廉租住房建设项目实施策划方案

1、廉租住房项目第一章 总 论一、项目名称与筹办单位1、项目名称廉租住房建设项目2、项目建设单位人民政府3、项目法人代表：杨春鹏4、项目建设地点本项目拟建在。 5、项目可行性研究报告编制单位可研编制单位： 资格证书号：二、项目编制依据、内容及范围 1、编制依据（1）国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国发【2005】26号）；（2）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国发办【2006】37号）；（3）国务院关于解决都市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24号）；（4）国家进展改革委关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区

2、新建廉租住房项目的支持方法的通知（发改投资【2007】3676号）；（5）国家进展改革委关于进展改革系统要接着加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知（发改投资【2012】321号）；（6）中央预算内投资支持保障性安居工程直接相关的配套基础设施建设实施方法（国家进展改革委、住房城乡建设部【2012】）；（7）关于组织上报保障性安居工程直接相关配套基础设施建设建议打算的通知（国家进展改革委、住房城乡建设部【2012】）；（8）国务院办公厅关于保障性安居工程建设和治理的指导意见（国办发【2011】45号）；（9）国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康进展的通知（国发20104号）

3、；（10）河南省人民政府关贯彻国发【2007】24号文件切实解决都市低收入家庭住房困难的实施意见（豫政200772号）；（11）人民政府关于加快推进我市住房保障工作的实施意见（新政【2009】 17号 ） （7）国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要；（8）土地利用总体规划（2006-2020年）；（9）廉租住房项目规划总平面布置图；（10）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（12）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（13）项目单位提供的其他基础数据、技术资料等。2、编制内容与范围 依照国家对建设项目可行性研究报告编制范围和深度的要求，我院受人民政府托

4、付，组织有关技术人员对本项目有关的基础数据与技术资料，对项目的必要性、市场预测、建设条件、建设内容及规模、建设方案、环境爱护、消防与安全、项目组织与定员、招投标、项目治理及实施打算、投资估算与资金筹措、效益评价等方面进行了综合研究与分析。重点研究和论证项目建设的必要性、市场、环境、建设内容及建设方案、投资估算与资金筹措和效益评价，为项目决策和建设提供可靠依据。3、编制原则（1）贯彻落实政策，遵循相关技术标准；（2）节约资源、质量和安全第一，建设资源节约型、环境友好型社区；（3）选址因地制宜，结构布局科学；（4）建材节能降耗，物业治理规范。4、可行性研究的目的通过对该建设项目的必要性进行全面的调

5、查研究，结合项目的选址、设计、内部治理等，运用科学的分析手段，对项目的要紧社会效益进行全面研究，论证其各项技术经济指标，据以推断项目在经济领域是否可行、对社会是否必要，即项目是否可行，进而为主管部门和建设单位提供具体、完善、科学的决策依据。三、项目概况1、概况南临黄河，位于南端，古因张良刺秦闻名于世，今以原阳大米享誉华夏。全县辖6镇11个乡，人口71.4万，区域面积1329平方公里。区位优越，交通便利。地处中原都市群核心腹地，与郑州一河之隔、三桥相连，京广澳高速、107国道纵贯南北，郑焦晋高速、310、311省道横穿东西，自县城3分钟车程进入全国交通主干网，25分钟车程抵达郑东新区，40分钟车

6、程抵达新郑国际机场。历史悠久，人文深厚。夏时为兖州，商为王畿地，西周为鄘、卫国土，春秋战国分属郑、魏，秦时置阳武县、卷县，西汉置原武县，1950年合阳武、原武两县为。原阳自古为黄河津渡、华夏要冲，历代诸侯常在此会盟争雄，东汉末年曹操在此以少胜多大败袁绍取得官渡之战的胜利，自西汉至唐宋先后涌现了周勃、陈平、娄师德等14位官抵宰相的闻名人物，留下了跪履三约、细柳囤兵、唾面自干等千古美谈，被誉为“宰相之乡”、“成语之乡”。 原阳人文景观众多，张良刺秦遗址古博浪沙、明末清初夏家院、毛遂故里、陈平祠、张苍墓、宋代玲珑塔等历史文化遗产保存完好。据史学家考证，一代伟人毛泽东的祖籍也在原阳。资源丰富，生态优美

7、。原阳资源丰富。全县地下水储量18亿立方米。3座110KV变电站、12座35KV变电站，能提供安全可靠的双回路供电。原阳是劳务输出基地县，拥有20万人的高素养劳动力队伍，所具备的知识和技能能够满足各行业用工需求。原阳拥有河南省面积最大的黄河湿地，有“水乡”之称。点缀在黄河滩上、自然形成的万亩槐林，是都市人休闲度假的绝佳去处，被誉为“天然氧吧”。沿黄河大堤的百里绿色长廊，构筑起黄河大堤沿线一道亮丽的风景，成为横跨中原都市群东西方向的生态涵养带。农业稳固，基础雄厚。域内为黄河冲积平原，地势平坦，土层深厚，物产丰富，是国家商品粮生产基地县和优质水稻种植示范园，2009年粮食总产74.6万吨，要紧农产

8、品有小麦、水稻、玉米、花生等。原阳大米被誉为“中国第一米”，先后通过了国家证明商标注册、原产地域产品爱护审定和国家名牌产品认证，多次获得国际和国家级金奖，是河南最早获得绿色食品认证和出口创汇的原粮之一，产品畅销全国，并出口加拿大、韩国等国家和地区。 2008年通过“太空育种”培育的“黄蕊一号”太空营养保健米，以高出日本大米的价格成功进入北京、广州等地市场，风靡华夏大地。畜牧业集中在黄河滩区，以奶牛养殖规模最大，拥有标准化养殖小区40个，存栏2.8万头，为三元、蒙牛等乳制品企业的重要奶源基地。工业迅猛，势头强劲。全县拥有限额以上企业120 家，初步形成了汽车零部件、农副产品加工、医药化工、高新技

9、术四大主导产业，浙江万向、河南金龙、四川通威等国内500强企业先后莅原投资兴业，河南白鹅实业鹅绒裘皮加工项目等一批超亿元项目相继开工建设，县域工业持续健康快速进展。都市建设，日新月异。城区总体规划面积33平方公里。目前，建成区面积已达11平方公里，以黄河大道和农行大道交叉周围区域为中心，围绕中心广场建设的行政办公区和公共服务区差不多形成；鑫源花园、黄河左岸、锦绣华城等住宅小区，幽静典雅，各具特色；都市绿化亮化日臻完善，居住环境不断改善，不久的今后，那个地点将成为一个园林式的新兴都市。经济运行，态势良好。按照市委、市政府的安排和部署，围绕“一带三基地”的产业布局，大力实施工业跨越工程、新型农村社

10、区、现代农业、文化产业310 、“3010”工程、民生保障提升工程“六项行动打算”，强力推进工业化、城镇化、农业现代化，经济社会进展接着保持平稳较快的良好态势。2、项目概况本项目要紧解决低收入家庭住房困难，项目实施后可能可解决约400户，1200余人的住房问题，关于提高居住条件、改善居住环境、加快都市建设将起到积极作用和产生较好的社会效益和经济效益。本项目属于居民住宅建筑，应选在交通和通讯方便的地段，并应避开产生粉尘、煤烟、散步有害物质的场所和储存有易爆、易燃物品等地段。该项目所在区域水、电能源均有现成的管网，要紧建设条件基础设施比较完善，建设条件良好。符合总体规划，选址可行。承建单位为房管局

11、。4、建设内容与规模廉租住房项目建设规模20000平方米，共计400套。建设内容包括项目主体工程及项目直接配套的相关基础设施。5、建设方案建议方案可遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，建设和谐社会为指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化乡镇、丰富乡镇元素，提升乡镇整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照“以人为本，人与自然和谐相处”的规划理念，建设“宜居”工程和都市亮点工程，项目建成后，将会进一步改善中低收入家庭的居住条件，促进整体社会和谐稳定进展将起到积极的作用。按照总体规划“统一规划，分期实施”的工程组织原则，可

12、将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，确保该项目成为精品工程。新建廉租住房套型建筑面积操纵在50平方米以内，集中建设。项目规划按下列指标执行：A：绿地率：依照居住区规划设计规范（GB50180-93）规定，绿地率不低于30%。B：车位配置：结合小区绿化，以配建地上停车位为主，经济适用住房小区停车率最低标准为35%左右。C：公建配置：公建配置与人口规模相对应，按照居住区规划设计规范执行。D：容积率：依照项目区位、用地面积、建筑层数等情况分不核定。E：廉租房套型建筑面积严格操纵在50平方米以下。6、环境爱护本项目为民用建筑，建设方案与周围环境和谐统一。项目区周边交通便利，视野比较开阔。建设和运

13、营中产生的垃圾全部外运处理，产生的污水经处理后均可达标排放。产生噪音由施工单位采取措施操纵，降低到国家同意的标准后，方可施工。7、项目实施进度此项目从建设方案编制到竣工交付使用，直至销售完成回收投资，打算安排工期为一年，为缩短工期，各子项可交叉进行。8、廉租住房项目建设投资及资金筹措廉租住房项目总投资为 2226万元；其中廉租住房主体工程总投资2000万元，配套设施总投资300万元,其他投资140万元本项目所需资金来源：中央补助和地点配套。9、要紧技术经济指标（如下表）要紧技术经济指标序号指标名称单 位数 量备 注1规划净用地平方米20亩2总建筑面积平方米200003总投资万元22266居住户

14、数户4007建设年限月2012-2013 腾都社区廉租住房项目配套基础设施建设情况一览表序号保障房名称名称长度2腾都社区给排水供水管网（米）800污水管网（米）700雨水管网（米）250电缆/线路（米）1265道路（米）35010、工程治理承办单位可选择资质高的工程治理单位对项目进行治理，保证该项目在设计、采购、施工、安装调试等各个环节顺利进行，围绕“安全、质量、工期、投资”操纵目标，做好项目集成治理、范围治理、时刻治理、成本治理、质量治理、人力资源治理、沟通治理、风险治理、采购治理等方面的各项工作。11、项目保障措施承办单位可建立健全组织机构，依照新一轮政府机构改革精神，适时设立经济适用住房

15、和廉租住房保障与治理机构，建立健全治理制度，明确治理职能，负责日常治理工作。依照住房保障工作需要，配备与之相适应的专职治理人员。建立健全城镇经济适用住房和廉租住房制度。依照城镇最低收入家庭廉租住治理方法（建设部令第120号），结合当地社会经济进展情况，制定城镇最低收入家庭廉租住房治理方法，建立健全经济适用住房和廉租住房保障机制。12、结论与建议该项目深入贯彻落实科学进展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善把解决都市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以经济适用房及廉租住房制度为重点、多渠道解决都市低收入家庭

16、住房困难的政策体系，让宽敞人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现了“居者有其屋，百姓安居乐业”，促进了区域经济社会协调、可持续进展，促进了社会公平正义和谐社会建设。该项目能够促进建立健全都市住房保障体系，解决低收入家庭住房困难，使符合条件的低收入家庭都能享受到住房保障，改善低收入住房困难家庭住房条件，响应了中央关注民生，构建和谐社会的重要举措，项目可行。建议在项目实施过程中应建立健全项目区各级项目治理机构，加强组织治理，在保证质量的前提下抢工期，争取及早投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。第二章 项目建设背景和建设必要性一、项目建设的要紧政策背景按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社

17、会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，解决都市低收入家庭住房困难成为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，也是各级政府公共服务的重要职责。近年来，国家加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决都市低收入家庭住房困难的政策体系，让宽敞人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续进展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。2007年8月7日，国务院下发了关于解决都市低收入家庭住房困难的若干意见。随后国家几部委联合下发了经济适用住房治理方法。及时提出了住宅建设应将视点对准大多数中、低收入社会群体的指导方针，要求搞好经济适用住宅建设，提

18、高居住质量，满足宽敞中、低收入居民的居住生活需要。廉租房成为我国住房市场的重要组成部分，肩负着保障百姓住房的重任，基地位无可取代。我国1998年实行房改停止了福利分房。使房改后参加工作有往常未取得福利房的职工，还有城镇化后的扩大务工人员，未享受住房保障制度的待遇，现在政府开发微利商品房，并走市场化运作道路，无疑是英明之举。首先，廉租房的定义是具有社会保障性质的政策性商品房。其次，开发商以微利出售给宽敞中低收入家庭。它具有经济性和适用性的特点，廉租房作为社会保障性的产品以使居住者有其屋而存在意义重大。再者廉租房肩负重任，我国由打算经济向市场经济转化，改革开放带来的硕果世人皆知，国家以期如其他改革

19、政策一样，将民生基础住宅大业推向市场，最终完成其让百姓安居乐业的使命。廉租房制度表现为以保证开发商“微利原则激活建设市场，达到住宅产品质与量的提高”；以其“经济性和适用性扩大内需刺激消费”。可见廉租房作为我国住房供给体系中要紧构成部分，负有整体住房体系正常运行的重要责任。2007年4月30日，建设部等七部委联合下发关于做好稳定住房价格工作的意见，在第一条“强化规划调控，改善住房供应结构中强调，住房建设要以中低价位一般商品住房和经济适用住房项目为主”，可见国家坚决执行并提高住房保障能力的决心。在各地区、各有关部门和相关领导共同努力下，全国保障性安居工程建设取得了重大进展和明显成效。“十一五”期间

20、，全国开工建设保障性住房1600多万套，至2010年底已解决了2200万户城镇低收入家庭和部分中等家庭的住房困难问题。2011年，全国差不多开工各类保障性安居工程1000多万套。2012年，为了解决我国保障性安居工程遇到的问题，同时加快推进保障性安居工程直接相关的配套基础设施建设，完善项目治理程序，确保保障性住房尽快建成投用，依照国家进展改革委关于进展改革系统要接着加大工作力度切实做好2012年保障性安居工程建设工作的通知（发改投资【2012】321号）精神和差不多建设程序，制定了中央预算内投资支持保障性安居工程直接相关的配套基础设施建设实施方法。方法明确提出保障性安居工程直接相关的配套基础设

21、施所包含的内容，即中央预算内投资的廉租住房、国有工矿棚户区改造、国有林区（场）棚户区（危旧房）改造和国有垦区危旧房改造项目直接配套的，与居民入住直接相关的供排水、供电、道路、燃气、供热等五类公共基础设施，要紧包括小区内到居民楼下的道路、供排水管网、电网、燃气管网、供热管网及附属设施（不含居民楼内到居民户的相关配套设施）。二、项目建设必要性从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地治理法第八条规定：“都市市区的土地属于国家所有”。宪法第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的廉租房作为一块属于自己

22、的、安身立命的土地，为了居住，他只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，廉租房符合宪法规定。从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，以古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼恩爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在大同书里提出要建立一个“人人相亲，人人平等”，天下为公的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了宽敞人民群众对美好生活的向往。 从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋”作为己任，是正义的、顺乎民意的举措。事实上世界各

23、国政府都把百姓居住当作头等大事，只是体制不同表现的形式不同。改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆变化，经济进展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化建设的关键时期，经济和社会进展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委政府都有加快进展经济的巨大决心。然而，各地的经济基础和进展条件是不一样的，居住生活的条件也有专门大差距。有些地点因为居住生活条件较差，从而阻碍了当地居民群众的团结及社会、经济的进展。保障性住房建设是政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。保障和改善民

24、生，是我党全然宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学进展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需，转变进展方式的持久动力。近几年来，各级政府都把解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓。住房是人类最差不多的生存条件之一。适合国情的住房模式是商品房、经济适用房与廉租房三者并存。达到全社会有居所的均好准则。廉租房是作为对占绝大多数的宽敞中低收入者政策优惠。在“十二五”打算中，国家特不强调，促进国民经济当前进展的同时，还要保持国民经济的可持续进展。因此，必须把经济进展的可持续性当成一个区域经济进展的重要目标。通过本项目的建设，一方面能够有效地刺激当地建筑行业的进展，为

25、社会制造大量的就业机会，另一方面还关注到了民生问题，满足“夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量的差不多平衡、结构的差不多合理、价格的差不多稳定，促进了住房建设和房地产业进展与经济社会进展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续进展，项目建设实现了当地经济可持续进展的需要。综上所述，为了满足解决低收入人群住房需求，该项目建设十分必要。第三章 市场预测与住房保障分析一、廉租房市场预测1、低收入住房困难家庭现状居民以购买公有住房为主，占60%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近40%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问

26、题。2、廉租房市场需求预测按照住房保障政策规定的“双困”线标准，项目建设所在地保障对象有数百户。通过问卷调查，约有65%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等缘故，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，廉租房有专门大的市场需求空间。二、住房保障分析1、住房规划保障制定解决都市低收入家庭住房困难的工作目标、进展规划和年度打算，把廉租房和经济适用房建设纳入当地经济社会进展规划和住房建设规划，并向社会公布。依据中长期规划，确定难度打算。科学制定廉租住房保障的中长期规划及年度建设打算。依照城镇最低收入家庭住房需求及经济进展水平，合理确定廉租住房保障范围和

27、保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房保障覆盖面。依照都市住房保障进展规划，编制廉租住房年度建设打算及用地打算，报市相关部门审批。廉租住房由县人民政府组织，可由政府确定的实施廉租住房治理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。2、政府保障能力分析按照国务院关于解决都市低收入家庭住房困难的若干意见文件精神，以都市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到2012年，实现都市低收入家庭人均住房面积达到12平方米以

28、上，差不多拥有或租住一套建筑面积50平方米左右的成套住宅，乡镇低收入住房困难家庭全部享受住房保障。住房保障对象要紧是乡镇低收入住房困难家庭，低收入的界定标准将随着乡镇经济社会的进展而不断变化。因此，编制方案时，以现行政策划定的低收入群体为对象。3、承办单位保障能力分析廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拔方式供应。在土地供应打算中优先安排廉租住房和经济适用住房建设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。第四章 建设条件一、项目选址廉租住房项目位于腾都社区内，占地20亩。二、项目建设条件1、自然条件场地地貌单元属黄河冲积平原，地势较为平坦，场地地面标高80.6981.37m之间。地质较好，地震

29、烈度8度设防。2、工程水文、气象条件水文条件本场地稳定地下水水位深埋11.3米，据临区水质分析资料，地下水对混凝土五腐蚀性。气象条件属于温暖带大陆性季风气候。其特点是：四季分明、春季干旱、多风少雨，夏季高温炎热、降雨集中，秋季天高气爽、气候宜人，冬季严寒干燥、雨雪稀少。3、地震情况依照中国地震动参数区划图规定，本项目所在地抗震设防烈度为8度，设计差不多地震加速度为0.2g。建筑物均须按规定作地震安全评价。在建筑群体组合和总平面布置中，应严格执行有关防震间距及其它规定，并尽量均衡布置可作为避难疏散场地的开敞空间。4、周边建筑物与环境条件选址区域周边多位城郊村民住宅及部分农用耕地，无大型工矿企业。

30、项目城地内地势开阔平坦。5、市规划和区域规划要求本项目为规划建设用地，符合都市规划和区域性规划要求。6、交通条件南依省会郑州，北接市府，西傍工业重镇焦作，东与七朝古都开封隔河相望，居四市交汇之中心。与省会郑州一河之隔、四桥相连，被誉为“郑州后花园，南大门”。西靠京宽敞动脉，北依新荷新线。107国道、京珠高速公路，新原快速路纵跨博浪南北，焦（作）珠（海）高速连接线、国道106107连线，郑滑公路横贯原阳东西，郑州黄河公路大桥、京珠高速公路黄河大桥和立即动工建设的中原黄河铁（公）路大桥以及建设中的花园口黄河浮桥将郑州市与博浪大地紧紧连在一起。国道、省道纵横交错，一派繁荣。前往省会郑州的路程约30分

31、钟，路程仅需20分钟，原阳距郑州新郑国际机场仅需约40分钟，形成四通八达、方便快捷的交通网路。7、公共设施条件本项目位于，地形地貌单一，地势相对平坦，地面标高普遍海拔约70.673.3m之间。地耐力fk=120kpa，地震烈度8度设防，地下水层极硬水，对混凝土无腐蚀性。项目周围道路宽敞，交通便利，水、电、气和道路等基础设施具全，能够满足项目建设需求。依照与廉租住房小区配套相关的市政基础设施建设情况讲明，廉租住房小区所处位置在都市规划区范围内，直接相关的配套基础设施（供排水、供电、道路）均能与该区市政基础设施总体建设相衔接。同时，由供水公司、规划局、供电公司等出具的关于项目小区给排水、供电等相关

32、基础设施的衔接意见可知，供排水、供电等公用设施条件能够到达小区。8、征地拆迁条件建设区内无大型建筑物，土地权属清晰。9、施工条件本地建筑业队伍庞大，技术精湛，建筑材料货源充足；项目拟建地区地势平坦，可满足本项目施工时临时所需的水、电等要求，施工条件良好。该项目地面构筑物极少，附属物正在清理，“三通一平”容易实现。土方：项目选址地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大量土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方差不多平衡。沙、石料：工程所需沙及石料等市场供应充足，可由周边都市道路运输到项目建设地点，满足工程建设需要。要紧材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材

33、料市场供应，所需混凝土可采纳商品混凝土。第五章 工程技术方案一、建筑设计1、设计依据（1）中华人民共和国都市规划法；（2）都市规划编制方法实施细则；（3）都市居住区规划设计规范（GB50180-93）；（4）都市道路交通规划设计规范（GB50220-95）；（5）住宅设计规范（GB50096-1999）（2003年版）；（6）都市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ50-2001）；（7）民用建筑设计防火规范（GB50016-2006）（2006年版）；（8）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；（9）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；（10）各相关专业设计规范、

34、规定等；（11）其他有关的国家法律、法规、标准规范等。二、总体规划1、项目内容与规模廉租住房项目，占地20亩，打算总投资2440万元，其中主体工程打算总投资2000万元，与主体相关的配套基础设施打算投资300万元；共400套，建筑面积为20000平方米。2、规划指导思想、总体要求和差不多原则（1）指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学进展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决都市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决都市低收入家庭住

35、房困难的政策体系。完善住房保障体系，扩大住房保障范围，丰富住房供应方式，调整住房供应结构，保证中小户型、中低价住房的供应，切实稳定住房价格，满足不同层次居民住房条件，强化居住空间与基础设施和景观环境的协调。优化住房空间布局、盘活土地资源、引导住房空间集约进展。（2）总体要求。以都市低收入家庭为对象，进一步建立健全都市廉租住房制度，改进和规范保障性用房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他都市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。（3）差不多原则。解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足差不多住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策

36、，因地制宜；省级负总责，市县抓落实。 1）整体构架的完整性及完美性的体现整个居住区建立道路、景观和空间的整体构架，通过明确的空间序列，使身外任何一隅的居者，都能体验到一个小社区的存在。2）方便居住者由于本小区均为多层住宅，因此在保证中央景观绿地的同是，尽可能的在住宅前后提供多的绿地，制造宜人的环境。3）对各类空间的营造及有效利用通过要紧动态、静态空间的营造，来定位整个居住小区的形象，提升居者的认同感、自豪感。由于小区适中，尽可能的使规划中每个组团有各自的特点，增强各组团的可识不性。幸免设计概念空洞，造成居住区内外部空间的乏味和尽度极其夸张。4）“以人为本”的体现社区的亲和力和归属感坚持“以人为

37、本”的理念，精心配置居住区环境的逐层肌里，通过组团整合，营造社区的亲和力和归属感。以丰富小区文化生活，将温馨怡人的家居情趣，渗透到小区各个角落。5）把握都市进展脉络，保持都市经历的连续性建筑设计不以空泛的概念为先，力求用现代建筑语言表达一种都市大众阶层可认同的情趣和品位，以及与其相共鸣的时代气息。以当地原始建筑风貌为依托，既体现中原地区较厚重的文脉，又保持都市经历的连续性。3、项目建设规划方案随着房地产市场的进展，众对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。建设规划适当超前，设计环境

38、优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础。4、项目建筑形态和物业建设规划方案所有项目物业形态以住宅为主，周围配套商业服务设施。5、项目建设户型规划方案A：规划原则遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，操纵造价，满足特定客户消费承受能力要求。B：规划标准廉租住房一般设计为一室一厅型或两室一厅，套型建筑面积50平方米以内。依照不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定们，满足目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。依靠优质的产品引导市场，特不注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融入人景，满足私密性与公共

39、生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。应尽量多设计单身公寓、一室一厅户型，以操纵总价，满足有效需求。6、项目使用功能建设规划方案A：生态环保、康乐生活：利用项目得天独厚的自然景观和人文景观，推崇以人为本、亲近自然、生态环保、康乐运动的高品质生活方式。B：一站式居家、休闲娱乐生活：社区配套完善的购物中心、诊所、菜市场、超市、会所等，彰显满意、休闲的居家氛围。7、项目建成后价格规划方案A：规划原则考虑当低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策；分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品位、分组团并按照功能系数与价值系数大小定价

40、；B：价格规划廉租房租金：由物价部门依照有关政策，结合当地物价水平及低收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定，并实行“收支两条线”治理。C：规划理由保障性住房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强，价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。8、项目目标客户低收入家庭住房困难户。9、项目小区配套功能建设规划方案该项目可规划制造个性化楼盘，在设计中突出以下几个方面特色：居家品位：经济适用、住宅分区功能科学、健全，环境独特、格调高雅、舒适温馨的居家空间。服务品位：优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科学治理。生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装饰），居家配备齐全的

41、高品质生活。社区品位：公用设施和休闲娱乐设施功能齐全，小区中庭的绿化美化，营造人在景中、景在家中的自然环境氛围，尽管是廉租住房建设但也让入住的居民能够享受到高品位的生活环境，融入其中，充分享受自然景观的乐趣。文化品位：在小区建设各种文化活动设施，开展多姿多彩的业主文化娱乐活动，增强小区居民的亲和力和凝聚力，丰富社区文化内涵，提升小区文化品位。三、建筑方案建筑方案可遵循以人为本，统筹人与自然。统筹人与社会，构建和谐社会，建设和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化都市、丰富都市元素，提升都市整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然

42、地形条件，按照“以人为本、人与自然和谐相处”的规划理念，建设“宜居”工程和都市亮点。 为保证建设高标准，高质量的标志性工程，在建筑设计、景观设计可聘请知名设计单位，精心做好规划和建筑设计及景观设计。各项目居住区域差不多上能够满足低收入消费群体的住房功能要求。为丰富小区的高品质内涵，每个板块内可规划建设景观水面。开放的小区空间与半围合的空间组合，保持空间的开放性和通透性，使住户有较好的朝向，拥有良好的自然景观。 相关于外部的有序和通透，内街应富有亲和力，利用过街穿廊、广场绿地、水面、喷泉和花园平台，组织功能、开放或半开放的休闲空间，建立新型都市公共空间。1、设计内容廉租住房项目主体工程。2、要紧

43、建筑设计讲明（1）住宅户型平面布置特点依照国家及地点有关廉租住房的政策规定，成套住房套型建筑面积严格操纵为50平方米以下。本项目规划廉租住房共400套，每户面积均为50平方米。为满足乡镇中低收入家庭的需要，力求在经济合理的结构形式、有限的面积下获得最大化的适用面积。（2）建筑单体设计本项目为3栋六层住宅楼，均为砖混结构建筑。建筑布局依据北方气候特点和居民居住适应，所有的建筑都有充足的日照，南北间距充足，建筑将绿化、休闲广场围合成开放空间，方便使用。外墙建筑材料，尽量采纳新型材料或是涂料。色彩上以轻松明快的色调为主，其颜色为明快、独特为原则，让人看了有眼睛一亮的感受。（3）建筑剖面设计廉租住房室

44、内外高差600mm，层高2.8米。3、要紧建筑的建筑用料做法项目建筑风格可融合简约明快的新中式风格，融合古朴与现代的文化品位。（1）屋面：采纳保温、隔热、防水材料平屋面。（2）楼面:先做毛地面预留，交工前与住户协商后施工完成。（3）内墙面: 卫生间、厨房墙面采纳瓷砖贴面。住宅采纳888涂料，先做毛墙面预留，交工前与住户协商后施工完成。（4）顶棚:均同内墙面。（5）外装修:住宅采纳外墙涂料也可考虑采纳外墙面砖、色调在设计时再商定。（6）门窗: 外门窗采纳中空隔热玻璃塑钢门窗，内门为木门。4、建筑消防和内部设施廉租住房属多层住宅，住宅防火等级按二级。四、结构设计1、建筑结构安全等级和设计年限（1）

45、结构的安全等级：二级（2）设计使用年限：50年（3）抗震设防类不：丙类（4）地基基础设计等级：丙类（多层住宅）2、自然条件差不多风压：WO=0.45 KN/m2地面粗糙度：B类差不多雪压：SO=0.30 KN/ m2抗震设防有关参数：1）抗震设防烈度：8度2）设计差不多地震加速度值：0.2g3）设计地震分组：第一组4）场地特征周期值：0.45S5）建筑场地类不：类地基基础方案依照建设场地附近建筑的地质情况，初步确定该场地地基承载力能够满足建筑物对强度和变形的要求，能够直接采纳天然地基，宜采纳墙下条形基础。3、要紧设计依据和资料（1）有关规范及规程1）建筑结构荷载规范GB50009-2001（2

46、006年版）2）混凝土结构设计规范GB50010-20023）建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）4）建筑地基基础设计规范GB50007-20025）砌体结构设计规范GB50003-20016）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20017）建筑抗震设防分类标准GB50223-20088）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）9）国家现行的其它有关技术规范规程。（2）活荷载标准值1）卧房、客厅、餐厅、楼梯：2.0 KN/ m22）卫生间、厨房、生活阳台：2.5 KN/ m23）消防疏散楼梯：3.5 KN/ m24）上人屋面：2.0 KN/ m25）不上人屋面：0

47、.5 KN/ m2其余按荷载规范采纳。4、结构选型（1）地基基础多层采纳天然地基条形基础（2）抗侧力体系多层住宅采纳砖混结构（3）楼盖体系采纳一般现浇楼盖结构.5、结构材料1）砼：强度等级C25至C30；砌体：承重墙0.00以下采纳烧结页岩实心砖，M10水泥砂浆；0.00以上彩烧结页岩多孔砖，M75水泥砂浆。其他墙：0.00以下采纳烧结页岩实心砖，M10水泥砂浆；0.00以上彩用烧结页岩多孔砖，M5混合砂浆，厨卫可改用M5水泥砂浆。2）混凝土耐久性分类 基础、水池等和土壤直接接触的构件以及室外外露构件为二b类，卫生间为二a类，其它室内正常环境为一类。3）钢筋级不梁、柱纵筋：HRB400梁、柱箍

48、筋：HPB235、HRB400板筋：HPB235、HRB4004）焊条HPB235钢筋，Q235B钢焊接：E43系列HRB335钢筋焊接：E50系列HRB400钢筋焊接：E55系列6、地基处理须经地质勘察部门进行详细勘察后提出建议，今后的初步设计或施工图设计时再进行地基处理。7、抗震设防要求抗震设防裂度为8度，抗震设防按国家标准“建筑抗震设计规范”的规定执行。8、建筑消防依照建筑设计防火规范，建筑物耐火等级均为二级，二级耐火等级建筑物防火分区最大同意建筑面积2500m2。建筑物各层面积均不超出上述规范规定的面积范围，可按一个防火分区设置。第六章 公用工程廉租住房项目直接相关的配套基础设施专项工

49、程包括：（1）室外给排水；（2）电力系统；（3）室外道路。一、给排水及消防设施1.设计依据（1）建筑专业提供的设计资料；（2）甲方提供的室外市政综合管线资料；（3）建筑给水排水设计规范（GB500152009）（4）住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）（5）住宅建筑规范GB50368-2005（6）建筑中水设计规范GB50336-2002（7）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97（8）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242-2002）；（9）河南省地点标准用水定额DB41T385-2009；（10）建筑给水聚丙烯管道工程技术规范（GB50349

50、-2005）；（11建筑排水用硬聚氯乙烯内螺旋管管道工程技术规程（CECS 94:2002）；（12）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（13）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（14）室外给水设计规范（GB50013-2006）（15）室外排水设计规范（GB50014-2006）（2011年版）（16）建设方提供的托付设计任务书。（17）其他国家和当地有关规范标准及有关部门的各项要求。2、给水系统（1）水源：本项目给水水源为市政自来水。从市政给水干管上引入两根DN200的自来水给水管道，并在院区形成DN200、DN150至ND65的环状给水管网，提供本项目生活用

51、水要求。（2）供水方式：本工程均为多层建筑，市政管网压力能满足供水要求，生活用水全部由市政供水。（3）计量方式：多层建筑每户水表均安装在室外水表井内。（4）用水量：住户定额用水量 130L/( 人.日) ，K=2.5，使用时刻24小时；道路浇洒用水：2L/m2.d，绿化浇洒用水：2.0L/ m2.d 廉租住房项目用水量表项目平均时用水量（m3/h）最大时用水量（m3/h）最大日用水量（m3/h）最高日排水量（m3/h）备注住户生活用水6.5119.53156162.29按1200人计算道路用水0.1430.433.44按1721.23m2计算绿化用水0.1870.564.488按2244m2计

52、算漏失水量和未预见水量0.7522.25718.03平均总用水量7.5222.57180.32备注：小区内管网漏失水量和未预见水量之和按最高日用水量的10计。（5）管径确定管段的给水设计秒流量（L/s）计算公式：-计算管段的给水设计秒流量；-计算管段的卫生器具给水当量总数； - 依照建筑物用途而定的系数，本次计算取1.02，K取0.0045。给水管径计算公式： D- 管道的计算内径（单位：米） V秒- 通过管道的流量（单位：米3/秒） - 常数：3.14 W- 通过管道的流体速度（单位：米/秒） 干管、立管取0.81.0m/s，支管流速取0.60.8m/s。3、排水系统（1）排水方式本项目所在

53、的地区排水体制为雨、污分流，在周围市政道路上敷设有完善的市政雨、污水排水管道，雨水管道系统就近向附近市政道路上排放，污水管道系统向张苍路排放，能够确保雨污水管道排放到附近市政道路旁边雨水管网。本项目设计排水体制为雨、污分流制，生活污、废水排水体制为污废合流制。本项目生活粪便污水经化粪池处理后与生活废水一起排至市政污水管网。雨水部分可由雨水口收集后经院区雨水管道排至市政雨水管网。（2）雨水排水量计算雨水量计算采纳暴雨强度公式：式中 q暴雨强度（LS.10m2）； P计算的重现期（年），取P1年； t1地面集水时刻（分钟），取t1=5分钟； t2雨水管内流行时刻（分钟）； m延缓系数，小区雨水排放

54、采纳暗管，故取m=2。（3）生活排水量计算生活污废水排水量约为生活给水量的90%，小区高日生活排水量为162 m2/d，最大时生活排水量为20 m2/h。4、消防给水系统（1）依照建筑设计防火规范（GB50016-2006）规定，本小区建筑内仅配置灭火器，室外设消火栓。供水方式：室外消防用水量为10L/S，用水由室外给水管网供给。居住小区的室外生活、消防合用给水管道水压，不得低于 0.1MPa。室外消火栓的室外给水管道，管径为100mm。（2）要紧工程量及施工材料用量A给水管材 给水管道采纳球墨铸铁给水管道，公称压力1.0MPa。 B排水管材 排水管采纳PE平壁管，耐压性能（0.1MPA-4.

55、0MPA），可承受-30-60的温度，螺母挤压密封圈接口，热熔连接。 排水横支管采纳挤出成型的排水PE管，排水横支管能够采纳以上管材不易生锈，差不多无二次水质污染情况，且不易渗水漏水。车行道上的排水检查井采纳重型铸铁井盖及盖座，人行道上的排水检查井采纳轻型铸铁井盖及盖座，草地上的检查井采纳钢筋混凝土井盖及盖座。二、供电1、设计依据（1）供配电系统设计规范（GB50052-2009）；（2）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；（3）低压配电设计规范（GB50054-2011）；（4）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；（5）建筑设计防火规范（GB50016-2010）；（6

56、）都市道路照明设计标准（CJJ45-2006）；（7）全国民用建筑工程设计技术措施（2009版）；（8）国家电网公司业扩工程技术导则；（9）河南省都市中低压配电网改造技术导则（DLT599-2005）；（10）新建住宅项目配电设施建设维护治理暂行方法。2、用电负荷、负荷等级和供电参数（1）用电负荷：居民每户安装功率按50W/m2计算，需要系数取0.45。设备用房小区照明等公共设施安装负荷按居民负荷的1%计算，需要系数取0.8。廉租房小区用电负荷情况见下表。 廉租住房项目用电负荷表序号保障性安居工程住宅建筑面积(m2)居民总负荷(kW)居民计算负荷(kW)公共设施总负荷(kW)公共设施计算负荷(

57、kW)总计算负荷(kW)廉租住房项目2000010004504.53.6453.6（2）负荷等级本项目负荷等级为三级负荷。（3）供电电源及电压等级本工程采纳一路10kV电源环网供电方式。从电业局上级变电站引一路10kV电力电缆，穿管埋地引入。（4）变配电本工程变配电设箱式配电站，设在小区室外。每个箱式变分为高压室、变压器室、低压室三部分，变压器室安装变压器，低压室配备低压配电柜、电容补偿、自动投切。（5）配电系统a、关于住区内各建筑容量较大的负荷或生要负荷采纳放射式配电；对一般设备采纳放射式与树干式相结合的混合方式配电；b、对消防设备采纳耐火型电缆，采纳双电源供电并在末端进行切换。c、室内配电

58、系统采纳低压配电系统，带电导体系统的型式采纳三相四线制。线路均采纳铜芯电力电缆或铜芯导线，配电干线沿桥架敷设，支线穿硬质阴燃塑料管爱护。d、小区内所有供电电源及道路照明采纳电缆直接埋地敷设。e、电气计量：高压测设供电部门专用计量柜。低压总进线柜及各出线回路装设有功电度表。住宅楼各住户按户装设电度表。f、单元表箱设于一层楼梯入口处。（6）照明系统路灯采纳节能型光源，照度按现行国家标准都市道路照明设计标准（CJJ45-2006）执行。路面平均照度7.5Lx，最小照度1.5Lx，灯具采纳高压钠灯或小功率金属卤素灯；安装高度不宜低于3m，不应把裸灯设置在视平线上，在居住窗户上产生的垂直照度不得超过1.

59、5Lx，采纳地下电缆线路供电。道路照明配电系统的接地形式宜采纳TN-S系统或TT系统，金属灯杆及构件、灯具外壳、配电及操纵箱屏等的外露应进行爱护接地。道路照明应依照所在地区的地理位置和季节变化合理确定开关灯时刻，并应依照天空亮度变化进行必要修正。宜采纳光控和时控相结合的操纵方式。（7）计量高压集中计量10kV电源进线处设置专用计量装置，小区内部设置计量低压套表。住宅用电采纳低压分户集中计量。（8）功率因数补偿采纳低压集中自动补偿方式，在变配电装置低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的变压器侧功率因数在0.90以上。3、照明本项目在室外合适位置设室箱式变压器。负责本工程所有用电设备的供电。高

60、压电缆采纳YJV22-8.7/10kV交联聚氯乙烯绝缘护套铜芯电力电缆；低压电缆采纳YJV-0.6/1kV交联聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套铜芯（阻燃）电力电缆；室外直埋敷设时采纳铠装电缆YJV22-0.6/1kV；动力、照明配电导线采纳RVB/BVR/RVV。箱式配电站抬高0.5m落地安装，表箱、户箱墙内安装，底边距地1.5米；10kV电源采纳环网供电方式。线缆直埋敷设。4、防雷和接地（1）本工程按第三类防雷措施设防，电气设备接地及建筑物防雷接地共用接地极。（2）箱式变台架采纳双接地，箱式变设备外壳和低压侧中心点汇合后通过两根接地线接地，接地电阻小4欧姆。（3）为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端