高新五金机电城开发项目可研报告建议书

1、第一章总论1.1项目建设背景、目标及意义1.2项目概况1.3可行性研究报告编制的依据1.4可行性报告研究范围1.5项目经济技术指标1.6研究结论及建议第二章 项目商业市场环境分析及营销战略2.1商业市场环境分析2.2营销战略2.3综合评述第三章规划设计条件、原则及设计方案3.1规划设计条件、设计原则3.1.1规划场地环境及周边环境3.1.2总体规划设计原则3.1.3平面布局 3.1.4交通组织3.1.5景观设计3.1.6规划指标建筑技术经济指标3.1.7建筑方案设计3.1.8公共设施方案3.1.9消防系统3.1.10景观规划系统第四章 项目开发、前期及施工进度4.1项目开发实施进度计划4.2项

2、目建筑工程规划手续办理进度计划4.3项目建设工程实施进度计第五章 投资分析及项目经济效益评价5.1开发总投资总成本方案及投资效益比较5.2项目投资分析5.3总成本费用估算表5.4销售收入和经营收入预测表5.5损益表5.6财务现金流量表5.7盈亏平衡分析5.8投资来源及资金使用表5.9项目资金运行策略5.0综合结论1.1项目建设背景、目标及意义通过对建设背景及建设目标的描述，将阐述项目开发对社会、政府、企业本身的积极意义。1.1.1项目建设背景四川作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新 型工业化进程中，将起到重要的作用。四川省委省政府在 新形势下提出的“三个转变”更对走新型工业化道路、加快

3、 工业化进程、加快城市化进程有指导和助推的作用。四川 省副省长杨志文指出，四川是一个资源大省，结合全省工 业工作会议提出的工业强省的宏伟目标， 对我省资源进行 大开发与国内国际大市场进行对接，西部和四川都需要高 规格大手笔的五金机电交易平台。五金机电产业是事关国 计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十 分密切的基础产业，搞好五金机电产业的发展是一个迫切 而重要的问题。因此，近几年来，四川一直将五金机电产 业作为重点产业加以扶持。张学忠书记、张中伟省长对五 金机电行业的发展也十分关心，多次指示，要求以“三个代表”重要思想为指导，发扬“求真务实”精神，迎头赶上发 达地区的水平。工业在整

4、个国民经济中占的比重是最大的， 据不完全统 计，2001年四川机电行业进出口比例达到了 50%以上， 2002年四川机电进出口首次突破10亿美元，名列全国十 强。这样的发展态势，也反映出了四川的机电行业正在向 国际市场迈进。就全国而言，中国是一个全球加工基地， 政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地如广州、深 圳、福建、上海、重庆等地都出现了不少的机电大市场。1.1.2项目建设目标本项目的建设目标，根据绵阳五金机电行业的发展状况 看，是可以设定为具有一定规模和档次的五金机电专业交 易市场的。从硬件设施上看，须充分体现其外型的现代建筑美感， 且在功能布局上符合五金机电业的特殊需求：集展示、交

5、易、办公、居家、仓储为一体的现代物流中心。从经营管理上看，侧重“先商业，后地产”的营销模式， 努力达到甲乙双方共同期待的双赢：拥有一个管理规范、 商业氛围浓郁的现代化专业交易市场，同时又能在规定时 间内达到资本变效益的终极目的。1.1.3项目建设意义1.131为社会、政府、群众及地方经济的发展提高带 来广泛的社会效益、经济效益、环境效益，改善项目所在 地区的劳动就业状况，提高地区商业的知名度及美誉度。1.131.1社会效益：绵阳市从城市规划来看，原有的一环路沿线商圈已经远 远不能满足经济发展的需要，各种大型的交易市场、物流 中心在交通上已受到很大的制约；从经营方式看，市场的 发展趋势已向着专业

6、化、规范化方向发展；从绵阳目前的 五金机电行业现状看，仍处在沿街为市的原始经营状态； 从市场环境看，绵阳已形成长虹电器、九洲电器集团、川 西北矿业、九零三、长钢等一大批工业企业，因此该项目 作为一个填补绵阳市场空白的项目， 作为一个为川西北地 区工业企业配套的项目是很有价值的。1.131.2经济效益：商业的发展势必会促进地区经济的发展。 本项目 具有相当规模、功能完善、配套齐全，其本身既可 产生巨大的经济效益，同时，随着地区商品贸易的 繁荣，又可带动周边交通、金融、服务及房地产等 第三产业的发展。本项目的开发，将从一定程度上提咼咼新区特别 是项目所在区域附近居民的经济收入，将大幅度增 加国家及

7、地方税收收入。相信历经三到五年的精心 培育后，本项目可为绵阳高新区的地方财政带来每 年数千万元的可持续税收，创造巨大的经济效益。1.131.3环境效益:在项目设计上，我们力求吸取国内经济较发达地区的先 进商业模式，并结合绵阳本地区域的实际情况，立足于人 们生活的客观需求，建设一座具有社会价值、高品位文化 底蕴和符合公众利益的现代化商业建筑。 本项目的设计立 意新颖、思路超前、环境优美、气势不凡，是体现多主题 的功能完善的综合型购物场所，将购物、休闲、娱乐完美 地融为一体。项目的建成，将为绵阳高新区的城市建设又 平添了一座以自然生态为主题的具有现代都市气息的标 志性建筑。本项目坐落于绵阳城西高新

8、技术产业开发区中心地带， 东与万向装饰建材城、汽车城呼应；西接永兴工业园，北 倚科创园，新希望集团大商汇物流中心、长虹家电城、温 州商贸广场等大型商业物流集散地近在咫尺。与此同时，本项目还紧邻市政府规划中的二环路、 绵兴 东路，扼守绵阳西大门，直通成绵高速路；与绵阳市高新 区管委会仅一街之隔，与绵阳市人民政府所在地原高 新区火炬大厦也就三个公交站的路程，其交通之便捷，物 流之顺畅，路网之四通八达是有目共睹的。由此可鉴，高 成本的投入将会给项目所在区域创造巨大的环境效益。1.131.4改善劳动就业状况：预计本项目可直接与绵阳市再就业工程接轨， 安置解决下岗、待业、荣转军人等 200余人就业， 间

9、接提供更多的就业发展机会，为政府排优解难。 本项目属劳动密集型产业，设置劳动岗位数目相 当可观。岗位技能涉及高、中、低三个层面，主要 是中、低层面，职能技术的掌握相对容易，适合中 青年多个年龄段的就业。同时也为绵阳市职工下岗 再就业提供宽广的理想化平台，对绵阳市社会的安 定团结也起到积极正面的影响。1.131.5知名度和美誉度：本项目引领绵阳在商业建筑领域与经济发达地 区同步。通过创立商业建筑品牌，提高绵阳市在省 内外商业领域的认知度。随着在改革开放后的飞速 发展，现正成为省内大城市中一颗耀眼的新星。 山 不在高，有仙则灵；水不在深，有龙则名，该项目 的成功运作必将营造一个完美的现代专业市场购

10、 物环境。1.132对企业本身的发展有以下意义：本项目的开发，在为我公司带来巨大的经济收益 基础上，还将会在其它方面产生巨大的效益，如 : 提升我公司在省内外同业态商业领域的地位； 提咼 我公司在省内外的知名度、美誉度；拓宽我公司主 营业务的领域；创造我公司商业房地产开发的初级 模式及开发流程，为我公司发展商业房地产业培养 专业管理人才。1.1.321资本升值房地产经济的增长始终是社会经济增长中较为 重要的一个组成部分，在我们国家进一步扩大内需 的政策基础上，商业房地产的开发是目前社会经济 的热点，也是许多资本追捧的热点行业，结合我公 司企业发展的特点、优势，本项目的成功运作将会 实现我公司商

11、业运作的根本利益并最大化，从而达 到公司资本的升值。1.1.322提升我公司在国内同业态商业领域的地位 在目前国内商业环境条件下，通过本项目的开发 运作，会为我们公司在今后与合作企业合作时提供 良好的资产结构业绩，产生更多的合作机会；另一 方面，本项目的建设开发及运营过程增近了公司与 当地政府的合作，建立了良好的企业与政府的合作 关系，为公司在西南区域的发展，创造了良好的发 展条件，并在同业态商业企业目前在西南区域竞争 较为激烈的市场环境中增加企业竞争力提供了有 力的基础，从而提高我公司在同业态商业领域里的 商业地位。1.1.3.2.3提高公司在省内外商业领域的知名度、美誉度 通过对商业项目的

12、运作，会有大量的专业信息、 媒体进行关注，同时我们也对项目的推广进行了一 系列策划营销活动，筑坝蓄水。在目前的商业领域 里，项目的规模及投资额度在绵阳均已达到相当重 量级的水平，所以本项目的成功开发及运做将会引 起商业领域里的企业、专家、学者们的广泛关注， 从而提高我公司在省内外商业领域中的知名度及 美誉度。1.1.324拓宽我公司主营业务的领域：作为商业房地产开发项目，五金机电城项目成为我公司主营业务拓宽的一个标志性项目，从此，可以通过自营、联营、招租、出售等一系列方式对物 业使用权限进行经营。拓宽了以往只是自营或招租 等方式对物业运营管理的经营模式。1.2项目概况1.2.1项目名称：温州商

13、贸广场一一绵阳高新五金机电 城1.2.2建设地点：绵阳市绵兴路西段，现绵阳高新区管 委会对面1.2.3建设单位：绵阳高新建设开发有限公司1.2.4企业性质：国有1.2.5法人代表：梁勇1.2.6项目负责人：陆原1.2.7建设规模：1.2.8建设期限：一年1.2.9资金来源：项目开发资金由绵阳高新建设开发有 限公司、四川尚高房地产开发有限公司和绵阳市高新区迈 特房地产开发有限公司三方共同投资。1.2.10场地现状：（见下图）1.2.11项目功能构成：本项目在功能上集展示、交易、 办公、居家、仓储、物流于一体，能充分满足各种实力层 次商家及消费者的多样化需求。1.3可行性研究报告编制的依据：本项目

14、可行性研究报告编制的依据是绵高管委函（2005）19号的有关精神，将项目用地建成五金机电产品专业市场。1.4可行性报告研究范围通过对项目建设开发过程中投资、策划、设计、工程建设各项计划的可行性、合理性、准确性等方 面的研究，研究范围为项目商业市场环境分析及营 销战略；规划设计条件、原则及设计方案；项目开 发、前期、及施工进度；投资分析及项目经济效益 评价；项目组织管理与保障措施等。1.5项目经济技术指标温州商贸广场一绵阳高新五金机电城项目经济技术指标见表1-1表1-1项目技术指标总规划用地面积中其1代征绿地面积2建设用地面积总占地面积总建筑面积中1234其56789容积率停车位指标分析总建筑面

15、积1商铺2精品专卖店3餐饮娱乐休闲会所14住宅5配套设施经济指标1总投资额包含住宅开发万元不包含住宅开发万元投资利润率2包含住宅开发%不包含住宅开发%全部投资回收3期（不含建设期）包含住宅开发年不包含住宅开发年1.6研究结论及建议在本项目可行性研究报告中，我们系统地将 温州 商贸广场一绵阳高新五金机电城项目 的开发计划、 条件等进行了论述，将项目开发的前、中、后等各 个时期需要解决的工作及将会出现的具体问题的解 决，提供了详细的计划进度安排。研究结论为本项 目属综合商业房地产综合开发项目，对本项目的投 资符合公司企业发展战略要求。投资、策划、设计、工程建设计划的可行性、合理性、准确性均已进行了

16、详实的论述，项目可以实施。但鉴于本项目为我公司第一个开发运作的大型商业地产项目，确需进行深入细致的调研。在此前 提下，我公司将竭尽所能地选择提供公司自身的各 种有效资源及社会优势资源，全面、深入、标准、 优质、高效的对项目加以定位开发。人员专业、资 金充实、决策及时和政策环境良好是我公司目前的 客观状况，希望天时、地利、人和以及特殊的历史 条件，让项目成为公司再造的一个辉煌。第二章 项目商业市场环境分析及营销战略2.1商业市场环境分析2.2营销战略2.3综合评述2.1商业市场环境分析本部分将对目前绵阳市的宏观政策及经济环境 进行分析。2.1.1宏观政策环境继2000年国家推出西部大开发的战略方

17、针之 后，2001年11月，中国成功加入世界贸易组织。 在我国，尤其是成都的房地产行业经过了持续三年 的快速增长的今天，西部开发和入世无疑是绵阳房 地产发展的两大利好。绵阳市委政府确定了2005年全市奋斗目标：GDP完成526亿元，增长14%; 固定资产投资完成150亿元，增长20 %以上；社 会消费品零售总额完成173亿元，增长12%;城 镇居民人均可支配收入增加500元，达到8200元; 农民人均纯收入增加150元，达到3050元。绵阳 坚持“工业强市”战略深入实施“工业千亿工程；坚 定不移走新型工业化道路。全市工业总产值由1985年的16.5亿，增加到2002年的453亿，增 长26倍；

18、工业增加值达到119.3亿元，增长14 倍；工业上交税金占地方财政收入的 70%。由此 可见，以科技闻名全国的绵阳，工业依然是其经济 的重要支柱。2.1.2宏观经济环境1、政府出面多方联手打造成、德、绵经济走廊为搞好绵阳“十一五”规划编制工作，配合国家做好成 渝地区区域发展规划，2004年8月13日，在省委的倡 议下，绵阳、成都、德阳三市发展计划委员会就提升成、 德、绵区域经济竞争力，以及如何搞好“十一五”规划和 构建成德绵经济区等共同关注的问题专门召开了会议。 会议认为：（1）成德绵地区是四川省乃至西部最具发展潜 力的区域之一，也是国家“十一五”规划中提出需要整合提 高的城市密集区。成、德、

19、绵经济总量占全省约48%，是 四川的经济核心，成都的都市经济、德阳的重型机械装备、 绵阳的科技城建设，将构建四川“十一五”期间最有发展潜 力的经济增长区域，也是成渝经济区域最重要的经济发展 组成部分，应当加快、加大经济协作。（2）为加快成德绵区域经济发展，建立经济协作 战略伙伴关系，指导三市“十一五”规划编制工作，三市计 委将联合组建“十一五”期间成德绵区域合作与开发思路 研究课题小组，就三市共同关心的问题进行深入研究。（3）三市计委达成了“情况互通、信息互通、相 互促进”的意向，将进一步加强相互间的沟通和学习。三 市计委共同探讨了在市场经济体制下，该由政府解决的， 加快经济发展的平台建设问题

20、，对三城市基础设施、能源、 现代物流、通讯信息、金融、专业化协作等问题进行了讨 论，对建立通讯本地化、金融协作、城际快速通道、轻轨 建设提出了积极的建议。同时，从产业结构调整与互补发 展、优化区域产业结构和空间产业布局，加强跨区域产业 整合和协调，打破地区间的贸易壁垒，构建与市场相适应 的产业网络，形成统一的大市场，促进区域间资源的流动 和共享进行了讨论。2005 年1月31日，四川省发改委正式批复同意编制成德绵区域发展规划（川发改规划200543号）文 件，编制和实施成德绵区域发展规划，不仅对统筹成德 绵地区经济社会发展，进一步发挥其龙头和骨干作用， 而且对于促进四川全省经济社会的跨越式发展

21、和绵阳 科技城建设，都具有十分重要的作用。编制成德绵区域 发展规划，推进成德绵区域经济发展，得到省发改委的 赞同，将成德绵区域经济发展写入了 2005年四川省人 大工作报告。2、积极融入成渝经济区的发展绵阳市四届五次会议第3号提案中提出的主动融入成 渝经济区，建立“成绵经济合作战略伙伴关系”的建议案 受到广泛的重视，结合“ 一五”规划的制定，市计委已将 “绵阳在成渝经济区的地位和作用”作为一个重大课题进行 研究，并在编制绵阳“十一五”规划时，将绵阳加入成渝经 济区作为重要内容之一编入规划，在四川形成绵阳、成都、 重庆三个区域经济的组成结构。2.2营销战略根据本项目的整体战略计划，公司针对其位于

22、绵 阳城西高新技术产业开发区中心地带，进行了前期 市场调研，在获得大量市场信息数据的前提下，以 确立项目的营销与推广核心、尊重市场客情与营销 环境、顾及内部资源与开发实力为前提，结合项目的地块规划特点与项目开发条件，制定了较详尽 的项目开发策略与营销策略。为明确营销资源和传播，本章节进一步总结、界 定了项目的产品总体规划特点与项目品质形象定 位。依此提炼产品卖点与策划要点，总结项目的 核心理念与营销主题，确立项目总体推广思路，并 本着近细远疏、循序渐进的原则，对不同阶段的战 术特征与企划思路予以界定和描述，从而保障营销 推广方案的可执行性、可持续性、可整合性、可拓 展性。同时，基于商业物业与商

23、务公寓在本案开发中的 难点与不确定性，分别就相关区域环境、经济趋 势、业界态势、可比物业状况等立项指标，进行了 全面、科学的再次调研与深入分析，进一步得出二 者以及二者统一的市场定位、产品规划、经营分析 及销售控制等结论。221项目初步规划布局特点及功能构成依据本案“1拖2商铺” + “超市+ “住宅”的规划主题；结合项目地块的形状特点及规划条件， 并顾及到本案开发策略的制订与实施。对项目的规划与商 业的定位结合提出适合本项目的规划及建筑形式 设计要求。222市场调研数据统计A、成都市场各项统计数据本次调研在成都地区的调查范围，主要以成都西门生资一条 街、长久机电城、金府机电城为重点。此区域相

24、当一部分商家 实力雄厚，信誉良好，在成都乃至整个四川都具有影响力和代 表性，具有相应的调查价值。调查员在的调查过程中，采用典型调查和抽样调查交错进行的办法广泛收集来自一线目标商家的不同看法。 据统计，本次 调查仅调查表发放一项就达到1200份，收回调查表642份, 经筛选后确定有效调查表 500份。与此同时，与调研人员进 行深入交流的大商家也高达百余人，其意见和建议自始自终引 起调研人员的高度重视。整个调研工作，调研人员都围绕如下 问题展开一一1、目前阶段在四川除成都之外还有比较适合建五金机电交易 市场的城市吗?(1)统计表:地点选E项有没有不清楚没填西门生资一条街11491910长久机电城1

25、2871918金府机电城14012204总计382285832(2)饼形分析图不清楚 没填76%图形说明：认为在二级市场已经能有机会建设五金机电城的 商家占76% ;认为还不具备建设能力的商家占6% ;对二级市 场情况不了解的占到12%;没填此项占6% 。(3 )数据分析以上数据充分反映，业内人士认为在川内二级城市建设五金机电项目是切实可行的。尽管有12%的商家在接受调查时表示出对 二级市场不是很了解，不便发表意见，同时也有约6%的商家直接持 反对意见，但并不影响命题本身的可行性。毕竟绝对值太过悬殊。总数不低于20家的知名商家在接受调查时甚至毫不避讳的告诉 调查员，如果真有具备一定实力的开发商

26、要在省内二级城市建五金 机电市场，那绵阳、自贡、乐山应该是首先要考虑的城市。这些城 市都具有相应的发展基础。尽管绵阳地处成广高速中段，位置尴尬, 但其作为省会城市副中心的发展战略，同时也作为一个闻名全国的 科技城市，其巨大的发展潜力是任何商家都不能轻易忽视的。2、在二级城市要想成功兴建五金机电市场，你认为应具备的 基本条件是什么？(多选)(1) 统计表选项地点西门长久机金府机总X、生资一条街电城电城计良好的硬件142172166480足够的消费能力150170164484管理规范140168147455有一定社会影响力120128152400产品质量可靠120149160429服务水平不断提高

27、135141155431交通方便150147145442经营成本低148162157467良好的政策环境112138120370有一定规模118126156400没填64616(2)条形图(3)数据分析结论根据上列统计表我们不难看出：商家对“足够的消费能力”尤其关注，冠居各项之首；“良好的硬件设施、“交通方便”和“经营成本低”则充分吸引了被调查商家的注意力；“管理规范”及“服务水平不断提高” 则反映出的日渐强化的管理及服务意识。本次调查列出的十小项调查内容，无疑是引起了被调查五金机电 商家的普遍关注。对这些作为一个成功市场运营必须的条件持无所 谓态度的商家则仅有16家，说明现在的商家对市场运作

28、的要求已 经大大提高，完全可用今非昔比来描绘。这在一定程度上增加了市 场运作的难度。3、成都五金机电商家及外地川内销售商家的入住打算:(2)统计表圭项愿意不愿意以后再说没填西门生资一条街6821504长久机电城6735496金府机电城9858413总计23311414013饼形图没填23%（3）数据分析结论由上表可以看出：接近半数的商家（即46%）愿意到经济比 较发达的二级城市所兴建的五金机电市场去发展；有28%的商家对 二级市场持观望态度。在此需要特别指出的是，调查人员在调查中 发现，表明不愿到二级城市去发展的商家，除了自身实力不济外， 其文化素质、风险意识、发展愿望、企业规模及业务网络等方

29、面均 存在一定的局限性。4、在二级城市建五金机电交易市场，你更愿意选择以下哪些城市？（1）统计表选项地庶西门生长久机金府机总设专业机电市场的前三名城市分别为绵阳、乐山、自贡，其中选资一条街电城电城计乐山554851154绵阳577174202德阳283441103眉山10233366自贡324148131内江25273183广元12203365其它2125没填1381233(2)柱形图(3)数据分析结论统计后发现：接受调查的成都大商家普遍认为，在四川具备建择绵阳的占到愿意到二级城市发展的商家（233家）总数的86.7% ,远高出乐山和自贡4、作为五金机电商家，你的客户群体最集中的城市是哪些?（

30、1）统计表二地:貳、选项成都乐山绵阳德阳眉山自贡泸州内西门生资一条街2714191291198长久机电城4118182012121010金府机电城44153210129911总计11247694233322829（2）柱状图(3 )数据分析从商家客户的集中情况可以看出：成都商家的销售渠道辐射相当 广泛，遍及省内各地；在省内二级城市中，排在首先位置的依然是 绵阳，其次是乐山，德阳、眉山、自贡、广元。5、如果入住一个新建的五金机电交易市场，对商铺的需求你更愿意租还是购买？统计表项租买说不清楚没填西门生资一条街10251108长久机电城7248226金府机电城8861302总计2621606216饼

31、形图说不清楚没填租53%数据分析结论数据显示：要求租和买的商家比例较之以往发生了相当深刻的变化。要求租赁的商家占被调查商家总数的53%,而表示在适宜情况下可以考虑购买的商家竟然占被调查商家总数的32%，这是四川五金机电行业从来没有过的事。业界资深人士认为，这一购买愿望已然跃居行业发展最好 水平。这说明，即便是按照运作商业地产的方式直接销售商 铺，目前的大多数商家无论在心理上抑或是潜意识中还是能 接受的，同时也说明不少商家通过自己持续不断的苦心经营 已经具备了相当的经济实力，具有营销和置业的双重能力。 有12%的商家对此问题不能说清楚，说明对该项目及市场消 费还持有观望的态度，看其发展的情况而定

32、。商家对商铺产 生不小的购买欲望，这对投资开发者来说无疑是个好消息,因为这在一定程度上可以确保市场的进一步稳定和繁荣，同时也对完全依靠普通投资者而产生的经营风险起到了相应 的遏止作用。6、如果你入住二级城市的新建的五金机电市场，你对商铺的租 金价格的期望值是多少？租金统计表地点选2项1010 20 3040没元以20元30元40元以填-内元上西门生资市188037151317场长久机电府机电城204348271610总计53190105765026(2)饼状图40元以上没填10元以内3040元16%20 30兀10%5%9%1020 元39%21%数据分析结论数据显示

33、：39%的商家接受1020元/月的租金，21%的 商家接受2030兀/月 的租金；二者之间具有一定差距。其中5% 的商家没有填，说明具体的价格，还需要看市场建设后的具体情况 而定。根据以上数据，我们不难判断：市场运作初期的租金定在1030元/月这一价格段，是不会让商家感到多大意外的。这是商家能 普遍接受的价格范围。7、如果你入住二级城市的新建的五金机电市场，你对商铺的销 售价格的期望值是多少？（1）销售统计表地点选先项300350400500其/、没0元左0元左0元左0元左它填-右右右右西门生资市9838101322场长久机电城754161133金府机电城4262115448总计2151412

34、778103饼状图其它 没填3500元左右3000元左右43%28%数据分析结论数据显示：对购买作出判断的商家，认定价格应该控制在3000元每平米左右的占整个被调查商家数的43%，而认定可以接受3500元每平米的商家仅占整个被调查商家数的28%。值得重视的是，有21%的商家对此没做选择，这说明商家对买商铺比租商铺更 加谨慎。行业专家认为，新建市场商浦的销售价格,在实际运作中还 需要看很多因素，在此不作深入论述。8、你对商铺面积的需求是多少平方米？统计表地点选项4812510其丿、没0 m20 m00000000 m2它填mmm以上西门生资市95116412场0973长久机电城632182064

35、435金府机电城54275856753总计21631146111383594饼状图13%4% 3%1%3%41%28%数据分析结论数据显示： 选择40川商铺的商家占被调查商家总数的41%，选择80川商铺的占被调查商家总数的 28% ;选择100川的 占13%。由此可见，商铺面积在 40 100卅是最容易被五金机电 商家接受的；需求500卅以上商铺的商家达到7%，说明成都的商 家实力偏强，对面积的要求要比二级城市商家的大。9、如果采用租赁形式，你愿意一次签定几年租赁合同？统计表地点选项1年2年3年4年5年其/、它没填西门生资市356102933场29长久机电城26110366678金府机电城37

36、513424127总计919631213101292饼状图3% 2%18%21%图表说明：1年占18% ; 2年占24% ; 3年占14% ; 4年占1% ;5年占24%数据分析结论数据显示：商家对租赁期限要求至少在两年以上，其中需注意两 个问题：一是租赁期定为5年，商家可以接受的比例竟然高达 38% ； 二是4年是个特殊数字，有忌讳。有18%的商家选1年，这部分商 家很明显是对市场能否运作成功持观望态度。如果市场启动成功的 话，租赁2年以上的商家保守估计也将达到 62%以上。10、你使用商铺的主要功能是什么?统计表点选项、批发货物仓储办公产品展示其/、它没填西门生资市场8922344303长

37、久机电城7626272704金府机电城8712233036总计2524884100313饼形图1%3%10%49%图表说明：批发货物占49% ;仓储占10% ;产品展示占20% ;办公占17%数据分析结论数据显示：对准备入住新建市场的商家来说，市场设施真正吸引他们的，依然还是批发货物及产品展示这两项主要功能，两 项功能加起来占整个功能需求的 69%11、入住商家对市场功能有什么要求?(1)统计表格、地点、选交易展示商务办公信 息沟 通物业管理没选西门生资市场592927271951长久机电城3738103219126金府机电城6727162128137总计163945380663014柱形图（

38、2）数据分析结论数据显示：接受本次调查的商家，对市场的交易功能提出明 确要求，其次才是展示、办公及信息沟通功能，这几项要求占据主 要的功能。12、单项调查：市场运作过程中，哪些配套服务在商家心目中比 较重要？（可多选）（1）统计表、地点停车物管辱工商税务1银行艮物流:仓储:通信1装卸餐饮爭环境S政策攵其它i没填西门生3191211111121资市场33469911010长久机3311231111122电城204782667312金府机4312442122131电城999350194199总计1845q954544841422491662411柱状图数据分析结论此单项调查显示：商家对市场的配套服

39、务普遍重视，其重要程度的依次是：停车 银行物流物管政府政策仓储税务装卸餐饮工商。24%13、一个8万平米规模的五金机电市场最好能容纳多少商家?(1 )统计表格地点选1234510其；没000000000000它填西门生资2262181市场19640长久机电1472881城5195金府机电155116城82585总计5126322242200734% 0%11%41%(2)饼状图数据分析结论数据显示：在一个经济比较发达，工业基础条件相应较好的二级城市发展五金机电市场，吸引外地商家注意力的一个不容忽 视的重要因素是市场本身的规模。在此项调查中，一个 8万平米的 市场，认为应当达到300户商家的占了

40、被调查商家总数的 41%， 认为应当在400户左右的商家占了被调查商家总数的 13%，而认 为应当在500户以上的商家仅占被调查商家的 7%。14、市场在招商过程中和开业后的培育期中，需要投放大量的广告宣传吗？(1) 统计表格地点-选项要不要其它没填西门生资一条街133284长久机电城138206金府机电城16155总计4325315不要其没填11%0 %3 %要86%数据分析结论数据显示：选需要投入广告的商家占被调查商家总数的86%，而选择不需要或不太重视这个选项的商家仅占被调查商家的 13%，这充分说明兴建一个全新的并有一定规模的市场，广告宣传 对入场商家商家来说是非常重要的。这在很大程度

41、决定了商家的去 留，决定了市场的兴衰，这是投资者必须高度引起重视的。15、你愿意到二级市场去发展吗?(1) 统计表地点选项愿意不愿意以后再说没填西门生资一条街885520长久机电城985829金府机电城7650281总计262160771(2) 饼状图15%53%数据分析结论数据显示：本次调查选定的目标商家，已有53%的商家愿意到二级城市发展，其中首选绵阳的商家被调查商家的 35%，如果算上其它二级城市及部分县级城市的商家，这一比例还会更高。这和我们展开调查前所估计的情况大体一致。而选择以后再说的商家也 占到了被调查商家总数的15%，说明对二级市场的发展持观望或考 虑态度的也不在少数。但有一点

42、是可以肯定的，省会中心城市的实 力商家对经济相对发达的二级城市的商机是普遍看好的。B、绵阳地区及周边调查（绵阳城区、江油、三台、安县、 梓潼、广元、德阳、）由于项目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之竞争对手的突然增加，使调研组一行在绵阳本地收集商家数据具有了相应的难 度，因而导致了本次调查在绵阳城区收集的直接数据显得不够充 分，好在调查员及时改变调查策略，通过与商家的反复交流，还是 掌握了比较详尽的一手资料。这些资料的把握，对于本项目的确立 与否，将起到至关重要的重用。1、在四川省二级城市建五金机电交易市场，你更愿意选择以下哪些城市?统计表、选项、地点绵 阳城 区江油广元台盐亭安县梓桐总计

43、乐山21125421绵阳13213212172505德阳8115960眉山12581228自贡77191970内江4357155广元12121其它85518-没填3030(2)饼形图(3)数据分析结论数据显示：如果二级城市兴建五金机电交易市场，愿意选择在绵 阳做五金机电交易的占了被调查总数的 33%，遥遥领先于其它二级 城市。2、在二级城市要想成功兴建五金机电市场，你认为应具备的 基本条件是什么？(多选)(1) 统计表地点绵阳城区江油广元德阳台盐亭安县梓桐计总良好的硬件7111411171足够的消费能力1331241管理规范114111220有一定社会影响力1314108产品质量可靠11141

44、12255服务水平不断提高6141113交通方便1414211269经营成本低13411109良好的政策环境131141266有一定规模222412301没填数据分析结论数据显示：兴建五金机电交易市场应当具备的条件这一命题引起了接受调查的绝大部分商家的高度重视。他们认为，具备的条件的重要程度依次是：有一定规模 交通方便良好的政策产品质量 可靠足够的消费能力 管理规范经营成本低。3、对商铺的需求你更愿意租还是购买？(1) 统计表选项也点绵阳城区江油广元德阳台盐亭安县梓桐计总租85132212买5117租售结合111146说不清楚617(2)饼形图选项百分比说不清楚14%租售结合31%买14%租4

45、1%数据分析结论数据显示：租(41% ) 买(14% ),说明该地商家在经济实力上的不足，但也有14%的商家是具备信心和实力的。另外，31% 的商家对租售结合的经营思路是接受的。4、你对商铺的租赁价格的期望值是多少？统计表选项也点绵阳城区江油广元德阳台盐亭安县梓桐总计10元以内/月61211111020元/月812131162030元/月1311113930 40元/月4440元以上/月0(3) 饼状图百分比38%数据分析结论上列数据可以看出，超出 30元每平米以后，是商家难以接受的；而在1030元每平米的范围内则是商家普遍能接受的；低 价对22%的商家有一定诱惑力5、你对商铺的销售价格的期望

46、值是多少?统计表选项也点绵阳城区江油广元德阳台盐亭安县梓同+T计总3000兀左右12214122133500兀左右1322944000兀左右05000兀左右0其它224饼状图百分比图表说明：3500元左右占47% ; 3000元左右占45%; 4000 5000元无选；其它占8%。数据分析结论数据显示：如果按照商业地产的操作模式兴建产权式机电交 易市场，对商铺产权的销售价格而言，兴建初期的售价定在30003500元/卅这个范围，需要购买的商家或其他投资者是能够普遍 接受的。超出这一价格底线，销售难度将明显加大。当然，这一数 据反映出的结论是并未将市场成功运作后的增值因数考虑在内的， 这需要特别

47、注意6、采用租赁的形式，你愿意一次签定几年租赁合同?(1)统计表选项绵阳 城 区江油广元德阳台盐亭安县梓同总计1年611192年41163年112112174年05年1121216其它11(2)饼形图百分比2年12%(3 )数据分析结论数据显示：赞成一次性租赁5年的商家占了被调查商家总 数的33%，而赞成一次性租赁3年的商家则占了被调查商家总数的 35%，由此说明，打算租赁的商家，大多喜欢租赁的时间长一点， 以避免市场方的短期调价而带来的经营成本增加。而这是建立在商 家对市场的发展普遍看好的前提下的一种心态。反之亦然，如果商 家大多考虑短期租赁，则很难给市场的发展带来真正的帮助，市场 的前景将

48、变得暗淡。7、对商铺面积的需求是多少平方米？统计表r j选项绵江广德三盐安梓总阳 城 区油元阳台亭县桐计40 m241121980 im210112115100 im29211114200 m25117500 m211131000 m以上11其它0饼状图百分比图表说明：40貳占18%; 80貳占31%; 100貳占29% ; 200貳占14% ;500貳占6%; 1000貳以上占2% ;其它无选(2) 数据分析结论数据显示：通过对商铺面积的需求，可以分析出该地区商家实力的基本机构，4080川属中小规模商家，占 49% ; 100-200 卅属中等规模商家，占43% ; 500 1000卅属大规

49、模商家占8%。因此在这个地区的中小规模商家的商铺需求在 40 200川范围，其 中80川为最受欢迎的面积。8、使用商铺的主要功能是什么？(多选)(1)统计表选项绵阳 城 区江油广元德阳台盐亭安县梓同总计批零货物2513211481仓储312118办公411118产品展示8112214其它0(2)柱状图比较411488IH丨 150403020100批零货物仓储办公产品展示数据分析结论数据显示：大多数商家对市场功能的使用，首先是用于货 物交易，其次是产品展示、办公及仓储。由此可见目前该地区商家 对市场其它功能的要求不高。9、作为商家，你 对市场功能有什么要求？( 多选)统计表选项阳 城 区绵江油

50、广元德阳台盐亭安县梓同计总交易322111318仓储13111262商务51218办公411118信息沟通911112物业管理415展示1111169其它0柱状图百分比(2) 数据分析结论数据显示：绵阳及周边地区商家依然对市场所须具备的功能有明 确的要求，他们认为，市场功能的重要程度依次是：交易 仓储展 示信息沟通 办公商务 物业管理。关于这一点，与成都的商家观 点大体一致。10、市场哪些配套服务比较重要？(多选)统计表绵阳城区江油广元德阳三台盐亭停车场2422142物管922111工商6121税务921银行121141物流15324仓储91232通信31241装卸12122餐饮41122环境

51、5121政府政策1611132其它柱状图比较数据分析结论数据显示：市场的配套功能重要程度依次为：停车场 物流政府 政策 银行 仓储装卸 物管税务工商 通信 环境，因此可以看出，该地商家对 停车场、物流、政府政策三项是 非常重视的。11、市场的建筑规划结构哪一种更符合将来的发展？(1)统计表绵阳 城 区江油广元德阳台盐亭安县梓同计总全钢结构24132311普通砖混511111212其它44饼状图百分比普通砖混26%其它9%(5) 数据分析结论数据显示：过半数的商家(65% ),对全钢结构是接受的12、对现有经营环境是否满意?(1)统计表绵阳城区江油广元德阳三台盐亭满意15121不满意194111

52、(2)饼形图百分比不满意58%满意42%(2)数据分析结论尽管有成熟的口岸，但过半数的商家(58% )对目前市场经营环境是不满意的。13、现有经营环境的优势表现在(多选)：(1 )统计表格绵阳 城 区江油广元德阳台盐亭安县梓同计总租金12211211222口岸1424211393物流72431消费1421230管理3418(2)柱状图比较3530252015105020租金口岸物流消费管理数据分析结论目前商家对其经营环境的满意重要程度依次为：口岸 租金市场消费 物流 管理14、现有市场的劣势表现在:统计表格绵阳城区江油广元德阳三台盐亭市场规划132241交通81111租金71政府政策14411

53、2仓储10211柱状图比较数据分析结论当前经营环境的主要问题按严重的程度依次为：政府政策市场规划 仓储 交通租金2.2.2.1项目周边针对性区域业态及统计表A、绵阳及周边区域商圈分析（一）绵阳市区商圈情况绵阳五金机电商圈的形成呈现出自发的特点。五金机电商家主要 集中绵兴路及临园路、剑南路一带（数条沿街为市的街道），商家总数450家（包括一部分汽配商家）。其中，具有相当实力和品牌 知名度的商家不足10%，商铺面积在50平米以下的商家占整个商 家群体的70%以上。据了解，此区域的商家几乎没有自有产权的商 铺，完全靠租赁。该商圈由于地处闹市区，加之多年积淀而成，在消费者心目中还 是具有一定的知晓度。

54、但由于其自发形成的特点，自然缺乏必要的 规划和管理，其散乱无序和低层次的特点在短期内将难以改变。取 而代之的势必是规划良好、有规模、上档次、管理规范的新兴市场 绵阳目前还没有这样的五金机电市场。由于该商圈口岸早已经形成，一部分在此发展起来的商家尽管面 临严峻的竞争形势，尽管居高不下的房租早以让他们怨声载道，但 由于没有新的更好的发展机会和空间，他们也很难从这里走出去。 他们也显得很受伤，很无奈。依恋和突围正是他们现在深藏在心底 的矛盾心态。纵观省内各地近年来的发展情况，生产资料交易市场与建材市场等大宗交易场所由市内向市外整体搬迁已成为一种必然。照此推 论，绵阳机电商圈的裂变正即将开始。三汇、蓝

55、田等开发商的市场 运作无疑成为加速裂变的催化剂，同时不排除还将有开发商介入。 至此，全面裂变和提升绵阳五金机电行业的时机已经出现。把握 住最佳时机无疑会创造新的成功。商家分类统计表序号产品类型数量备注1电动工具49冲气钻切割机刨木机2轴承配件163阀门164水泵165量、刃具76劳保用品67电线电缆348电气开关配件25开关配电箱9电机及农机23工程电机 升降电机 农业机械10五金配件26钢丝嵌标准件11水暖材料1512日杂工程产品1313气压工具6空压机气泵14钢筛网材1015橡胶制品16密封圈三角带传送带17钢丝绳7大小 有色18仪器仪表8实验室器材电气表19消防器材6消防栓灭火器20发电

56、机4工程用私用21工业风机422工程机械设备31搅拌机震动绑矿山机23园林机械2总计：450家B、绵阳周边市县调查情况:(1 )江油市：江油市位于绵阳北面，距离 42公里。绵阳对江 油的经济辐射比较强。江油属重工业城市，目前有长钢、川北矿业、 双马水泥、903等一大批国家重点企业，其工业比重占据绵阳市的 重要地位。该市机电商圈主要集中在汽车南站、东大街等地段较分 散，商圈多为自发形成，有商家120余家。商家经营缺乏规范，进 货渠道比较广，成都、重庆、绵阳、外省厂家。(2)盐亭县：盐亭地处绵阳东南面，交通便捷，距离绵阳市91 公里。该县地理位置限制了城区的发展；县城区做五金机电及机械 商家共14

57、家。产品主要有泵业，电机，电线，电器及农业机械。 商家经营场地较乱；商家们进货大部分都在成都。梓潼县：梓桐县位于绵阳东北面，距绵阳 39公里。交通 状况良好，绵阳对该地的辐射作用很强。据了解，梓桐县为农业大 县，工业企业并不多。目前机电商圈主要聚集在县汽车站文丰楼附 近，约31家商家。从构成来看，普遍偏小，实力弱，销售产品主 要：五金工具、农机及配件、水泵、电动机设备。(4 )三台县：三台县地处绵阳南面，交通便捷，距离绵阳市区 66公里。城市发展较快，已有省内及国内 2家知名水泵制造企业, 他们分别是剑门和蜀龙泵业。在调查时了解，该县作五金机电及机 械经营的商家共37家。三台多家有实力上商家对

58、我们项目较感兴 趣，商家们目前进货大部分都在成都，部分在绵阳。三台商家主要 集中在新西门干道；该干道汇集了泵业，电器，电线电缆，轴承， 电机及农业机械。(5)安县：安县位于绵阳西北面，距离 44公里。交通便利工业企业比较少，只有少数矿业、水泥企业存在。目前机电商圈主要集中在北客站周围，有商家10多家。绵阳对该县的辐射较强C绵阳城区竞争对手调查据目前调查发现，绵阳高新五金机电即将面临的两个主要竞争对 手是三汇和南田两家公司。三汇公司具有一定的市场运作经验，同 时也在绵阳具有相应的实力和品牌知名度，是本项目运作最强劲的 竞争对手。蓝田公司现有项目在区位和硬件上均具有相当不错的优 势，只是由于运作能

59、力方面的原因，导致市场定位飘忽不定。该市 场硬件设施良好，尽管已经建成近两年，但一直招商不成功。究其 失败原因，我们发现，该市场之所以出现目前这样的尴尬情况，主 要是其缺乏具有专业运作能力的运作团队，加之公司高层意见不统 一，使招商难度人为加大。可以这样说，这是一个还没有睡醒的竞 争对手。关于两个主要竞争对手的细致情况，见下表一一（表一）市场优劣势分析对手名称及介绍优势:(1 )位于平政汽车站，交通市场为现房建筑结构合理，配套设招商价格具有一定优招商已启动名称：南田五金机电城介绍：投资商为绵阳南田房地产开发公司，该项目前期规划为小商品批发市场，但招商效果不佳，近期转项做机电、汽配等，目前仍处于

60、招 商状态。最新调查显示，该市场目前的招商工作也遇到了一定的困难，机电商 家正式入住的还没有，倒是有 16家汽配商家入住了。意向性入住的五金 机电商家约10余家，其他商家至今没有明确的态度。从现在的招商情况来看，该市场最终是百货商场还是汽配商城抑或是 五金机电城，很难说清楚。劣势：(1 )招商对象不明确，有兼招商宣传缺乏力度招商团队能力缺乏对手名称及介绍市场优劣势分析三汇机电城介绍：位于原三汇建材市场旧址，市政府已立项，从6月开始拆迁，预 计拆迁需1个月时间，修建7个月， 2006年2月基本完工，主体为5层， 1层为机电商铺，2层为办公，3、4 层为住宅。占地约 12亩。一优势：（1）政府已立