南宁航洋国际城价值白皮书

1、航洋国际城价值白皮书第一章项目价值的定义及构成要素一、项目价值的定义项目价值是指在房地产项目开发中，房地产商品能够满足人们各种需求的属性。二项目价值的构成要素：区位价值物业价值附加价值三.实现项目价值的过程：项目价值的构建项目价值的沟通项目价值的流通第二章 项目价值构成要素分析根据项目价值构成要素的组成，对航洋国际城的各个价值要素进行阐释分析：一、区位价值：国际基地领航南宁（一）区域价值：中央形象区1、区域前景中国一东盟博览会永久性会址落户南宁，为南宁市加快发展、提高城市竞争力提供了航洋国际城价值白皮书 巨大的历史机遇。从2002年1月1日起，中国-东盟自由贸易区（简写CAFTA）这个世界上

2、人口最多、发展中国家间最大的自由贸易区已正式启动。它的建成，将创造一个拥有17 亿消费者、1.2万亿美元贸易总和的经济区，将对二十一世纪上半叶的世界经济与政治产生 极其深远的影响。中国与东南亚将在一个更广阔的区域进行经济结构调整，整合资源，强 化优势。双方新的合作将有利于本地区吸引更多的外资，增强本地区产品在国际市场上的 竞争力。南宁已由西南出海大通道变成中国一东盟自由贸易区国际大通道，正向国际性中心城 市迈进！南宁市提出了新的城市规划建设思路：围绕“南博会”，建设大南宁。中国一东盟 博览会在南宁举行，这是广西加快发展的大好机遇，更是南宁市加快发展的大好机遇。南 宁市将以南博会为契机，进一步加

3、大城市改造和建设力度，尽快把南宁建成面向东南亚， 与世界其他国家和地区接轨、融合的国际性现代化城市和物流中心。作为“南博览”会举办地国际会展中心的选址处凤岭区域，将是高起点、规划先进、功 能分区合理，设施配套齐全的国际示范形象，成为南宁发展的下一个起点，正徐徐展现中 央形象区华美画卷。东盟博览会的举办、市人大广场的落成、东盟商贸城、东盟10国会馆 等政治经济机构的进驻，进一步确认凤岭新区的政治经济中心的地位和国际窗口的作用， 将成为南宁新区发展的重心。区域规划凤岭区域的总体规划以民族大道为主轴线，由西端各类高低错落的现代建筑构成的城市 天际线，和往东沿着依丘陵山地递次展开的新规划市政建筑、国际

4、会展配套设施及居住建筑 而展开。远观是郁郁葱葱的绿色山岭，南部113公顷的石门森林公园、730公顷的青秀山旅 游风景区，北部自然城市生态森林，并临近126公顷的南湖城市水景，自然城市生态森林等 使这一区域将形成南宁城市的生态型商务中心区，生态和发展成为规划主题，把凤岭新区建 设成绿色城区，最大程度与自然相融共处。随着国际会展中心、东盟商贸城、东盟十国会馆 等一系列大型国际商贸工程建设的逐步投入使用，将使整个南宁政治经济中心东移，使凤岭 这个区域成为拥有比南宁任何区域更大、更多的商业投资潜力功能。区域交通凤岭区域主要凭借东西贯穿的民族大道和环城贯通的快速环道，便捷地与各个城市级 商业服务中心联系

5、，民族大道一一南宁最具代表性的“景观长廊”民族大道是南宁市东西走向的城市级主干道，经过政府的美化、亮化工程，成为绿城生 态型的形象大道。60米宽八车道，4000多盏造型新颖流光溢彩的路灯，雕塑、建筑、绿树、 草坪交相辉映，使之无愧地成为“广西第一景观路”，提升首府文化品味与民族特色的得力之 作。快速环道给南宁画了一个“黄金圈”总长40.5公里设计车速为80km/小时贯通全城的城市快环道，使城市交通枢纽功能得到 发挥。同时这条快环道还是一条绿色环廊。全路绿化率将高达50%而成为“中国绿城”的独特 景观。在快速环道以外，一条全封闭的高速环道也已经使用。两条环道相互联通，与市区道路 连为网状，使壮乡

6、首府公路网络全面进入“快速时代”。2、区域配套今日凤岭区域内的会展中心、民歌广场、市人大会堂、东盟商贸城、琅东客运站等设施 使该区域成为新的商务中心，吸聚更多的人气，增加新的贸易机会，同时带动众多知名企业 入驻。并可以凭借仅一公里的处的金湖广场周边的建行大厦、投资大厦、广西新闻出版局、 南宁晚报及广西医科大学附属医院、市三中等的资源优势，充分享受最完善的设施配套。（二）地段价值：中央形象区核心地带地段位置航洋国际城位于南宁市琅东开发区东面凤岭分区民族大道延长线的北侧，它与南宁市 人大会堂、国际会展中心、南宁市国家税务局同处于民族大道与会展北路的十字路口，三 面临街，南临60M宽的民族大道、西面

7、为25M宽的会展北路、东面是12M宽双行车道的 规划路，地理位置条件十分优越。2地段物业形态该地段内的南宁国际会展中心将从2004年起在此举行每年一度“中国一东盟博览会”，将 会带动众多知名的企业进驻该区域，并沿会展中心依次将建设有东盟十国会馆、东盟国际商航洋国际城价值白皮书 贸城等“南博会”的配套设施，更是确定了该地段的国际商贸中心地位，使之成为金融、信息、 商业等行业发展的首选之地。依附项目所处区域国际化政治经济、商贸中心定位，区域内集合了政府机构、商务办公、 星级酒店、会展场所、购物、餐饮、娱乐、高尚住宅、休闲景观绿地等多功能综合物业形态， 形成南宁城市独具特色会展商圈，使之成为南宁最具

8、活力、竞争力和升值潜力的区域，进而 带动相关物业和产业的发展。地段交通环境东西走向的民族大道、南北走向的会展北路、城市规划路，环城贯通的快速环道、共同 铺就了该地段快捷便利、畅通无阻的交通路线，并与斥资1.89亿2004年将建成通车的竹溪 立交共同构建了该区域立体的路网交通体系。6路、603路、47路、54路、206路、211路、213路等二十多条公交路线可方便快捷 地由全市各商业中心区直达航洋国际城。从会展中心、航洋国际城、到琅东客运站沿线一带 已成为现代化城市交通中心枢纽。地段配套设施环境会展中心将成为城市CBD的国际文化交流中心，为配合南博会而建设的东盟商贸城将是 办公、宾馆、金融、信息

9、、娱乐、健身等多项功能为一体，并配套中小学、医院、邮政、金 融等必备的公共服务设施；广西医科大学、市二中（重点示范中学）凤岭分校、市三中（区 重点高中）、市二十九中、三十中、南宁工贸管理学校、广西水产学校等多个院校为本地段提 供教育支持；广西医大附属医院、广西医大附属口腔医院、区肿瘤医院等医疗机构亦提供了 全面可靠的卫生健康服务。琅西农贸市场、琼林湾家饰城、三月花汽车展示中心、琅东商 贸城更为区域的居家生活提供便利的生活配套服务，使工作、生活于本区域的人们衣食住行 无忧。（三）地块价值：东盟与我为邻地形地貌环境航洋国际城与市人大比肩，西南和国际会展中心相望，三面临街。其中面临民族大道的 东西向

10、长约303米，南北向约178211米。总用地面积为54008.27m2 （其中17593.49将 规划为城市绿地），属于凤岭新区一级土地范畴，地块形状非常适合用于进行大型建筑综合体的开发建设。地块开发属性航洋国际城项目开发商广西东方房地产开发有限公司根据南宁市经济发展趋势及地段 位置和市场定位，将航洋国际城开发成集中央购物商业、5A级写字楼、国际顶级商务公寓、 超五星级酒店四大功能及休闲主题广场等四位一体的大型国际化城市综合建筑体。其建筑高度为99米，总建筑面积约40万平方米，分为地上、地下两部分。地下有三 层，功能为商场、停车场、设备房及人防室。地上5层群楼为10万平面米的商场。六层 以上为

11、四栋塔楼，自西向东分别为写字楼（1号楼）23层，建筑面积37286.34m2、商务 公寓（2号楼、3号楼）28层，建筑面积约10万平方米、酒店（4号楼）23层，建筑面 积 34038.2m2。土地资源的稀缺性航洋国际城所处地块由于其优越的地段位置及无可比拟的国际商贸氛围，在土地资源 日趋减少的状况下显得越发弥足珍贵，成为凤岭板块独一无二的绝版土地资源。这里是东 盟诸国一体化的国际示范窗口，融入了国际化的质感元素，业主拥有该土地资源，就等于 拥有了创造财富，示范国际生活的可能性。二、物业价值：国际平台点睛南宁不久的将来，从高速公路进来沿民族大道放眼望去，曾经让南宁骄傲过的琅东已成为渐 渐朦胧的背

12、景。而眼前，就是这个城市最漂亮的、最生动、散发着逼人光芒的面孔.航洋国际城斥资28亿，以前瞻性的国际化设计理念，“打造中国西南第一城”为目标，建 设成为中央形象区的国际化大型建筑综合体。它的出现将使CBD繁华地段东移，这座气势磅 礴的国际化商务建筑群将成为沿民族大道进入CBD第一道亮丽景观，确立中央形象区的商务 地标。（一）设计理念：三维立构，四位一体1、建筑外观的独创性激情、憧憬、充满生命力的线条，那是帆的光芒.建筑师正是源自帆的灵感，实现航洋国际城建筑空间的奇迹设计上寻求一个能够体现广西东方航洋投资集团对南宁市未来充满激情与憧憬的企业形 象。这激起了以帆船为主题的建筑造型灵感，为航洋国际城

13、平面创造了奇迹。总体布局呈现了四艘掀起巨帆的帆船，正以高昂的士气在汪洋大海中乘风破浪前进。这四 艘帆船分别是酒店、写字楼及两栋商务公寓的主体建筑，而覆盖在商场裙楼上的帆板型的屋 顶就仿佛是强有力的巨桨。充满生命力动感的流线型外观设计，不仅标新建筑风格与地标性， 更造就内部生动的空间感，为高品位、时尚、国际化的商务提供丰富的创意空间。从航洋国际城建筑外观看，立面追求简洁明朗国际化的风格，墙体原色和浅灰绿大玻璃窗、 塔楼立面的通透玻璃与群楼的实面墙体形成强烈的虚实对比，其外墙钢化玻璃本身质感所展 现的灰绿色光泽通过东、西、南三个立面在光影的变化，制造虚实万化的色彩表现，使张扬“新 南宁”城市精神的

14、现代建筑，具有强烈的视觉冲击力，并极大的强化了中央形象区的总体形象。2、设计理念的前瞻性设计师的设计理念是建筑的灵魂。航洋国际城由新加坡DP建筑师事务所设计，设计师运用国际上最流行的建筑与城市一 体化设计理念，采用后现代主义建筑的象征手法，将航洋国际城建筑体量的阳刚美通过丰富 的细节处理，巧妙融合了潮流时尚的柔性美，使之更具人性化和亲和力，造就中央形象区最 具魅力的建筑体，开创南宁城市建筑的新时代，喻示“南宁从这里走向国际”。（1）三维立构这个创作概念的发展将产生一个名副其实的、真正的区域，参观者在一个不断变换的环境里将拥有一个难忘的、真正的体验，新颖而经久不衰。建筑综合体成功地将城市环境、建

15、筑空间和基础设施有机地结合起来，使城市 建筑向高空、地面和地下三向度空间发展，构成一个流动的、连续的空间体系，是 大城市走向高度集中的一种新型建筑模式。这种在有限的城市用地上，高度集中各 项城市功能的做法，对调整城市空间结构，减少城市交通负荷，提高工作效率，改 善工作和生活环境质量，都有积极的促进作用。同时，对有效使用城市土地，提高土地的 利用率，节省市政和公用设施投资，减少城市经营管理费用以及改善城市景观等也具有良好 的综合经济效益，其出现必将对整个城市的格局和功能产生深远的影响。（2）四位一体只有那些理性创新、富有远见的建筑，才能拥有对抗时间的资本。航洋国际城建筑功能主体酒店、公寓及写字楼

16、建筑空间竖向生长，单体建筑依靠商业建 筑空间横向生长，通过步行街、共享中庭或其它形式的空间形成一种非刚性的连接，将各个 分散的空间有机地统一起来，又有效地避免了大体量建筑所带来的空间压迫感，形成了四位 一体化的建筑群，以利于发挥建筑空间的协同作用。3、建筑功能的先进性与综合性航洋国际城总建筑面积约40万平米，采用最先进的城市建筑综合体现代设计理念，集 四栋约百米的甲级写字楼、国际顶级公寓、超五星级酒店和约10余万平方米中央购物中心于 一体，共同构筑中央形象区超大规模的城中之城，西南第一，全国第五的建筑综合体。（1）中央购物中心最具个性的中庭&内街式布局设计，弓I领国际潮流的SHOPING CE

17、NTER航洋国际城中央购物中心位于1-5层，总建筑面积约130000皿，其在建筑形态上引进 了城市元素，通过进行城市形态的空间围和与形体构成来组织人们的活动路线，使人们在行 进与使用的过程中，感受与体验城市空间与集体记忆的艺术效果。参照“城市一街道一广场” 的外部空间体系，建立起“商业城一步行街一中庭”是室内空间系统，使空间有序化和趣味 化。中央购物中心按SHOPING CENTER商业空间模式设计，最富特色的就是内部空间采用 了内街式和中庭的布局。街道的引入使建筑周围的城市环境产生着某种内在地呼应，人们在 行进中会感到一种城市形象的序列变化效果，让传统交往空间中所传达出的人情味和亲切感 在建

18、筑综合体中得到再现和升华。沿内街设置的一系列椭圆形中庭，是整个商场的心脏地带， 是人流交通的主要枢纽，有利于营造热闹的商业气氛，增强场所的凝聚力。人们在此可一览 无遗地看到各层的商业活动，在这样通透、开敞的环境体验购物的乐趣正是其魅力所在。在交通流线上，商场一层特设有18部自动扶梯，二层设14部，往上每层均设有10部 自动扶梯，同时有16部名牌垂直升降客梯，可让客流自由上下，方便快捷。在商业业态的布 局上，对零售、餐饮、咖啡店、食肆、娱乐及休闲区域进行了科学合理的规划，三、四层还 特设了六个电影城，这种复合型的规划不仅有利于吸引大量的人流，满足消费者的不同需求， 消除商业中的”盲点”，而且为各

19、类商业资源共享、共同繁荣提供了强有力的保障。国际甲级写字楼广西顶级智能化商务写字楼，专为国际化企业打造的中央区商务旗舰写字楼位于整个建筑群的西端，楼高23层，总建筑面积约30,000皿，每层的建筑面 积约1,800皿。写字楼的设计完全对接国际潮流，引进国内外先进的智能化技术和设备， 追求品牌形象、高效节能、智能办公、舒适健康以及可持续发展的目标，是广西首家按照 5A标准、引入智能系统的顶级写字楼。写字楼外观线条流畅，色泽明快，建筑体量极富阳刚之美，却无突兀之感，更显亲和 力。采用国际通行的全玻璃大单元结构幕墙形式，自然采光良好，且能有效地降低紫外线 的辐射量，在保温、隔热、隔音和抗压等方面的性

20、能卓越。在平面构成上，写字楼采用了 核心筒式结构，整层设计成开敞的空间，方便业主日后对空间进行划分和使用，在办公室 的层高、进深以及柱网间距等方面也参照国际通行尺寸进行规划。在公用部分(包括生活功能和流线功能等)的设计上，充分考虑了人的生活习惯和行 动原理，力求达到使用上的无障碍和灵活性，在垂直交通流线上，除设置了明亮通透的走 廊、楼梯外，还配备了 7部高速电梯(包括载人电梯、客货两用电梯以及紧急消防电梯)。 在硬件设施方面，引进国际上通行的智能化办公系统，实现通信自动化、办公自动化和机 电安防系统自动化，塑造高效舒适的办公环境，充分满足业主不同的使用要求。国际商务公寓24小时国际化商务生活社

21、区，商务生活新时代的精英平台商务公寓位于航洋国际城中间的两栋塔楼，二者在外观上极其相似，并基本对称，位于 西面的A座公寓总建筑面积达53936皿，套内建筑面积约为70100皿，东面的B座公寓 总建筑面积达56961皿，套内面积约为40-70皿。商务公寓独立成栋，避免了过去一些单体建筑将公寓与办公、旅馆等杂合在同栋大楼所 带来的管理混乱的弊端，同时又充分利用了建筑综合体的独特优势，白天在写字楼里办公的 人们，中午或晚上可以很迅速地回到自己的公寓里休息，既免除了上下班长途奔波之苦，极 大地方便了人们的工作、生活和娱乐，又充分地利用了各种资源，使“24小时不夜城”成为 现实。建筑内部设计上采用板塔结

22、合式布局，平面布置为内廊式，户型全南北朝向，通风采光 效果均好，视野十分宽阔，近观国际会展中心、民歌广场及竹溪立交桥等现代城市景观，远 望石门森林公园等自然景观，“视界”当然与众不同。根据楼体设计的不同进深形成了面积不 等的公寓单元，户型主要有标准商居单套间、一房一厅，两房两厅及跃层户型。除了具备一 般住宅公寓所有的生活功能设施外，而且突出了项目所特有的商务功能，为顺应信息化时代 潮流，公寓内提供了信息化、智能化的新科技设施和悉心周到的优质服务，让商务精英们足 不出户，智赢天下。此外，两栋商务公寓楼均设有6部高速电梯，最大限度地减少时间的浪 费。总之，24小时全天候、国际化、高效的多元空间为商

23、务精英提供一个体验最国际化生活 的超级平台。（4）超五星级酒店世界五百强美国万豪酒店进驻，来自世界酒店业界的顶尖服务酒店是航洋国际城塔楼的东端，与写字楼东西对峙，充分地结合了周边的地形地貌， 东面毗邻石门森林公园，且远离西面交通枢纽所带来的噪音。其总建筑面积35464皿，定 位为300间五星级酒店套房，套房面积介于4248皿，层高3.3米。世界五百强美国万豪（MARRIOTT）国际集团已签约航洋国际城，共同组建国际城酒 店，以其杰出的服务和卓越的管理直接为南宁国际性、全国性活动提供顶级服务，其全球 化的客户资源也将对极大地提升项目的国际品质。10米挑高的酒店大堂，以优质石料、金属和玻璃为主题材

24、料，体现简洁、精致的现代 建筑之美，暖色调的优化运用使得空间明亮温和，理性的建筑元素和人性化的色彩光感相 得益彰，使大堂成为一个开放融合的空间，国际性精英人士出入其间，大方得体、外语熟 练的工作人员提供周到的服务。至于此，尊贵高雅的气质，国际化的文化，构成了大堂空 间的主题元素。套房内设一律采用国际流行的设计风格，规格高档豪华，配套完善；酒店 还设有设备一流的会议室，可满足国际性会议的诸多需求。（5）建筑体的综合优势城市建筑综合体的突出特征是“大型”和“复合”其规划目标就是要塑造一个连贯、和 谐的开发模式和更具吸引力的环境。根据美国城市设计实践积累的经验，建筑综合体的规划 应考虑以下几点：A、

25、利用开窗设计、建筑细部、后退和屋顶线的变化界定出一系列的立面模式，将连续水平长 条立面分为若干具有人性尺度的单元。B、将建筑物超大的体量打散，分割成为一群较小体量造型的组合，减少大型结构所造成的压 迫感。C、提供一系列与现有市街道路相连接的公共空间和人性步道。D、建筑的后退要能加强沿街建筑立面的延续性，并将内部的活动带到沿街行人道的边缘。E、主要建筑立面和进口应朝向重要的行人步行大街。F、在建筑的地面层，利用透明的立面和零售商业活动，将超大结构的开发在功能上与沿街其 它的使用融合在一起。G、设计新旧大小建筑物之间在高度和体量上的转承过渡。航洋国际城的总体规划基本上与此相符，通过立体交通体系将外

26、部城市空间和建筑内 部空间相连，强调各项目与城市的衔接，为城市生活提供了一个交合的空间。四栋功能单 体塔楼与商业群楼有机地相融为一体，40万平米的建筑面积，规模宏大，气势雄浑，却没 有超大体量的空间压迫感，富有亲和力。但作为超大型的建筑综合体，航洋国际城最核心的建筑优势还在于其多功能复合空间 的塑造上，即通过内部的功能互相发生化学反应成为一个有机的整体，并在建筑的综合过 程之间焕发出新的活力。航洋国际城的甲级写字楼、国际商务公寓、五星级酒店及大型购 物中心四类物业形态有机组合，并在各部分之间建立了一种相互依存、相互促进的能动关 系，从而形成了一个多功能、高效率、复杂却统一的综合体，使综合体充满

27、了活力，也体 现了以人为本和可持续发展的思想。这种综合优势是一般单体功能建筑所无法比拟的，其 主要体现在两个方面：一是功能上的复合，二是形式上的互动，即全天候的设计以及交通 系统的互相连接实现。A）功能上的复合各种功能互为补充、共生互利，整个建筑体可以在一定的范围内实现自给自足，同时 也为对方提供发展的潜力，反过来又促进了自身的发展，从而使建筑获得良好的经济效益。写字楼在综合体中有助于建立竞争性，加强吸引力，提高使用的效益，又为酒店、公 寓、商业提供了有力的客源支持并形成最佳市场协同；酒店为综合体提供流动的“居住” 人口和活动的人，并提供了娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使建筑体乃至城市都保

28、持 了持久的繁荣并增加了其活力，而且可以为写字楼的企业提供高规格的会议空间，有利于 提高其工作效率和提升其企业的国际性形象;公寓解决了 CBD居住及生活空间的安全性舒 适性等问题，避免了办公人员每天上下班长途跋涉造成的交通拥挤和时间浪费，有利于提 高了办公人员的生活质量和工作效率；商业零售主要提供生活性、愉快性和丰富性以满足 人们的多样化选择，形成热闹繁荣的街区，容易形成城市范围的市场并吸引，并酒店、公 寓和写字楼提供有力的硬件配套支持。此外，航洋国际城的大型地下停车场可以满足整个 建筑体的停车需求，为各部分物业的发展与繁荣解决了后顾之忧。航洋国际城四个建筑功能从不同角度勾勒出极富造型感的U型

29、、M型，环艺设计中 八大广场，分别巧妙的设计在建筑体的前后空间及各建筑单体的屋顶上，使得人与人、活 动与活动之间的互动需求为彼此提供利益，使园林与建筑相互折射，绿化与立面相连续， 铺地与水体相呼应，巧妙构成三维的生态意境；三唯的立构空间形成一个绿色的中心- 前门广场，开口民族大道。开放的构造使航洋国际城既自成系统，又与外界保持紧密联系。B）形式上的互动航洋国际城在总体规划上遵循了人车明确分流、互不干扰、流向明晰的原则，针对不同 的物业类型在首层设置了专用入门大堂，并通过垂直交通体系达到人群分流的目的。在车流交通方面，各类汽车可由会展北路从西面直接进入航洋国际城的区域范围，路旁 设置有写字楼的卸

30、载区。在项目的北部，车流可以通过商场与法国文化广场之间12米宽的斜 坡进入地下一层，此层设置了商务公寓专用的入门大堂。由东面前往酒店的车流将通过规划 路直接驶入酒店的卸载区。在各物业的内部交通方面，写字楼与商务公寓的专用电梯均可直达大型购物中心的任一 层，以方便各类办公人员在繁忙的工作之余，能够更方便快捷地享受购物所带来的乐趣。酒 店与商场第6层SBAR会所相连通，使酒店内的休闲、娱乐设施与商场内的健康会所、商务 会所能更合理的资源共享。商场，写字楼，酒店，公寓建筑为4部分独立建筑，步行街、广场和购物中心将扮演区内 之间的联系和整合功能。酒店和公寓可建在项目的东部彼此相邻，以便民族大道和竹溪路

31、的 公车站的大量商场人流不经过酒店和公寓，使酒店和公寓的住客享有一定的安静。办公楼坐 落在西边，紧邻市人大，因而提升办公塔楼的形象和定位。步行街将横跨购物中心的北边入 口，东连办公塔楼、西接公寓。购物中心充分利用沿民族大道朝南的临街优势，北向的购物 中心正面应面队沿步行街的成排店铺。因此，购物中心将由东向西延伸，成为办公楼、酒店 及公寓大楼的连接点。购物中心还会拥有朝向步行街的北面临街及朝向民族大道的南面临街 的双重临街性。这些不同形式建筑的功能通过全天候的设计以及交通系统的互相连接以及功能上的互补 实现功能上的互动，从而在建筑的综合过程之间焕发出新的活力，使这里成为中央形象核心 区高效“24

32、小时城中之城”。（二）商业价值国际会展的辐射效应与航洋国际城临街相望的南宁国际会展中心，一年一度的“中国一东盟博览会”将永久性 在此举行，这将是集商品贸易、投资采购、服务合作及高层论坛等于一体的国际性、高规格、 综合性博览会。未来南宁的金融、贸易、信息、管理及服务业，都将集中在这60万平方米的 用地上，将成为南宁城市经济活力的灵魂和城市繁华景观的标志。一年一度的盛大节日国际民歌节的召开，东盟博览会的举办，政府数十亿元的巨额投资 将凤岭推向了现代化和国际化的前沿，发展前景不可限量，航洋国际城将坐享会展中心所带 来的强大的资源优势和巨大的发展空间，商业潜力，不言而喻。建筑功能的聚合效应作为超大规模

33、的城市建筑综合体，航洋国际城集商业零售、居住办公、酒店餐饮、休闲 娱乐、城市交通等功能于一体，是一座具有多功能优化组合的“城中之城”，通过高效的运 营模式使建筑产生良好的经济效益和社会效益。航洋国际城处于国际化的窗口位置，将以其航洋国际城价值白皮书 独特的物业形态准确对接国际化商务时代的到来。在中央形象区核心地段，在同样的位置，作为大型建筑综合体的航洋国际城，对周边土 地产生波及性，引起土地的增值，其写字楼和公寓等物业抵抗市场风险的能力要比单一功能 的建筑强得多，而且随着项目自身及周边市政配套的更加完善和成熟，其区域价值会逐步升 高，而且还会带动整个地区经济的迅速发展。物业投资的综合效益航洋国

34、际城，以其与生俱来的国际气质，吸引全广西、全中国乃至东盟的各大企业， 世界五百强的美国万豪酒店等都已签约进驻国际城，每位成功人士都会为出入在航洋国际 城而荣耀，成为一个身份展示、事业发展、财富递增的高尚平台。这就决定了航洋国际城的终端客户为国内外实力雄厚的著名企业和商界精英人物；中 间客户群为有眼光独到的投资者。就物业功能来分，对写字楼产生直接影响的是终端置业 者。写字楼采用国际甲级智能标准设计，每层都约有1800平方米，并进行开敞设计，不设 分隔，使空间灵活多变，自由组合，适宜不同层次的客户、不同规模的公司使用。商场、 商务公寓为终端置业者和投资者，根据终端客户自用和考虑利于投资的需求，商场

35、设立内 街式铺面，商务公寓以标准商务单间为主要户型。公寓物业可充分利用航洋国际城的整体 形象和区位优势，提高自身品质形象，赢得更多的商机，无论自用或投资，前景同样看好。具体案例（略）三、附加价值（一）品牌价值投资商投资商：东方资本集团（海外）有限公司、广西东方航洋投资集团有限公司广西航洋投资集团是南宁的著名地产项目发展投资商，总资产达3亿多元，并有可供后 续开发的大面积土地储备，可开发建筑面积达51万平方米。迄今为止，公司累计开发建设工 程面积达30万平方米，呈现出良好的发展势头，在业界及社会上享有良好的声誉。目前在公司中高层管理人员中，研究生以上学历的占7%，本科、大专以上学历的占70%。

36、同时公司在经营管理过程中，重视与诸多国内外相关行业的优秀企业合作，借鉴吸收国内外航洋国际城价值白皮书 同行的优秀管理机制和管理理念不断推陈出新，为实现创“一流企业、一流品牌、一流管理” 的目标而努力。集团先后在广西南宁投资建设了航洋大厦、航洋综合大楼、东方园住宅小区、琅东大酒 店、亚航财富中心综合大厦、香榭里花园等商业建筑项目，都取得了良好的市场业绩，其中 亚航财富中心项目，以其准确的市场定位，神速的工程进度和惊人的销售业绩创造了南宁市 房地产开发建设的奇迹。设计机构新加坡DP建筑师事务所于1975年成立，在34年的发展过程中，已成为新加坡现时 最大的一所专业建筑设计公司，所拥有多种类型建筑的

37、设计经验。已经设计并完成了多个 大型建筑项目，如Suntec City（新达城综合开发项目），Pontiac Marina，Bugis Junction （白沙浮广场综合开发项目），新加坡艺术表演中心的设计与规划，并于1998年获得了 ISO9000 认证。商业顾问及物业统一管理公司新加坡超群管理顾问有限公司是一家专业为独立零售与混合楼盘发展提供咨询及商业 业态规划的管理顾问公司，其在8个国家和地区超过25个城市拥有自己的咨询管理对象， 以专业的执行科学和管理闻名业界。其提供管理和咨询的大型购物中心和混合开发建筑物， 既有其本国的，如 marina square，liang court sho

38、pping center，plaza singapura 等，也 有中国及其他国家的，如maju holding sq floor （马来西亚）、台茂南家庭娱乐购物中心（台 湾）、武汉民众乐园、天津交易广场等，均取得了良好的业绩。4、施工企业施工单位是广西桂乡建筑工程有限责任公司。公司现有职工1448人，其中高、中级 职称技术人员116人，项目经理28人，有职称的技术、管理人员占职工总数的26.3%。 生产经营用固定资产1043万元。广西桂乡建筑工程有限责任公司公司坚持“质量第一、信 誉至上”的服务宗旨，2000年公司通过ISO9002国际质量体系认证，成为广西少数几家 获此证书的国有大中型建

39、筑企业。近年来，所建工程项目一次性验收合格率达100%，优 良率达50%以上，多次获得南宁市工程质量“邕城杯”奖，南宁市“安全先进单位”等称号。5、代理机构发展商委托宝资通公司全程代理该项目。宝资通公司作为专业项目管理咨询机构，能够 融合并参与到所服务项目的更多层面，公司运用独创的地产价值流理论，高效串联起项目规 划设计、项目投资顾问、项目运营管理、项目策划代理等专业流程，由专项到全程，为资本 及发展商提供专业的服务。宝资通自98年创办至今，服务半径到达南宁、桂林、柳州、北海、玉林等广西主要城 市；业务领域触及城区概念规划、住宅社区、商业物业、特色街区、建筑综合体等近五十 个项目个案。2003

40、年度，机构代理额实现15亿元，南宁房地产市场份额超过四分之一。（二）服务价值开发商不惜重金聘请国际知名企业参与项目的开发运营，主要是依靠这些企业机构雄厚 的技术实力和丰富的经验，引进国际化的规划设计理念及成熟的运营模式，为客户提供国际 化的服务，提升项目的价值品质。新加坡DP建筑师事务所在建筑的规划设计上有许多成功的经典案例，对国际前沿的建 筑理念有着敏锐的把握和创造性的发挥，航洋国际城宏大的体量、复合的功能和充满想象力 的造型就是最好的明证，给南宁树立了一道最亮丽的国际化的城市风景线。新加坡超群管理顾问有限公司同样以专业的执行科学和管理闻名业界。在航洋国际城动 工建设之前，就提前介入了项目的

41、开发运营，在业态布局和招商等方面已经展开了行动，并 取得了喜人的成绩。截至目前，已成功引进了世界五百强美国万豪国际集团，而且正在与其 它一些国际知名企业进行深入的沟通和洽谈，提升项目的国际化服务水准。美国万豪国际集团现已签约航洋国际城，将共同组建国际城酒店，以杰出的服务、卓越 的管理以及其在全球的知名度和影响力，必将极大地提升项目的国际品质，直接为南宁的国 际性、全国性活动提供顶级服务，其全球化的客户资源也将为南宁带来更多发展机会。（三）人文价值航洋国际城以其恢弘的建筑体量和极富想象力的外观造型为南宁增添了一道亮丽的都市 风景线，与国际会展中心、东盟国际商贸城等一起构成南宁乃至广西最具代表性、

42、最现代、 最国际的建筑群，必将极大地提升南宁的国际性城市形象，促进南宁的现代化和国际化。由于建筑综合体的齐全性、功能的合理性以及个体生活和工作的便利性，提高了人们在 此生活、居住、休闲娱乐以及进行商务活动的便利。航洋国际城为人们提供了一个聚集的机 会，同样会因此而带来更多的聚集效应，提升地段的人气。而且，出入航洋国际城的多是城 市中产阶层以上人士，他们的聚集也将提升该地区的文明素质。对于进驻航洋国际城的企业而言，能在建筑综合体中找到一个位置，无疑是公司实力的 象征，对于提高自己的品牌或知名度以及公司的社会地位，这是一种无形的资产。第三章项目价值的应用原则通过上一章对项目价值各要素的分析可知，航

43、洋国际城在多个方面都有着无可比拟的 优越性，这为项目的推广奠定了良好的基础。本章将进一步对这些价值要素进行比较，分 析判断其各自优劣，提炼出整个价值体系的核心，以此整合各个价值要素，并作为项目推 广的主线。一、核心项目价值的选择项目价值核心是贯穿、整合整个价值体系的主干和线索，必须清楚的揭示出项目价值 的最亮点，也是影响销售价格体系指定的主要因素：（一）选择标准核心项目价值对其他项目价值具有引领作用核心项目价值对价格体系有较强的支持作用核心项目价值具有较高的公众认可度核心项目价值具有较强吸引力的市场推广宣传点（二）构建支撑点分析项目根据以上的选择标准，对本项目价值构成要素进行比较分析，以便能寻

44、找出构建项 目价值的支撑点：地域价值分析在本项目的三大要素中，地域价值优势显得非常重要：区域价值方面：凤岭区域是南宁的中央形象区，南宁的国际化窗口。这里坐落有南宁 的标志性建筑“国际会展中心”，每年的东盟博览会将在此举行；东盟商贸城、东盟十会馆 工程即将建设；每年国际性节日“南宁国际民歌节”在此召开；政府投资数十亿的资金，更 让凤岭势头锐不可挡，迎来崭新的中央形象区鼎盛时期。地段价值方面：本项目的位置绝佳，处于中央形象区的核心地带，西南面临国际会展 中心，比肩市人大，未来南宁的金融、贸易、信息以及服务业，都将集中在这块60万平方 米的用地上。谁拥有了黄金宝地，谁就可能会得到50%的胜出机率，在

45、房地产行业中流行 的“地段论”还是有其存在的道理的。由此可知，航洋国际城项目的地段价值具有相当大的 影响力。地块价值方面，本项目的地块用地面积五万多平方米，三面临街，其中南面临民族大道 长约303米，且周边无建筑物林立，地块形状非常适合用于进行大型建筑综合体的开发建设。2、物业价值分析在本项目的三大要素中，物业价值是本项目最突出也最持久的优势：（1）设计价值方面：4000万设计费，28亿巨资注入的建筑综合体。独创的外观设计航洋国际城做为一座超大型、多功能、现代化的建筑综合体，以其宏大的建筑体量，富 有时代感的出色立面造型，成为中央形象区最有识别性和极具魅力的商务地标，其极富创新 精神的设计内涵

46、营造出了象征南宁城市经济崛起，和代表“城市之花在这里盛开”的国际会展 中心交相辉映，共同成就繁荣进步的中央形象区。完美的空间规划四位一体的功能规划、人车分流的交通动线，通过步行街、共享中庭或其他形式的空 间形成一种非刚性的连接，形成全天候的交通系统相互连接。园林环艺与建筑体形成三围 立构，构成中央形象区一个充满活力的城市景观，从而将活跃参观者的意识，增强期望、 引导发现。先进的建筑功能航洋国际城作为西南第一，全国第五的建筑综合体，在功能上详尽的划分了商场、写 字楼、商务公寓、酒店等功能，这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给 自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生极佳的经济效

47、益，真正体现了国际商务时代 的到来。完善的配套设施航洋国际城的配套完全符合国际建筑综合体的设计标准，商场每层均设有十多部自动 扶梯和垂直升降机，充分满足客流的需求；写字楼按照国际甲级标准，引入系统设备智能 环境，并设有7台电梯，从容体验国际快捷高速的商务工作。写字楼、商务公寓、商场与酒 店的非刚性相连通，使整个建筑综合体内的配套资源能达到更充分的共享，使建筑产生极 佳的经济效益。（2）商业价值方面：本项目类型为建筑综合体、是一种纯商务办公和商业用房的物业类型，是完全符合市 场要求和和正确对接“南博会”会展经济的。物业类型的准确定位和与市场的完美对接，从 中充分挖掘出项目的商业价值，这是影响项目

48、价值的最直接有利的因素。社会价值分析4000万的设计费，28亿的巨资注入，充分反映了这个建筑综合体设计规划的完美性和 开发商资金雄厚的实力。开发商先后在南宁投资建设的航洋大厦、亚航财富中心、香榭里 花园等等，在市场上受众认知度高且都有较大的美誉度，这些在房地产界有着资深的经历 和项目开发经验将为项目物业价值的提升提供了强大的后盾。综上所述，物业价值应作为项目价值的最强有力的支撑点；地域价值为物业价值的提 升和实现搭建了一个国际化的平台；社会价值，则从中提炼有利的价值因素进行拓展，丰 富项目价值的内涵。（三）影响的广度及深度通过分析比较，本项目的物业价值对项目价值具有决定性的影响：凤岭作为南宁的

49、东大门的入口区域，同时也作为国际会展中心的选址区域，凭借东盟 博览会举办的利好，加上政府的大力支持，凤岭成为南宁走向国际的时代平台。航洋国际 城以其自生独特的物业优势，正确对接南宁这座正向国际化迈进的城市发展要求，完美的 与“中国一东盟自由贸易区”会展经济对接。本项目物业价值的突显是其本身无可比拟的建筑综合体物业形式，和40万平方米宏大 的规模量，使建筑各功能内部互相发生作用，成为中央形象核心区高效24小时城中之城， 与市场上单一物业形态的产品拉开本质性的差别。它作为西南首座、全国第五的建筑综合 体物业形态在南宁的出现，将是以领航者的姿态，带来建筑物业形态和商务工作、生活模 式革命性的变化，对

50、凤岭、对南宁、对西南所产生深远影响都是不可估量的。同时物业价 值间接地对本项目的附加价值有重大提升，特别是对开发商的实力和形象有着非常重要的 影响。地域价值对项目价值的实现有最直接的影响：航洋国际城物业优势也是建立在人们对凤岭新区高速开发和发展趋势，和会展经济所 形成南宁经济发展的龙头地位的认同和世界窗口的示范作用。区域位置的绝对优势及其带 来的强大经济辐射力，将抽象的价值理论转化为具体的认知。中央形象区的建设，未来国 际商贸圈的形成，其影响的范围不仅仅是一个城区，而是一个城市。突出的地域优势又为项目价值的市场推广提供了很好的铺垫，人们在认同地域价值的 同时也认同了这个项目的价值。所以在给市场

51、消费群体传递项目价值时，很容易引起认识 上的共鸣，并起到推波助澜的作用。二、项目价值的核心提炼及诉求（一）项目价值的层面诉求通过上述对构成项目价值体系各种要素的具体解析，使我们对本项目有了清晰的理解， 本项目所处地域的绝佳优势的国际经济环境，会对西南区域乃至整个东盟国家产生巨大的 经济辐射力，让这些地区的企业或投资者慕名纷踏而来，使本项目的利润空间进一步展现 和提升。为此，航洋国际城在这种经济大环境中应运而生，从市场需求出发，高规划、高起点， 充分考虑未来发展空间，将本项目的物业形态定位为纯商务活动的场所，下面针对做商务航洋国际城价值白皮书 办公的甲级写字楼和国际顶级商务公寓两方面，对于本项目

52、的消费对象，进行分析诉求：甲级写字楼诉求层面现在市场上出现不少出售类型的写字楼，但真正能够达到甲级标准的写字楼在南宁乃至 广西几乎没有。航洋国际将以产品的独特性和领先性，使其获得独占写字楼高端市场的优 势，置用或投资群体来自两个层面：一是南宁乃至广西本土规模较大、实力比较雄厚且欲 寻求国际发展空间的企业，二是外地乃至国外一些看好广西投资开发前景且实力较强的企 业及其分支机构。推断为：（1）甲级写字楼面积比较大，总价比较高，客户群体主要为企业购买者，且以自用为 主，投资的可能性不大。（2）随着中国与东盟自由贸易区的逐步形成，南宁作为区域性中心城市的地位日益凸 现，越来越多的外地企业商家也将对南宁

53、的发展前景更加看好。凤岭新区规划高、起点高， 政府大力支持，基础设施正逐步完善，交通已日趋发达，城市中央形象区地位正在确立， 而且随着136工程进一步展开，项目的区位优势更加明显。企业购买者认同项目所处地段、 国际化的商务环境、项目标志性建筑的地位以及写字楼本身综合性智能化设施的高质量环 境，还有万豪酒店、大型地下停车场等配套设施，认为本企业进驻，不仅大大提升了企业 的国际化形象，而且赢得更大的发展空间和商机。（3）大量大型企业的进驻，有利于提高企业购买者的信心，增强其购买的欲望、荣誉 感和归属感，同时也提升了项目的综合价值。商务公寓诉求层面航洋国际城作为一个超大型的建筑综合体，其本身的整体优

54、势是十分明显的，国际城公 寓依附于这一个独特性使其在南宁市公寓市场具有不可比拟的资源优势。商务公寓的消费 支持可能来自三个层面，一是购买使用，二是购买投资（以资本的保值增值为目标）三是 购买投机（追求短期利益的炒楼行为）。根据当前的政治经济宏观背景，推理为：（1）客户群体以企业购买者为主，多为有一定规模的发展型企业，而非处于成长初期的 创业型企业。其主要基于两点考虑：一是国际城公寓的面积相对于写字楼较小，价格可以接 受，有利于降低成本，增加现金流量，为企业发展提供合理的财务支持。二是认可项目得天 独厚的区位优势，现代化、国际化程度高，交通便捷，配套设施完善，商务环境成熟，与进 驻国际城的大型企

55、业为邻，不仅提升了企业形象，而且更容易获得更多商机。三是国际城综航洋国际城价值白皮书 合有万豪酒店、大型购物中心等完善配套，工作生活十分方便。（2）投资型购买者，基本上都有充裕的资金，且苦于投资渠道少，能保值增值的投资 项目又不多。其对项目的发展潜力和升值空间的认可度比较高，将所购物业作为资本保值 增值，还可以将物业出租，坐享收利。这类人群尽管不是目标客户的主体，但应该关注。（3）同时也不排除以居住为用途个人购买者存在的可能性，但即使有，所占比例应该 非常小，对这样的客户群体不需特别考虑。（4）投机型购买者，通过对项目所处区域发展前景及社会经济的发展走势，认为投资 本项目在不久的将来会有较大的

56、价值提升空间，以后通过物业转让获取丰厚的利润差价。 此类客户群体总体来说所站比例应该非常小，在项目销售前期可能存在，但随着限制房地 产投机行为的相关政策措施逐步出台，其继续存在的可能性几乎没有。（二）层面诉求与核心提炼的统一项目价值的核心是指影响其销售价格体系制定的主要因素，本项目的价值核心在于物 业价值，它对项目的销售价格体系的影响力是最大和最直接的，同时对项目的区位价值及 商业价值也有引领作用。区位价值是基础和前提，物业价值是核心和关键。综合分析，我们认为本项目的诉求重点是：充分展现项目的区位优势，树立并强化项 目物业价值的认同。项目价值的推广对象、方式和手段（一）推广对象本项目的推广对象应以南宁乃至广西的大型知名企业、欲在南宁设置分支机构的国内大 型企业和外资企业、有一定规模和实力的成长型企业为主导，同时兼顾投资者和客商。1、广告与“窄告”（1）信息沟通对象由于本项目诉求对象的多层次，因此在价值的传播中有窄告与广告之分。投资者是为 广泛信息的传播对象，因此对他们的沟通是广告；而对项目写字楼物业企业购买者，传播 的群体指向较为清晰，是为针对性的“窄告”。(2)广告的重点对市场上的广告，其诉求与传播的重点，应在于地段的发展前景和项目独特领先的物 业优势，即