三零售商圈与选址

1、1零售管理Retail Management工程三 零售商圈与选址一、商圈 对零售商来讲，是运营活动的空间界限，进展销售的空间范围； 对顾客来讲，是购物行为的空间范围，超出这个区域， 会感到不适。 4一商圈商业圈/商势圈 指店铺可以有效吸引顾客来店的地理区域。 零售店铺以其所在地为中心，沿着一定的方向和间隔扩展，吸引顾客的辐射范围。 构成要素： 轴心点店铺所在位置 半径从商圈中心到商圈外边缘的间隔 层次中心商圈、次级商圈、边缘商圈 .边缘商圈市场占有率5%以上， 占本店销售额5%次级商圈市场占有率10%以上，占本店销售15%25%中心商圈市场占有率在30%以上，占本店销售额55%-70%边缘商

2、圈 商圈的层次:6辐射半径占顾客总数比例顾客来源核心商圈1公里左右55-70常住人口次级商圈3-4公里15-25工作人口边缘商圈7公里左右5-30流动人口.从中心到边缘，顾客密度从大变小内外影响要素不同，商圈特征不同商圈规模和外形受多要素影响而不同辐射范围动态变化二商圈的特征层次性差别性不规那么性动态性店铺的运营特征店铺的运营规模运营商品的种类竞争店铺的位置顾客的流动性三影响商圈大小的主要要素产品有特征，齐全，效力周到，笼统良好，商圈大规模大，商圈大，但有一定限制日用品选购品、耐用品、特殊品两家近，商圈小；多家近，商圈大。交通便利，商圈大四商圈形状10五零售商圈的设定方法 1、零售引力法那么莱

3、利法那么1929年，美国，威廉莱利提出11 假定A、B两个城市，处在二者之间的C城市会有多少消费者去A城市或去B城市购物？以此阐明A、B两城市的零售吸引力有多大。 测定：某一城市的零售吸引力与两城市人口成正比，而与中间城市到两城市间间隔的平方成反比。12 莱利法那么的计算公式如下：d为A城市与B城市的间隔Pa为A城市的人口数 Pb为B城市的人口数 Dab为A城市的商圈边境13 例：假设城市A有15万人，城市B有8万人，两个城市的间隔为30公里，那么，两个城市的商圈各是多少？14 城市A的商圈：公里 15城市B的商圈Dab Dba莱利法那么提示：大城市的吸引力要大于小城市的吸引力。或者，大城市的

4、商圈要大于小城市的商圈。2、平衡点法那么裂点实际 康维斯，又译康帕斯，为美国伊利诺伊大学的经济研讨学者在19431948年间对莱利法那么进展了深化研讨，根据莱利法那么，提出了康维斯平衡点公式，用以丈量商圈的分界点。 其中：Daa地到中间地c的间隔 Dbb地到中间地c的距 Paa地人口 Pbb地人口 案例:A与B两地之间的间隔为2700米，Pa为10万人，Pb为40万人，那么 即商圈分界点在间隔A地900米的地方。 假设不仅是两地，而是ABC三地，同样可以按照此法那么推算出商圈分界点。3、科亨阿普波姆法那么 阿普波姆先生的创新性在于两点：一是把两地的销售场地面积作为影响要素之一，舍弃了人口方面的

5、影响要素；二是将两地间的间隔换算为小汽车行驶时间，更符合现代社会的特点。其中：Daa地到商圈分界点的时间间隔小汽车行驶时间 Db+Da两地之间的间隔小汽车行驶时间 Paa地的销售面积 Pbb地的销售面积 案例:两地间隔时间为40分钟，Pa=1000米，Pb=9000米，那么 即商圈分界点在间隔a地非常钟行车间隔的地方。 前述三个法那么，除了莱利法那么，就是莱利法那么的变种。日本LEC东京法思株式会社有关专家以为：“莱利法那么只适宜于计算机有关耐用品、专门用品的商圈分界点，而不太适用于计算日用品。 。224、霍夫概率法那么 一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的吸引力，而店铺在一个地域对顾客的吸引力是

6、可以丈量的；这个吸引力主要取决于两个要素，即店铺的规模和店铺与顾客的间隔。23计算公式：Aij为店铺j对顾客I的吸引力；Sj为店铺的规模;Dij为顾客I到店铺j的间隔和破费的时间;a为顾客对店铺规模的敏感性参数;b为顾客对间隔或破费时间的敏感性参数。24Pij店铺j对顾客的吸引力该地域一切同类店铺对顾客的吸引力之和25 例：假设一个顾客有时机在3个店铺中任何一个店铺购物，这3个店铺的规模及与这个顾客居住地的间隔如下： 假设a=1, b=2 26例： 项目A店铺B店铺C店铺店铺规模（平方米）600080005000店铺与顾客的距离（公里）47327 解：根据公式：A店铺的吸引力B店铺的吸引力=C

7、店铺的吸引力=28 Aij =75+163.3+555.56 =1093.86顾客到A店铺的能够性 P=375/1093.86=0.34顾客到B店铺的能够性 P=163.3/1093.86=0.149顾客到C店铺的能够性 P=555.56/1093.86=0.508二、商圈调查与分析 商圈分析:为某一区域的商圈划定范围,对商圈内的消费者、竞争者、客流和地理位置的特点进展评价。 目的：协助零售企业搞清楚某一商店店址的辐射范围或才干以及辐射范围内的目的客户、竞争者的特点，以便正确选择店址，更好地为本人的目的顾客效力。30是店铺选址的重要前提 新店扩张的根据协助零售企业进展明确的市场定位一商圈分析的

8、重 要性. 二商圈潜力分析人口调查与分析客流量调查与分析潜在消费额调查与分析顾客消费倾向调查与分析三城市构造分析地域交通繁华地段城市开展规划地域及腹地大小气候的特殊性交通道路，车辆来往班次及载送量繁华地段和租金的关系交通网的开发方案社区开展方案商业区建立方案123竞争店情况调查竞争店分析商圈饱和度分析四商圈竞争店调查1、竞争店情况调查综合调查商品才干调查店铺调查店铺运营管理调查选地，用地，店铺构造，商品战略，店铺方案，运营管理商品种类，货位面积，货源店址环境，店铺设计，店堂陈列促销，补货等店铺运用管理方面的调查2、竞争店分析 店型确定前的竞争环境分析 店型确定后的竞争环境分析3、商圈饱和度分析

9、 判别开店的有效性，用饱和指数法。 饱和指数，用于评价有无再开店的市场空间。饱和指数法:饱和指数 IRS=CRE/RF IRS某地域某类商品的零售饱和指数 C某地域购买某类商品的潜在顾客数 RE某地域每位顾客平均购买额 RF某地域运营同类商品的商店营业面积 案例： 为一亲爱新设果品零售店测定零售饱和系数，根据调查资料分析得知，该地域购买果品的潜在顾客人数为14万人，每人每周在果品店购买10元，该地域现有果品店10家，营业面积175000平方米。 根据上述公式，该地域果品行业的零售饱和系数为 IRS=CRE/RF=14000010/175000=8元用8元和其他地域测得的零售饱和系数相比较，IR

10、S越大阐明该市场的尚未饱和，胜利的能够性越大；反之，IRS越小，阐明市场曾经为饱和，胜利的能够性很小。 39例：现有A、B、C三个地域，根据相关资料计算各地域的零售饱和指数。项目A地B地C地潜在顾客数（万人）15108每一顾客平均购买额240200150同类店铺营业面积35000300002500040 A地域：B地域：C地域：三、零售店选址分析店铺是金“一步差三市 2022/8/25店址选择是一项战略性长期的投资店址是零售店确定营销组合战略的重要根据店址选择是影响零售店经济效益的一个重要要素店址是零售商市场笼统的根底42一零售店选址的重要性二零售店所在区域位置的类型 不同类型的零售店，在店址

11、选择上有共同的要求，也有不同的要求。共同的要求 方便顾客购买，扩展影响，有利于运输，覆盖市场不同的要求 固定消费于流动消费，商业网点能否集中，效力内容齐全与否，营业时间长短44请同窗们思索一下，哪些地方适宜开设店铺，哪些地段不适宜？45店铺位置选择的地域条件商业活动频度高的地域人口密度高的地域客流量大的地域交通便利的地域接近集客地同类商品集聚地46不宜做店铺地域快速车道旁周围居民少且缺乏增长的地域店铺密度过大高层建筑物内 零售店设在什么地方，要视详细情况而定，可以有很多种选择，主要有四类： 1、城市中央商业区，城市交通要道和交通枢纽的商业街 2、城市居民区商业区日用百货 3、郊区购物中心 4、

12、商业区与零售业态选址商业区与零售业态选址49案例:7-11便利店选址战略 在日本的零售业中，便利店作为一种追求便利的优质效力的商业方式，不断占据着举足轻重的位置。而在这一新型零售业态中，711公司可以说是鹤立鸡群，俨然成为世界便利店的楷模。7-11公司杰出的店铺和商品管理是它运营的最大特点和优势，也是其生存开展的基石。良好的店址选择是其店铺开发过程中首要的和最需注重的要素，店址选择的失误将直接导致店铺运作的低效率和投资损失。因此，选址历来是7-11店铺管理中非常重要的内容。.50 开店四要素 普通来讲，便利店店铺开发过程中主要思索四个要素：一是店址；二是时间；三是备货；四是快速(不需求加工)。

13、在店址的选择上，7-11思索的一个根本出发点是便利，从大的方面来讲，就是要在消费者日常生活的行动范围内开设店铺，诸如间隔居民生活区较近的地方、上班或上学的途中、停车场附近、办公室或学校附近等等。总的来说，7-11特别留意在居民住宅区内设立店铺，而且在决议店铺位置的时候，非常留意防止在下述地点建店，即道路狭窄的地方、停车场小的地方、人口狭窄的地方以及建筑物过于狭长的地方等等。 .51 加盟四原那么 711店铺设立决策除了思索地点和周围环境外，还有一个要素是非常重要的，那就是7-11对加盟的运营者的素质和个人要素有较高的要求，正由于如此，7-11在与运营者签署契约之前，都要按一定的规范严厉审查加盟

14、者的素质和个人条件。在素质方面，主要是强调运营者要严厉遵守711店铺运营的根本原那么，这是711运营的中心和窍门，所以作为运营者不仅要可以了解这些原那么对店铺运营的作用，而且在实践运营中能很好地执行。.52 这些根本原那么主要有四点，即鲜度管理确保销售期限、单品管理单品控制，防止出现滞销、清洁亮堂有污垢立刻清扫，坚持整洁亮堂的店铺和友好效力热情、浅笑待客。个人要素是711公司在店铺设立过程中非常注重的要素，这也构成了7-11店铺管理的一大特征。这些要素包括加盟者的身体安康情况、对便利店的了解程度、性格、夫妻关系融洽与否、孩子的大小以及本人的年龄等等。 .53辅助决策机制 假设说以上还是从细微之

15、处来调查店铺设立的话，711公司还有其他一些战略性的措施以确保店铺设立的正确性和及时性。第一，店铺的建立能否与伊藤洋华堂的开展战略相吻合。在伊藤洋华堂已进入的地域，由于商业环境和商业关系都曾经建立和完善。所以，在这些地域，711可以立刻进入；第二，在进入新地域时，根据地方零售商的建店要求从事店址调查，并在此根底上，讨论有无集中设店的能够，即在目的市场实行高密度、多店铺建立，迅速铺开市场。由于集中设店能降低市场及店铺开发的投资，有利于市场开展的延续性和稳定性，便于711的高效率管理，因此，它已成为7-11在店铺建立管理中的主要目的和原那么，在实践操作过程中，711往往会收到很多要求建店的恳求，却

16、并不是接到恳求后就立刻建店，而是根据711的地域开展规划，在同恳求者充分沟通后再作决议。 .54 711店铺的开发由其总部担任，总部内设有开发事业部，在开发事业部中，店铺开发部与店铺开发推进部是分开的，前者是对既存的零售店进展开发；后者是从事不动产开发和运营。从任务的难易程度讲，前者更为困难。由于前者是在对现有商家进展改造的根底上构成的，那些商家投入了大量的资金和人力、物力，颇有背水一战之意，这就要求711能及时给他们以指点，保证其运营获得胜利。而对711来说，从大量的恳求者中选出富有竞争力的商家也是一件极具挑战而任务量又很大的任务。. 三零售店选址应具备的条件 具备右述全部条件的是一流的店址

17、，具备其中两条以上的是普通的店址商业活动频度高人口密集度高面向客流量最大的街道交通便利的地域同类商店聚集的街区 四、零售店的投资汇报率分析商圈分析的中心投资汇报率分析零售店销售额预测新建零售店的费用预测新建零售店的投资预测新建零售店的盈亏平衡点分析店铺运营平安率预测1、零售店销售额预测 购买力估算法 商店业绩法 卖局面积比较法2、新建零售店的费用预测 固定资产费用：设备费用、工程费用、房屋、土地和公用设备等费用或租金 固定本钱费用：房地产获得本钱地价、房价或租金的摊提，兴办费用摊提，开店本钱贷款的利息，保险费用财富保险，物业管理费，折旧费用，员工固定工资，其他费用 可变本钱费用：流动资金费用，员工调整工资，水电费用，促销费用，修缮费用，营业税费，储运费用，营运费用3、新建零售店的投资预测 固定资产费用和流动资金费用的总和。4、新建零售店的盈亏平衡点分析1盈亏平衡点 实践盈亏=税前盈亏费用分担总部费用 税前盈亏=销售毛利-变动本钱-固定本钱 销售毛利=销售额-销售本钱 毛利率=毛利额/销售额*100% 商品投资收益率每