金地未未来营销执行报告-客源与定价篇

1、金地未未来营销执行报告新聚仁机构谁购买本工程？我们的客源在哪里？我们的客源终究什么样？目的客群需求划分前提远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万渡新系：新上海人过渡型，购房总价40-50万、无力购买神龙系：顶层购房人士，公寓600万、别墅1200万近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万外乡系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买少成系：年轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万白一系：白领初次置业，购房总价70、80万，无力购买工程总价段划分户型面积毛坯均价总价花园洋房大户型115-1541

2、3000150-202万花园洋房小户型8913000106-116万高TOWN88.512000小高层两房85-881100094-97万小高层一房55-651100061-72万在售楼盘一房两房三房其它7月均价别墅均价连城新苑74939839幸福小镇4762-6686311831112459绿地崴廉公寓76-8410610101仁恒家毛坯）高桥荷兰新城6174105-1336984150-202万可购房源150-202万总价目的客源竞争竞争产品：仁恒家园三房、四房，高桥新城叠加别墅本产品竞争力：花园洋房低密度形状、地下室等附送空间、精装修、较少费用、金地品牌仁恒家园

3、客源：近海系、外乡系为主，部分少成系 对近海系有得天独厚的优势高桥新城别墅客源：外乡系为主本工程150-202万总价目的客层远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万渡新系：新上海人过度型，购房总价40-50万、无力购买神龙系：顶层购房人士，公寓600万、别墅1200万近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万外乡系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买少成系：年轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万白一系：白领初次置业，购房总价70、80万，无力购买目的客源106-116万可购房源在售楼盘一房两

4、房三房其它7月均价别墅均价连城新苑74939839幸福小镇4762-6686311831112459绿地崴廉公寓76-8410610101仁恒家毛坯）高桥荷兰新城6174105-1336984106-116万总价目的客源竞争竞争产品：绿地崴廉公寓三房，高桥新城叠加别墅本产品竞争力：花园洋房/高层TOWNHOUSE形状、空间适用多变、精装修、风格现代前卫、金地品牌绿地崴廉公寓客源：白二系为主，部分少成系 高桥新城别墅客源：外乡系为主远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万渡新系：新上海人过度型，购房总价40-50万、无力购买神龙系：顶层购房人士，公寓600

5、万、别墅1200万近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万外乡系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买少成系：年轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万白一系：白领初次置业，购房总价70、80万，无力购买106-116万总价目的客群目的客源61-97万可购房源在售楼盘一房两房三房其它7月均价别墅均价连城新苑74939839幸福小镇4762-6686311831112459绿地崴廉公寓76-8410610101仁恒家毛坯）高桥荷兰新城6174105-133698461-97万总价目的客

6、源竞争竞争产品：连城新苑、幸福小镇、绿地崴廉公寓、高桥新城的普通公寓产品本产品竞争力：小高层附送面积多、空间多变、精装修、风格现代前卫、金地品牌客源：以白一系、白二系为主远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万渡新系：新上海人过度型，购房总价40-50万、无力购买神龙系：顶层购房人士，公寓600万、别墅1200万近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万外乡系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买少成系：年轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万白一系：白领初次置业，购房总价70、80万，无力购买

7、61-97万总价目的客群目的客源产品对应主力人群定位户型总价主力人群花园洋房大户型150-202万本土系花园洋房小户型116万白二系高TOWN106万白二系小高层两房94-97万白一系小高层一房61-72万白一系谁购买本工程？我们的客源在哪里？我们的客源终究什么样？交通动线导入客源金桥高行五角场中环线外环线内环线外高桥陆家嘴张江五角场城市副中心金桥出口加工区外高桥港区张江高科技园区小陆家嘴金融区客源行业特征产业区域主导产业主要年龄层次陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁金桥轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药25-40岁张江生

8、物医药、集成电路、软件30-40岁五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业 25-35岁特征以催生大量白领人群的智力型行业居多25-40岁工程总价段划分户型面积毛坯均价总价花园洋房大户202万花园洋房小户型8913000106-116万高TOWN88.512000小高层两房85-881100094-97万小高层一房55-651100061-72万客源购买力分析税后年收入税后月收入月还款（月收入40%，30年）总价承受力首付（3成）客源置业次数5-6万4000-5000元1600-2000元37-47万11-15万一次置业10-18万8000-15000元3200-

9、6000元75-140万22-45万一次置业为主，二次置业为辅税后年收入税后月收入月还款（月收入30%，30年）总价承受力首付（3成）客源特征20-25万16000-20000元4800-6000元113-142万34-42万二次置业为主，一次置业为辅25-30万20000-25000元6000-7500元142-177万42-53万二次置业为主30-50万25000-41000元7500-12300元177-290万53-87万二次置业为主50-80万41000-67000元12300-20000元290450万87-135万二次置业为主80万以上67000元以上20000元以上450万以上

10、135万以上二次置业以上目的客源目的客源客源属性分析产业区域主导产业主要年龄层次普通职工平均收入中级管理人员收入高级管理人员收入陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁6-10万20-25万50万以上外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁5-8万12-18万30万以上金桥轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药25-40岁5-6万12-16万30万以上张江生物医药、集成电路、软件30-40岁5.5-6万12-18万30万以上五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业 25-35岁5-8万12-20万30万以上特征以催生大量白领人群的智力型行业居多25-40岁一次置业一次置业居多

11、，部分二次置业者二次置业为主客源地图中环线外环线内环线外高桥保税区25高行镇5金桥出口加工区20五角场商圈5陆家嘴及紫竹园区5张江高科5北外滩商务区5高桥镇10高东镇5杨浦高新产业区5浦东软件园5东沟5谁购买本工程？我们的客源在哪里？我们的客源终究什么样？目的客层划分远海系：欧美背景的海外人士，公寓400万、别墅500万渡新系：新上海人过度型，购房总价40-50万、无力购买神龙系：顶层购房人士，公寓600万、别墅1200万近海系：日韩、东南亚、港台人士，公寓300万、别墅450万外乡系：三代居住于同一区域，公寓250万、别墅350万白二系：白领二次置业，公寓150万左右、别墅很少购买少成系：年

12、轻私营业主专业人士，公寓200万、别墅300万白一系：白领初次置业，购房总价70、80万，无力购买对本工程能够的客户群进展逐个扫描客群扫描 外乡系购房特征：注重生活区域，本地化；硬件上，看重房型的适用性，需求的面积比较大，房间比较多软件上，对品牌的关注不高，看重小区有美观的觉得，注重生活的温馨性对政策敏感度高典型楼盘：高桥新城、仁恒家园主要居住区域：高行镇，高桥镇、东沟等本地客源业主特征：外乡多金人士，40岁以上，三口之家或三代同堂私营业主、政府官员典型特征：传统观念，希望居住密度低，强调温馨性外环线高行镇5高桥镇10高东镇5东沟5客户假想：三代同堂。之前居住于高行当地。家庭构造：二位老人，一

13、对中年夫妇，一个10岁左右上小学的男孩。二位老人：均退休在家，享用天伦之乐。爷爷喜欢找老邻居喝茶下棋，奶奶那么情愿呆在家里养花种草，较多时间放在家事处置和照顾孩子上。男主人：公务员。稳重勤劳，责任感强。最大的嗜好是和儿子看球赛，有空时还会带儿子实地比上一场。女主人：当地小学的语文教师。性格温暖注重家庭观念。平常会花更多时间在儿子的教育上，注重对于孩子全面的培育。男孩：调皮好动，不过学习成果良好。对于户外体育运动尤为感兴趣，最希望养一只大狗。 客群扫描 少成系购房特征：购房理性，比较看重实惠，性价比要求最高；硬件上，看重房型设计的合理性，有属于本人的天地，要求有赠送的地下室、花园和露台等高附加值

14、。软件上，看艰苦开发商品牌。但无品牌忠实度典型楼盘：仁恒家园、金桥瑞仕花园主要居住区域：比较分散，普通内环附近公寓，外环外经济型别墅业主特征：30-40岁，私营业主、专业人士三口之家较多，三代同堂也很普遍，典型特征：最有自自信心人群，自以为离胜利一步之遥 中环线五角场商圈5陆家嘴及紫竹园区5张江高科5北外滩商务区5杨浦高新产业区5浦东软件园5客户假想：一对中年夫妇以及正在上小学的儿子。男主人：私营业主。精明能干、事业上已获得一定成果，是个极为自信的高学历精英人士。仔细严谨的态度不但是在事业上，也表达在生活中，事无具小均亲力亲为。对于生活质量的追求，不喜欢外表的虚华，更注重内在的功能与价值。女主

15、人：公务员。较多时间都以家庭为重，同时拥有本人的个人喜好，舞蹈、瑜伽是不断以来坚持的喜好，希望能拥有属于本人的私人空间。努力营造一个温馨浪漫的居家气氛。儿子：比同龄孩子显得更为懂事成熟的小男孩。对于一些富有发明性及想象力的事物颇为感兴趣。客群扫描 白二系购房特征：购房是面子工程，看重地段和口碑，地段要有便利性和升值潜力，对学校等配套要求较高；硬件上，需求大一点的房型，外立面要奢华美观，园林绿化好，会所美丽，但不一定运用，大堂气派，可接受精装修；两房到三房，有创意的房子软件上，看重开发商品牌和楼盘的名气与口碑。典型楼盘：证大家园，绿地崴廉主要居住区域： 比较分散，普通内中环之间业主特征：35-4

16、0岁，公司的中层三口之家居多，任务忙碌，压力大典型特征：面子+需求，楼盘知名度和气派最重要中环线外高桥保税区25金桥出口加工区20张江高科5杨浦高新产业区5浦东软件园5客户假想：一对中年夫妇，一个正在上中学的女儿。一家人任务、上学的区域均在陆家嘴。男主人：某贸易公司经理。任务忙碌，交际应付多，很少时间照顾家庭。因此空闲时尽量陪伴妻女，享用温馨家庭光阴。女主人：某外企人事主管。讲究生活的情趣、喜好广泛，参与许多社交团体如国标舞蹈、茶座、美容课程等，同时还进展进修学习，有许多拥有共同喜好的朋友。周末有时会约请本人及丈夫的朋友举行小PARTY。女儿：性格活泼，平常寄宿在学校。与母亲一样有着广泛的喜好

17、，未来希望做一名女外交官，因此父母也经常带她参与一些公共活动，锻炼她的口才与沟通才干。 客群扫描 白一系购房特征：单价高些没有关系，面积要小，总价要低，地段远些没关系，但要有大卖场和公交、轨道硬件上，环境好，喜欢水景，会所功能丰富，对游泳池、蓝球场等运动设备有剧烈要求，可接受精装修；二房为主软件上，看重开发商品牌和社区的名气，喜欢大社区，喜欢社区有活力，邻里有文化，乐活。典型楼盘：绿地崴廉、幸福小镇主要居住区域：比较分散，中外环之间，特别是轨道附近 业主特征：25-30岁，两口之家或孩子年龄较小的三口之家年轻、有活力，婚房占很大比例，任务积极向上典型特征：希望面面俱到均好，格外关注交通中环线外

18、高桥保税区25金桥出口加工区20张江高科5杨浦高新产业区5浦东软件园5客户假想：新婚不久的年轻白领夫妇男主人：某外资企业从事采购任务。具有非常剧烈的事业心，对于未来有着明晰的努力目的。平常喜欢上网或看书，且范围广泛；偏爱英文歌曲；周末时会与妻子吃饭看电影，坚持恋爱时的浪漫与甜蜜。女主人：与男主人同公司。平常喜欢按本人的喜好布置新家，追求干净温馨的居家气氛，空闲下来会在家里喝喝茶翻阅时髦杂志，或去健身中心练瑜伽和美容。 工程主力客源以较为年轻的白一，白二系为主，收入较高，追求现代、前卫、时髦的生活方式，乐于品味个性化和创新，追求前沿的居住方式，这也恰好契合了本工程的产品气质，是目的市场上最优质最独特的客源圈层。另一部分客源为区域内的外乡系及事业有成的少成系，其购房目的以改善型为主，希望提升生活质量，向往更优质，更高质量的生活方式。概述本项目主力客源日常出行的交通工具主要信息来源最常阅读报纸消