资产评估（第二版）第05章房地产评估

1、第5章 房地产评估5.1 房地产评估概述5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用5.4 剩余法在房地产评估中的应用5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用5.1 房地产评估概述5.1.1房地产的概念及特征1）土地及土地权利（1）土地（2）土地的特性（3）土地权利2）建筑物5.1 房地产评估概述3）房地产特性（1）位置固定性及区域性。（2）长期使用性。（3）保值与增值趋势。（4）投资风险性。（5）政策限制性。5.1 房地产评估概述5.1.2房地产评估原则1）合法性原则。2）最有效使用原则5.1 房地产评估概述5.1.3房地产价格及其影响因素1）

2、房地产价格及其种类（1）按照房地产权益划分（2）按照房地产的实物形态划分（3）按房地产价格表示的单位划分5.1 房地产评估概述2）房地产价格的特征（1）房地产价格是房地产权益的价格。（2）房地产的价格有两种基本表现形式，即房地产交易价格和房地产租金价格。（3）房地产价格容易受个别因素的影响，一般情况下容易受买卖双方的偏好、讨价还价的能力，以及感情因素的影响。3）房地产的价格与房地产的评估价值5.1 房地产评估概述4）影响房地产价格及评估价值的因素（1）一般因素经济因素社会因素行政因素（2）区域因素（3）个别因素土地的个别因素建筑物的个别因素5.1 房地产评估概述5）房地产评估程序（1）明确评估

3、基本事项明确评估目的明确评估对象明确评估价值类型明确评估基准日签订评估委托协议或合同5.1 房地产评估概述（2）制订工作计划初选拟采用的评估途径及其方法确定评估投入的人员确定评估作业步骤及进度安排（3）实地勘察与收集资料实地勘察收集资料（4）测算待评估资产评估价值（5）综合分析确定评估结果（6）撰写房地产评估报告5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用5.2.1市场售价类比法在房地产评估中的应用1）市场售价类比法的基本思路与一般数学式2）市场售价类比法的评估步骤（1）广泛搜集房地产交易资料。（2）选择可供比较的交易实例作为参照物。（3）进行市场交易情况修正。（4）进行交易日期修正。（5）进

4、行区域因素修正。（6）进行个别因素修正。（7）确定待评估房地产评估价值。3）市场售价类比法的估价案例5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用5.2.2基准地价修正系数法及其估价步骤1）基准地价修正系数法的含义2）基准地价修正系数法的估价步骤（1）收集有关资料（2）确定被评估宗地因素修正系数（3）求取土地转让年限修正系数（4）计算交易时间修正系数（5）确定容积率修正系数（6）计算市场转让因素修正系数（7）计算被评估宗地地价5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用5.2.3市场租金倍数法5.2.4路线价估价法在土地使用权评估中的应用1）路线价估价法的基本思路及运用范围2）路线价估价法的估价

5、步骤（1）划分路线价区段（2）设定标准深度（3）确定路线价（4）制定深度指数表和其他修正率表（5）计算各地块的价格3）路线价估价法举例5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用5.3.1收益途径及其方法评估房地产的适用范围5.3.2收益途径及其方法评估房地产的基本步骤5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用5.3.3不同类型房地产正常收益的测算1）实际收益、个别收益与正常（客观）收益2）实际费用和正常（客观）费用3）不同类型房地产正常收益（1）出租型房地产正常收益的估测（2）直接经营型房地产正常收益的估测（3）自用或尚未使用房地产正常收益的估测5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用

6、4）房地产正常收益流类型的判断（1）固定租金型；（2）等差数列型；（3）递增递减型；（4）其他有规则的变化情形。5）房地产收益年限的测定5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用5.3.4折现率或资本化率的估测1）关于折现率或资本化率的进一步说明在房地产评估中，折现率或资本化率主要有以下几种：（1）土地折现率或资本化率（2）建筑物折现率或资本化率（3）房地产综合折现率或资本化率5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用2）折现率或资本化率估测的基本思路和方法（1）市场租价比法（2）安全利率加上风险调整值法（3）各种投资收益率排序插入法（4）资金成本加权平均法5.3 收益途径及其方法在房地产

7、评估中的应用5.3.5房地产评估中的残余估价法1）残余估价法的适用前提和适用范围（1）适用前提（2）适用范围2）残余估价法在房地产评估中的应用（1）由房地产收益评估土地价值（2）由房地产收益评估建筑物价值5.3.6残余估价法应用举例5.4 剩余法在房地产评估中的应用5.4.1剩余法的基本思路及运用范围5.4.2剩余法的数学表达式及估价步骤1）剩余法的数学表达式2）剩余法的估价步骤（1）调查待评估土地的基本情况（2）选择最佳的开发利用方式（3）估计建设期（4）预测土地开发完成后的楼价（5）估测各项成本费用（6）计算并确定地价5.4.3剩余法运用举例5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用5.5.1成本途径及其方法的基本思路及应用范围5.5.2成本途径及其方法在土地使用权评估中的估价步骤1）计算土地取得费2）计算土地开发费3）计算投资利息4）计算投资利润5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用5）确定土地增值收益6）确定土地使用权的功效损失7）确定土地经济性贬值8）求取待评估土地使用权的评估价值5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用5.5.3成本途径及其方法在房地产评估中的操作步骤新建房地产的评估