8203估价师协会网站cms实践总结

1、专业实践总结本人自 2002 年开始从事审计、评估业务，先后在重庆中鼎会计（2002 年-2004 年 3 月）、重庆天鸿房地产土地资产评估师公司（2004 年 4 月至今）专职执业。本人拥有会计师、房地产估价师执业资格，并于 2006 年参加，2008 年取得全科成绩合格。本人目前所在的重庆天鸿房地产土地资产评估土地估价师资格公司具有 B 级土地评估资质，可在重庆市范围内独立从事除基准地价、标定地价、上市公司以外且估价额在 1 亿元以内的宗地地价评估和地价业务。本人具有多年房地产评估执业经验，同时参与了多项土地评估。其中包括在重庆天鸿房地产土地资产评估公司参与的重庆重锅整体资产评估所涉及的国

2、有土地使用权估价、重庆天虹实业公司对外投资土地使用权估价、重庆小天鹅投资控股（司对外投资土地使用权估价、重庆天运生物液体）有限公公司抵押土地价格评估、重庆市红岩汽车车厢厂所属国有土地使用权企业改制估价等项目。在参与土地评估的过程中，本人发现虽然土地评估与房地产评估有很多相通之处，但二者侧重点不同，因此为了更好掌握土地评估这门既有技术性又有艺术性的学科，本人于 2006 年报名参加土地估价师资格。通过学习，掌握了土地评估的各种方法和原理，以前在评估过程中不规范的地方也得到了纠正。同时因为亲自参与了各种土地估价，在学习时就能有的放矢，真正做到了理论联系实际。通过几年的专业实践，本人认为土地估价应分

3、为三个阶段，总结如下：一、准备阶段这里所说的准备应为广义的准备，就是在没有估价业务时，估价师应该干些什么。1、提高自身业务能力土地估价是一门综合性很强的学科，其中涉及建筑、经济、金融、法律、会计、统计等相关知识，如果平时不加强学习各方面的知识，到真正估价时就会发觉自己专业胜任能力不够；土地估价又是一门政策性很强的学科，它要求估价师不但要掌握国家的各种，如中民土地管理法、中民城市房地产管理法、中民土地管理法实施条例等，还要熟悉地方的相关政策、规定、实施办法和文件；同时土地估价又是一门技术性很强的学科，它要求估价师不但要掌握土地估价的各种理论方法如成本法、市场比较法、假设开发法、基准地价法等，还要

4、掌握各种、行业标准和技术标准，如城镇土地估价规程、城镇土地分等定级，农用地分等规程、农用地定级规程、农用地估价规程、土地估价规范格式等。正所谓台上一分钟台下十年功，准备充足了，做起估价来就会得心应手。因此本人所在的所要求每位员工每周定期有一天学习时间，学习新的 、收集各种资料、估价标准等。估价业务获取后要收料，在估价前同样要收料。只不过估价前收集的资料具有不特定性，一般包括几方面：一是本地的社会、经济、政治和环境等方面影响地价的资料；二是各种类型市场交易案例资料（招、拍、挂），三是土地开发及建筑成本资料（土地征用、拆迁费用、土地开发费用、土地开发合理利润率、开发周期、不同结构建筑成本、建筑材料

5、价格变动指数、建筑行业合理利润率等）；四是收益及费用资料（水平、房屋折旧、用、空置率等）；五是折现率、资本比率资料（当地市场和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率、以上及不通类型不动产和交易价格资料）。收集的资料分门别类进行整理，做成电子档，便于以后查阅。二、办理估价业务阶段（一）、土地估价业务受理 、估价任务的主要来源有委托，企业或个人委托两种。对于中小估价来说，企业或个人委托占了大半部分。在承接业务时，首先要了解估价业务的具体情况，保持应有的职业谨慎，不承接不能胜任的业务，对委托方不合理要求（比如为了各种目的弄虚）坚决不予受理，对超出估价机构核定的业务规模的业务，不以化整为零的方式

6、受理。在当前整个世界都经济时，业务承接阶段更是，不能因为一时的利益需要而丧失应有的职业道德。2、在受理业务时应与客户就估价事项充分沟通，并签订业务约定书，约定评估目的、估价对象、估价基准日、使用范围、评估费的收取、约定书的有效期、违约责任、双方的权利义务、争议解决、业务约定书签订的时间地点等重要事项。（二）、确定估价事项估价师接受估价业务后，首先必须根据客户提供的资料及委托目的从以下方面决定土地估价事项。1、确定土地估价对象描述土地位置：以土地坐落位置、街道、街坊、地号、门牌号等确定土地位置。界定、描述土地范围：以描述四至的形式确定土地范围。（3）土地权利状况界定:通过土地出让合同、证或规划证

7、了解土地使用权人、土地使用权性质、土地取得方式、土地使用权取得时间、剩余时间、有无他项权利等。2、确定土地价格定义土地价格对应权利包括土地使用权价格、土地抵押权价格、土地租赁权价格。应从土地利用现状及设定、土地使用年限及设定、估价日期设定全面反映土地价格定义。利用现状设定要根据国家相关规定（如规划对建筑容积率、绿化率、建筑密度的规定，法定土地使用年限与土地权属证明记载年限的比较）结合委估土地现状进行合理设定。土地使用年限设定根据1990 年颁布的中民城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例按用途设定，可以根据土地使用证或者土地出让合同登载的使用年限减去已使用年限。3、土地估价中以下特殊事项应关注，

8、对无法确定的事项应在估价中反映并指明对估价结果产生的影响或无法确定影响的原因：（1）在计算土地价值时有无扣除拆迁补偿费、安置费用等相关费用。（2）证载面积与出让合同不一致时，如何确定评估面积并说明原因。（3）对未提权资料或不完善（未取得证、但有用地批准文件或出让合同）、土地利用条件（无规划条件）等估价对象基本状况不明确时的技术处理。（4）特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等对宗地地价评估影响按规范操作时的特殊处理，在依据。需要特殊说明的事项中说明（三）、收料如果平时注意收集、积累资料，估价业务获取后，一般资料、区域资料、交易案例资料、土地开发及建筑成本资料、收益及费用资料、折现率、资本比率资料基

9、本上都有，此时只需要有针对性的收集与项目有关的其他个别资料。比如（1）权属资料：土地使用权证、房屋所证、土地出让合同、土地出让金交纳凭证、他项权利证。对上述证明材料应验明真伪。（2）地籍图、宗地图（了解界址、方位、坐标、临路状况、深度、四至等）、总平面图（了解地上建筑物形状、分布、各层次的构造、容积率、朝向、建筑面积以及与周边关系等）、市政管线图（了解设施规模、分布及状况等）、区域规划图（了解委估宗地规划容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制，确定委估宗地利用现状的）。（四）、现场收料和现场是评估工作必不可少的两个环节，而现场调查形成的勘察结果又是估价技术线路选择、估价修正、估价假设形

10、成的重要依据。估价师必须亲临现场查证地产基本项目，看其是否与登记文件一致，观察土地实体状况，直观认识土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文情况，地上建筑物的面积、结构、平面布置、新旧程度、装饰装修情况、设施、设备、楼层、层高、朝向等。现场体验委估土地周边环境状况，以了解周围建筑物情况、道路通达程度、市政配套、商服繁华程度、产业、状况、区域经济发展规模和经济收益水。现包括与委场勘查时应形成勘察结果，以留档备查。勘察结果托方协助况现场现场沟通形成的土地状况现场登记表、状登记表，现场拍摄的宗地全景、地上建筑物、周围环境（包括相邻地块或相邻建筑物等）其周边基本情况示意图等。、

11、现场草绘的委估宗地位置及（五）、土地估价分析及土地估价方法选择1、分析确定土地估价技术思路土地估价技术思路的确定，要考虑以下几个方面：（1）考虑本次评估目的不同的估价目的造成了估价过程处理的差异，同时不同的估价目的，对估价方法、估价参数的选择也有影响。市场交易目的据市场客观状况确定；抵押、担保的据保守原则确定；、记账、价值参考的据市场成本原则确定；价格标准的应综合考虑市场、成本等确定。（2）考虑估价对象状况估价对象状况不同，所选用的方法也不同，比如收益还原法等就要求估价对象持续使用为前提。（3）考虑市场发达状况市场比较法、剩余法、收益还原法等都要求当地市场有足够多的相似或相近的案例，如果委估对

12、象当地相同或类似交易市场不发达，上述方法就不适用。（4）考虑现有资料情况在评估选用方法时，一定要考虑掌握的资料的情况，比如用收益还原法，却无法收集该项地产的预期收益资料。当然不是说有些资料能收集不去收集，只是收集起来略微费力，就借口无法掌握该种资料。2、土地权利资料分析土地的权利状况决定了土地的价值。分析资料时，要在现有资料中依据合法和最有效的资料，审核土地的实际使用者和证载使用者是否一致，土地的现状用途和证载用途是否一致，实际工作中，有很多现状用途和证载用途不一致，如果土地使用者未到规划部门改变用途，仍旧按证载用途评估。3、 土地估价的影响分析（1）一般分析从影响土地价格总体水平的自然、社会

13、、经济和行政分析。主要包括城市资源状况（地理位置、土地、城市）、房地产制度与房地产市场状况（土地制度、住房制度、地价政策等）、产业政策、政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况。（2）区域从影响区域分析之间地价水平的区域状况、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚规模、商服繁华程度、土地使用限制和自然条件等方面进行分析。（3）个别分析从宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制、宗地临街条件等进行。4、土地估价的假设和限制条件分析对在计算土地价值时相关费用的扣除；证载面积与出让合同不一致的情况；对未提权资料或不完善的情况；土地利用条件（无规划条件）等估价对象基

14、本状况不明确时的技术处理；特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等对宗地地价评估影响按规范操作时的特殊处理情况等情况进行分析并说明对估价结果的影响、对无法确定的事项应在估价影响的原因。中反映并指明对估价结果产生的影响或无法确定5、土地估价方法的选用不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，以下是本人在实践过程中对几种方法的认识：(1)、成本近法成本近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。对既无收益

15、又交易情况很少的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。运用成本近法时应对国家及当地相关土地补偿政策、(2)、市场比较法政策等较为熟悉。市场比较法是运用替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较，并进行交易情况、期日、区域及个别修正，得出待估土地评估期日地价的方法。适用于土地市场发达、交易量大、有充足替代交易实例的地区采用。可直接比较价格，也可以通过比较等情况用收益法求得价格。该方法可操作性强，有较强的说服力，是实际工作中常用的方法。但在选择比较案例时一定要具有可比性，在进行各种定的经验。修正时，要求估价具有一(3)、收益还原法收益还原法是在估

16、算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估日收益总和的法。适用于有收益或潜在收益的土地或建筑物的评估。收益还原法有较强的理论基础，但在实践操作中较难把握，对还原率的确定未形成认识，实践中还原率的确定较为随意，有的甚至是根据要求的估价结果倒推得出。同时预期收益的确定也具有一定的难度和随意性。(4)、剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和相关的专业费、利息、利润、等费用后，以价格余额来确定估价对象价格的法。适用于待开发土地、待拆迁改造的再开发房地产、需将土地整理成可供直接利用的土地、现有新旧房地产中地

17、价的单独评估。实践中个人认为房价开发费用测算具有一定的难度。(5)、基准地价系数修和基准地价系数修是通过对待估宗地地价影响的分析,利用宗地地价修正系数,对各城镇已的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格的方法。适用于已有基准地价和基准地价修正系数表的宗地评估。实践中，由于大多数城镇规划范围有基准地价资料，故基准地价系数修是一种简便的宗地评估方法 ，在实践中经常被采用。修正系数的取值要求估价具有一定的经验，而且当地的基准地价时间与估价时间不能间隔太长。（6）、路线价法仅适用于城市土地的估价。路线价法能快速评估土地的价格，对商业繁华区域、道路系统完整、道路两旁的宗地排列整

18、齐的区域和城市评估效果更佳。（六）、确定估价结果不同的估价方法通常会产生不同的试算价格，在确定最终估价结果之前，本人首先要检查整个估价过程，保证各个估价方法得出的试算价格准确且唯一，对不同的试算价格进行分析，调整，当价格之间有较大差异时，应从测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、土地市场是否处于特殊状态等方面查找原因。在确认所有测算结果无误后，对测算结果相差不大，可用算术平均数、中位数、众数等方法，或考虑各估价方法结果的重要程度不同，以采用上，估价平均数法确定地价。在采用数学方法求出综合结果的基础还可考虑一些不可量化的价格影响，对该结果进行适当的调整。（七）、估价撰写估价果。土地估价是对整个估价过程的总结，是估价师本次估价的主要成的格式参照城镇土地估价规程中附录的格式。土地估价不仅要从估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性体现出质量，还要从文字表述简洁准确、文本格式、印刷装订规范等方面体现出土地估价的质量。（八）、估价的审核阶段本人实践的估价机构具有严格的三级复核制度，土地估价要经过项目经理、部门经理、机构（九）、出具估价三级审核。估价经审核合格后，在负责项目的土地估价师及相关复核