淄博金杏丽园营销推广策略提案

1、. 万份精华管理资料，万多集管理视频讲座：.；营销推行战略提案目 录第一部分 淄博市场概述商品房施工面积商品房开工面积商品房销售商品房销售价钱月张店区房产市场概略淄博市场现状总结第二部分 淄博房产市场分析淄博房地产市场开展概略淄博市的商品房市场开展态势各分区的开展态势重点类比工程调研分析需求市场分析第三部分 面临的问题及对策、 房地产开发市场的供需矛盾一定程度上存在、 商品住宅供应构造不合理。、 集体土地房地产开发景象亟待治理。、 大盘效应明显，市场销售节拍放慢、 优惠风气明显，对营销战略提出更高要求第四部分 年新增土地供应第五部分 最新房产政策第六部分 营销推行第一部分 上半年市场概述年一季

2、度，淄博市房地产开发市场依然遭到国家宏观调控政策的影响，继续坚持开展趋缓的态势。.、商品房施工面积年一季度，全市商品房施工面积.万，同比增长.%。其中商品住宅施工面积.万，同比增长.%经济适用住房施工面积.万，同比增长.%；商业营业用房施工面积.万，同比下降.；办公楼施工面积.万，同比增长.%。一季度全市商品房新开工面积已办理建筑工程施工答应证.万，同比下降.%，仅占全部施工面积的.%。其中商品住宅新开工面积.万，同比下降.%； 商业营业用房新开工面积.万，同比下降了.%；办公楼新开工面积.万，同比增长%。区县商品房施工面积居首位的是中心城区，施工面积.万。另外，淄博市房地产开发企业在外地施工

3、、新开工面积分别为.万、.万。 各区县施工面积及所占比重区 县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县施工面积万.所占比重%.同比增长%-.-.-.新开工 面积万.所占比重%.施工面积的构造比例。在施工面积中，住宅施工面积.万，占.%，其中经济适用住房施工面积.万，占.%；办公楼、商业营业用房施工面积.万，占.%。施工面积以住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占不到八分之一。.、商品房开工面积一季度全市商品房开工已办理建筑工程开工备案表面积.万，同比下降.%。其中商品住宅开工面积.万，同比下降.%；商业营业用房、办公楼开工面积.万，同比下降.%。区县商品房开工面积居首位的是中心城区，开工

4、面积.万。另外，我市房地产开发企业在外地开工面积.万。 各区县开工面积及所占比重区 县 中心 城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县开工面积万.所占比重%.同比增长%.-.-.-.-.、商品房销售.、实践销售:一季度全市实践销售面积.万，同比下降.%。其中住宅.万，同比下降.%；商业营业用房、办公.万，同比下降.%。区县商品房实践销售面积居首位的是中心城区，实践销售面积.万。另外，我市房地产开发企业在外地实践销售面积.万。 各区县实践销售面积情况区 县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县销售面积(万).所占比重%.同比增长%-.-.-.、预售面积:一季度商品房预售面积为.

5、万，同比增长.%。其中住宅.万，办公楼.万，商业营业用房.万。区县商品房预售面积居首位的是中心城区，预售面积.万。另外，我市房地产开发企业在外地预售面积.万。 各区县预售面积情况区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县预售面积(万).所占比重%.同比增长%.-.-.、商品住宅销售构造住宅的实践销售面积、预售面积分别为.万、.万，分别占销售总量的%、.%，销售以住宅为主。经过对住宅预售的数据进展搜集分析，户型以下为主要销售户型各种套型面积的住宅的销售套数占总销售套数的比例如“各套型预售套数比例图所示。.、商品房销售价钱淄博市新建商品住宅预售平均单价元/，同比增长.%。由于一季度销售

6、数量少，且个别楼盘不具普遍代表性，价钱与年有一定的浮动。各区县价钱由于受开发建立楼盘性质以及投放量的影响，价钱有一定的差距。 各区县商品房销售价钱区 县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县住宅价钱元/同比增%.-.-.、张店区房产市场概略年，市区房产市场呈现买卖量放大，房产买卖价钱盘整的态势，商品房预售呈现出的主要特点：.商品住宅呈现量增价跌局面，平均价钱处于盘整形状,中心城区均价与月份比下降.个百分点。.居民购房志愿仍以中档住房为主，商品房均价在-元之间占总销售量的%。.中小套型商品住宅遭到青睐，平方米套型的商品住宅销售面积为.万平方米.、淄博市场现状总结根据房产市场运转数据分

7、析，淄博市房地产买卖市场呈现出以下特点：房产买卖仍坚持活泼局面，但受国家宏观调控政策的影响，增幅有所减缓，个别目的甚至出现负增长，居民购房心态趋于谨慎，购房张望气氛渐浓；受新建商品房大量涌入市场、住房保证政策逐渐到位等要素的影响，中心城区价钱趋于稳定，房价同比上下略有浮动；中低档房为成交主力，统计显示，中低档房成交比例大，在前两季度成交户数中，-平方米/套的房型占.%，面积大于平方米大户型住房，仅占总销售量的.%；商品房主要购买者仍为本市居民为主，占总成交户数的.%，阐明淄博市商品房仍以本地消费为主。第二部分 淄博房产市场分析 淄博房地产市场开展概略淄博房地产市场自年至今不断坚持快速开展，固定

8、资产投资逐渐添加。其中年，全市房地产开发合计完成投资.亿元，同比增长.%，完成投资居首位的是中心城区张店区和高新区，完成投资.亿元。年，全市商品房施工面积增长迅猛，创历史最高。全市商品房施工面积.万，同比增长.%。其中商品住宅施工面积.万，同比增长.%经济适用住房施工面积.万，同比增长.%；商业营业用房施工面积.万，同比下降.%；办公楼施工面积.万，同比增长.%。年上半年，全市房地产市场买卖面积达.万平方米，买卖额.亿元。经过年时间的快速开展，张店城区内商品房市场已接近饱和，商品房价钱上涨速度放慢，销售难度增大，部分楼盘出现空置和烂尾等问题。因此政府近两年严厉土地政策，紧缩土地放量，控制新上工

9、程的数量。同时，随着高新区的进一步开展和政府西迁的全面建立，大多数新上工程均着眼于城区西部和北部，东部和南部老城区短少新工程的补充。可以预测：张店区地产市场将在近一段时间的平衡之后再次迎来一个快速开展的时期，而老城区将由于供应市场的缺乏而产生商品房供不应求的情况，开展速度相对较快。.、淄博市的商品房市场也呈现规律性的片区开展态势中心路以东为东部老城区；西七路以西，华光路以南为西部新城区；西七路北首，华光路以北为西北部高档区；铁路以南为南定片区；中心路以西，西七路以东为城市中心片区。、各分区的开展态势由于铁路的对城市开展的阻隔作用，再加上工业区主要分布在东部和南部，而西部和西北部不断以来环境比较

10、好，加上几年来周围交通和配套的改善，大量市区内居民向西部、西北部流动，导致整个城区向西部和西北部开展速度较快，东部和南部相对较慢。在新开发的楼盘中，主要集中在西部和西北部，大约占全部的%，其他的三个片区只占%。.、重点类比工程调研分析基于上述的规范和区域的平衡性，他们选择了本次楼盘调查主要为竞争性楼盘：鑫盛馨园、齐盛花园、福林家园、三泉新苑、东城华府、云龙华庭、舒然家园、翰文苑等为重点类比工程。各片区工程根本概略：区域典型工程工程地址工程规模物业形状南定片区鑫盛馨园张店区世纪路南头二期八栋楼多层齐盛花园世纪路和昌国路交界处占地万平多层福林家园世纪路南首栋楼多层锦绣花城张店区青年公园南邻前三期.

11、万多层朝阳新居南定市交通技校东米三栋多层多层三泉新苑泉山农贸市场北行米三栋小高层小高层东部老城区东城华府人民东路号占地 m 多层云龙华庭金晶大道华光路交汇处占地 m高层阳光馨城华光路以南，东三路附近，潘南东路以北占地 m 多层西部新城区舒然家园马尚镇太平路总建万多层、高层翰文苑西八路与太平路交界处占地 m小高层龙凤苑联通路与西八路交叉口西北角占地 m多层、小高层、高层西北高档区西班牙风情街义乌小商品城东邻占地 m多层怡海世家世纪路北首路东.万多层、高层盛世名苑中润大道与西四路交汇处总建万多层、高层总结：根据地域的不同，物业类型明显不同，呈现由低往高的走势。淄博市场上以多层建筑建筑为主，随城市开

12、展高档住宅逐渐向高层、小高层等温馨型电梯房推进，高层成为住宅主力。成规模开发，开展商对社区观念更加注重，虽然土地资源越来越紧张，但社区规模与社区概念却越来越多的融入建筑，成为工程的显著特点之一。目前市场上在售产品户型面积集中，以中小户型为主，多集中在之间。户型构造追求温馨适用，以两室两厅一卫、两室两厅两卫为主，主要是为满足根本的居家需求，同时提高生活程度。另外，为满足独身青年置业安家及部分投资客的需求，一室一厅、配套齐全的过度型小户型也遭到市场追捧，年开发面积加大。整体楼市均价根据片区不同有明显的等级划分。南定、东南片区均价约元/，西部高档区均价约元/。产品的不同以及位置的区别，部分社区售价超

13、越元/。市中心地段的楼盘售价凭仗地段的优越性曾经到达元/，甚至部分高端产品销售均价已逾元大关。年张店区全年住宅销售均价为元/。典型工程分析：银杏花园：位于工程金杏丽园东临，规划为层坡顶洋房，现已根本售罄，尽剩余阁楼，.-.万/套，面积约平方，最低处.米。洪兴家园：位于工程东临，也仅剩余阁楼，.万元/套。面积-平方米。户型为二室一厅，最低处尽.米。东城华府东城华府是创业房产倾力打造的东部新城高质量小区。该小区北依潘南路，南至人民路，东起东四路，西至第二毛纺厂宿舍区，总建筑面积万平方米, 规划建立栋多层住宅，可包容多户居民入住。 该工程在开发过程精益求精，苛求完美，率先采用多孔砖复合夹芯外墙保温技

14、术，屋面保温层采用厚硬泡聚氨酯板，具有良好的保温效能，是真正节能%的质量楼盘。 小区内环境优雅,绿树荫翳，配套完善，设有幼儿园、中心水景广场、停车场，小区周边学校、医院、银行、商场、文娱设备等齐全，为住户打造便利的生活。该工程以-平米精小户型为主，并配有地上车库、地上贮藏室，适宜住户多种居住需求，是工薪阶层的理想家园。销售现状：起价： 元/m 均价： 元/m工程特点：大盘特征明显，社区内部配套完善，宣传附加值较多。主力户型表示图: 金瑞花园占地.万，建筑面积，均价元/，价钱区间-。户型全部为二室一厅，面积范围-平方米。规划有栋多层，毛坯房，年底交房。其位置相对较好。出行较为便利。盛泰家园如今出

15、卖的是沿街号楼，合计套住宅，面积左右，户型均为二室一厅，装修规范较高，均价元，价钱范围为-元/。年底交房，贮藏室搭配销售，必需购买-，无车库，车位免费。.、需求市场分析年淄博晚报刊登了房地产市场调查询卷三期，截止月日共回收调查询卷份，参与被调查者的范围覆盖淄博市一切城区，其中中心城区张店区和高新区份，淄川区份，博山区份，临淄区份。此次调查结果显示，计划在中心城区购房的被调查者仍占了相当大的比例，其中一部分外区县人也有在中心城区置业的计划。方案在中心城区购房的被调查者中，有近一半的人将购房的区域选在了联通路以北，有成左右将首选区域确定在柳泉路以西。从整个情况来看，随着淄博城市规划的实施，张店世纪

16、路以西的新区在最近几年快速开展，在经济开展、交通配套及城市环境等方面将逐渐成熟，并具有较好的开展前景优势，此区域已成为房地产市场的开发热点。调查显示，一次置业的家庭主要希望购买平方米的房子，其购房主要是为处理当前居住生活问题；而已拥有产权房的家庭那么希望购买更大的房子，属二次置业，购房主要为改善生活质量，这部分住房消费者对住房的要求曾经由“住的开变为追求居住的温馨性、功能性。另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例远远高于其他住房群体，预购面积以平方米的需求为最高，达.%；而在平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例也高达成以上。阐明购房群体大多持币在手，有比较详细的购买方案，估计

17、年左右再进展置业，使生活质量进一步得到改观。可见在这个群体中的市场潜力非常可观。 年各套型预售比例图 年一季度各套型预售比例图综合分析年房地产市场走势可以发现：一、平方米的住宅为主力户型，其中一次置业居民多项选择择平方米的住宅。二、购房居民关注点主要在高新区和政府西迁新址。三、张店区房地产市场价钱仍有部分上涨空间，居民经济接受才干较强。第三部分 面临的问题及对策从淄博实践情况分析，房地产开发市场整体上是安康的，但是房地产开发市场还处于起步开展阶段，也存在一些问题，主要有以下几个方面：、房地产开发市场的供需矛盾一定程度上存在。一是中小户型供应量低与需求量大的供需矛盾。前几年在大规模换房热潮的影响

18、下，住宅供应主要以大户型为主，满足中低收入家庭需求的需求量较大的中小户型供应量较少。虽然部分开发商及时作了调整，中小户型的供应量有所增大，但是所占比例不高，还不可以满足市场的需求。另一方面是同质化住宅建立与多元化需求的矛盾。近几年，部分住宅工程的建立质量有了很大的提高，这些工程的销售情况良好，但是所占比例还是相对较低，在大规模的团购过后，市场需求向居住面积改善、居住质量改善等多元化方向开展，虽然住宅供应在市场情势变化的影响下，有高质量住宅、节能住宅的供应，但是目前还没有真正实现多元化供应。呵斥供需矛盾的缘由一方面是前几年市场情势较好，企业生存压力小，大多数企业以小部分高收入阶层的需求为导向，导

19、致了供求关系的构造性失衡，绝大多数的中低收入阶层被排除在购买市场之外；另一方面是由于部分企业在市场情势发生变化后，没有深化的分析变化的本质，甚至有个别企业根本就没有对市场进展调研分析，缺乏合理的工程定位，在没有充分思索区域位置、消费群体的情况下盲目开发建立。、商品住宅供应构造不合理。在国家宏观调控政策和我市市场需求的影响下，住宅供应构造有了明显的变化，小户型住宅的建立面积在不断加大，但是构造不合理的问题依然存在。一方面是保证性住房开发建立规模小。年全市商品住宅施工面积.万，其中经济适用住房施工面积.万，仅占.%，所占比例较低，虽然在开发市场以外部分大型厂矿企业、院校还建立了部分经济适用住房，但

20、是由于遭到定向建立的制约，无法向社会供应，整体上保证性住房的建立规模较小，难以保证低收入家庭住房需求。另一方面是以下住宅建立比例达不到要求。年月份对全市新建商品住宅构造比例进展调研的结果显示，淄博-月份新建商品住宅套型面积在以下的占总建立规模的比例缺乏%，远低于国家宏观调控政策要求的新建商品住宅套型面积以下的占总建立规模的%以上的构造比例要求。呵斥供应构造不合理的缘由：一是用于建立经济适用住房的土地供应量较少，也存在经济适用住房建立用地开发建立进度缓慢的情况；二是受前几年大规模的换房热潮对大户型需求大的影响，构造难以在短时间内实现调整，需求一定时间周期磨合； 三是部分企业对构造比例的调整持张望

21、态度，没有及时对小户型住宅比例较大的工程进展开发建立。、集体土地房地产开发景象亟待治理。近几年，城乡结合部许多以旧村居改造、以 “建立社会主义新乡村为名，在没有办理任何审批手续的情况下，占用集体土地进展房地产开发的活动相继出现，并且大有愈演愈烈之势，据统计，年后待建面积为万，在建面积万，%以上无任何建立手续，其中对外销售的占有相当比例。这种景象的出现带来很多问题，一是缺乏土地利用、建立工程规划引导，违法建立问题普遍，严重扰乱土地市场和房地产市场次序；二是呵斥国家税费大量流失，严重冲击正常的房地产买卖行为；三是村居民后续生活缺失有效保证，呵斥新的社会不稳定要素；四是实施主体不适宜，建立行为不规范

22、，工程质量存在严重隐患；五是购房者利益得不到保证，各种社会矛盾和纠纷日益显现。、大盘效应明显，市场销售节拍放慢社区规模化曾经成为一种趋势。大的规模社区能为业主带来更多的生活配套设备，广场、休闲场所、健身设备等都凝造了更好的社区环境，赋予生活更多的附加意义。大盘的社区凝聚力、荣誉感及消费者心思满足感都明显高于普通社区，综观淄博整体楼市，大社区生活成为众多置业者的首选。这在近几年的房产市场上，中润华侨城、黄金国际、盛世名苑等都是大盘效应的典范案例。地震带给楼市和置业者的认知是对房屋建筑质量的要求越来越高，这也就对建材质量和建材质量提出了更高要求，这些科技节能建材及钢材、人工的费用相应提高，从而添加

23、了开发本钱。同时，原资料价钱的添加也间接提升了房产价钱，攀升的房价、现房选择的增多和严重的张望气氛让年房产销售的节拍放缓，下半年的销售压力将继续加重。、优惠风气明显，对营销战略提出更高要求折扣景象不仅在淄博，乃至在全国的房产销售中都频频出现。这对短时间内构成热销，推进资金回笼，缓解开发单位经济压力起到重要的作用。但是，非节假日、非活动期间的长期优惠和折扣行为对目前呈现疲软的市场所呵斥的惊动效应不大，甚至给客户滞销的疑虑，从而降低工程的笼统。因此，在锦绣花城四期的销售中如何利用好优惠这把双刃剑是非常重要的。作为南定片区公认的大型花园社区，余名老业主的维护及新业主的联谊就显得尤为重要。宣传中，利用

24、社区活动、小众联谊等，借助节假日的节点进展集中推销，经过礼品、实物等奖励给予客户可触可感的实惠，加强品牌忠实度和社区凝聚力，带动销售任务的进展，最终实现最正确利润的实现。第四部分 年土地公告地块位置土地面积规划用地性质容积率建筑密度绿地率年限增量- 川号张博路复线以东、胶王路以南.平方米合.亩住宅高层.、多层.高层%、多层%绿地率%年存量- 博号淄博市博山区中心路西段、博山区第十三中学南.平方米合.亩商业、住宅.%绿地率%商业年住宅年存量- 川号淄川区般阳路以南、通济街以西平方米合亩商业.%年存量- 川号淄川区般阳路以北、淄川房地产管理局以西.平方米合.亩住宅.%年存量-周号周村区城南路号.平

25、方米合.亩住宅居住.、金融.居住%年表格呈现地块是精选年淄博出让土地的一部分，部分小型地块未罗列。经过上面表格可看出：、年放出地块无大型土地放量，中等、小型地块为主。、张店区今年土地管理严厉，土地放量减少，现有出让土地多集中于下线城区，四线城市的开展成为今后几年的主流开展方向。、住宅用地居多，高层、多层、低密度住宅并存，住宅呈现多元化开展方向。第五部分 年房产政策解读加息累计效应显现 首套房贷今年月供增%-%月日起，大部分商业银行个人房贷将执行去年多次加息后的新利率。首套贷款月供添加约%-%，二套房月供增长二到三成。 山东省年内建五万套经适房 公积金缴存比例提高今年山东省将加快建立完善城市住房

26、保证体系，大力实施安康居住工程，确保年内建成万套以上经济适用房，重点建立健全廉租住房制度，逐渐处理城市低收入家庭住房困难。国土部：年月日起建立用地实行动态备案为进一步发扬建立用地备案在土地批后监管中的作用，掌握各地建立用地审批、供应和供后利用情况，提高运用土地政策参与宏观调控的才干，国土资源部下发了。根据通知要求，建立用地备案的内容和范围进一步细化了目的，添加了运用建立用地的国民经济行业分类目的和工程的位置坐标等。并且，在土地供应中新增了存量用地和土地利用开发要求等目的，进一步强化了对全程监管的要求。 正式公布 年月日施行国土资源部部长徐绍史日前签发国土资源部第号令，正式公布并于年月日起施行。

27、明确规定，土地登记是指将国有土地运用权、集体土地一切权、集体土地运用权和土地抵押权、地役权以及按照法律法规规定需求登记的其他土地权益记载于土地登记簿公示的行为。土地登记实行属地登记原那么。方法要求县级以上人民政府国土资源行政主管部门该当加强土地登记结果的信息系统和数据库建立，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。 国务院重拳打屯地 发布促进节约集约用地通知通知要求严厉执行闲置 HYPERLINK data.house.hexun/postlandlist.aspx t _blank 土地处置政策，规定土地闲置满一年不满两年的，将按出让或划拨土地价款的%征收土地闲置费。通知强调，土地闲

28、置满两年、依法该当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排运用；不符合法定收回条件的，也应采取改动用途、等价置换、安排暂时运用、纳入政府贮藏等途径及时处置、充分利用。通知鼓励开发利用地上地下空间，对现有工业用地，在符合规划、不改动用途的前提下，提高土地利用率和添加容积率的，不再增收土地价款。通知强调，要建立节约集约用地考核制度。制定单位GDP和固定资产 HYPERLINK house.hexun/estate t _blank 投资规模增长的新增建立用地耗费考核方法。通知指出，年月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。央行日起再次上调存款预备金率.个百分点为

29、落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决议从年月日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率.个百分点。建立部：新批商品房建立面积%须平米以下建立部日前发布明确，各地新建住房构造比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必需到达开发建立总面积的以上。财政部、国税总局：个人买经济适用房契税减半财政部、国家税务总局的一系列通知，明确了廉租房、经济适用房和住房租赁开展等方面的有关税收政策。其中，规定，对廉租住房运营管理单位按照政府规定价钱、向规定保证对象出租廉租住房的租金收入免征营业税、房产税；对廉租住

30、房、经济适用住房建立用地以及廉租住房运营管理单位按照政府规定价钱、向规定保证对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地运用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超越扣除工程金额的，免征土地增值税；对廉租住房、经济适用住房运营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。还指出，开发商在经济适用住房、商品住房工程中配套建造廉租住房，在商品住房工程中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关资料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应交纳的城镇土地运用税和印花税。通知说

31、，对个人购买经济适用住房，在法定税率根底上减半征收契税；对个人按规定获得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。山东个人购经济适用房契税减半 出租免征印花税山东省税务部门将落实对廉租房、经济适用房和住房租赁的税收优惠政策，个人购买经济适用住房，在法定税率根底上减半征收契税。按照国家的新规定，对廉租住房、经济适用住房建立用地以及廉租住房运营管理单位按照政府规定价钱、向规定保证对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地运用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超越扣除工程金额%的，免征土地增值税

32、。开发商在经济适用住房、商品住房工程中配套建造廉租住房，在商品住房工程中配套建造经济适用住房，如能提供相关资料，可按比例免征城镇土地运用税；如能提供政府部门出具的相关资料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应交纳的印花税。个人购买经济适用住房，在法定税率根底上减半征收契税；按规定获得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超越其申报的应纳税所得额%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。对个人出租住房获得的所得按%的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签署的租赁合同，免征印花税等。第六部分 营销推行、工程概略金杏丽园位于杏园东路，规划

33、有栋多层，社区已成现房，户型面积多样，在本片区是较为成熟的规模社区。、工程SWOT分析优势分析户型紧凑，功能合理现房销售，即买即住杏园东路正在整修，道路开工以后社区的环境将大大改善近邻火车站、汽车站出行便利优势分析社区规模小所在区位偏远，外围环境目前来看较差接近铁路，噪音较大时机分析中小户型，市场看好淄博楼市较为稳定，抓住现有客户是工程胜利的关键要挟分析淄博市开发工程激增，放量增大东南片区仍不被看好工程周边大盘对客源的争夺、市场定位关键词：纯美户型经过以上的分析，他们可以看到，金杏丽园在综合评价上并不能占有很大优势，如何在博得市场先机，要靠广告的引导和销售现场的把握。户型的多样性和价钱的竞争力

34、是金杏丽园小区的优势所在，把握这两个重点，着力点用在吸引上客量上，提高销售业绩。因此，他们建议小区市场定位：杏园东路，纯美户型“杏园东路，纯美户型 标示出工程区位和最根本特征，给人一种准确地印象，、广告语的界定广告语一：杏园东路，幸福人家 金杏丽园一个繁华簇拥的家园，在这里找到最本真的生活，最绵长的幸福。无意与众不同，一切都变得从容谨以此，献给卓尔达智的人们，他人眼中的奢想，他的私享！广告语二：发明最具价值的生活空间金杏丽园，不浪费一点空间，原创中小户型，追求完美的空间的构造、先进的设计理念，品牌开发，发明最具价值的生活空间。杏园东路 幸福人家广告总精神系列广告演绎回家的路系列 幸福在哪里幸福

35、人家系列 幸福是什么责任系列 幸福的真义馆藏幸福系列 这里就是幸福、推行战略第一阶段年-月本段是金杏丽园销售的关键阶段，他们将着力从广告笼统上提升金杏丽园的楼盘笼统，从感性诉求的角度出发，提高售楼部的上客量。主要推行媒体选择为：户外广告：主要为笼统推行，售楼部包装等。灯杆旗广告：主要为引导客户。报纸广告：刊登即时信息直销人员：地毯式轰炸。广告主题：回家的路系列回家的路，铺满了绿荫回家的路，光阴变得柔软回家的路，幸福静静荡漾第二阶段年月-年月本阶段随着天气变冷，购房客户季节性减少，针对本案实践情况，我司提出开盘期的几个操作要点：利用活动方式提高来客量！如：老客户带新客户，及在元旦赠送年历或者其他

36、留念品的方式吸引客户购房。随着杏园路工程的开展，做相应的引导和宣传，楼盘的外围环境越来越好，房子越来越少，给客户以紧迫感，促进成交。广告主题：幸福人家系列看见幸福，看见大树静静的生长看见幸福，看见窗前等待的灯光看见幸福，看见孩子天真的笑脸第三阶段年月-年月本时期的主要目的是将销售推向高潮，加大放量速度，把销售量提升到最大化。本时期的操作要点，是对工程各卖点进展细化演绎。同时，经过在各时期添加不同的PR或SP活动，不断对客户进展利益刺激，构成不同时期的热点。SP活动：本时期涉及较多的节假日，如五一。应针对这些节日开展不同的促销活动，如送旅游、菜单装修等活动。PR活动：公关活动是树立本人与其他楼盘

37、不同的有效的渠道。以客户数据库为平台，组织丰富多彩的互动活动。根据本案特点和客户群特点，建议公关活动如下：如样板间鉴赏会、休闲一日台球大赛、儿童绘蛋大赛等。广告主题：责任系列他们把节能和环保看得比开展还重要他们把学习和知识看得比财富还重要他们把亲情和责任看得比什么都重要尾盘冲刺期为本案的最终售罄划上一个圆满的句号，同时为开展商今后的开发工程打好根底。此时期重点宣传楼盘业绩，利用和老客户的良好关系，重点突破。SP活动：举行答谢户主的SP互动。广告主题：馆藏系列金杏丽园，他人的奢想他的私享金杏丽园，一城美善一家人金杏丽园，生命是一种优雅的姿态、媒体选择战略短信媒体分析优点：可分区域推行，界定客户群

38、体。送达率高，且阅读率高。价钱低，经济适用。缺陷：有字数限制，不能承载更多笼统内容。纯文字媒体，不能进展笼统展现。他们选择短信媒体的理由：除以上优点外，恰恰由于是纯文字媒体，他们可利用有诱惑力的言语，甚至利用一定的误解价钱低廉但位置不详细阐明，防止人们对静安花园的不认同，来获得客户的访问，从而吸引一部分客户上门，而后再利用强势的推销技巧完成销售义务。平面媒体分析优点分析：既有笼统，又有文字，最适宜地产工程的推行。缺陷分析：阅读率越来越低。建议：只做少量提升笼统。DM直投从社会中招聘数名员工，经过对其培训，使其掌握一定的推销技巧，如一分种推销言语、对待客户访问的技巧等，让其在街口人流繁华处发放传单，经过指引，领带等方式引客户上门，然后再经过销售人员的专业推销完成销售任务。这种方式弥补了小区位置较偏，销售处也难以寻觅的弊病，非常适宜本工程的推行。、销售渠道的建立现场销售搞好销售现场人气的培育“有人气才有财气，购房者皆有从众心思即“羊群效应，故要擅长制造旺盛的销售现场人气，详细措施有：重点把握的每个周末的小高潮。推出促销方法看楼者皆可获赠小礼品等，促使更多的人流集中在周末出现。采取多种措施，促使每一个购房者更多地出如今销售现场。例如：把签认购书、交首期款、办银行按揭、交楼手续、办理房产证等都安排在销售现场出现五、六次，制造人气。 业务员直销即业务员派单