项目的三阶段管理

1、项目的“三阶段”管理项目管理的范围很大，牵涉的事情方方面面，是企业管理的终端， 也是企业效益的源头所在，大家都知道项目管理的重要性，但要做好、 做出成效却是相当不容易的，需要天时一一好的工程，好的建设单位， 地利一一建立良好的社会关系，人和一一以项目经理为首的有思路、 有干劲，能够发挥每个岗位作用的项目班子。 我通过不同的管理阶段 把项目每个岗位人员的主要工作串起来， 讲一下项目管理的主要内容 和方法。一、项目班子的组建项目中标后，就要立即组建项目班子，项目班子的人员要和投标 项目班子相一致，这需要在投标前就要事先考虑好， 既要和项目的规 模匹配，又要和相应的岗位证书、人员匹配。项目人员与投标

2、不符的，要提前进行变更，变更报告经建设单位 同意盖公章后到当地招标办办理备案确认手续。 项目经理、技术负责 人、质量员、安全员的变更要相对困难甚至不被允许，所以投标时一 定要慎重对待。非投标项目或手续不全的项目，项目班子组建时也要相对考虑周 全，要与项目的规模相匹配，施工中途办理手续时，投标项目班子组 成人员要与技术资料签字人员相一致，不致资料返工。项目班子的确认：项目班子要有工程管理部的批复文件，批复文件要分送建设、监理及有要求的当地质量、安全监督机构或住建局公司经理亲自签定法定代表人授权书，项目经理签定项目负 责人接受授权意见书，项目班子签定施工单位质量终身负责制承 诺书。备查文件：根据住

3、建部的工程质量治理两年行动，社会行政执法部门检查 施工单位最主要的内容就是市场行为规范，即 1、项目班子是否与投 标文件一致，2、项目班子人员是否持证，人员资格及所持证件是否 满足项目规模要求，3、投标项目人员是否是真实的在场施工人员，4、 是否签定法定代表人授权书、项目负责人接受授权意见书和质量终身 负责制承诺书，5、笔迹是否为本人，和资料笔迹是否相符。综合， 项目应搜集以下资料进行保管备查（尽可能为原件）：1、工程管理部的项目班子批复文件、人员变更备案报告；2、法定代表人授权委托书、项目负责人接受授权意见书、施工单 位质量终身负责制承诺书；3、班子成员岗位及人员信息明细表4、班子成员相对应

4、的资格证件、身份证、工资单、劳动合同书及社保缴费证明；5、项目人员签到表（项目经理在岗每月不少于 20天）；6、投标文件；7、施工合同。二、前期准备阶段管理万事开头难，前期工作千头万绪，但要理清思路，发挥项目班子 的整体功能，做好自己的份内事，才能忙而不乱。（一）、项目经理1、与建设、监理、设计、勘察单位及社会相关方进行接洽，建立 相应的联系名单，协助建设单位办理相关手续。2、与规划部门联系确定红线、给定座标和标高基准点，对工程进行定位。3、与建设单位或供水、供电部门联系接水、接电事宜，并接好水 电表，双方抄录水电表读数。4、对各管理人员进行分工，根据建设单位及分公司的要求，合理 安排工作内容

5、及完成时间。要明确建设单位的意图，是要先形成生产，还是要方案审定后再 开工。如果是要先造成开工的气氛，时间就非常紧迫了，就要临设布 置和开工挖土同时进行了，就需要各岗位人员加班完成方案的准备、 材料备料、挖运土机具的进场、现场的平面布置和临建的搭建等；如 果建设单位不太着急，就有时间去从容布置临建和了解市场了。5、筹集启动资金。6、选择确定劳务队伍，签定劳务分包合同。7、落实土方挖运设备、塔吊及钢材、商硅的供货商，落实余土堆 场或弃土场地，在当地市政大厅环卫窗口办理准运手续， 签定机械租 赁、材料供货合同。8、确定质量、安全、科技、成本管理目标。9、与分公司共同确定项目管理模式， 签定项目经营

6、责任合同，确 定经营指标。（二）、项目工程师、技术员施工之前，要做到方案先行、方案可行、方案经济、方案简单。1、编制施工组织总设计、单位工程施工组织设计；2、编制专项施工方案：（1） 土方开挖及基坑支护专项安全施工方案，（2）临时用电施工 组织设计。3、对超过一定规模的危险性较大的分部分项工程要做好方案论证的各项准备工作（1）专项方案经公司技术、质量、安全、工程部审核后，总工签字，（2）将总工批准的专项方案提交当地安全监督机构，由安全监督 机构组织社会专家进行论证，准备专家和参加人员的签到表、 安全地 标规程的超过一定规模的分部分项工程专项施工方案专家论证表c（3）按专家提出的意见进行修改后，

7、再报公司各部门审核，总工、生产经理批准后作为正式施工依据。4、熟悉施工图纸，将建筑、结构、安装图纸进行对照，汇总图纸 问题，参加图纸会审和整理图纸会审记录。（三）、现场经理、施工员1、绘制施工平面布置图（分基础、主体、装修三个阶段）和临时用电配电装置布置图、配电系统接线图。2、引进水电源，设置水电表。3、按照规划给定的座标及水准基点引测进现场现场引进的座标点和水准基点要按要求做成永久性标识点，要保 证竣工后仍然能正常使用，沉降观测要在竣工后持续2-5年的时间4、进行工程的定位测量放线。5、临时设施的布置。6、进行临设备料和土方挖运机具等的准备。7、组织劳务人员进场，安排施工。8、绘制施工进度计

8、划网络图。9、进场前期施工日志的记录(非正式开工日期前的施工日志不归 档)。施工平面图的布置需要较丰富的现场施工经验和现场管理能力， 所以要多商讨、多征求不同意见，一旦布置不合理，使用起来非常不 方便，甚至会增加许多不必要的支出。1、布置的内容(1)规划场地内永久性建筑物、构筑物、变压器、高压线及地下 管线等，用细虚线标示；(2)拟建建筑物，用粗实线标示；(3)临时道路、消防道路、可利用的原有永久性道路；(4)材料仓库、堆场，钢筋加工棚，木工加工棚，三钢及木制周 转工具堆场，机械棚等；(5)生活、办公用房，厕所、围墙、门房、配电室等临时设施；(6)临时水电管线，临时排水管沟，临时消火拴等消防设

9、施；(7)垂直运输机械位置、台数、回转半径等；(8)永久性水准点及座标点位置，建筑红线，定位轴线或标志线 等。2、布置的步骤确定垂直运输机械的位置一确定材料堆场、库房、加工场地的位 置一布置运输道路及消防通道-布置临时设施一布置水电管线。3、塔吊位置的确定(1)取决于拟建建筑物的平面形状和四周场地条件， 一般应在场 地较宽阔的一面沿建筑物的长度方向布置， 布置方式有沿建筑物的单 侧布置、双侧布置、跨内布置三种；(2)根据拟建建筑物四周的场地条件及吊装工艺确定，使塔吊在臂长范围内能够将材料和构件吊运至任何施工地点，覆盖整个建筑 物，避免出现“死角”；(3)考虑塔吊与拟建建筑物间的安全距离， 以便

10、搭设外脚手架时 不影响塔吊的运输；高空有高压线通过时，高压线必须高出塔吊，并 留有安全距离，否则应重新选择塔吊位置或搬迁高压线， 若上述条件 都不满足，必须采取安全措施，搭设隔离竹、木排架并对塔吊臂长进 行限位。4、塔吊高度的确定立塔高度最大起吊高度；最大起吊高度=建筑物的总高度 +建筑物屋面人员安全生产所需 的高度+构件的高度+吊索的高度（四）预算员1、参与施工合同条款拟制；2、编制标后预算和项目的总成本计划；3、提供工程实体材料总需用量计划；4、拟定劳务合同条款；5、熟悉图纸，参与图纸会审；（五）、材料机械员1、调查材料、机械、三钢工具等市场价格，建立稳定的供需关系;2、落实土方施工机械及

11、存土或弃土场地；3、按施工员提供的临设备料及时组织进场；4、按预算员提供的材料总需用量计划落实货源。（六）、资料员1、建立收发文记录和各类文件、资料盒进行分类保管；2、按地标规程建立工程技术资料体系框架并及时向各管理人员收 集。（七）、质量员、安全员1、检查、监督工程前期临设的施工质量和安全；2、按工程的质量、安全目标进行工程的质量策划和安全规划。三、施工阶段管理1、施工进度管理即工期管理，一般应绘制施工网络进度计划图，并悬挂上墙，用 红线在图上标出实际进度，进行对比，以便及时进行纠偏。纠偏的措施主要有1、划小施工段，进行分段流水施工，2、增加劳动力和工 机具，3、进行夜间施工，4、增加工作班

12、数，倒班施工。横道图绘制简单，看图直观，适用于短平快的单位工程或单一的 分部工程，并不适用于工期较长、工序较复杂的含多专业的单位工程。施工进度控制重基础、主体，轻装修、安装工程，项目在主体施 工时投入精力较多，在主体封顶后就放松下来，一般建设单位和监理 单位也是这样的前紧后松，但我们在工期上不能拖沓，一是劳务工人 不好组织，二是施工电梯、管理费等一些固定费用支出必不可少，三 是对工程款的回收、竣工验收、竣工结算有很大的影响，四是会入不 敷出，收不抵支，造成项目亏损。所以我们不能放松，要一鼓作气完 成，及早撤场。2、施工质量管理质量管理重在预防，一是要提前预测，采取措施消除质量通病和 质量隐患；

13、二是要加强日常检查，发现问题及时进行处理；三是一定 要样板引路，大面积铺开前先做样板，让操作工人施工和管理人员检 查都有标准可以参照。基础施工阶段质量预防的重点是地下防水工程（后浇带、沉降缝） 的施工质量；主体施工阶段质量预防的重点是硅的胀模和硅的振捣密 实；装修阶段的质量预防重点是厨房、卫生间的防水，抹灰砂浆的强 度，楼地面的空鼓，屋面、楼梯间、窗台的细部做法。要改变重主体、轻装修的质量管理常态，做好装修工程的细部做 法策划3、施工安全管理要严格落实施工项目安全标准化手册，有了标准就要按标准去 做，才能提高操作人员的安全意识和管理人员的认识意识。安全管理重点要搞好安全防护，四口五临边的围挡，

14、外脚手架剪刀撑、连墙件、 安全网的设置，每层满铺脚手板，安全网进行兜底，三宝的正确使用 等。4、施工成本管理成本管理就是要开源节流，开源就是要多收，节流就是要少支。多收就是要多签证，要提高签证的意识，只要不属于合同范围内的、 不属于图纸内的干了就要收回来， 让我干我就要去签，必须有这种意 识，我们不是服务员，不能什么都服务，什么都让步，当然，签证有 计巧，要抓大放小。少支就是尽量要节约开支，要废物利用，少支不 是什么都不能开支，该花的还是要花，还要大大方方的花，不合理的、 不该花的尽量不花或坚决不花。项目每月都要进行核算，目的是要及时掌握项目的经营状况，找 出存在的问题，及时改进，月月不亏不可

15、能，但连续亏损就有问题， 总的原则是盈必须大于亏，收必须大于支，这样才能保证项目的经营 目标实现。5、施工合同、预结算管理施工合同主要指对内合同，分为劳务合同、材料采购供应合同、机械租赁合同、专业工程分包合同四大类，应按这四类分别建立台账 进行管理。预算主要是管收入，依据是与建设单位签定的施工合同、施工图 纸、投标预算、中标价；结算主要是管支出，依据是上述四类合同， 劳务费、机械租赁费、商硅供应、专业工程都要走结算件结算，便于 过程管理，其余材料费按材料验单开具发票即可。6、施工材料、机械管理材料管理一个是现场管理，即场地规划、材料堆置、用量控制、 余料处理，一个是内业管理，即验收，登账，出库

16、，盘点，核算，报 表。主要要控制好价和量，价是采购价，量有两层意思，采购量、使 用量。材料费占工程总价的6070%,使用过程中的管理一定要每月盘 点，如果只照单登账，就失去过程管理的意义了，只有盘点才能盘清 家底，才能知道材料的消耗量，才能掌控过程的盈亏，才能采取有效 的措施。机械现场管理要保证机械的正常运转，要对塔吊、施工电梯的垂 直度、钢丝绳、吊钩卡环进行检查和日常的维修保养，内业管理要登 记使用的起止日期台账，维修保养记录等。7、施工技术管理重点是定位测量放线、沉降观测（包括观测点的设置，观测次数, 观测结果整理）、基梢、分部工程及专项验收，试验报告（硅试块的 留置，600c天和拆模试块

17、）、检测报告（拉拨、硅保护层厚度、回弹 等）。8、项目劳务管理重点是建立劳务人员的实名制管理，监测劳务人员的操作地点及 数量，监督劳务工资的发放等。9、施工风险管理主要有质量、安全、法律、经营、资金风险，重点是预防、防范 风险，要有法律意识和标准意识，不盲目去干，就会大大降低风险。10、项目资金管理资金管理一是回收资金，是要按施工合同约定及时向建设单位回收资金；二是使用资金，要对劳务队、材料供应商、机械租赁商进行 付款，对管服人员发放工资、缴纳社保。总之要平衡资金的收支，保 证项目施工的连续性，保证正常的生产经营，保证分公司、公司的正 常运转。四、收尾竣工阶段管理收尾施工队伍穿插多，协调难、验

18、收难、结算难、资金回收难， 再难再乱，也要积极推进，继续发挥项目班子的整体作用，各司其职, 有条不紊地推进各项工作。1、项目副经理、施工员(施工现场准备)(1)多专业的施工队伍协调；(2)查看统计甩项、尾活、破活、需要返工处理的部位，并逐项 记录，跟踪处理并验收；(3)划分卫生责任范围，做到逐日清理作业范围或定期清理；(4)对房间钥匙安排专人管理，完成一间、清理一间、上锁一间;(5)整理施工过程中的各种图片，注明拍摄部位和拍摄时间，建立电子文件夹向项目工程师移交；(6)整理出完整的施工图纸和施工日志，向资料员移交；(7)整理一份完整的现场洽商、现场签证或涉及经济的通知、函 件、会议纪要等，向预

19、算员移交；(8)劳务人员分批退场，设务、工机具、木制周转工具逐步退场， 临设拆除，施工现场清理等；(9)确定验收路线，做好竣工验收的现场准备工作： 地下室有照 明，施工电梯能运行，房间、设备间能打开，水电能开闭，屋面能到 顶；(10)做好向建设单位移交的各项准备工作，列出移交清单，双 方签字后移交。2、预算员(结算工作准备)(1)收集整理设计变更、现场洽商签证，并按时间顺序编制设计 变更、现场签证的目录清单，按变更和签证分别装订，签证要注明工 程前期和施工过程。变更、签证要逐项计算，分别套项，一项一汇总, 不得合并同类项；(2)核对各分项工程量(手算量、机算量、过程中任务书量)；(3)对比材料

20、预算量、实耗量、采购量、现场余料或变卖的废料 量(钢材、商硅、水泥及单价较高或用量较大的材料)；(4)分部位套项，核实最低能结算回的金额；(5)核实项目各项支出，并预估后期费用(维修费、后期管服人 员工资、清理费、交工费、保修期可能出现的修理费)，与最低结算 金额对比，确定保本结算金额。(6)与投标预算进行对比，确定大致结算金额，编制竣工结算书， 盖结算专用章后上报建设单位，同时准备好结算资料(施工图纸、变 更签证、定额、信息指导价、工程量计算表、投标预算书、中标通知 书、施工合同、施工组织设计、施工方案、会议纪要、通知等)，与审计单位核对结算；(7)进行施工总结，总结出单位建筑面积材料消耗量

21、，分项工程占建筑面积的比重等，为同类工程提供参考依据；(8)对项目的总成本进行核算，为竣工兑现准备齐全资料。3、项目工程师、技术员、资料员(技术工作准备)(1)从材料员手中回收合格证、出厂质量合格证明书，未盖经销商红章的要全部补全，并注明采购日期和数量，经手人；(2)从试验员手中回收各种试验报告(尤其是 600c天和拆模试 块的试验报告)；(3)从质量员手中回收检验批、分项、分部、单位工程的工程质 量检验评定资料，要检查日期是否交圈、人员签字是否统一、验收结 论是否符合要求，资料是否齐全。(4)从施工员手中回收施工图纸和施工日志， 施工日志要按月或 季加上封皮，装订成册。(5)整理出一份完整的

22、设计变更、 设计通知单、牵涉经济的会议 纪要、建设监理通知单、地基处理记录，基梢验收记录、施工组织设 计、专项施工方案、作业指导书等向预算员移交。(6)从建设单位手中回收地勘报告，专项验收记录(地基处理、 钢结构、玻璃幕墙等)；(7)指导甲方直接分包专业工程的分包方收集、整理资料，通过 建设单位检查合格后向我方移交，统一保管；(8)准备施工资料的电子文档，合格证、试验报告等要做成扫描 件，分类建立文件夹存放；(9)绘制竣工图；(10)准备竣工报告，竣工验收证明书，竣工验收记录，单位工 程质量竣工验收记录，施工单位竣工报告，工程保修书等书面签字文 件；(11)协助建设单位准备竣工备案资料；(12)回收质量员、安全员、施工员等人的施工照片和录像资料， 做好各种奖项的申报、验收工作。4、质量员、安全员(1)对竣工预验及竣工验收中提出的质量问题进行整改， 并监督 整改质量要符合要求，监督保证安全条件下操作；(2)施工过程中反映工程实体和亮点的质量图片，规范的安全防护、消防设施，用电设备等的安全类图片，标识出部位及拍摄时间， 分别建立电子文件夹向项目工程师移交。5、材料员、机械员(1)控