枣庄房地产市场调研及可行性分析报告104

1、枣庄市房地产市场调研及工程可行性分析报告2007年5月目 录前言-3第一篇 枣庄市概况调查-41.1枣庄市历史、文化-5-71013第二篇 市场宏观调查研究-16枣庄市房地产状况分析-17枣庄市2006-2021年住房建设规划-34枣庄市住宅市场供给及需求情况分析-37枣庄市市中区二手房市场情况分析-43枣庄市市中区商品住宅市场趋势分析-44第三篇 市场微观调查研究-474863第四篇 购房者调查分析-6667-687286第五篇 地块构思与产品开发建议-87-88-105-107结论-115 前 言枣庄市位于山东省南部，总面积4563平方公里，辖5区和1市，全市共有39个民族，总人口约370

2、万。这里是“铁道游击队的故土，同时也是“台儿庄大战爱国将士浴血奋战之地。其中市中区是枣庄原市政府所在地，下辖3镇2乡6街道，全区共有17个民族，人口总数约50万人。智威中国创造社非常有幸接受大丰集团委托的本次调研任务，我们在接到任务后立即组织了公司市场调研部精锐奔赴枣庄市中区，经过了7天的市场调查和访谈，我们对地块现场及周边情况进行了摸底调查，也走访了相关部门进一步了解了当地房地产市场现状和未来开展前景。我们将依据枣庄市中区的调研情况和以往的市场研究经验，力求客观、真实、准确地反映本次调研成果，为开发商的决策提供有力的依据。第一篇 枣庄市概况调查枣庄市历史、文化城市概况城市经济开展状况最新城市

3、建设总体规划枣庄市历史、文化枣庄市历史沿革考古发现，枣庄早在7300年前的新石器时期，就有人类繁衍生息。夏朝时期，今枣庄地区南属鄫国，北和西部属滕国和薛国。商朝时期，今枣庄地区西北部为滕国、郳国和薛国，东北属鄫国，中部为蔇国，南部为偪阳。西周时期，今枣庄地区东部属鄫国，南部属偪阳，西属薛国，北属滕、郳二国。春秋时期，今枣庄地区东属鄫国、南属偪阳国，西部属薛国，北部属滕国和小邾国。战国时期，今枣庄地区东部为兰陵、南部为傅阳，西为齐之舒州，北部为齐之滕国。公元前254年，今枣庄地区全境属于楚国。秦朝，今枣庄地区东部为郯郡的兰陵县、鄫县，南部为傅阳县，西部为薛郡的薛县、戚县，北部为滕县。西汉时期，今

4、枣庄地区北部属鲁国、南部为楚国。东汉时期，今枣庄地区属东海郡。三国时期，今枣庄地区全境属魏。两晋时期，今枣庄地区北部初属鲁郡，先后置蕃县、薛县、公邱县、戚县，南部属兰陵郡，先后置氶县、鄫县、阴平县、昌虑县、合乡县。南北朝时期，今枣庄地区北部属鲁郡，辖蕃、永兴、昌虑，南属兰陵郡，辖氶、鄫、傅阳。公元550年以后，今枣庄境内只有氶、蕃两县建置。隋朝，今枣庄境内北为蕃县，后改为滕县，南为兰陵县，后改为氶县。唐朝，今枣庄地区属河南道，北置滕县，南置兰陵县，后改为氶县。宋朝，今枣庄地区北部为滕县，南部为氶县。金朝，今枣庄地区北部为滕县，南部置峄州。元朝，今枣庄地区北部置滕县，南部置峄州。明朝，今枣庄地区

5、属济宁府，后属兖州府，北部置滕县，南部置峄州，后降为峄县。清朝，今枣庄境内属兖州府，北部置滕县，南部置峄县。中华民国时期，沿袭清代区划。中华人民共和国建立后，今枣庄地区仍为滕、峄两县，属济宁专署领导。1960年，峄县改为县级枣庄市。1961年枣庄升格为山东省省辖市。1979年，滕县由济宁专区划归枣庄市。枣庄市文化枣庄市驻地，早在唐宁时就形成村落，因多枣树而得名。近百年来，枣庄发生过屡次震惊中外的历史事件。1938年3月，中国军队与侵华日军在枣庄境内台儿庄会战，战役历时33天，共消灭日军1万多人，最后以日军溃败而告终。1940年铁道游击队成立，这支搞日武装活动在枣庄、临城的铁道线上，打洋行、扒铁

6、道、炸火车、拔据点，打得日本侵略军闻风丧胆。在这块土地上，几千年来涌现出许多重要的历史人物。战国时，齐贵族田文，号孟尝群，受封于薛，门下有食客3000，先后出任齐相、秦相和魏相，是当时名扬四海的显赫人物。薛人毛遂，为赵国平原群门下，自荐出使楚国，说服楚王联合抗秦，“毛遂自荐被历代传为佳话。汉初薛人叔孙通才智过人，被汉高祖刘邦拜为博士，后为太子太傅，为汉王朝的建立和稳固起了重要作用。西汉曾县人匡衡，自幼勤奋好学，曾流传“凿壁偷肖的故事，在朝迁中官至太子太傅、丞相等职，被历代推为名人。明隆庆进士贾三近学识渊博，曾两次出任现南京光禄寺卿，据考证?金瓶梅?作者即为此人。另外，墨子、滕文公、疏广、疏受等

7、都是享有千古盛名的历史人物。枣庄习俗繁多，民风淳朴。有集舞蹈、武术于一身的花棍舞、甩灯等，展现了鲁南人的豪放与粗暴；有身着北方服装、南方服饰嫁娶新娘和迎送亲的队伍，表达了枣庄地区南北文化的交流融汇。地理位置枣庄市位于山东省南部，东与临沂市平邑县、费县和苍山县接壤，南与江苏省铜山县、邳州市为邻，西、北两面分别与济宁市微山县和邹城市毗连。东西宽约56千米，南北长约96千米，总面积4563平方公里，占全省总面积的2.97%。行政区划枣庄市市共设14个街道办事处，42个镇，5个乡。2005年，全市辖市中、薛城、山亭、峄城、台儿庄5区和滕州市，64个乡镇街道乡3个、镇44个、街道17个。人口民族枣庄市市

8、总人口万人，其中城镇人口万人，乡村人口万人。在总人口中，男性万人，女性万人。全市有39个民族，即汉、回、蒙古、藏、维吾尔、苗、彝、壮、布依、朝鲜、满、侗、傈僳、佤、瑶、白、土家、哈尼、傣、哈萨克、高山、拉祜 、水、纳西、景颇、土、羌、达斡尔、仫佬、仡佬、毛南、阿昌、京、布朗、畲、俄罗斯、鄂伦春、基诺、普米族。交通环境枣庄是南北交通咽喉之一。京沪铁路、104 国道纵横南北，枣薛铁路和一级公路横穿东西。境内有优质公路68条，总通车里程达千余公里。京杭大运河在境内航道达53公里，是中国北方内陆唯一四季能通航的地区，有泊位近百个，港口吞吐能力达300 万吨以上。枣庄距徐州机场70公里，有一级公路相通，

9、东临日照港、岚山港、连云港，南依亚欧大陆桥，交通便利，地理位置优越，是经商、投资的理想地区。气候条件枣庄地区属温带季风型大陆性气候，四季清楚，气候宜人。年均降水量在800 毫米左右，年均气温在14以上，具有年温度高、热量丰富、雨量充分等特点。枣庄土地肥沃，物产丰富，水源充足，风景如画，是山东省的富水区，几乎适宜亚热带、温带所有植物的生长。自然资源枣庄市的自然资源十分丰富。一是矿产资源。已探明的地下矿藏20余种，主要有煤、铁、铜、铝土、石膏、石英石、衡土、陶土、粘土、蛭石、大理厂、花岗岩、石灰石、磷矿等。境内煤炭含量丰富，现已探明有三大煤田，含煤面积1017平方公里，储量45亿 吨。石膏地质储量

10、12.8 亿吨，石灰石地质储量265亿吨，大理石地质储量2亿立方米，白云石地质储量3824万吨，铁矿探明储量约1.7 亿吨。二 是水资源。京杭大运河横穿市南部，境内长68 公里。境内其它中小型河流流域面积在100 平方公里以上的有10条，有大中型水库5座。水资源总量为14.72 亿立方米，人均占有419立方米，高于山东省人均占有量水平。三是生物资源。植物资源有农作物小麦、玉米、谷子、高梁、水稻、大豆等32 种，瓜类植物有西瓜、南瓜、冬瓜等50 余种，林木果树类植物有100余种，水生经济植物50 余种，欣赏植物260 余种，其它载培利用植物及野生经济植物有300 余种。在动物资源中鱼类有70余种

11、，鸟类有90余种。人民生活和社会保障2006年末城镇居民人均可支配收入11020元，增长%；人均消费性支出6304元，增长%；年末城镇居民每百户家庭拥有彩电118台、电冰箱89台、空调器91台、洗衣机102台、固定 84部、移动 162部、家用电脑47台、电炊具87台、淋浴热水器82台。农民人均纯收入4687元，增长%；农 民人均生活消费支出2908元，增长%；年末农村居民每百户家 庭拥有彩电99台、电冰箱22台、空调器7台、洗衣机78台、电风扇194台、摩托车60辆、影碟机55台。2006年共征缴各项社会保险费亿元，增长%。社会福利事业稳步开展。各种社区效劳设施和效劳中心977个，福利院62

12、个，接受社会捐赠1129万元，最低生活保障救济人数62843 人。年末福利企业22个，安置残疾职工281人。中国福利彩票年销售额 13253万元。市中区概况市中区位于省辖枣庄市中部偏东，总面积375.27平方千米，下辖孟庄、税郭、齐村3镇，西王庄、永安2乡，光明路、中心街、文化路、龙山路、各塔埠、矿区6街道。全区总人口50.29万人，共有有17个民族，即汉、回、满、朝鲜、蒙古、土家、俄罗斯、苗、哈尼、傣、藏、彝、布依、侗、瑶、畲、高山族，其中回族人口占少数民族总数的98%。市中区交通兴旺，境内公路、铁路纵横交错。206国道贯穿境内；西连京沪铁路，京福高速公路，104国道；东依京沪高速公路，青岛

13、、日照、连云港三个出海港口；南濒京杭大运河的台儿庄等内河港口。周边有五个空港，100公裏内南有徐州观音机场、东有临沂机场、西有济宁机场，北距济南国际机场200多公里，东距青岛国际机场300多公里。2006年市中区城镇居民人均可支配收入到达11020元，农民人均纯收入到达5413元，年均分别增长14.1%和11.9%。枣庄市经济开展情况综合2006年枣庄市生产总值GDP完成亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4% 。其中，第一产业增加值为亿元，增长6%；第二产业增加值为亿元，增长17.4%；第三产业增加值为亿元，增长17.9%。三次产业比例为9：。人均生产总值突破2万元，到达20936元按现价

14、汇率折算为2684美元 ，比上年增加3155元。可见，枣庄市国民经济稳定快速增长。农业2006年农林牧渔及其效劳业总产值亿元，增长%。农、林、牧、渔及其效劳业总产值比例为65：。粮经比例为：。全年平均降雨毫米，年末耕地面积万公顷。农作物播种面积万公顷，增长2.6%。农作物复种指数到达223.4%，上升个百分点。全年粮食作物种植面积 万公顷，增长%；粮食总产量179.76万吨，增长%。全年新造林7810公顷，新建完善农田林网20452公顷，新育苗404公顷，年末林木蓄积量万立方米，森林覆盖率到达29%。猪、牛、羊、家禽出栏分别为万头、万头、 万只和万只，分别增长%、%、%和%。年末生猪存栏万头，

15、牛存栏万头 ，羊存栏万只。水产养殖面积7674公顷，增长4%； 水产品产量万吨，增长3%。可见，枣庄市农业生产平稳开展。工业和建筑业2006年枣庄市规模以上工业增加值亿元，增长24.8%。其中，轻工业增加值亿元，增长%；重工业亿元，增长%。主要行业逐渐壮大，煤炭开采和洗选业完成增加值亿元，非金属矿物制品业亿元 ，化学原料及化学制品制造业亿元，纺织业亿元，农 副产品加工业亿元。规模以上工业企业数量进一步增加。年末规模以上工业企业1107家 ，比年初净增162家；资产亿元，增长%。高新技术产业高速增长。规模以上工业企业高新技术产业产值亿元，增长%，占规模以上工业总产值的%，比上年提高2个百分点。规

16、模以上工业产品销售率%，上升 个百分点；主营业务收入亿元，增长%；利 税亿元，增长%；利润亿元，增长%。煤炭、水泥、炼焦三大行业增加值亿元，增长%，占规模以上工业的%，拉动规模以上 工业增长个百分点，奉献率%。金属制品业、通用设备制造 、电器机械制造、专用设备制造四个行业增加值亿元，增长5%，占规模以上工业的%，拉动规模以上工业增长个百分点。三级及以上资质建筑企业完成总产值 亿元，增长%。可见，2006年枣庄市建筑业生产稳定增长。固定资产投资枣庄2006年全社会固定资产投资亿元，增长%。其中，规模以上固定资产投资亿元，增长%。 第一产业投资亿元，增长%；第二产业投资亿元，增长%；第三产业投资亿

17、元，增长%。第一、三产业投资增幅分别快于第二产业和个百分点。 1000万元以上投资占全社会投资的比重为%。85个方案过亿元工程实际完成投资亿元。房地产开发投资亿元，增长%。可见，2006年枣庄房地产开发投资平稳增长。对外经济和旅游业2006年枣庄市新签市外投资工程合同736个，实际利用外来资金亿元，增长%。其中实际到位固定资产投资亿元，增长%。 新批利用外资工程47个，减少14个，合同利用外资金额26539万美元，实际利用外资10328万美元，分别增长%和%。2006年枣庄市进出口总额亿美元，增长%。其中出口突破4亿美元，达亿美元，增长%。进口 亿美元，下降%。出口额中，一般贸易亿美元，增长%

18、；加工贸易亿美元，增长%。对外新签承包工程和劳务合作合同3个，合同额1200万美元，实现营业额180万美元。2006年枣庄市共接待国内游客万人次，比上年增长 21%，境外入境人数万人次，比上年增长23%，旅游创汇收入万美元，比上年增长24%。旅游综合收入亿元，比上年增长23%。财政、金融、保险2006年枣庄市税收收入国税和地税亿元，增长%。税收占GDP的比重%，上升个百分点，经济运行质量进一步提高。 2006年枣庄市境内财政总收入亿元，增长%。其中，地方财政收入37亿元，增长%。在地方财政收入中，增值税25%局部增长%，营业税增长%，企业所得税增长81%，个人所得税增长%。财政收入质量稳步提高

19、，地方财政收入占GDP的比重%、地方财政收入中税收的比重74%，分别提高和个百分点。 2006年年末枣庄市金融机构本外币存款余额亿元，比年初增加亿元。其中，本外币储蓄存款余额亿元，增 加亿元。年末各项本外币贷款余额亿元，比年初增加亿元。其中，中长期贷款余额亿元，增加亿元。 2006年枣庄市保费收入突破9亿元，到达亿元，比上年增加亿元，增长%。其中，财产险保费收入实现亿元，增长%；寿险保费收入实现亿元，增长%。保险经营主体不断增加，新增2家保险公司和1家中介机构，经营主体开展到16家。其中，保险公司11家，中介机构5家。枣庄市城市建设总体布局规划在城市总体规划强化中心城建设，枣庄作为典型的组群式

20、城市，布局较分散，中心城首位度低，城市综合实力相对较弱。针对这一现况，规划组建中心城，中心城以中心绿地为核心，以南北山脉为生态背景，形成沿山开展的“三区，两团的组团式的布局结构，使枣薛带之间由分散开展，走向相对集中的紧凑型组团式开展模式。三区：即薛城区，市中区，峄城区；两团：枣庄港组团，张范旅游休闲组团。三区两团之间以农田，林带作为生态隔离带。中心城建设重点，一是壮大中心城规模，二是完善中心城职能，三是增强中心城活力，四是提升中心城环境景观，并且表达“强化中心，优化两翼，各具特色，统筹开展的开展战略。即通过中心城开展建设，实现“中心带动，东西联动，城乡互动，协调开展。枣庄城市总体规划图先前枣庄

21、市政府位于市中区，但目前枣庄市政府迁至薛城区东侧，现在大致形成政府机构居中致力建设新城区，东、西为两个老城区。就现阶段而言，未来开展潜力薛城区较大，市中区相对小些，远期的目标是将两个城区相连，形成一个中心城但由于两城区之间相隔较远，因此需从长计议。枣庄市新城区规划规划背景枣庄市是资源型工矿城市，随着煤炭基地重心的西移，现市驻地对外直达性差，城市吸纳能力和辐射作用呈现出减弱趋势，城市布局的调整势在必行。随着国家重点工程京福高速公路建成通车和京沪高速铁路即将开工建设，给枣庄经济开展和城市建设带来新的机遇。经过专家论证、群众参与、民主决策，市委、市政府最终决定依托薛城区和高新技术产业开发区，在京福高

22、速公路以东建设新城区，构筑枣薛一体的中心城市。至2021年，新城区将与薛城区、高新区、市中区形成枣薛中心城的格局，新城城市总面积约70平方公里，总人口到达63万人。1999年7月18日省政府以鲁政字【1999】182号文件批准实施枣庄市新一轮城市总体规划。位置优势交通、区位优势：京沪铁路、京福高速公路、206国道、104国道和拟建中的京沪高速铁路纵横南北，薛枣铁路、枣曹公路、经航大运河横穿东西。200公路半径内有日照、青岛、连云港三个出海口及济南、青岛、徐州等六个航空港。确立枣薛中心城，可以利用方便、快捷的交通、区位优势，扩大对外开放，加快枣庄的开展。潜在的经济优势：新城区位于京沪经济带和京杭

23、运河经济带的节点上，与枣庄、滕州构成金三角经济区。依托薛城区、高新产业区，实现相互间的功能互补、设施共享，优化投资环境，带动相关产业尤其是高新技术产业的成长，形成新的经济增长点，为城市的可持续开展奠定坚实的根底。自然环境优势：新城区南北依山，西部靠湖，枕山依湖，群山环翠，符合现代城市的开展趋向，是建设现代化山水园林城市的理想所在。规划布局新城区规划按照“一线、两带、三组团、四片区布局。“一线即新城区南北中轴线。规划建设行政办公、文化娱乐、商贸金融和体育场馆等；“两带系光明大道行政办公建筑及绿化景观带和黄河大道商贸金融建筑景观带；“三组团是围绕中轴线，毗邻“两带建设“凤凰山庄等三个花园式居住组团

24、；“四片区由教育科研基地、高科技工业园、仓储批发中心、民营经济园组成。 第二篇、市场宏观调查研究枣庄市房地产状况分析枣庄市2006-2021年住房建设规划枣庄市住宅市场供给及需求情况分析枣庄市市中区二手房市场情况分析枣庄市市中区商品住宅市场趋势分析枣庄市房地产状况分析房地产市场现状分析2006年市场情况2006年，枣庄市房地产开发保持了良好的开展势头，房地产开发投资增长较快，住宅建设在房地产开发中的比例较去年有所提高，商品房供给结构根本合理，住房消费旺盛，房价继续保持平稳上涨趋势，商品住宅建设和供求协调开展。房地产开发建设完成情况2006年全市房地产开发完成投资33.31亿元，施工面积397.

25、20万平方米，竣工面积178.53万平方米，较2005年同期增长幅度较大，同比增长分别为41.1%、25.4%、34.6%。其中住宅完成投资29亿元，施工面积355.49万平方米，竣工面积159.66万平方米，分别占全市房地产开发投资、施工面积及竣工面积的87.1%、89.5%、89.4%。2006年经济适用房完成投资1.13亿元，施工面积39.88万平方米，竣工面积32.91万平方米，分别占住宅开发投资、施工面积及竣工面积的3.9%、11.2%、20.6%。2006年新开工面积为219.94万平方米，同比增长16.5%。其中住宅新开工面积198.43万平方米，占全市新开工面积的90.2%，同

26、比增长27%。2006年枣庄市房地产开发建设完成情况表 单位：亿元、万平方米指标投资其中：住宅其中：商业施工面积其中：住宅其中：商业新开工面积其中：住宅其中：商业竣工面积其中：住宅其中：商业2006年2005年同比增长%4房地产市场供求情况批准预售情况2006年枣庄市共批准预售商品房209.36万平方米，共18299套。其中批准预售住宅191.9万平方米，共16488套。可售情况2006年枣庄市累计可售新建商品房93.33万平方米，其中住宅可售67.03万平方米，占全部可售面积的71.8%。早可售住宅中，按面积划分，单套建筑面积在90-120平方米的为27.47万平方米，占可售住宅面积的41%

27、；120-144平方米的为20.09万平方米，占可售住宅面积的30%。按价格划分，售价在1500元/平方米以下的为15.61万平方米，占可售住宅面积的23.3%；1500-2000元/平方米的为31.38万平方米，占可售住宅面积的46.8%。在可售商品房面积中，其中未预售面积39.71万平方米，空置面积53.62万平方米，其中住宅空置面积33.53万平方米，占空置面积的62.5%；商业营业用房空置面积20.09万平方米，占空置面积的37.5%。在空置的住宅中，按面积划分，单套面积在90-120平方米的为13.87万平方米，占空置住宅的41.4%；120-144平方米的为11.32万平方米，占空

28、置住宅的33.7%。按价格划分，价格在1500元/平方米以下的为11.42万平方米，占空置住宅面积的34%；1500-2000元/平方米的为18.16万平方米，占空置住宅面积的54.2%。销售情况2006年枣庄市共销售商品房203.85万平方米，其中预售30.21万平方米，现售173.64万平方米。商品住宅共销售185.38万平方米，其中预售住宅面积28.23万平方米，现售住宅面积157.15万平方米。商品房销售均价1817元/平方米，住宅销售均价为1596元/平方米，商业营业用房销售均价为4030元/平方米。在销售的住宅中，按面积划分，单套住宅面积在90-120平方米的为69329万平方米，

29、占销售住宅面积的37.4%；120-144平方米的为71.17万平方米，占销售住宅面积的38.4%。按价格划分，售价在1500元/平方米以下的为80.62万平方米，占销售住宅面积的43.5%；1500-2000元/平方米的为81.44万平方米，占销售住宅面积的43.9%。2006年枣庄市商品住宅销售平均价格情况表单位：元/平方米指标2006年2005年同比增长%全市市中区新城区高新区薛城区峄城区山亭区台儿庄滕州市159616681259160414631148945114718461303133910771403/2006年枣庄市房地产开发市场主要特点分析房地产开发投

30、资保持持续较快增长，住宅投资比例增加。2006年商品房总投资为33.31亿元，总施工面积为397.20万平方米。比上年同期分别增长了9.71亿元和80.46万平方米。住宅投资和施工面积比例较上年同期增加了10.75亿元和90.44万平方米。商品住宅投入的增加是商品房投资增加的主要原因。房地产市场供求根本平衡。2006年房地产市场需求旺盛，由于枣庄市商品房价格较周边城市偏低，商品房价格与购置者的心理预期还有一定差距，购房者急于购置的心理刺激了房地产市场的需求。2006年枣庄全市竣工面积178.53万平方米，现售面积为173.64万平方米，预售面积为30.21万平方米，供给量和需求量根本平衡。空置

31、面积较上年同期增加20.6%，空置房多为该年年底竣工的一年以内的待销商品房，占全部空置面积的78.5%；空置三年以上的积压房面积为2.59万平方米，占总空置面积的4.8%。空置面积中住宅占总空置面积的62.5%，住宅空置面积按地区划分主要集中在市中区和滕州市，占总空置住宅面积的82.6%。商品房价格稳中有升。2006年枣庄是住宅价格较去年增长22.5%，造成价格不断攀升的因素是多方面的，主要包括：1土地本钱提高导致了开发本钱的提高。2金融政策和融资渠道的变化，特别是房贷的资金收紧方面有所变化，提高了融资的本钱和融资的风险，促使房价上涨。3建材价格的上涨也提高了商品房的建安本钱。经济适用住房建设

32、比例偏低，投资额较往年有所减少。2006年枣庄市经济适用房住房完成投资1.13亿元，占全市商品住宅建设投资的3.9%，而2005年经济适用房建设完成投资1.81亿元，占全市商品住宅建设投资的比例为9.3%。其主要原因是受经济适用住房方案未完全落实的影响。房地产市场现状分析2007年1-4月市场情况房地产开发建设完成情况2007年1-4月份，枣庄市房地产开发速度明显放缓。全市房地产开发完成投资4.59亿元，施工面积275.56万平方米，同比增长分别为-15.6%、13.1%。其中新开工面积为58.85万平方米，同比增长-5%。在住宅建设方面，住宅完成投资4.12亿元，施工面积252.13万平方米

33、，分别占全市房地产开发投资、施工面积的89.8%、91.5%，同比增长分别为-15.9%、15.6%。2007年1-4月份，枣庄市竣工房屋7.23万平方米，同比增长-74%。竣工住宅面积6.11万平方米，占竣工面积的84.5%，同比增长-76.9%。枣庄市在建经济适用房工程4个，分别为东花园小区市中、舒心花园市中、榴园小区峄城、金城花园滕州。2007年1-4月份经济适用房完成投资1146万元，施工面积7.57万平方米，分别占住宅开发投资、施工面积的2.8%、3%。从地区构成上看，除滕州市外，枣庄各区房地产开发量较去年同期根本持平，但滕州市的增幅较为明显。滕州市1-4月份施工面积到达121.38

34、万平方米，占全市施工面积的44.1%，同比增长39.9%，成为枣庄房地产市场增长的主要推动力。房地产市场供求情况商品房批准预售情况2007年1-4月份枣庄市共批准预售商品房45.43万平方米，共4090套。其中批准预售住宅44万平方米，共3907套。商品房可供销售情况2007年1-4月份枣庄市累计可供销售新建商品房100.35万平方米，其中可售住宅73.21万平方米，占全部可售面积的73%。在可供销售商品房面积中，其中未预售面积54.19万平方米，空置面积46.16万平方米。其中有10.14万平方米为空置一年以上的滞销、积压面积，这些滞销、积压面积多集中于君山商城、香港街、中天步行街等商业工程

35、上。滕州市的可售面积为30.41万平方米，其中空置面积18.5万平方米，多为一年以上的待销商品房，其它各区均保有一定的供给量。商品房销售情况2007年1-4月份枣庄市共销售商品房26.06万平方米，其中住宅23.54万平方米。住宅销售均价为2054元/平方米，同比增长为58.6%。多层住宅均价为2007元/平方米，小高层、高层住宅均价为2465元/平方米。商业营业用房销售了2.52万平方米，均价4277元/平方米。住宅销售为枣庄市商品房销售的主要构成，其所占比例为90.3%。其中户型面积在90-120平方米，价格区间在1500-2500元/平方米的所占比例最大。市中区、新城区、高新区、滕州市的

36、大多数楼盘住宅均价均超过2000元/平方米，薛城区的住宅均价也在1500元/平方米以上，峄城区、台儿庄区的房价较之去年同期也有较大程度的增长。1-4月份销售面积较大的楼盘有德仁俊园市中区、四季菁华新城区、光明花苑高新区、金色花园台儿庄区等。2007年4月份共销售商品房8.87万平方米，销售额23412万元。其中住宅销售7.5万平方米，均价为2208元/平方米，商业营业用房销售1.37万平方米，均价为5002元/平方米。在单月销售中，由于易受个别楼盘销售状况的影响，全市各区住宅价格环比波动明显。薛城区和滕州市在前三月份所售楼盘单一，且价格偏低，而4月受一些楼盘的放量销售的影响，增幅均家10%以上

37、。2007年4月枣庄市商品住宅销售价格地区情况表单位：元/平方米指标2007年4月2007年3月同比增长%全市市中区新城区高新区薛城区峄城区山亭区台儿庄滕州市220822132543204720401500/12722449193821482533200017901500/13531901/目前枣庄房地产开发市场存在的主要问题房地产开发市场开展不平衡，有些区的开发投资规模过小、消费市场疲软；房地产开发工程建设规模普遍较小，零星开发时有发生；本地开发企业实力普遍较差，资本金缺乏，开发投资能力较弱，精品工程仍然很少。房地产开发结构性矛盾开始显现，沿街商业用房散、乱、多现象严重，已经出现商业用房供大

38、于求的现象。房地产开发经营市场秩序有待进一步标准和整顿，个别开发企业和投资商法律意识不强，仍存在违法违规开发的行为，对枣庄市的房地产开发市场存在严重的负面影响。旧城改造“拆迁难问题加剧，违法抢建屡禁不止，拆迁本钱加大；拆迁单位效劳意识差，竞争意识不强；撤除房屋平安意识不强;拆迁实施过程中仍存在违规拆迁、侵害群众利益的行为；当地群众重复上访、集体上访、越级上访的现象时有发生。物业管理开展滞后，市场化水平低。一是目前枣庄市已竣工的住宅小区，绝大局部由原开发企业实施物业管理，正规物业管理公司介入难的主要原因是，缺乏有效的指导和引导，根底工作薄弱，配套政策跟不上。二是老住宅区普遍存在公用设施老化，维护

39、费用大，缺少资金来源，难以推行物业管理。三是已实行物业管理的住宅小区，由于管理费不落实等多种原因造成物业管理效劳不到位，难以到达业主满意，矛盾纠纷不断发生，引起投诉增多。多数开发企业规模、品牌、实力普遍较差，违规开发行为时有发生。枣庄市现有房地产开发企业资质等级三级以上的20 家，占 19.6 %；全部企业年平均开发投资缺乏2000万元，年平均开发量缺乏3万平方米。大多数企业开发能力弱，无论是品牌还是资金实力都难以承当规模大、标准高的房地产开发工程。特别是局部还未改制的老企业，面对不断标准、竞争加剧的房地产开发市场，取得开发工程的时机将越来越小，2003年没有开发业绩的企业占到开发企业的13%

40、。一些开发企业在体制上仍为事业单位，管理经营方式落后，品牌效应差。近年来开发企业急功近利违规开发的事件时有发生，造成建设工程质量差，公建配套水平低，未经综合验收即交付使用，各类手续不全，办理房产证遇阻等，引起购房者与开发商纠纷不断。枣庄市2006-2021年住房建设规划规划控制目标明确新建住房结构比例重点开展普通商品住房。凡新审批，新开发的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用房面积所占比重，必须到达开发建设总面积的70%以上。保证中低价位，中小套型普通商品住房土地供给科学确定房地产开发土地供给规模，要优先保证中低价位，中小套型普通商品住房含经济适用房和廉租房的土地供给，其年度

41、供给量不得低于居住用地供给总量的70%。规划开展目标截至规划期末，全市住房成套率到达50%以上，其中，西城区50%、东城区60%，全市人均住房建筑面积达30平方米，其中东城区人均住房建筑面积达35平方米，西城区人均住房建筑面积达30平方米。东城区暨现在的市中区范围，西城区暨现在的薛城区范围住房建设目标加强普通商品房建设普通商品住房主要以中低价位，中小户型为主，是大多数消费者首选，指导价格应该控制在当地商品住房平均价格以下水平。预计2006、2007年新建普通商品房130万平方米，到2021年，新建普通商品用房累计到达382万平方米。积极推进经济适用房建设预计2006年、2007年，新建经济适用

42、住房37万平方米，到2021年新建经济适用住房累计到达100万平方米。建立和完善廉租住房制度到2021年底初步完成8万平方米的廉租房建设任务。全面推进建筑节能政府所在地、中心镇、城市规划区范围内，新建居住建筑在2006年底全部到达节能50%，2007年起城镇新建居住节能到达65%以上的标准。积极推广住宅性能认定及康居示范工程建设东西城住宅产品性能到达A级，积极推广健康住区、绿色住区、生态住区等建设工程，规划期末，规划建成2个康居示范小区。2.2.4 2006-2021年年度建设方案住房建设年度方案枣庄市2006-2021年度住房方案单位：万平方米年度总量 2006100200711020211

43、2020211302021150商品房普通商品房经济适用房廉租房20621802268191242025223091263住房建设用地预测及年度方案根据对东西城区住房需求量预测，到2021年东西城区住房建筑面积到达610万平方米。根据总体规划，住宅用地为二类居住用地，各类居住用地容积率平均值为1.25，共需居住用地488公顷。居住用地开发是分阶段进行的，以每块居住用地、每个工程年开发率70%计算，“十一五期间，需投放居住用地640公顷。住房建设用地及年度方案单位：万平方米年度20062007202120212021累计备注住房建筑面积供给土地面积供给土地面积100801041108811512

44、096125130104135150120161610488640100%开发率70%开发率枣庄市住宅市场供给及需求情况分析主城区住宅供给情况分析根据规划开展目标所确定的住宅需求规模，“十一五期间东西城区规划重点开发建设工程65个，总住宅建筑面积约610万平方米，2006-2007年新开工住宅面积约为210万平方米。东城区：东城区以西昌路为界，西部为东城新区，东部为老城区，新区以增量土地为主，做为远期住宅建设用地，老城区以旧村改造为主。2006-2021期间东城区住宅开发工程将涉及的地块有：R1乐明园、R2文汇嘉园、R3广场二期、R4富翔庄园、R5华府豪庭、R6雅士园、R7恒生锦城、R8东方嘉

45、园、R9白马庄园、R10巨典豪庭、R11紫气东来、R12福华园、R13国泰花园、R14锦龙国际、R15河滨花园、R16枣矿二期、R17地块一、R18地块二、R19地块三、R20地块十七、R21地块十八、R22地块十九、R23地块四、R24地块五、R25地块六、R26地块七、R27地块八、R28地块九、R29地块十、R30地块十一、R31地块十二、R32地块十三、R33地块十四、R34地块十五、R35地块十六。2006-2007年东城区住宅开发工程涉及地块主要有：R1乐明园、R2文汇嘉园、R3广场二期、R4富翔庄园、R5华府豪庭、R6雅士园、R7恒生锦城、R8东方嘉园、R9白马庄园、R10巨典豪

46、庭、R11紫气东来、R12福华园、R13国泰花园、R14锦龙国际、R15河滨花园、R16枣矿二期、R17地块一、R18地块二、R19地块三、R20地块十七、R21地块十八、R22地块十九。西城区：薛城区以老城区城中村改造为主，新城区以新建居住区为主。2006-2021期间西城区住宅开发工程将涉及的地块有：R1兴仁一期、R2海化组团、R3临山公寓、R4锦秀长江、R5聚园、R6嵩山花苑、R7舜耕公寓、R8沁馨园、R9金贸、R10天安小区、R11四季菁华一期、R12中央花城、R13凯润一期、R14阳光花园一期、R15地块一、R16地块二、R17地块三、R18地块四、R19兴仁二期、R20薛庄小区、R

47、21西小庄改造、R22邵庄改造、R23凯润二期、R24锦秀大地、R25四季菁华二期、R26阳光花园二期、R27地块五、R28地块六、R29地块七、R30地块八。2006-2007年西城区住宅开发工程涉及地块主要有：R1兴仁一期、R2海化组团、R3临山公寓、R4锦秀长江、R5聚园、R6嵩山花苑、R7舜耕公寓、R8沁馨园、R9金贸、R10天安小区、R11四季菁华一期、R12中央花城、R13凯润一期、R14阳光花园一期、R15地块一、R16地块二、R17地块三、R18地块四。其中2006-2007年之间西城区的商品房总的供给量为218万平方米，而市中区东城区的供给量为161万平方米，可见西城区的供给

48、量要大于东城区，而市政府的搬迁，又带动了西城区的的住宅需求，因此，西城区在一定程度上将分流局部东城区购房人群。东城区2006-2007年度住房建设一览表序号编号名称位置用地面积万建筑面积万容积率绿地率日照间距开口方向层数类别1R1乐明园胜利西路北，山亭医院西35南多层普通商品房2R2文汇嘉园建华路北华西小区西40北西多层普通商品房3R3广场二期西昌路东文化路南32西东多层普通商品房4R4富翔庄园华山路西文化路南10.735北东多层高层普通商品房5R5华府豪庭文化路南振兴路西35北东多层高层普通商品房6R6雅士园振兴路西兴安路北35东多层普通商品房7R7恒生锦城建华路南振兴路东1840西北多层高

49、层普通商品房、商品房8R8东方嘉园建设路东周庄路北35西多层普通商品房9R9白马庄园建设路东文化路南35南北多层高层普通商品房10R10巨典豪庭建设路东光明路北35南高层商品房11R11紫气东来光明路南明珠花园东35北南多层普通商品房12R12福华园光明路南四十三中西35北多层普通商品房13R13国泰花园文化路南东盛路东1332北西多层普通商品房、经济适用房14R14锦龙国际光明路南东沙河东1640南北多层普通商品房15R15河滨花园君山路北东沙河东34南东多层普通商品房16R16枣矿二期广济路南解放路西35西东北多层经济适用房17R17地块一光明路南西昌路东40北东多层高层普通商品房18R1

50、8地块二解放路东南马路南30西多层普通商品房19R19地块三文化路北幼儿园东35南多层普通商品房20R20地块十七龙头路东人民路北35南西多层普通商品房从上表可以得知：目前市中区2006-2007年住宅用地体量为116万平方米，合1739亩。而总住宅供给为161万平方米，按人均30平方米计算，可供53666人居住，按每户3.5人计算，可满足15333户家庭居住。据调查市中区总人口50万，而城区人口即光明路、中心街、文化路、龙山路、各塔埠、矿区6个街道总人口数30万人左右，按每户3.5人计算，共计85714户。1:5.6的供给比，可得知市中区住宅市场的供给尚未饱和，还有一定的住宅开发空间。如将2

51、006年市中区年销售51.67万平方米按年均销售计算，161万平方米的体量，3年就根本能消化完。而沉着积率的平均值可以看出，目前市中区所开发的工程主要为多层住宅，各工程中拥有高层业态的只占30%。东城区2021-2021年度住房建设一览表序号编号名称位置用地面积万建筑面积万容积率绿地率日照间距开口方向层数类别1R23地块四建华路北西沙河西35南多层普通商品房2R24地块五文化路南华山路西40北东多层普通商品房3R25地块六龙头路南华山路东35北南多层普通商品房4R26地块七光明路南青檀路西45南东高层商品房5R27地块八东沙河西周庄路北35南多层普通商品房、经济适用房6R28地块九文化路南解放

52、路东30西北高层多层普通商品房7R29地块十龙头路北建设路西35东南多层普通商品房8R30地块十一建设路西人民路北30南东多层经济适用房9R31地块十二文化路南衡山路东13.735东南多层高层商品房、普通商品房10R32地块十三黄山路东群众路南30西北多层经济适用房11R33地块十四广济路南解放路东35西南多层经济适用房、普通商品房12R34地块十五华山路东文化路南35北西高层多层商品房、普通商品房13R35地块十六辛庄路北青檀路西35东南多层普通商品房从上表可以得知：2021-2021年市中区将增加160万平方米的土地放量，合2399亩，由于住宅供给量尚未饱和，2021-2021年住宅供给量

53、又将放量212万平方米，加上先前的161万平方米，共计373万平方米，按人均30平方米计算，可供124333人居住，按每户3.5人计算，可满足35523户家庭居住，如忽略城区人口增长等因素，2021年末供给比就将变为1:2.4，该供给将使住宅供给市场饱和，同时也将使二次置业的几率增加。枣庄市住房需求情况分析需求一随着经济开展、收入增加和住房消费补贴政策的逐步到位，将大大增强城市居民小房换大房、旧房换新房、差房环境、配套设施等换好房的欲望和现实购置力。预测至少在3-5年内，住房仍将是城镇居民消费持续升温的“热点，被作为生活水平提高最重要的标志，现在城市居民有钱先置房，没钱借贷也置房的消费意识已经

54、形成，据测算，整个枣庄市这项住房需求每年将不少于20-30万平方米。需求二进入婚龄期的一代青年购房热情高涨。由于青年和老年在认知和生活习惯上的差异，现在即使父母有着宽敞的住房，凡有条件的，子女婚后两代人同住一套房子的不多，父母情愿掏钱资助子女购房分开居住。据推算，整个枣庄市今后几年内进入婚龄的青年正值顶峰期，这项住房需求每年也在20-30万平方米之间。需求三工业化、城市化进程加快形成的住房消费需求持续增长。一方面，近年来工业化开始步入新一轮提速开展阶段，将进一步加快农村剩余劳动力向工矿企业转移的速度，农民转化为企业职工，很大一局部就需要在城市解决居住问题。另一方面，今后一个时期靠半工半农逐步富

55、裕起来的一局部农民，为了给子女创造优越的就学、就业环境，在城市买房、举家迁入城市将会演变成时尚。根据我枣庄城市化水平开展规划目标，从2006-2021年的5年间，城区人口将增加40-50万人，如按照2021年住房开展规划提出的城镇居民要到达每户有一套住房、每人有一间房、人均建筑面积30平方米的目标要求匡算，潜在住房需求可达1000万平方米以上，年均到达170万平方米，按60%计算，有效需求每年应在100万平方米以上。需求四具统计分析，目前枣庄市住房成套率只有40%左右，到2021年增长10个百分点，住房成套率到达50%，城镇居民总户数按50万户计算，目前还需要建至少8万套住房，建筑面积应在80

56、0万平方米，年需求量在150万平方米以上。枣庄市市中区二手房市场情况分析中介机构混乱目前枣庄市市中区房产中介机构还处于初级阶段，房产中介机构业务范围也比拟“宽泛，不单单是从事房产中介业务，还承接婚姻中介、家政效劳中介、职业中介。尽管业务宽泛，但专业化都不够，最多也只能算是信息的交换机构，比方：介绍一套房子的费用是50元，带客户去看一次房子手续费10元，其他费用都不需要，也没有帮客户办理产权交接的概念。其中有些房产中介原先是专做婚姻介绍的，有些是专做职业介绍的，由于近几年枣庄市市中区房产交易炽热，因此许多其他中介机构也纷纷参加房产中介的行列，但很多根本就不懂房地产，所以导致各中介公司素质不高，二

57、手房市场也难免鱼龙混杂。二手房市场起步现在在二手房市场上交易的房源，大多是2002年以后的房子，2002年正是枣庄市中区商品房市场刚起步的阶段，因此当时商品房的购置价格均较低，与目前的市场价格相差1000-1500元/平方米左右，再加上目前市中区新房建设也相对炽热，因此许多有一定经济实力的人就重新购置新房，并将原先的旧房拿出来转手，这是二手房市场上房源的主要来源。但据调查许多人都没有购置二手房的概念，真正愿意购置二手房的人也相对较少，因为目前新房的供给量并不缺乏，局部人是因为价格的优势才会考虑选择二手房。枣庄市市中区商品住宅市场趋势分析价格走势市中区的商品房集中开发起步于2002年，当时的平均

58、价格在900-1200元/平方米左右，但当时市场并不火爆，2003年由于住房供给一时出现空缺，而住房需求旺盛，房价上涨至1400元/平方米左右，房价的上涨反而更加刺激了房产的销售，几乎每个工程一开盘，瞬间就销售一空。而外地开发商嗅到了利润的气息也纷纷挤入枣庄市中区，于是，地价开始上涨，导致房价继续攀升，到2005年房价已经到达1800元/平方米左右，与此同时，外地开发商开发楼盘品质的提升，导致建筑本钱增加，又促进了房价的再次飞跃，2006年市中区平均房价已到达2200元/平方米左右，某些档次高的工程均价已经到达2600元/平方米，而2007年市中区平均房价在外地开发商的带动下已经到达了2600

59、元/平方米左右，某些工程甚至已经突破了3000元大关，特别值得一提的就是位于检查院东侧的巨典豪庭，该工程起价已经到达3100元/平方米，该楼盘是上海开发商开发的一个高层工程，尽管只有两幢楼，但其用材品质较高，而且均为155平方米以上的大户型，看来其定位为高端人群。但就我们看来其价格有些虚高，该工程规模小、区位偏支撑其价格的除了用材品质，其他并无明显优势。但地理位置较好的华府豪庭一期均价也已经到达了2900元/平方米，可见其二期突破3000元/平方米也指日可待。因此，我们认为：市中区商品房销售尽管受到市级机关迁往新城区的影响，但其内商业贸易支撑依旧存在，且就近期而言住宅销售价格依然稳中有升，再加

60、上地价的日渐上涨，可见未来位置好、环境好、技术含量高的房屋售价将会继续升高。商品住宅工程开发趋势目前市中区已建成或正在开发的工程中有两大特征，一是本地开发商由于实力较弱，开发的工程规模均较小，而外来开发商开发的工程规模普遍较大，二是本地开发商开发的工程品质较低，而外来开发商开发的工程品质相对较高。而从2006-2021年的土地放量方案中可以发现，未来几年里单块住宅土地规模均较大，以致于未来工程建筑规模较大，而本地开发商开发能力有限，需要实力较强的外来开发商前来投资。但本地小规模开发商在短期内也不会退出市场，因为他们前期土地储藏较为充裕，而且当时的土地价格低廉，从竞争意义上来讲，本钱优势明显。因