物业管理企业的成本化经营与管理

1、物业管理企业的本钱化经营与管理物业管理从产生初期的感性、无序到迅速开展狂热的中期,再到平衡和理性的后期,历经了二十多年的开展历史。如今,我国的物业管理市场已日渐成熟。那么,在市场经济条件下,物业管理企业如何进展本钱化经营与管理呢?笔者就这一问题进展了认真探究。一、物业管理与效劳系统框架物业管理与效劳系统主要由会计信息系统、本钱分配系统、效劳本钱方案等部分组成。(一)会计信息系统。该系统主要包括:目的、互相关联的组织部分、流程、产出等。会计信息系统有两个子系统:一是财务信息系统;二是本钱管理信息系统。物管企业的本钱管理系统共分为六部分:业户效劳系统、小区绿化系统、设备维修系统、环境卫生系统、平安

2、管理系统、后勤支持系统。(二)本钱分配系统。本钱管理中的一个重要原那么是“不同的本钱效劳于不同的目的。在物业管理效劳中,用于业户效劳的本钱可以细分出用于满足业户一般需求的本钱,其本钱的用处是满足于业户对效劳的根本需求,即满意度本钱。而另一方面的本钱是企业致力于追求业户与企业间忠诚关系的建立,即忠诚度本钱。不同的本钱用于不同的效劳目的,从短期和长期来看,效益固然有所不同,本钱发挥的作用也有较大差异。(三)效劳本钱方案。按照物业管理效劳的流程,建立本钱管理系统可以使企业管理者更好地对企业的经济业绩进展监控,一个消费流程既可以是有形产品,也可以是一项效劳。这些产品或效劳在性质上或许相似,或许是独特的

3、,消费流程的特点决定了建立一个本钱管理系统的最正确方法。效劳与产品不同有四个方面是最显著的,即无形性、不可分割性,异质性和易逝性。无形性是指效劳没有物质形态,看不见,摸不着。不可分割性是指对于效劳来说产品与消费是不可分割。异质性是指效劳的成果与产品的质量相比变化的可能性更大。易逝性是指效劳无法保存,而必须在提供时被消费。这些区别影响着与效劳成果相关的方案、控制和决策所需信息的类型。二、二线支持部门的本钱分配物管企业应该将部门划为一线效劳部门和二线管理支持部门。一线效劳部门如各个“客户效劳中心,是直接面向物业小区的业户提供直接的效劳。为了保证一线效劳优质高效、及时、准确,物管企业还有相应的支持部

4、门:人力资源部、财务部等。这些部门人员以提供培训、资金管理、本钱控制等二线的效劳支持与管理性质的工作。因此,企业必须计算出二线效劳部门的各项本钱,并分配到公司的一线消费(效劳)部门即各个“客户效劳中心,再准确计算出整个企业的总本钱。物管企业本钱的复杂性需要会计人员将二线支持部门的本钱直接分配到各种本钱对象,如分支机构,二线效劳支持系统等。简单地说,分配就是要划分本钱库,并将这些本钱分配到多个详细层级单位,本钱分配不会对本钱总额产生影响,认识到这一点很重要的。本钱总金额可能受分配程序的影响。因为本钱分配会影响报价、效劳工程的盈利才能和管理人员的数量和行为等,所以,本钱分配是一个重要的问题。当两种

5、或两种以上的效劳或产品的产出使用一样的资源时,所发生的共同受益的本钱,我们都可以视为共同本钱。这些共同本钱可能与效劳期间,个人的责任,客户阶层等有关。如一个物业小区安防员的薪酬是该小区提供应业户所有效劳本钱中的共同本钱。因为,小区所有业户都需要平安防范和效劳。但是,将平安防范本钱分配到每个业户是一个主观的想法。也就是说,效劳需要公共资源,而且这些资源当分工配到这些本钱对象上,这是很清楚的,但是常常不清楚如何着手最合理的本钱分配。通常,共同本钱的分配是通过一系列连续的分配程序来完成。本钱分配的第一步是确定本钱对象是什么?本钱对象是消费部门和辅助部门(后台部门)。物管企业的消费部门是直接提供效劳给

6、小区的业户,包括环境卫生、绿化、平安管理、设备维护等。我们通称为一线效劳部门。辅助部门是为消费部门或一线效劳部门提供必要效劳的部门。这些部门与企业的效劳产品没有直接联络。如财务部门、人力资源管理部门、行政部门等。一旦确认了消费部门和辅助部门,每个部门发生的间接费用就可以确定。但是,需要注意的是,这是将本钱追溯到部门而不是本钱分配,因为,这些本钱是直接与单个部门相关的本钱。一旦企业被分为几个部门并且所有的间接费用已经被追溯到各个部门后,辅助部门本钱就又被分配到消费部门,并计算间接费用分配率,以用来计算效劳本钱,虽然辅助部门不直接做效劳工作,但是,这些提供辅助效劳的本钱是效劳本钱总额的部分,必须被

7、分配到效劳本钱。这些本钱分配包括两阶段的分配:(1)辅助(二线)部门本钱分配到消费部门(一线效劳部门);(2)分配来的本钱再分配到效劳工程上去。通常一个辅助部门的本钱是通过使用费用率分配到另一个部门的。在这种情况下,应该关注一个部门的本钱如何分配到其他部门。例如,物管企业的人力资源管理部门是为各个物管处(客户效劳中心)提供员工的培训与绩效考核效劳的。因此,人力资源部门发生的费用本钱应被分配到各个物管处。当然,这些费用率还涉及到两个主要因素:选择单一费用率还是双重费用率,使用预算辅助部门本钱还是实际辅助部门本钱。三、标准本钱法标准单位本钱是编制弹性预算的基矗物管企业应该通过单位标准本钱,概算出各

8、项效劳本钱,以利于两个方案的决策:(1)每单位产出应投入多少资源(数量决策);(2)按投入的资源的本钱是多少?(价格决策)。数量决策产生数量标准,而价格决策产生价格标准,某一特定投入的两个标准相乘(标准价格标准数量)就可得到单位标准本钱。(一)标准的建立。管理或效劳经历、研究成果以及来自实际工作人员的一线信息是数量标准的三个潜在来源。虽然经历可以提供一些数据或指导方针,但应慎重使用。如传统的物管企业小区安防人员与物业小区实际面积之间的数量比率。在前几年,可能是很低的标准本钱。但是在现阶段,这些标准肯定值得疑心,原因很简单,如今的小区安防效劳开场引进很多高新技术加以管理和控制,这方面的效劳本钱自

9、然下降,而且效率反而进步了。假如以过去的投入与产出关系作为指导,就会永远不能消除这种低效率。企业通过研究可以确定最有效的运转方式。并可以提供有力的指导。价格标准的制订是经营部门、采购部门、会计部门、人力资源部门的责任。经营部门确定所需投入的质量。采购部门、会计部门负责以最低价格购进所需的符合质量要求的投入。市场因素和其他因素的作用将可选择的价格限定在一定的范围内。会计部门那么负责记录价值标准并编制报告,对实际业绩和标准业绩进展比拟。(二)标准类型。一是理想标准,二是现行可到达标准。物管企业理想标准要求效率最高化,并且只有当每个方面都到达完全效益时才能到达。它要求物业小区的设备性能完好,公司员工

10、技术纯熟,管理到位,一点忽略都不能发生。现行可到达标准在高效率的运转环境下是可以到达的,它允许设备出现正常的故障,工作中断,员工技术不是最完善或纯熟等,这些标准要求很高,但是经过努力是可以到达的。在这两种类型的标准中,现行可到达标准提供了最大的行为效益。假如标准过高,那么导致永远达不到,员工就会灰心伤气,业绩程度就会下降。然而,通过挑战且可以到达的标准,那么可以进步公司员工的业绩程度,尤其是当对这些标准负责的个体参与标准的制订中时。在标准本钱系统中,三类消费本钱即直接材料、直接人工和间接费用都根据其数量和价值标准分配到产品。标准产品(效劳)本钱与正常和实际本钱相比,具有很多优点,而控制才能是它

11、的显著特点。标准本钱制度可随时提供有助于价格决策的单位本钱信息。这对于那些需要投标获得物业小区经营效劳权的物业管理公司和那些采用本钱加成定价法的公司来说尤为重要。总之,物业管理效劳推行标准化本钱管理具有很强的实用性和可操作性。物管企业全面推广标准化本钱管理是人心所向,大势所趋。一旦企业被分为几个部门并且所有的间接费用已经被追溯到各个部门后,辅助部门本钱就又被分配到消费部门,并计算间接费用分配率,以用来计算效劳本钱,虽然辅助部门不直接做效劳工作,但是,这些提供辅助效劳的本钱是效劳本钱总额的部分,必须被分配到效劳本钱。这些本钱分配包括两阶段的分配:(1)辅助(二线)部门本钱分配到消费部门(一线效劳

12、部门);(2)分配来的本钱再分配到效劳工程上去。通常一个辅助部门的本钱是通过使用费用率分配到另一个部门的。在这种情况下,应该关注一个部门的本钱如何分配到其他部门。例如,物管企业的人力资源管理部门是为各个物管处(客户效劳中心)提供员工的培训与绩效考核效劳的。因此,人力资源部门发生的费用本钱应被分配到各个物管处。当然,这些费用率还涉及到两个主要因素:选择单一费用率还是双重费用率,使用预算辅助部门本钱还是实际辅助部门本钱。三、标准本钱法标准单位本钱是编制弹性预算的基矗物管企业应该通过单位标准本钱,概算出各项效劳本钱,以利于两个方案的决策:(1)每单位产出应投入多少资源(数量决策);(2)按投入的资源

13、的本钱是多少?(价格决策)。数量决策产生数量标准,而价格决策产生价格标准,某一特定投入的两个标准相乘(标准价格标准数量)就可得到单位标准本钱。(一)标准的建立。管理或效劳经历、研究成果以及来自实际工作人员的一线信息是数量标准的三个潜在来源。虽然经历可以提供一些数据或指导方针,但应慎重使用。如传统的物管企业小区安防人员与物业小区实际面积之间的数量比率。在前几年,可能是很低的标准本钱。但是在现阶段,这些标准肯定值得疑心,原因很简单,如今的小区安防效劳开场引进很多高新技术加以管理和控制,这方面的效劳本钱自然下降,而且效率反而进步了。假如以过去的投入与产出关系作为指导,就会永远不能消除这种低效率。企业

14、通过研究可以确定最有效的运转方式。并可以提供有力的指导。价格标准的制订是经营部门、采购部门、会计部门、人力资源部门的责任。经营部门确定所需投入的质量。采购部门、会计部门负责以最低价格购进所需的符合质量要求的投入。市场因素和其他因素的作用将可选择的价格限定在一定的范围内。会计部门那么负责记录价值标准并编制报告,对实际业绩和标准业绩进展比拟。(二)标准类型。一是理想标准,二是现行可到达标准。物管企业理想标准要求效率最高化,并且只有当每个方面都到达完全效益时才能到达。它要求物业小区的设备性能完好,公司员工技术纯熟,管理到位,一点忽略都不能发生。现行可到达标准在高效率的运转环境下是可以到达的,它允许设备出现正常的故障,工作中断,员工技术不是最完善或纯熟等,这些标准要求很高,但是经过努力是可以到达的。在这两种类型的标准中,现行可到达标准提供了最大的行为效益。假如标准过高,那么导致永远达不到,员工就会灰心伤气,业绩程度就会下降。然而,通过挑战且可以到达的标准,那么可以进步公司员工的业绩程度,尤其是当对这些标准负责的个体参与