8203估价师协会网站cms实践总结

1、个人专业实践总结本人于 2004 年 7 月毕业于中国土地资源管理专业，后一直在宏基房地产评估从事土地估价工作。在工作之余，我参加并通过了土地估价师资格。现将我日常进行的土地估价专业实践情况，及其间的心得体会做一总结。首先，我认为作为一名合格的土地估价必须具备掌握过硬的专业知识、相关知识以及分析市场的能力，正所谓“巧妇难为无米之炊”，良好的专业背景，丰富的房地产相关知识和对市场的充分了解，对更好的从事实际估价业务，大有裨益。2000 年，我考入中国土地资源管理专业，在四年的大学学习中，我学习到了许多土地估价专业的知识。这其中包括：土地管理学、土地经济学、土地法学、土地估价、房地产评估等。（1）

2、通过土地管理学课程的学习，使我了解了我国现行的土地制度、 我国现行城市土地所有制的建立过程、土地所、土地使用权、土地他项权利以及土地登记程序等方面的知识。（2）通过土地经济学课程学习，使我熟悉宏观和微观的基本经济理论，认识经济运行的基本规律，初步具备经济工作的理论分析能力和思维方式。对土地的市场情况、政策情况以及等的情况有了初步的了解。（3）通过土地法学课程的学习，使我具备一定的法律知识基础，熟悉土地经济活动的有关法律规定和要求，对土地制度和土地行政规有了进一步了解。（4）通过土地估价、房地产评估课程的学习，使我掌握了评估的基本理论和方法，并能够将各种评估方法应用的实践中去，初步的具备了作为一

3、个估价人员的能力。大学毕业后，在从事专门的估价工作过程中，我进一步体会到土地估价绝不是一个简单的价格估算，更是一个多学科知识综合，相关知识在土地估价中的应用体现在方方面面。例如,在市场比较法的实际应用中，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，如果没有具备丰富的相关知识，就不好选择“可比实例”或“类似土地交易实例”，进而也无法对“区域”、“个别因素”等调整。可见，无论是专业知识还是相关知识，在土地估价工作中的作用都不容小窥。同时，我在实践中逐渐了解到土地估价是一项性很强的专业技术工作，熟悉土地市场及其交易变化情况，也是作为估价师平时必须掌握的一项能力。本人在实际工作

4、中，为了能更全面的把握市场行情，特别注意了解、搜集市场信息、市场交易案例。主要包括以下几种途径：一，从网络上收集土地市场整体行情评述、新开楼盘介绍、搜房评估的价格走势等等，例如利用市土地储备中心的，定期整理土地招拍挂成交情况，整理成数据库，以备查询和从整体走势上把握市场脉络，并在每个季度的公司内刊上进行土地市场分析；二，与合作的开发商、中介机构保持着良好的协作关系，定期不定期的向其了解该楼盘或区域范围内成交和价格状况，收集市场交易案例；三，在外出查勘现场时留意周边区域是否有新开楼盘，做好日常积累工作。四，从拍卖公告及拍卖成交价方面，以及市交易所掌握土地等转让方面真正有意义的交易价格。其次，正所

5、谓“没有规矩，不成方圆”，土地估价必须严格遵循土地估价程序。在宏基房地产评估的工作中,通过实际参与土地估价项目的全过程，使我了解到一个土地估价项目中各项具体工作之间的相互关系，深刻体会到履行必要的估价程序，是规范估价行为、避免估价疏漏、保障估价质量、提高估价效率的重要方面。下面我简单的介绍一下公司的土地评估业务的流程，其中也有我逐步认识了解估价规程的一点心得：（一） 认识到明确估价的基本事项的重要性曾经，我认为明确土地估价基本事项只是前期例行的一项事宜，作用无足轻重。随着对估价业务的逐渐了解，我发现明确土地估价基本事项土地估价过程的重要内容之一，是一项基础性的工作，要是不能了解估价的基本事项，

6、整个后面的估价过程就无从下手，因此就要求估价师在实际操作过程中，从委估人提供的相关资料中了解委估宗地的类型、范围、权利状况、宗地条件等情况，通过询问委估人了解宗地的交易时间、交易方式，确定本次估价目的和估价期日，对于一些复杂的估价业务还须要求委估人提供有关土地收益方面的相关财务报表或资料。（二） 体会到草拟一个估价的作业计划作用以前，我认为没有必要为每一次估价都单独拟定一个作业计划，因为所有东西都可以按部就班，但后来发现原来每个估价都有其特殊的地方，如果千篇一律，估价则难免出现瑕疵。所以每个估价项目我都根据公司的业务流程和该项目土地估价师的指导要求，在已确定估价项目的基础上，采用口头或形式向土

7、地估价师汇报，就执行各项目的性质、工作量、安排、时间、各项目衔接做安排。经其认可后，保证估价有足够的时间进行资料收集与实地踏勘、市场工作。（三） 认真进行估价资料的收集。过去，收料经常丢三落四，其实主要是没进行过系统的分析，后来我将估价资料进行了细分，便再没有遗漏过。估价资料可分为六部分：第一,登记资料；第二，地籍图；第三，若委估宗地上已存在建筑物还需要查阅房屋所证上的建筑平面位置图；第四，地价、地租资料；第五，市政图件及资料情况；第六，城镇规划图。由于土地估价资料的收集是进行土地估价的前提，尤其是 2008 年施行新的土地登记办法，进一步重申了物权法关于土地登记物权的民事作用，明确规定，土地

8、登记是土地物权行为，应当依照申请进行。这些都要求，在实际操作中，进行资料收集严格遵照土地登记办法，在估价过程中应用有明确登记在册的资料，以增强估价的可靠性。例如依法转让土地时，不登记没有法律效力，无效力的资料就不能应用。（四） 在分析中进行现场查勘工作。现场查勘工作是比较繁琐,同时也是的一个步骤，是我平时最常做的一项工作，包括：一是，查证委估宗地情况。必须亲临实地详细了解委估宗地的实际状况和权益状况，否则对宗地的情况没有发言权；二是对委估宗地所在地区的区域条件和个别条件勘查。以前出现场的时候，总是简单的拍下，现场情况，没有考虑过为什么要照这些，通过估价师的和平时的学习，开始带有分析问题的想法去

9、照，从对土地有影响的各种方面去考虑，例如对土地价值又的绿地，对土地价值又降低。（五） 将相关资料进行分析和整理。要做的是对资料进行分析审核，剔出不能使用的资料，并将审核通过的资料进行分类归集。虽然看起来简单，但是实际做起来，却需要相当的耐心和长时间锻练出来的经验。（六） 选出最适宜的估价方法、并且试算地价。由于各种估价方法的有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，不可能一个方法吃遍天下，要根据估价目的、估价对象的特点、所收集到的资料情况，选用不少于两种方法适宜的评估宗地地价。我以前最喜欢遇到市场案例比较多的估价项目，因为市场比较法比较简单。通过估价师，我发现其实每种估价方法都有其优点，应该

10、按照估价目的选择适宜的估价方法。现在我对各种估价方法都能熟练并融合在一起使用。（七） 检查整个估价过程是估价结果准确的保障。现在次完成估价后都首先进行自查，检查估价资料的准确性、广泛性和代表性，仔细推敲所用资料和分析方法所依据的逻辑程序是否明确、妥善、实际，能否有效地推导出符合估价目的和用途的结论，对估价过程中的数字计算一并检验；然后是互检，请同事检查；最后是请本项目负责土地估价师。（八）完毕后，需要按照城镇土地估价规程中附录的格式进行撰写土地估价书（九） 正式交付土地估价前应进行“三审”，经总审合格后才能交付委估人和土地管理部门备案。经过日常的专业实践，我积累了许多估价经验，巩固了专业知识，

11、大大提高了专业技术能力；也发现土地估价是一项性很强的专业技术工作，土地估价师不但要掌握技术标准、估价程序、估价方法，还需具备一些辅助技能才能促进估价业务的更好完成。最后，高水准职业道德修养，的关键，只有具有良好的职业道德才能使估价客观、公正。土地估价是一种典型的智力服务性工作。因此本人认为，一名合格的估价师，不仅需要有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，具备专业胜任能力，更要有诚信的服务意识与实际行为。良好的职业道德修养是估价师是在履行本职工作过程中所应遵循的行为规范和准则，是从业之本,是行业健康发展的基本保证。本人在宏基房地产评估的土地估价工作中，严格遵守土地估价师的职业道德，执行国家有

12、关地价政策，坚持独立、客观、公正的原则，遵守国家对土地估价行业的各种规范，自觉的以一个合格的土地估价师的条件严格要求自己，务求做到对土地估价负责，评估出的宗地价格严谨准确。并且在估价工作中注意积累估价经验，不断的学习土地估价工作的相关知识、和先进经验。在今后的工作中本人还要继续学习、恪尽职守、遵守职业道德，争取取得更大的进步。总结：要做好土地估价师的工作一般都会受到背景知识、专业技术、实践经验和职业道德的共同影响和制这里面背景知识是工作的基石，对于评估而言，要求估价具有完善的知识体系；专业技术是工作段，估价的方法并不难掌握，相关的书籍中都有介绍，只要通过学习和应用都能掌握，难的是各种评估方法的运用过程中数据、参数的选取，而这就需要丰富的估价经验；实践经验是工作的催化剂，只有具有丰富的估价经验，对市场和、