房地产成本讲

1、讲成本一、单体结构中钢筋和砼含量的优化指标的总结归纳方法对于主体建筑安装工程费的形成，关键在对产品的研究，主要有：1、主体桩基类型的研究；2、主体结构类型的研究；3、部品的研究；4、机电用材用料的研究；5、精装修用材用料的研究；1、主体桩基类型的研究比较简单，地域不同，地质状况不同采用的桩的形式不同，但有一个方面必须注意，那就是必须找第进行桩基工程的优化设计；2、主体结构部分的研究，根据结构类型，对以下要素进行分析：钢筋含量；砼含量；模板含量；砌体含量；机械含量；人工含量等，对于特殊工程，比如大地板砼浇筑，必须单独计算措施费；重点说说钢筋含量和砼含量问题：对于钢筋含量，在签订施工图设计合同的时

2、候，必须根据结构类型对钢筋含量和砼含量进行锁定；当然，这些需要锁定的数据你必须要有数据来源，刚开始你可以找地产或朋友，资源共享。锁定数据之后，在设计合同中约定节约钢筋和砼的措施和超约定的处罚措施，这个和处罚是不对等的，在招标要约中事先讲清楚，基本可以达到。这些含量指标，贵在平时的积累，搞成本的要的快，一定要总结，一个项目结束了，你必须对于项目整体、分项的成本组成等进亲自分析，注意了，必须是亲自分析。因为你的出发点可能和别人不同，只有你自己知道你到底需要什么数据。注意如何分析，单纯的价格分析是没有意义的。因为每年物价指数物价上涨指数是不同的，分析时，你必须对量和价格进行全面分析，对量的分析必须准

3、确。而且要进行产品类型的细分。如何细分：先按别墅、多层、小、分；还有细分，有无室，而且很关键的是室面积所占的比例，这个应该属于影响钢筋和砼含量的最敏感性的。还要细分：比如建筑风格。含量和价格分析透彻了，新项目一上手你就有针对性了，与和相关部门和单位沟通起来也就有说服力了，而不是人云亦云了。所以说，你只有这些基础工作做到位了，别人就不得不听你的了，你的位置自然就上去了，自然会得到别人的尊重。回顾以下：1、主要讲了主体结构部分关键要素的组成；2、重点是钢筋砼指标的分析；3、在设计管理过程中，合约对含量的约束；4、如何分类分析数据。事实上，在结构设计过程中，你如果对数据分析透彻，或稍微懂一些结构方面

4、的知识，你会发现，设计中的成本潜力的挖掘就在成本这块，因为别人不太关注，但我会关注。在施工图设计招标阶段，除了钢筋含量和砼含量指标外，你可以提出更高的结构优化设计的要求。比如：的厚度及高度纵向筋、箍筋等的规格。二、关于单体中部品目标成本的数据分析和形成上次主要讲了单体结构中钢筋和砼含量的优化指标的总结归纳方法，这是决定成本最最关键的方面。说道如何在设计过程中提出具体的设计优化要求，我会找机会进行专题说明，今天主要讲讲关于单体中部品目标成本的数据分析和形成。部品主的是除了结构及二次结构外影响建筑效果的表面配置。主要包括：铝合金门窗、外墙涂料、外墙石材、公共部位的主要装修材料、各类需要专业分包的其

5、他建筑用料。我主要讲一下铝合金门窗问题。大家知道，铝合金门窗的比例与地上面积比较，最最经济的范围为 25-30%。而铝合金门窗的成本组成有以下几部分：型材、玻璃、五金、其他附属材料，施工企业其他费用（、利润、税金）。型材又分为（是否断桥隔热），是什么系列，比如是 50 系列，还是90 系列，价格相差很大。不知道各位是否做过比较，在特定的阶段，铝锭的价格和铝合金型材的价格有数据关系。比如铝锭价格10000-12000，型材的价格会在 18000-24000.这个 18000-24000 会是我们成本管理关注的重点（数据不一定准确，这短时间我还没有具体分析，请不要较真）。再说说铝合金的分类，你分得

6、越细，出来的结果就越靠谱。比如必须至少分成以下大类：铝合金门、铝合金窗、铝合金门连窗，在铝合金窗中可以细分为固定和可动，可动又可以分为推拉与平开。这个有个，是型材的系列。玻璃又要分为常用的玻璃厚度系列，是否中空，是否low-e 等。最后一个就是五金配件了，这个只能按照型材系列的不同和品牌不同选择，比如、骆驼等。至于上述指标的含量问题，目前尚无的说法，因为对于售价的定位不同，配置不同，配置不同了，各类含量的敏感一直在变，比如如果开发商重视对型材的选择，有可能型材的含量就是敏感因素，如果选很好的五金，那么五金就是敏感，具体问题具体分析。坚郎、诺托对。铝合金门窗还有一点，行内应该知道，那就是包装费用

7、和制作安装费了。这个就不用细说了。其他部品的选择，品牌太多，价格相差也很大，作为成本管理，除了日常的积累和总结之外，再没有其他途径，但有一个需要注意的要点。定目标成本是，必须选择同一档次的，中等偏上的工程价，而不是建材超市的零售价，甚至有时需要采购的价格。至于涉及到外观效果的数据比例，还请各位进行有针对性的分析，为目标成本的形成提供佐证。下面说说目标成本的形成机制：所有公司在你编制目标成本时，没有一家的任何一个部门会对成本有概念，所以，成本不必须先出数据及其结果。（万科除外）可能是我没有表述清楚。因为万科的透彻，真正做到了成本的前置管理，其他公司边做边看的较多。对各类成本组成，成本管理均可按照

8、市场较流行的，用的较多的材料进行成本组成的测算，然后组织设计部门、开发配套部门、工程部门进行目标成本的交底，所谓交底，事实上说的好听是沟通，说的难听是如果炒了，不是我成本部门的责任，是其他部门不力。交底过程你要对所有费用的组成及数据来源、配置比例等进行说明。而且对关键注意事项也许进行说明。达到什么效果呢？达到全员成本管理的效果。三、室外及配套工程的目标成本的编制室外工程无非外总体，景观工程、公用管线配套，游乐设施，交通标识系统等，重点对前三部分与各位。外总体工程包括道路、围墙、下水道，比较简单。通常交由土建总包施工，而道路部分做的比较极端的是基层由总包实施，面层应设计到种类不同，交由专业分包施

9、工。一般测算时按照占地面积的 10%计算，沥青砼面层的成本在100 元/平方米左右。其他材料的就不一定了。景观工程分类按照软景、硬景分类，其中的面积比例通常为 70：30，以此作为测算目标成本的依据。各位一定要注意了，测算景观工程费用千万不能按照规划指占地面积*（1-建筑覆盖率），标的绿化率为面积基础，必须是而且要按照有无单体围墙进行较小的修正。也就是说基数必须是按照实际绿化面积进算。各位知道，绿化工程的档次在一定意义上决定着整个小区的水准高低，花头是比较多的。在绿化种植工程中必须对大苗、名贵苗木的细项先行预估，通常在种植中，稍微有点档次的小区 20：80 的关系。对于大苗，节省成本的唯一途径

10、是什么？就是屯苗，大规模屯。再没有其他办法可循。根据目前的市场行情，一般公寓小区，种植部分的成本为 300 元左右，别墅小区 800-1000 元左右。硬质景观工程很多小区为了提高品位，有水景，而且水景的成本一般无法预估，不知道各位有没有发现，有水景的小区水景后来基本成为摆设，而且防水问题很大，所以成本要有这个概念，尽量说服设计不要水景。硬质景观的成本在 350 左右，包括景观道路及木质构架。下面讲讲室外配套工程费用的情况。配套工程各个地方差异较大，比如在都是按照配套部门的标准进行缴纳的，刚性比较大。比如供电配套，以前是按照规划建筑面积 115（外环以外），以内 145，不包括排管和后出线。我

11、说的是公寓。现在是 145 元/平方米，按照总建筑面积收。以前室是按照一半收。至于排管和后出线工程，目前我碰到过的最低标准是 25 元/容积率建筑面积；后出线部分为 32元/平方米。别墅部分的供电配套费是按实结算，这个按实结算里花头最多，防不胜防。经验值在 250 元左右，能做到的话已经很不错了。价位为 168 元。主要原因是电缆的引入线很很少。水、煤、我做的讯的配套也是按照标准。但如果是混合建筑，特别要注意，比如煤气公司常会发生重复的情况，他说有别墅按实结算，但公寓部分的他还会按W照o标文准件收来，自这:个中就国看工你程会造不价会和控煤制气群公司搞了。注意，即使有煤气中调国压工站程他造也价不

12、控能制向群你额.群外0。1说97到96供9 电系统的外线费用问题，再补充一下。按照供电部分的报价原则，会按照容量不同砍一刀。我目前碰到的都在 140 万/公里。最后成交的不到70 万/公里。这个一定要注意，一般情况里面也有可控的地方，甚至可以赖着补交。比如在土地出让合同中的约定，七通一平做到了没有。620 万，最后一级土地开发商全部承担。我做过的项目我付给还有就是收取的大市政配套费，一般理解为这部分费用中不包括供电部分，但是的文件解释中没有明确的说法，还是可以打擦边球的。四、目标成本的动态问题也就是时常说的成本系统原版文件地址:中国工程造价控制群160197969首先来说，变成目标成本之前做好

13、招标策划，即分清楚费用类型和合同界面，根据此原则编制目标成本的科目。根据招标策划原则确定招标原则和合约原则，这样比较简单，基本上能够做到每个成本科目的目标成本对应相应的合同价款。当然，目标成本一经确定，通常情况在 2 年内是不能调整的，而且要在编制目标成本数据的时候与相关部门做好沟通，目标成本就这些，而且是刚性的，不能调整。之后就是根据目标成本和招标策划进行招标，按照签订的合同进行动态调整工作。注意一下要点W，o请rd各版位文注件意来，自强:烈中建国议工在程合造同价签订控完制成群一个月内，完成对合同价款的中重国新工确程定造工价作控，制一群般情.群况号招:1标60过19程79是6比9 较仓促的，

14、工程量难免有缺漏，经过重新的计算确认工程量后签订补充合同，锁定合同总价，第二点，根据经验，在施工过程中会发生设计变更与现场，费用估计在合同总价的 2%左右，在日常的变更管理过程中，最好做到当月清，而且要做好变更台帐。没有统计，并且动态调整在目标成本动态表中。动态内容有三部分，第一部分，合同总价，第二部分，现场变更累计，第三部分就是目标成本与合同总价+现场变更的差额。之后设定的百分比。比如 5%，设定为不同颜色，达到这个数的时候已经来不及了，到 10%的时候要给公司出具，并进行专题汇报原版文件地址:中国工程造价控制群160197969会，提请各个部门及公司注意，这一点很重白了是推成本管理的责任。

15、还要形成会议纪要，写清楚各个部门后续节省成本的措施，都部门和个人。事实上，不论是招标策划还是合约规划过程，是多方博弈的过程，事关成本话语权问题，在一定程度上会影响到你成本管理的公司地位。我认为，在成本管理方面，只要你有充分理由说服别人这样做能省，别人是不会你的，所以我觉得只有你想不到，没有做不到的时。在说说三边工程问题，每个企业都有三边工程。目标成本在编制之前，肯定是没有施工图的，只有用目标成本来约束设计院按照目标成本去，才是成W本o管rd理版的文最件高来境自界:，中你国做工到程了造吗价？比控如制说群，公共部位装修目标成本，你中在国制工定程目造标价成控本的制时群候.群要号知:1道60你1的97

16、售96价9 是多少？这个售价对应的公共部位装修应该是什么标准，到这个时候完全不是说多少钱一个平方米，细化到地面是石材还是瓷砖，是玻化砖还是木质，吊顶的做法等等一些列子项。反过来在想想，石材、大理石什么样的标准你是不是了解，这个由涉及到招标策划，哪些需要甲供，施工费是多少等。还有就是面积问题了，比如是按照建筑面积还是实际施工面积，一般情况下公共部位装修面积占建筑面积的比例，面积的比例，踢脚线材质等等，说白了这些你都要有经验数据，又说回去了，在于积累，在于平时对成本数据的分析归纳。还有一点，做目标成本，不要相信任何人，只相信自己，而且数据必须要有出处，而不是拍脑袋。原版文件地址:中国工程造价控制群160197969以往经验数据如何修正，调整为新项目的目标成本，讲过没有？主体结构工程费，你要对以往工程进行分解分析。包括一下内容，砼、成型钢筋、人工费、模板费用、机械费等的含量，分得越细越好，越准确，必须是含量，价格细分没有意义，然后参照过去一年上述材料的行情价格，进行调整，出来一个数，之后你还要了解一下地产和施工企业的朋友，对调价原则做一次比较全面的了解，同时根据当地过往一年 CP