2005广州市国际中央商务区环市东片区发展规划

1、广州市国际中央商务区环市东片区发展规划（2004-2012）东山区人民政府二零零五年五月目 录 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196130 目 录 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Versio

2、n=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196131 前言 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196132 一、环市东CBD的现状分析和评价 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TR

3、S_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196133 （一） 环市东CBD发展环境 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196134 1、东山区商务环境发展状况 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/

4、editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196136 2、环市东的营商环境分析 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196137 （二） 环市东C

5、BD的发展现状 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196138 1、环市东CBD的功能结构分析 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js

6、&Css=detail.css l _Toc104196139 2、环市东CBD的用地现状分析 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196140 3、环市东CBD的支撑系统分析 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar

7、=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196141 4、环市东CBD重点地段功能分析 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196142 （三）环市东CBD的SWOT分析 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fcke

8、ditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196143 1、优势（Strengths） HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196144 2、劣势（Weaknesses）

9、 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196145 3、机遇（Opportunities） HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Cs

10、s=detail.css l _Toc104196146 4、挑战（Threats） HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196147 二、环市东CBD发展的指导思想、定位和战略 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolba

11、r=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196148 （一） 指导思想与发展理念 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196149 1、指导思想 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?I

12、nstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196150 2、发展理念 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196151 （二） 发展定位与发展重点 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/e

13、ditor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196152 1、发展定位 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196153 2、发展特色 H

14、YPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196154 3、发展重点 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l

15、_Toc104196155 4、核心竞争力 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196156 （三） 环市东CBD发展战略 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fck

16、config_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196157 1、总体发展战略 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196158 2、综合环境发展战略 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolba

17、r=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196159 三、环市东CBD的发展规划 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196160 （一） 规划范围、期限、依据和目标 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fcked

18、itor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196161 1、规划范围 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196162 2、规划期限 HYPERLINK 5/wcm/WCM

19、V6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196163 3、规划依据 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196164 4、规划

20、目标 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196165 （二）CBD的功能分区规划 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=de

21、tail.css l _Toc104196166 1、分区规划中CBD的功能分区和用地规划 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196167 2、CBD的功能分区规划 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6

22、&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196168 3、CBD的规模、风格和重要节点规划 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196169 4、CBD的发展时序 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.htm

23、l?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196170 四、环市东CBD发展的措施与对策 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196171 （一）建立行之有效的管理机构 HYPERLINK

24、 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196172 1、中央商务区管理委员会 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _T

25、oc104196173 2、专门开发公司 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196174 （二）实施政策与制度的保障 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckco

26、nfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196175 1、将CBD建设纳入广州市“十一五”规划 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196176 2、制定专门针对CBD企业的政策 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=T

27、RS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196177 3、制定吸引人才政策 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196178 4、建立合理的融资体制 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/edito

28、r/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196179 5、建立专门的绿色通道 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196180 （三）改善硬件设施建设 HY

29、PERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196181 1、交通系统建设 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l

30、 _Toc104196182 2、停车场配套 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196183 3、环境整治 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_

31、ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196184 4、土地开发 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196185 5、写字楼建设 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Versi

32、on=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196186 （四）完善政府服务环境 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196187 1、企业生产服务 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=

33、TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196188 2、居住生活服务 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196189 （五）启动ECBD建设 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor

34、/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196190 1、制定CBD信息基础设施规划 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196191 2、ECBD的运作 H

35、YPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196192 3、ECBD和宣传 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css

36、 l _Toc104196193 展望 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196194 附录一、国外CBD发展的借鉴及广州CBD历史沿革 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&Conf

37、igEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196195 附录二、天河区CBD发展的比较分析 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196196 附录三、环市东各社区社区行业类型和企业效益分析 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?

38、InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196197 附录四、北京商务中心区管理委员会职能 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196198 附录五、促进北京CBD金融业发展的若干措施 HY

39、PERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _Toc104196199 附录六、加快北京商务中心区建设暂行办法前言中央商务区（Central Business District ，简称CBD）是现代大城市的经济管理中枢，往往拥有最高的中心性，主要功能由高级商务办公、金融等组成，提供最高级的交易和服务，并具有最高的地价和租金、最多的人流和信息流等显著特征。广州城市建设

40、总体战略规划中明确提出，“以广州21世纪中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展CBD地区以天河体育中心周围和珠江新城为硬核，环市东路、东风路、琶洲为核缘，承担全市商务办公、金融贸易等功能”。在广州市商业网点发展规划（20012010）中指出，“广州中央商务区包括珠江新城、天河北和环市东三个片区”，本次规划的环市东片区是广州市未来CBD的重要组成部分。随着东山区总部经济的健康发展，特别是未来城市广场建成后，环市东一带的商务竞争力将更加突出，一个“大环市东”的概念正日益形成。为了顺应这种发展趋势，东山区制定了“广州市国际中央商务区环市东片区发展规划”，指导该地区未来的商贸经济和建设活动。具体规划

41、范围包括了建设街、华乐街和黄花岗街三个街道，总面积约4.4平方公里。为叙述方便，本规划将广州市国际中央商务区环市东片区简称为环市东CBD。一、环市东CBD的现状分析和评价（一） 环市东CBD发展环境1、东山区商务环境发展状况（图1-1）第三产业占国内生产总值比重曲线图(1) 服务经济日益繁荣年份东山区在传统服务行业持续繁荣的同时，有利于CBD成长的金融保险、流通服务和社会服务等行业发展迅速，商务环境前景看好。（图 1-3）（2）区域对外吸引力增强城市CBD功能日渐完善的过程，也是对外影响和吸引力日渐增强的过程。从东山区实际利用外资金额看，1991年为839万美元，2003年为3622万美元，增

42、长了3.3倍。九十年代以来，区域对外商的吸引力迅速提升。为了适应东山区发展状况，政府在原来科技园的基础上重点发展信息服务业。2000年广州黄花岗信息园成立，东山区在海外知名度不断提高，2002年利用外资超过七千万美元。目前入园企业数量已达数百家，其中信息技术和信息服务业企业约占70% ，经认定的高新技术企业超过80家。其中汇华大厦从事信息技术和信息服务的研发结构和信息企业就有60多家。在2003年对二十多个行业87家企业的调查中，营商环境好成为东山区仅次于交通的有利因素。区域商务环境的吸引力得到了商家的充分认同。根据第五次人口普查统计结果，东山区各种职业人口迁入的原因，最主要的是务工经商，占迁

43、移人口总数的47.9。其中，又以商业、服务业人员比例最高，占了37.8。这些都反映了东山区强大的商业吸引力。（3）总部企业提升商务环境档次随着近年总部经济的发展，进入东山区大型企业的数量迅速增加，提升全区商务环境的档次。据普查资料显示，2003年总部企业 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _ftn1 o 共有109家，营业额990.9亿元，占全区比重的

44、39.03%，对GDP增长的拉动达5.67。2001年统计的214家亿元企业中，19912001年开业的亿元企业占总数的比例超过一半，营业收入占总数的比重也超过了50%。在这十年间，后五年开业的亿元企业（68家）比前五年开业的亿元企业（42家）增加了26家。（图 1-5）（4）信息服务水平逐步提高信息服务水平是区域商务环境的一个衡量标志。在2002年对东山区软件开发咨询业和数据库服务业的抽样调查中，被调查软件企业营业收入13.8亿元，比2001年增长13.25%；利润总额1.57亿元，科技活动经费支出0.88亿元。软件业以民营企业为主体，多种经济类型并存的状况反映了东山区信息业百舸争流的繁荣景

45、象。在2002年十三种服务业抽样调查经济效益的指标中，信息咨询和计算机应用服务业的资产总计分别为9.57亿元和0.77亿元，分列于第三和第四位；信息咨询业的业务收入更列于所有服务业的首位（22.78亿元）。至2002年，黄花岗信息园企业技工贸总收入和税收达到60.02亿元和2.38亿元。2003年，入园企业营业总额和税收总额分别为80.3亿元和2.93亿元，同比增长33.8%和23%。第四个产业基地云山园区也正式落成并投入使用，信息园园区的拓展，有助于东山区信息服务水平的逐步提高。（5）商业楼宇发展良好上世纪90年代后，东山区投入使用的商业楼宇有89座，楼宇数量和商务用建筑面积分别是90年代以

46、前的7倍和5倍多。2003年止，东山区共有物业管理的商业楼宇102座，总面积232.86万平方米，其中写字楼面积占70.6。从东山区近期写字楼摸查的回收样本看，写字楼的整体空置率约为19%，其中有16座空置率为0，占样本总数的18%；甲级写字楼整体空置率仅为7.8%。据资料显示，2002年111月，东山区写字楼成交量稳占广州市10区写字楼成交量的第一位，成交总量达108755平方米，占广州市总量的27.03%。2、环市东的营商环境分析（1）区位条件优越在本次中央商务区规划中，环市东的范围包括了华乐街、建设街和黄花岗街的辖区。从东山区亿元企业的地区分布看，居首位的黄花街有43家、华乐街29家及建

47、设街23家，三条街道共聚集了95家大公司，占全区240家限额以上企业的44.39，横跨三个街道的环市东商贸区，具有优越的聚商环境，规模效益显著，并带动周边餐饮、服务等行业的繁荣，具备了纵横向的发展潜力。（2）服务业发达根据第五次人口普查资料，在十六种行业中，三个街道主要的从业类型具有很高的一致性，排名前五位均集中在制造业、批发零售餐饮业、社会服务业、教育文化艺术广播电影电视业、国家政党机关和社会团体五种行业。其中传统的商业和餐饮业的就业人数超过20，社会服务业也超过了15。环市东繁荣的第三产业是CBD生长的基础。2003年，东山区现代服务业企业2985个，营业额为754.8亿元，占全区营业额总

48、量的29.73。其中，通信业为434亿元，金融业为212亿元，房地产业为56亿元，软件业为12.83亿元。专业技术服务业也有一定的发展，营业额为9.74亿元。（二） 环市东CBD的发展现状1、环市东CBD的功能结构分析国外城市CBD的发展轨迹表明，商务办公、金融和服务功能，以及部分传统的商业功能是其主要的功能组成。在CBD的演变中，替代能力高的金融业等成为一级功能，替代能力低的零售、旅馆业成为次一级功能。CBD逐步成为一个兼管理、金融和生产服务等中心于一体的功能枢纽。（1）商务功能的集聚与扩散并存办公楼是商务活动的物质载体之一，它在地域上的集散状况，是CBD商务功能的直接反映。根据东山区商业楼

49、宇名单统计，东山区102座楼宇中，除了36.3分布在东山区东南部、西部和沿江一带外，其余63.7的楼宇分布在环市东一带（如右图）。大型商业楼宇基本分布于城市主干道两侧，环市东一带是高度集聚区。与东风路、中山路不同的是，环市东路的商务功能已经开始扩散，向建设大马路、建设三马路、建设六马路、淘金路、先烈中路一带发展。世界贸易中心大厦、汇华商贸大厦、宸宇大厦等商贸面积均在6万平方米以上。（图 1-8） 环市东CBD大型商业楼宇的分布依托环市东传统CBD厚实的基础，商务功能在市场规律的作用下逐渐外溢生长。中央商务区的规划既要强化集聚效应，又要顺应扩散趋势。CBD最明显的特点就是地价峰值区，在环市东商务

50、功能空间演化的过程中，我们通过考察办公楼的租售情况，进一步确认其中最具竞争力的地段。东山区商业楼宇档次普遍较高，平均月租金为56元，出租率七至八成。从租售价格看，全区的峰值地价仍然位于环市东路（如右图）。其中，东山广场和电子大厦在较高的运作成本下，保持了最高的使用率；好世界广场和世贸中心的管理费和售价均不低，同样有较高的使用率。宜安广场和广发银行大厦则具有低租金和管理费的优势。值得关注的是，电子大厦和东山广场崛起后，迅速成为环市东新一代“黄金楼宇”的先锋，其经营收益已经超出了传统地段的商务楼宇。加上邻近黄花岗信息园的发展，环市东商务空间的东向拓展十分明显，而且得到市场的认同。另一方面，传统的商

51、务区仍然是功能生长的中枢，管理服务和高价格特征突出。建设街一带的楼宇凭借区位优势，分担了部分核心区的商务功能。但作为新兴的办公区，仅依靠价格的成本优势是不够的，应该为未来的CBD承担更多的现代商务功能。（2）具备独特的国际办公功能在城市CBD的主导功能中，拥有全球影响力的企业办公总部，是备受重视的一项指标。主要是由于其带来直接而可观的经济效益。如上海宣布，截至2002年底500强的跨国公司中在浦东投资达174家。另一方面，领事馆作为一种特殊的政府办公机构，其选址是对区域商务功能档次的一种认同。对于本国跨国公司总部的进驻，具有很大的正面影响。领事馆群落的分布，直接反映了商务区是否具备了国际办公功

52、能。以北京为例，选择国贸附近作为CBD所在，原因之一就是这一带集中了第一、第二、第三使馆区以及北京60以上的外国商社，具有良好的涉外氛围。在二十个国家驻广州的总领事馆中，11个位于东山区，环市东占全市的50，分布在广东国际大酒店和花园酒店里。涉外资源成为环市东进一步建设CBD的优势条件。天河北一带的商务区，近年硬件设施发展迅速，但目前只有三个使馆进驻，在国际办公功能方面尚有不如环市东之处。（3）行业类型多样，以批发功能为主导为了明确环市东一带的功能类型及其效益状况，以下根据2001年第二次基本单位普查进行分析。如图可见，亿元以上的总部企业主要集聚于麓湖路农林下路之间的环市东路两侧。并呈现以下特

53、征：第一，行业类型多样化。环市东不仅企业总部云集，而且类型多样，从批发零售业、金融业到制造业，超过十六个门类。体现了区域强大的亲和力。第二，局部集聚特征突出。一些行业聚集度和经营效益最高的街段，如淘金路华乐路、区庄农林下路聚集食品饮料批发业，农林下路聚集金融业，北较场横路聚集能源、材料和机械电子设备批发业等。第三，以批发为主导的功能有待转型。在西方的CBD中，一般以金融和办公等商务功能为主，但也有的批发业占据了重要地位（如英国格拉斯哥）。从营业收入看，环市东一带的金融业总部占12.7，旅馆业占1.4，计算机应用、信息、咨询服务业占1.0，零售业等占3.9，批发业则占了55.1。很明显，环市东属

54、于后一种类型的CBD。在未来演化中，其目前的主导功能应进一步转型，增加金融业等现代服务业的比重。在传统环市东商务核心地段，普遍是经营效益110亿元的规模企业，金融业地位不突出。在未来的建设中应该进一步提升档次、强化主题。（4）环市东的功能分区尚未形成，传统商务核心区的潜力尚未完全发挥从行业类型看 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WCM6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _ftn2 o ，黄花

55、岗街道各种服务业均有较高的效益，批发业尤为突出。华乐街无疑是环市东CBD的主体部分，金融、银行、高档零售、传媒和高级酒店地位突出。数据显示，该街道邻近环市东一带的社区，同样行业众多，批发业地位突出，清晰的区域分工也没有成形，CBD仅仅是一个“特定街段”的概念。在建设街道中，银行业仅在靠近传统商务核心区的中马路较为突出，大部分社区基本以批发和建筑为主。可见，环市东CBD清晰的地域功能分工尚未形成，从事主导商务和管理服务活动的企业地位不突出，多样化的行业类型和大量的居住区淡化了鲜明的商务主题形象。同时，批发业的集聚效应是环市东的特色之一，应该在未来的建设中予以重视。从企业效益看，人均效益最高的位于

56、执信和较场横两个社区，其次是水荫北、青菜东和科苑等地。从单个企业的收益分析，人均效益最高的企业同样分布在执信和较场横两个区域，永泰、科苑、邮电社区属于次高效益区。我们可以发现，世贸和花园酒店一带传统的商务核心区，并非产出效益最高的地段，也不是次高效益区。作为一个知名的商务区，其档次和潜力尚有很大的提升空间。（图 1-12）环市东CBD的现状征地图（上）和土地利用现状图（下）2、环市东CBD的用地现状分析（1）整体土地利用状况 HYPERLINK 5/wcm/WCMV6/editor/editor/fckeditor.html?InstanceName=TRS_Editor&Toolbar=WC

57、M6&Version=&ConfigEx=fckconfig_ex2.js&Css=detail.css l _ftn3 o 根据东山区现状征地图，环市东路白云宾馆一带的核心商务区在八十年代形成以后，用地发展空间已经不大；九十年代前中期主要的拓展地段是广东国际大酒店一带、北较场一带、农林下路和先烈中路东部；近期在花园酒店附近和东山广场西部有填充式发展。可见，在环市东，特别是麓湖路至区庄一带，用地弹性很小，功能调整和优化才是未来发展的方向。在具体的用地性质方面，根据土地利用现状图反映，环市东一带目前以居住、商住、商业金融、行政办公和文体娱乐为主，功能混合度高；先烈中路一带土地利用均质性较高，大部

58、分用地均属于近期征用，随着CBD功能的扩展，具有一定开发潜力；区庄立交以东，土地开发弹性同样很小。从用地性质看，未来环市东CBD的规划必须充分尊重功能混合度高的特点，扬长避短，结合先烈中路的发展空间，打造具有东山特色的综合型商务区。（图 1-13）历史文物古迹保护用地（2）历史文物古迹保护用地根据广州市城市总体规划（20012010），环市东路北侧的天胜村和华侨新村均属于历史风貌和文化景点保护区，均属于花园别墅式低层住宅区，随着环市东CBD的发展，以白云宾馆世贸花园酒店广东国际大酒店好世界等为核心的商务区空间已无法满足商务功能拓展的需要。天胜村和华侨新村作为低层住宅区，是理想的发展用地，但从用

59、地性质看，对其进行大规模的建筑拆迁改造是不可行的。另一方面，它又必须而且必然成为CBD的重要组成部分。在本次规划中，提倡以功能置换的概念进行开发。（3）近期重点规划开发的用地近期对环市东商务环境产生较大影响的项目有中旅广场、合银广场（实建52层）、广电局办公楼、鑫远办公楼（远洋宾馆以东）和友谊商店停车场。特别是花园酒店和白云宾馆一带的开发和完善，提升了核心区高档办公楼的整体竞争力。建设中路一带的高档办公楼建设，与广东国际友谊商店花园酒店一起，沿环市东南北侧形成了一个完整的商务核心区；并带动建设街一带的进一步发展。但现有的增量是见缝插针式的，未来商务功能的提升应着重做好与居住功能的协调，寻求更为

60、广阔的发展空间。其他非单位的在建项目分布零散。如黄花岗街先烈中路太和岗地段的华鸿房地产和天力房地产，科学院以西的景盛房地产，建设街二马路的嘉信房地产，四马路的建阳房地产。这部分工程以商品住宅建设为主，许多手续不完备，建设较为混乱。用途地块位置占地面积闲置时间绿化先烈中路81号369495年绿化淘金路淘金街4235295年申请中先烈南路23号814898年闲置犀牛路农本新村142796年闲置犀牛路农本新村227995年停车场建设大马路332096年停车场建设三马路230097年商铺建设三马路230097年停车场建设大马路2047896年停车场建设五马路284101年停车场黄华路（表 1-15）在