两万办证亩合终版 (NXPowerLite)

1、知识森林岛项目第一阶段汇报2006/9和平哪有办做假证【Q 3193038135 TEL汇报框架初步考虑的方向 定位初步建议对初步考虑的问题的剖析下一步工作系统分析特性及边界条件分析 综合分析城市发展线市场线特性及边界条件分析 特性 边界条件、“一城一镇一项目” 特性本项目周良新城宝坻城区天津市的国家级绿色安全食品基地现代都市型工业生产和商贸物流基地天津市现代化生态城区。到2010年，户籍人口达到70万人左右。宝坻大规划定位唐山北京宝坻区本项目1.5小时经济圈天津、“一城一镇一项目” 特性项目所在区域位置周良新城中心本项目根据宝坻20032010年城镇发展目标，到20

2、07年，周良新城初步形成规模，建成面积达到60平方公里，人口发展到20万人左右。 、“一城一镇一项目” 特性项目一期知识森林岛位于北京、天津二大辖市中间地带的天津市宝坻区，规划用地14.64平方公里。 、“一城一镇一项目” 特性“整体性” “模块化” 发展轨迹远郊区小盘远郊区大盘20万级人口小城成熟期小镇成长期相对独对小镇50万级中等城市必要生活配套对外交通外向性配套城市级配套完善产业完善/商务 第2居(第N居) 第1.5居(第1居)乡村化封闭开放城市化开放封闭产业引入、“一城一镇一项目” 特性 镇-居住为主,配套非常重要 启动区亮相试水 城蓝图/后期信心生活方式2、“水” 特性地块周边部内块

3、地环境好生态休闲健康从“景观”到“功能”交通游憩运动3、“京津新城” 特性提供大量的休闲配套树立价格的标杆共同做热区域“外部效益”提升城市4、从“第2居”到 特性“第1.5居”“第N居”唐山北京天津宝坻区本项目1.5小时经济圈便利性1.5小时经济圈对外交通成本？特性及边界条件分析 特性 边界条件1、核心着眼点“一期” 边界条件2、政府要求9月动工，实质支持有限 边界条件3、英语世界的影响英语教学培训中心展览区社区配套商业学生宿舍 英语世界里的教育、展览、商业等外向型配套与大一期可以共享。 英语世界需要借助一期的主干路、河堤路和交通配套，因此一期必须考虑先修建这些项目。英语世界管理中心大楼+电影

4、院+健身中心+艺术馆+商业交通配套：社区公交站交通配套：社区公交站，预留未来市政公交站发展余地4、展示区的影响 边界条件特色展示环境生活方式5、不可盖独栋 边界条件可采用“类独栋”的处理方式6、大路网不动、内部可调、规划指标可调 边界条件7、希望资金的快速滚动市场风险最小不影响后续开发的产品初步考虑的方向点 核心点及关键点总结 初步考虑的方向“4”少“2”多“1”伴 核心点及关键点总结少政府支持少产业支持少大资金投入少长时间培养多土地多水伴京津新城“4”少“2”多“1”伴1. 创造唯一性的环境2. 提供性价比极高的产品3. “竞合”的模式3. 风险分散中中高住宅&配套 左右脚高低搭配关键点初步

5、考虑的方向点 核心点及关键点总结 初步考虑的方向 初步考虑的方向整体约20000亩10万人口级城市2-3万人口级小镇10万平米郊区低密盘首开区约300亩一期约3800亩 知识森林岛（休闲水城） “慢生活小镇”（生态度假） 私家戴维营（京津第二居）休闲城市、水园街区中产阶级终极梦想天津主、北京辅 第N居/第二居休闲商务休闲居住松散组团1、 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、慢 生 活 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、引子小王在一家外企工作，经常加班至深夜，没有自己的兴趣爱好，没有与家人相处的时间，只有拼命地工作，有一点休息时间还要“充电”学英语。 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、今年春天，

6、小王得到了一个到公司总部培训的机会，在和欧洲同事的相处中，才发现生活可以如此不同。他们上班时间工作，下班就去干自己喜欢的事情。有一位同事，用了12年的时间自己设计、制造了一艘船，周末带着老婆孩子到海上兜风。还有一位同事，和妻子一起养蜜蜂，自己酿蜂蜜吃，已经三十几年了。 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、在中国同事看来，他们浪费了好多“宝贵”时间，生活节奏太慢。但是我们为我们的快节奏付出了多大的代价，只有自己知道。 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、“时间就是金钱” 的座右铭曾影响了整个世界，激励我们化身为工业社会的一个齿轮，为了所谓的梦想日夜运转不息。我们快快地吃、匆匆地走、一目十行地看书、激

7、烈地运动 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、当我们为生活疲于奔命的时候，生活已经离我们远去 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、有一组调查数据说，我国知识分子平均寿命只有58岁，低于全国平均寿命10岁左右；北京中关村知识分子平均死亡年龄为53.34岁，比10年前缩短了5岁多这个数字令人震惊，更令人心寒。 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、歌德说：“生命之树常青”，但是古月 66岁陈逸飞 59岁高秀敏 46岁傅彪 42岁在高度紧张的生活节奏下，面对各种压力，健康红灯频闪 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、2004年4月8日晚，爱立信（中国）有限公司总裁杨迈猝死，年仅54岁 均瑶集团董事长王均瑶，因

8、患肠癌在上海逝世，年仅38岁 青岛啤酒集团有限公司总经理彭作义壮年辞世；2003年，热心于慈善事业的台湾英业达(行情 论坛)副董事长温世仁因脑中风突然去世，年仅50多岁成功人士也好不到哪里去 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、企业家被各类“商务病”缠身 在企业家中间流行着一个顺口溜：“吃得好，营养少；喝酒多，吃饭少；陪笑多，欢乐少；住店多，回家少；看似潇洒，其实内心孤独。” 调侃的描述，却真实反映了中国企业家的生存状况。调查表明，中国企业家和创业者一般每天要工作14个小时左右。他们在成就个人辉煌的同时，却也付出了沉重的代价。2002年，全国3539个接受调查的企业家中，有90%表示工作压力大，

9、76%的企业家认为工作状态紧张。调查还发现，平均每4个企业家中就有一位患有与工作紧张相关的慢性疾病 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、不仅只管理自己的企业健康也需要经营！健康更需要管理！把健康当作事业经营 事业与健康并非水火，关键是要培养健康的生活方式 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、纽约人高效率在“911”之后开始发生了变化，充斥在欧洲街道上的懒散与闲适让经历重创的纽约人终于了解到了生命可贵”的含义。 目前在纽约，养宠物和泡咖啡店是近10年以来人口比例之冠多看看风景吧，不知今天的风景明天是否依然存在。 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、如果我们可以把心静下来，把生活慢下来，又是怎样的情景呢

10、？ 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、我们需要适当地慢下来，去感受生活，去欣赏路边的风景，去重拾健康。 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、慢生活因此适时要 初步考虑的方向“慢生活”的阐释是一种文化意大利人慢食，中国人品茶，日本人的温泉,印度人要瑜伽，归根接底，都是对“慢”精神的认同是一种感悟让时间慢下来，在静止中思考有关生命的本真，感受生命最细腻的体验2、 初步考虑的方向“慢生活”的阐释慢是欣赏慢生活是放下速度，欣赏似被遗忘的生活一点一滴细节慢是发现慢下来，我们才可发掘更多以前因太快而遗

11、忘了的忽略了的珍贵 慢是舒适不是为慢而慢，而是要学懂找着一种属于自己最舒服的生活节奏 2、 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、慢步How怎么慢生活？ 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、How怎么慢生活？慢餐 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、How怎么慢生活？慢餐是一种文化-6M慢餐文化：Meal (精致的美食）Menu (华美的菜单) Music (迷人的音乐) Manner (优雅的礼仪) Mood (高雅的气氛) Meeting (愉快的会面) 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、How怎么慢生活？慢运动 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、How怎么慢生活？与家人在一起游玩 初步考虑的方向

12、“慢生活”的阐释2、How怎么慢生活？细细品酒 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、How怎么慢生活？融入到自然中，惬意地绘画 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、How怎么慢生活？欣赏高雅的音乐 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、How怎么慢生活？静静地阅读适时的怀旧 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、How怎么慢生活？即使开会也是休闲度假型的会议 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、How怎么慢生活？高尔夫是很好的放松方式 初步考虑的方向“慢生活”的阐释2、How怎么慢生活？要的就是这种“无所事事”的感受 初步考虑的方向“水”城概念威尼斯“水都”“百岛之城”400多座造型各异的桥梁/旱桥舟楫贡多

13、拉开门见水，出门乘船3、 初步考虑的方向“水”城概念威尼斯“水都”“百岛之城”400多座造型各异的桥梁/旱桥舟楫贡多拉开门见水，出门乘船3、 初步考虑的方向“水”城概念威尼斯“水都”“百岛之城”400多座造型各异的桥梁/旱桥舟楫贡多拉开门见水，出门乘船3、 初步考虑的方向“水”城概念威尼斯“水都”“百岛之城”400多座造型各异的桥梁/旱桥舟楫贡多拉开门见水，出门乘船3、 初步考虑的方向“水”城概念威尼斯“水都”“百岛之城”400多座造型各异的桥梁/旱桥舟楫贡多拉开门见水，出门乘船3、对初步问题的考虑 六大定位核心影响的问题 6大定位产 品档 次操 作功 能 客 户 开发商对初步问题的考虑 六大

14、定位核心影响的问题 核心影响的问题开发商 卖地？ 后期土地价值提升高档次的拉升配套功能的拉升1、 核心影响的问题客户天津 VS 北京？投资 VS 自住？第二居 VS 养老？产品交通组织模式？“水”的成本？性价比？高位or低位2、3、 核心影响的问题京津新城总体规划集工业、科研、教育、休闲、会展、商贸、居住于一体的现代化新城，共由文化传承板块，休闲度假、峰会、会展板块，生态宜居板块、康乐保健板块，商贸物流板块，京津新城教育基地与国际、国内总部后台系统服务基地、国内外中小企业创业园板块等五大板块组成，为国内外社会精英倾力打造一个全新上层生活圈 与京津新城互补 功能4、 核心影响的问题京津新城别墅区

15、水边的阿迪丽娜别墅组团和园组团桃园组团顺园组团18#地16#地15#地17#地19#地20#地11#地12#地13#地嵘园组团功能4、 核心影响的问题定制别墅30亩领袖型独岛别墅京津新城别墅区功能4、京津新城酒店区域水上皇宫大酒店国际会议中心夜总会歌剧院 核心影响的问题功能4、 核心影响的问题京津新城高尔夫球场18洞高尔夫9洞高尔夫高尔夫练习场功能4、 核心影响的问题温泉度假村京津新城温泉度假村功能4、 核心影响的问题京津新城综合教育基地高等教育基地北科大天津学院 核心影响的问题京津新城马术俱乐部马术俱乐部 核心影响的问题京津新城潮白河游艇会潮白河游艇会 核心影响的问题京津新城岳麓书院岳麓书院

16、 核心影响的问题京津新城天主教堂天主教堂 核心影响的问题京津新城其它配套水上活动中心国际风情商业街网球学校主题公园公交站珠宝字画博物馆 核心影响的问题京津新城配套分析商务会议温泉度假村皇宫大酒店运动休闲27洞高尔夫体育馆马术俱乐部水上运动中心潮白河游艇会室内网球馆文化教育北京科技大学天津学院佛教文化博物馆皇家歌剧院医疗宝坻医院生活配套帝景食府国际风情商业街主题公园 核心影响的问题京津新城建筑单体产品类型风格独栋双拼联排花园别墅温泉别墅水岸别墅企业会所型别墅领袖级独岛别墅高尔夫别墅北美风格地中海风格面积区间总价范围双拼（170平米为主）90-110万元独栋（211-407平米）120-250万元

17、顺园统计 核心影响的问题京津新城销售及价格情况整体情况：均价5300 价格的空间分布：价差：随着在小区内位置的不同而有所差异，桃园较贵（临湖） 容积率0.1，价格7000-9000，其余均在5300左右；总价范围75万-4000万之 间，根据别墅的户型面积和所处的位置不同而不同。价格分期 一期：起价4250，均价5000 二期：均价5300 三期：均价5300销售状况：一期已经售完，二期三期正在销售中，销售率未知。 不同产品的销售情况： 一期别墅目前已全部售完。 二期公寓2栋带底商，面积70多平米，共五层，一上午售完。价格3500左 右。 二期三期别墅正在销售中。价格稳步升高，销售状况一般 核

18、心影响的问题京津新城客户情况客户的核心特征：天津地区有钱人为主。客户主体特征： 区域划分：天津相对北京要多，约占60-70%左右，在北京的客户中朝阳：海淀：西城=2：1：1 年龄划分：40岁左右 家庭结构：2口或3口之家为主 一、二期以天津客户为主，三期开始吸引北京客户，但是北京客户所占比例在所有购房人中并不高。 北京客户具有以下特点：北京人在天津有生意，天津人在北京工作。 业内人士也有不少购买。 自住占10%，自住投资兼顾占50-60%，纯投资30-40%购买特征 用途划分：第二居所，占绝大多数，另外还有一部分养老，投资客户。注：以上信息来自业务员访谈 核心影响的问题度假拉动目的性消费投入大

19、，投资比例高大盘放大模式&局部修正（产业搭配）酒店若顺利经营商务有较大拉动土地价值的拉动京津新城总体评价公款消费的倾向 核心影响的问题京津新城缺少？儿童老人家庭化倾向百万元以内低密度中密度产品功能4、 核心影响的问题“景观的功能化”河游憩（如：游艇、垂钓等）河交通河生活河展示 核心影响的问题操作配套与住宅的搭配开发分期档次总价控制单价控制5、6、系统分析 城市发展线 市场线大北京城市发展线城市视角 包括京、津、冀北诸多城市在内的大北京地区定位放在环渤海经济圈，东北亚、甚至全球的大经济圈里谈“大北京”协调、均衡发展概念，强调的是区域间的合作互补城市发展线城市视角三大经济圈概述，1992-2005

20、主要城市：长三角：3个省份：上海，江苏，浙江环渤海：北京市、天津市、承德市、大连市、青岛市、秦皇岛、沈阳、威海珠三角：福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南九个省（区）以及香港、 澳门两个特别行政区 环渤海面积：521120平方公里人口：约2400万人均GDP：20263 元长三角面积：99600方公里人口：约7500万人均GDP：35040 元珠三角面积：521120平方公里人口：约2400万人均GDP：42499元 城市发展线城市视角三大经济圈，主要城市比较（2001-2005）地区GDP平均增幅（）天津北京苏州上海人均GDP平均增幅（）深圳2001-2005年，过去5年天津

21、GDP增幅和人均GDP增幅在主要城市中均处上游广州京津联动城市发展线城市视角京津联动经济发展阶段对比天津城市发展起步较晚，在经济发展水平上，与上海、北京存在较大的差距。数据来源：天津、北京、上海统计年鉴起步较晚造成经济发展的差距，未来发展潜力值得期待。城市发展线城市视角天津、北京的GDP，2001-2005资料来源: 2005天津年鉴亿元天津2001-2005年的GDP类似于上海1996-2001年的数据天津2001-2005年的人均GDP类似于北京2000-2004年的数据元京津联动经济发展滞后4年城市发展线城市视角滨海新区，1995-2005资料来源: 浦东新区官方网站GDP：滨海/ 浦东

22、新区亿元京津联动滨海、浦东比较，1995-2005滨海新区的经济速度发展超过浦东城市发展线城市视角天津城市大规划 天津未来规划是一轴两带三区。 其中以中心城区和滨海新区核心区为主副中心，建立由主副中心、新城、中心镇和一般建制镇组成的四级城镇体系。 规划重点建设的新城有宝坻、蓟县、武清等。规划重点建设的中心镇其中就包括本项目所在的宝坻区周良镇。 因此本项目所处位置是天津城市建设的重要环节，将直接间接地享受到政府发展建设的正面影响。当然风险与机遇并存，本项目的建设开发在实际操作层面将会面临相当大的挑战。宝坻城市发展线城市视角天津总体发展万辆北京-60万辆成都-49万辆广州-42.3万辆天津-30万

23、辆杭州-30万辆重庆-25万辆上海-24万辆随着天津经济的迅速增长，天津市汽车保有量已经突破100万辆，其中私家车超过30万辆。天津市私家车拥有数量已在全国位居前4名。私家车持有量城市发展线区域视角宝坻大规划定位 宝坻被规划为天津市的国家级绿色安全食品基地，现代都市型工业生产和商贸物流基地，天津市现代化生态城区。 宝坻区近期规划重点建设的居住项目包括周良中心镇、京津新城、知识森林岛。另外本项目周边的国际物流中心和九园工业物流园区也是规划中重点建设项目。本项目周良新城宝坻城区造城的初级阶段城市发展线区域视角交通条件 宝坻境内公路、铁路四通八达，交通便利。西北距北京市83公里，南距天津市73公里，

24、东距唐山105公里。 宝坻处在京沈高速公路、津蓟高速公路交汇地带。宝坻火车站距城区仅l公里。海运毗邻秦皇岛港（200公里）和天津港（90公里）。空运可以依靠北京、天津两个国际机场。秦皇岛港天津港宝坻区唐山北京天津津蓟高速京沈高速城市发展线区域视角项目所在区域位置周良新城中心本项目造城初级阶段城市发展线区域视角新城工业园物流港京津新城本项目宝坻城区天宝工业园区生态林区生态林区潮白河引青入潮河商贸物流区生活服务区商贸物流港产业的力度目前较弱城市发展线区域视角市场分析规模大分散风险客群放大？城市发展线区域视角市场分析2005年，天津房地产均价约为4300元/平方米，而热点区域的房地产价格则突破700

25、0元/平方米。天津房地产市场元2005年各热点板块在售项目平均价格对比（元/平米）面积单位：万平方米价格单位：元/平方米代表项目广州碧桂园广地花园华南新城广州雅居乐南部快速路华南快速干线（迎宾路）星河湾南国奥园锦绣香江广州大道105国道环城高速金山大道祈福新邨地铁3号线城市发展线区域视角一期住宅一期住宅执信中（小）学四季会所商业街三期住宅发展用地酒店四期住宅4期商业街二 期 住 宅幼儿园天 然 河 道一期住宅规模约1600户价格4800元/m2户型80-120m2时间2001年推出配套城市道路绿化、沿江栈道一期推出前完成四季会所一期建设，总规模约8000m2商业街沿一期西侧建有约40多家商铺执

26、信中（小）学2002年9月1号正式开学灵格风幼儿园酒店配套二期约400户5500元/m290-140m22002年推出2003年9月1号正式开学三期约1000户8000元/m2110-200m22003年推出四期约790户13000元/m2220-260m22004年推出沿四期南侧建设有商业街大约8万平米酒店正在建设，预计2007年8月投入使用。开发模式星河湾区域视角参考案例分析景观 配套商业（规划/建设规模）高性价比入市公寓的高端化区域视角参考案例分析南国奥园-开发模式北京奥运村四期预留地，包括办公+自住公寓等物业类型。配套先行，其中商业产权70年，带租出售2万元/一期后续，2003年开盘环

27、高尔夫多层带电梯公寓均价3000-4000元/，全部售罄。产品为高层公寓洋房。一期2001年7月开盘，陆续建成，全部售罄。产品为小高层高层公寓洋房。北京奥运村二期已售罄，产品为小高层洋房，均价4500元/北京奥运村三期正在发售，均价5800元/，含800元/标准的装修，6层别墅级花园洋房高尔夫组团绿地体育配套教育？需要落实复合地产区域视角参考案例分析华南新城-规划总平面及主要指标 占地面积210万平米（3200亩），规划总建筑面积300万平米，综合容积率1.4，绿化率40%。 物业费1.8元/，广东康景物业服务有限公司。 北区占地1000亩，南区占地2200亩，目前已建住宅60万平方米。悉尼奥

28、运村北区南区华师番禺中学中央公园幼儿园小学别墅预留区会所、商业酒店预留地江山帝景公交总站山林公园公交学校尺度感住宅与配套的搭配失衡区域视角参考案例分析祈福新村-规划总平面及主要指标倚湖居翠怡居湖景豪庭晓峰园倚云居活力花园项目占地6500亩，依山势而建，是低密度大型项目。项目开发周期长，开发策略值得本项目借鉴。开发顺序按照洋房-豪华别墅-高层-洋房-高层，充分利用现有自然条件，将建筑形式和自然地貌合理结合。封闭式规划？区域升值项目配套区域配套 配套升级： 生活（简单/临时 综合） 教育（普通 高等） 对外交通（楼巴 公交站）区域视角参考案例分析锦绣香江-规划总平面及主要指标一期：牡丹园、百合园、

29、玉兰园2002.12月底-2001.12均价：3000元/平方米 二期：紫荆园20024500元/平方米二期-三期过渡莫斯科湖别墅2002均价1.5万元/平米三期：郁金香园、丁香园、山水园、丹桂园2003均价：5300元/平米四期：山水华府-底墒、洋房2004均价：8200元/平米以高带低四拼墅配套整合？“大盘”区域视角参考案例分析上海一城九镇总体布局上海规划城市外扩政府主导带动郊区发展以松江新城为一城，以安亭、浦江、罗店、朱家角等为九镇的试点发展新城镇。一城九镇分别规划有不同的异国风情、产业支撑。其中重点城镇为松江新城、安亭新镇、浦江镇、罗店、朱家角2001年7月德式汽车产业2001年8月英

30、式汽车产业2002年1月意式2002年4月中西结合旅游产业2001年7月荷式政府强势介入投入大、高举高打但实际上产业支撑具有严重的滞后性区域视角参考案例分析上海一城九镇总体发展历程大市政配套推进产业导入地产开发路网大型公建产业基地建设产业招商区域级集中式居住配套居住物业及小区级配套开发商导入政府强力推进2001年7月德式汽车产业2001年8月英式汽车产业2002年1月意式2002年4月中西结合旅游产业2001年7月荷式上海一城九镇代表项目：松江新城之泰晤士小镇总体俯视图区域视角参考案例分析项目参考点老城的成熟度的支持。政府高举高打,投入巨大特色配套先行(婚庆、创意产业等)引导消费群，创造“眼球

31、经济”。远期打造海上航线，成为旅游景点“贴标签”区域视角参考案例分析上海一城九镇代表项目：松江新城之泰晤士小镇距人民广场约15公里，距陆家嘴约17公里近2平方米公里,10万人,轨道8号线上海一城九镇代表项目：新浦江城区域视角参考案例分析区域视角参考案例分析上海一城九镇代表项目：新浦江城新型院落产品 交通近产业支撑弱房产开发为主罗店新镇位于上海市北部，郊环线的北侧，距市中心28公里，距宝山区中心16公里；地处宝山、嘉定、江苏太仓的交汇处。自古就享有“金罗店”美称。罗店北欧罗店镇宝钢集团上海一城九镇代表项目：罗店北欧新镇区域视角参考案例分析区位罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，其中建设用地3.4

32、平方公里，生态林区3.4平方公里，规划人口3万人。新镇内还建有高标准的学校、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。居住以2-5层公寓、联排或独立别墅为主。上海一城九镇代表项目：罗店北欧新镇区域视角参考案例分析大盘运做思路商业、会议、酒店、高尔夫对于项目的带动高低搭配的产品开发区位上海一城九镇代表项目：朱家角镇区域视角参考案例分析以特色古镇旅游为依托创造水乡文化主打经济型独栋的概念区域视角参考案例可借鉴点区域视角参考案例分析上海高举高打,政府投入巨大华南步步为营,后劲不足政府or市场主导高位性价比易造成人气不足低位性价比后续土地增植受限性价比5大配套(交通.医疗.教育.生活.特色)配套需预

33、留升级空间配套是关键先期对居住支撑弱,但后续对土地拉动强产业的滞后性对区域而言,政府仍不能缺位政府仍重要开发与城市两条线有利于引入其他合作伙伴项目自身规划情况城市发展线 项目规划总占地2万亩。 由11座主要岛屿构成，中心区域是知识岛、商务功能CBD岛、森岛总部、具有休闲娱乐功能的贵宾岛、英语世界、度假及会议中心岛。 强调知识、商务、生态、人文等概念。项目自身用地分析城市发展线 京津新城与本项目的互动关系津蓟高速与京津新城南地界路交口，是本项目不可忽略的节点，必须考虑在此设广告位和路牌指引。与京津新城中轴路交口，广告形象和路牌指引必不可少。另外还需考虑预留交通配套建设位置，与京津新城共同引入市政

34、公交体系，设立公交站点。与京津新城大水面交界，一侧为潮白河，景观及水上娱乐等配套设施互补互惠。随着项目推进，河堤路等边界路陆续修建，可充分利用本项目景观优势吸引京津新城的消费群体。节点交通城市发展线用地北侧是京津新城，已建成部分高档别墅区及部分公建配套。用地西侧为大片农田，地势平坦。本项目用地用地东侧是800米宽潮白河，南侧是200米宽引青入潮河，环境优美，视野开阔，原生态植被丰富。宝白公路路况良好。用地南侧和东侧的沿堤路为土路面，路况很差，交通不便。小型电站，在京津新城和本项目之间有一条高压走廊，对本项目有一定影响。 本项目2万亩用地分析现况项目自身用地分析本项目用地12341 京津新城内道

35、路3 宝白公路及路西电站4 地块北侧水渠2 公路城市发展线 此节点与京津新城和津蓟高速关系密切，且近邻电站，北侧有高压走廊，虽然不是本案规划一期开发，但是对于一期的形象销售会产生一定影响。建议做局部形象包装处理，设立指引牌和广告位。 本项目2万亩用地分析现况项目自身用地分析本项目用地1 北望宝白路12343 河堤树林2 地块内部比宝白公路地势低4 引青入潮河5 用地西侧道路农田5城市发展线 此节点是一期的重要节点，处在相对交通枢纽和重点展示面的位置，并且用地与公路、河堤存在高差，必须妥善处理。项目自身用地分析 本项目2万亩用地分析现况本项目用地1 南侧及东侧沿河大堤14234 地块东南角2 潮

36、白新河与引青入潮河交汇处3 潮白新河城市发展线 此节点路况较差，交通不便，但是景观环境最优。对一期开发影响不大。项目自身用地分析 本项目2万亩用地分析现况本项目用地123451 河堤边树林2 潮白河远景4 地块内小树林3 潮白河堤岸5 地块内水渠城市发展线 此节点路况较差，交通不便，但是景观环境优美。属于规划中后期，对一期开发影响不大。 本项目2万亩用地分析现况项目自身用地分析本项目用地1234景观轴线东段以北农田景观轴线东段农田及水渠景观轴线东南角景观景观轴线南侧景观一期景观轴线城市发展线景观轴线东段以北荒地 规划中的一期景观轴线，现况原生景观良好，植被丰富。建议巧妙运用原生植物修建贴近自然

37、的景观，不宜人为破坏原有自然风韵，否则即增加成本又浪费现有资源。项目自身用地分析 本项目2万亩用地分析现况本项目用地12344 景观轴线南侧树林及宝白路5 景观轴线与公路存在高差3 景观轴线南侧鱼塘2 景观轴线西段现状城市发展线一期景观轴线5景观轴线北侧农田 规划中的一期景观轴线西段临近用地西南角重要节点，意义重大。建议作为项目一期的主要入口，及重点建设的景观轴线，并在此入口沿宝白公路一侧设立售楼处或项目重点展示场所。项目自身用地分析 本项目2万亩用地分析现况城市发展线 规划水中有岛，岛中有水；水系与道路并行； 本项目2万亩用地分析规划项目自身用地分析景观价值相对均衡桥元素、水城感受城市发展线

38、与京津新城关系密切，是宝白公路最北端，且西侧近邻电站，北侧有高压走廊，对于本案大一期会产生一定影响。建议做局部形象包装处理，设立指引牌和广告位。与宝白公路西侧规划的政府办公用地相对，是项目特色形象重要展示门户。大一期主干道与景观轴线起始点，先天自然环境和道路优势明显，但用地比宝白公路、河堤路低7米左右，需妥善处理。两河交汇之处，景观视线极佳，土地价值非常高，可塑性强。森岛核心，四面环水，主路贯通，最尊贵之地。森岛核心，四面环水，主路贯通，最尊贵之地。800米宽潮白河水岸一侧，景色优美，但目前路况极差，公路交通不便。200米宽引青入潮河水岸一侧，景色优美，但目前路况极差，公路交通不便。 本项目2

39、万亩用地分析节点项目自身用地分析城市发展线对于大一期开发，沿宝白公路一侧节点非常重要，必须注意形象工程，最大限度展现项目整体特色和档次。水岸一侧不仅是景观走廊，还担负着一定程度的交通输送作用，河堤路建设不可回避。而原始自然景观优美植被丰富可以为景观建设提供高起点，降低成本。 本项目2万亩用地分析展示带项目自身用地分析城市发展线形象展示节点，可作为售楼处、水路交通枢纽，外向型配套选址。形象展示节点，交通枢纽，可作为售楼处、外向型配套选址。建议扩大水面，增强水主题渲染，突出展示本案特色。旅游休闲大型公建配套，产业经济带动点。水路陆路景观轴线交汇，是内向型配套选址和重点景观建设位置。内湖独岛沿岸，大

40、景观轴线两侧，土地价值高，可塑性强，可以支持高档次高密度产品。内部主要水路陆路干线的起点，引青入潮河河景渗透，应重点建设交通和内向型配套，但预留对外开放可能。项目自身一期用地分析 大节点城市发展线内向型配套和景观节点内向型配套和景观节点景观节点辅以内向型配套偏教育类内向型配套和景观节点总规划中轴路起始点，景观节点，需预留未来交通配套及其他配套发展余地 小节点项目自身一期用地分析城市发展线陆路水路交通干线，内向型配套，与英语世界呼应，形象景观有一定要求。陆路交通干线，穿越内湖水道，景观与内向型配套结合。水路交通干线，两侧景观好。土地价值相对较高可塑性强。沿宝白公路重要形象展示走廊，景观建设是重点

41、。大景观轴线，交通功能为辅，两侧景观好，土地价值相对较高适合布置高端产品。内部主干道，水陆并行交通功能为主，景观相辅，沿路两侧适合布置内向型配套。应考虑最先建设。河堤路景观价值高于交通价值，沿路北侧相对私密性较高景观好，适合布置高端产品。水路交通干线，穿越内湖水道，景观与内向型配套结合。 大轴线项目自身一期用地分析城市发展线宝白公路因宝白公路已经建成，路况良好，交通可达性和形象价值高，且其在规划中水陆大干线起始点，所以大一期宜在此重点建设主出入口、售楼处和交通配套（外部落客、内部中转站）。并适当扩大此处水面，营造大水面特色景观，展示项目与众不同的档次形象。陆路干线水路干线此处为总体规划水路中轴

42、线端点和陆路干线端点，内部交通枢纽，可以作为一期次要入口建设。此处为总体规划陆路中轴线端点内部交通枢纽，可以随着英语世界的建设作为大一期次要入口。必须预留未来交通等各项配套发展余地。 交通项目自身一期用地分析城市发展线外向型配套：售楼处、市政公交站、社区巴士站。外向型配套：度假村、培训、旅游休闲。内向型配套：幼儿园、小学、社区商业。内向型配套：交通、幼儿园、小学、社区商业。四面环水独岛，在内湖建成后土地价值非常高。沿宝白公路，形象价值高，土地平整，相对易于开发，适合布置中端产品。沿河堤私密性好，周边景观好，适合布置中高端产品。临近大配套和大水面形象景观均好，适合布置高端产品。临近景观轴线和主干

43、道，适合布置中高端产品。沿河堤私密性好，相对核心位置外部干扰少，周边景观好，适合布置高端产品。四面环水独岛，在内湖建成后土地价值非常高。四面环水独岛，在内湖建成后土地价值非常高。临近英语世界，周边环境相对较好，借人气优势开发高密度相对低端产品也可实现土地价值最大化。临近英语世界，周边环境相对较好，借人气优势开发高密度产品也可实现土地价值最大化。同时水岸风景带来更多附加值，易于早期开发低端产品。英语世界英语世界的修建与其他区域土地价值有相辅相成的关系。 用地价值项目自身一期用地分析系统分析 城市发展线 市场线中国经济增长第三极环渤海经济圈天津成为经济发展主轴上的重要节点天津城市发展第一次有了明确

44、的定位作为国家未来5年经济发展的重心，天津城市发展的各项指标将发生质的变化，形成跳跃式的发展。天津是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。环渤海经济圈带给天津的是在这样的背景下，房地产市场又面临着什么样的机遇？数据来源：天津统计年鉴、天津市国土资源局和房屋管理局第一次浪潮（20032005）第二次浪潮（20062008）天津市场宏观发展2003-2005年大规模的市政改造和拆迁，引发了天津房地产市场的第一轮快速的发展；随着国家发展战略重心的转移和拆迁规模的继续增加，经过2006年的调整后，房地产市场的第二次浪潮即将到来开发量上仰投资规模增大市场需求放量200

45、120022003200420052000天津商品住宅历年销售面积（万平米）天津商品房新开工面积、竣工面积（万平米）市场线天津市场市场线数据来源：天津、北京、上海统计年鉴天津商品房均价增幅2004年12.7%2005年24.7%第二次浪潮2003-2005年间，天津房地产市场发生了第一次质的变化主要原因：2003、2004年拆迁量均达到300万平米以上外地知名开发商进入天津市场大规模的基础设施建设多因素刺激2006年，天津拆迁量预计将超过300万平米外地开发商在津土地储备比例上升城市快速路全面竣工2008年前，京津快速铁路投入使用天津市场宏观发展价格提升空间大增长速度快市场线天津市场远郊区宝坻

46、蓟县远郊市场相对不成熟主要仍以当地的第一居为主产品以多层为主蒙地卡罗别墅 玛歌庄园万科水晶城 城市别墅 大通绿岛铭仁别墅洛卡小镇玛歌庄园江胜天鹅湖卡梅尔半岛蓝湾领世郡仁爱濠景美阳馨苑万科东丽湖 朗钜天域T城佰栋墅 格调故里天津主要别墅项目分布图唐郡天津市场别墅天津市场别墅项目名称独栋双拼联排叠拼户型面积（平米）均价（元/平米）户型面积（平米）均价（元/平米）户型面积（平米）均价（元/平米）户型面积（平米）均价（元/平米）玛歌庄园2913801.1253 0.96卡梅尔3213332.52922881.62222661.1江胜天鹅湖2343951.3洛卡小镇210 0.8格调故里2762851.

47、61701901万科东丽湖1992551.31601800.7朗钜天域39056022702901.1210 0.7唐郡 2400.721802400.62领世郡2005300.8（一期）1.2（二期）2004000.651702100.55天津近期主要别墅项目供应特点处于别墅市场发展的早期阶段供应初期供应特征明显大面积高单价高总价需求客户群尚未细分主流客户基本为社会高端人群中产阶层客户处于将兴未兴之时市场线市场线天津市场第2居所城市核心区2002-2003年天津的第2居所梅江区域（距市区15分钟）代表项目：蒙地卡罗别墅、半岛蓝湾、万科水晶城、汐岸国际、城市别墅2004-2005年天津的第2居

48、所津南区、西青区（距市区30分钟）代表项目：红勘领世郡、玛歌庄园2006年天津的第2居所东丽区（距市区50分钟）代表项目：万科东丽湖、朗钜天域 第2居所的郊区化：从15分钟到50分钟市场线天津市场第2居所京津新城：从第N居所变为第2居所现在已经发生的事情梅江区域（距市区15分钟）津南区、西青区（距市区30分钟）东丽区（距市区50分钟）宝坻京津新城（距市区1小时）第2居所 第1居所第2居所 第1.5居所第N居所 第2居所第N居所 第2居所未来将要发生的事情城市别墅联排别墅：主力户型330平米销售均价6000元/平米总价200万元市场线天津市场第2居所2002-2005年的市场初级特征明显市场供应

49、仍以高单价、高总价产品为主客群尚未细分，高端客户构成主要购买人群半岛蓝湾联排别墅：主力户型214平米销售均价5000元/平米总价110万元第6田园独栋别墅：主力户型840平米销售均价10000元/平米总价840万元玛歌庄园独栋别墅：主力户型460平米销售均价11000元/平米总价510万元万科东丽湖独栋别墅：主力户型230平米销售均价13000元/平米总价300万元市场变化趋势万科东丽湖项目产品小独栋、合院、联排、洋房、公寓客户中产阶层的兴起市场线万科东丽湖交通便利使“距离”缩短距外环线17公里距天津机场26公里距市区28公里津汉公路卫国道市区外环线快速路中环线二期洋房产品（建面12万平米）三

50、期岛上低密度联排产品（建面6.5万平米）一期别墅产品（建面6.4万平米）市场线后期中高密度经济型集合住宅万科东丽湖开发策略拉高卖底，次好区域入市高二期南小高层产品（建面10万平米）低高湖景高层（建面15万平米）低市场线一期别墅产品小独栋、合院别墅、联排独栋别墅联排别墅合院别墅市场线二期洋房产品主力户型110平米以下宽景洋房：11层大开间板楼院景洋房：围合多层情景洋房：万科专利产品瞰景洋房：11层小高层水景洋房：邻水退台市场线万科东丽湖价格一路走高时间05年7月05年8月05年9月06年3月06年4月05年6月05年5月04年10月独栋 60008000 8500 9500 合院联排 6500公

51、寓 4300元06年6月独栋 10000 11000 12000 13000合院 7500联排公寓一期价格走势 市场线万科东丽湖价格一路走高时间06年7月06年5月2日06年3月05年12月二期价格走势 06年5月3日06年5月6日06年5月20日洋房 3585 4077 4289 4425 4490洋房 4638 5005 市场线万科东丽湖产业支撑明朗滨海新区空港物流加工区 空客A320东丽湖温泉度假旅游区 市场线万科东丽湖生态社区、环境先行7.3平方公里东丽湖水面10.5万平方米滑水赛道人工湖25项生态技术市场线万科东丽湖客户：高端 中端2005年产品配套性质2007年2006年认知高端产

52、品别墅客群配套形态出现无服务功能高端人群在一定层面上的市场共鸣与认可度高端产品中端产品别墅公寓配套服务功能不完善，雏形阶段高端人群中端人群过渡为主流认知层面略降。认可预支远期价值中端产品为主流公寓高层中端人群为主流价值认可度提升广泛认知，带动大量人口转移市场线万科东丽湖别墅客户特征客户来源广泛第二居所特征明显现居住地置业目的客户来源广泛市区客户占48%地缘客户占18%市郊客户占23%外地客户占11%第二居所特征明显休闲度假占50%常住客户占35%市场线万科东丽湖洋房客户特征市区客户比例增加现居住地现工作地市区客户占72%地缘客户占19%市郊客户占1%外地客户占8%市区客户占67%地缘客户占23

53、%市郊客户占2%外地客户占8%市场线万科东丽湖洋房客户特征中产阶层特征明显家庭月收入置业目的家庭收入在10000元以下的客户占56%置业次数1次置业客户占27%中产阶层的渴望市场线北京市场北京相关房地产市场北京第二居所北京第二居所市场概况远郊区县低密度住宅购买人群以北京市客户为主大部分北京客户将远郊区住宅作为第二居所使用购买主力为30-45岁的中青年阶层客户对第二居所的偏好以别墅为主，对独栋别墅需求最高，各物业需求随产品密度提高而降低市场线 交通导向辐射状高速公路沿线 同心圈层一小时车程范围延庆密云平谷房山大兴燕郊门头沟半小时交通圈一小时交通圈廊坊怀柔京哈京沈京津塘京开京石京张京承涿州固安北京

54、第二居所市场分布市场线北京第二居所市场供应特点区域项目名称占地面积建筑面积容积率产品形式户型面积开盘时间销售单价燕郊和安花园（达观别墅）56.6万17万0.38独栋290-3502005年9月4700东方夏威夷44.7万23.9万0.27（别墅区）独栋、联排、公寓独栋270-360，联排180-2202005年7月独栋7000，联排5500平谷世外桃苑12万4万0.28独栋、双拼、联排50-1002004年10月4300密云白河涧19万14万0.55（别墅区）独栋、联排、公寓140-350（别墅）2003年10月独栋5300，联排4200翠堤花墅6.3万3.9万0.58独栋、双拼、联排独栋35

55、0，双拼270-300，联排160、2002005年9月4500延庆阳光假日（玫瑰山谷）66万56万0.3独栋230-8002002年7月4780清凉盛景80万12万0.15独栋、联排214-3432004年7月6880青砖府邸6.6万1.5万0.31院落别墅117、1272004年6月3380房山提香草堂42万18万0.42独栋、双拼、联排双拼203-273，联排176-1982004年12月6300琉璃湖别墅14万5.2万0.37独栋、双拼180-3102005年10月独栋3600，双拼3200大兴龙熙顺景33万38万0.38（别墅区）独栋、联排、叠拼、公寓独栋300-700，联排叠拼20

56、0-2502004年4月独栋7800独墅逸致58万14万0.28独栋190-2602003年9月7200市场线区域项目名称客户描述延庆阳光假日主要是中高端客群，客户大部分为在北京做生意的外地人、山西煤老板、还有一些画家、演员等艺术工作者；中关村、高校教授等知识分子占有相当比例，年龄多在40岁左右清凉盛景主要是教授、律师、医生、艺术家等高级知识分子，普遍接受过非常好的教育，消费观念成熟，对国外的生活方式较为认同密云亚澜湾客户来源以北京市内居多，有少量外地及外籍客户。政界及商界高层为主要特征，年龄大多在45岁以上，主要作为休闲度假使用平谷世外桃苑基本为北京客户，但所属的区域比较分散，以30-35岁

57、中青年客户为主北京第二居所客户特点市场线大兴龙熙顺景北京南部区域，公司中高层，私企老板，政府机关干部、外企中高层。较少的外地人。并很多是商务人士独墅逸致北京南城为主长安街以南，广安门和六里桥，部分海淀中关村、少量外地人国企（如中石化、国电、华电）中高层、体委、电力、电信中级以上；医生、教师、律师、私企老板、外企中层。客户来源相对比较广泛。房山提香草堂集中于北京西部、南部，如海淀、房山、燕山石化的公司中高层，私企老板，政府机关干部涿州琉璃湖别墅以吸引北京客户为主，主打北京西南片区即房山、丰台、石景山等处廊坊国际花园主要为廊坊本地客户，并有部分河北其他区域客户，北京客户所占比例较少乡榭郦舍以在廊坊

58、开发区工作的企业中高管为主，有25%的北京籍客户北京第二居所市场相对比较成熟：产品、客户距离感正在进一步放大对天津宝坻项目而言,由于与北京距离较远，作为第二居所的市场支撑比较弱 第N居所、投资北京第二居所小结市场线区域项目名称区域项目名称延庆阳光假日门头沟山水居清凉盛景定都山庄青砖府邸房山提香草堂怀柔湖光山舍涿州琉璃湖别墅龙山新新小镇大兴龙熙顺景天籁红螺湖独墅逸致密云白河涧廊坊国际花园翠堤花墅乡榭郦舍亚澜湾燕郊圣德花园平谷世外桃苑和安花园京沈京津新城东方夏威夷北京各区域第二居所代表性项目市场线基本情况开发商：万通地产位 置： 位于北京市怀柔县庙城镇内；项目距怀柔县城中心 1.5 公里、首都机场

59、 20 公里、东直门 45 公里。总占地面积80万平米，总容积率0.46；其中一期0.56，二期、三期0.46物业费1.7元/平米/月北京第二居所个案龙山新新小镇市场线小镇共分四期：一期01年4月推出，以联排别墅；二期04年3月推出，实行组团化布置，共有9个组团；三期与二期基本同时推出分为“镇三思”、和“镇山之墅”两个组团 前三期共500套小镇四期由“镇江南”更名“龙山书院”，05年底推出，是苏州园林式独栋别墅 ，共119套，户均面积450-530平米。销售中端产品入市，未能引起市场强烈反应，故01、02年销售速度缓慢；直到03年才开始旺销，现前三期基本销售完一期：入住时间2002年2月15日

60、，起价4000元/平米，均价4300元/平米二期：2004年3月15日，起价4200元/平米，均价5500元/平米三期：2005年3月18日，容积率0.56 联排别墅均价4650元/平方米，面积从243-342平方米独立别墅均价5200元/平方米，面积从338-496平方米四期：中式别墅：起价12000元/平方米；均价：13000元/平方米；最高价：16000元/平方米 第四期由于户型面积大，单价和总价高，所以销售很慢，从05年底到现在销售约7套北京第二居所个案龙山新新小镇市场线客户北城客户为主，并主要作为休闲度假的第二居所客户以北城为主，如朝阳、海淀、东城、西城等；当地人购买极少；购买客户中