房地产经济学教师专用课件全

1、房地产经济学教师专用课件全导 论 房地产经济学的学科性质 房地产经济学的研究对象 房地产经济学的体系结构导 论房地产经济学是经济科学中的一个新兴的分支学科。从学科性质上说，既是整个经济学的一个分支，又是各类房地产经济学科的基础。导 论房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律以及研究房地产资源的合理利用与有效配置等宏观经济理论问题为主要内容的学科。研究对象是房地产经济特有的 运动规律。导 论第一篇 房地产经济基础理论第二篇 房地产经济微观分析第三篇 房地产经济宏观分析第一篇 房地产经济基础理论 房地产与房地产业 土地与土地使用制度 城市地租与土地区位第一章 房地产与房地产业 房地产 房地产业第一

2、节 房地产、房地产的概念 房地产是房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。第一节 房地产简单概括： 房地产是指房产和地产的结合及其衍生的权利关系的总和，是实物、权益、区位三者的综合体。第一节 房地产这个定义包括三层涵义： 从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。 房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫

3、生、体育等各行各业的用房等。 地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。 房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要。 房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结。 由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点,在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变。第一节 房地产、房地产的构成和类型（一）建筑地块 建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地。（1）工业用地（2）商业用地（3）住宅用地 第一节 房地产（4）仓库用地（5）道路交通用地（

4、6）市政建设工程用地（7）公共绿化用地（8）教育、文化、体育、卫生等用地（9）港口建设用地（10）办公用地（11）军事用地（12）其他用地第一节 房地产（二）房屋建筑物 房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体 。房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为以下几类：（1）住宅用房（2）生产用房（3）营业用房（4）行政用房（5）其它专业用房第一节 房地产（三）配套基础设施 单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施（1）道路、交通设施（2）地下管道等“三通”设施（3）生活配套设施（4）生态环境设施包括给排水、通电、通气设施等。如购物的商铺

5、、文化体育设施、子女上学的学校和邮电通信设施等 园林、绿化、垃圾处理等环保配套设施。 第一节 房地产、房地产的特性1、位置固定性与独一无二性2、数量有限性与供给稀缺性3、产权分割性与权益流动性4、保值增值性与报酬递减性流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。房地产流动性差，难以变现。第二节 房地产业、房地产业的涵义 房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系 。第二节 房地产业 房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中 在生产过程中

6、，主要是房地产投资开发 在分配过程中，主要是通过房地产市场交换 在消费过程中，主要是指房屋使用过程中的物业管理第二节 房地产业 、房地产行业属性房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门房地产业具有第三产业的行业特征 房地产的投资开发活动，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身 房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业 房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业，更是第三产业的直接组成部分第三产业主要是流通行业和各类服务行业，其产业特征并不直接生产产品，而是通过物资的流通和劳动服务活动，为人们的生产和生活提

7、供服务，来改善和提高生产效率和人们的生活水平第二节 房地产业 、房地产业的行业特性先导性和基础性综合性和关联性资金密集型和高风险性级差收益型和区域性权利主导型和制约性第二章 土地与土地使用制度 土地与房地产 城市土地使用制度第一节 土地与房地产 、土地的双重属性 土地的基本特性主要包括两个方面， 即 和 。 土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。自然特性经济特性第一节 土地与房地产（一）土地的自然特性 1、土地总量的有限性 2、土地区位的差异性 3、土地位置

8、的固定性 4、土地使用的耐久性不同地区、不同区位土地的肥沃程度、地质地貌状态、气候条件以及位置优劣等是不同的，由此造成土地较大的自然差异性。而且同一块土地又可以有多种用途，不同用途对土地的相关自然特点的要求又存在较大的差异，这样组合起来形成纷繁复杂的土地利用状态。 第一节 土地与房地产（二）土地的经济特性 1、土地的稀缺性 2、土地的区位可变性 3、土地的报酬递减性 4、土地经营的垄断性由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性，一旦某一特定土地由某个经济主体使用，其他经济活动主体无法同时使用这宗土地，而且这宗土地的使用会对相邻土地产生直接的影响。 第一节 土地与房地产 、土地在房地产业中的地位

9、和作用 （一）土地在房地产业中的地位 土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切房地产活动，包括房地产开发、经营、物业管理、营销等的先导性资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的经济活动主体的利益都会产生直接的影响。第一节 土地与房地产1、土地在房地产开发中居于基础性的地位2、土地市场是整个房地产市场中的基础性市场3、土地的权属关系是房地产基本经济关系（二）土地在房地产业中的作用1、促进土地资源合理配置，提高企业效益2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段第一节 土地与房地产、城市土地的特性 1、城市土地利用的集聚性 2、城市土地利用的高成本性

10、3、城市土地利用的高冲突性 4、城市土地利用的综合性 城市土地利用的集聚性是指城市经济活动在空间上集中，土地利用集约化。 各种用地类型如居住、商业、办公、交通、基础设施、行政等需要综合协调，也要与城市人口规模及其发展变迁相统一，城市土地利用要协调城市经济发展与生态环境保护。第二节 城市土地使用制度、城市土地使用制度的类别 从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面：1、城市土地使用权出让2、城市土地使用权划拨3、城市土地使用权转让4、城市土地使用权出租5、城市土地使用权抵押指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。在土地使

11、用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用，除法律规定外，无使用期限的限制。第二节 城市土地使用制度、中国城市土地使用制度改革 我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。 基本特征就在于：行政划拨无偿无限使用禁止转让第二节 城市土地使用制度 城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶段： 1、征收土地使用费 2、实行土地使用权有偿出让和转让 3、修改宪法和土地管理法，制定全国性土地使用权出让和转让条件第三章 城市地租与土地区位 城市地租 城市土地区位 土地区位与房地产业发展第一节 城市地租 、城

12、市地租及其形态（一）城市地租的含义 所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。 （二）城市级差地租 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。第一节 城市地租 城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级差地租I。 城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资

13、生产率的不同，形成了级差生产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II。第一节 城市地租（三）城市绝对地租和垄断地租1、城市绝对地租 城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。 城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的第二、三产业提供的，城市土地是作为第二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定。 第一节 城市地租2、城市垄断地租 城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地

14、块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。 垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定。第一节 城市地租、地租与城市房地产（一）地租与房地产价格1、地租与土地价格 土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化。2、地租和房地产价格 地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降。第一节 城市地租（二）地租与城市房

15、地产开发 城市房地产开发的目标是追求经济效益、社会效益和生态效益的综合平衡和优化。从房地产开发企业角度，主要是追求经济效益即利润的最大化。而地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。从政府角度而言，地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标。土地使用者根据地租水平的高低和变化调节自己的用地行为和方向。第二节 城市土地区位 、土地区位 关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法： 狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系； 广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系。第二

16、节 城市土地区位、决定城市土地区位的主要因素1、自然条件和环境2、交通和通讯3、基础设施4、人口和经济集聚5、社会文化大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(主要指矿产资源和旅游资源等)城市内部的交通和通讯；城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯。指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口；经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度；居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况。居民消费水

17、平、结构和习惯；居民文化道德水平、劳动力素质；文化教育和科学研究机构发展状况第二节 城市土地区位 、城市土地利用的原则和功能分区（一）城市土地利用的原则 在市场经济条件下，土地资源在各种竞争性用途及竞争者中进行分配。在竞争是充分而完全的情况下，土地最终归属于用途最佳的方向且出价最高的使用者，这时候土地利用达到最佳状态。但是现实生活中竞争不可能是充分且完全的，土地利用可能难以达到最优状态，必须予以适当的干预，而干预的基本原则就是“最高最佳利用原则”。第二节 城市土地区位 （二）城市土地利用的功能分区 1、商业区 商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围。 2、工业区 根据

18、各种工业的特点、污染状况、占地面积等，可以分成内圈工业区、外围工业区和远郊工业区 3、居住区 居住区一般在中央商业区与内圈工业区之间，也可以设在内圈工业区与外围工业区之间第三节 土地区位与房地产业发展、土地区位和城市规划（一）土地区位与城市土地利用规划的相互关系 城市土地利用规划的实质就是人类自觉地运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，以获取最大的效益。第三节 土地区位与房地产业发展 （二）住宅区位与城市规划城市住宅建设的区位选择要服从城市土地利用总体规划和功能分区规划；各经济主体、居民户对距离市中心远近不同的地段、愿意或能够支付的地租数额是不一样的；在城市级差地租杠杆的调节下，住宅用地

19、的区位选择有一定的向外移动的特性。第三节 土地区位与房地产业发展、土地区位与房地产投资（一）工业用房地产宏观区位的选择 宏观区位一般只涉及工业用房地产，工业用房地产又是由全国范围内工业的宏观空间布局决定的； 工业区位的因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等。第三节 土地区位与房地产业发展 （二）城市房地产微观区位选择 1、选择商业房地产微观区位的标准主要有：房屋本身要处于商业区，以获得大量的外部经济一面或二面要面临街道或道路要交通及通讯方便；人口流量要大增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划第三节 土地区位与房地产业发展 2、居民户选择居住房地产微观区

20、位的标准：房屋本身的结构周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好交通、通讯和人间交往是否方便社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好购物出行买卖是否方便增值潜力是否大第三节 土地区位与房地产业发展（三）区位选择中应注意的几个问题 当前，在我国城市房地产区位选择过程中特别要重视三个问题：注意区位升值潜力的分析选择区位具有超前意识选择区位要运用定量定性相结合的办法第二篇 房地产经济微观分析 房地产市场 房地产价格 房地产金融 房地产税收 房地产产权与制度第四章 房地产市场 房地产市场概述 房地产市场的需求与供给 房地产市场体系 房地产市场的运行第一节 房地产市场概述 、房地产市场

21、的内涵 房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。 房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。第一节 房地产市场概述 、房地产市场的 （一）房地产市场交易主体1、供给主体2、需求主体：有偿取得房地产商品的所有权或使用权的单位或个人3、中介机构 房地产咨询机构：提供法律、政策、信息、技术支持 房地产价格评估机构 房地产经纪机构：收取佣金，居间代理业务。4、管理者：国有土

22、地管理局和房地产管理局政府、房地产公司、一般企事业单位、居民、农村集体经济组织基本要素土地出让、房地产买卖、抵押、租赁、典当、拍卖、合作第一节 房地产市场概述 （二）房地产市场的客体 房地产市场客体，是指交易对象。一般来说包括地产、房产及他们相关的服务。 （三）房地产市场的交易组织形式 1、房地产交易所 2、场外市场第一节 房地产市场概述 、房地产市场的 1、市场信息不充分 2、区域性强 3、产品的异质性 4、垄断性 5、对商品短期供求变化反应不灵敏 6、政府干预性强特点第二节 房地产市场的需求和供给 、供给与需求的一般概念 （一）需求 1、需求（demand）的定义：是指消费者在某一特定时期

23、内，在各种可能的价格水平上愿意而且能够购买的该商品的数量量。 2、需求的两个条件：（1）有购买欲望 （2）有购买能力 第二节 房地产市场的需求和供给 3、需求函数 就是表示某一特定时期内市场上某种商品的各种可能需求量和决定这些需求量的因素之间的关系。 Qd = f (P, Pr, Pe, M, F, t, .) 4、需求曲线和需求规律（1）需求曲线：是表示和反映价格与需求量之间的反向关系的函数曲线。 需求方程： Qd=abP第二节 房地产市场的需求和供给 （1）需求曲线P D Q （2）需求法则： 在其他条件不变的情况下，商品价格上升，需求量减少；商品价格下降，需求量增加。第二节 房地产市场的

24、需求和供给 5、需求的影响因素 （1）商品的价格(P) （2）消费者偏好（F） （3）消费者收入水平（M） （4）相关商品价格(Pr) （5）消费者对商品的价格预期（Pe）负相关正相关正相关替代品正相关、互补品负相关预期未来涨价增加现在需求第二节 房地产市场的需求和供给 6、需求量的变动和需求的变动 （1）需求量的变动：指在决定需求量的其他因素不变的情况下，只是由于价格的变化而引起的消费者愿意而且能够购买的商品数量的变化。 P D Q第二节 房地产市场的需求和供给 （2）需求的变动：指在决定需求量的价格因素不变的情况下，由于其他因素的变化而引起的消费者愿意而且能够购买的商品数量的变化。 P D

25、1 1.0 D2 D 7 8 9第二节 房地产市场的需求和供给 （二）供给 1、供给（supply）的定义：是指厂商(生产者)在某一特定时期内，在各种可能的价格水平上愿意而且能够出卖的该种商品的数量。 2、 供给的两个条件：（1）有出售欲望 （2）有供应能力 第二节 房地产市场的需求和供给 3、供给函数 就是表示某一特定时期内市场上某种商品的各种可能供给量和决定这些供给量的因素之间的关系。 QS = f (P, Pr, Pe, C, N, .) 4、供给曲线和供给规律（1）供给曲线：是表示和反映价格与供给量之间的正向关系的函数曲线。 供给方程： QS=-C+dP第二节 房地产市场的需求和供给

26、（1）供给曲线P S Q （2）供给规律： 在其他条件不变的情况下，商品价格上升，供给量增加；商品价格下降，供给量减少。第二节 房地产市场的需求和供给 5、供给的影响因素 （1）商品的价格(P) （2）生产成本（C） （3）政府的政策（N） （4）相关商品价格(Pr) （5）生产者对商品的价格预期（Pe）正相关负相关税收增加供给减少替代品负相关、互补品正相关预期未来涨价减少现在供给第二节 房地产市场的需求和供给 6、供给量的变动和供给的变动 （1）供给量的变动：指在决定供给量的其他因素不变的情况下，只是由于价格的变化而引起的供给者愿意而且能够供给的商品数量的变化。 P S Q第二节 房地产市场

27、的需求和供给 （2）供给的变动：指在决定供给量的价格因素不变的情况下，由于其他因素的变化而引起的生产者愿意而且能够提供出售的商品数量的变化。 P S1 1.0 S2 S 7 8 9第二节 房地产市场的需求和供给（三）需求弹性与供给弹性 1、需求的价格弹性 （1）定义：简称为需求弹性，需求弹性是表示某一商品的需求量对它本身的价格变化的反应程度的概念 。需求弹性一般为负数，其绝对值体现变动的程度大小 。 （2）需求的基本公式：第二节 房地产市场的需求和供给 需求的弧弹性公式： 表示需求曲线两点之间的一段弧的弹性，当价格变动较大时，则用弧弹性。第二节 房地产市场的需求和供给 需求的弧弹性中点公式：

28、取两点的算术平均数，实际上是测定两点的中点的点弹性。第二节 房地产市场的需求和供给 需求的点弹性公式： 当需求曲线上的两点之间的变化量趋于零时，需求弹性用点弹性表示。 第二节 房地产市场的需求和供给（2）需求弹性的分类第二节 房地产市场的需求和供给 （3）需求弹性与销售收入的关系 （）需求缺乏弹性： 价格，收入 ； 价格，收入 （）需求富有弹性： 价格，收入 ； 价格，收入 （）需求具有单一弹性：商品价格一定程度的变化对生产的收益影响不大。 第二节 房地产市场的需求和供给 （4）影响需求价格弹性的因素 商品的替代性：易被替代的商品富有弹性 商品的种类：生活必需品缺乏弹性，奢侈品 富有弹性 商品

29、的消费支出占消费者总支出的比重： 比重大的商品弹性大 时间的长短：时间越长，弹性越大 第二节 房地产市场的需求和供给 案例1七宝古镇的收费教训 上海近郊的七宝古镇以物美价廉的各色小吃见长，且交通便利，吸引了大批游客，客流滚滚带来了财源滚滚。但有关方面却动起了圈起古镇卖门票的念头，尽管反对者众多，还是要“试收费半年”，结果实际门票收入与预期相去甚远，游客减少让镇上商户叫苦连天。管理者只好在2005年春节黄金周到来之际，叫停试行了半年的10元门票收费。放弃收费之后的七宝古镇又恢复了收费前的人流如织。 这说明七宝古镇门票的需求弹性是很大的。第二节 房地产市场的需求和供给 案例2 航空客运与铁路客运的

30、需求弹性 上世纪末本世纪初的几年，我国的航空客运票价与铁路客运票价成为媒体与老百姓关注的热点之一。过去，各大航空公司根据航空客运市场的情况，实际上都对机票实行不同程度的折价出售。后来，民航总局为了整顿航空客运市场的票价秩序，强制性统一规定机票一律按全价出售，不得折价出售。这样，机票实际上相当于涨价了。第二节 房地产市场的需求和供给 于是，人们纷纷改乘火车等其它交通工具，飞机乘客大幅度减少。那时，一架波音777航班上只坐着十几位乘客的现象并不少见。航空公司普遍性亏损。在航空公司的呼吁和现实市场压力下，民航总局后又对机票折价出售采取默许态度，飞机乘客量马上明显反弹，航空公司的销售收入也相应地明显增

31、加。第二节 房地产市场的需求和供给 与航空客运的较大需求弹性相反，我国铁路客运市场的需求弹性很小，尤其是在春运期间。铁道部为了减轻铁路客运压力，提高了春运期间的列车客运票价，实际上为列车客运经营部门增加了可观的收入。许多消费者对于铁道部的提价行为表示不满，有的消费者甚至于对铁道部的提价行为提起了诉讼。 第二节 房地产市场的需求和供给 作业： （1）为什么我国航空客运的需求弹性大而铁路客运的需求弹性小？ （2）非春运期间的火车票价适度降低能否增加客运收入？第二节 房地产市场的需求和供给 （5）需求的交叉弹性 A、定义：表示在影响商品X需求量的各因素包括该商品的价格(Px)都是给定不变的条件下，另

32、一相关商品Y的价格(Py)的变动引起的X的需求量(Qx)的变动程度，一般用Exy表示。第二节 房地产市场的需求和供给 B、交叉弹性分类 替代品：如果两种商品在消费中存在互相替代的关系，它们就是互替的相关商品或叫替代品。如大米和白面，猪肉和牛肉等。替代品交叉弹性系数必定是正值 ，即Exy0 互补品： 如果两种商品在消费中存在互相补充的关系，它们就是互补的相关商品或叫互补品。如球和球拍，钢笔和墨水等。替代品交叉弹性系数必定是负值 ，即Exy0 独立品：Exy0第二节 房地产市场的需求和供给 （6）需求的收入弹性 （）定义：在商品价格和影响需求量的其他因素不变的条件下，消费者收入(M)的变动将引起商

33、品需求量(Q)的变动。第二节 房地产市场的需求和供给 （）商品档次的划分 根据EM的大小，商品分为以下两类： 正常商品：某种产品的需求量随收入的提高而增加，即需求量与收入成正向变动。 即：Em0 .必需品：0 Em 1（如粮食、食盐） .奢侈品： Em1（如黄金、钻石、高档家电、旅游等） 第二节 房地产市场的需求和供给 低档商品：某种产品的需求量随收入的提高反而减少，即需求量与收入成反向变动。 Em0（如吉芬物品，黑白电视机、普通自行车等）第二节 房地产市场的需求和供给 2、供给的价格弹性 供给的价格弹性测量价格变动引起的供给量变动的程度大小。 （1）弹性系数的计算第二节 房地产市场的需求和供

34、给 （2）供给弹性的分类第二节 房地产市场的需求和供给 （3）供给价格弹性的决定因素调整时间长短：调整时间越长，供给弹性越大 生产周期：周期短、弹性大 生产成本：产量增加引起边际成本提高较小的产品，供给弹性较大。（四）市场均衡 1、均衡价格和均衡产量的决定 P2时:需求供给，价格会上升 P3时:供给需求，价格会下跌。只有当价格为P1时，需求正好等于供给。此时需求曲线与供给曲线的交点决定的价格(P1)与产量(Q1)为均衡价格与均衡产量。Q1QP1P2P3POSD第二节 房地产市场的需求和供给2、均衡价格的变动（1）需求的变动对均衡价格的影响 O Q1 Q2 Q 需求 均衡产量，均衡价格 需求 均

35、衡产量，均衡价格E1P1P2PS1D1D2E2第二节 房地产市场的需求和供给（2）供给的变动对均衡价格的影响 O Q2 Q1 Q3 Q 供给 均衡产量，均衡价格供给 均衡产量，均衡价格P1P3P2PS1S3S2D1E1E2第二节 房地产市场的需求和供给第二节 房地产市场的需求和供给 、房地产市场需求与供给 一、房地产市场需求 （一） 房地产需求的内涵和特点 1、房地产需求的涵义 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。第二节 房地产市场的需求和供给 2、房地产需求的特点（1）房地产需求的整体性（2）

36、房地产需求的区域性（3）房地产需求的层次性地产和房产的需求不可分割。从档次结构看，分为高档住房、中档住房、低档住房第二节 房地产市场的需求和供给 3、房地产需求的类型 按需求的性质划分：（1）生产性需求（2）消费性（生活性）需求（3）投资性需求（4）投机性需求 按需求者来源，还可分为本地人士需求、外省市人士需求、境外人士需求第二节 房地产市场的需求和供给（二） 影响房地产需求的主要因素 1、国民经济发展水平2、居民收入水平和消费结构3、房地产价格4、城市化水平5、国家有关经济政策6、消费者对未来的预期第二节 房地产市场的需求和供给（三） 房地产需求弹性 1、房地产需求的价格弹性 指房地产商品的

37、价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。 从一般意义上讲，当房地产价格在一定幅度内变动时，房地产需求缺乏价格弹性。这是因为对商品用房而言，由于区位条件至关重要，又难以替代，因此，在此时价格变动需求量的影响程度不大。第二节 房地产市场的需求和供给 对住房而言，由于是生活必需品，根据国外经验，当住宅的售价相当于住户收入的36倍时，需求缺乏价格弹性，但当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时，房地产需求的价格弹性较大。这是因为房地产是耐用品，因此当价格偏高时，消费者会紧缩正常需求量，导致住房需求量减少。第二节 房地产市场的需求和供给 房地产商品的

38、需求曲线一般呈现为一条拐折线，如图所示：在D1E段为房地产需求缺乏价格弹性，其曲线表现为比较陡峭状态；在D2E段为房地产需求富有价格弹性，其曲线表现为比较平坦状态，而且这种“富有价格弹性”呈现出单向性，即价格上升时呈现这种趋势，而价格下降时，则并不呈现这种趋势。POQD1D2E第二节 房地产市场的需求和供给 2、房地产需求的收入弹性 房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。 从一般意义上讲，房地产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平和国民收入水平有密切的联系。这主要是由于不同的经济发展水平和阶段，对居民的消费结

39、构的变化有着不同的影响。 第二节 房地产市场的需求和供给 在发达国家，人们认为房地产需求是缺乏收入弹性的，即房地产需求变动对居民收入的变动是不敏感的。然而，在中国现阶段，随着住房制度改革的深化和居民收入水平的提高，房地产需求是富有收入弹性的，这是收入增加和消费结构变化共同作用的结果。 不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。例如，普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大；而高档别墅、高档商品住宅面向外商和高收入阶层，其需求的收入弹性较小。 第二节 房地产市场的需求和供给 二、房地产市场供给 （一） 房地产供给的内涵和特点 1、房地产供给的涵义 房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在

40、每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）。第二节 房地产市场的需求和供给 2、房地产供给的特点（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性（2）房地产供给的层次性 现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。 储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。 潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。第二

41、节 房地产市场的需求和供给 （3）房地产供给的滞后性 （4）房地产供给的时期性 特短期是指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一段时期。 短期是指土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期。 长期是指房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期。供给无弹性供给弹性较小供给弹性较大 第二节 房地产市场的需求和供给（二）决定房地产供给的主要因素分析1、房地产市场价格2、土地价格和城市土地的数量3、资金供应量和利率4、税收政策5、建筑材料供应能力和建筑能力6、房地产开发商对未来的预期第二节

42、房地产市场的需求和供给（二）房地产供给弹性 所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度1、特短期内房地产供给无弹性2、短期内房地产供给弹性较小3、长期内房地产供给弹性较大第二节 房地产市场的需求和供给三、房地产市场的供求均衡与时滞效应（一）房地产市场供求均衡1、房地产供求均衡的涵义（结合板书） 所谓房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态 。 2、时滞效应（结合板书）第三节 房地产市场体系 、房地产市场

43、体系的内涵 房地产市场体系的简要定义，是指多种房地产市场互相联系，互相制约所形成的市场集合体和系统。房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构 第三节 房地产市场体系 、房地产市场体系的结构 房地产市场体系的构成可以按照不同的角度进行划分：1、按市场运行层次划分一级市场二级市场三级市场第三节 房地产市场体系 2、按用途需要划分住宅市场写字楼市场商业用房市场工厂厂房市场仓库市场特殊用途市场 第三节 房地产市场体系3、按房地产市场交易客体划分土地市场房产市场房地产中介服务市场房地产金融市场

44、物业管理市场第三节 房地产市场体系（一）土地市场1、土地市场的涵义 土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及其在流通过程中发生的经济关系的总和。 土地市场流通的土地，主要是城市土地。建筑地块，经过人类开发、加工、改造，凝结了人类的劳动，因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品。 第三节 房地产市场体系 土地市场的内涵包括两个方面： （1）集体土地所有权和使用权的转移（土地征购市场） （2）国有土地使用权转移 土地使用权出让（招标、挂牌、拍卖） 土地使用权转让第三节 房地产市场体系 2、土地市场的特点（1）土地市场的区域性（2）土地市场的权利主导性（3）土地市场的低流动性（4

45、）土地市场的垄断性第三节 房地产市场体系（二）房产市场1、房产市场的涵义 房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。第三节 房地产市场体系 2、房产市场的细分及其特点 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场 根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型 非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等第三节 房地产市场体系其主要

46、特点：（1）房产市场的供给和需求的高度层次性和差别性（2）房产市场交易对象和交易方式的多样性（3）房产市场消费和投资的双重特性（4）房产市场供给和需求的不平衡性第三节 房地产市场体系（三）房地产中介服务市场 1、房地产中介服务市场的涵义 房地产中介服务市场是服务于房地产交易和经济活动的场所，是这种服务商品在交易中发生的一切经济关系的总和。 房地产中介服务市场主要包括房地产经纪、房地产价格评估和房地产咨询三大部分。 第三节 房地产市场体系 2、房地产中介服务市场的作用房地产中介服务市场对于加快房地产商品的交易，理顺流通环节，拓展房地产市场，有着其他市场不可替代的作用发达的中介服务是房地产市场成熟

47、的重要标志第三节 房地产市场体系（四）房地产金融市场 房地产金融市场是指与房地产开发、生产、流通、消费相联系的资金融通活动的领域和场所，是房地产业与金融业互相融合和渗透的产物。 第三节 房地产市场体系 房地产金融市场的具体业务包括：房地产生产性开发贷款证券（股票、债券）融资房地产信托住房消费信贷即购房抵押贷款住房公积金房地产保险第三节 房地产市场体系（五）物业管理市场 1、物业管理市场的涵义 物业管理市场是物业管理企业为物业业主或使用人所提供的商品性劳务活动的市场，本质上是一种服务性市场。物业管理市场有两个主体，其供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业；需求主体是业主或非业主使用人。第三节

48、房地产市场体系2、物业管理市场的特点（1）服务性（2）契约性（3）双向选择性（4）职能的双重性签订合同，业主大会或业主委员会是委托人。实施招投标是物业管理市场化的核心问题。一方面为作为生产经营性消费服务，如厂房、商铺、写字楼等；一方面为生活消费即居住消费服务。第三节 房地产市场体系3、物业管理市场的发展趋势一是物业管理企业化二是物业管理专业化三是物业管理社会化四是物业管理市场化五是物业管理智能化 第五章 房地产价格 房地产价格的特点和作用 房地产价格的形成和运动 房地产价格构成第一节 房地产价格的特点和作用 、房地产价格的特点（一）房地产价格的基本特性 房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值

49、和价值的统一体，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。 房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格。 房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品。 第一节 房地产价格的特点和作用（二）房地产价格的具体特点 1、房地产价格具有明显的权利价格特征2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性3、房地产价格具有特殊的形成机制4、房地产价格具有显著的个别性5、房地产价格具有多种表现方式6、房地产价格总水平具

50、有上升趋势房地产价格实质上是权利价格。房地产权利包括所有权和他项权利。卖价、租赁价、典当价、抵押价。一个城市或地区的房地产价格总水平虽然受供求关系影响会出现周期性上下起伏，但从一个较长时期看却呈现上升趋势。土地1、价格形成主要受需求影响；2、价格受效用及长期发展趋势影响。第一节 房地产价格的特点和作用 、房地产价格的基本类型（一）按权属形态划分的房地产价格类型 房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，俗称为“产权价格” 房地产他项权利价格可细分为租赁权价格（通常称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格第一节 房地产价格

51、的特点和作用（二）按物质实体形态划分的房地产价格类型 土地价格 房屋建筑物价格-经济适用房价格 “连房带地”的房地产价格商品房价格（三）按形成方式划分的房地产价格类型 理论价格 评估价格 实际成交价格第一节 房地产价格的特点和作用（四）按计价单位划分的房地产价格类型 总价 单价土地有两种单价形式 土地单价 楼面地价第一节 房地产价格的特点和作用（五）房地产租金类型 廉租金=维修费+管理费 准成本（福利）租金=维修费+管理费+折旧费 成本（标准）租金=维修费+管理费+折旧费+投资利息+税金 市场租金=维修费+管理费+折旧费+投资利息+税金+保险费+利润第一节 房地产价格的特点和作用、房地产价格的

52、作用 作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平 住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用 价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用 第二节 房地产价格的形成和运动、房地产价格形成的基本原理 在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的 房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础商品的价格受供求关系影响而上下波动商品的市场价格受到竞争规律的调节预期原理对房地产价格形成也有特殊作用第二节 房地产价格的形成和运动、影响房地产价格的因素（一）社会因素 人口状况 社会稳定状况 城市化状况 房地产投机（二）经

53、济因素 国民经济水平和发展趋势 财政收支及金融环境 税负第二节 房地产价格的形成和运动（三）行政与政治因素 土地制度及政策 房地产价格政策土地出让方式、出让期限行政级别及隶属变更 （四）其他因素心理因素国际因素特殊因素第二节 房地产价格的形成和运动（五）影响土地价格的个别因素 位置面积地形地势地质水文形状气候临街状况土地利用限制土地产权权属状况第二节 房地产价格的形成和运动（六）影响建筑物价格的个别因素 建筑构造房屋装修房屋设备及附属设施地段、层次、朝向规模及高度用途第二节 房地产价格的形成和运动 、房地产升值（一）房地产升值的涵义和特点 房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展

54、趋势看，房地产的市场交换价格不断上升的趋势。 受经济、社会、行政政治和环境因素的影响，房地产价格在时间上处于不断的变动之中，尤其是受经济景气循环的影响，房地产价格也呈现出上升、下降、再上升的周期性循环特点。第二节 房地产价格的形成和运动（二）房地产升值的原因和前提 由其特定的供求关系所决定的 土地效率提高型升值 劳动积累型升值 土地用途转换型升值生产力水平不断提高，土地利用效率越来越高，促使价格上升。随着经济的发展，投入土地的劳动增加，土地积累了越来越多的人类劳动，必然引起土地升值。土地由低效益用途转换为高效益用途，如农用地转变为非农地、工业用地转变为商业用地。第二节 房地产价格的形成和运动（

55、三）房地产升值的作用和调控 房地产升值可以给房地产投资者带来额外的收益，房地产升值可以刺激对房地产的投资，而房地产投资可以带动建材、建筑、家电等一系列相关行业的发展，从而有利于经济增长。 由于均衡原理的作用，房地产升值可以促使人们对土地进行集约化使用，有利于使日益稀缺的土地资源得以充分利用。 房地产升值也是导致房地产过度投机的诱因，如果投机过盛则会造成经济过热，容易产生经济泡沫，引发经济危机。第二节 房地产价格的形成和运动 对房地产升值的调控主要是两个方面： 控制房地产升值的速度，既要维持房地产升值，又要将其幅度控制在适度范围内，抑制非正常升值。合理分配升值收益，抑制过度投机。具体措施：1、控

56、制土地供应量2、控制房地产投资规模3、实施房地产价格管理4、通过税收来合理分配房地产升值收益。5、通过规范房地产交易行为，抑制投机行为第三节 房地产价格的构成 、土地价格和土地使用费（一）土地价格的实质 土地价格，是地租的资本化 。（二）土地价格的形式 中国实行土地公有制和土地有偿使用制度，因此，土地价格以土地使用权价格为主要形式。 第三节 房地产价格的构成 （三）土地价格的差异性 土地价格是房地产价格中一个最重要的构成要素，而且越是发达的城市，越是繁华地段，土地价格在房地产价格中的比例也越高。 如果以一条贯穿市中心的经线或纬线做剖面，地价通常在市中心最高，随着距中心距离的增加而降低，但离市中

57、心一定距离的地方，又会出现一个地价的次高峰。第三节 房地产价格的构成 、房地产开发经营成本 狭义的房地产开发成本指房地产开发商在取得土地以后，为开发所负担的一切经济代价，即除了土地取得成本以外的一切开发费用。 房地产开发成本建筑安装成本其他开发成本施工前期成本（专业费用）销售费用管理费房地产开发税费贷款利息第三节 房地产价格的构成、房地产开发税费 与房地产开发有关的税种主要有营业税、城市维护建设税和其他相关税种 与房地产开发有关的规费包括：建设工程设计招标管理费工程定额编制管理费建筑工程执照收费建筑物命名收费房地产登记勘丈收费人防建设费绿化建设费等 第三节 房地产价格的构成、房地产开发利润 房

58、地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算，为开发房地产而投入的全部资本所应获得的正常利润。 房地产开发利润表现为房地产开发企业年销售收入扣除开发经营成本以后的余额。 房地产是高投资、高风险、高回报并存的产业，在房地产经济周期波动的过程中，随着房价的上下波动开发利润也呈现出周期波动的特点，但总体上仍然是利润率较高的行业 。 第三节 房地产价格的构成、中国城市房地产价格的基本构成要素土地取得费用前期工程费配套费建筑安装工程费管理费销售费税费利息利润 第三节 房地产价格的构成、经济适用房价格的基本构成要素征地及拆迁安置补偿费用勘察设计及前期工程费住宅建筑及设备安装工程费小区内基础设施和非经营性

59、公用配套设施建设费管理费：（1+2+3+4）（1%-3%）贷款利息税金利润 ：3% 第六章 房地产金融 房地产金融的概述 房地产抵押贷款 房地产保险 其他房地产金融第一节 房地产金融概论1.1 金融的基本概念 1.2 房地产金融的概念、特点和作用 1.3 房地产金融体系1.1 金融的基本概念1.1.1 金融的概念 金融原义是指货币的发行、流通和回笼，贷款的发放和收回，存款的存入和提取，汇兑的往来等经济活动。 现代意义的金融是指货币资金的融通；融通的主要对象是货币和货币资金，融通的方式是有借有还的信用方式，组织融通的机构是银行及其他金融机构。第一节 房地产金融概论1.1.2 信用（一）信用的概念

60、 信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。（二）房地产信用的形式 1、房地产国家信用 接受信用形式是由国家发行政府债券。授予信用的主要形式是政府贷款。第一节 房地产金融概论2、房地产商业信用 企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。 3、房地产银行信用 银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来（接受信用）；另一方面又以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人（授予信用）。 第一节 房地产金融概论 3、房地产消费信用 房地产消费信用产生于房地产商品交