报告成都龙湖三千里项目推广策略方案-186

1、准备好走一段上坡路Object目标任务加重了，年底要完成5.1个亿的销售。完成住宅的全部销售才能达到这个数。前方目标：719地块接近启动了，对于这个时段的三千里需要考虑的不光是要走出自己，更要为719做铺垫前方目标：精准的答案来自于找到真正的问题要拟定三千里后续推广的战略布局必须要弄清楚局下我们面对的问题6月7月8月9月开盘即售磬开盘即售磬第一次第二次第三 次第四 次第五 次开盘销售70%开盘销售60%开盘销售50%这是一个不难总结的现象6家发展商的放盘量，正在稀释着这一片区的消费浓度9月的售场告诉我们建设路口已经没人了这是一个大问题，因为不管是面对5.1亿的销售任务还是承接719地块。没有人

2、，房子总不能卖给鬼多家积聚，大量的资源开采，环境发生了变化。阳光已似乎不再光顾这个地方，人气指数直线下降。反差过大的城东，无视了春天与秋天的存在。我们所担心的那个“寒冷”，实际上它已经来了这是同址内发展商所要面对的共同问题冰河时期的到来China societytrendschoicesstrategy环境与路障的认知一个与自然界非常贴切的现象。冰河时期的动物种类特性与同址内的各个项目属性，他们之间有着那么多惊人的相似。从它们身上我们或许能够认识到更多，学习到更多。对生存在冰河时期的动物来说，最大难题就是食物的获取。不同的动物种类对食物量的需求又是不同的。这是一个关键对号入座的形体动物/体量决

3、定着形态万科、首创、高地等目前销售基本过半。剩余套数不多。冰河时期里的小家伙。对食物量的需求相对过小我们可以把它们理解成三千里（三千里+719地块）。剩余套数可能是企鹅量的总和。大体量，冰河时代的大家伙。对食物量的需求过大我们可以把自己看作是这样的角色扮演不是我们要丑化自身，而是为了跟清晰的找到竞争环境中各自的座位因为坐在什么样的位置，思考什么样的问题“小型动物”：由于对食物的需求不大，可以等。“北极熊”：由于每天都需要补充食物，食物的需求过大，等不起。即便是自然销售也可以生存下来现有同址内可消费的人数量已不能满足自身的任务体量在这苛刻的环境里，面对生存难度，北极熊远远大于那些小型动物因为饥饿

4、是它要面临的最大威胁面对生存，我们不得不去做的两件事对饥饿的解决，北极熊能做的是：每天必须行走24公里以上来寻找食物。由此可见在冰河时期扩大自己的觅食范围是它生存下来的唯一选择这是三千里必须去做的第一件事对于三千里，扩大区域范围是一个不用质疑的决定。但在貌似正确的道路上，陷阱往往是最深的。把食物拖回来能不能自己去享用才是关键问题？“抬轿子”的陷阱，我们早有所虑在形式大好的那时我们选择不抬但在竞争环境发生变化的当下，等不起的我们现在必须背负着推广整个区域的担子问题就在于现在这必定是一个共享的区域北美洲动物界的另一个启示为能吃到东西，豹子不得不把食物叼到树上艰难的保持着身体平衡进食土狗不得不群体起

5、来保护食物，然后与同伙分享最后谁也没吃饱不能安享自己的劳动成果是一件痛苦的事情狮子则不用去顾及这个问题反而它会去掠夺其它肉食动物的劳动所得只有区域的王者，才能对食物有着绝对的保证挣得城东的第一，这是三千里必须去做的第二件事要做到这两点，先找到问题，之后才能解决问题对路障的认知由城东走向全城是一个必然之选东北南西问题是它们之间有着明显的区隔,人们对城东的印象一直停留在工业化上,生活水平与其它区域相比较尚未达到等同对城东印象不好,这是挡在我们和消费者之间的一个路障论到城东的老大,从地块的影响力,开发的体量,招商的能力,品牌的优势,龙湖.三千里算不上.华润24城是挡在我们和消费者之间的另一个路障产品

6、上的空间灵活对折，使得万科在市场打出一万多一平方的价格策略加上临河景观带与品牌效应不得不承认万科完成一次清晰的市场定位即使抛开前两个路障来到”金三角”区域,也是由万科在代言着同址内的形象,这是挡在我们和消费者之间的第三个路障在这样恶劣的环境中加上路障重重,想要到达目标不是件容易的事但也不是件不可解决的事我们对环境分析的越透彻,也就越能清楚我们所要到达的方位.我们对路障问题认识的越清楚,也就越能保证我们在到达方位的路途中不被看不清的路障所绊脚.认清以上问题,我们要做的就是准备着一次又一次的跨越冰河时期的春天对种种机会的把握China societytrendschoicesstrategy对机会

7、的把握就是对路障的跨越冰河之初，路障重重，机会也萌生与此。认识到路障，是为了解决路障，解决路障就必须要看清机会想要选择二环物业的人群，高价格折断了他们的理想7000元的选择考虑在了二环以外，被迫接受了距离城东多家大牌开发相续进入，此时也只有这里有7000元的选择在距离与价格之间的平衡。这是一个推广城东机会由于开发体量过大，时间周期比较长，华润的动作缓慢在与我们的时间节点上打了擦边球推广时间的不一致，这是一个避开与华润碰面的机会一家开发10万平方，和三家开发10万平方。论成熟速度三家是有着明显优势。现在的“金三角”已成为未来城东的“隐中心”选择等待着一个区域的成熟，不如在一个成熟的区域选择这是一

8、个吸引人群方向的机会三千里内部格调商业街加上719地块的外部商业，内外结合，体量增大，一次城的完整性，在“金三角”的话语权有着足够的份量同址内加大了发言权这更是一个放大自己声音的机会众多的机会叠加，是否就能让我们成功的抵达目标呢？这看似非常有逻辑的推断，帮我们跨越了不少路障但我们缺疏忽了一个最重要的问题生活这是自身的深刻体会其它区域人群不会因为一条自然景观的河流的吸引来城东不来城东的原因是城东没有提供自己想要的“生活场所”这是消费者内心的最大路障换言之能不能跨越这个最为关键的路障，就要看我们能不能拿出来一个成都人喜欢的“生活场所冲破冰河的暖刀刃上的钢China societytrendscho

9、icesstrategy谁能够树立消费者的正面主见，谁就是消费者的必然正选喜欢把时间消费在美好的事物上，是成都人所推崇的生活如阳光、大树、美食、文艺等所谓的成都人喜欢的生活场所实际上是对美好事物的一次积聚效应能够提供这种积聚场所的唯一可能只有街道三千里或许与成都人早就心有灵犀一条适合慢生活的街道，怎么也不会发生在大马路上。只有尺度相当的街道，才会为成都喜欢生活提供可能。从这图上看，同一区域不可能再出现第二条这样的形态的街道同址内6家发展商，未来新增人口约12万人口的区域仅一条这样的尺度街道出现在三千里这才是我们最大的机会这不仅是对区域话语权加重的意义，这条路未来关系着太多这里不是会很重要，是非

10、常重要。我们对这条路的未来形态充满了希望，它是城东的一直缺少的调子，也这一区域的平衡，更三千里与719的心脏。我们并不是有意要去夸张这条街道的重要性，回顾一下我们要跨越路障的几个关键便不难理解这个问题大量开发+时间差+隐中心+三千里与719的合并+街道如果没有街道这一步的重视，人从哪来？没有人前面的四个机会也就不能够称其为机会街道是最核心的支撑推广街道等于推广城东，推广城东等于推广三千里基于此，我们不得不把街道单独作为一个商业项目的推广去重视它如何去推广？优点开始头疼了！因为我们不仅要面对招商问题，更重要的是我们如何靠这条商业街把住宅部分卖出去可这条商业街的规划还都是空的，就连街道的长度与宽度

11、我们也是知道大概再强调一下这里宁静？再演绎一下这里的格调？再说说这里适合散步？时候不同了，对其它区域的人群的抓取，大概的感觉只能扑空把一个项目忽悠到天上的本事，优点不是没有关键是能不能有效的落地，这就是一个注重策略的公司所头疼的地方我们不认为这只是关乎一个广告怎么做的提案，因为这中间涉及到太多广告没法解决的难题时下也不允许我们等龙湖把规划做出来，再去考虑项目该怎么样去推广。所以优点这次决定先做地面的规划定位，再做广告的上空弹跳这是一个与龙湖探讨性的章节，我们对这条街道是这样理解的这样一个尺度的街道，未来的演化呈一种条形商业。成功的条形商业决非偶然，在占据先天的地理位置后，后天的一系列环境设计也

12、是缺一不可。1.业态2.树种3.铺装4.雕塑这是一个重点起初我们做了一些这样的考虑：商业对片区的影响最大，同时人们对片区有名的商业印象也是最深的精致书店改变了解放碑的气质DQ冰淇淋缓和了现代城匆忙的脚步bai抄手让人们觉得距离不是问题赵二火锅让人们觉得等待是值得的生活中这样的例子彼彼皆是尽量招揽具有影响力的商业也为对气质等同的商业有一个良好的组合为了对未来业态能有一个良好的控制，我们建议这条街道上的商铺只租不售这样做有以下两点好处：这样的建议不是让龙湖放弃对街道的利润，而是在时间上迟与早的事情。这样一条具有唯一性的街道，经营前与经营后的价值也是不等同的。退后一步说：即便要买，也要保留部分商业门

13、面。为特别的业态留有空间。我们对 三千里的条形商业充满了期待对业态的模拟： 餐饮 文化 生活 服务4个分类中，是我们对业态模拟的骨架。数量比例有轻有重。我们认为这条街上的餐饮相对是可以多一些的。不仅如此我们对各个行业内具有影响力的品牌店铺也做了考虑3241业态树种铺装雕塑 餐饮PAUL保罗贝香从1889年在法国开创的一个家庭小面包作坊发展到现在一个在全球拥有超过600个面包餐饮店的连锁网络，它运用超越潮流的配方向顾客提供乡村风味的特色面包、糕点、甜点和定制三明治等。保罗贝香的门店风格独特，无论是材质、色调和家具都完全贴合面包作坊的氛围。黑色的外墙设计，古朴而醒目，也成为其品质的象征。在这种温暖

14、的家庭氛围中，“优雅农家风”轻柔流淌，传统生活方式穿越时空，暗香浮动。保罗贝香向你讲述它背后117年的历史。 餐饮星巴克是北美首屈一指的特色咖啡烘焙商和零售商，其7000多家风格独特的咖啡连锁店遍及北美、欧洲和环太平洋地区。无论是原料咖啡豆的采购、烘焙、酿制还是新鲜度方面，星巴克遵循的都是本行业中最高的标准，以保证顾客在星巴克喝到的每一杯咖啡都是“最完美的”。星巴克在中国的发展一直以一种稳健的步调前进着。 餐饮生活已经越来越精致和模式化，然而在Kommune公社喝咖啡，你却可以稍微有一些自己的创意和选择，那种回到街道回到记忆中去的感觉，简单的小黑板上手写体的每日推荐，Kommune绝大部分的座

15、位周围是衫旗帜等知名的本土设计创意品牌小店。铝质桌椅，以及大树周围一圈坐垫，都让人觉得筒单以及随意，这也正好暗合K0MMUNE公社露天咖啡 餐饮小新的店（私房菜）每一个还在怀念过去的人，都会情不自禁地被“小新的店”吸引：80年代早期风格的桌椅、沙发将室内分隔为六七个独立的小空间。茶几上用清水养了金鱼和绿色植物。厨房小而敞开，与吧台合二为一。咖啡与食物的香气由此暖暖地飘散开去。小新最拿手的是制作芝士蛋糕、T拉米素和水果披萨。不过，现在要品尝到小新的手艺可不太容易了。因为点心制作起来需要耗费3-4个小时，同时也为了保证新鲜，所以芝士蛋糕和T拉米素每日只做8份，水果披萨则限量10份。 餐饮祖母的餐厅

16、立足于成都西餐业，致力于将西方生活饮食文化引入到中国大众的生活中并加以传承和发展。经过近9年发展现已形成专业化、规模化、品牌化的经营模式；风格也由最早期单纯的“祖母”式美国家常菜，融合并包括了继美国菜后的带有传统西方美食特色的意式及地中海风格的菜肴，从而丰富了西餐的内涵。 目前，“祖母的厨房”在创始地成都已经成功开设了6家不同装修风格及菜肴特色的店，成为国内外客人非常喜爱的就餐聚会地。 餐饮DQ冰淇淋“世界销量第一的冰淇淋品牌”。 IDQ(International Dairy Queen，简称IDQ)已经是DQ软冰淇淋、OJ鲜果露、KarmelCorn咔咔妙玉米花等知名品牌的母公司，在包括美

17、国、加拿大、中国在内的22个国家拥有6000多家分店，为全球消费者提供DQ冰淇淋和各种美味的休闲食品，是全球连锁餐饮业巨头之一，更是世界上最大的软冰淇淋销售商。 餐饮PAPA JOHNS1998年，Papa Johns(棒!约翰)在墨西哥开设第一家国外分店，随后分别在英国、希腊、加拿大、韩国等国家开设了连锁餐厅。从此，Papa Johns(棒!约翰)不断把美味的比萨和专业的外送服务带给不同国度的消费者。短短的20多年，Papa Johns(棒!约翰)已发展成为全球著名比萨连锁经营企业之一，同时也是美国纳斯达克上市公司，并在全球20多个国家和地区拥有3000多家连锁餐厅。 这条街道上少不了辣味，

18、这是对整条街道餐饮的口味调配。所以我们推荐能够有一些比较精致模式的火锅点进入这里。 餐饮主意火锅人均一个小火锅的模式餐饮。精致独到。与以上餐饮的气质相同，口味相反。是调节口味平衡的选择之一。这条街道上更少不了文艺味，尤其在成都。这也是为什么成都是全国诗人积聚最多的地方 文化光合作用光合作用书房为光合作用文化传播旗下品牌，致力于将书店环境营造成为由“书、音乐、咖啡”环绕的“读者的第二个书房”，倡导“在书与非书之间，悦读与延伸悦读”的品牌理念。 文化川音画廊代表“四川”当代艺术后备力量的组成部分。 文化白夜酒吧白夜酒吧是一家文化酒吧，媒体从业人员、诗人、文学爱好者和艺术家等经常来这里聚会，这里就像

19、 一个大家庭。白色的台吧、白色的书柜、白色的装饰、白色的椅子构成了白色的特点，紫色、银白色的简介椅子和桌子恰如其分的点缀了整个酒吧。这里的书，从人物传记、畅销小说、艺术、建筑、时装、电影杂志等应有尽有。 文化切换碟店采用了水果般新鲜的嫩绿色做主色调，都设置了专门的玻璃柜台陈列出售塑胶卡通人偶，也都主卖非主流的国内外音乐CD、电影DVD碟片。 但“切换”显得更小，更温馨和孩子气我们把各自拿手和感兴趣的东西合起来，就组成了这家店。” 来了朋友，大家可以用投影仪放电影看。而且，店里每到冬季，会短期供应热咖啡和酒。逸飞公馆、吴谊工作室类似这种的个人化空间展示在这条街上也是需要的。过强的个人艺术魅力带动

20、性往往是最强的说到小资情节，可以把它理解为成都人追求生活品质的表现。还要带点调子，对生活方面的提供自然少不了档次。 生活VIN将世界上最优质的酒带入中国。VIN不是普通的酒类零售店，而是一个集合了目前中国市场上最为优质的酒类的奢侈品牌。VIN为顾客提供世界上最为高档、出色的美酒，其产地包括法国著名酒庄，以及全世界最为著名的酒厂。同时，VIN还提供多种令美酒爱好者怦然心动的“专卖美酒”，许多酒类都是首次在中国上市。VIN的设计风格别致独特，它的内部设计温馨高雅，各种材料使用讲究，整个店面品味出众低调，为美酒的选择与鉴赏提供更多氛围与乐趣。 生活Simply Life现代中国生活方式的风向标。从新

21、天地的第一家店发家，现在开始重点关注产品的研发。在这独特的两层现代建筑里，裸露的横梁和混凝土，以及从落地玻璃幕墙倾泻而入的柔和光线为Simply的手工产品提供了一个完美的陈设环境。“Simply Life旗舰店将为追求高品质生活的人们提供更大选择面的产品，” Lim指的是新的品牌家具系列。有些物件会让你想起上个世纪30年代老上海的装修艺术，有的明代风格的家具与现代城市的炫目融合在一起则具有了一种超现代感，还有刻有诗句的巨石所做的餐桌。 生活袭人是源自中国传统插花艺术精髓，又兼收现代欧美花艺时尚的花店品牌，素以“品质、品位、服务”著称。袭人花店成都也是最懂得享受的一个城市，对于这个城市人居服务的

22、提供不是要做到好，而是最好。 服务蓓丽雅：始终坚持最纯净。美国第一SPA品牌Pevonia（蓓丽雅）正式登陆中国。同时，其中国旗舰店，也是世界第一家Pevonia概念店进驻上海新天地，成为首家亮相该奢华地标的SPA品牌。创立于1991年的蓓丽雅，是一个以纯天然植物精华为基础的专业Spa品牌。而今，蓓丽雅已占据了美国专业院线市场的半壁江山，产品更已分布全球五十多个国家。作为全球尊贵水疗渡假村、专业皮肤护理中心首选的疗程品牌，蓓丽雅的足迹遍布世界各地很多著名酒店和大多数休闲度假水疗中心 服务美丽田园源自德国DEYNIQUE。欧洲最大的护肤系统之一，在进入中国的十二年中，致力服务于爱美人士，提供的近

23、百种专业美容护理，让我们的会员有着充分的选择。至今已在全国26个中心城市开设了40多家分店，全部采用德国专利护肤技术和德国全进口产品连锁经营。 服务当更多的人忙于接受星级概念、豪华酒店的时候，我们依旧会固执的使用一个词时尚酒店。这是木棉花的基本理念，也是木棉花的精髓。 服务成都古摄影成立于1999年，历经8年的时间，通过不断的发展和经验积累，加以极具油画特色，浪漫唯美的摄影风格和创新的拍摄手法，在成都摄影界中具有相当高的声誉，并在全国享有颇高知名度。公司现有成都、昆明、南充广州四家全资公司，并在全国130个城市内设有品牌技术加盟店160多家。总店设于成都春熙路步行街，形象店位于成都市总府路。拥

24、有服务接待店两家及5500装修一新的室内拍摄场所。不管是拖着长长的群摆以街道为背景的婚纱外景，还是私房菜提供文化书籍，碟店提供咖啡。互动性是整条行商业的特点。对于这种互动性较强的条形商业所需要的空间环境我们有着这样一些建议：对树种的选择： 樟树 法国梧桐341业态铺装雕塑2树种该树种枝叶茂密，冠大荫浓，树姿雄伟，能吸烟滞尘、涵养水源、固土防沙和美化环境，是城市绿化的优良树种，广泛作为庭荫树、行道树、防护林及风景林。 配植池畔、水边、山坡等。在草地中丛植、群植、孤植或作为背景树。 樟树是世界著名的优良庭荫树和行道树。适应性强，又耐修剪整形，是优良的行道树种，广泛应用于城市绿化，在园林中孤植于草坪

25、或旷地，列植于甬道两旁，尤为雄伟壮观，又因其对多种有毒气体抗性较强，并能吸收有害气体，作为街坊、 厂矿绿化颇为合适。 法国梧桐适合于人们坐在下面的树种是我们选择理由。不管是樟树还是法国梧桐都是对环境的美化，但他们之间也有诸多缺陷，如樟树耐寒性不强，法国梧桐到了季节掉虫子等，平时必须要维护才是对环境空间的保障对路面铺装的建议：花纹拼贴的石板路1业态2树种4雕塑3铺装一种能够把脚步放缓的路面是对路面铺装的考虑这样的路面铺装，提速往往是一件很难的事有趣雕塑的点缀是对记忆点的加深31业态铺装2树种4雕塑对街道雕塑的建议：与时间有关酣睡的人一种姿势也是对时间的观念可改为树上童年的时光带有时间刻度的盘子业

26、态、树种、铺装、雕塑对这四种未来的形态模拟规划也只能算是一个粗略的框架。距离一个成功的条形商业街还存有太多问题。？这必定不是一条步行街，如何让车子在进入这条道路上放慢速度？步道与车道的关系又该如何处理？如何让人更近距离的接近树木？通过什么方式可以让人的精神有所放松？采用什么样布局可以对阳光有更多的获取？这系列所涉及到的问题也是我们必须要去认真对待的我们对未来街道的形态考虑的越细致，也就越有可能走出城东，也就越能推动三千里的座位名次，也就越能为719打下扎实的基础。所以又有了我们对邻里生态的考虑邻里生态转角记忆转角记忆在进入街道的路口中间种下一棵榕树。以此达到两个目的：迅速的改变街道的第一影响与

27、其它街道划出明显的分水岭形成一个圆形车盘道，进入街道之前减慢汽车行使速度。邻里生态转角记忆融合空间物体之间应该学会相处，这是在这条街道的礼节。树木应当与商业店面保持一定距离，为户外留有空间。同时不影响到步道。融合空间步道与车道不应当出现过硬的过渡空间。这种才是对互动空间的较好表达树台的设置是对人的拒绝人与树木之间应当没有阻隔邻里生态转角记忆街道阳台街道商业门面部分的突出设计，以此来满足需要阳光的商业。不同的商业形态也能做合理的空间组合融合空间街道阳台画廊/水疗等咖啡/风情餐厅等邻里生态转角记忆缓和色基绿色能放松人的神经，缓和疲劳以此来做为街道的主色掉。操作上可以提供部分太阳伞与房檐布融合空间街道阳台缓和色基阳光、大树、咖啡、美味、书本没错我们就是要尽量将一切美好的事物收藏在这条街道上，以此我们才能怀信心告诉别人：城东真的变了，现