工程部配合销售管理计划流程课件

1、物业工程部前期综合维修工岗位职责我作为客服中心工程部负责人我只代表我个人的方法，还没来得及和我们的客服中心李艳杰经理商量就盲目写了关于工程部内部治理流程还没来得及修改希望培训部领导只做参考，我是来做我们名都工程部内部治理培训用的；希望贵部能谅解！了解熟悉物业内供配电运行方式和给排水、消防管网的分布。严格执行供用电设备“安全技术操作规程”，穿戴好劳动防护用品。负责物业区内电器设备、给排水设施的维修、保养，完成设备的年度检修打算，做好设备台帐及设施的运行记录。负责房屋二次装修的装修治理。上门维修服务人员必须文明礼貌，精神状态良好，严格执行公司规定的操作规程，不得损坏公司的形象和利益。维修中，不得破

2、坏周边环境及损坏其他相临设施，对维修中的废弃物必须及时清理，保持环境整洁，无杂物。完成领导交办的其它工作。配合销售时期综合维修工工作规程1.0目的规范小区维修工作，保障设施设备的正常运行和满足业主维修服务需求。2.0适用范围适用于本小区物业治理维修工作。3.0每日工作时刻8小时8：3017：304.0权限直接上级：恒大名都客服中心经理、工程部负责人直接下级：无5.0 维修工工作程序5.1 每日8：30签到戴好工作牌上岗。5.2 检查上班值班记录，明确未完事宜及设施设备运行状况，清点工具、钥匙等，作好物品交接，签名确认。5.3 同意物管职员作安排，对业主托付服务5分钟内到现场，自带鞋套，文明作业

3、、文明规范用语，对业主的提问和要求礼貌解答，忌讲“不”字，对不属于自己权限内解决的问题可关心业主查找解决的途径。5.4 对小区的所管设备和楼宇每天许多于两次巡查，发觉问题及时汇报处理。5.5 熟悉对业户内装修监理内容及工作要求，能独立承担装修监理工作。5.6 熟悉本小区给排水管道阀门、窑井、化粪池及供电线路走向，设施设备运行状况，预防事故发生。5.7 主动钻研技术，不断提高工作能力。5.8 对开发遗留的土建小工程和业主托付服务的土建项目及时处理。5.9 对在建工程、正在装修工程进行监管跟进发觉问题及时跟对接单位联系整改或发函提出整改建议。6.0 完成领导交办的其他工作（例如配合营销、地产工程等

4、）。 6.1 相关记录 6.2 值班记录6.3 巡检记录6.4 装修巡检记录6.5 装修竣工单6.6 违约、整改通知单工程维修部职员培训治理标准作业规程1.0目的 规范工程维修部职员培训内容及程序，使职员培训系统化、科学化，确保职员具备工作所需的知识和技能。2.0适用范围 适用于物业治理公司工程维修组职员的培训。3.0职责3.1工程部负责人负责监督及抽查职员培训的实施情况、考核培训效果以及推举去金碧学院长春分院学习的机会。3.2 工程维修部经理负责制定年度职员培训打算，并负责具体组织实施。 4.0程序要点4.1职员培训打算的制定 4.1.1工程维修部经理于每年的12月15日前制定出下年度的职员

5、培训打算，或每月15号制定下月培训打算并上报公司审核批准。（具体情况按金碧物业长春分公司培训部确定执行） 4.1.2职员培训打算的内容应包括以下各方面：A、不违反国家的有关法律、法规； B、有明确的培训内容； C、有考核的标准； D、有具体的培训时刻；E、有培训费用的预算。4.2新入职职员的培训新职员入职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗。4.2.1 第一天上午由工程部负责人负责介绍公司的差不多情况，讲解公司的各种制度+(考勤、奖惩、后勤等)；介绍本部的工作性质、差不多运作程序，讲解各岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新职员熟悉小区的环境。 4.

6、2.2 第一天下午至第3天上午由工程部负责人带领新职员试上岗，新职员在工程部负责人的带领下处理本岗位具有代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。4.2.3第三天下午由工程部负责人安排对新职员进行思想方面的小结及技能方面的考试。4.2.4新职员经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退处理。4.3专业基础知识培训；4.3.1专业基础知识培训由工程维修部负责人具体负责。4.3.2专业基础知识培训每个月进行一次，每次许多于120分钟。4.3.3 培训内容： A、电工类：进网作业电工培训教材； 电工作业安全规程； 维修电工技能培训教材。B、电梯类：电梯结构原理及安装维修；电梯有用技术。C、公共设施类：

7、如建筑装饰工程施工技术；D、给排水类：如给排水设备设施使用及维修保养技术；E、制冷类：如制冷设备原理及使用、维修技术；F、弱电类：如电子技术基础； G、柴油机类：如柴油发电机使用及维修、保养技术；4.3.4培训形式： A、分工种集中授课；B、分工种集体讨论。 4.3.5考试方式： A、试卷考试；B、课堂问答。 4.4专业技能培训4.4.1专业技能培训由工程维修部主办具体负责。4.4.2专业技能培训每季度进行一次，每次许多于120分钟。4.4.3培训内容：A、电工类： (供配电设备设施操作标准作业规程)；(供配电设备设施运行治理标准作业规程)；(供配电设备设施维修保养标准作业规程)；B、电梯类：

8、(电梯运行治理标准作业规程)； (电梯维修保养标准作业规程)；(电梯故障维修标准作业规程)；电梯困人救援标准作业规程。C、给排水类：（给排水设备设施操作标准作业规程）；(给排水设备设施运行治理标准作业规程)；(给排水设备设施维修保养标准作业规程)； (二次供水治理标准作业规程)。D、 公共设施类：如(公共设施安装维修标准作业规程)；E、弱电类：如(弱电系统维修标准作业规程)；F、 柴油发电机类： (柴油发电机运行治理标准作业规程)； (柴油发电机操作标准作业规程)；(柴油发电机维修保养标准作业规程)。G、公共类： (工具治理标准作业规程)； (设备综合治理标准作业规程)；(测量设备治理标准作业

9、规程)；(值班治理标准作业规程)；其他相关规程。 4.4.4培训形式：A、分工种集体授课；B、分工种集中讨论。 4.4.5考试方式为现场实际动手能力评估。4.5服务培训4.5.1服务培训由公司安排授课人员讲授。4.5.2服务培训每季度进行一次，每次许多于120分钟。4.5.3培训内容： A、文明用语； B、仪表仪容； C、礼貌礼节；D、服务意识；E、服务技能；F、服务要求。 G、物业客服中心工程部技工标准作业规程4.5.4培训形式为集中授课。4.5.5考试方式：A、试卷考试；B、课堂问答。 4.6物业治理知识培训4.6.1物业治理知识培训由公司安排授课人员讲授。4.6.2物业治理知识培训每季度

10、进行一次，每次许多于120分钟。4.6.3培训内容： A、物业治理法律、法规。其中：(都市异产毗连房屋治理规定)、(都市房屋修缮治理规定)为工程维修部水电维修组、公共设施维修组单独培训内容； B、ISO90012000质量治理体系。4.6.4培训形式： A、公司集中授课； B、讨论。4.6.5考试方式： A、试卷考试； B、课堂问答。 4.7安全培训 4.7.1安全培训由工程维修部负责人具体负责。4.7.2安全培训每季度进行一次，每次许多于120分钟。4.7.3培训内容： A、操作安全； B、日常生活安全。4.7.4培训形式为集中授课形式。 4.7.5考试方式为课堂问答。4.8思想及文化方面的

11、培训4.8.1思想及文化方面的培训由工程维修部负责人具体负责。4.8.2思想及文化方面的培训每半年进行一次，每次许多于120分钟。4.8.3培训内容： A、思想品德； B、行为准则； C、语言表达能力(重点加强一般话方面的培训)。 8.4培训形式：A、集中授课；B、 讨论。C、考试方式为课堂问答。4.9特种培训：关于工程维修部的专门工种(电梯、值班电工等)我个人建议应有打算地选送职员出去培训或请专业人士来授课。4.10每次培训后，应由工程维修部主办将培训时刻、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在职员培训登记表内。 4.11培训记录应妥善保存，各类培训打算、培训记录表保存期为3年；职员培

12、训登记表、新职员考核记录表保存期为长期。5.0记录5.1 培训登记表5.2 考核记录表6.0相关支持文件 机电维修部全部标准作业规程 关于前期装修监理工工作规程1.0目的我个人认为在配合销售的过程加强装修治理，杜绝装修过程中的违规现象，确保小区外观形象整洁、美观。2.0适用范围小区内全部物业3.0职责我个人认为在我们金碧物业长春分公司我作为一名中层负责人我想做好义务装修监理工作为日后接管奠定良好基础；我个人认为在做好配合销售的同时应该负责每日依据装修巡检流程框图对小区装修房和单元设施进行巡检，并填写装修巡检记录表，对施工违章现象及时纠正，对整改问题及时处理。4.0工程程序装修监理工是维修施工和

13、住户居室装修施工质量操纵的直接责任人。同意土建工程师的领导。依据住户居室装修方案、维修项目审批表和物管员的具体安排实施现场监理工作。4.1、参与房屋交接、清点和负责试水4.1.1会同相关部门、业主按公司编制的房屋交接清单，对房屋室内设施设备逐一向业主点交。4.1.2装修公司进入现场装修3天前，假如装修公司要求试水，组织对厨、卫进行关水48小时试验，每天两次（上、下午各一次），作详细的观看记录。发觉渗漏即时申报维修。无渗漏即请业主共同检查，填写厨、卫试水结果报告单，装修监理工和业主签字，交物管部存档。4.2. 对居室装修全过程实话现场监理4.2.1装修期间，每天必须一次到装修现场进行现场监理。4

14、.2.2依据住户居室装修方案对住户装修项目逐一核对，特不是主体结构、外墙、户间隔墙及不同意改动的部位有无破坏或损伤，对建筑外观的统一性和整体美观有无阻碍。发觉在上述行为或有超越住户居室装修方案的装修行为，必须及时制止并书面向物管部报告，由物管部向住户发出装修整改通知书，按装修整改通知书的内容，监督检查整改情况，作好监理记录交物管部存档。4.2.3住户厨、卫重新装修埋设的排污管网、防水层施工，在隐蔽前必须到现场检查验收，对管网的位置、接头、管件材料，防水材料，操作程序、施工方法、防水层翻高高度、立管防渗处理等质量情况作详细记录，绘制施工简图，交物管部归入住户装修档案。4.2.4装修竣工，装修监理

15、工应对装修房进行全面的检查验收，签署验收意见，归入住户装修档案。4.3小区日常维修服务的现场监理4.3.1服务及时：从接到派工单之时5分钟内必须到达维修施工现场。对待业主必须热情、有礼貌。维修施工做到文明施工，不得破坏环境和阻碍毗邻的正常生活。4.3.2每一单项维修工作竣工必备以下资料：A、派工单B、现场勘察记录内容：存在的问题；产生的缘故分析；处理方法和措施；4.3.3维修施工记录内容：A、开、竣工时刻；B、开工情况；C、耗用材料；D、维修质量评价；E、绘制施工简图。4.3.4填写维修项目终结单并经业主或同意维修服务的部门签字后统一归档保存。4.4工程部负责人负责对整改维修工人的安排、调度、

16、进度、质量检查，在安排维修任务时必须进行技术交底，提出具体的技术、质量和安全要求，并作好记录备查。4.5每天二次对指定区域内公共服务设施进行巡查，检查本区域内公共服务设施是否完好，是否能安全使用，有无破坏或损伤。发觉问题必须当天填报维修项目申报表报物管部，即时安排维修。4.6负责对小区公共服务设施和业主室内维修项目定期进行质量回访，维修时刻、项目、维修质量、回访时刻填写工程维修质量回访单，并请业主签字。4.7作好当天的维修施工和住户装修现场监理记录。每月底将维修项目、领、耗用材料、维修服务及时率、维修服务质量合格率、维修返修率填写维修项目月报表，报物管部。装修巡检程序图合格检查验收施工单位整改

17、发整改联系记录合格检查验收业主整改发整改通知业主装修责任要求业主整改开发商责任发觉问题每日巡检 否否 是 是 5.0记录5.1装修巡检记录表5.2工程维修质量回访单5.3维修项目月报表5.4巡视记录表值班电工交接班制度一、值班人员应按安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不得私自调班、顶班。因故不能值班者必须提早向工程部请假，由工程部安排替班人员。二、交、接班人员必须做好交接班的预备工作，正点进行交接班。三、交、接班人员必须认真查看运行记录，介绍了解设备运行情况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具等。作好交、接班记录（并双方签字）。四、在下列情况下不得交接班：1事故处理未完，或重大

18、设备启动、停机时。2接班人员有醉酒现象或神志不清状况，未找到顶班人时。高压配电运行人员巡视制度一高压配电装置的巡视应两人进行，一人监护，一人检查。二巡视检查要以高压部分及重点设备为主，但也不能放过低压部分与一般设备的细微变化。三巡视电器设备时，人体与带电导体间的距离应大于安全距离，不同电压下的最小安全距离规定是：10kv及以下高压为0.7m。四巡视时不得对设备进行任何操作或工作，且禁止接触高压电器设备的绝缘部分。五进入高压室巡视检查时，应随手将门关好，防止小动物进入室内。六配电室巡视检查应在规定时刻内进行，一般巡视周期如下：A、每班班中检查一次；B、巡视检查设备时，要集中精力，认真、认真并及时

19、分析设备运行是否正常；C、新设备投入运行时，值班人员要勤巡视。电梯巡查维护、保养作业规程1.0目的及时发觉电梯故障，及时处理，保证电梯长期正常运行。2.0适用范围小区内所有电梯。3.0工作程序3.1巡视程序3.1.1维修工每日9:00开始时对小区内所有电梯进行一次巡视，巡视内容详见巡视记录表；3.1.2巡视中充分发挥各器官作用，迅速推断电梯的运行状态；耳听：运行中的是否有异声；嗅：轿箱、机房、井道有无异味；手摸：各按纽是否接触良好；目测观看设备有无破损；体感：运动是否平衡，有无摇晃。3.1.3发觉问题及时处理并作好巡视记录。4.0保养程序4.1电梯保养每年1次。4.2保养内容：保养内容保养要求

20、1电引机地脚螺拴紧固；2减速器电机轴承加油。1曳引机运行平衡无杂音2减速器、电机轴承油位正常无漏油。检查抱闸起、停车制动是否灵活可靠。1制动时，闸紧抱轮；2电引动机起动松闸同步；1操纵屏上行交流接触点检查；2继电器动作可靠性检查；3保险丝更换；4操纵曳引机清洁工作。1接触器触头无污垢，凹坑蚀痕，铁芯磁环无断裂，吸良好噪音小。2继电器触头无尘埃，无烧焦情况；3安全钮每月加油一次并应保证灵活可靠；4传动钢丝绳应无锈。1限速器、导线向滑轮加油；2安全钳每月检查；3曳引钢丝绳检查并润滑。1限速器每旬加油一次；2导向滑轮每月加油一次；3安全钳每月加油一次，并应保证灵活可靠；41轿门、厅门、门锁和门触头安

21、全可靠性检查。2开门机构传动状况检查；3门转动轴主门锁每月加油一次；4开门机链加油。1所有门启闭轻便灵活开门机构动作时无跳动摇摆；2厅门锁动作灵活关闭后不能打开；3门锁开关联锁可靠、有效；4门传动轴、锁轴、门上滑轮每月加油一次；5开门机链轮每月加油一次。限位开关，极限关可靠性检查。极限开关接触良好无损，每月检查一次操纵箱按钮开关灵敏可靠检查。1所有呼唤按钮动作正常灵敏、可靠；2呼唤指示灯显亮每月检查三次。客用电梯发生应急故障修理排除。接到用户故障电话后应立即设法排除，并作好记录。给排水、发电机、通风设备作业规程1.0目的确保小区给排水设备处于良好技术状态，保证小区生活、消防用水，处于良好运行状

22、态，保证小区居民正常生活，确保各类风机、排烟风机处于良好的工作状态，保证设备在消防状态下的排烟。确保柴油发电机处于良好的备用状态，在外电停电的情况下能及时启动发电，保证消防、电梯应急需要。2.0适用范围小区内给排水、通风系统、柴油发电机的运行治理。3.0职责3.1设备值班员负责以上各类设备的操作，监控运行及按时抄表记录，发觉异常情况的报告，打扫设备层及设备的清洁卫生。3.2设备技术主办负责设备操作规程的制定及运行工作的技术指导和检查。3.3物管部负责向业主通知停水、停电情况。4.0运行工作程序4.1设备运行的时刻确定4.1.1.给水设备处于24小时连续运行状态；4.1.2柴油发电机组在外电停电

23、5分钟内启动，在接配电室通知后立即送电；4.1.3设备层通风机、视设备层湿度情况开机通风；4.1.4污水泵处于自动位置、污水上升到一定高度时自动排水。4.2设备运行4.2.1值班运行人员负责给水设备24小时运行的操作监控记录，在给水设备启动时，应注意观看起动时设备的各项运行参数（电流、电压、管网压力），倾听有无异响，运行期间每2小时记录一次运行参数；4.2.2值班人员负责设备层、通风风机的操作监控，在多雨潮湿季节每日必须开机通风，并作好运行记录；4.2.3值班员在外电停电或配电设备出现故障情况下，立即作好发电预备工作，接到发电通知后立即启动发电机组送电（操作程序见操作规程）并作好运行记录；4.

24、2.4值班人员的运行操作，应严格按操作规程操作，加强巡视，注意各类设备的运行参数的变化情况，发觉异常情况及时向主管报告。4.2.5无关人员未经许可不得进入设备层。5.0记录6.0相关支持文件6.1 (柴油发电机运行治理标准作业规程)； 6.2 (柴油发电机操作标准作业规程)；6.3 (柴油发电机维修保养标准作业规程)。柴油发电机组操作规程1.0目的保证操作的安全性和正确性，幸免因操作失误造成的设备或人为事故。2.0适用范围小区内给排水设备、发电机组的操作。3.0职责值班职员负责上述各类设备的操作记录和异常情况报告。4.0工作程序4.1柴油发电机组操作规程：检查机组（机油油位、柴油油位、冷却水箱

25、水位）将怠速运行开关放在“怠速”按下“启动”按钮（注意：启动电机运行15秒而柴发机未运行时需等待3分钟后再次启动，若三次未启动成功需检查故障缘故后再次启动）怠速运行5分钟无异常情况转入正常运行按配电屏上“送电”钮开始送电通知停止送电时，按配电屏上“断电按钮”柴发机组转入怠速，运行5分钟后停机。注：柴发机组正常运行参数：水温：70100油温：82107油压：3.524.97kg.cm2电压：400v 频率：50Hz给排水、通风、柴油发电机组巡视、维护保养、检修作业规程1.0目的每日巡视及时发觉设备故障及时排除，确保运行正常，定期维修保养使设备长期稳定运行。2.0适用范围辖区内给排水、柴油发电机组

26、、通风系统、各类设备的巡视、维修、保养。3.0职责3.1设备维修工负责上述设备的巡视维修保养工作；3.2设备技术主管负责检修打算的编制、材料打算的编制、维修保养工作的技术指导、检查监督及外委维修工作的联络工作。4.0巡视程序4.1运行设备的巡视每天进行一次，由维修工进行；4.2巡视地点：设备层、电梯房、水泵及操纵系统、各污水坑、潜水泵、柴油发电机室；4.3巡视内容：检查各类设备运行是否正常，设备周围有无杂物，是否有跑、冒、滴、漏现象，水泵、电机、风机、电梯运行有无异响、异味。4.4.巡视时需作好巡视记录。5.0维修保养5.1给排水系统5.1.1清除泵体周围杂物，泵体外观清洁每月一次；5.1.2

27、清除污水坑中的杂物，每季一次；5.1.3对泵体加润滑油，半年一次；5.1.4按大中修打算对泵体及电机进行解体大修；5.1.5设备主办制定维修打算并对检查工作提供技术指导及检查监督。5.2柴油发电机系统5.2.1设备维修工负责柴油发电机的维修保养工作；5.2.2设备维修班按维修打算进行检查，同时记录于设备档案；5.2.3柴油发电机保养项目表（见下页）：柴油发电机保养项目表序号检查保养项目保养方式及用材料时刻1发电机组外部清洁用抹布清除油污每月2启动电瓶查电瓶电解液，不足加蒸馏水每月3机油滤清器更换机油滤清器500运行小时4燃油滤清器更换燃油滤清器500运行小时5水滤清器更换水滤清器500运行小时

28、6空气滤清器拆下清扫500运行小时7机油更换机油500运行小时5.2.4每一月启动柴油发机组一次，每次15分钟，观看运行是否正常。5.3通风排烟系统5.3.1对风机轴承定期加油润滑；5.3.2检查风机皮带是否完好，发觉问题及时调正或更换；5.3.3排烟阀每季检查一次，检查机械机构是否能动作。6.0记录二次供水治理工作程序1.0目的保证小区二次供水水质符合卫生检查标准，保障用户躯体健康和消防用水。2.0适用范围适用于小区二次供水系统治理。3.0职责3.1物管部负责每年定期联系专业水池清洗队（由市供水公司指定）来小区进行中间水池清洗。3.2设备维修工负责清洗时的配合工作，物管部负责向外发停水通知。

29、4.0工作程序4.1二次供水由指定的设备运行人员负责治理，治理人员定期进行体检，合格后方可上岗。4.2治理人员负责水池治理，按规定要求检查孔加盖，出水口加网罩工作。4.3二次供水清洗，消毒程序。4.3.1由专业水池清洗队清洗水池（外委）；4.3.2.清洗后取水样送卫生防疫站检测，合格后方能投入使用，不合格进行重新清洗直至合格。4.33卫生防疫站检测报告单，原件存档保存。5.0相关文件长春市二次供水治理方法水质分析报告单卫生许可证供配电设备设施巡视维修保养作业规程1.0目的及时处理供配电设备故障，确保设备正常安全运行。2.0适用范围适用于小区内高低压配电设备，照明系统、设备电控部分的维修保养工作

30、。3.0职责 水、电、气维修工负责电器设备的维修保养。4.0工作程序4.1巡视：每日水、电、气维修工对所管辖内的水电气、照明配电设施进行一次巡视，发觉问题及时处理，不能立即处理应采取措施并上报，必要时停止设备运行。4.2巡视地点4.2.1小区各配电井，检查空开是否正常，导线有无过热现象，楼道照明灯具是否有损坏，如有更换即进行更换；4.2.2设备层水泵、风机、操纵柜、电动机、检查电动机温升是否过高，机组有无强烈振动，有无异响，电源电压是否正常电流是否超过额定值，是否缺相运行，操纵箱、开关、交流接触器、灭火罩是否完好，电容器外壳有无凸凹现象，有无异响或放电火花，各部分接头接触是否良好。4.3维修保

31、养4.3.1小区、车库及大楼内照明系统的维修保养；4.3.2及时更换损坏的照明灯具；4.3.4定期清扫电井中的电器设备灰尘，测量电源电压及各回路运行、电流、观看开关导线是否过载运行。5.0电梯、风机、水泵、操纵箱柜、电机维修保养。5.1及时解决巡视中发觉的问题，及时更换损坏的零件，如主开关，接触器、热继电器、指示灯、转换开关。5.2所更换的配件，必须与原设备相匹配，以保证设备的正常安全运行。5.3清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油，检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查电表外壳接地是否良好，检测电动机绝缘电阻。5.4大修内容、电动解体、清除内部污垢、检查绕组的绝

32、缘情况，槽楔有无松动，匝间有无短路，烧伤痕迹，检查通风冷却是否完好，检查有无扫膛现象，对外壳补漆检查轴承，损坏应及时更换，检查运行电流是否正常，检查联轴器。6.0记录值班治理标准作业规程1.0目的规范值班治理，确保值班质量。2.0适用范围适用于物业治理公司治理处工程维修部值班工作。3.0职责3.1客服中心经理负责对值班工作的监控。3.2工程部负责人负责值班工作的具体安排和检查。3.3工程部值班人员负责按此规程进行值班工作。4.0程序要点4.1交接班操作 4.1.1交班人员提早20分钟做好交班预备： A、检查设备并确保运行正常； B、搞好值班室和设备房卫生工作。 4.1.2接班人员提早15分钟到

33、达值班岗位。 4.1.3接班人员首先认真认真地检查各设备的运行情况：A、发觉异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助；B、确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。 4.1.4交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真倾听，如有疑问可向交班人提问，直至 双方清晰。4.1.5接班人查看上班的机电运行值班记录)，检查仪器、工具等物品是 否齐全完好。4.1.6交接双方认为无误后共同在(机电运行交接班记录)上签名确认。4.1.7交接完毕后所发生的问题由接班人负责。4.1.8有下列情况之一不能交接班：A、上一班运行情况未交代清晰，记录不规范，配

34、电室、值班室、操作间不清洁；B、接班人未到岗，交班人不准下班；C、接班人醉酒或其他情况而未找到接班人； D、在倒闸操作和事故处理过程中；E、若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4.2值班操作要点4.2.1值班人应提早15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。4.2.2坚守岗位，不得串岗。 4.2.3按有关运行治理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修. 4.2.4如遇专门事件，应按突发事件处理程序进行处理。 4.2.5值班人员因专门情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经工程维修部主管同意并签字方可调班。 4.3停送电操作要领

35、 4.3.1正常情况下的倒闸操作： A、工程维修部主管提早两天书面通知运行组停、送电范围(包括变压器报停、启用)； B、运行组接到通知后，一天内完成以下工作： 立即通知供配电专业人员即到现场，依照负荷分布情况实地考察其可行性； 若不可行应立即汇报情况，并讲明缘故； 若可行，则应明确停送、电时刻、范围，填好操作票后，由主管经理审批，同时将停、送电情况书面通知公共事务部。 C、公共事务部接到通知后，提早一天贴出停电通知以告之住户； D、倒闸操作前，运行人员要做好相应的预备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置； E、在确定时刻，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：

36、停电：先停负荷开关，后停隔离开关； 送电：先送隔离开关，后送负荷开关。F、倒闸操作完成后，运行人员检查电梯运行情况，发电机操作开关置于自动位置。G、做好各项相关记录。4.3.2紧急状态下的倒闸操作：A、发觉配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作：依照情况立即断开低压配电柜上电源开关或断开高压柜高压开关；B、停电后立即通知工程维修部主管，主管到现场后立即检查事故缘故，在查出确定的缘故后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；C、做好各种记录，重大事故应立即报告治理处经理。4.4值班房、设备房卫生治理制度4.4.1值班人

37、员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。4.4.2专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：A、水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；B、电梯工负责电梯房卫生清洁工作。4.4.3接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。4.4.4专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。4.4.5工程维修部主办负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。5.0记录值班记录表6.0 相关支持文件 机电维修部职员绩效考评实施标准作业规程设备综合治理标准作业规程1.0目的从总体上确立物业治理公司各类设备的治理要求，确保各类设备治理工作的统 一、完整和完善。2.0适用范围

38、 适用于物业治理公司治理的各类设备的综合治理工作。3.0职责3.1工程维修部负责所辖小区的各类设备的日常治理工作。3.2公司办公室负责各类设备档案的治理工作。4.0程序要点 4.1设备档案的建立要求4.1.1工程维修部在接管物业后一周内应将管辖范围内的所有设备建立台账(见附表)，并在建档后的3个工作日内将台账移交公司办公室存档。 4.1.2工程维修部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：A、所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；B、“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：设备名称；设备编号。C、设备编号按下列规则编制 设备流水表(01、02.)设

39、备名称编写(取汉语拼音字头) 物业点编码 D、标识的制作规范标识材质用金属薄板制作设备编号用仿宋字体，涂黑色磁漆尺寸长300mmxl50mmx3mm(长X宽X厚)4.1.4设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备治理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分不在设备台账或设备卡片上予以登录。 4.1.5设备台账和设备出厂原件(合格证、讲明书、保修协议等)统一由公司办公室保存。治理处保存复印件。 4.2设备的日常操作、运行、维修保养治理详见工程维修部各类设备操作、运行、维修保养治理标准作业规程。4.3设备的购置治理4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和

40、新添设备的购置。4.3.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。4.3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。4.3.5新添设备由工程维修部提出服务用途或配套功能以及要紧技术指标的需求。4.3.6采购设备应遵循采购治理标准作业规程)的相关规定进行采购。4.3.7采购设备到达公司后，由工程维修部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。 4.3.8验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常治理。4.4设备状态标识 4.4.1工程维修部应对设备状

41、态进行标识，以防止因设备误操作造成人员损害和设备损坏。 4.4.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。 4.4.3常运行中的设备可不予标识。 4.4.4标识的方式方法： A、设备状态用标识牌进行标识，标识牌300mmxl50mmx3mm(长X宽X厚)的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；B、设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；C、设备状态改变，标识应随之改变。4.5设备的停用和封存4.5.1发觉下列情况之一，设备应予停用或封存：A、多余设备，含服务提供有再需要的设备；B、设备功能己不能满足提供服务需要的设备。4

42、.5.2停用或封存的设备应采纳适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。4.5.3工程维修部应定期(如一个季度)对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。4.5.4设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经治理处主任批准后实施。4.6设备的报废4.6.1无修复价值的设备应予报废。4.6.2报废设备应由机电维修部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管人员、运行人员、治理处主任等。4.6.3设备主管人员应填写(设备报废审批表)，经公司经理批准后实施。4.6.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。4.6.6工程维修部应将批准的(设备报废审批表)报公司财务部一份

43、。5.0记录5.1设备台账5.2设备卡5.3采购设备验收表5.4设备停用封存报废审批表5.5设备定点治理检查表6.0 相关支持文件 机电维修部所有标准作业规程测量设备治理标准作业规程1.0目的确保测量设备的能力满足使用要求。2.0适用范围适用于物业治理公司对测量设备从配置、较准、使用至治理各个环节的操纵。3.0程序要点：3.1建立测量设备台帐，其内容包括：出厂编号、公司编号、名称、形式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识，并随设备的变化而持台帐的可用性和可追溯性。3.2测量设备逐一进行编号标识，其要求为：采纳符号和顺序进行编号、示例如下：c h

44、 01 该类测试设备的顺序号，用阿拉伯整数。 移动使用测量设备（装置符号） 测量尺寸（类型符号）。符号规则如表一：装置符号H移动使用测量设备G固定装置的测量设备类型符号C测量尺寸用的测量设备D测量电参数（如：电压、电流、电阻、电功率）Z测量重量用的测量设备P测量压力、真空度用测量设备3.3规定测量设备的校准周期，测量设备的校准周期依照其使用频率及测量设备精度等确定（如表二）： 测量尺寸的校准周期为二年测量电参数的校准周期为二年测量重量的校准周期为二年测量压力的校准周期为一年装于设备上，但不能拆卸的测量设备随设备大修时进行校准按国家要求的送技术质量监督部门3.4按确定或规定的校准周期将测量设备托

45、付国家授权的计量监督检测单位进行校准，并办理相关托付手续。3.5测量设备的使用3.5.1使用人员应熟悉测量设备的使用、正确、合理，按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。3.5.2使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当而使校准状态失准。3.5.3当发觉测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查消除由于失准可能造成的阻碍。3.5.4测量设备的保管防静环境应适当，不应与工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。3.6校准托付3.6.1如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准的测量设备一律托付国家授权校准单位进行校准。3.6.2工

46、程维修部测量设备治理人员在托付校准时，应将送交校准设备的使用量数值范围列入托付中，并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。工具治理标准作业规程1.0 目的 规范工程维修部工具治理工作，确保工程维修部工具完整及各项性能完好。2.0 适用范围 适用于物业治理公司所属各治理处工程维修部的工具治理。3.0 职责 3.1 工程维修部主管负责检查工具治理工作的实施情况并负责工具的申购。 3.2 工程维修人员具体负责工具治理。3.3 客服中心物管员负责工具的簿记盘点工作。4.0 程序要点 4.1 工程维修部工具年度采购打算的制定4.1.1每年的12月15日

47、之前由工程维修部负责人负责制定下一年度(工程维修部工具年度采购打算)并上报公司审批。4.1.2 (工程维修部工具年度采购打算)应包括如下内容：A 所需工具的名称、型号及规格、数量、产地； B 可能费用； C 购买时刻；D 用途。 4.2 工程维修部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是分部门公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，分部门公用工具由主管领用负责保管。客服中心物管员对所领用工具记录在(工具领用登记表)内。 4.3个人使用工具和分部门公用工具(便携带的)由主管统一填写(领料单)，工程不负责批准后，由主管到仓库领取并负责临时保管。主管必须将所领工具簿记在(保管工具登记表)内，

48、并由工程部负责人签名确认。 4.4个人使用工具治理4.4.1工程维修部职员正式上岗时，由职员填写领料单)经工程维修部负责人批准后，在物管员处领取一套个人使用工具。工程维修部职员个人使用工具每年只能补领一次。治理处物管员应对职员所领工具簿记在(工具领用登记表)内。4.4.2 个人使用工具使用注意事项：A、 不准乱打乱撬； B、 用力应适度； C、 测量不同的参数时注意正确换档(万用表)； D、 注意工具的作用条件(如额定电压、额定电流或承载能力等)； E、 用后擦拭洁净工具。 4.4.3 工程维修部职员个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 4.4.4 工程维修部职员个人使用工具丢失或人为损

49、坏，则应由职员个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则能够经工程维修部主管批准后在仓管员处以旧换新，物管员应做好登记。 4.4.5 职员辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程维修部，关于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钞票款。工程维修部负责人必须将职员退还的个人使用工具簿记在组长保管工具登记表内，并在“备注”一栏内注明“退还”字样。职员退还的个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用的工具。 4.4.6 工程维修部负责人每月18号检查每个职员的个人使用工具，关于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐。4.4.7 关于换下来的个人使用工具每半年由治理处物管员进行一次盘点

50、并登记在报废工具登记表内客服中心经理批准后上报公司审批。审批后,由客服中心经理负责处理. 4.5专业组公用工具治理 4.5.1 各专业组职员借用公用工具或各分部门之间借用公用工具都应在主办处借用；工程维修部以外的部门借用公用工具须经工程维修部负责人批准后方可借用。负责人必须将借用工具登记在工具借用登记表上。 4.5.2 专业组公用工具使用注意事项： A、 便携式(小件的)公用工具使用注意事项按4.4.2条款执行； B、 大型公用工具使用除应遵循便携式(小件的)公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养： 对各转动部位加注润滑油； 调整皮带，关于磨损严峻的皮带应更换； 检查、调整碳刷，如碳刷磨

51、损超过新装时的12则应更换； 检查启动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换； 检查或整修接线头； 调整机械间隙至合理位置； 清洁外表，必要时涂上防锈油； 拧紧所有紧固螺栓。 4.5.3 专业组公用工具属公司财产，严禁用作私人用途。 4.5.4 专业组公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。专业公用工具如属正常使用损坏，关于小型的(100元以下)经工程维修部主管确认，客服中心工程部经理批准后能够以旧换新。关于100元以上的公用工具须先由工程部主管填写(报废工具登记表)客服中心经理或工程部经理批准后上报公司审批。 4.5.5 专业组工程部经理工程部主管工作调迁、辞工或被解雇时，由客服中心经

52、理或工程部经理会同物管员一起对主管所管公用工具进行盘点，发觉缺少或人为损坏的则应追究主管的责任。 4.5.6 工程维修部主管每月20号对部门的公用工具进行检查，关于缺少的或人为损坏的，将责令职员负责尽快补齐。4.5.7 关于换下来的公用工具每半年由治理处物管员进行一次盘点并登记在(报废工具登记表)内，经客服中心经理或工程部经理批准后上报公司审批。审批后由客服中心工程部负责报废处理。4.5.8 关于专业组公用工具中的计量器具或安全用具应定期送检，检验后合格的方可使用，否则应重新申购。4.6 工程维修部通讯用对讲机治理按相关条款执行。4.7 治理处物管员每月30号应将所保管的工具进行一次盘点并簿记

53、在(仓管员保管工具登记表)上，关于需要补充的工具应建议工程维修部经理尽快申购。 4.8 工程维修部经理每月5号之前依照物管员的建议及工程维修部工具年度采购打算表)填写工具申购单并上报公司。关于打算中未列出的工具，工程维修部经理应尽快补充至打算中并上报公司审批。 5.0 记录 5.1 (工具保管登记表) 5.2 (工具领用登记表) 5.3 (工具借用登记表) 5.4 (报废工具登记表) 5.5 (工程维修部工具年度采购打算表) 6.0 相关支持文件 电梯运行治理标准作业规程1.0 目的 规范电梯运行治理工作，确保电梯良好运行。 2.0 适用范围 适用于物业治理公司辖区内电梯的运行治理. 3.0

54、职责 3.1 客服中心工程部经理负责检查电梯运行治理工作的实施情况。 3.2 工程维修部主管负责电梯运行治理工作的组织实施。 3.3 电梯治理员具体负责电梯的运行治理。 4.0 程序要点 4.1 巡视监控 4.1.1 电梯治理员每天应对小区内所有电梯的要紧部位至少巡视一次。 4.1.2 巡视监控的要紧内容如下： A、 曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高(烫手)，曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动； B、 减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动； C、 指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无异常声响； D、变压器、电阻器

55、、电抗器温度是否正常，有无过热现象；E、 制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；F、 曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；G、 通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置；H、 轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；I、 厅门及轿门踏板是否清洁洁净；J、 轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；K、 电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；L、 开关门有无异常(顺畅)，轿厢内应急灯是否可靠；M、 底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；N、 补偿链是否有异响；O、

56、底坑有无积水或脏物。4.1.3巡视过程中如发觉上述情况有不正常时，电梯治理员应及时采取措施予解决。处理不了的问题应及时如实地汇报给机电维修部主管，在主管的协同下加以解决。4.2异常情况处置4.2.1发生火灾的处置A、楼层发生火灾时，电梯治理员应立即 按动消防开关使电梯进入B、消防运行状态，电梯运行到站后，应使住户保持 静，疏导乘客迅速离开轿厢；C、井道内或轿厢发生火灾时，电梯治理员应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火操纵火势蔓延；D、 关于上述两种情况，电梯治理员应及时通知小区消防中心，按(火警、火灾应急处理标准作业规程)处置。 4.2.2 电梯湿水的处置：A

57、、 当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源；B、 当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；C、 当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；D、 发生湿水时，应迅速阻断漏水源； E、对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干(温度不能太高)、自然通风、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求同时试梯运行无异常后，方可投入正式运行。 4.2.3 停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按电梯困人救援标准作业规程) 4.3 电梯机房治理 4.3.1 非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程维修部

58、主办同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。 4.3.2 机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。 4.3.3 每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮。 4.3.4 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。 4.3.5 机房应当做到随时上锁，钥匙由当值治理员保管，治理员不得私配钥匙。4.4 交接班要求 4.4.1 接班人员应准时来接班。4.4.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看电梯运行日记)，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在电梯运行日记)表上签名。 4.4.3 有下列情况之一者不

59、准交接班： A 上一班运行情况未交代清晰； B 记录不规范、不完整、不清晰； C 机房不洁净； D接班人未到岗； E事故正在处理中或交接班时发生故障，应由交班人负责接着处理，接班人协助进行。 4.5 电梯运行情况，应完整、规范地记录在电梯运行日记表内，于每月3号前将上月的记录整理成后交工程维修部存档，保存期二年。5.0 记录电梯运行日记6.0相关支持文件电梯维修保养标准作业规程电梯困人救援标准作业规程1.0 目的 规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。2.0 适用范围 适用于物业治理公司辖区内电梯困人后的救援工作。3.0 职责 3.1 工程维修部主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施

60、。3.2 电梯治理员负责电梯困人后的救援工作。4.0 程序要点4.1 当发生电梯困人事故时，电梯治理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持冷静，不要惊慌，静心等待救援人员的援救；被困人员不可将躯体任何部位伸出轿厢外。假如轿厢门处于半开闭状态，电梯治理员应设法将轿厢门完全关闭。4.2 依照指层灯、PC显示、选层器横杆打开厅门观看轿厢所在位置。4.3 轿厢停于距厅门0.5米左右位置的救援。4.3.4 协助住户离开轿厢。 4.3.5 重新关好厅门。4.4 轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法4.4.1 进人机房切断电梯电源。4.4.2 拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。4.