29东南教授杭州主城区城市设计导则04城市用地专题

1、城市用地研究专题上位规划城市用地的发展方向根据杭州市城市总体规划（2001-2020 年）中城市发展方向，城市东扩，旅游，沿江发展，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、此城市形态也将随之改变，从以旧城为”的城市发展，形成“东动、南新、北秀、中兴”的格局。由的团块状布局，转变为钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构。其中，一主指主城，由上、下城区和西湖、拱墅、城区部分组成，“控制、疏散、重构”方针。双心即湖滨、武林广场地区旅游商业文化服务中心；临江地区北岸城市新中心，南岸远

2、景城市商务中心。双轴即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城江南城为轴线的城市发展轴。就本次研究范围内总体规划中对城市建设用地要求：居住用地布局坚持新区建设成片开发，严格控制零星建设；旧城更新注重居住区结构的完善和设施配套，提高生活居住质量。主城以改造老城内低标准住宅区，重点形成城东、城北居住片区，在适当地段建设一类住宅区。公共设施用要分为市级公共中心主要改造路及近湖地区，新辟城市新中心及临江地区。地区级和城市组团中心：重点建设城站地区、铁路东站地区、五号区块。主城的工业用地以石祥路以南，逐步外迁有污染、影响主城功能的传统工业企业，适当发展无污染的高新技术产业和都市工业。2000 年杭

3、州用地现状分析图2000 年杭州用地现状图1 2 城市用地分区的功能定位本次城市研究的用地范围主要为杭州的主城区的区，包括上、下城区和西湖、拱墅、区五个组成部分，根据杭州市城市总体规划（2001-2020）和各区的分区规划，五个区的功能定位分别为：上城区：定位为杭州市商贸、商务旅游服务中心，是体现杭州国际风景旅游城市和国家级文化名城的重要区域。下城区：定位为杭州市现阶段的商务区、城市中北部的生活居住区，是体现杭州现代城市风貌的重要区域。区：优先发展都市型服务业、集聚发展都市型工业、调整发展都市型农业。西湖区：定位为杭州重要的高教、科研、会展州旅游发展空间的重要生态区。其中的重点发展定位：和高新

4、产业的培育发展区，中心城区西部居住片区，拓展杭上城区努力打造 RBD：上城区以新湖滨为中心延伸辐射，致力于树立历史文化、都市商务、时尚休闲、美食旅游四大名片。下城区目标定位为 CBD：重点发展会展经济、楼宇经济、总部经济、经济尤其是现代化商贸。新城建设：顺应杭州城市发展由 “西湖时代”跨入“钱塘”的发展，是未来杭州市的商务区、政治文化中心、以发展大体量的、国际性的会馆、休闲项目为主。2 城市用地现状存在和引导建议2020 年杭州用地规划图2020 年杭州用地规划分析图本次研究的地块根据杭州市的管理单元划分，包含了武林天水单元、单元、新城单元在内的29 个单元，在此基础上根据地块的用地性质不同划

5、分次级地块，共划分为 2229 个研究地块。根据城市设计的要求，对城市用地进行调研内容包括：地块的用地性质、地块内建筑的平均高度、建筑质量、平均建造年代、地块周边道路交通情况和交通站点分布等。杭州用地性质现状图杭州管理单元分布图杭州各类用地面积统计表用地性质地块数目地块面积（hm2）面积比例居住商业工业行政办公交通仓储体育医疗市政设施广场待建用地文化古迹水域科教绿地总数67237720015828257404417682619165022114438982637.8883555.7789822.2576270.3709102.291889.758749.051752.2526110.51011

6、7.0494311.290643.455316.5095467.3523610.17361542.71014573.553857.7%12.2%18.0%5.9%2.2%2.0%1.1%1.1%2.4%0.4%6.8%1.0%0.4%10.2%13.3%33.7%100.00%根据调研成果对主要存在问题进行分析：21 商业用地存在问题商圈少，联系弱杭州的主要商业用地集中在武林门和解放路一带，是杭州的两大传统商业中心。但是一直以来都呈现北热南冷的局面，武林门地区集中了杭州的主要大型百货商场，其他商业服务配套设施齐全，加之交通便利一直保持其商业中心的地位，而解放街商业圈以解百商场为主，由于靠近湖滨

7、成为市民旅游购物的去处，但随着湖滨地区的和利星等商场的出现，逐渐削弱了解百地位，其次解放路周边的其他服务业少很难形成如武林地区的商圈形势。形成一头大一头小状况，连接两者的路商业氛围也较弱，以小型的沿街商铺为主，以连接两大商圈。仅以此两大商圈对于杭州是远远不够的，零星的商业地区如湖滨和吴山地区等随着旅游业发展或者城市更新带来了新的商业契机，在自发或者政策引导下发展出小型的特色商业区，但是没有系统规划其本身规模发展有限，且商业点之间缺乏系统组织和联系。杭州路沿线商业强度分析引导建议大小商圈，有机联系根据目前杭州的商业网建设可以把杭州商业分为三类，第一为一级商业圈，包括武林商业圈，适合于高档购物；正

8、在建设的湖滨商业圈，集购物、休闲、旅游为一体，估计在 23 年内能初步建成；城站和东站火车站一带，定位为商务商业中心。第二为二级商业圈，服务一般为 5 万人左右，它是最有潜力、最有的一级，特别是在城西和地区。第三是便利店，这在、竞争非常激烈，已有 1000 多家便利店进驻各个社区。由此而形成的以主城内的商业圈为全城，从而解决不同层面的消费需求。，周边的组团建立副中心，形成众星拱月，小型的社区便利店遍布同时，主城圈。由此的一级商业圈建议形成网络系统化发展，整合已有的小型商业形成规模化效率化的综合商业是北以武林商业圈为主，新城为主，老城形成吴山、城站、湖滨、南山路五大次级商圈，形成多中心布局，结合

9、湖滨路，解放路，中山路等形成商业链，串联各个商业圈形成网络化发展。开发模式上商业区以综合性商业为主，积极开发商业空间，玩赏配套设施。次级商圈整合现有的商业特点，根据各区位的特点发挥各自特色，比如城站商圈形成以中高档商务写字楼为主体，餐饮、购物为辅，汇集国内外大公司、金融财团、旅游集散中心等机构的商务中心特色街区；湖滨商业圈是集时尚购物、休闲、观”四光旅游为一体的大功能，亦商贸旅游特色街区；南山路商业圈突出“酒吧茶楼、艺术字画、中西快餐、休闲，亦中亦洋突出文化休闲，形成特色酒巴和旅游休闲区。杭州商业发展引导图22 居住用地现状存在问题集中老城、分散布局浪费土地杭州居住用地目前有 2638 hm2

10、 ，占用地比例 57.7% ，目前居住用地布局的形态自 90 年代前期以老城区域发展为主，住宅类型以 5，6 层的多层为主，到如今建筑质量已经开始降低，部分被拆除或者外表重新美化。但是由于其在老城基础设施配套都较为完善和房价较高拆迁不易造成其二次更新。 90-2000 住宅下，西湖区开发了许多大型的居住区,注重社区的居住环境，配套设施进步，单体建筑设计人性化。经过十年的开发建设城西的居住已经开发成熟。2000 年以后在城市东扩的号召下，以开发城东用房为主，老城见缝插针式的建设居住用房，以小建筑为主，尤其是以武林门地区的白马公寓的出现带动城内高端豪华公寓出现。传统市中心已风光不再，除了新城区域外

11、，其他市区楼盘的供应量可谓少之又少，取而代之的则是大批量的郊区房源，其中以闲林、下沙、滨江、湘湖等地为代表。引导建议居住规划、和谐人居根据杭州市居住区发展规划杭州构建 “三大居住圈”按杭州居住用地空间规划目标发展，将逐渐形成 “三大居住圈”。 杭城居住区将形成“三大居住圈”按杭州居住用地空间规划目标发展，将逐渐形成“三大居住圈”。中心居住圈：以主城为主的居住圈。 主城中部、南部为商贸、居住区；北部适当保留部分工业、物流仓储区；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区。湖滨地区为旅游商业区，地区为城市新中心。根据居住用地布局规划，2006 年至 2010 年期间居住用地的发展方向主要为：主

12、城的城中、城东、城北等区域内以旧城更新改造为主，主城的边缘地区可以建设大型居住区；近期建设重点在江南、临平、下沙三大副城和六大组团内；“城中村”的改造用地等。根据规划杭州未来的大型居住区将撤出市中心。未来大型居住区将撤出市中心。近期重点解决中低收入家庭住宅 规划在近期居住规划的目标中提出：要建立和完善以商品房、经济适用房、廉租房为主组成的住宅供应体系。到 2010 年，人均居住使用面积达到 20 平方米，住房成套率 90%以上。要通过经济适用房等建设，重点解决中低收入家庭住房问题，适当发展中高档住宅，重视老年人居住建筑的建设。 在近期，将以建设适应广大市民需要的住宅为主，重点建设解决中低收入家

13、庭住房问题的住宅。这些住宅在城市新区和城市边缘地区，相对处于近郊区，与市中心距离适中，目前地价相对便宜，有利于降低开发成本，有效抑制房价，开发建设广大人民群众真正能买得起的房子。 同时，在大型居住区的建设中，将采取商品房及经济适用房、拆迁安置房、廉租房混合安排，让不同收入的市民都能享受到同样的配套设施。居住发展规划规划结构图居住发展规划用地发展对策图对居住布局的引导建议：1住宅郊区化随着城市用地的日益减少，和主城的交通的拥挤，从杭州最近的开盘楼市中可以看到，主城的房源供应较少，主要是郊区房源。从郊区供应成为市场主流的现象中，可以看到杭州的步伐正在不断加速，融合萧山、余杭老城区的速度亦越来越快，

14、加网及地铁、轻轨的建设，相信不远的将来，大杭州的概念将不在只是规划蓝图；二是各块中，这种集中的、大规模的开发（、居住），将会带来更大程度的城市配套需求，这也为城市配套的快速跟进提供了相当的现实基础，从而形成了极大的良性循环可能性，而且这种循环一旦起动，其速度将远远大于以往城区的建设速度。2住宅化在土地资源供应紧张、市区又不断扩大的现实面前，住宅郊区化是一种解决方法。但是主城要保持其商业文化等等的中心地位，基本前提就是必须要有人气，所以还是需要保持一定的密度，否则就会走欧美国家的老路。建议主城未来的住宅以发展小为主，在解决用地的同时，其房价也是能够让的居民承受，使得效率最大化。同时杭州市也在政策

15、上鼓励市区住宅化，杭州市市区经济适用住房销售管理实施细则，规定买小、的市民，在核准面积方面可多享受 10 平方米。当然主城内的住宅化须兼顾历史保护和城市环境和谐等等。2 4 其他用地工业用地：在主城工业用地置换，向城外转移，产业结构，以发展低污染和能耗的新型工业产业为主。公共设施用地：增加大型公共设施的全城布点，居住区之间设置不同级别的公共设施可结合社区已有的资源，提高使用的效率和建设的集约。25 地铁建设对城市用地的影响轨道交通是一种安全舒适、快捷高效、节能环保的大容量的公共交通，发展轨道交通是建设高效、可持续发展的综合交通体系的关键。目前，在范围内已经建成投入营运的城市轨道交通线接近 20

16、0，15 个大城市的线网规划总里程已达 2280km 左右。城市轨道交通具有快速、准点、低污染的特点,这不仅能够节省乘车者的出行时间,而且还能减少其出行的时间和经济成本,同时节约土地资源，有利于环境保护。由于城市轨道交通可以通过以下机制影响周边房地产的价值：改善周边物业的可达性改变土地利用性质提高土地开发强度促进社会经济繁荣与发展因此，城市轨道交通对沿线房地产价值具有明显的的作用。如，英地政策的 Riley（2001）伦敦地铁 Jubilee 延长线，总投资 35 亿英镑，给周边土地带来的增值效益达到 13 亿英镑，37%。学者 M.- Y. Pior（2001）运用 GIS 技术，结合特征价

17、格模型和线性支出系统模型，Joban 新干线建于 20 世纪90 年代，总投资约 7 万亿日元，给周边 69332.80 公顷土地带来的增值达到了 17.77-24.59 万亿日元，是轨道交通投资的 2.5-3.5 倍。相关城市研究案例市轨道交通与周边房地产价值的市的城市形态是“带状组团”分布，整个城市分为东、西与中间三条发展轴，城市轨道交通网络系统也基本上是按照这种布局展开的。全长 21.8 公里，设站 20 个。地铁一期主要在特区内的城市建成区，沿深南大道展开。地铁一期工程房地产对市地铁一期沿线的站点周围 1.5km 半径内的存量住宅，根据特征价格理论，进行了，得出了定量分析的结论。住宅价

18、格与地铁站点、深南大道以及商务中心等距离负相关，距离越近，价格越高，其中地铁站点距离的影响最大；住宅价格与公用配套设施及社区规模环境等正相关，而且影响很大，尤其是社区规模方面影响更大。说明居住社区的规模环境与公用配套设施等在房价中起到关键性的作用。根据多元回归的统计意义检验的结果，轨道交通对站点周围住宅的影响范围为步行所能到达的距离500-800 米，其中 500 米范围内的影响尤为明显。将特征价格模型转变为指数形式，推出与地铁站的距离接近 100米，住宅的价格就上升 2.13%，接近 500 米，住宅价格上升 11.11%。由于地铁物业的升值需要一个比较长时间的过程，目前根据地铁尚未通车，因

19、此上升的空间还是比较大的。和的经验，地铁站点周围的商业容积率为 8-15，居住用地容积率为 5-9，市地铁站点周围商业用地容积率建议为 6 左右，5C45 住用地容积率建议为 4 左右。综合起来，市地铁站点周围的影响范围定位半径 500 米，容积率为 4，其中 65%为住宅，其价格平均上升幅度为 6.62%，样本的平均价格为 8335 元/m2，计算时保守一点住宅的平均价格取 7500 元/m2。那么每个地铁站点周围住宅由于地铁建设引起的增值为 10.1387亿元，地铁一期 20 个站总计升值 202.774 亿元，是地铁一期工程总投资 115 亿元的 1.763 倍。地铁线路图地铁一号线周边

20、城市用地研究华东师范大学曾就一号线周边城市用地发展进行研究一号线1995 年通车到1997 年延伸至莘庄站，2000 年地铁沿线基本完成进程，在 3KM 范围内基本无农业用地，同时沿线的居住空间大大增加，居住空间从沿线的 1.64kmz 增加到 2003 年的 17.94kmz 占至 1 号沿线土地面积的 49%，市地铁 1 号线对城市空间结构上的影响很大程度体现在沿线居住空间的增加。正是由于居住空间不断地分布在轨道交通沿线.引导了相关的市政建设、服务行业、商业设施使城市建设沿轨道交通线路扩散.轨道交通方向向外拓展。市城区形态发展上表现为城区沿沿线住宅用地比例增幅大.增速快，为快速增长期。20

21、03 年，距离轨道交通线 500 一 1000m 范围内，住宅用地比例达到 50%以上。目前该段住宅用地仍处于轨道文通诱发的高速增长起尚未稳定化趋势。沿线住宅用地比例增幅大.增速快，为快速增长期。2003 年，距离轨遒交通线 500 一 1000m 范围内，住宅用地比例达到 50%以上。目前该段住宅用地仍处于轨道文通诱发的高速增长起尚未稳定化趋势。同时在 1995 年轨道交通通车之后该地区的第三产业增加值所占总增加值比例呈现持续升高,2002 年达到 30%- 40%之间其增长趋势较为明显。杭州未来地铁交通影响下的用地开发研究2005 年 6 月 6 日，经，杭州成为首家被批准，国家发改委了关

22、于杭州市城市快速轨道交通建设规划的批准轨道交通建设规划的城市。杭州市的轨道交通线网由 8 条线组成，总长 278公里，设 154 座车站。根据建设规划，2010 年将建成的地铁 1 号线一、二期工程和 2 号线一期工程，线路总长82.2 公里，初步形成轨道交通网络骨架。根据规划，未来杭州轨道交通分成三个层次：2010 年、2020 年和 2050年。2010 年建成 82.2 公里线路，2015 年达 114 公里，2050 年 8 条线路全部完成。据说，8 条轨道线路，枢纽型放射状的轨道交通线网形态，表达着“以换乘枢纽为中心，交通走廊为主体，以城市发展方向为视野”的理念。2010 年杭州地铁

23、规划图2020 年杭州地铁规划图杭州地铁线路信息统计表地铁获批杭州大都市即将时代来临，地铁的建设势必影响杭州的城市结构，房地产等等诸多方面：地铁影响房地产。低价土地的可达性增加，制造业将更易向多的土地开发写字楼与高档住宅，发展第三产业。发展，寻求更低廉的成本。可以腾出更地铁有机联系各大组团。以下沙为例，这里是新兴的大学城，有 20 多个项目。目前，从下沙乘公交到市中心(城站火车站)，不堵车需要 50 分钟，堵车可能要花 80 分钟甚至。地铁通后，相同距离地铁线地铁经过的主要站点交换站点交换线线 路 长 度建成时 1下沙和临平分别到九堡客运中心，武林门广场，城站火车站，湘湖火车东站4582010

24、武林广场32良渚、保叔路、庆春路、新城、属山庆春路44920103留下、汽车西站、武林门广场、上塘路、藕花洲大街武林广场1382020藕花洲大街彭埠站、火车东站、富春江路、新城、汽车南站火车东站新城教工路、湖州路、积香寺路、建国中路、1、2、34920206、滨江大道、世纪城、文化1、22620507世纪城、机场高速、萧山机场、江东世纪城23120508下沙、义蓬、科学教育科研区下沙1182050只需要 20 分钟。并且，1 号线下沙段分布下沙西站、下沙中心站、下沙东站、站、路站、迎宾路和 16 号路站等 7 个站点，这些站基本覆盖已经开发和正在开发的楼盘，“带动效应不可估量”。地铁疏解交通，

25、服务旅游。交通构架，将直接缓解市区的交通拥堵，对市区造成的压力，可以使人流、物流更为快速地、疏散 。根据相关地铁研究，基本认为地铁对其 500m 范围内用地有较大影响，1000m 范围内的用地影响次之。因此根据地铁建设时序研究其周边受地铁建设影响的用地，这些用地将在未来有化。的用地结构调整和变杭州 1 到 5 号地铁线路示意图杭州规划地铁影响范围分析图2010 年 1 和 2 号地铁影响的用地2020 年 3、4 和 5 号地铁影响的用地2020 年 5 条地铁综合影响的用地一号线周边用地开发模式研究地铁 1 号线，线路长，覆盖了杭州市“一主三副”，线路之长在实属少有；换乘枢纽设置体现人性化理

26、念，全程将在武林广场、火车东站、九堡客运中心、下沙设 4 个换乘枢纽，其中有两处实现了同台换乘法，大大方便了乘客，减少了车站之特征。的拥堵现象；1 号线将西湖与湘湖有机连接在一起，体现了旅游休闲根据上述的行分析：和地铁研究经验，对杭州地铁 1 号线周围 500M 和 1000M 范围内的现状用地进用地性质地块数目地块面积(hm2)面积比例平均密度平均容积率建筑面积(hm2)500m1000m500m1000m500m1000m41.3%500m1000m0.3500m1000m1.7500m1000m居住127.0%0.41.9149234工业商业绿地科教行政办公文化2890302426501

27、7028815.3%.9%7.9%4.6%2.8%1.7%0.1%13.3%10.8%10.6%6.2%5.6%0.7%0.6%0.30.40.20.30.30.30.40.30.30.10.30.30.30.21.22.30.51.01.74.41.51.32.00.61.01.90.80.434556472102724535655885131182301351211413788414996321古迹地铁 1 号线周围用地相关信息统计表未来城市用地的开发可能研究思路本次研究使用 GIS 技术辅助研究，GIS 具有强大的空间地理数据管理和分析功能，并能对分析结果给予直接显示。本次研究可以利用

28、GIS 具有的空间分析功能，基于空间分析的多因子用地潜力评价模型，通过对这些因子的定量化、空间化分析，为最终城市设计导则的制定提供决策支持。基本程序为：采用特尔斐法确定评价指标；应用 GIS 建立评价各因子的原始数据库，并对各评价因子进行分析和制作专题图，得出每个地块的每项指标分值；在 GIS 数据库中应用多因子综合评价方法求出每个地块的综合评价值，并依据该值的大小进行等级划分，以之作为用地开发评价的可行性依据。评价方法将研究范围内地用地在杭州市管理单元的划分基础上分为若干小地块，通过定性、定量相结合、客观分析与判断相结合的方法，对城市用地的开发潜力提出评析。城市用地的评价可能涉及到很多，任何

29、单项指标都不能体现整体的状况，且指标彼此间往往还存在着信息的和类似。所以，综合评价的关键在于选择具有代表性、灵敏性、特异性、可靠性的指标，组成综合评价的指标体系。根据相关数据或分析，将每个评价因子划分为不同的等级。各等级中对于相关层面研究具有促进正面影响的等级分值在 1-10 之间进行评分，得出研究地块在单项评价因子中的分值。各单项评价因子分值经过专题权重后进行相加，得到的最后分值为最终评价数据。分值越大用地被开发的可能性越大，反之则越小。数值的大小只反映客观对象在研究内容上的定性比较，不表示定量差额关系。鉴于评价的判定性，以及部分信息制定和获取的难度，少数判定依据并非版本，故该评价体系得出的

30、结果只作为方案设计的主要参考，而非绝对依据。33评价体系城市设计导则编制的最终目的就是通过城市设计，通过设计导则对各地块建设给予指导，使得以后的城市建设不再是独立自发的进行，对城市的总体形象全然不顾；而是在符合城市总体设计的前提下，有约束或者引导的进行建设，共同塑造和谐美好的城市形象。因为城市设计导则直接面对具体地块的建设，具有较强的指导意义和积极作用，也具有很强的时效性。所以，必须有明确的对象和时间条件，基于此次导则以 2020 年城市建设为目标，与杭州市总体规划时间期限吻合。研究对象主要针对在这十几具有建设开发可能的用地，做有针对性的导则编制，保证导则的实用和有效。因此，在导则的用地专题中主要解决的就是城市可开发用地的研究，为此建立三级研究体系：可开发用地评价体系图示第一层级是具有开发可能的用地，第二层级是第一层级最为直接的，主要从用地自身的更新周期和外界条件影响两方面综合评价。到更新周期或房屋条件较差的建筑可能未在开发潜力区，即投资收益原因而不被开发；具有开发潜力的用地，可能不到更新周期，强行拆除可行性小而不被再次开发，因此，本次研究通过多因子综合叠加得到既具有开发潜力又具有更新可能的用地。第三层级分别考虑第二层级的相关因子，可更新用地考虑地块内建筑的质量、年代和性质，而开发潜力考虑地块的区位条件如在武林门和新城，今后重点开发地段东站和城站，以及大型基础设施的影响