玉泉庄园项目营销策划方案

1、PAGE .玉泉庄园工程营销谋划方案PAGE ：.；阜阳玉泉庄园工程营销谋划方案阜阳宏泰房地产顾问二OO五年四月目 录前 言第一部分：工程及市场背景研讨一、工程综述 二、阜阳市经济与城市开展三、区域工程影响 四、阜阳市房地产现状与可比性工程分析五、工程SWOT分析第二部分：营销推行战略一、谋划思绪总那么二、工程谋划总思绪三、预备任务及销售控制第三部分：公司简介 一、宏泰房产顾问公司引见二、具备优势三、任务理念四、对本案的态度五、附加效力协作方式终了语前 言本报告是为阜阳市玉泉庄园工程以下简称本案所作的工程营销谋划方案，思索到贵工程对销售谋划进展协作的意义与目的，因此，本方案重点在营销推行方面进

2、展了全面的谋划，而对于工程市场分析及目的客户分析等进展了简要的分析。本案主要由工程及市场背景研讨、谋划推行战略及公司简介三部分组成，详细包括工程概略、阜阳市经济与城市开展、区域工程影响、阜阳市房地产现状与可比性工程分析、工程SWOT分析、谋划思绪总那么、工程谋划总思绪、公司简介及协作方式。本案仅仅是表达了我司对于贵工程在运作过程中的一些思绪和操作手法，并且也未与贵公司进展深化且具有针对性的讨论，难免有缺乏和偏向之处，因此详细的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。本工程经过住宅前期销售来为工程营销呵斥口碑宣传效应，以此带动后期的销售，由于本工程不具备商品房买卖程序，也不具有比较独特

3、的工程特征，须经过营销口碑宣传效应构成影响力，并推开工程的整体销售。另外，我方在对于本工程所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的现场推行。 阜阳宏泰房地产顾问 谋划代理部 年月日第一部分：工程及市场背景研讨一、工程综述、工程概述玉泉庄园，位于阜阳市清河东路北侧，雪地啤酒厂东侧，规划七栋建筑物，其中三栋六层住宅楼，四栋五层住宅楼。开发性质：纯住宅。户型及面积：二室二厅、三室二厅与复式住宅相结合，面积从不等。详细规划目的不明。、工程区域市场调研居民区：雪地公寓、新大陆、华源世家及自建居民楼居民区等。本区域属于阜阳市的新城区，市政设备较为完善，建筑群相对较高，市政配套设备较为成熟，居住

4、人群主要以本地人为主。、区域交通情况小区的南侧是清河路，交通便利，、路公交车从小区旁经过。、销售情况 本案约有套住宅，目前销售了套左右。销售率为%。二、阜阳市经济与城市开展、阜阳市根本情况引见阜阳市位于安徽省西北部，地处黄淮平原南端，辖界首市和太和、临泉、阜南、颍上四县及颍州、颍泉、颍东三区。境内面积平方公里，耕地面积万亩，阜阳市人口多万人，其中阜阳城区人口约万人，建成区面积平方公里。阜阳市是国家重要的铁路枢纽。近年来阜阳市的国民经济开展很快，人民生活程度迅速提高。阜阳铁路交通极为便利，现已构成阜九龙、合阜，徐州阜、商丘阜、漯河阜五条铁路，五路交汇，八线引入，特别是阜阳作为京九线上最大的编组站

5、，公路四通八达，通往外地的九条干线，与鲁、豫、苏、鄂等衔接，同时与省内各地域的交通畅通无阻。加之阜阳新机场国家二级民航机场建成通航，使阜阳已初具“水陆空立体交通的雏形。阜阳市地理位置优越，处在新亚欧大陆桥经济带，京九经济带及华东经济圈三者交汇区域。阜阳作为苏、鲁、豫、皖四省接壤地域最大的商品集散地和贸易中心，市区商业网点主要集中沿人民路、颍上路、颍州路、颍河路两侧分布，并在颍州路与颍河路、颍州路与人民路交叉口构成中心，老城区内部零星分散一些近年新建的部分商业设备。随着经济收入的提高，生活环境的改善使公众不但对玩乐购物兴趣浓重，而且对适宜本人消费要求的经济适用房也越来越关怀。阜阳是典型的农业大市

6、，由于乡村人口基数大，城市化进程较慢，城区居民人均住宅面积约平方米。年以前几年，阜阳房地产投资根本停滞，市政设备得不到改善，房地产开发以“沿路剥皮式开发和“零星开发为主，住宅房地产价钱不断在低程度价钱上彷徨，处在不温不火形状。年以来，阜阳经济进入增长期，皖西北中心城市建立步伐加快，房地产投资升温，房价快速攀升，市场买卖趋于火爆。、阜阳市总体经济运转态势年阜阳市国民经济平稳较快增长。估计阜阳市消费总值到达亿元，增长.；财政收入到达.亿元，增长.；全年城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，分别增长.和.，农民收入与城镇居民收入差距初次减少。构造调整加快推进。全年规模以上工业企业完成产值.亿元

7、，增长.，超额完成全年义务；全年实现第三产业添加值亿元，增长。“工程全面实施，成为阜阳市加大投入、加强经济开展后劲的主抓手。年阜阳市列入省“行动方案工程完成投资.亿元，占年度投资方案的.；列入市“工程工程完成投资.亿元，占年度投资方案的.，占全年全社会固定资产投资的.。估计全年可实现外贸进出口总额万美圆，增长.。改革开放步伐加快。全年引进市外境内工程个，利用市外资金亿元，其中省外资金.亿元；新批“三资企业家，实践利用外资.万美圆，初次实现“双超额，外来投资已成为阜阳市加大投入的重要支撑。社会事业全面提高。高新技术产业工贸总收入实现亿元；全年人口自然增长率控制在以内；全年新增就业岗位.万个，下岗

8、再就业.万人。 年阜阳市经济和社会开展的主要预期目的是：阜阳市消费总值确保增长，争取；财政收入确保增长，争取；全社会固定资产投资增长以上；社会消费品零售总额增长左右；外贸进出口总额增长；全年引进市外资金确保亿元、争取亿元；实践利用外资万美圆；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入均增长；人口自然增长率控制在以内。、利用外资创新高年月，阜阳市共设立外商投资企业家，总投资万美圆，合同外资万美圆，全年实践到位外资.万美圆，同比增长，完成省下达阜阳市利用外资目的义务的，创阜阳市利用外资历史新高。年阜阳市利用外资构造有明显改善，外商直接投资占实践利用外资总额的。新办外商投资工程的投资领域全部集中在第二产

9、业，反映出阜阳市二产工程已成为招商引资的重点和热点，并呈现出较大的开展潜力。阜阳市外商投资的规模也不断扩展，大工程利用外资有新突破。新办外商投资工程合同外资超万美圆的有个，其合同外资金额占全年合同外资总额的，阜阳华润电力年分两期到位外资万美圆，占阜阳市实践利用外资总额的，发扬了艰苦利用外资工程在招商引资过程中的主导和牵动作用。 、工业运转质量继续呈现好转态势阜阳市工业运转质量继续呈现好转态势。数字显示，月份阜阳市国有和年销售收入万元以上非国有工业完成工业总产值万元，比上月增长.，比去年同期增长.，创历史月产最好程度。市经贸委有关担任人指出，在原料价钱大幅上涨，煤、电、油、运等重要消费要素供需矛

10、盾加剧的不利环境中，获得这一消费增长、效益好转的成果殊为难得。 据了解，月份，阜阳市规模工业累计完成工业总产值.亿元，比去年同期增长.，增幅较月份升高.个百分点，占年度方案亿元的.，完成全年义务胜利在望。其中，轻工业增长，重工业增长.；累计完成工业添加值.亿元，同比增长.；阜阳市六大主要消费系统全部实现增长，其中机械工业增长.、化学工业增长.、烟草工业增长.、纺织工业增长.；前个月，阜阳市工业销售再创新高。累计完成工业销售总产值.亿元，同比增长.，工业产品销售率.，同比增长.个百分点，创今年最好程度；市重点调度的十种主要产品产量出现五增五降。其中，棉纱、棉布、啤酒、改装汽车、合成氨产品产量均出

11、现较大增长比例；市重点监控的户重要骨干企业前个月累计完成产值.亿元，同比增长.。 在消费上升的同时，工业经济效益继续好转。月份阜阳市规模工业累计完成销售收入.亿元，同比增长.，完成利税总额.亿元，同比增长.，其中实现利润.亿元，同比增长.。经济效益的增长快于消费的增长，阐明经过近期的努力，企业扭亏增盈情势得到明显改善。、县域经济竞相绽放异彩阜阳市县域经济与全省最大的差距在工业。为此，在制定总体开展战略上，把加快县域工业开展放到非常突出的位置，引导各地走以劳动密集型、资源密集型为主，以农副产品深加工和为城市大工业、大企业配套为主，以私营中小企业为主的开展路子，找准开展定位和空间，经过营造部分竞争

12、优势，开展和壮大工业，以此带动和提升整个县域的工业化程度。如临泉、阜南根据农产品资源丰富的优势，把农产品加工业和劳动力密集型产业作为县域经济开展的着力方向，在临泉，涌现出了全国农业产业化龙头企业临泉山羊集团等一批农产品加工企业；太和县依托较好的工业根底和医药市场带动，突出开展医药加工和生物工程产业，哈尔滨医药集团、安徽乌苏里江制药、仁济药业等成为工业新亮点；界首市确定酿酒、塑料化工、机械等作为优势行业重点开展，培育县域工业优势和强项。各地还以工业园区为载体，集聚特征产业，目前，各地工业园区全面启动，建成区总面积达平方公里，引进工程个，完成投资.亿元，特征工业开场向园区集中，并构成辐射效应。在太

13、和工业园，目前已有哈尔滨医药集团、仁济药业、“生之素生物医药、乌苏里江制药等一批医药企业入驻，开场构成颇具特征的“医药工业园。在界首工业园区，天安集团的节水微滴灌溉等工程成为该市机械工业二次创业的典范。县域经济的活力在民营经济。按照“谁投资、谁受害的原那么，鼓励在农业、能源、水利、交通等根底设备领域吸引民营投资；鼓励民营企业积极参与科研成果转化为商品的投资与运营；鼓励民营资本投资农田水利、生态环境、乡村道路和小城镇建立。积极拓宽民营经济直接融资渠道，允许以资金、技术、设备等方式入股；允许采取资产转让、出租等方式获得消费开展资金，并在税收、土地运用和对外贸易等方面与国有经济同等对待。宽松的政策促

14、进了县域民营企业快速开展，各地民间资本纷纷涌入当地优势产业，掀起创业风潮。在这一背景下，太和、界首等县市民营经济开展速度明显加快。界首市个体工商户已开展到.万户，从业人员.万人，总注册资产达亿多元，营业额在万元以上的私营工业企业就有家，其中皮革、电器、塑化等行业的家企业被省政府命名为“明星企业。临泉县宝鼎公司、白庙隆茂公司、迎仙水洗芝麻厂等一大批实力雄厚的农产品加工私营企业脱颍而出，目前该县已拥有私营企业户，注册资金.亿元，私营企业中注册资金万元以上家，个私经济已成为全县经济开展的一支生力军。、“工程发动经济引擎“工程：即重点建立六项根底工程，鼎力打造六个工业支柱，加快建立十个农产品基地，积极

15、培育十个专业市场，是阜阳市全面建立小康社会打根底阶段的重点义务。阜阳市列入“工程的工程已到达个，总投资近亿元，今年方案完成投资近亿元，这其中，有个工程列入了省“方案。目前，已有个工程正在续建或新近已开工，今年上半年，在“工程工程的带动下，阜阳市各类重点工程共完成投资近亿元，同比增长，在建艰苦工程如阜阳电厂、刘庄矿井等进展顺利，一批前期任务工程如阜阳电厂二期、新集集团万千瓦坑口电厂等稳步推进。年以来，阜阳市“工程进入全面实施阶段，建立任务成果喜人，在此根底上，汇报会对下一步加速推进“工程建立提出了一系列意见。经过建立培育一批大工程、大工程、大企业，“工程将有力推进产业构造晋级，提高经济竞争力，成

16、为推进阜阳市经济快速增长的重要引擎。“工程进入全面实施，并实现了良好开局。为进一步加速其实施步伐，阜阳市采取了一系列措施，加强对此项任务的指点。 “工程是阜阳全面建立小康社会打根底阶段的重点义务，是促进阜阳市经济构造战略性调整的重要抓手，要坚持突出重点、整体推进的原那么，重点抓大工程、工业工程、根底工程，集中力量抓好一批潜力大、产业链长、带动力强的艰苦工程，以此带动全面实施，整体推进。、“六大工业支柱借势起跳阜阳市农副产品加工、化学、医药、煤电、纺织服装、机械电子六大门类工业开展迅速，年以来，这六大工业内的多个规模企业消费运营情势多数一片“涨声。阜阳市“六个支柱工业将实现快速起跳。有色金属冶炼

17、及压延加工业、烟草制品、化学工业更是分别增长.、.、。布、丝织品产量分别同比增长.和.，发电量实现同比增长.。“六个支柱工业拥有规模以上企业个，资产总额近亿元，实现销售收入近亿元，利税总额.亿元，分别占阜阳市规模以上工业企业的和。不仅如此，去年阜阳市销售收入超万元的户企业，均属于六大产业。经过今年以来的开展，六大工业的支柱位置日趋明朗。 、居民收入、消费继续走高年，伴随着阜阳市提高工资、提高城市居民最低生活保证线等一系列政策的拉动，城市居民收入继续走高，消费愿望逐渐加强。 在年，居民人均可支配收入达.元，同比增长.。从收入构成看，居民可支配收入的增长主要是受职工工薪收入和私营净收入增长的拉动。

18、其中，工薪收入比去年增长.，这与去年阜阳市企业经济效益有所好转，以及机关事业单位添加工资亲密相关。其次，年阜阳市个体私营经济活力加强，由此带动民营经济快速增长，居民人均运营性收入同比增长到达。此外，受利息收入和出租房屋收入的带动，居民人均财富性收入同比增长。 阜阳市城市居民收入程度的上升为提高消费质量提供了有力保证。年阜阳市城市居民人均消费性支出.元，同比增长约。这阐明城市居民消费才干加强，对内需的拉动力增大。 从消费构成看，人们在食品、穿着、医疗保健、文娱教育文化、交通和通讯等方面均有不同程度的提高。受去年食品价钱上涨的影响，年人均食品支出多元，同比增长。饮食方面，居民家庭在外饮食近几年呈现

19、“攀高的景象，年人均支出同比增长到。此外，居民文娱教育文化和交统统讯支出增长也较为明显，到达和约。随着阜阳市社会保证制度的建立健全及城市居民参保认识加强，居民个人交纳的社会保证支出增长较快，平均支出元，同比增长。 、城市开展未来阜阳向西南拓展根据，未来年内，阜阳将从如今“单中心，开展成为拥有颍西片区、颍东片区、泉北片区、颍南片区的“多中心式现代城市，中远期，阜城拓展将会主要选择向西、南和东南。颍西路、一道河路沿线地域的开发建立势头强劲：瑶海大市场、阜阳农产品零售市场、汇鑫市场、港利绿园、中南现代城、蓝色雅典、大唐家园、静馨山庄、西苑小区、龙腾义耕新天地等一大批商业效力设备、居住小区相继建立，有

20、力带动了城市向西、向南开展。 在总体规划和分区规划的指点下，泉北分区开展从零到有，从小到大。皖西北商贸城、生态园的建立，初步拉开了城市向北拓展的势头。 未来阜城：向南、向西最优，纵观阜阳城市建立史，城市空间拓展的一条重要特征为：以老城区为中心，向东、东南两条轴线腾跃式开展，向西、西北、西南蔓延式扩展。然而，随着铁路、高速公路在东、北方向的严密规划，目前，向东跨京九铁路，在京九与商景高速公路之间，腹地不大，不宜大拓展；向北、西北方向跨越泉河、颍河，有漯阜铁路妨碍，但尚有继续跨越开展的能够性；东南阜阳经济技术开发区曾经跨跃开展，规模有平方公里，增长势头良好。近期城市空间拓展应是在现建或区附近具有较

21、大开展潜力的区域，即以阜阳经济技术开发区、泉北物流园区、东北工业园区、周棚电厂工业区、城南新区向外拓展；远期，那么选择向西、南和东南作为主要拓展方向，远景以向西、向南开展为主。 在这一城市生长环境肌理分析的根底上，确定了“中心聚引、两河辉映、三区联动、多中心组团式的城市规划理念。 颍西片区仍将为城市中心，是阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市开展的依托，规划重点努力于完善城市中心功能，以提高城市中心的聚集和辐射效益。颍东片区那么依托城市铁路交通枢纽，重点建立以周棚电厂为主体的工业园区。泉北片区重点建立泉北物流园。颍南片区依托阜阳经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片

22、开发，建立成综合性的城市新区。 根据各个组团的不同特点，规划纲要分别作出了用地规划。工业用地主要分布在开发区和东北工业园区。城市主要功能中，商业金融业用地那么以颍州路、阜王路、人民路、二道河路环绕的地域为中心，构成商业金融业主区；体育设备用地，规划在一道河路西段路南兴建体育公园和大型体育设备；教育科研用地，规划安排集中布置在颍西组团西部，这都分布在现建成区的南、西方向。 四大片区特征鲜明，城市的不同功能产业将在各自片区内抱团开展。多中心的构成，将构建年拥有建成区平方公里、人口万的大阜阳。三、阜阳市房地产现状与可比性工程分析一 阜阳市房地产现状从年月至今历时三年，阜阳的楼市却发生着宏大的变化。假

23、设说年月至年的阜阳楼市处于低谷攀升阶段，那么年以后的阜阳楼市那么进入了开场快速开展的新阶段。详细的变化特点可以概略为以下几个方面：、住宅价钱上升幅度大，商业用房“温度低从年月份的元/平方米左右，集中在元/平方米左右；但到了月份已根本在元左右，个别楼盘工程已上扬到元/平方米；元月，大部分楼盘均价在元/平方米，某楼盘的好的位置单元，以拍卖方式售出最高成交单价为元/平方米！阜阳部分在售楼盘房价对比表类型：普通住宅 单位：元/平方米调查时间蓝色雅典汇鑫水岸名苑西苑世纪名门港利绿园中南现代城年月年月价钱涨幅但是，商铺的上浮幅度不大。这几年阜阳房产开发商大量、盲目开发商业用房，而阜阳市民消费程度有限，投资

24、商业用房的自信心缺乏，热情不够，缺乏热情，空置了大量的商业用房。、户型面积与购房目的的变化当前，阜阳中高档住宅主流户型为平方米的三房二厅一厨二卫、平方米的二房二厅一厨一卫、平方米的四房二厅一厨二卫及平方米四房二厅一厨二卫的复式住宅，平方米以下的房型开发商缺乏兴趣；假设他们在户型设计方面多下点功夫，会收到更好的效果。以前的购房均是为理处理居住问题，如今，一批阜阳市民有了多余的钱，看到楼市的升温，投资房产的报答比投资其他行业要稳、要大，而且已构成了一批炒房队伍，主要是机关企事业单位员工以及个体老板组成。、商品房现状与市场需求阜阳市城市住宅建立速度加快，年总开工住宅建筑面积.万平方米，开工面积.平方

25、米，总投资.亿。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从阜阳市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着宏大的需求潜力。根据有关市场调查资料，阜阳市目前有%的市民住房是“单位借房，约%属“房改房，%是“私房，只需%的住房是居民“购买的商品房。从以上景象可以看出，目前商品房在阜阳市市民住宅构成中所占的比例依然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深化，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。随着居民生活程度的提高，收入的添加，部分高收入人群要求住房宽阔、温馨、功能齐备及居住环境典雅，

26、每套住宅面积在平方米以上住房户数将比如今有较大的提高，住房的晋级换代蕴藏宏大的消费潜力。、“精品住宅的市场需求入开展“人与自然调和开展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开展建立的要求。随着阜阳市城市居民收入的日益添加，物质文化生活程度不断提高，居住条件也从只需求户内宽阔、温馨，转移到对住宅的功能、质量、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据阜阳市城市经济社会开展，以及商品房今后开展趋势预测，这类“精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐渐成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅的表现为：、住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的终了，个

27、人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活泼，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是本人与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的开展趋势。如前两年，阜阳市某一开发商针对住宅市场一些消费群体，推出环境优美、质量高，房价合理的高规范、多户型新型住宅，刚刚推出就卖掉%以上，。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业程度也应随之提高。、商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋猛烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越

28、详细全面，不仅要求住宅温馨、环境优美、配套齐全，还要思索文化档次、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促废品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐以为到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘质量，瞄准高质量商品住宅这一诱人的市场。、户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的艰苦课题，它包含型居室建筑资料的运用以及居室内部智能化设备的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主坚持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的开展不断添加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义超越普通的实体

29、建材所能实现的价值，提高了住宅档次、品牌和价值。、消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进展全面思索。一是平安性方面，主要是构造平安和设备平安。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，未来高价钱的住宅应是最好的住宅。三是温馨性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭构造，对住宅消费也有不同的要求，因此会构成假设干即期消费。所以，住宅设计要超前并思索可改造。物业管理是消费者购房思索的另一重要要素。对于购房者来说，包括售后效力内容的物业管理与住宅本身的质量同样等重要。他们

30、要求物业管理具有多种功能和高档次，收费合理，物有所值。、住宅开发向规模化开展前几年，阜阳市城市住宅开发数量开展过快，但开发规模偏小，目前阜阳市已有各类资质的房地产开发企业多个，而且外地大型房地产开发商不断涌进阜阳市场，建立了一批大规模的住宅社区，如汇鑫置业的水岸名苑、广厦安康房产的西苑世纪名门、港利房产的港利绿园、义耕房产的丽晶佳苑、中联房产的如意豪庭、环球房产的外滩国际新城等工程总占都超越亩。规模较小，不但开发本钱高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造等问题。新时代住宅不仅要求户内居住温馨，有足够的居住空间，功能设备齐全，还要有合理的销售价钱。房地产开发商只需经过大规模、低本钱开发，才干满足用

31、户的不同需求。阜阳市目前开发的水岸名苑、西苑世纪名门等开发建立规模化开展，构成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向开展。从阜阳市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化。二 可比性工程分析、可比性楼盘与本工程对比可比性楼盘与本工程对比表楼盘称号新大陆龙都小区苏州家园华源世家棉织小区环宇新城地理位置建筑规模周边环境交通情况配套设备备注：“表示优于本案，“表示劣于本案，“表示与本案持平。详细楼盘信息见表。 阜阳市楼盘一览图、港利绿园地理位置人民西路西延，西二环路规模类型沿街一层商铺，小区内普通住宅与复式相结合发 展 商阜阳港利房地产开发公司代 理 商上海施工单位连云港外贸建筑安装工程公司交楼规

32、范毛胚开工时间.内部认购.工程进度已交付入伙时间.占地面积M建筑面积万m绿 化 率%总 户 数一期约三百六十户价钱阐明五层起价为元/ M，三四楼为元/ M ，一二层复式元/ M物业管理较为完善-开展背景开发商原为连云港建筑商，以雄厚的资金实力杀进阜阳房地产市场。共分两期开发，已获得后期开发土地运用权，但拆迁仍需一段时间。-产品竞争力及小区周边配套设备户型：方正，面积在平方米至平方米，类型较多。建筑：外墙质地不明，立面为颜色三段式，阁楼坡屋顶，有外凸窗，楼间距大于米园林：园林的精华要义在首期开发中充分展现出来，梧桐大道，儿童乐园，园林景点等，号称有近万平方米园林。配套：二期设有游泳池、幼儿园、会

33、所等，由于离人民路及颍州路较近，配套较为齐全，生活较为方便，公交较为兴隆。-工程定位物业定位：大型中高档新一代社区笼统定位： 都市绿色生活主题社区客户定位： 前期以颍泉老城区居民为主-销售推行战略分析工程有一定的规模，并具备大面积的园林绿化，较其他工程有一定的优势，在工程推行中，以“万平方米生活城及“和风景一同生活为宣传推扩主题，以吸引的园林景观和大规模社区规模为人们营造一种安康向上的生活，吸引较多急于改善居住条件置业者的目光。广告以阜阳电视台，为主要媒体，在千百意楼上做大型条幅宣传。设有售楼处，有宣传墙等；在内部认购时举行各种活动，为置业者送上实惠，虽然传言有一定的猫腻，但获得了不俗的销售业

34、绩。-工程的优优势：SStrength优势WWeakness优势规模、园林景观优势明显；户型多样，设计较为合理，从至平方米不等，可选择余地较大；一期低容积率较低，楼间距宽，五层半建筑占大多数；区位条件较好；营销才干较好。严厉来说，住宅建筑产品仍属老一代产品；凸窗设计不到位；后期推行遭到敬贤山庄二期的影响；二期优势不大。、龙腾.义耕新天地地理位置南二环路新汽车站东，电缆厂西侧规模类型中等规模，多种户型，阜阳首家小高层带电梯住宅发 展 商龙腾万霖房地产开发公司义耕房地产开发代 理 商北京汇福行投资顾问施工单位南通益圣建立工程交楼规范毛胚开工时间.内部认购. 工程进度已交付入伙时间.占地面积亩建筑面

35、积万m绿 化 率%左右总 户 数约户 价钱阐明小高层至元/ M，多层至元/ M 销售进度销售率在%左右物业管理-开展背景开发商原为阜阳当地开发商与黑龙江省开发商结合开发的一个高档楼盘。土地运用权为年年底以挂牌方式结合获得，由于销售较好，该开展商曾思索在颍南大道的南侧进展二期开发。-产品竞争力及小区周边配套设备本楼盘可称得上阜阳楼盘新一代产品的典范。楼宇外观淡绿色玻璃窗，配素色外墙，线条流利，以现代简约明快的风格为本，以自然与人的调和关系为诉求，追求每个细节的尽善尽美。户型：方正，面积在平方米至平方米，其中至多平方米有同一类型户型，平方米为复式大户型。建筑：外墙质感较好，立面为颜色三段式，屋顶及

36、顶层复式的外观设计使建筑有挺拔向上的觉得，较角凸窗使室外风景一览无余，楼间距大于米，半封锁或阳台。园林：下沉式中央园林广场，蝶型园林布置有一定的新意配套：设有会所、大型商场，地上及地下车位充足。由于离人民路及颍州路较远，周边生活配套还不太成熟，但同时可享遭到经济技术开发区内配套的方便，公交系统相对较差。-工程定位物业定位：阜阳乃至周边地域在内的高档豪宅笼统定位： 都市绿色生活主题社区客户定位： 阜阳及周边二次置业的高档客户-销售推行战略分析楼盘营造一个中等规模的高尚社区，周边较为空阔，根本具备建立豪宅的条件，三面市政道路都较新，周边经过改造后外在笼统较好，在工程推行中，以“少数人的名门领地及“

37、阜阳楼市的里程碑为宣传推扩主题，以吸引的园林景观和精巧的建筑为人们提供了豪宅生活典范，吸引较多有品味置业者的目光。由于是阜阳第一个上市的高档楼盘，销售前期广告较为密集，广告以阜阳电视台为主要媒体，在主要道路或公共建筑物上都有大型广告牌设置。设有售楼处，有宣传墙等，LEGO较为明显。在内部认购时举行各种活动，吸引了不少人的眼球，但获得了较好的销售业绩。由于户型较大，总价较高，再加上阜阳首个高尚住宅，有一种“高处不胜寒的觉得，因此，价钱比开盘时略有下降。对同一楼层不同景观的楼盘采取差额定价。-工程的优优势：SStrength优势WWeakness优势改动阜阳多年房地产开发的传统方式，突出一个“新字

38、；有较强的产品竟争力；小高层初次出如今阜阳，也是阜阳独一带有小高层的住宅楼盘； 开工时进展内部认购，消费者自信心缺乏，使价钱上升遭到一定的影响；价位战略失败，致使购房户自信心受挫，影响销售进度；、汇鑫二期水岸名苑地理位置颍河西路北侧规模类型水岸名苑共栋开展商阜阳汇鑫开展代 理 商自售施工单位阜阳四建等交楼规范毛胚开工时间.内部认购. 工程进度销售率达%总占地面积亩建筑面积.万绿 化 率%左右总 户 数约户价钱阐明水岸名苑至元/ ，个别水景单位高至元/物业管理汇鑫物业管理公司-开展背景汇鑫开展一期敬贤山庄早在年就开场启动，以别墅为主。年先后开发汇鑫二期的西二环旁的锦绣、西城河旁的水岸名苑，滚动式

39、开展较为胜利。-产品竞争力及小区周边配套设备外型为三段式颜色构图，水岸名苑的颜色明快一点，西二环路东侧商住楼颜色较重。均为彩色马赛克贴面。户型：西二环路商住楼户型面积在平方米至平方米，水岸名苑户型面积在平方米在平方米之间，跃式构造。两处楼盘的户型都比较单一，“满充式设计。建筑：内部问题较多，主要有楼间距约在米，间隔 小于其它楼盘；半封锁式阳台封锁墙较高；填充墙资料较差，隔音效果差；两房户型设计公共空间过大，比例失衡；其它户型有刀把型卧室；楼梯扶手质量非常差；混合楼的出入口在处置上有失得当，卫生间为暗间。园林：西二环路混合商住楼一二层为商品市场，二层以上仅有小部分绿化，水岸名苑绿化主要表达在河岸

40、的休闲广场周围。配套：设有会所、幼儿园、附送贮藏室，有小量车库，目前公共交通仍不方便。 -工程定位物业定位：大型高档物业小区 笼统定位： 水岸住宅客户定位： 以阜阳胜利人士的客户为主。-销售推行战略分析营销中着力宣传本楼盘是一个地理位置优越、小区内外配套齐全、生态环境较佳、物业管理先进的大规模社区。由于楼盘距售楼处较远，设有售楼专车。楼书较为精巧，多次在上做半版广告，并在千百不测悬挂大型条幅。对同一楼层不同景观的楼盘采取差额定价。SStrength优势WWeakness优势二环路以内，区位优势明显；大社区东侧水景环境较好；一期的胜利开发，为二期的销售发明了较好的条件。建筑外观也是吸引客户的一个

41、重要方面。西二环路混合楼较为孤立；周边配套跟不上；建筑方面问题也较多。-工程的优优势：、华源世家地理位置清河东路南侧规模类型三栋楼发 展 商安徽华源房产代 理 商自售建筑设计阜阳市勘察设计院园林设计 施工单位 交楼规范毛胚推出时间.出卖时间.工程进度已建两栋入伙时间.建筑面积销售进度住宅%商铺%绿 化 率总 户 数价钱一楼商铺元/，二、三、四楼分别为、元/，五楼六楼和元/-开展背景 开展商是华源药业，是属于半路出家类型的房地产开发商，华源世家是其第一个工程。-产品竞争力及小区周边配套设备是老一代产品的代表。户型：方正适用。规划与规划：沿清河东路进展开发建筑：六层阁楼美观、适用。配套：小区旁有幼

42、儿园、农贸市场、银行。-工程定位物业定位：中低档工程 客户定位： 周边上班人员或当地居民。-销售推行战略分析售楼处设在小区对面，没有特征，根本没有做过广告。-工程的优优势：SStrength优势WWeakness优势全框架构造是最主要卖点；周边新楼盘较少双层隔音玻璃套型单一、面积过大沿街而建，购房者有疑虑物业管理不会太理想、龙都小区地理位置河滨路原金种子饲料厂内规模类型七栋中低档住宅发 展 商阜阳金种子集团代理商恒信百家居建筑设计阜阳市勘察设计院园林设计 施工单位阜阳广宇房产建筑公司 交楼规范毛胚推出时间.出卖时间.工程进度开工四栋建成三层总占地面积亩建筑面积约 绿 化 率%容积率.价 格一二

43、层复式元/送院子，三层元/，四层元/，五层元/送阁楼-开展背景开发商为阜阳金种子集团，已开发了颍上路太阳城工程，前期销售势头良好，由于定价等多方面的缘由，随着市场的开展，消费者的热情下降，销售进度不太理想，目前根本上停留在滞销的形状。如今的龙都小区工程思索了与房地产代理商协作的方式，目前销售方式不错。 -产品竞争力及小区周边配套设备户型：方正适用。规划与规划：建筑：传统外型。配套：社区旁有幼儿园、中学、农贸市场、银行、大型商场。-工程定位物业定位：中低档工程 笼统定位：安康、艺术的生活方式客户定位：上班人员。-工程的优优势：SStrength优势WWeakness优势地理位置较好，离市中心较近

44、；价钱战略定位比较明确；紧靠外滩规模较小；、新大陆小区白金汉宫阳光花园地理位置清河东路规模类型大型社区发 展 商安徽乐富强房地产有限责任公司代 理 商自售建筑商阜阳天筑等交楼规范毛胚开工时间.内部认购.工程进度部分已交付占地面积建筑面积万m绿 化 率%总 户 数约户 价钱阐明元/M物业管理阜阳乐富强物业管理有限责任公司-开展背景开发商是安徽乐富强房地产有限责任公司，一期工程新大陆小区沿清河路而建，主要是商铺美食、文娱、休闲一条街，招商比较胜利，带动了小区住宅以及周边的商业。-产品竞争力及小区周边配套设备本楼盘可称得上阜阳又一楼盘新一代产品的典范。规划与规划：二期以步行街、六栋十二层的小高层为楼

45、盘中主要产品；建筑：外墙质感较好，贴以有色墙砖，蓝色坡屋顶并有半玻璃钢屋项、并预留有空调位，表达出以人为本的设计原那么。配套：市政设备配套-工程定位物业定位：高密度高质量豪宅笼统定位：新一代大型高档商住社区客户定位：阜阳及周边县市在内的二次置业高档客户。-销售推行战略分析主要在多路公共汽车车身全体广告，配以专业售楼员专业、热情、周到的引见引荐。-工程的优优势：SStrength优势WWeakness优势交通便利，出入较方便；周边大型社区只此一家 沿街而建，影响住宅的居住质量；市民对小高层兴致不是太高、苏州家园地理位置颍上北路东侧规模类型十六栋中高档住宅发 展 商阜阳平江房产建立代理商协力房产建

46、筑设计阜阳市勘察设计院园林设计 施工单位苏州五建、上海东怡 交楼规范毛胚总占地面积约亩建筑面积约 绿 化 率%容积率.推出时间.出卖时间.工程进度开工六栋，建成五栋销售进度建成的五栋住宅销售了%左右，规划中河滨巷的商铺一套未卖 价钱一二层复式元/送院子，三层元/，四层元/，五层元/送阁楼，五层元/，六层元/送阁楼-开展背景开发商为苏州平江房产建立在阜阳的分公司，其主要业绩有：苏安新村小区、临顿一、二期工程。 -产品竞争力及小区周边配套设备户型：户型设计方正适用、合理；户型有二室、三室与复式；规划与规划：“吸收了苏州园林建筑设计的精华建筑：传统外型。配套：社区旁有幼儿园、中学、农贸市场、银行、大

47、型商场。-工程定位物业定位：中高档工程 笼统定位：园林式住宅、温馨的港湾客户定位：上班人员。-工程的优优势：SStrength优势WWeakness优势地理位置较好，离市中心较近；户型设计方正适用、合理定价不合理，单位与单位之间的价位悬殊太大六、工程SWOT分析一优势Strengths、地理位置工程地块位于阜阳的东城区，在河滨路外滩旁，周边市政设备较为齐全，且近市中心也比较近。、位于西二环路边，道路宽阔，市政各种配套设备齐备，城市笼统相对较好；、户型构造合理，功能分区明显，方正适用；除个别单位外，户型普遍较好，在阜阳房地产市场上属中等程度，但特征不明显，差别性不大； 、周边新楼盘工程较少，阜阳

48、效益较好的厂址就在小区旁，上班族较多。二优势(Weaknesses)、规模小，人气难构成；、周边环境不算很好，绿化园景在工程周边几乎没有；、周边新楼盘工程较少，阜阳效益较好的厂址就在小区旁，空气污染在所难免；、产品质量普通，根本属第一代产品，没有竞争力；三时机点(Opportunities) 、与前几年相比，购房客户对于位置较偏地方的住宅位置接受度有一定的提高。、目前全国城市基准地价“涨声一片及住宅按揭贷款利率的上调，势必影响着楼市进一步看涨。四要挟点(Threat)、从阜城今年以来的开工面积来看，住宅房地产供过于求已成必然。、优势楼盘的竞争使本楼盘处于不利位置，如水岸名苑，港利绿园、中南现代

49、城以及西苑世纪名门都有较强的产品竞争力。、新大陆小区白金汉宫阳光花园楼盘将要二期开发，对本工程的销售呵斥一定的影响，对本工程的销售来说，构成最大的要挟。第二部分：谋划推行战略一、谋划思绪总那么、谋划推行顺序 根据工程开发现状及规模，在开工其间以推行“公司企业笼统为主，在开工后引发“工程推行高潮。、谋划推行重点 着重把握工程特征和优势论述，另外在住宅方面充分宣传个性空间及以“人为本的开发理念。、谋划推行面 小区的周边较大的单位厂家有莲池小学、肿瘤医院、华源药业、金种子集团、雪地啤酒厂等，上班族较多，他们给本案的定位就是为让普通工薪阶层买得起的房产推行。 、谋划推行战略 由于本案是以集资建房的方式

50、开发，不益做大量、公开性太强的广告，只需从本案本身做起，构成口碑效应，从而躲避不用要的费事，到达全程谋划推行的效果； 从以上几点谋划思绪出发，他们将对贵方的笼统推行及工程的市场定位，推行战略等方面作出建议，期望做出一个有特征的、胜利的精品工程。三、工程谋划总思绪 (一) 工程总谋划思绪、玉泉庄园的规模小，在物业管理、社区配套设备也会令人们不太称心，只需淡化弱势、突出优势，吸引人们的目光。、人性化设计 个性化空间 经典性户型突出每个单位的户型均尽善尽美，以人为本的设计理念。(二) 定价战略 初步建议采取“低开高走，规模推出，滚动开展的方式，这样便于他们工程资金的回收，也有利于他们工程迅速聚集人气

51、，便于工程的开展。在细节上定价，他们要结合市场信息反响，根据详细情况制定出适宜的一房一价，逐渐推向市场。“低开高走战略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的笼统打入市场，抢占人份额，获得市场关注，聚集人气。实际证明，这种战略是最为保险而且容易呵斥楼盘热销效果的方法。不宜将好的位置、好房型、好楼层一窝蜂推出，应结合价钱低开高走的战略，先以较有吸引力的价钱推出位置相对较差的单位，再随着市场的呼应推出相对较好的套型，价钱亦做到相应提升。 “特价单位战略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出卖，作为“特价单位，以超低价呵斥热销、抢购局面。三工程定位战略工程定位：中档住宅，让普通市民买得起、住着

52、称心的小区。目前，在阜阳房地产热火朝天、如火如荼的大背景下，每一个楼盘的推出，就是一个三、四栋总建筑面积只需平方米的楼盘，都会冠冕堂皇称之为精品高尚社区，致使如今阜阳楼市里“精品高尚社区泛滥成灾，购房房客户到现场看后觉得上当，便转换为愤怒。由于本案规模较小，不宜做中高档社区，也不宜做过多地绿化、园林，因此他们建议本案合理定位于中低档住宅、平价房、小户型，建立成高建筑密度、低绿化率的普通住宅社区，他们可以填补阜阳楼市缺乏中小户型的空白。四推行节拍控制本案的开发规模较小，产品类型也不多，在阜阳楼市开场快速开展的大背景下，加上本案的优势明显，估计整个销售周期为开工后个月左右(方案年月年月)。、 节拍

53、控制 预热期开工时 亮相预订期开工后至开盘前 开盘期开盘后个月 品牌深化期开盘后个月至个月 收盘期封顶交付阶段、 阶段推行谋划思绪 工程推行预热期：工程预热期推行战略重点：根据工程的整体规划强化工程的概念化建立，提出“经济房的价钱，精品适用房的享用住宅的宣传口号，做好亮相前的宣传气氛营造。推行目的：提高目的消费群对社区住宅的认识和兴趣。同时让消费者认识到他们期盼了很久的小区即将面市，传送给消费者这里就是本区域最好的选择，最人性化设计的住宅。 预订亮相期推行战略重点：预定登记预告，进展概念炒作和各个概念支撑点的宣传。推行目的：呵斥强势风暴，购房客户争先预订，“过了这个村，就没有那个店，稍犹疑片刻

54、已看好的房子就要变成他人家了的觉得。推行方式：户外条幅广告，进展售楼处包装，楼书制造，工地笼统设计等相应活动。 开盘强销期推行战略重点：开盘预告及开盘情况的引见，各项楼盘的详细引见，深化诉求楼盘的根本内涵，展现楼盘品牌笼统和楼盘的比较优势;推行目的：让工程笼统深化人心，提升楼盘的人气，让来访的目的客户觉得到产品的性价比相当好。甚至给目的客户的心里觉得是：假设价钱再高一点，也值得一买。经过各种促销手段促使客户下单，发明销售顶峰。推行方式：开展开盘仪式及相关优惠活动等。 品牌深化期推行战略重点：深化楼盘品牌和企业品牌宣传推行目的：进一步提升楼盘品牌和企业品牌，为工程价钱提升做好前期铺垫。传送给还处

55、于犹疑思索中的目的客户的觉得是：楼盘将有很大的升值潜力。推行方式：售楼员的讲解，注重楼盘笼统诉求，推出部分好户型并提高售价。 加推期推行战略重点：重点强调楼盘质量，传达工程热销的情况和缘由。推行目的：坚持销售气氛，经过相应的公关活动，传送给仍处于犹疑中的客户“等待就是错过的觉得，促使其尽快下单；同时进一部发掘潜在客户，将工程推向第二个销售高潮。推行方式：售楼员的讲解(五) 推行战略建议、市场气氛培育他们建议在现阶段利用工程一切的条件，营造浓郁的市场气氛，吸引买家的关注，为工程推出时的销售打下良好的市场根底，详细操作内容包括：) 硬件塑造A、售楼中心设备重新设售楼中心。重新建立一个较大、较气派的

56、售楼中心，设有楼盘展现区、谈判区、房号控台、办公区等区域。墙面主颜色应以淡雅、高贵类型为主调；人员配置方面以精而用，提高效力程度、办事效率。B、告知性工地展现应利用楼盘入口及围墙包装，树立工程笼统，营造市场气氛。并且经过横幅，彩旗等工具将工程信息传达给市场，吸引买家。C、户外广告设置户外广告设置，能加强工程的认知才干，可以有效提升工程的知名度。在广告牌设置上可以思索，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。) 软性宣传A、为区域造势经过报纸软性文章，详述区域开展带来的种种优越之处，以完善的社区配套、优越的生活环境打动买家的心。B、为住宅造势“人性化设计，个性化空间，经典性户型，让他心动物超所值的

57、价钱，如今不行动，等待何时！突出每个单位的户型均尽善尽美，以人为本的设计理念。、促销手段建议) 推出最经典、最有优势的单位选择适当的时间，经过适量的广告投放，营造销售高潮，提高销售单价。) 潜在客户开发利用预登记前期的客户与我公司拥有的多个强大强大客户资源，经过自动联络推销方式，添加工程的客户来源。同时，并采取措施对已签约客户引见新买家(以签契约为准)给予奖励，从而开发老客户资源。) 入户DM宣传向城区范围内派发入户DM，使人们对本案有较理性认识，并吸引其到现场咨询、购买。) 提供额外优惠提供额外折扣及优惠，可以促使客户尽快买卖，降低成交风险。、 媒介类型选择) 户外广告：展现时间长而有效，强

58、冲击力，售点促销，有助于长期性品牌笼统，适宜在市中心区块及工程周边投放。本案建议可在莲池路、河滨路、颍上北路一带投放适量户外条幅广告。) 网络宣传：在我公司所属的“阜阳房地产咨讯网内，制造楼盘展现、楼盘简介、经典户型引荐等内容，宣传玉泉庄园，且是免费宣传。) 楼书(印刷品)：工程综合性宣传手册，分主题诉求，认知感强，费用尚可。本案楼书制造要求精巧大气、尊贵高雅，具有文化品味。 。四、预备任务及销售控制一预备任务、售楼部重新在小区入口的莲池路边设一售楼部，设有楼盘展现区、谈判区、房号控台、办公区等区域。墙面主颜色应以淡雅、高贵类型为主调；入户门设成玻璃门，左右墙面挂以本案的笼统写真、经典户型图，

59、主墙做本钱案的笼统墙。内设套圆形谈判桌椅，或部机，一部饮水机等设备。在预热期时预备妥当。、广告方案与印制制定出假设干个广告方案、商讨并实施、印制。在预热期内预备妥当。、售楼员站在公司第一线的是工程的售楼员，售楼员的笼统、个人涵养、素质反映给购房者印象就是整个公司、整个工程的印象。因此售楼员的招聘、培训、聘用、管理在销售环节中至关重要。在预热期内预备妥当。、其他预备任务交付日期确实定；按揭银行的谈判；销售价钱的制定及优惠幅度等。二销售控制、正式开盘以前正式开盘以前，只接受咨询，不泄漏销售价钱、不接受订房，让购房者留下联络方式，便于正式开盘时及时联络。、正式开盘时正式开盘前三天内，通知一切留下联络

60、方式及我公司准客户，明确告之开盘时间、地点与所要带的手续。以期呵斥惊动效应，制造连锁反响，构成快速销售、回笼工程资金。本阶段是强销期，可以维持一至两个月。、加推期在其他几栋楼房开工兴建时，利用呵斥的惊动效应，再次强势推出经典户型。、再推期在剩余户型选取假设干套，以特价房的方式销售，并依此带动其他单位的销售，到达任何房型在玉泉庄园都能热销的印象。、收盘期售楼员回访仍未签署合同的购房户，展开心思攻势和销售技巧，促成余房的胜利销售，最后到达玉泉庄园的%的销售率，空置率为零的全胜业绩。、销售进度A、开盘期约B、加推期约C、再推期约D、收盘期约第三部分：公司简介一、 宏泰房地产顾问公司引见阜阳宏泰房地产