房地产价格构成分析及长沙房地产市场走势

1、房地产价钱构成分析及长沙房地产市场走势卿 彭2021年11月第二部分：2021年长沙市房地产市场走势分析 第三部分：相关问题 目 录 第一部分：房地产价钱构成分析一、房地产的价钱构成 土地本钱建安本钱管理营销税收其他二、全国城市分成四个等级分析房价 一线城市(包括北京上海深圳广州),我们暂时只用本钱加利润分析法,不采用竞争分析法. 本钱: 土地本钱5000至8000 土地总成交价/ 总面积/ 容积率 建安本钱2000 管理营销1000 税收其他1000 由于房地产的本钱根本上是公开的,少数管理优质的企业也只能在管理上节约费用,其他要省都很难,所以估算正负5%误差.例如深圳编号:A909-011

2、0成交的一笔土地买卖数据,地址观谰横坑水库南侧，观天路北侧,建筑面积74710,土地面积 41506.29 容积率 1.8和记黄埔地产深圳 成交价:5.1亿5.1亿/74710=6826 那么土地本钱为6826,其他本钱不变,那么总本钱为10826元,深圳由于是全国大都市,市场是全国甚至是海外的置业者,刚性需求特别大,因此我把其利润定在50%,应该不为过,那么销售价应该在10826*1.5=16239左右可以说是合理的. 二线城市(包括大多数省会城市,经济开展较快地域) 本钱: 土地本钱500-1500 建安本钱1500 管理营销700 税收其他700 例如:长沙(2021)拍017号,位于开

3、福区芙蓉中路198号,面积6698平方米,建筑面积:43537平方米,成交价3595万元,每平方土地本钱为3595/43537=826元,长沙是湖南的中心,市场只存在于湖南省内,刚性需求相对较大,与湖南经济开展亲密相关,因此我把其利润定在40%,826+1500+700+700=3726元,3726*1.4=5216元左右比较合理 三线城市(包括大多数地级市,相对而言经济开展较快的县) 本钱: 土地本钱150-400 建安本钱700 管理营销250 税收其他250 例如:永州市新火车站一地皮挂牌出让,面积82617平方米,建筑面积:289160平方米,价钱为3900万元,每平方土地本钱为134

4、元,根据永州市急于扩展城镇面积,扩展城市人口,供应量偏大的实践情况,此价钱较为正常,其辐射面就在本市区内,少数为下面行政县,我把其利润定在30%.价钱为1334*1.3=1734元左右 四线城市(包括大多数县,相对而言经济开展较快的乡镇) 本钱: 土地本钱50-200元 建安本钱600 管理营销150 税收其他150 四线城市都有一个共同点,县城经济规模普遍偏小,人口相对较少,生活程度有限,除开公务员和教师买房两大块外,很多外出打工者成为购房主力,我把其利润定在30%,其本钱100+600+150+150=1000*1.3=1300元左右为之正常程度. 这样大家就可以清楚本人所在城市所中意的工

5、程大约的售价,土地本钱可以从国土局去查,大家不要觉得30%-50%的利润率高,其实不然,由于通常工程要两至三年才干完成,所以年利润率应该是10%-20%,但大家又会问,为什么还有那么多的房产迸发户,那是由于很多开发商只交了土地本钱和少量的建安报建本钱就经过金融运作来操作工程,那么土地本钱只占整个本钱的1/2至1/3,那么利润就得扩展两倍至三倍,这就是缘由 第二部分：2021年长沙市房地产市场走势分析 2021年110月，全市新建商品房累计同意预售1732万，同比增长60%，本月新增同意预售260万，环比增长15%，其中五区新建商品房累计同意预售1223万，同比增长66%，本月新增同意预售181

6、万，环比增长13%. 2021年110月，全市新建商品房累计销售备案1698万，同比增长25.8%，本月新增销售备案144万，环比减少3%，其中五区新建商品房累计销售备案1152万，同比增长20%，本月新增同意预售107万，环比减少3%. 2021年110月，内五区新建纯商品房网签均价为5324元每平米，同比上涨21%，其中住宅均价为5090元每平米，同比上涨21%，本月新建纯商品房网签均价为5566元每平米，环比上涨0.29%，其中住宅均价为5475元每平米，环比上涨2.36%，2021年110月，全市二手房成交面积360万平方米，成交数为27501，同比分别增长7%，6%，其中五区二手房成

7、交面积225万平方米，成交数为20362，同比分别增长2%，8%项目名称全市（万 ）同比（%）商品房累计批准预售面积173260商品房销售备案面积169826商品房销售备案金额71746二手房成交面积3607二手房成交套数275016二手房成交金额85亿33结论：1、可以卖的房子添加了不少，但是曾经销售终了备案的却跟不上，显示市场供应添加，销售滞后2、备案金额大幅上涨显示价钱上涨明显3、二手房成交面积没有新商品房多和快，成交数还有所下降阐明二手房成交不很活泼 为什么市场明显供过于求但是买房人却经常觉得买不到房？就算买到了价钱也较高？ 为什么有个时候均价又高，有个时候又低呢？ 市场将怎样样开展呢？相关问题 1、营销手段创意百出，消费心思普遍不成熟2、土地稀缺性和消费半径，呵斥每个工程都 有固定的消费群体，这些群体