推行北京市商品房预售合同与

1、.：.；推行与示范文本新闻发布会新闻稿 随着住房商品化改革的深化，以及北京市国际化大都市建立步伐的加快，我市房地产业得到了高速开展。目前，购买商品房曾经成为宽广人民安居乐业的重要选择。由于商品房的价值较高，众多消费者买房时，要破费大半生的积存。所以，商品房的买卖次序以及商品房买卖合同的签署和履行，直接关系着人民群众生活的幸福、社会的稳定和房地产行业的安康开展。 商品房预售买卖是期房性质的买卖，专业性强、涉及法律关系复杂，客观地构成了在房地产开发商、销售商和买房消费者之间的信息不对称问题，给双方在签约过程中呵斥了许多困难。同时，由于合同的签署要早于商品房的建成，所以，在合同的履行过程中更会面临很

2、多不可知要素和很大的不确定性，容易引发各类纠纷。此外，还有一些开发商利用强势位置，在预售合同中一方参与一些不公平、不合理的格式条款，进一步破坏了买卖双方之间平等的买卖关系。同时，在商品房的认购环节中，过去由于没有合同示范文本，在开发商自制的商品房认购合同中，关于定金运用等问题的规定过于简单、含混也引发了不少的歧义和纠纷，亟需与商品房预售合同予以同时规范。 因此，为了维护双方当事人之间公平、公正的买卖次序，引导、促进房地产业安康开展，结合年月我市即将实施的商品房预售合同网上签约和登记管理方法，北京市建立委员会、北京市工商行政管理局共同制定了和的示范文本。两部门曾于年月日共同召开了听证会，公开听取

3、了消费者代表、开发商代表、消费者协会、房地产行业协会以及法律专家和律师的意见及建议。两部门在兼顾和平衡开发商与购房人权益的根底上吸纳了各方代表的意见，对示范文本的草本做了进一步修正和完善，并最终构成了两个示范文本的正式稿。希望经过示范文本的推行运用，有效引导买房消费者和房地产开发商、销售商依法签约和履约，并期望在商品房认购和预售两个重要环节中，平衡合同双方的权益、义务关系，矫正因买卖信息不对称、经济力量不对等而呵斥的利益失衡问题，减少买卖纠纷，并便利纠纷的处理。 一、的主要内容 、对商品房买卖合同的类型进展了细分。 根据商品房的不同类型，针对各自买卖特点，市建委、市工商局在制定和示范文本的同时

4、，还将在近期制定推行和的示范文本。 、对商品房买卖的根本内容和买卖中涉及的重要事项进展了规定和提示。 本次制定的商品房预售合同第一部分为房屋买卖的根本内容，主要包括合同双方当事人情况、工程建立和预售根据、所售房屋层数、面积、户型、分摊等根本情况、抵押情况、计价方式、价款及付款方式等内容。此部分内容包括示范文本中的第一至六条，要求开发企业与购房人签署合同时，与其恳求预售答应时向政府提交的工程情况和楼盘表信息及进展预售登记的相关信息相一致，从而添加预售商品房信息的透明度和对称性。 合同示范文本第七条起偏重双方对房屋详细事项的商定，在原有条款的根底上，添加了对商品房质量、装饰、设备规范和节能措施的商

5、定；并对房屋交接、设计变卦进展单独商定。该部分在不与相关法律法规、规定相抵触的情况下，强调了双方应详细协商自主商定。 、对商品房交付的条件进展了细化，提供了多种方案供当事人选择。 在商品房交付时以下条件为可选择条件：该商品房已获得规划验收同意文件和建筑工程开工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人已获得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；满足第十二条中出卖人承诺的市政根底设备到达的条件； 其中满足第、条为规定的最根本的交付条件。此外，还有当事人还可协商其他方案作为商品房交付的条件。 、对商品房质量问题的商定进展了完善，对详细质量问题做出提示。 按照建立部的规定，

6、住宅工程质量问题应在销售合同中明确。本次制定的示范文本提示，开发企业建立商品房必需运用合格的建筑资料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、规范和设计文件的要求。开发企业交付运用的商品房地基根底、主体构造质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未到达商定规范的，开发企业应承当修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建立工程质量检测机构检测。 、提出了节能措施的商定。 能源问题是关系我国长久开展的战略问题。随着房屋建立的快速增长和房地产市场的竞争猛烈，节能建筑造价高。采暖、空调、热水供应、照明、电梯等在建筑中的能源耗费题越来越严重。因此

7、政府推行节能的作用很重要。经过合同来对节能措施做出商定，为实现城市建立可继续开展，提高人们的节能认识有重要意义。同时对居民居住能源本钱的节约大有益处。 、添加了市政根底设备和其他设备到达运用条件的提示。开发企业应承诺与该商品房正常运用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按商定的日期到达运用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设备等其他设备也应按商定的日期到达运用条件。 、在商品房交接环节中，添加了购房人能否赞同委托开发企业代交相关税费的商定。 买房人对开发企业入住时必需先交公共维修基金、契税、物业效力费用、供暖费等税费，存在较大争论，甚至引起集体上访。本次制定的示

8、范文本提示双方在签约时可就有关税费的交纳能否委托进展商定。购房人不赞同委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业效力费用、供暖费等税费的，购房人必需按有关规定自行依法交纳。当事人双方就交费的详细事宜应进展商定。 、根据实践情况和相关规定明确了产权登记的内容。 合同中明确了开发企业办理初始登记手续的责任，出卖人该当在商定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记任务，获得该房屋所在楼栋的权属证明。商品房交付运用后转移登记手续的办理应是买卖双方共同的责任，双方须按有关规定交纳契税、维修基金等税费，可以共同向产权登记机关恳求办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋一切权证，委托办理的，相关费用在签定商

9、品房预售合同时商定。 、对前期物业管理的有关内容进展了规范。 本次制定的示范文本商定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的称号，该物业企业必需已获得物业管理资质，同时还需商定地上停车费、地下停车费的收费规范。 二、认购书的主要内容： 、认购书的适用范围。 示范文本不仅适用于预售商品房，也可适用于现房工程的买卖。该文本不是签署商品房买卖合同的必经程序，经双方协商一致，可以直接签署商品房买卖合同。 、认购书对所认购商品房的买受人进展了商定。 认购书签署后进展预售合同签署的，合同主体不得随意变卦。签署合同的买受人应为认购人本人或是认购人在其同一户籍内的或是预定时已明确的其他人员。 、认购书对定金

10、的商定。 该示范文本对支付定金的期限、解除认购书和返还定金的情况作了以下商定：认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人未在商定期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。对商品房买卖合同相关条款未达成一致意见的，在商定期限内本认购书自动解除，双方也可以协商解除认购书。出卖人该当在商定期限内将已收取的定金退还认购人。出卖人在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。两个示范文本

11、定于年月日正式推行运用。相关资料： 附件一：听证会各方代表争论焦点与示范文本条款对照。 示范文本处理了听证会上各方代表的争论焦点。 焦点一：因质量不合格而要求退房的详细条件 示范文本条款： 、该商品房地基根底和主体构造质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人该当自退房通知送达之日起_日内退还全部已付款，并按照_利率付给利息，给买受人呵斥损失的由出卖人承当赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承当。买受人要求继续履行合同的，该当与出卖人另行签署补充协议。 、该商品房室内空气质量经检测不符合国家规范的，自该商品房交付之日起_日内该时限该当不低于日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖

12、人该当自退房通知送达之日起_日内退还买受人全部已付款，并按照_利率付给利息，给买受人呵斥损失的由出卖人承当赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承当。 焦点二：开发商能否应按时完成公建工程 示范文本条款： 出卖人承诺与该商品房正常运用直接相关的市政根底设备和其他设备按照商定的日期到达以下条件： 、市政根底设备： 上水、下水：_年_月_日 到达_； 电：_年_月_日 到达_； 供暖 ：_年_月_日 到达_; 燃气 ：_年_月_日 到达_； _； _。 假设在商定期限内未到达条件，双方赞同按照以下方式处置： _； _。 、其他设备 公共绿地：_年_月_日 到达_； 公共道路：_年_月_日 到达_；

13、 公共停车场 ：_年_月_日 到达_； 幼儿园：_年_月_日 到达_； 学校 ：_年_月_日 到达_； 会所：_年_月_日 到达_； 购物中心：_年_月_日 到达_； 体育设备：_年_月_日 到达_； _； _。 假设在商定期限内未到达条件，双方赞同按照以下方式处置： _； _。 焦点三：能否应标明签约时所在楼栋的施工进度 示范文本条款： 签署本合同时该商品房所在楼栋的建立工程进度情况为_ 。如：正负零、地下一层地上五层、构造封顶 焦点四：买房人不交代缴税费能不能收房 示范文本条款： 双方赞同按照以下第_种方式交纳税费： 、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。 、买受人赞同委托出

14、卖人代交以下第_、_、_、_、_、_种税费，并在接纳该商品房的同时将上述税费交给出卖人。 专项维修资金(公共维修基金)； 契税； 第二十二条商定的物业效力费用； 供暖费； _； _。 、买受人自行向相关单位交纳以下第_、_、_、_、_、_种税费，并在接纳该商品房的同时向出卖人出示交纳税费的凭据。 专项维修资金(公共维修基金)； 契税； 第二十二条商定的物业效力费用； 供暖费； _； _。 附件二：中消协点评霸王条款与示范文本条款对照、认购定金难归还成都规定：“认购方选择一次性付款的，应在签署上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。示范文本条款： 认购人在

15、第四条第二款商定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款商定的期限届满之次日起超越_日的，本认购书自动解除，双方也可以协商解除本认购书。出卖人在本认购书解除之日起_日内将已收取的定金退还认购人。 、减免责任巧设计广州鬃房地产开发总公司制定的规定：“在未签署正式预售契约前，假设因出卖方缘由致使该物业不能出卖时，出卖方不受任何商定约束，只需退还所收定金而不用附加利息或赔偿。示范文本条款：出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人该当向认购人双倍返还定金。、模糊标的好圈钱厦门鬃房地产公司在预售房屋时，并未讲明所

16、售房屋是精装修房，等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制定的中却参与了不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司装饰工程有限责任公司签署装修合同。示范文本条款：出卖人交付的商品房的装饰、设备规范该当符合双方商定的规范。达不到商定规范的，买受人有权要求出卖人按照以下第_种方式处置：出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。_； _。 双方还可在附件六中对装修问题进展详细商定。、违约责任不对等某购房合同中违约责任栏规定：甲方须于鬃年月日前将房产交付运用，甲方假设延期交房，那么每迟交一个月，按乙方已付房款%计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方假设未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙

17、方已交购房款中，扣罚%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。示范文本条款：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条商定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在_日之内该时限该当不小于买受人逾期付款责任条款中的商定时限，自第十一条商定的交付期限届满之次日起至实践交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_的违约金该违约金比率该当不小于买受人逾期付款责任条款中的比率，并于该商品房实践交付之日起_日内向买受人支付违约金，合同继续履行。 、面积误差设圈套厦门鬃房地产公司制定的规定：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。示范文本条款：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据第五条按照套内建筑面积计价的商定，双方赞同按照以下原那么处置： ()套内建筑面积误差比绝对值在%以内(含%)的，据实结算房价款；()套内建筑面积误差比绝对值超出%时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人该当自退房通知送达之日起日内退还买受人已付房款，并按照_利率付给利息。 买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在%以内(含%)部分的房价款