房地产拓展开发测算学习笔记干货2021

1、一、基础认知篇.占地面积和容积率：由挂地公告（控规）中准确提供，是一切测算 的首要条件和基础，由占地面积和容积率可迅速得出计容面积和 基本的可售面积，结合预计房价，可迅速得出销售额（货值）概数。.有票地价和无票地价：有票地价与无票地价差异较大，主要表现为 增值税及附加、土地增值税、所得税的缴纳，同样的土地报价，实际无票地价是有票地价的约1.7倍。.楼面价：楼面价二亩均土地价格+ （666. 67X容积率）二亩均土地价格X0. 0015容积率。楼面价结合建安本钱和销管财费用能快速的推断工程利润空间。.限高、建筑密度：由挂地公告（控规）中准确提供，是强排方案的 重要参考依据，结合日照、绿地率、防火

2、间距、退线要求等出具强 排方案。限高和建筑密度基本确定了产品业态比例。.基座面积、环境面积：基座面积二（地上各业态建筑面积小层数）X1.05o环境面积二占地面积-基座面积。6.计容面积、建筑面积、销售面积：计容面积二地上总建筑面积二占地面积义容积率=销售面积+配套面积。建筑面积二地上建筑面积（计 容面积）+地下建筑面积二可售面积+配套面积+地下人防（计容面积X8%） +地下非人防（非人防车位数X36.5平方）。根据城市规划管 理技术规定，居住用地工程、公共管理与公共服务设施用地工程、商 业服务业设施用地工程，按地上总建筑面积的8%配建6级以上 （含）防空地下室。时候的贴现率，内部收益率的意思就

3、是工程能承受的最大货 币贬值的比率。同时可以评估赢利空间和抗风险能力。IRR实 质上就是一个折现率，比方以8%的利率借钱投资工程，而IRR 为8%,那么这个工程刚好不赚不赔。.净现值（NPV）与内部收益率（IRR）总结（摘自网评，通俗 易懂）：净现值（NPV）说的是在考虑货币时间价值（通货膨 胀贬值）下我们在工程周期内能赚多少钱，内部报酬率（IRR）说 的是在考虑货币时间价值（通货膨胀贬值）下我们在工程周 期内我们能承受的最大货币贬值率有多少，更通俗地说就是 假设我们去贷款来投资这个工程，所能承受的年最大利率是 多少。比方某工程的内部报酬率IRR是20%,说的是该工程 我们最大能承受每年20%

4、的货币贬值率，也就是如果我们去 贷款投资该工程所能承受的最大贷款年利率为20%,在贷款 年利率是20%的时候投资该工程刚好保本。当实际货币贬值 率只有5%时（贷款利率是5%时），那么剩下的15%就将是我 们的利润，虽然看上去说的是失误空间（最多我可以失误多 少还能保本），抗风险能力，实际上也可以认为说的是利润空 间，盈利能力。就像你去参加考试，60分及格，你的真实水平 是90分，那么你的状态不好失误空间将有30分，就算你失 误掉30分你仍然能及格，这个30分换算成比率就是你的内 部报酬率（IRR）,你的真实水平只有65分，那么你的失误空间 将只有5分，稍微失误一些你将会不及格，此时你的内部报酬

5、率就只有5分。虽然算的是内部报酬率，实际上也 说明你的真实水平（90还是65）到底怎么样。. 土增税预缴税率：预征率按*省地方税务局关于明确 土地增值税假设干政策的通知的规定执行，即：1.普通标准住 宅1.5%； 2.除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%； 3.除上 述1、2项以外的其他房地产工程4. 5%； 4.经政府批准建设 的保障性住房0. 5%o.销售回款：住宅工程唯一收入，现金流量表最上面局部按 月填写当年销售比例。开盘当年根据情况合理分配销售比例额, 后面比例尽量不动，按照表格自动生成，清盘年，可根据测 算情况调整清盘速度。.土地款支出：土地款金额由表6 土地款支付链接，但时间 需

6、要手动填写至准确时间。.溢价支付：溢价是对于收并购工程，根据合作协议手动填 写溢价支付时间和支付比例。.开发贷：房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的 用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期工程 贷款。开发贷应满足432要求（用地证、土地证、建规证、 施工证，投入30%自有资金，二级开发资质）。开发贷目前 额度较紧张，申请难度大，审批时间难确定。测算填写开发 贷总额度土地款总额*70%,测算中开工时（垫层）可获得开 发贷额度的60%,隔月（或第二个月）填写剩余额度。开发 贷直接归还股东投入，有利于IRR值。建筑类型计算单位配建标准住 宅 建 筑商nn房套型建筑面积W60m2车位/户0

7、.660mV套型建筑面积车位/户0.990m V套型建筑面枳130ra车位/户L0130皿V套型建筑面枳150m-车位/户1.2150/ V套型建筑面积180m2车位/户1.5套型建筑面积18（W车位/户2.0政策保障性住房车位/户0.5机动车停车配建标准表附表27,车位数：车位数二地上车位数（户数又10%） +地下车位数（人防车位数+非人防车位数）。人防车位数二计容面积X8% + 36.5平方。非人防车位数二户数X车位配建标准-地上车位数一人防车位数8.车位去化率：车位去化率重点考虑区位及公共配套车位的数量。主城区去化率按照70%计算，主城区外按照50%计算。9.开盘时间：按照拿地后5个月开

8、盘铺排销售计划。开盘时间结合工程正负零时间（预售证时间）。10.销售计划：销售计划主要根据工程位置和售价定位制定，结合营销制定计划。一般主城区L5-2年清盘，远郊区3年清盘。二、开发计划篇：.竞买保证金：保证金并不是定金，而是参与土地招拍挂的资格门槛。 竞买保证金要求不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金并写出 承诺。保证金的缴纳比例因时而异、因地而异，以挂牌出让公告为准。 一般保证金缴纳时间都是截止时间前的2个小时之内。假设竞拍成功， 签订土地成交确认书，保证金转为受让土地定金、出让款。假设竞拍失 败，竞买保证金在挂牌活动结束后5个工作日无息退还。目前一般采 用集中供地模式供应土地，竞买保

9、证金缴纳比例10端，考验参拍企业 的资金实力，无疑增加了中小企业及融资本钱过高企业参拍难度。.五证：1.建设用地规划许可证，简称用地证，签订国有建设 用地使用权出让合同后1-3天可办理完成。为了表达政府对实 施城市规划和土地利用的监督、指导和服务的职能作用，城市规划 主管部门根据城市整体规划，确定房地产开发工程的用地性质、容积 率、建筑密度、限高、绿地率等技术指标，以符合政府用地规划的 证明。颁发部门是规划部门。2.国有土地使用证，简称土地证，国有土地使用证主要管建筑物、构筑物所有人取得土地使用权的合法性证明。办理用地证后才能办理土地证，时间为7-15个工作日。颁发部门为土地部门。3.建设工程

10、规划许可证，简称 建（工）规证，由政府的规划主管部门审核工程的规划设计方案是 否符合工程批准的设计要点，以及是否符合规划设计相关规范要求， 根据规范要求颁发建设工程规划许可证。颁发部门为规划部门。建规证主要审核修规方案、总平图、建筑方案、海绵城市、 消防、人防等，所以需要在修规和建筑方案审定后才能办理，一般 在修规方案审定后3-5个工作日办结。4.建设工程施工许可证， 简称施工证，由建设单位及施工单位办理施工单位招投标手续及 开工前的质量监督、平安监督并支付、履约担保等手续，农民工保证 金等费用后，颁发准于开工建设的施工许可证。颁发部门为住建局。办理此证的前提是建规证办理完结，施工图设计完成，

11、总包单位确定, 施工合同签订，监理单位确定并签订监理合同。全套施工图审查完成 即可颁发施工证。5.商品房预售许可证，简称预售证（销许） 开发企业已投入的工程建设资金需到达总金额的25%以上，且已经 确定施工具体计划和竣工时间，建立商品房预售账户。实际操作中， 目前常规都是以工程正负零为节点取得销许。颁发部门为房管局。.修建性详细规划（修规）：是以总规、控规为依据，制订用以指导 各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。对于招拍挂工程修 规是控规之后的步骤，但对于一二级联动、产业勾地等预约土地类项 目，基本都是修规反推控规来展开设计理念和充分利用土地，特别 是功能类土地，比方工业类、特殊行业类土

12、地。修规是取得建规证的 基础，也对建筑方案设计有指导和限制作用，建筑方案设计必须符合 控规和修规的要求。修规方案设计时间30天。.建筑方案：根据工程要求和所给定的条件确立的工程设计主题、项目构成、内容和形式的过程。建筑方案设计主要以平面图、立面图、剖面图。主要是形态、表现形式、功能布局等创造性的表达，为整个 工程的形态、外表基本定调，为深化设计、施工图设计提供基础。与 修规相辅相成，是建规证核发的必要准备。建筑方案设计时间30天。.施工图：施工图是施工之前所有设计技术成果的汇总与表现，含建 筑施工、结构施工、装修施工、设备（给排水、暖通、电气）施工 等，是指导工程建设的核心。施工图审查通过后才

13、能颁发施工证， 开始进行工程施工。.桩基和垫层：桩基施工不在施工总承包范围内，是可以提前施工的， 在取得土地证之后便可施工。目前住宅的基础一般采用CFG桩复合 基础。垫层是施工的工作面，是施工的临时措施，垫层为介于基层与 土基之间的结构层，在土基水稳状况不良时，用以改善土基的水稳状 况，提高路面结构的水稳性和抗冻胀能力，并可扩散荷载，以减少土基 变形。垫层开工标志着工程施工的开始，是开工节点。.车库：垫层标志开工，车库施工完成标志正负零节点，车库完工可 办预售证（销许）。桩基一垫层一单层车库，整个过程大概4个月 时间，车库20天/层。.主体、配套、景观、装修施工：主体结构施工期：首层15天，其

14、 余高层7天/层，其余多层10天/层，装配式高层11天/层，封顶 20天。高层二次结构：二次结构开始时间按正负零后4个月，即 约建至地上15F-16F （15*1+7*15）,完成时间按主体结构封顶后90 天（3个月）。精装修：开始时间为主体结构封顶时，工期为1年。外檐：外檐施工开始时间为主体结构封顶时，施工时间为120 天（4个月）。配套工程：开始时间为主体结构封顶时，施工时间 为150天。合林景观：开始时间为配套工程结束后，工期为240天（8个月）。开发计划表中节点安排根据交纳保证金时间填写后自动生成，主 要填写工程款付款节点：目前单工程我方和其它开发商基本工期 都为三年，时间跨4年周期，

15、第4年竣工验收后付5%质保金，第 1年尽量少付工程款，减少资金压力，有利于现金流和IRR测算。三、静态本钱表篇:ABCDE人防单方非人防等方“人防单方人访单方非人防荤方人1MB方非人防军方人防单方UA1MB 方41733SOO41473475409834264090M1840423369AM分分IVi但鲁乂*（9%儿）“ft自鲁万分尸MMSrortt33，B244Afi13SS32SI34MS31)4St44nimu1 $112SSO2MS34ca13KS1J13317SSM(Ml HS1XGtSS1SEH04|Xi|1.工程档位:工程定档后在静态本钱表中输入档位，得到地库的含税单方建 造本钱

16、。测算时地库建造本钱上浮100元。主体含税单方建造费 用测算时适当上浮50-150元。.大配套费：也称城市基础设施配套费，是用于城市基础设施和教育基础设施配套建设的费用，按照建筑面积征收。各县市区 征收标准不同，详见测算表静态本钱表列表。. 土地契税：契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时, 就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征 收的一次性税收，契税跟经营无关，所以计入本钱，不计入税 金。*省契税征管按照*省契税实施方法执行，现行契税 税率为4%o4.4.费用比例:销售费用主城区2%,远郊可适当调高。品牌使用费公司规定2%,根据合作情况可适当调整甚至不收。管理费用1

17、.5%o资金本钱系数估算3%-5%,静态本钱表可在此范围内设置，据实根据现金流量表计算。.税金：增值税及附加=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地 方教育附加。增值税预缴，工程销售完毕后清缴。城市维护建 设税二本次增值税额X7%,教育费附加二本次增值税额义3%,地 方教育附加二本次增值税额X 2%。土地增值税：土增税按照1.5% 预缴，清算时按照销售收入扣减法定扣除项后的增值税额作为 计税依据，按照四级超额累进税率征收。.毛利润：毛利润二销售额-直接本钱-增值税及附加-溢价。土增 前后毛利润差异在于土增税。7,所得税：所得税税率为25%,应纳税所得额二（收入-本钱-费用-税金）X25%8.税

18、后利润二净利润二利润额-所得税二销售额-完全本钱土地款支付篇：实际指的就是本钱项中土地及大配套费项的支付（含土地出 让金、大配套费、契税、复垦券）此篇为自动生成，土地款缴纳时间基本都是确定的，链接开 发计划表中时间和静态本钱表的金额。复垦券时间根据挂地 公告规定，是携券入场还是成交确认后缴纳。契税缴纳时间 是签订土地成交合同时、缴纳大配套费时，大配套费缴纳契 税依据：财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有 关契税问题的通知（财税2004 134号）第一条第二款“以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成 交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应 包括在内“ O五、现金流量表篇：现金流量表主要是现金流分配的时间，总原那么为：快收慢支， 多收少支L净现值（NPV） ： A净现值指未来资金（现金）流入（收入） 现值与未来资金（现金）流出（支出）现值的差额，是工程评估 中净现值法的基本指标。未来的资金流入与资金流出均按预 计折现率各个时期的现值系数换算为现值后，再确定其净现 值。