地产项目方案设计管理作业指引

1、方案设计作业指引编制: 日期: 审核: 日期: 批准: 日期: 修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人 流程概述流程目的为规范公司项目方案设计阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，确保设计质量、进度和控制成本。流程范围公司开发项目在政府控规基础上进行的项目规划方案设计阶段的工作；政府未进行规划的地块进行规划、报批和报建。定义规划设计方案：是城市规划管理部门提供的规划设计条件和房地产开发企业对该项目的要求。流程主导部门（岗位）总部产品研发部各职能部门的主要职责总部产品研发部负责编写方案设计任务书负责组织设计成果的评审负责组织设计单位招标负责设计过程中与设计单位的交流沟通，包括设计方案

2、沟通调整及设计成果的管理负责了解市政总体规划趋势，对方案设计提出设计要求；就市政配套情况向有关政府部门了解、征询，形成设计要求。负责提供政府对项目建筑单体方案、总体规划方案的批文。总部合同造价部负责提出方案设计成本限额。流程KPI责任部门/岗位数据来源设计计划完成率总部产品研发部月计划检查报告设计资料提交及时率总部产品研发部设计资料提交登记表流程关键点关键点说明支持文件编写方案设计任务书参见2.方案设计任务书方案设计成果的审批参见3. 完成规划方案设计的报批参见4.在确保设计品质的前提下控制设计周期（参考值）序号设计阶段起始点结束点基准值（天）备注1 概念规划设计招投标产品概念项目可研报告通过

3、投资委员会听证后确定概念设计单位及概念设计方案15（30）括号内数字适用于“大盘”。其他均适用于一般项目。概念设计确定概念设计单位后概念规划设计完成20（40）概念规划调整概念规划设计完成项目策划报告调整完成102实施方案方案设计招标项目策划报告调整完成确定方案设计单位15（30）方案设计确定方案设计单位后方案设计完成25（50）方案调整方案设计完成报批方案图完成10初步设计报批方案图完成实施方案成果完成303施工图实施方案成果完成主体施工图成果完成45总计主体施工图成果完成170（245）设计招投标：多数项目采用设计招投标的形式，基准值以招投标周期为参考。设计招投标的前段为设计与策划互动的时

4、间，由自行设定。扩初成果（初步设计）：包括报批扩初文本、示范区策划案及材料部品清单等，详见设计管理阶段实施方案成果标准；施工图成果：包括报建施工图（即正式施工图，不允许报建施工图与正式施工图为2套图的情况）及材料及部品定板、定样等，详见设计管理施工图成果标准；“大盘”是指建筑面积250000平方米以上（包括250000平方米）的楼盘；本表为日历日。流程图流程节点说明：步骤工作内容的简要叙述重要输入重要输出设计计划编制总部产品研发部负责编制包括设计阶段的划分、供应商的选取、设计周期、设计人员的安排、设计重要环节的控制策划等。规划方案设计任务书的编制和审批总部产品研发部设计资料收集：总部投资发展部

5、及总部营销管理部分别负责提供项目可行性研究报告、项目定位策划报告（包括：户型建议、公建配套单体建议等）城市公司项目部提供建设用地规划许可证等总部合同造价部提供方案设计成本限额城市公司项目部提供“初勘报告”城市公司营销部、物业公司提出本部门专业意见。总部产品研发部根据设计资料编写规划方案设计任务书、设计管理工作计划，并落实确定规划指标，规划指标应包含以下内容：土地面积建筑容积率建筑密度绿化率建筑控制高度退界条件设计限额指标设计成果要求完成时间总部产品研发部组织相关部门和人员参与规划方案设计任务书评审。技术评审会成员参与评审。总部产品研发部负责整理评审纪要，并填报设计任务书会签表，并负责将评审意见

6、落实最终版的设计任务书中。设计任务书经城市公司总经理审核、技术评审会审批后执行。规划方案设计任务书审批通过后由总部产品研发部提交所选择的设计单位进行项目规划方案设计。项目可行性研究报告、项目策划报告、成本限额规划方案设计任务书规划方案设计过程管理总部产品研发部组织设计单位招标。总部产品研发部安排设计单位人员现场勘察。总部产品研发部安排设计中期交流，及时沟解决计过程的问题，保证按计划和设计要求深化完善设计，并负责对设计单位提交的设计成果的初审和签收,方案设计成果初审总部产品研发部参与，并提出修改意见。总部产品研发部组织外部专家和内部评审会对设计单位提交的设计成果进行评审并提出改进意见。根据初审意

7、见，由总部产品研发部总结形成书面材料交设计单位，设计单位根据意见对方案设计成果进行调整，形成正式提交成果。总部产品研发部组织方案设计成果评审，参加人员见组织管理手册技术评审会成员规定。由总部产品研发部整理总结，形成规划方案设计评审纪要（参见项目实施方案评审技术评价表），并填报设计评审表，相关人员会签。总部产品研发部负责整理并向设计单位提交修改意见，设计单位根据评审意见对规划方案进行调整完善。总部产品研发部负责评审决议在设计方案中的落实。前期设计资料、设计单位方案初步设计成果项目实施方案评审技术评价表、设计评审表规划设计方案成果确定总部产品研发部对设计单位修改调整后规划方案设计进行审核签收。参与评审各部门负责人在设计评审表上会签，经总部产品研发部确认后，由技术评审会审批后定稿。方案设计定稿后由城市公司项目部或拓展部负责进行报批报工作,并由城市公司成本部开始施工图设计单位的招标工作。规划方案成果设计评审表项目成本概算总部合同造价部对设计单位提交的设计概算进行审核，对方案设计成果超出项目目标成本测算的，提出成本建议并报公司领导审核，经公司领导审批后进行方案修改或增加成本预算。总部合同造价部负责将确认后的设计概算进行项目总成本概算