确认后备案。专业技术骨 干的聘用和辞退要经采购人审定，其他人员的变动须报采购人备案。中标供应商应根据国家有关规定和本项目标的，结合物业管理市场服务 人员薪酬的实际情况，合理确定物业管理服务人员工资福利，并为物业管理人员 购买或缴纳“五险一金”。其中主管以上的管理人员及工程技师等主要技术骨干 的工资待遇，要充分体现“责、权、禾一致的原则，以保证服务

38、队伍的稳定和 工作积极性。 4.服务人员每月工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（注：工资 不包含中标供应商按国家规定必须为服务人员支付的社会保险费用及其他应付 费用）。中标供应商每月如实向采购人提供财务报表，特别要详细提供员工的人 数、工资福利等情况。六、中标供应商责任（一）在管理服务期内，由于中标供应商责任造成群众、大楼工作人员人身 伤亡和财产损失的，由中标供应商承担全部法律责任并负责经济赔偿。（二）中标供应商工作人员在办公楼范围内发生违法、违规行为，或从事高危工种违规操作所造成一切后果及损失，由中标供应商承担全部法律责任并负责 经济赔偿。（三）负责承担和支付所属员工的工资、福利，体检费

39、，依照劳动法的 有关规定，承担和交缴所属员工的社会保险、 节假日补助、住房公积金及规定的 税费等。（四）合同期满如果未能续约，要按时撤离物业，并按时 （视签订合同的时 间而定）做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作。如新的物业管理公司 因故不能按时接盘，应采购人的要求，中标供应商必须以原合同规定协助采购人 做好物业管理工作，直至新的物业管理公司接盘为止。（五）物业管理档案，合同期满须完整移交给采购人。（六）服务期间，中标供应商在采购人的服务人员就餐问题由中标供应商自 行解决，采购人不提供供餐服务。七、服务质量考评及处罚办法（一）采购人依据本招标文件明确的各项要求对中标供应商的物业管理服务

40、进行即时考评、月考评、季度考评以及年度综合考评，并以此为依据对中标供应 商违反物业管理服务要求的情形给予适当金额的扣款。（二）即时考评：即对中标供应商的物业服务管理情况进行随时随地的检查 考评。（三）月考评：即对即时考评的情况进行月度累加， 并视中标供应商整改情 况评定月度物业管理服务是否达标。（四）季度考评：即对月度考评情况进行累加，同时组织机关干部职工对中 标供应商物业服务管理情况进行满意度测评（测评标准由采购人会中标供应商商 定后实施），并视中标供应商整改情况评定季度物业管理服务是否达标。（五）年度综合考评：即对季度考评情况进行年度累加，并视中标供应商整 改情况评定年度物业管理服务是否达

41、标。（六）中标供应商出现违背物业管理要求的情形， 采购人即向中标供应商提出口头整改警告；一个月内违背物业管理要求被采购人口头警告累计达到3次以上、或同一问题被采购人口头警告累计达到 2次以上的，采购人即向中标供应商 发出书面整改通知。中标供应商对采购人口头警告或书面通知中提出的整改事项，必须按时加以整改，中标供应商未按时整改或整改未达到预定效果的， 视为 当月物业管理服务考评不达标。中标供应商在一个季度内连续两个月物业管理服 务考评不达标的，或因服务管理问题收到采购人 3次以上或同一问题收到采购人 2次以上书面整改通知的，或中标供应商在季度满意度测评中，物业管理服务满 意率分别低于75%经采购

42、人提出整改要求而中标供应商仍未按时整改或整改未 达到预定效果的，视为该季度物业管理服务考评不达标。 年度内两个季度物业管 理服务考评不达标，或年度内采购人就物业管理服务质量同一问题连续 3次向中 标供应商发出书面整改通知、而中标供应商仍未按时整改或整改未达到预定效果 的，视为年度管理服务综合考评不达标。（七）采购人将依据考评情况对中标供应商予以扣款或终止合同：扣款处理物业管理服务月度考评不达标的，分别扣除当月物业服务费用(中标价， 下同)的1%如季度考评不达标，在此基础上，再扣除一个月物业服务费用的2%未经采购人同意，擅自将物业管理服务项目转包的，每项扣款20000元。物管处主任兼职的，扣款5

43、000元;物管处副主任兼职的，扣款 3000元； 部门主管兼职的，扣款2000元；机电工程人员等重要岗位人员兼职的， 扣款1000 元；其他人员兼职的，扣款500元。不按采购人最低数量要求配置人员，每少配1人，扣发相应岗位缺配人员当月工资、保险、福利等费用外，每人次另扣款 200兀。物管人员素质不符合采购人要求的，每人次扣款200元。更换服务人员未向采购人报审或报备、或拒不更换采购人认为不合格的 服务人员的，每人次扣款500元。中标供应商支付给服务人员的工资低于采购人规定的最低工资标准的， 除责令其向服务人员补足差额部分，同时按实际发放工资与规定最低工资标准差 额的3倍予以扣款。中标供应商未按

44、时足额向服务人员支付工资的，除责令其向服务人员按时足额发放外每人次扣款500元，情节严重并造成服务人员集体上访的，每人次 扣款3000元o保安、高压、消防、视频监控等特殊岗位达不到采购人值班人数要求的， 每人次扣款500元。未履行视频监控系统使用维护责任造成视频监控系统不能正常运转、或未按规定保留视频监控记录的，每次扣款1000元。未按规定进行消防演练的，每次扣款3000兀。未按采购人规定时限完成中标供应商职责范围内的维修任务的，每次扣款200元o中标供应商未落实检查、巡查并做好记录，每次扣款100元。在非工作时间(18:00-翌日8:00)未关闭各楼层洗手间照明灯和排风 扇，每次扣款100元(该楼层有人加班或有巡查记录的除外)。保安和工程技术值班人员工作时间擅离岗位的，每人次扣款500元。保安和工程技术值班人员工作时间打瞌睡、玩手机、看书报或闲聊等，每人次扣