合肥某写字楼大厦项目战略定位及营销执行策划方案187P

1、城改盛景大厦项目定位及营销策划方案0525写字楼组团营销策划方案2 项目战略定位目录项目本体及属性分析3营销推广策略及发展1最新房地产政策一览回顾，2011房地产政策近期房地产政策-序言 2011年对于房地产业而言是非常特殊的一年，也是一个“政策年”。对于经历了限购令、利率调整、首付提高等一系列调控政策的“洗礼”，楼市变得扑朔迷离，跑路、怒砸售楼部、高利贷楼市流行语不时翻新！ 面对楼市调控政策的连连发力，房价下跌局势越来越明显，于是，购房者开始放慢脚步、深度观望；房企从此愁眉苦脸，不再风光。 回顾2011年，房地产政策无疑给房地产市场带来了震撼性的影响，2012房地产政策，又该如何走向了近期房

2、地产政策2012年1月，温总理在国务院六次全体会议上重申抑制楼市投资性需求；2012年2月9日，芜湖出台救市新政，3天后被叫停；2012年2月24日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点； 2月，北京与广东地区房贷利率下降，多家银行调至基准利率；5月12日，央行宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。盘点，2012房地产政策2012年，房产政策继续“不放松”，住宅市场一直处于低迷中虽然，央行在近几个月两次下调存款准备金率，但是对房地产市场影响甚微；虽然，近期不断传来银行将重新执行首套房利率优惠政策，但银行也一再强调仅限于优质客户，至于此处的优质客户，条件也是相当苛

3、刻的；虽然，一直在传说政策即将放松，但是相关权威部门也在不断重申“继续严格执行房地产调控政策”。近期房地产政策-小结近期房地产政策-小结住宅市场持续低迷，写字楼市场是否会迎来契机，让我们继续深入了解写字楼市场合肥市写字楼物业总体市场分析近期房地产政策-小结在了解写字楼市场之前，先让我们了解一下写字楼物业的概念及分类写字楼的概念“写字楼”系地方方言，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办

4、公楼，分层出售、出租的业务迅速兴起。从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。写字楼的分类写字楼市场目前流行两大评定标准5A写字楼甲级写字楼写字楼的分类-5A写字楼5A写字楼标准一是狭义的针对智能化硬件方面，“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。二是广义的指综合“A”级评定标准，包

5、括：（1）楼宇品牌标准：A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。（2）地理位置标准：A级地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。 （3）客户层次标准：A级客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。（4）服务品质标准：A级服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。（5）硬件设施标准：A级

6、主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。写字楼的分类-甲级写字楼甲级写字楼标准 就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。 由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上

7、的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。写字楼的分类-甲级写字楼1、顶级物业（国际写字楼）(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进

8、口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。 设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：超过50000平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，

9、实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3A5A (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有成功经营经验的优质国有企业。 2、高档物业（甲级写字楼）(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能

10、力能与新建成的办公楼建筑媲美。 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (

11、2)建筑规模：15万平米。 (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化：3A及3A以上。 写字楼的分类-甲级写字楼合肥写字楼市场演变历程合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立。传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现2000年以前老式办公楼一批形象落后的低档次办公楼合肥写字楼市场发展历程2000年左右大型国企高档办公楼邮电大厦金城大厦润安大厦

12、2003-05年写字楼市场化起步财富广场一期美地阳光大厦仁和大厦天徽大厦2006年至今写字楼市场化发展期财富广场二期CBD中央广场徽商国际大厦香港广场中环国际广场新都会环球广场圣大国际广场逐渐被市场淘汰部分进入租赁市场，标定了合肥高档写字楼的形象个别开发商进入市场化写字楼开发，产品以中低端为主写字楼开发被市场看好，供应量放大，市场快速发展，产品开始细分写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、客户素质等写字楼评价标准尚未建立。邮电大厦、金城大厦等传统领袖项目逐渐没落，能够成为市场领袖的新型写字楼尚未出现。目前市场格局随着合肥写字楼市场的发展和成熟，未来写字楼市场将形成点、线、面的格局城市中

13、心区（点）受城市价值和土地稀缺的双重影响，区域供应以点状高端项目为主，吸引部分高端客户。北一环（线）中端写字楼项目的聚集地，客户构成主要为成长型企业以及区域内地缘性企业。政务区（面）区域发展逐步成熟，将成为合肥高端客户首选，是合肥写字楼市场长期发展的方向。写字楼的集群效应逐步形成，政务区必将成为长期的发展方向，高端客户未来将主要流向政务区和中心区部分优质项目。合肥写字楼区域特点集群合肥写字楼分布特点原有老项目主要集中在核心区的三孝口、四牌楼及北一环商圈。现售新项目主要集中合肥西南和南部如政务区等，其他区域零散分布。合肥写字楼区域特征扩散合肥北部传统商务区（四牌楼，北一环）由于土地供应不足和成本

14、上升，导致后劲不足。东北部，南部和西南部未来潜力巨大，但聚焦度不足。合肥写字楼分布情况合肥目前已售或在售的写字楼，主要分布在政务区、北一环、马鞍山路片区合肥写字楼供应情况2010年-2012年合肥写字楼主要集中政务区，占42%，约为48万平米，主要代表为华邦世贸城、天徽广场、新城国际等项目。马鞍山路其次，占据26%。销售面积达到近30万平方。主要项目为恒兴广场、万达广场等项目。合肥写字楼的供应情况区域名称写字楼规模备案可售货量单价庐阳区祥源广场60000合肥合作经济广场50000华侨广场22800480014500东怡金融广场20000013000013000包河区融城大厦147701900

15、7100恒兴广场2234442009000东方广场30000蜀山区IFC2940003700015000新华国际广场150000370009500-11000之心城130000环球金融广场37000安高广场35000270009200融智大厦38978230387300政务区新地中心17000016000010000白天鹅700002350010500华邦世贸城约374000蔚蓝商务港275000700013000经开区大华国际港59799澳中财富中心约100000高新区浙商大厦35000150008900滨湖区蓝鼎180000合计2229691470438据不完全统计，目前市场在售货量约55

16、万方，后期有约173万方推出，政务约占40%。合肥写字楼去化量分析据相关资料显示，2007、2008年合肥写字楼每年去化量为30万方左右，09年为56万方，10年去化量为50多万方，11年年为68万方左右。但从11年6月份开始，写字楼销量开始急剧下滑，可见，房地产调控政策抑制了大部分投资客户，投资客户退出市场，不仅影响到住宅销售，也影响到写字楼的去化。2010-2011年大量剩余货量滞留到2012年，加之市场在持续供应新货量，未来的销售前景不容乐观。2011年合肥写字楼每月销售走势推导结论：从市场来看，合肥写字楼市场发展相对比较缓慢，且聚集严重，没能达到百花齐放的繁荣景象。说明市场还是比较不成

17、熟。再从去化速度来看，虽然近几年消化量有所增加，但供应量在逐年增加，特别是2010-2011年更是供应高峰期，市场投放数量庞大！从11年开始，市场就脱离了之前双丰收的美景良辰。市场去化速度减缓和投资客户锐减,是个值得担忧的问题！市场综合分析-小结合肥市写字楼物业区域市场分析濉溪路政务片区长江路合肥写字楼区域分布情况目前合肥写字楼市场已渐露快速发展现象，市场各板块的功能、档次细分开始显现，未来将逐渐走向成熟。合肥写字楼主要分布在四个区域：政务片区北一环片区南一环片区长江路片区北一环片区长江路片区南一环片区合肥写字楼区域档次分布特征 从合肥城市发展以及区域形象来看，合肥各个区域的写字档次类别可以分

18、为: 1、中、低档次写字楼的区域分布 老城区（ 三孝口板块、百花井板块、四牌楼板块、大钟楼板块） 2、中等档次写字楼的区域分布 北一环板块、新站区板块、科大板块 3、高档次写字楼的区域分布 政务区板块、高新区板块、南一环板块核心驱动力未来发展趋势租金/售价租售状况片区分析政务新区合肥政府搬迁，带来一定的发展，但要 形成气候尚需一段时间 区域规划价格较高新项目租金：45-55元/m2/月售价：10000-12000元/m2涌现出新城国际、绿地蓝海、蔚蓝商务港和新地中心等项目，但区域周边商业配套暂且不够成熟。政府大力开发，已经形成一定的认知度，但离成熟期尚需一定时间出租率在80以上市场环境蔚蓝商务

19、港新地中心新城国际绿地蓝海财智中心基本信息案例一 蔚蓝商务港（均价12000元/）项目名称蔚蓝商务港产证归属政务区项目位置潜山路与湖东路交叉口东北开发商富通商务地产（合肥）有限公司投资商北京富通地产代理公司中奥博联（北京）施工单位中国建筑总公司第一工程局、第八工程局总建筑面积35万平方米占地面积5.9万平方米车位比/车位数1:1/2000个户型面积80-1800物业费长城物业 4元/月楼层数19层层高5.6米（挑高）电梯6部三菱电梯/栋空调大金VRV分户式空调本案平面图标准层平面图基本信息案例二 新地中心（均价10500元/）项目名称新地中心产证归属政务区项目位置潜山路与祁门路交汇西南处开发商

20、安徽纵横房地产有限责任公司投资商安徽金大地景观公司户田芳树风景计画（日本）施工单位中国建筑第四工程局有限公司总建筑面积总建面60万方，写字楼17万方占地面积 6.28万平米大堂11.5米精装大堂车位数2648个楼层数30层层高3.9米户型面积131-1300电梯10部品牌电梯空调VRV中央空调本案平面图20层平面图9-17奇数层平面图平面图21-29奇数层平面图22-30偶数层平面图商业综合体项目，各项设施配备齐全，临近华润万象城，省广电中心，带来升值潜力。面价10500元/平米，相对政务区地段来说，价格适中。前期大量推广，营销活动，让产品在大多数人心中印象深刻，加深客户对产品的好奇，激发人们

21、对产品了解的好奇心。处于天鹅湖周边，环境优美，畅享天鹅湖带来的环境资源。新地中心基本信息案例三 新城国际（均价11000元/）项目名称新城国际产证归属政务区项目位置东流路与潜山路交汇处开发商安徽基石置业有限公司投资商政务文化新区投资有限公司/安徽信达房地产开发有限公司景观公司深圳市建筑设计研究总院施工单位北京城建集团有限责任公司总建筑面积20万平方米占地面积4.7万平米车位比/车位数1：1.1 / 1400物业费3.8元-5.8元/平米/每月楼层数1号和2号楼，层数为23层；3号楼为30层层高3.8米户型面积100、144、305、1800平米自由组合 电梯单栋8部国际品牌垂直电梯 空调VRV

22、中央空调 本案平面图标准层平面图基本信息案例四 绿地蓝海（已售项目）项目名称绿地蓝海产证归属政务区项目位置潜山路与东流路交口开发商上海绿地集团合肥置业有限公司投资商上海绿地集团合肥置业有限公司景观公司玉麒麟景观堂施工单位绿地建筑总建筑面积9万平方米占地面积5.1万平米车位比/车位数900个，前期3:1，后期2:1物业费3元/月楼层数28层层高3.5米大堂10米精装五星级挑高大堂空调VRV智能变频空调 本案平面图22-24层平面图市场环境北一环片区沿北一环呈带状分布，是合肥新兴、高端写字楼较集中商务区。 交通便利办公物业品质优异核心驱动力未来发展趋势租金： 30-60元/m2/月售价：8000-

23、10000元/m2租金/售价后续供应量较多；租售状况高品质的物业招租良好，出租率在85以上；交通便利，地理位置占有很大的优势；北一环片区目前尚未形成一个整体；火车站段拥有元一、金色地带、中环国际等中高端物业；安粮东怡广场已跻身高端写字楼行列；片区分析翡丽城金鼎国际财富广场元一时代广场中环大厦国金大厦金色地带汇丰广场安粮东怡广场基本信息案例 一 财富广场（已售项目）项目名称财富广场产证归属庐阳区项目位置合肥市濉溪路287号开发商 安徽置地投资有限公司投资商安徽邮电物业发展有限责任公司景观公司澳大利亚柏涛施工单位中建三局一公司总建筑面积8.1万平方米占地面积1.9万平方米车位比/车位数物业费3.8

24、元/月户型面积80-300楼层数28层大堂一期大堂200平米，5米挑高电梯每栋四部客厅、2部货梯本案平面图标准层平面图基本信息案例二 安粮东怡金融广场（均价13000元/）项目名称安粮东怡金融广场产证归属庐阳区项目位置合肥市阜南路168号开发商合肥东怡酒店有限公司投资商安徽安粮地产有限公司景观规划深圳市建筑设计总院设计公司施工单位浙江宝业建设集团有限公司总建筑面积16万平方米占地面积1.2万平方米车位比/车位数1：0.8/911个物业费5元/月户型面积A区整栋销售（招商银行），B区30层以下还剩少量房源，目前大部分半层、整层出售，C区规划中17层以下每层分8区出售，面积在300左右；28层以下

25、每层分4区出售，整层1900左右楼层数46层层高3.9米本案平面图6-16F17-28F29-39F40-46F核心驱动力未来发展趋势租金/售价租售状况片区分析南一环片区沿屯溪路展布，项目较新，聚集合肥当地企业交通方便物业价格相对较低产业结构稳定租金：40-60元/m2/月售价：9000-15000元/m2本区写字楼众多，品质相对比较高端，国际金融中心作为区域内高端写字楼的市场空白形象出现。本区写字楼未来规划较多出租率在80以上市场环境东方广场IFC国际金融中心汇金广场新都会广场中天左岸绿地瀛海富广大厦鼎鑫BOSS中心基本信息案例一 IFC安徽国际金融中心（1450元/）项目名称IFC安徽国际

26、金融中心产证归属蜀山区项目位置屯溪路与金寨路交口开发商安徽安兴发展股份有限公司投资商安徽省旅游集团代理公司安徽安兴营销策划有限公司施工单位 福建发展总建筑面积29.4万平方，写字楼15.3万方占地面积4万平方米车位比/车位数0.35:1 / 1577个物业费5.5元/月楼层数57层户型面积120-2000平米层高3.9米大堂15米高精装大堂空调VRV中央空调本案平面图42F平面图44-51F平面图平面图52-57F平面图基本信息案例二富广大厦（已售，价格8000元/）项目名称富广大厦产证归属包河区项目位置屯溪路与徽州大道交汇处东南角开发商大富房地产投资商大富房地产交付时间2009.12.31施

27、工单位杭州兴耀建设集团有限公司总建筑面积6.8万平方米占地面积 7.82亩车位比/车位数1：1.7 / 500个物业费富坤物业 4元/每月户型面积76-264平米楼层数27层层高3.55米电梯12部OLDS品牌高速空调VRV智能变频空调 本案平面图4层平面图5-15层平面图平面图16-27层平面图基本信息案例三 绿地瀛海（已售项目）项目名称绿地瀛海产证归属包河区项目位置马鞍山路与太湖路交叉口合家福太湖路店对面 开发商上海绿地集团合肥置业有限公司投资商上海绿地集团合肥置业物业公司上海绿安物业代理公司上海绿地集团合肥置业总建筑面积25万平方米占地面积5.3万平米车位比/车位数1:1.5/2800个

28、物业费3元/月单层面积1700平米楼层数27层电梯每栋8部三菱电梯空调VRV智能变频空调 平面图A栋7-20层平面图B栋7-20层平面图平面图C栋7-20层平面图D栋7-20层平面图基本信息案例四 汇金大厦（已售7900元/）项目名称汇金大厦产证归属蜀山区项目位置屯溪路与肥西路交汇处（蜀山政府西侧开发商合肥蜀山科技投资开发有限公司投资商安徽国购投资集团、合肥信息投资有限公司物业公司第一太平戴维斯施工单位省三建公司总建筑面积4万平方米占地面积0.4万平米车位比/车位数1：1物业费2.6元/月户型面积85-1500平米楼层数22层层高3.4米电梯7部三菱高速电梯空调大金VRV中央空调本案平面图低区

29、平面图中低区平面图中区平面图中高区平面图平面图基本信息案例五 东方广场（预计12000元/）项目名称东方广场产证归属包河区项目位置合肥市徽州大道与芜湖路交口向南开发商合肥耀华房产投资商合肥耀华电器集团/安徽国购投资集团景观公司上海雅思施工单位合肥建工集团有限公司总建筑面积8万平方米，写字楼3万方占地面积 1.4万平米车位比/车位数1：1 / 1700个物业费1.32元/月户型面积单层100-110平，整层1100平楼层数26层层高3.6米电梯未定空调VRV智能变频空调 本案平面图标准层平面图基本信息案例六 鼎鑫BOSS中心（尾盘，均价6200元/）项目名称鼎鑫BOSS中心产证归属经开区项目位置

30、长江西路563号（丰乐国际大酒店西侧）开发商安徽省鼎鑫置业投资有限公司投资商安徽省鼎鑫置业投资有限公司景观规划广州智海建筑工程技术有限公司施工单位 福建发展总建筑面积3.7万平方米占地面积0.38万平方米车位比/车位数2：1/200个物业费3元/月楼层数28层户型面积40-1200平米层高3.35米电梯5部日立电梯空调日立VRV分户式空调本案平面图标准层平面图核心驱动力未来发展趋势租金/售价租售状况片区分析长江路片区以三孝口为核心，辐射周边区域本区是传统的市中心，人气很旺，交通方便，区位优势明显租金：50-70元/m2/月售价：9000-11000元/m2本区是传统的商业中心，集中了邮电大厦、

31、百大CBD，包括新建成的万达广场和新华国际广场等高端楼盘，未来几年的供应量变化较大。本区写字楼供应接近饱和程度，不是合肥未来几年写字楼的增长点出租率在85以上市场环境万达广场邮电大厦新华国际广场百大CBD金域大厦之心城基本信息案例一 万达广场（已售，均价12000-13000元/）项目名称万达广场产证归属包河区项目位置马鞍山路和芜湖路交汇处开发商合肥万达广场投资有限公司投资商大连万达集团景观公司致道思维国际设计顾问有限公司施工单位中国建筑第二工程局总建筑面积10万平方米占地面积 11公顷车位比1：1物业费万达物业 3.9元/月大堂10米挑高大堂户型面积90-1700楼层数33层层高3.8米电梯

32、10部三菱品牌电梯（高区4部+低区4部+消防梯2部）空调特灵品牌中央空调本案6#楼22-33层平面图6#楼8-20层平面图平面图基本信息案例二 之心城环球中心（13000元/平米）项目名称之心城产证归属蜀山区项目位置肥西路与长江路交口西南开发商梅园投资置业有限公司施工单位浙江中城总建筑面积10万平方米占地面积 11公顷车位比1300个物业费万达物业 3.9元/月大堂12米挑高大堂，880豪华写字大堂户型面积100-2000自由组合楼层数36层，7层商场（自持）+上面的8-36层（共29层）写字楼，B栋17层写字楼已整体出售，预计9月份试营业 层高4米电梯10部品牌电梯空调品牌中央空调本案推导结

33、论：从分布区域来看，合肥写字楼主要集中于政务区、北一环、南一环、长江路沿线四大区域。从写字楼体量来看，四大区域不乏大体量楼盘，未来可售体量比较大。从物业档次来看，随着政务区区域形象品质不断提升，政务区的写字楼集群效应正在逐渐形成，区域不断涌起出高端写字楼物业。从价格来看，万达、之心城、IFC等城市最中心处的写字楼物业，价格相对比较高，单价均在12000+。政务区写字楼的单价在11000左右；其他区域价格在6000-9000之间。写字楼“区域化”加强，未来前景是乐观的，但市场竞争压力也比较大区域市场分析-小结项目周边重点个案分析实地考察本案周边情况，甄选4大同类物业进行重点分析四大竞品分析本案周

34、边项目西湖国际广场港汇广场西环中心广场新华国际广场总建面36万 容积率5.32写字楼面积15万 绿化率37.63%目前均价9000-11000元/平方米 规划特征三栋超百米5A甲级智能化写字楼、三栋精装公寓、四栋高层住宅、5万方国际商业广场及商业步行街 外部配套交通便利；商场、超市，学校等生活配套齐全自身配套4000空中花园、5A智能化、2000商务会议中心、2000员工餐厅标准层层高 25层，层高3.8米标准层面积 1800户型面积130-1875平米，分割、整层销售 电梯8部电梯大堂600五星级大堂，10.8米挑高中央空调品牌中央空调外立面花岗岩干挂石材、玻璃幕墙车位1:1 / 2000个

35、销售情况C座写字楼均价900011000元/平米，面积在130-1875平米之间 优惠措施C栋目前在售，实行3年返祖政策，一次性98折，按揭无优惠；B栋、A栋计划整栋出售。去化速度C栋2011年6月11日开盘，可售面积41251.17，已销售11834.44 ，销售率为35%项目价值点1、地段优势明显，蜀山区核心地段，周边配套完善2、新华集团自身品牌客户关注点1、项目所处地段繁华2、城市综合体，配套完善3、周边配套设施完善，人气旺盛户型分割及整层销售，面积选择性较多，可选范围广新华国际广场平面图总建面28万 容积率5. 2写字楼面积6万 绿化率40%目前均价8100元/平米 规划特征“甲级写字

36、楼” “酒店式公寓” “高档住宅” “休闲运动公园”及“主题购物商业街区” 的有机结合 外部配套交通便利；商场、超市，学校等生活配套齐全自身配套1-4层商业标准层层高 27层，层高3.5米标准层面积 2500户型面积5-18层76-300多平米分间户型、19-27层2500多平米整层 电梯10部电梯大堂900米精装大堂、9米挑高中央空调品牌中央空调外立面涂料及玻璃幕墙车位1:1销售情况19-27整层销售，只剩27层；5-18层还剩少量房源优惠措施一次性98折，按揭99折去化速度2010年9月9日开盘，可售面积68982.35 ，已销售42384.48 ，销售率为62%项目价值点1、地段优势明显

37、2、周边配套完善3、商业配套齐全客户关注点1、地段繁华2、城市综合体，配套完善3、配套设施完善，周边人气旺盛户型分割及整层销售，面积选择性较多，可选范围广西环中心广场-汇峰大厦平面图5-20层平面图21-27层平面图总建面31万 容积率4.5写字楼面积4.6万 绿化率25.5%目前均价7000元/平米 规划特征涵盖高层景观华宅、高端写字楼、时尚公寓、一站式Shopping Mall 外部配套交通便利；商场、超市，学校等生活配套齐全自身配套1-8层商业标准层层高 25层，层高3.6米标准层面积 1200户型面积53-108，53为主力户型 电梯5部电梯大堂普通的挑高大堂中央空调无外立面干挂石材、

38、玻璃幕墙车位1: 0.8销售情况10层、24层还有部分房源优惠措施一次性97折，按揭总价减2万去化速度2011年12月8日开盘，写字楼可售面积约为2.2万方，但已销售1.2万，销售率为55%项目价值点1、地段优势明显2、周边配套完善3、户型面积小，适合投资客户关注点1、地段繁华2、交通便捷3、周边配套设施完善4、置业门槛户型SOHO公寓，面积较小，更适合投资或小公司自用需求港汇广场SOHO公寓总建面61万 容积率2.94写字楼面积8.5万 （在售）绿化率40%目前均价7500元/平米 ，最低价7100元/平米左右规划特征集商业、休闲、娱乐、住宅、办公、SOH0商务公寓、特色酒店为一体的超大型城

39、市综合体，写字楼定位为 “为中小企业搭建低成本集约商务平台” 外部配套交通十分便利；生活配套十分齐全自身配套一层楼做商务会议室，并配备高规格的会议设备 标准层层高 27层，层高3.3米标准层面积 2075户型面积58121平米 电梯8部西子奥的斯电梯大堂420平米10.8精装挑高大堂中央空调品牌中央空调外立面7000块优质石材打造而成，配以玻璃幕墙 车位1: 1销售情况B座目前仅813层房源在售，8梯29户优惠措施在交房之前的这两年时间里，项目按照40元/月的标准把租金全部返还给已购房客户 ，一次性付款95折，按揭99折去化速度2011年11月15日开盘，可售面积约为84862.90万方，但已

40、销售3779.44万，销售率比较低项目价值点1、地段优势明显2、周边配套完善3、宋都的开发商品牌客户关注点1、地段繁华2、交通便捷3、周边配套设施完善4、价格户型面积适中，自用投资皆宜西湖国际广场类型西湖国际广场港汇广场汇峰大厦新华国际广场写字楼体量8.5万方4.6万方6万方15楼层数、层高27层，3.3米25层，3.6米27层，3.5米25层，3.8米大堂（挑高）10.8米9米10.8米户型面积及标准层面积58-121，207053-108，120076-300自由分割，2500整售130-1875，1800电梯数量8部5部10部8部外立面7000块优质石材打造而成，配以玻璃幕墙 干挂石材、

41、玻璃幕墙涂料及玻璃幕墙花岗岩干挂石材、玻璃幕墙停车位1:11:0.81:11:1价格7500元/7000元/8100元/9800元/销售进度（网上备案）去年11月开盘，销售率5%去年12月开盘，销售率55%10年9月开盘，销售率62%C栋楼去年6月开盘，销售率35%四大竞品主要参考因素对比由于4个项目地下1-4层或1-8层都是商业部分，暂未销售，但已列入总体量中，此处的销售率有点缩水，所以实际销售率可以考虑在原来基础上增加10%左右结论：从供应量来看，项目周边目前在售写字楼体量约估为10多万方（不包括未推售的写字楼部分），但新华国际及西湖中心广场后期将有新的体量推出，后期周边市场总推货量在35

42、万左右。从自身参考因素来看，周边写字楼大多数楼层数为25层或27层，层高都在3.3-3.8之间，带有精装挑高大堂；在电梯数量上，除港汇SOHO公寓5部电梯，其他多在8部以上；外立面多以干挂石材配以玻璃幕墙为主，停车位配比基本比较合理。从去化速度来看，纯写字楼新华国际，一年去化量在1.1万方左右；其他项目去化相对缓慢些。新华国际和西湖国际（中小户型为主），对本案威胁较大项目周边个案分析-小结项目品牌认知近30载辉煌发展历史合肥城改集团公司成立时间：1983年9月成立；企业属性：国有房地产企业；企业原名：合肥市改造工程指挥部。国有企业 深耕厚积旧城改造之住宅项目：相继改造金寨路、长江西路、寿春路，

43、建设了安庆路、义仓巷等19个住宅区；代表项目有琥珀山庄（高档住宅）、安居苑、新景花园。城市中心之办公项目：建成了九州大厦、黄山大厦（合肥地标建筑）、天都大厦、农行大厦、金城大厦等10余幢高层建筑。繁华地段之商业项目：城隍庙（合肥最具文化底蕴、影响力最为广泛的专业市场）、七桂塘（合肥第一个商业步行街，女人街属其中一部分）两个大型市场。传世项目 演绎经典累计开发面积达200多万方在旧城改造中，首创“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”经验被载入中华人民共和国城市规划法。在琥珀山庄开发建设中，公司以高起点、高标准、高效率、高科技含量创建了一个高水平的住宅区，囊括了建设部城市住宅小区建设试点综合金

44、牌奖和规划、设计、施工质量、科技进步、优秀领导、优秀管理等全部最高奖项，并荣获全国建筑工程质量最高奖鲁班奖；受到安徽省人民政府的通令嘉奖。1998年初，公司又被建设部授予“八五”期间全国工程建设管理先进管理先进单位称号。行业先锋 专业领先拥有较高的知名度和美誉度，大众认同感较强项目自身价值研判项目经济技术指标 项目层高：1F：4.6米；2、3、4F：4.5米；5-17层：3.5米；17-27层：3.6米。项目自身价值研判 关键词一：品牌1、品牌：合肥城改集团，1983年成立，近30年的光辉历史，开发的项目有琥珀山庄、黄山大厦、城隍庙、女人街等城市中最具代表性的建筑精品。3、保障：丰富的地产开发

45、经验、雄厚的资金实力，为客户提供最强大的实力保障。 国企开发品牌是本案最重要的核心优势之一，而且较之周边的项目而言，本案的开发商品牌无疑是安徽地产行业的龙头老大，是本案具有针对性、能够撼动市场的核心竞争力之一。总结项目自身价值研判 关键词二：地段1、区位：黄山路与潜山路交叉口，扼守政务区、主城区、蜀山区三区交汇处；2、四至：项目周边有主要的交通干道（黄山路与潜山路）。3、外部配套：地块周边生活配套齐全。 本案的市中心地段是项目很大优势之一，但与周边项目相比，区域地段及配套资源是同质化的，本案需要针对性的的核心竞争力。总结项目自身价值研判 关键词三：产品1、结构：国际流行的核心筒结构，有效提高得

46、房率，可以给客户带来更多的使用面积；2、面积：面积偏小，可以自由组合，可选择的空间比较大，更有利于后期针对投资客户和自用客户进行合理划分。3、配置：1-4层裙楼底商，作为写字楼自身配套；5层以上3.5、3.6的层高，完全满足办公客户对层高的要求。 户型产品以中小面积为主，可以自由组合，充分满足投资、自用的两部分客群需求。但与周边竞争楼盘相比，本案的平层面积与5部电梯的比例不如周边项目，产品价值是其优势之一，但优势不是十分凸显。总结项目SWOT分析-优势（S）优势国企品牌开发 30载辉煌历史近30年辉煌发展历史的城改集团，成功建成黄山大厦、农行大厦、天都大厦等城市标志性建筑，以及城隍庙、七桂塘（

47、女人街属其中一部分）等合肥最具文化意蕴的专业市场和合肥第一个商业步行街，具有丰富经验和雄厚实力的大型国企确保优质精品。黄潜核心板块 三大区域交汇坐镇黄山路与潜山路黄金交口，占据政务区、主城区、蜀山区三大区域核心交接处，尽揽三大繁华区域带来的顶级城市配套。城市任督二脉 迅捷交通体系黄山路、潜山路，城市景观形象大道，连接城市东西、南北的重要枢纽，纵横包河区、政务区、蜀山区、高新区四大主城板块；数十条公交线路穿行而过，合作化路高架、长江路高架、轻轨二号线近在咫尺，立体交通网络，天然办公场所。高端项目汇聚 商务配套完善周边汇聚新华国际广场、西环中心广场等高端项目，生活配套十分齐全；科大、安大、炮院等高

48、校林立，人文氛围浓郁；天鹅湖、大蜀山城市中罕见的自然景观，3分钟尽享。工作、生活、休闲，随意切换。灵动自由空间 投资自用皆宜国际流行核心筒设计，有效提高得房率；全框架剪力墙，可实现户型自由分割组合，满足不同行业、不同集团发展的多功能配置需求；中小户型面积，投资门槛低、收益高。项目SWOT分析-劣势（W）劣势体量较小，难成气候整个项目，仅一栋写字楼，总体量约为4.5万方，办公体量为3.2，体量一般，而且知名度暂不如周边项目，短时间内很难与周边项目相抗衡。政务区写字楼集聚气候正在形成从写字楼区域发展来看，政务区毫无疑问的成为未来写字楼聚集之地，写字楼区域化正在不断加强。本案所处区域虽然离政务区仅5

49、分钟车程，但与政务区天鹅湖边的写字楼不可同日而语。项目SWOT分析-机会（0）机会住宅调控暂未出现放松迹象针对住宅的调控政策不断升级，住宅地产遭受严重打压，不动产投资者的闲钱势必将转向写字楼及商业，对于写字楼而言，具有一定的利好性。黄潜望板块具有广阔的发展空间虽然写字楼的区域化在不断加强，但是黄潜望板块近几年由于高端住宅项目群集，在市场已经形成很高的知名度，黄潜望板块的绝版性大家有目共睹，随着高端社区陆续交房入住，租赁需求将越发旺盛，升值前景将越发开阔。项目SWOT分析-威胁（T）威胁项目周边同类楼盘的竞争本案周边，有正在销售的新华国际广场、西湖国际广场、汇峰大厦等项目，而且前两个项目后期将有

50、相当大体量的写字楼上市，对本案构成很大的竞争威胁。整个市场存货量较大，大环境形势严峻合肥市写字楼市场存量充裕，住宅受限导致新推项目中写字楼等其他投资类物业增加，竞争对手不断涌现对本案形成威胁。而且合肥长期就有同区域写字楼价格卖不过住宅的情形。房产调控政策，一定程度上使投资客户数量锐减房地产调控政策，虽然对住宅市场造成了严重的影响，但是从市场数据来看，调控政策也使大部分投资客户退出不动产投资，市场投资客户数量大减。国企品牌开发 30载辉煌历史近30年辉煌发展历史的城改集团，成功建成黄山大厦、天都大厦、琥珀山庄、城隍庙等城市标志建筑，大型国企用丰富经验和雄厚实力的确保客户利益。黄潜绝佳板块 城市中

51、央区域坐镇黄山路与潜山路黄金交口，占据政务区、主城区、蜀山区三大区域核心交接处，尽揽三大繁华区域带来的顶级配套和商务办公所需的外部环境。城市任督二脉 迅捷交通体系黄山路、潜山路，城市景观大道，纵横包河区、政务区、蜀山区、高新区四大板块；数十条公交线路穿行而过，高架、轻轨2号线组成立体交通网络。高端项目汇聚 商务配套齐全汇聚新华国际广场、西环国际广场等高端项目，繁华商业正中心；科大、安大、炮院等高校林立，人文氛围浓郁；尽揽天鹅湖、大蜀山城市中罕见的自然景观。自由灵动空间 投资自用皆宜国际流行核心筒设计，得房率高；全框架剪力墙，户型自由分割，满足不同行业、不同集团发展的多功能配置需求；中小户型面积

52、，投资门槛低、收益高。国际硬件配置 高端商务品质百米地标建筑、3.6米层高、8部极速电梯、世界品牌中央空调、全智能化安防系统，满足高端企业内部办公环境高标准要求，时刻提供最新尖端科技体验。卖点梳理2 项目定位及资源优化目录市场调研及自身研判3营销推广策略及发展1项目客群定位目标客群定位 主要客群：1、看好本区域地段、及物业长期升值前景的本地中、小投资客。边缘客群：1、外地部分投资客（包括安徽省内与省外）。2、外地将合肥作为战略发展中心，设立区域总部的实力企业。核心客群：1、处于创业阶段的中小私营企业主，希望购买本案用于自己办公的自用群体。核心客群描述区域特征分布于合肥市各个区域，主要居住或工作

53、在市区范围内。年龄特征年龄30340岁，处于社会新兴阶层。职业描述部分个体经营户、创业型的智力、贸易、IT、中介等中小服务企业。收入描述年收入在25万元以上，通过打拼有一定经济基础，事业呈上升进取期。置业动机现在多半蜗居在住宅中或靠租赁办公，打算购买属于自己的办公地点驱动因素绝对的市区地段、交通的便捷，楼盘的形象品质，区位的未来价值。心理特征受过良好的教育，个性较强，为人精明，敢于冒险和挑战。行为特征有些许资金，谨慎出手。本市商务自用客群重要客群描述区域特征分布于合肥市各个区域，在市区或临近周边工作和生活。年龄特征年龄3550岁，家庭人口3-4人，子女多数在接受小学以上教育，处于社会中坚阶层。

54、职业描述政府机关高级公务员，国有大中型企业中高层，中小企业主，中高级知识分子，个体工商户。收入描述家庭年收入15万元以上，经济基础较强，事业稳定。置业动机看好经济形式，手中有一定的闲置资金，希望能保值、长期增值，多数是精明的专业投资客。驱动因素看重潜山路和黄山路地段及未来强劲的升值潜力。心理特征有丰富的社会阅历，有较强的个人认知能力，较为精明，比较理性。行为特征成熟稳重，经常出没于写字楼、酒店等商务社交场合，社会应酬较多，但能兼顾家庭。本市中小投资客边缘客群描述区域特征安徽省内或者省外部分投资客。年龄特征年龄4055岁。职业描述个私经营户、资深公务员、大型企业高管。收入描述年收入30万元以上，

55、经济基础较强，事业稳定。置业动机二次置业，手头闲余资金多，投资渠道广，但还是比较看重投资品的保值、增值能力。驱动因素区位地段，长期投资回报。心理特征看重整体市场，价格敏感度不高，比较看重朋友的口碑推荐。行为特征频繁活动与社交场合，应酬较多，承担社会及家庭责任。省内其他城市或省外部分投资客写字楼客群定位目标客群定位-购买动机 此消费群在进行购买比较时，以物业的经济实用为主，也比较注重大厦的硬件和软件素质。他们追求工作便利感受而非追求豪华享受，这群买家做出购房决定时，房屋的性价比是基本要求，并参考产品的升值潜力。 预计此类客户将占项目销售比例的45%左右，面积选择一般在100平米左右，意向本案大套

56、或小套合并购买。此类客户最为关心的问题是：产品区位环境、实际使用价值以及对后期经营管理。A.纯自用型写字楼客群定位目标客群定位-购买动机 他们一般不受地域限制，看重本案的地段、环境、配套设施、物业售后，以及所属地块的行政规划等综合因素对资产价值的提升力度。以投资做为财富积累的方式，赚取房屋租金，或期待房价升值后转手赚取物业中间差价。 预计此类客户将占项目销售比例的40%左右，户型选择一般在4060平米左右，求低总价低投入来降低投资风险。此类客户最为关心的问题是：投资回报率。B.纯投资型客户写字楼客群定位目标客群定位-购买动机 该部分消费群有较充裕的流动资金，目前以租赁办公场所或准备创业的群体为

57、主，出于公司发展和降低运营成本角度考虑，对物业地段、周边配套、区域规划发展，产品性价比，升值空间以及大厦未来经营状况等都有较多。 预计此类客户将占项目销售比例的10%左右，户型选择一般在40-100平米，求低总价低投入来降低投资风险。此类客户最为关心的问题是：产品的投资价值和项目后期经营状况。C.先投资后自用型写字楼客群定位目标客群定位-购买动机 该类客户流动资金充裕、购买力强，属稳健、理性型购买群体。由于该部分客户购买动机兼顾自用和投资两方面，对项目综合因素要求较高，购买决策慎重、理性，他们有自己独特认识和标准。 预计此类客户将占项目销售比例的5%左右，户型选择一般在100平米以上，多为组合

58、购买。此类客户最为关心的问题是：使用价值、性价比、后期经营管理、投资价值等。D.部分投资部分自用型客户写字楼客群定位目标客群定位-购买动机 项目功能定位功能定位只能做纯写字楼 本案的核心筒结构、厕所设置的物业条件，决定了本案不能做宜商宜居功能的公寓产品。中小型创业型企业中小型发展型企业中小型的投资者功能定位思考本案未来客户可持续发展型企业他们大都是这样的：这类企业虽然处于起步或发展阶段，但发展苗头势不可挡； 这类企业虽然资金不是十分雄厚，但未来前景不可预估；这类企业虽然成立时间不长，但他们对自身未来发展有着明确的规划；这类企业在自己所属行业中已形成一定的影响力可持续发展型企业什么样的共性？功能

59、定位思考 功能定位思考： 本案功能点的优势，归结在项目的“可持续性”上来体现，我们打造的是“可持续性的写字楼”。功能定位思考项目功能点可持续性国企品牌：合肥城改，实力国企灵动空间：中小户型，自由组合高端配置：智能配置，国际标准黄潜地段：城市中央，景观大道齐全配套：至臻商务，一站办公立体交通：任督二脉，高效快捷城改集团黄潜板块完善配套差异化的产品（主题）概念项目功能点共铸产品核心价值项目主题概念 房地产营销的最高境界将产品的差异化形成一个独有的主题（产品）概念，在拔高产品调性的同时，产品的核心优势、产品价值充分得到诠释。这样，不仅能够形成快销、热销，更可以最大化的挖掘项目经济价值！项目主题概念项

60、目主题概念方向一3E 可持续性写字楼Environment ( 环境优势)Economy ( 经济优势)Equipment ( 智能化设施优势) “3E”概念，由美国著名的建筑师J. L. WILLIAM 提出，将写字楼最重要的元素 Environment ( 环境优势)、 Economy ( 经济优势)与Equipment ( 智能化设施优势)合为一体，在西方发达国家影响很大并已得到广泛推广，曼哈顿、东京、伦敦等多个地区已经形成了3E新概念写字楼的新趋势。将“3E新概念”引入鸿海蓝筹，既说明项目与国际接轨的理念，同时也将引领着合肥新一代写字楼的发展。 “3E”可借指本案所处的黄潜望板块及三区