上海商业地产项目市场分析报告

1、无忧商务网 ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 .万份精华管理资料，万多集管理视频讲座无忧商务网 ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 ：.；无忧商务网 ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 无忧商务网 ucom 共享和传播管理资源，引导管理人实现杰出管理 点击地产.营销机构 eq oac(,点) eq oac(,击) eq oac(,奉) eq oac(,献) eq oac(,必) eq oac(,属) eq oac(,精) eq oac(,品)地址：中国福州联络人：铁蛋联络邮箱：上海商业地产工程市场分析报告第一部分 经济环境分析经过二十五年

2、的改革开放，中国经济曾经获得了令世人瞩目的好成果。党的十六大又产生了新一届指点人，顺利完成了新老交替，绘就了全面建立小康社会的宏伟蓝图，为中国经济的高速开展提供了强有力的保证。入世以后，中国加速了开放的步伐。全年国内消费总值初次突破万亿元人民币，经济增长率达，进出口总额高达亿美圆；实践利用外商直接投资超越亿美圆，超越美国，跃居世界第一。年中国虽然蒙受了SARS的影响，但投资与出口依然坚持强劲的开展势头，内需也有稳步的增长，上半年经济依然获得了百分之八点二的增长速度。据预测年中国GDP增长将超越百分之八点二的增长，年中国经济继续向好，经济增长率将到达百分之八点四。中国宏观经济的良性开展，表达了政

3、府立足长久、高起点、高规划的战略，为今后几年、几十年的可继续开展确立了宽广的空间。可以预见的是，年的探月方案，年的北京奥运会、年的上海世博会，将成为中国社会经济开展的一个又一个里程碑。近年来，中国的城市化运动更是方兴未艾。政府的大力倡导与支持，国内外各方面专业人才的不断会聚，吸引了大量的海内外资金的投入，使城市的投资环境日益改善，消费市场的宏大潜力得以不断地被发掘，这进一步促进了国民经济的开展，真实地提高了宽广民众的生活程度，保证了社会生活的昌盛与稳定。本工程地处上海这个得天独厚的开展环境，他们有必要对上海的经济开展程度、市场消费才干、商业与房地产开展等影响本工程未来运作的关键方面作一个全面、

4、系统的研讨。上海整体经济开展程度概述在年代初浦东开发开放后，上海借助邓小平南巡的改革之风，不仅引起全中国的留意，亦令全世界刮目相看，许多世界著名跨国公司纷纷在上海登陆，外资的强力介入和国内企业内力的加强为上海高速稳定经济的开展奠定了坚实的根底。GDP增长率据统计，上海年实现国内消费总值.亿元，比上年增长.。其中全年第一产业比上年增长；第二产业增长.；第三产业增长。各大产业开展态势均呈上升趋势，上海的城市综合效力功能将不断提升。自年以来上海已延续年坚持在%以上的增长，年人均GDP达美圆，稳居全国各省级地域之首，综合经济实力已到达上中等兴隆国家收入程度；估计未来几年，上海的经济将继续坚持这一运转态

5、势和速度。至年，上海将能够成为国内人均GDP第一个突破万美圆的地域。安康的国民经济为房地产业和商业的规模开展提供了良好的运转环境。外商投资年底中国参与世贸组织、年月签署了CEPA，年中国北京将举行第届奥运会，年世博会将在上海开幕，大大加强了中国和世界的对外贸易机遇。上海充分发扬经济中心城市的综合优势，以扩展效力贸易领域的开放为重点，向全方位、多层次、宽领域的对外开放迈进。至年，世界强落户上海的就有家，提供了大量就业时机和具竞争力的薪资，上海已成为世界经济的热点。年以来的上海外商直接投资合同金额除年略低外,根本坚持着较稳定的增长，年更是到达了.亿美圆，合计合同工程项。外商直接投资带来的不仅有资本

6、，还有大量的外方任务人员，而这些长期驻沪的外方人员将会加强上海高端市场的消费力，成为未来上海房地产市场的潜在消费者。经济构造年经济构造调整继续加快，非公有制经济比重继续上升。在全市国内消费总值中，公有制经济添加值.亿元，比上年增长.；非公有制经济添加值.亿元，增长.，占国内消费总值的比重由上年的.上升到.。多种经济成分的相互补充，相互依存，充分活泼了市场，优化了社会资源的配置，加快了开展的步伐。商业市场就是一个典型的例子。从年的经济构造分析来看，国有和集体商业企业所占的比重呈下降趋势，而股份制和外商投资企业的比重那么呈上升趋势，经济构造的多元化开展是适宜市场需求的。构造调整突破了“大锅饭机制，

7、政府调配转化为监视职能，由市场一致对资源进展配置。企业要获得生存，必需加大技术研发力度，促进融资手段的多样化，提高产质量量和创新才干。只需加强了市场竞争力，才干占领市场、引导消费，从而促进经济的良性循环。房地产投资年，上海房地产市场走出低谷，投资开场活泼。至年上海房地产投资已到达亿元，创了历史的新高。年房地产开发投资估计超越亿元。截至月底的统计数字，全市房地产开发投资已接近亿元，同比增长.%。再创历史新高，已是不争的现实。房地产投资的活泼阐明了上海的市场前景广为看好，已驶入了高速开展的快车道。因此，政府实施土地供应机制的改革，并适时推出了“一城九镇开展规划以及艰苦工程的配套房建立等，使上海的房

8、地产市场朝着更加稳健的方向开展。社会保证体系作为国家福利制度的社会保证体系正在逐渐建立。至年末，上海有.万家城镇机关、企事业单位，共.万人包括离退休人员参与城镇职工根本医疗保险。医疗保险单位参保率到达.。年内还出台了相关的规章制度，如，等，修正了，完善了针对低收入者的“廉租房方案等，这些制度的推出，促进了社会的稳定，使人民安居乐业，满足了最根本的生活需求，同时也扩展了居民消费支出的比例。居民生活程度与消费构造收入程度目前上海市的就业情况良好，收入程度稳定。截止年末，人均收入已达元，比上年增长.，城镇登记失业率仅为.%，是有统计资料以来最低的，甚至好于北京，到达了中等兴隆国家的程度。 资料来源：

9、上海统计局而随着收入程度的调整，可支配收入和消费支出也呈同比例添加趋势，目前人均消费支出已达元。资料来源：上海统计局从消费指数来看，年到年为上海居民消费价钱指数的第一轮上升周期；而从年开场，居民消费价钱开场作横位盘整，但动摇不大。经过一年的酝酿，自年起，上海居民消费价钱指数的第二轮升势再次上演，阐明了上海经济曾经受考验，面临新的飞跃。资料来源：上海统计局消费构造随着收入的提高，消费支出的构造会发生很大的变化。根据调查，开展中国家用于食品的消费占其居民收入的%以上；而在兴隆国家，食品消费的比例会锐减至%以下，而用于文化文娱教育的费用那么会大大提高，甚至超越了%，且越是经济兴隆的国家此比例越高。资

10、料来源：上海统计局中国经济的开展也充分验证了这个规律。根本生活费用占居民收入的比例从七八十年代的%降至目前的%，而用于提高生活质量的文化文娱费用比例那么在近十年中添加了一倍。诺贝尔经济学奖得主罗伯特.福格尔以为：到年，人们将把/的时间花在闲暇上他们也坚信这两者之间的逆行趋势，将随着中国经济的开展、居民收入的提高以及文化教育的普及而进一步扩展。从以下图表中他们发现，效力类消费的比例确真实逐年上升，开展那些满足人们在“休闲、“知识、“社交和各种“自我实现需求方面的文娱、健身、教育、益智、体验、传播等产业曾经是势在必行了，适时地进展消费产业的转轨是目前众多企业所迫切需求的。，企业必需从单纯的产品供应

11、者，转化为蕴涵质量效力的高附加值产品的提供者。资料来源：上海统计局投资构造居民储蓄存款继续添加，年末全市城乡居民储蓄存款余额.亿元，当年新增.亿元。其中，城镇居民储蓄存款余额.亿元，新增.亿元；乡村居民储蓄存款余额.亿元，新增.亿元。 资料来源：上海统计局出现上述情况，一方面是由于节省持家的传统观念依然扎根于宽广的民众；另一方面那么是由于社会保证体系的不完善，致使中国居民在消费观念上仍趋于保守，其每月储蓄的金额占收入的%以上。随着金融产品的日益丰富、信贷消费尤其是购房的日益普及，人们逐渐接受先进的投资理财观念，选择多种方式进展投资，降低风险，提高收入；这又反过来促进了消费需求的增长，昌盛了经济

12、，昌盛了市场。人口的增长、分布与构造人口数量年底，上海常住人口为万人，其中户籍人口万人，外来人口万人。自年开场上海人口率先在全国进入了人口自然变动负增长阶段，目前曾经继续年。截止去年年底，常住人口自然增长数为-.万人，自然增长率为-.，户籍人口自然增长数为-.万人，自然增长率为-.详细数据见下表。人口的负增长，一方面是由于中国长期坚持实行 “方案生育 国策，控制了人口的增长速度，并获得了效果；另一方面是由于城市化进程的不断推进，城市居民开场注重“优生优育以及本身价值的表达，这进一步提高了人口质量，减少了人口数量，社会的文明程度进一步提高。“低出生、低死亡、低增长的现代人口再消费类型,已开场在上

13、海等开展较快的地域出现，标志着在人口增长速率上，这类地域已与世界接轨。；可以等待，在未来社会财富增长的同时，他们将有能够提高人均分配额度，从而优化生活质量。 任务节拍的加快，任务压力的添加，以及西方享用生活文化的入侵，使得上海年轻夫妇逐渐推迟了生育年龄，甚至出现了“独身贵族以及“丁克家庭群体。这部分群体由于收入相对较高，同时又少有家庭生活的羁绊，因此他们的收入大部分用于休闲、文娱、投资与消费，并且不断寻求更新奇的消费途径，这部分群体称得上是上海城市消费的生力军。十三年来上海人口变动情况年份总和生育率%自然增长率%常住人口户籍人口年代.年代.-.-.-.-.-.-.数据来源：上海市人口方案生育统

14、计报表人口分布在过去的年里，上海在改善人口分布方面做了不少任务，但与国际水准的现代化大都市相比，仍有较大差距，不容乐观。一是中心城区人口密度过高的问题远未得到处理，浦西个中心城区的人口密度都在.万人平方公里以上，其中黄浦、卢湾、静安三个中心城区的人口密度都超越万人平方公里，相当于纽约、巴黎中心城区人口密度的倍，相当于东京的倍。二是郊区的人口密度偏低，有些甚至仅人平方公里左右，相当于中心区域的四非常之一，交通及生活配套环境尚未成熟，不适宜居住。年将有万人口迁移至外环线以外，市中心人口控制在万左右，对消费零售市场业态分布和设置需具有前瞻性。上海市人口分布统计(单位:万人/公里)黄浦区. 卢湾区.

15、徐汇区. 长宁区. 静安区. 普陀区. 闸北区. 虹口区. 杨浦区. 闵行区. 宝山区. 嘉定区. 浦东新区. 金山区. 松江区. 青浦区. 南汇县. 奉贤县. 崇明县. 而政府已认识到平衡开展城市经济的重要性。 “十五时期，上海将重点开展“一城九镇，即松江新城和朱家角、安亭、高桥、浦江等个中心镇。以拉近与国际化大城市的间隔 ，改善目前市中心人口聚集度高，、交通拥堵、改造投资本钱高等问题。大力开展轨道交通，加快配套建立，将城市人口居住郊区化开展成为一种人口流向的新潮流，郊区商业未来前景开阔。文化教育近年来，上海人口文化素质整体提高，主要得益于教育事业的开展。年政府投入教育的财政支出为.亿元，是

16、年的.倍。目前上海共有所高校，为社会保送大量人才，仅大学生每年就约. 万人。年上海各级各类学校在校学生.万人，每万人中接受过大学教育的为人，人口的文化素质在全国仅次于北京，居第二位。同时，上海还有所成人学校和各类自考及职业化培训机构，丰富整条教育战线，建立符合城市开展的人才继续教育体系。而从后备力量来看，继续多年的高校扩招，使上海的高考升学率坚持在%以上。未来可以等待上海居民素质整体提高，这也符合上海国际化都市定位。 家庭构造传统大家庭的居住方式，在六七十年代占主导位置，这主要是传统价值观念引导和政府提倡生育，在特定时期得到大多数人的认可。而政府自七十年代末期开场实施了“方案生育的国策，控制人

17、口数量，城市家庭人口剧减；而随着观念更新和生活方式的转变，上海已构成了二大一小的特定家庭构造。根据第五次人口普查，全市平均每个家庭的人口为.人，比年第四次人口普查的家庭户规模减少了.人。 而这种三口之家的构造，将会在孩子教育投资和成人生活质量的提高投入更多的关注。政府未来的开展方案城市开展规划根据“十五开展规划，上海确立了以“一城九镇为开发重点，大力开展轨道交通，建立城乡一体化的空间开展战略，突破城乡、城郊和环线等传统界限，引入全新的时空理念，把上海平方公里的空间作为一个总体来思索。降低市中心人口密度。大量兴建卫星城镇，以松江新城以及朱家角、安亭、高桥等为中心开展“一城九镇方案，同时改善生活环

18、境，吸引人们的经济活动、居住活动、文娱、休闲甚至购物向郊区城镇转移和分散，为城市的继续开展提供宽广空间。 加快交通轨道建立，优化城市开展环境。建成明珠线二期、磁悬浮列车示范运营线工程等 公里左右轨道交通，根本构成由“十字加环和假设干射线组成的轨道交通网。拓宽改造一批内环线内次干道路，全面建成城市辅助环线，完善内、外环线间联接道路。全面建成卢浦大桥、外环线越江隧道、复兴东路隧道、大连路隧道。加快建立内外换乘枢纽，加强地面公交与轨道交通、市域交通与对外交通间的换乘衔接。轨道沿线的房产将兴起新一轮建立高潮。优化城市环境，符合国际化都市定位市位置。在高起点根底上，结合市区效力业规划调整、大型公共绿地和

19、休闲文娱设备建立以及社区效力业开展等，建立一批地域级和社区级公共活动中心。加快内外环线之间大型居住区建立，推进苏州河、黄浦江亲水地带的综合改造，优化中心城住宅规划。加快调整黄浦江两岸功能规划，规划建立具有休闲、观光旅游、航运买卖、国际客运等功能的城市景观带和都市型产业带。城市的未来规划将围绕开展轨道交通、优化城市环境、改善生活质量等方面进展，而这些都会为房地产的开展提供更多时机。 商业开展方案根据十五方案，至年上海商业添加值将到达亿元人民币，年均增长%；社会消费品零售总额亿元人民币，年均增长%；连锁商业销售额到达亿元人民币,未来开展空间宽广。上海的未来将建成商业的国际化“购物天堂，这个目的对网

20、点规划、专业化市场、引导消费、关注潜力需求等将提出更高要求。上海商业将重新规划：市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、邻居商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、普通镇商业的七级划分，表达上海商业多层次、多中心、集团化的开展趋势。市级商业中心利用本身的地段优势，提高区域的商业密集度，开展规模化产业，提升效力档次；同时合理调整商业构造，展开差别化运营，昌盛市场，浓化商业气氛，以吸引全市范围内的消费群体。如淮海路、南京路区域商业中心以效力本区域的居民消费为主；同时结合本身特征，开展一定的集聚辐射功能的特征商业为辅。如老西门、大柏树地域郊区新城配合城市规划，建立与新城导入的人口相匹配的商业网点，强

21、调功能的适用性，同时在规划上要思索到今后商业的可开展空间。专业街结合区域历史文化、人文环境，创建出特征定位的商业群体，同时符合现代化消费的商业专业街。社区商业对人口规模达万M以上的居住区，须创新思绪和丰富营销方式、吸收多元化资本，以新型社区性的购物中心为主题，建立开展交融各种新型业态、各种效力功能的现代社区商业。本工程将创设集赢利性、品牌性、概念性、高档次为一体的新型消费理念的社区商业。上海商业业态开展概述经过多年的开展，上海商业在连锁运营、市场细分、信息增值等商业开展的中心领域，曾经与国际程度相当接近。商业市场的演化商业市场的进化过程随着消费型态的改动，已从过去之农业经济、工业经济、效力经济

22、转变至“体验式经济时代(Experience Economy)。下面他们分析一下各个商业经济开展阶段在消费行为及消费行为上呈现不同的型态： 农业经济：在消费行为上是以原料消费为主；消费行为那么仅以自给自足为原那么。开埠前工业经济：在消费行为上是以商品制造为主；消费行为那么强调功能性与效率。改革开放前效力经济：在消费行为上强调分工及产品功能；消费行为那么以效力为导向。九十年代以后体验经济：在消费行为上以提升效力为首，并以商品为道具；消费行为那么追求感性与情境的诉求，发明值得消费者回想的活动，并注重与商品的互动。 未来开展趋势改革开放前受社会消费力所限，上海商业的运作以定额定量商品供应为主要方式，

23、根本满足人民生活要求，业态主要以国营的商店为主；而之后经济体制改革带动了消费力的飞跃，众多商品的上市，扩展了挑选余地，市场开场更多关注商品质量和消费效力。作为中国经济先驱的上海，在商业运营上也将与世界同步，消费理念的革命性更新将使商业构造发生根本性变化，传统经济所注重产品的功能强大、外型美观、价钱优势将进化为现代经济关注的从生活与情境出发，塑造感官体验及思想认同，吸引消费者的留意力，改动消费行为，并为产品找到新的生存价值与空间。而符合该理念的“体验式经济将成为主流开展商业经济方式。 商业规模作为中国国际名牌最密集的城市，上海目前已拥有个黄金商圈、条商业专业特征街、一批区域性商圈、多个连锁商业网

24、点、个超市、个便利店和个大卖场，人均占有商业面积曾经与香港相当，商业市场相当昌盛。上海商业企业以加快构造调整、开展新型商业业态为抓手，努力改善消费环境，扩展市场销售。年上海商业零售额达.亿元，比上年增长.，增长趋势良好。商业业态业态，Market analysis是指一个商场在运营过程中如何确立本人的开展方向、和根据中国的实践情况所做的运营调整。上海商业业态的开展过程漫长，受政府要素和多元化文化影响较大，构成了目前百花齐放的多种形状。如以下图街铺商店商场百货销品茂连锁百货超市综合型超市专业型超市联锁超市根据国家规定的产业划分，商业属于第三产业中的零售零售类，本报告中主要涉及的是零售商业市场分析

25、。目前划分的零售商业业态主要是九大类别：超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店和大型购物中心，以下他们对几种主要业态进展简要分析：大型购物中心Shopping Mall城郊购物中心地域性购物中心市中心购物中心社区购物中心规模平米万以上万以上-万-万拥有商店家-家-家-家位置城郊城郊及其边缘城市之间市中心住宅区或都市中辐射范围全市以区域性为主全市以社区消费为主特点以文娱、餐饮、效力、休闲购物为一体的综合性购物中心。大卖场大型综合超市/仓储商店(Warehouse Store)规模：平方米至 万平方米辐射范围：万人口或半径公里商圈特点：中低档次、会员制、自主的购物

26、方式超市Super Market规模：平方米左右辐射范围：每万人特点：连锁性运营，商品种类较丰富便利店Convenience Store规模：-平方米辐射范围：约人或米特点：运营食品、副食品和日用杂货、一致门店标识，多数为小时营业，连锁运营百货店Department Store规模：平方米左右辐射范围：半径公里特点：规模大型化、组织集团化、运营多元化和向新业态延伸大型专业店Specialization Super Market规模：平方米以上辐射范围：半径-公里特点：相对价钱较低、专业效力、连锁运营各商业业态举例超市联华各业态都有各自所针对的目的消费群,在做好细分市场,明确消费定位的前提下,各业态之间会互为补充,构成良性循环的商业构造.便利店好德/罗森