份房地产营销策划书(包含费用预算等)

1、.：.；工程X房地产工程谋划书第一部分 工程所在区域市场分析一、工程所在区域简介：工程X地处新华区，拥有得天独厚的地理位置。新华区位于河北省省会石家庄市西北部，总面积.平方公里。总人口.万人。这里物华天宝，人杰地灵。区城内有石太高速、京广铁路等四通八达的交通路网，有省农科院等一批享誉国内外的科研院所，人才济济、实力雄厚的省直单位；有商贾云集、买卖活泼的现代商圈；有毗卢寺、赵佗先人墓等熠熠闪光的文化积淀；有燕赵大地自古以来重义守信的纯朴民风，这里是开辟者值得斗争的投资沃土。建区多年以来，全区宽广干部职工大力发扬“团结、务虚、苦干、争先的新华精神，抒豪情壮志，展强区宏图，朝着建立“经济强区、开放大

2、区、文明城区的宏伟目的阔步前进，奏响了“加快开展、富民强区的时代强音。 与时俱进的经济强区。改革开放以来，特别是近几年来，新华区大力实施乡村城市化、区域经济开展、改革推进、开放带动、科技兴区“五大主体战略，初步构成了以东方农业科技城为依托。以苗木花卉、绿色无公害蔬菜、旅游休闲农业三大基地和奶业、特种养殖开展为重点的特征农业开展新格局。构筑了以三鹿、实力克等较大的龙头企业为第一梯队，以科一重工、华兴、东方等集团为第二梯队，以家年销售万元以上的规模企业为第三梯队完善的工业体系，全区工业经济综合排名延续年坚持市内区第一；石家庄实力克液晶资料是世界第三大液晶消费厂家，主要产品国内市场占有餐饮文娱效力中

3、心、二环路商贸零售中心、联盟路家居买卖中心为主体的大商贸格局，出名全国的新华集贸中心市场是华北地域规模最大、种类最多的服装集散地，年成交额多亿元，集购物、餐饮、文娱、休闲、观光为一体的民族路商业街，即将开街，将会极大地改善城区笼统、昌盛经济开展。 初具雏形的开放大区。近年来，全区吸引国内资金多亿元，启开工程多个，累计改造旧城多亩，使城区容颜焕然一新。同时，依托新华集贸中心市场，胜利组织了湾里庙综合商业区的开发建立，先后运作了东方购物中心、福兴阁、太子电子城、康泰广场、王府井百货商场等多个大型商业设备，初步构成了华北地域最大的商业中心雏形。短短几年内，新华区已开展三资企业家，实践利用外资近万美圆

4、。普通贸易和三资企业出口贸易额达多万美圆。 以人为本的文明城区。新华区坚持“四个创建为载体，建立“花园式社区。年以来，广泛开展了创建文明街道、文明小区、文明楼院、文明市场活动，实现了市民文明素质、群众生活质量和社区文明程度的显著提高。以社区精神文明教育学院为载体，营造“知识型社区。兴办了全省第一家社区精神文明教育学院，并在全区推行，充分满足居民群众日益增长的文化需求，社区精神文明教育学院已成为教授先进文化、传播精神文明的主阵地。以社区信誉档案为载体，营造“信誉社区。创建了全国第一家社区信誉档案库，努力打造诚信政府和诚信社区，在全区逐渐构成了老实守信、践言诺行的良好风尚。由于成果突出，多次获得省

5、市“精神文明建立任务先进单位称号，中央文明办多次向全国推行该区精神文明创建阅历。工程X拥有以上这些优势，其房产的开发前景是很可观的。二、工程所在区域市场特征：、环境分析:工程X所属的新华区西望太行山，北依滹沱河，地处省会上风上水，是全市水源维护地，植物园等座公园绿树荫荫，民意河等五大水系碧波漾漾，新建筑的南水北调和西北部水利防洪生态工程也将为省会增添新的景观。得天独厚的生态环境优势，使新华区被誉为省会“后花园。 新华区总体交通便利，条市区主次干道纵横交错，石闫、石青公路等西北主要出市口四通八达，石环公路环抱全区，石太高速铁路穿越而过，中华北大街机场快速路即将开工建筑。新华区历史文化积淀深沉，毗

6、卢寺明代贴金壁画著名中外，赵佗先人墓名播港粤，大石桥、解放留念碑、正太铁路总工会旧址见证了石家庄解放的历程。新华区也是宗教活动和民族聚居地，是全省天主教、基督教、伊斯兰教、道教的主要活动场所，保管有古朴典雅的清真寺、天主教堂、基督教福音堂等宗教建筑。图中红点处为园中园位置工程X公交站点：路(省经贸大学-新华电子广场(留念碑)、路(新华电子广场(留念碑)-省经贸大学)、路(北站-河北经贸大学) 、路(河北经贸大学-北站) 、旅游路(北站-太平河)、旅游路(太平河-北站) 、路(省图书馆站河北经贸大学站)、路(河北经贸大学站省图书馆站)等。、市场分析:年石家庄房地产市场飞速开展，和平路沿线成为焦点

7、区，裕华区和桥西区大盘不断。与之相比，新华区长期沉寂在一片沉寂声中。新盘的供应量少之又少。成规模的大盘几乎没有。在严重供应缺乏的情况下，需求逐渐累积，并抬高了区域的房价。新华区位于石家庄市西北部。东临京广铁路，接近火车站，与桥东区交界；南到商业中心区中山路金桥北大街民族路中华北大街华西路维明北大街新华路一线，与桥西区相临；西北面与鹿泉市和正定县接壤。总面积.平方千米。总人口.万人。区域内住宅产品分布集中在二环以内以及北二环附近。植物园附近和北三环附近有少量别墅工程。当前区域房地产市场呈现如下特点：、 人口密度大，旧城区众多，妨碍了区域房地产开发的步伐新华区是石家庄市的老城区，原属鹿泉管辖，定名

8、历史可以追溯到解放前。也正是由于历史悠久的缘由，新华区内多旧的居民区。高驻小区、柏林小区、西三庄小区等多为规模较大、居住人口多，存续时间较长的小区。旧城改造和城中村改造任务进展起来难度较大。而由于区域内企业数量少，分布广泛，使长安区大受裨益的“退二进三政策对新华区的影响极为有限，故此整个区域的房地产开发速度较慢，近年来新盘供应不断有限。、住宅供应量较少，新房抢手由于区域内人口密度大，旧小区的拆迁面临诸多困难，使整个区域内的土地供应量很小。受土地供应量的制约，区域内的住宅供应也非常紧张。年有红人公馆和盛典苏州两个较知名工程，到年，根本没有构成规模的大盘面世。在新增住宅供应中，各楼盘的体量均较小。

9、有些楼盘一推售就在很短的时间内售罄，不需进展广告宣传即可迅速被市场消化。有些楼盘虽然在咨询期，但客户的积累量远远超越了楼盘的供应量。 年新华区的土地供应仅有刚刚拍出的 号地。在 年之前该地域也很少有土地供应。受此影响，估计 年该区域的新盘供应量不会出现大幅增长。供应紧张的局面将会继续一段时间。、 住宅需求主要本区域原有住民，居民购买才干较强新华区内道路、交通、市容市貌等条件并不非常理想，区域的居住环境很难对区外居民构成吸引力。因此，其他区域的居民选择在新华区置业的倾向很不明显。在本区域内居住和任务的原住民是该区域住房需求的主力军。作为石家庄市的老城区，新华区内居民区分布广泛，且大部分小区存续年

10、限较长，居民改善居住条件的志愿较剧烈。但新建住宅的供应量有限使此类需求遭到抑制。供需构成宏大缺口，房价上涨迅速。高房价和低供应给中低收入家庭购房呵斥困难，从而促使一部份居民将目光投向了与之相邻的鹿泉市。西三环沿线的中低档商品住宅中有相当一部分的客户新华区。虽然如此，出于任务地点、生活便利性和时间本钱等多重要素思索，大部分的新华区居民仍倾向于在本区域内置业。其中，中高收入的业主表现出较强的购买愿望，而且有相当的支付才干。、政策分析：去年房产营业税等多项税收优惠政策的实施，使得石市房产买卖量猛增。从石市税务部门得悉，去年石市商品房和二手房买卖户数分别为 户、户，相比前年同期分别增长.%、.%。与此

11、同时，受税收优惠政策影响，去年石市房产税收买卖额锐减。去年石市房产买卖税收入库万元，相比前年减收万元，减幅达.%。房地产市场的快速回暖也带动了石家庄市房产买卖量的快速上升。据石家庄市税务部门统计显示，去年石家庄市共办理商品房和二手房买卖户、户，相比前年的户、户，分别增长.%、.%。 伴随着房产买卖量的大幅上涨，石家庄房产买卖税收不增反降，统计显示，去年石家庄市房产买卖税收入库万元，相比前年的入库万元减收了万元，减幅达.%。 “房产买卖税收的不增反降，主要与去年一年实施的营业税、土地增值税、印花税等房产税收优惠政策有关。石家庄税务部门相关人士分析，去年，根据财税的规定，自年月日至月日，个人将购买

12、超越年(含年)的非普通住房或者缺乏年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超越年(含年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 据调查，营业税“五改二的政策影响去年营业税减收了万元；其次，财政部、国家税务总局下发的中规定：自年月日起，对个人初次购买平方米及以下普通住房的，对个人销售住房暂免征收土地增值税。这一政策导致去年石家庄土地增值税减收了万元；再次，财税号规定：自年月日起，对个人初次购买平方米及以下普通住房的，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。这一优惠政策致使去年石家庄印花税减收了万元。 年底营业税税收优惠政策又恢复至“二改五，在此政策影响下，记

13、者从石家庄市税务部门了解到，今年月份石家庄房产买卖的税收额相比去年同期有所提高。“房产优惠政策取消后，进入月份，居民办理房产的买卖量相比去年月份大幅下降。甚至与同处于淡季的去年同期相比也有所减少。上述人士引见，截止到昨日，石家庄市共办理二手房买卖的户数为户，相比去年同期约下降了%。不过，由于房产营业税个人购买普通住房对外销售的免税时间改为年，月份，石家庄市房产买卖税额相比去年同期有所提升。上述人士引见，去年月份石家庄房产买卖税收额为万元，今年从月日起到目前为止，石家庄房产买卖税收额达近万元，二者相比增长了约%。 年房地产市场的量价齐升引发了市场的广泛关注，尤其是针对一些房价上涨过快的城市，国家

14、管理层专门出台措施打击投资性购房。步入年，房价何去何从成为市场的焦点。大诚房产战略开展总监李强分析，政策面的不确定，使得今年房地产市场的走势越来越不明朗，不过，今年房产买卖量相比去年一定会有所下滑。虽然如此，石家庄税务部门相关人士估计，由于政策缘由，年石家庄市房产买卖税收还将有所上升。“根据财政部、国家税务总局发布的，自今年月日起，个人将购买缺乏年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超越年(含年)的非普通住房或者缺乏年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超越年(含年)的普通住房对外销售的，免征营业税。该人士说，营业税在房产买卖税收中

15、占比较大，这一优惠政策的叫停能够促使今年房产买卖税收的添加。、竞争工程：工程X附近的小区主要有华林国际、国瑞城、碧水秀城、庄北小区、四方怡园、天翔园、中房新城、尚乘源等，其中做的比较好的主要有华林国际、国瑞城和碧水秀城。华林国际根本信息类型：普通住宅,高层 工程位置：新华区 中华北大街与柏林路交叉口东北角 交通位置：一二环之间 最新动态：华林国际位于中华北大街与柏林路交叉口东北角，均价元/平米，户型区间- ，估计年月交房。工程包含栋高层建筑，配套品牌商街，地处繁华中心，欧式生活特享。开盘时间：- 入住时间：-；C座年月 平均单价： 元/ 最低单价： 元/ 最高单价： 元/ 价钱阐明：全款优惠元

16、/平米,首付%优惠元/平 物业费：.-.元/平方米月 售楼处：中华北大街与柏林路交叉口东北角 开发商：河北尚元房地产开发 楼盘引见：华林国际，省会首席新派简欧生活特区，位于石家庄第二迎宾大道中华北大街与柏林路交叉口，工程包含栋高层建筑，配套品牌商街，地处繁华中心，欧式生活特享。小区内纯欧式银杏园林景观设计独具匠心，离尘不离城，全新打造风情欧洲生活境界。高规范地下车库，全方位平安系统，让您的爱驾也与您一同享用上峰生活。 小区周边商圈昌盛，世纪联华、北国电器、保龙仓、中储市场等大型商业遍及周边，五分钟轻松享用四大时髦购物圈。紧邻中、中、中、中等学校及医大二院、省人民医院，教育、医保再无后顾之忧。路

17、、路、路、路、路等公交车交叉而过，便利交通，时髦生活。工程内规划有会所、商业、生活等齐全配套设备，让您足不出小区，便可满足各种生活所需。 户型设计居家温馨适用、现代精致细腻。住宅简约、亮堂。多种户型选择，充分满足独身贵族、两口之家、三代同堂等不同人群的居住需求。立面时髦简约，超大的楼间距与 度弧形大落地观景阳台相得益彰，超大空间，与蓝天白云遥相呼应，构成层次清楚，丰富宽阔的至美视野。 在物业方面，工程聘用知名的物业公司，并从科技出发，以一系列高科技智能化安防设备，为业主的平安度与生活的温馨度筑起更巩固的堡垒。 华林国际以质量著称，而压轴杰座华林壹号那么更是以全程智能安防系统、超奢华精装入户大堂

18、、全面晋级的南北双庭院景观、中央新风系统以及直饮水系统大晋级质量更加深化的为大家诠释了现代都市的高质量生活。 国瑞城根本信息所属区域： 石家庄 - 桥东绿化率： % 小区地址：建立北大街与胜利北大街交口南行米路西义堂小区 开发商：北京国瑞房地产开发 供暖方式: - 停车情况： 装修情况：毛坯 建筑时间： - 物业类型：普通住宅、公寓、商住楼 开工时间： - 小区引见：国瑞城位居石家庄中心区北部，总占地面积万平米,总建筑面积万平米，在城市运动中，创建城市多生态社区，由高层住宅，复合商业，智能商务公寓组成，构造石家庄北部大型景观建筑群，提升楼盘复合增长力；时髦前沿的设计理念、现代简约的建筑风格、完

19、善的生活配套、全天候的立体景观，将居住，休闲，园林，运动融入生活，使人文设计与自然完美的结合。随着石家庄城市建立的步伐，整个城市发生了翻天覆地的变化。一座现代化大都市正在以日新月异的速度展如今他们面前，“国瑞城应运而生，引领石家庄北部城市开展方向。地理位置：国瑞城位于胜利北大街以西、义西街以东，石纺路以南，义南路以北，北邻滹沱河生态景区太平河公园，西接城区中轴线建立北大街，南部与全国十大小商品市场“南三条市场接壤，东接城区中轴线建立北大街，商业昌盛，交通便利。户型优势：国瑞城极致的美学规划理念，以及尊重自然的建筑敬意，表达在户型的设计上，从而让室外景观与室内空间彼此交融，其分布于高层建筑中的各

20、款生态户型，特征各异，适宜对高尚生活有追求的各类人群。户型优势；全明户型,大户型，阔绰气派，小户型，精致自然。在国瑞城里，登高而望，视野浩阔无遮，人生从容尽享其间。物业效力：在物业管理方面，为业主提供小时全天候安保，同时借助现代科技，小区设有闭路电视监控系统，确保区内治安，财富平安，使业主生活怡然自得，高枕无忧，是城市理想生活方式，尽显生活乐趣。商业配套 ：国瑞城，集结服饰、文化、家居、文娱等品牌店丰富资源，以步行街规划出宽松而不失紧凑的商业旺铺和现代商业景点，更符合未来都市人的消费心思；规划的大型零售超市，满足生活采买需求；百货购物中心满足休闲与文娱的复合消费行为，有力晋级周边商业设备，刷新

21、建北商业现状；高档服饰等品牌专门店，契合高端商务人群消费观念，树立整齐商业笼统，保证街区昌盛。碧水秀城根本信息物业类别：住宅装修情况：毛坯 建筑类别：高层 环线位置：一至二环 所属商圈： 岗 物业费：.元/平方米月 开盘时间：- 入住时间：- 容积率：. 绿化率：% 物业位置：新华中华大街和北二环交叉口 交通情况：路、路、路、路、路、旅游路。 ; 价钱：元平方米小区引见：碧水秀城工程位于二环内，中华北大街与联盟路交口，紧邻中华大街、北二环快速路，西侧为商业巨头保龙仓，总建筑面积，由三栋高层建筑组成，采用现代简约风格，其中南面两栋呈双塔形分布，北面一栋为板式高层，工程西面临中华大街位置规划为商业

22、附属建筑，实行商业居住的分区化管理，全面保证住宅居住区的隐私性。、开展趋势：总体房地产市场都是受宏观经济开展政策的影响，房价总体上是受房地产市场的需求、供求关系影响的，同时在中国这种特殊的情况下，又受房地产政策调控的影响，所以由于这个要素，回想年，总体上来说，应该对房地产开发企业来说是逐渐回暖并丰收的一年，对购房者来说是逐渐理性的一年，由于房地产政策在年初遭到金融危机的影响，大家都比较看冷，所以中央出中拳，出台了一系列有利于房地产市场开展的政策，使得房地产市场有了回暖。有一些提早办证的，这都是受政策的影响，那么中央经济会议曾经定了方向了，对于房地产这一块来说，房地产政策的指向非常明确，有高有压

23、、有增有减，保、添加的就是房地产住宅这一块，添加普通商品房、添加中小套普通商品房，遏制投资性的需求等等，但是对房地产市场的整体影响尤其是对石家庄来说影响不是很大，信贷政策也好，也只能是微调，保证增长土地，添加不了多少供应，由于土地是有限的。由于抗击金融危机还是漫长的，中央经济政策在年的“保八的过程当中发扬了重要的作用，在明年的经济政策当中，虽然没有明显的列为重要的位置，但是这些政策还是辅导着房地产市场的开展。对于石家庄来说，石家庄属于二、三线城市，在未来的开展空间应该是更大的，由于石家庄这个城市房价是比较理性的，所以总体上来说，应该是稳中上升，能够在上升曲线上有小的振动或抖动，这种振动包括以后

24、说的税收的事情，能够对于个别投资性的那部分人的一些张望态度，但是这是短暂的，不会是长久的，总体是稳中上升，政府对房地产市场利好的方面还是比较大的。在应对新的挑战方面，作为开发商企业来说，应该向三个方向努力：第一，实现房地产企业向专业化道路迈进、向专业化方向努力。包括促进产生的星级化，多开发一些宜居小区、关注客户需求、市场需求，添加人性化的一些功能和设备，提供更优质的效力。第二，向品牌化开展，要走品牌化道路。关注企业和产品的品牌，越是在这种市场竞争猛烈的情况下，有良好口碑的公司往往在市场中更具有竞争力和较多的市场份额。第三，向产业化开展。经过在房地产开发上以产业为根底，注重产品开发和手段，实现房

25、地产市场的可继续开展。比如像卓达做的“文化地产、商业地产、养老地产等等，与产业相结合的地产，在未来的房地产开发上有更多的优势。第二部分 工程简介及SWOT分析：工程简介：随着社会的不断开展，中国的住宅建立已进入质量时代，不断发明出新的居住理念，使住宅的户型设计与周围的城市景观、人文环境、生态环境等交融在一同，扩展了住宅空间的外延，实现“人居合一的理想境界。我国的房地产开发及住宅建立正由粗放型阶段走向明智型，由不成熟走向初步成熟，由卖方市场走向买方市场，房地产业从原有的方案经济方式下单位自建、职工集资逐渐过渡到现今市场经济条件下的投资开发方式，其相关动作环节发生了质的变化。新的开发方式使房地产工

26、程融入市场经济，使之产品化，因此开发商对工程进展合理的谋划是房地产开发与运营胜利的关键。我国的房地产市场构成较晚，却阅历了一轮曾一度异常“火爆的单边上扬的开展阶段，而有关房地产营销的实际和营销谋划实际在我国本就相对滞后，在市场的非正常开展时期那么更未得到充分、正确的注重和了解，甚至只是标榜、曲解或异化。当前，在市场价值回归、正常开展以后，必然要求要以正确的房地产营销理念，在深化认识市场、客户和需求的根底上来进展房地产营销谋划，促进工程实践开发运作之时更能贴合市场需求，顺利销售。因此，本文的意义就在于，研讨、学习有关营销的实际并运用其进展实践工程的营销谋划实际。工程X工程是盟城组方案在工程X附近

27、开发的房地产工程。在工程前期，他们进展了大量的市场调研、市场论证分析等任务，在此根底上才撰写的工程谋划书。本谋划书是要经过分析所面临的市场机遇和竞争态势，找到产品的定位，并据此进展产品设计、营销谋划和销售决策。工程X工程位于石家庄市太平河附近，地块毗邻风景如画的工程X，规划设计用地 亩。附近有河北经贸大学，河北体育学院，河北政法大学等一批高等学府，临近京珠高速、石太高速、国道，有多条道路直通工程。他们希望经过准确的市场定位及合理的规划设计，打造一个涵盖地理特性的当地中高档楼盘，为石家庄市中产以上阶级提供一个阐明本身档次与个性，强调生活风格的楼盘二、工程SWOT分析：优势S优势W位置优越：周边环

28、境优雅及享用工程X的配套设备；地块合理：便于设计开发，住户可以方便的享用自然风光；交通便利：临近京珠高速、石太高速、国道，外出方便；多条道路衔接市区，且道路畅通，任务方便；紧邻河北经贸大学、河北体育学院、河北政法大学等高等学府，可以使孩子遭到文化熏陶；目前区域人气缺乏，缺乏热点商业等配套带动区域开展；政府的政策很难短期内产生有效辐射；附近缺乏知名的小学和中学；临近河流，容易呵斥平安隐患；时机O要挟T处于未来城市开展中心，本区域环境不断遭到改善根底设备正在不断建立市场产品有很大提升空间整体经济支持有力：GDP逐年继续增长，房地产已进入快速开展期，潜力很大，开展前景看好居民消费才干渐强：人均可支配

29、收入增长迅速，人民生活程度逐年提高，消费才干逐渐加强商品住宅开展空间大：虽然人均住房面积不小，但优质商品住宅缺乏，房地产行业还有较大的开展前景 潜在供应工程冲击本工程：九中兴达工程，客运站鼎盛工程，东外环岛城建工程市场容量及消费特点的影响：市场容量小，直接影响销售速度及售价程度；公司缺乏开发阅历，应防止出现关键性误判误行。市场容量限制：地域房地产市场整体容量有限总价敏感：受经济程度限制，该地域消费者总体消费才干有限结论：从以上SWOT分析可知，本工程在区位、交通、工程可塑性、配套等几个方面具备优势，在工程人气、地块容量等方面存在缺乏，因本工程尚处于谋划销售初始阶段，只需能处理好涉及要挟的影响，

30、再辅以差别化的市场定位，把握住市场机遇，可以得到很好的效果。第三部分 市场调研报告 一、市场调研情况阐明一、调查目的：此调查旨在经过了解和分析石家庄当地居民对房地产的消费情况，以及购买需求和才干，来提高我公司“工程X房地产工程实施的可行性，进而坚持该工程与目的市场需求的一致性，为消费提供称心的居住环境；二、调查主题：关于“工程X地产工程情况的调查；三、调查对象：石家庄当地居民中青年白领阶层；四、调查方法：主要采用问卷调查法，访问法；五、质量控制：问卷的回收率预达%以上，废卷率在%以内，问题问卷率在%以内；仔细挑选回收问卷，保证问卷真实有效性；采用两种及其以上的数据录入方法，减少数据误差；六、调

31、查地点：北国商城，广安街，火车站附近，河北经贸校区内外；七、调查时间：年月日日。二、调研分析 一、个人信息：、您的年龄？A、 岁以下 B、 岁岁 C、 岁岁 D、 岁以上买房的人群年龄阶段主要集中在到岁，大多是初次购买，在此阶段的缘由主要是为了结婚需求，其次是在岁到岁居多，多数人属于改善居住环境或满足投资需求，此年龄阶段的人收入较高，有足够的支付才干。、您家庭每月的收入： A、元以下B、元C、元D、元以上此数据中家庭收入元以下的占总人数的%，元到元的占%。阐明石家庄市居民的收入主要出于中低程度，对购房的压力还是比较大的，但潜力特别大。、他的家庭中学历最高的是？A、博士或以上B、硕士C、本科D、

32、高中E、初中F、小学该题中本科学历人群占到总人数的%，阐明人民的受教育程度是较高，在购房需求上偏理性，关注房产的动向较敏感，倾向于一个较为安静较有文化气氛的社区条件。二、如今居住情况：、他家庭里拥有的房产数？A、套B、套C、套D、套E、套及以上数据显示拥有套房的人数占%，因此对二次购房以改善环境或投资的需求偏大；拥有两套以上的占%左右，购房的需求很小；而没有房产的或者暂且租房的人数占%，对购房的需求较为剧烈；因此阐明石家庄市场房地产市场需求较为旺盛，产地产业开展的潜力宏大。、您如今所居住的房屋里人口有A、个或以下B、个C、个D、个E、个以上数据中个人以上的家庭居多，占到总人数的%，因此在购买的

33、户型趋向于至少两室一厅以上的。、他居住在如今的房屋曾经有多久？A、年或以下B、年C、年D、年E、年以上数据显示居住年以下人群的比例为%，而年以上的人群比例为%。、您如今住哪一类户型？A一室一厅B两室一厅C、二室二厅D、三室一厅E、三室两厅F四室一厅G、四室两厅H、其他_上表中显示%左右的人群居住的是两室一厅或者两室两厅的小户型，因此他们的居住空间偏小。、他如今住房建筑面积是多少？A、以下B、-C、-D、-数据显示目前石家庄人群的居住面积主要在至，其比例高达%，可见他们的居住面积还较小，还不够理想。、您如今住房的来源：A、商品房B、单位福利房C、自建房D、自租房 数据中%的居民的现有房产来源于商

34、品房，而单位福利和自建稍少，因此商品房的市场需求量大。 、您获得房产信息主要经过哪种渠道？A电视广告B报纸广告C广播D户外广告E车身广告F朋友引见G路边户外媒体H其他_经过此题可见石家庄消费者对房产的了解主要经过报纸广告，所占比例为%，其次朋友引见的占%，电视广告占%，户外等其他广告占%。因此在房产信息发布和宣传上应该主要依托报纸广告和消费者的口碑传播。、对您如今居住的环境能否称心？A、非常称心B、比较称心C、普通D、比较不称心E、非常不称心三、未来购房志愿：、 您近期能否购买住宅？A、暂不买房B、半年内购买C、一年内购买D、三年内购买数据中虽然暂不买房的人数占%，但短期内计划购房的人数也占%

35、，因此短期内购房的的比例还是占有相当比重的，所以市场需求较大。、 您近期购买住宅的目的是什么？A、结婚B、自购居住C、馈赠子女D、投资E、处理住房需求F、改善居住环境G、投资自住皆可数据显示在购房用途中，结婚的比例为%，用于改善本身居住环境的为%，用于投资或其他用途的占%。阐明更多的是用于改善环境，而用于投资或年轻消费者偏少，可见对住房有着剧烈需求的主要是青年消费者和中年消费者。、您计划购买的户型是A、一室一厅一厨一卫B、二室二厅一厨一卫C、二室二厅一厨二卫D、三室二厅一厨一卫E、三室二厅一厨二卫F、四室二厅一厨二卫G、其他数据显示绝大部分人群倾向于购买三室两厅户型的住房，其中比例占到%左右，

36、而且其他人群也偏向于购买两厅的户型。阐明目前人们对客厅的面积的要求较高。、您想购买的住宅面积为多少平米？A、m以下B、-mC、-mD、-mE、-mF、m以上居民现有住房面积与理想住房面积对比图表数据显示购买到m的住房面积的占总人数的%。再次阐明目前消费者对中、大户型的住房的需求量大。、他理想的客厅是多大面积？A、-B、-C、-D-数据显 示%的消费者都盼望有m左右的客厅，另外%的人还希望客厅的面积大至m及其以上。可见人们对客厅面积的要求越来越大。、他理想的卧室是多大面积？A、-B、-C、-D、-数据显示对卧室面积要求在至m的人数占总人数的%，而%的人甚至希望面积在以上。可见人们都想有一个较为宽

37、阔亮堂的卧室环境。、您希望小区内有哪些配套设备？请您按照优先顺序选出四项 A网线B.线C.智能化管理D.中心花园E.运动场所F.停车场G.休闲会所H.超市I.游泳池J.健身器材K.有线电视上表中近%人都要求在小区内有网线、中心花园、运动场所、停车场、休闲会所和超市，阐明随着人们生活程度的提高，人们对休闲文娱和安康越来越关注，伴随汽车的普及，停车场也成了目前人们购房一个重要的思索要素。 、您希望小区周边有哪些配套设备？请按照优先顺序选出四项 A.公园B.学校C.超市D.菜场E休闲游乐场所F.车站G.医院H.宾馆I.饭店此表中%的调查者要求在小区的周边有学校，另外%左右的还都要求拥有公园、超市、菜

38、场、医院、休闲文娱场所等根底设备。可见人们在物质生活得到丰富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的思索子女教育问题以及家人的医疗安康。、住房面积已定的情况下，您情愿选择的厅房比例？A、客饭厅越大越好，主人房及普通睡房够用便可B主人房及普通睡房应宽阔温馨些，客饭厅够用便可C、卫生间和厨房够用即可D、卫生间和厨房要尽量大数据显示一半的人群希望在保证卧室足够的条件下，客厅尽量大，其次也有%的人群觉得在保证客厅足够的情况下，卧室尽量大些。以此可见客厅和卧室的大小是人们购房时较为关注的主要两方面。四、希望的购买方式：、您可以接受的住宅总价是多少万元？A、万元以内B、-万元C、-万元D、-万元E、万以上

39、F、只需房子称心，价钱无所谓该表中%的人觉得可以接受的住房总价为万元左右，%的人为万元及其以上，而也有%的人只能接受的总价在万元以下。经过对比阐明石家庄地域人们能接受房价普遍偏中低程度，不过也有相当一部分具有对高价房的支付才干。、 您比较倾向的付款方式是什么？A、利用家庭储蓄一次性付款B、向亲戚、朋友借款后一次性付款C、银行按揭D、商业、公积金组合贷款此表显示接近%的人比较倾向采用银行按揭的方式进展付款。阐明随着市场经济的不断开展，人们的消费心思也逐渐发生改动，因此对房地产开展具有重要刺激作用，不过也有一部分人还是喜欢传统的一手交货一手付款的方式。、 您在购房时如需银行贷款，您可以接受的每月还

40、款金额是多少元？A元以下B、-元C、-元D-元E-元F、元以上表中人们对银行按揭方式的月还款额在元以下的占到了%，其中%的还在元以下，阐明石家庄地域居民的收入程度还是比较低。五、您对在工程X附近建立住宅区的看法：、您以为假设要在工程X附近建住宅区最吸引您的地方将是？A、环境好，近水楼台先得月 B远离市区的喧嚣，一种静谧 C、临近众多高校，文化熏陶D、政府开展趋势，投资需求 E、临近高速公路 G、其他_数听阐明差不多%的居民在购房志愿上喜欢比较静谧，远离喧哗的地方，有%的更情愿购买环境好傍水的区域。阐明郊区依山傍水的优美地方日益成为购房者的首选。、您希望在这里购买到什么的住宅类型？A、高层住宅层

41、以上 B、小高层住宅层 C、多层住宅层以内有电梯 D、多层住宅层以内无电梯 E、联排别墅 G、其他_数据显示大部分人比较倾向购买小高层住宅和多层住宅，其中倾向小高层的占%，多层的占%.阐明在石家庄地域，小高层和多层住宅遭到了人们的普遍的追捧。、您要是在这里买房的话，最大的顾虑将是什么？A、远离市区，任务不方便B、孩子的上学问题C、根底设备建立不完善E、临近河流，不平安F、房价G、其他_从上表中可以看出人们购房时最关注的是孩子上学的问题，此要素占到%，而住房与任务地点的远近，小区内外根底设备的完善程度，以及房价也是几个比较重要的思索要素，它们分别占到了%、%、%。可见人们在购房时，不仅关注房子本

42、身的质量，而且更为关注住房周边的环境，尤其是孩子的上学问题。、请您为在工程X附近建立住宅区提出其他建议_交通问题 完善根底设备 偏远 居住面积尽量大些，居住环境尽量好些 思索城市总体规划规划 平安要素 要静谧，安康设备，平安设备 坚持好环境 根底设备尚未完善 提高平安措施、请您为在工程X附近建立住宅区的创意打分_ 三、主要结论分经过对调查询卷的回收、整理和分析，他们得出了一下几点结论：一首先，在消费者个人信息方面，购房的主要群体为学历较高的中青年年龄在岁至岁之间，以本科学历居多，他们的家庭收入来源较广， 购房的需求迫切和潜力宏大。因此他们是房产工程的主要目的群体。二、以上目的群体的家庭人员根本

43、较多，而住房面积较小，而且他们的房产来源主要是商品房，也再次阐明他们对住房的需求是比较旺盛的。三、该部分群体获取房产信息的渠道主要是报纸广告，户外广告以及朋友的引见等，因此他们在房产的宣传和推行方面应偏重报纸和显眼的户外广告，还要与顾客建立和坚持良好的关系，经过已有的顾客进展口碑传播。从而可以节约他们的营销本钱，进一步提高我公司的愉快笼统。四、在对户型要求上，绝大多数人倾向于购买三室一厅及其以上的大户型住房，而且他们对客厅和卧室面积大小的要求比较高。另外小高层和多层住宅风格备受消费者的追捧，所以他们工程应偏重于开发大户型的和小高层或多层住宅。五、人、在购房时不仅思索住房质量及大小问题，而且更多

44、的关注小区内外的配套设备和环境质量这更大程度上决议着消费者的购买行为。因此他们在开发工程时要着重维护环境，完善的根底配套设备，如：中心花园，停车场，学校，休闲和健身场所，完善的安保系统和医疗设备。六、在此群体的支付方式和才干上，大部分人倾向于采用银行按揭方式购买，这也是当前流行的消费方式，整符合了此群体的根本特征。他们的房产开发上要尽大程度的符合他们充溢活力和热情的个性特征。七、从调查数据中显示，绝大多数人是比较认可他们的房产工程，虽然他们工程有着得天独厚的人文、地理优势毗邻三所高校，石家庄的生态开发区，但是他们也有着一定的顾虑，如：河流的水质，小孩平安及上学问题，离任务地点较远等。因此，他们

45、因做好环境维护和协调完善各类设备等相关任务，同时争取政府的扶持开发力度，最大限制减少消费者的后顾之忧，提高消费者的称心度。第四部分 工程综合定位一、工程称号论述工程X地理位置一直是决议房地产工程价值的中心要素之一。房地产工程拥有良好的自然环境，或者经过改造后拥有一个良好环境都是工程的一个亮点。经过工程称号对这些亮点予以强化那么可以更好地凸显工程的价值和品味。如万科开发的工程“十七英里位于深圳的黄金海岸线小梅沙附近，并配以“十七英里，他能和这个世界坚持的间隔 的主打广告，。再如深圳的著名楼盘“中信红树湾经过称号直接标识出其位于红树湾片区的场地环境，都贴切的表达了工程的亮点所在。他们工程位于天平河

46、附近的工程X，有着得天独厚的人文、地理环境优势毗邻三所高校，石家庄的生态开发区，取名“工程X，经过称号凸显其位于海遥远离喧嚣市区的安静，同时防止与园名冲突，贴切的表达了工程的独特之处。当然他们的目的顾客也会存有一定的顾虑，如：河流的水质，小孩平安及上学问题，离任务地点较远等。因此，他们因做好环境维护和协调完善各类设备等相关任务，同时争取政府的扶持开发力度，最大限制减少消费者的后顾之忧，提高消费者的称心度。二、工程客户定位首先，在消费者个人信息方面，购房的主要群体为学历较高的中青年年龄在岁至岁之间，以本科学历居多，他们的家庭收入来源较广， 购房的需求迫切和潜力宏大。因此他们是房产工程的主要目的群

47、体。以上目的群体的家庭人员根本较多，而住房面积较小，而且他们的房产来源主要是商品房，也再次阐明他们对住房的需求是比较旺盛的。虽然暂不买房的人数占%，但短期内计划购房的人数也占%，因此短期内购房的需求也不容忽视。结合上目的顾客的清点，他们将目的客户锁定如下：青年人-岁中年人-岁改善居住环境投资改善居住环境投资个人根本特征学历高，收入来源广，住房面积小学历高，收入高，家庭成员少家庭收入高，住房环境不佳学历高，收入高，擅长投资需求面积-m-m-m-m信息渠道网络，朋友引见户外广告，营销活动电视广告，报纸朋友引见三、工程笼统定位经过之前对外部宏观环境的分析，发现石家庄未来几年的经济开展大体上是以文化底

48、蕴雄厚的正定为主方向，而我公司的工程刚好位于该主流方向上。并且房地产市场调查报告显示：在购房用途中，结婚的比例为%，用于改善本身居住环境的为%，用于投资或其他用途的占%。阐明更多的是用于改善环境。%的调查者要求在小区的周边有学校，另外%左右的还都要求拥有公园、超市、菜场、医院、休闲文娱场所等根底设备。可见人们在物质生活得到丰富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的思索子女教育问题以及家人的医疗安康。在购房时不仅思索住房质量及大小问题，而且更多的关注小区内外的配套设备和环境质量这更大程度上决议着消费者的购买行为。因此他们在开发工程时要着重维护环境，完善的根底配套设备，如：中心花园，停车场，学校

49、，休闲和健身场所，完善的安保系统和医疗设备。大约%的居民在购房志愿上喜欢比较静谧，远离喧哗的地方，有%的更情愿购买环境好傍水的区域。阐明郊区依山傍水的优美地方日益成为购房者的首选。结合上述分析研讨，他们的工程笼统定位如下：一产品本身的特性：未来经济商务中心区新华区最具活力的板块顶级质量品牌开放商和效力团队二相对于竞争对手产品的优势：空间优势、节能优势生态空间，空中花园高端物业笼统三产品带给用户的利益和价值：温馨的居住空间稳定的投资报答四、工程价钱定位结合当地房价、地段、朝向、户型、景观、交通、升值潜力、周边同质楼盘价钱、现时政策等等。工程价钱定位采取以市场比较法为主，同时参照需求价钱定位的方法

50、。总体说来，石家庄-新华-北二环外评价价在元到元每平米。工程位置图示：绿园小区、环岛豪庭、肖家营小区价钱分析 HYPERLINK esf.sjz.soufun/housing/.htm 绿园小区 均价：元/平此数据中家庭收入元以下的占总人数的%，元到元的占%。阐明石家庄市居民的收入主要出于中低程度，对购房的压力还是比较大的，但潜力特别大。%的人觉得可以接受的住房总价为万元左右，%的人为万元及其以上，而也有%的人只能接受的总价在万元以下。经过对比阐明石家庄地域人们能接受房价普遍偏中低程度，不过也有相当一部分具有对高价房的支付才干。另外接近%的人比较倾向采用银行按揭的方式进展付款。人们对银行按揭方

51、式的月还款额在元以下的占到了%，其中%的还在元以下，阐明石家庄地域居民的收入程度还是比较低。结合上述分析，采用以市场比较法为主，同时参照需求价钱定位的方法。总体价位在元每平米到元每平米，视情况而定。总价在万到万之间，以万左右为主。五、工程户型定位户型定位能否准确、户型设计能否科学合理是事关工程成败极为关键的要素。户型即建筑的室内空间间隔，需求思索整体建筑构造、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因此是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。 其实不然。户型是实现消费者居家生活的根本要素，是满足“温馨性的首要前提，只需满足了消费者需求的技术才有意义，只需满足了消费者的户型才干确保工程销

52、售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。户型类别配置。是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复跃层式等分别应占多少比例户型面积设定。户型类别分布。位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决议各类户型在工程中位置分布的根本原那么、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封锁式？要不要工人保姆房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘凸窗？等等问题也应站在市场角度、从工程整体定位的高度来审视而不应由设计师根据站在技术角度、单纯从建筑构造出发。有两个以上卫生间的房子、卫生间能通风采光的房子、

53、厨房连着小阳台的房子、客厅餐厅两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。一套好的户型，必需做到以下几个分开： 、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需求人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休憩睡觉之用的卧室显然需求最大程度的静谧，因此应将它们严厉分开，确保休憩的人能安心休憩，要走动文娱的人可以放心活动。 、公私分开。家庭生活的私秘性必需得到充分的尊重与维护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需求将卧室主卧、父母房、儿童房与客厅、餐厅、音乐房、麻将室文娱室进展区位分别，而且应留意各房间门的方向。 、主次分开。买房通常是人们事业斗争有成，生活质

54、量迈上台阶的表达。为了彰显业主的胜利，也为了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好向南或向景观、宽阔、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有间隔 分隔。如设有工人保姆房，那么又应与主要家庭成员的房间有所分别。 、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。 一套好的户型，必需做好“通、“透任务。 假设客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的“穿堂风更是一种极为温馨的享用。 厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的任务热情，影响一家人的食欲。 卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成

55、为天然的藏污纳垢、繁衍细菌的场所，它也应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。 卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。 一套好的户型，应安排尽能够多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，那么首先满足的应是客厅与主卧。 当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计能够会突破传统朝向规划而以景观为中心，这时首要的也是安排客厅与主卧朝向景观。 好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间那么应接近卧室以方便家人。 好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维修检查，还节省资料。客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的

56、数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。复式住宅面积普通都很大，动辄以上。“号房和“号房经过一座户内楼梯连结为一套当然也可以是更多层而“错层式那么是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面，而是经过将同一层面中的部分抬高一米半米二房是做还是？三房是做还是？数据中个人以上的家庭居多，占到总人数的%，因此在购买的户型趋向于至少两室一厅以上的。上表中显示%左右的人群居住的是两室一厅或者两室两厅的小户型，因此他们的居住空间偏小。数据显示目前石家庄人群的居住面积主要在至，其比例高达%，可见他们的居住面积还较小，还不够理想。数据显示绝大部分人群倾向于购买三室两厅户型的住房，其中比例占到%

57、左右，而且其他人群也偏向于购买两厅的户型。阐明目前人们对客厅的面积的要求较高。据显示购买到m的住房面积的占总人数的%。再次阐明目前消费者对中、大户型的住房的需求量大。示%的消费者都盼望有m左右的客厅，另外%的人还希望客厅的面积大至m及其以上。可见人们对客厅面积的要求越来越大。据显示一半的人群希望在保证卧室足够的条件下，客厅尽量大，其次也有%的人群觉得在保证客厅足够的情况下，卧室尽量大些。以此可见客厅和卧室的大小是人们购房时较为关注的主要两方面。数据显示大部分人比较倾向购买小高层住宅和多层住宅，其中倾向小高层的占%，多层的占%.阐明在石家庄地域，小高层和多层住宅遭到了人们的普遍的追捧。在对户型要

58、求上，绝大多数人倾向于购买三室一厅及其以上的大户型住房，而且他们对客厅和卧室面积大小的要求比较高。另外小高层和多层住宅风格备受消费者的追捧，所以他们工程应偏重于开发大户型的和小高层或多层住宅。第五部分 工程建筑规划设计建议一、总体规划规划建议工程X各项建筑用地比例：工程X建筑用地建筑用地称号所占比例实践面积万平米住宅用地%-% .-.公建用地%-% .-.道路用地%-%.-.公共用地%-%.-.总计%万平米住宅建筑规划：、楼盘平面简介：楼盘为正方形，以河流为中轴，住宅建筑对称分布于河流的南北两岸。南岸：由南向北依次为别墅、多层、小高层、北岸：由南向北依次为别墅、多层、小高层、建筑类型简介： 小

59、区以别墅 层、多层层、小高层住宅层组合构成，其中多层、小高层设计为一梯户，参差有致。底层为架空层(架空层为停车库或商业网点)：最高层为复式构造，屋顶设私家屋顶花园，以提高绿化面积，添加卖点；设计时也可思索少量高层建筑作为标志性建筑。建筑规划及构造应表达人无我有、人有我优的特点，同时要思索降低造价的问题，真正表达房美价廉。、其他：运动休闲场所、商超、停车场的设计要合理，与园区相协调。小区配电房应放在公共地方，隐蔽、外观外型好。入户应设置玄关；楼宇的入口应特别留意设计醒目，以加强第一印象。工程X景观设计融建筑与工程X：在本工程的景观设计中，应充分建筑是工程X一景的特征。工程景观设计以融入工程X为主

60、导思想，力求使建筑成为园中一景，融建筑与园区。走园林精致化、人性化的道路。同时，注重人景互动的参与性以及颜色和雕塑小品的运用，把之作为整个景观设计的主导思想，同时兼顾欣赏性，以下为园林景观设计的详细建议：、水景：水是工程X的灵魂，“居不可无园，园不可无水，工程X本身依水而建，工程景观设计时应充分的利用园中现有的水体，使工程具有灵性。在湖中建桥，沟通南北两块住宅区，使桥成为园中别致一景。湖中本来就有亲水阁、可再建造观水亭供住户休憩放松，工程对水景的设置上可再添加一些具有欣赏性的辅助物，如睡莲、双鱼戏水等雕塑。、植被：工程X为中国古典园林中的造园手法，是藏景的一种。景物不藏那么不深，不深那么不奥，