2004年杭州楼市的回顾与反思

1、2004 年杭州楼市的回顾与2004 ， 杭州楼市的“ 政策年”2004 年初，央行出台了风险管理指引( 征求 )。一些地方的金融 机构开始限制对外地人的按揭，甚 至停止对部分别墅 、商铺项目 按揭 。各大商业 普遍将个人按揭首付比例从最低 20% 上调至 30%。无论是开发商 还是购房者想从 都变得不那么容易了。 4 月 25 日，人民 将金融机构 的存款准备金率上调了 0.5 个百分点。4 月 30 日国家发展和部署了固定资产投资项目工作 ，其 中多项涉及房地产，特别是土地市场。 4 月底，国家决定将适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，提高房地产开发的门槛。房

2、地产开发固定资产投资项目资本金比例由原来的 20% 调高到 35%！10 月 28 日， 央行宣布加息， 虽然幅度很小， 只上调 0.27 个百分点， 但这是 8年来连续减息后的首次加息，表明 对投资过热与通货膨胀的担忧。中国在今后若干年里很可能进入加息周期。 在杭州， 多项“新政” 陆续颁布施行。包括： 在城市总体规划和居住区专项规划的指导下, 加大市区普通居民住宅用地的供应量, 规划建设若干个大型居住区、 大型楼群，并尽快投放市场，加快中低档商 品房的建设，经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量 的 50%；从 2004 年 1 月 1 日起, 对房地产交易征收 20% 税率的个人所得税

3、； 建设一批大学毕业生和外来务工 的租赁公寓； 加强对商品房开发的土地管理, 遏制房地产开发商在商品房建设中的违法违规行为， 对征而不用超过两年的土地, 由市 资源局按照土地法的规定依法 予以收回；加强房地产信息体系建设，等等。 12 月 16 日，杭州透明售房系统试运行。 2004 ， 杭州房价涨势依旧银根紧缩、规范土地市场、 透明售房 所有这些政策， 目的只有一个：抑制对房地产的过度投资、 限制房价过快上涨。1 3 月，在“ 房地产交易征收 20% 税率的个人所得税” 政策刺激下，二手房价格直接上涨 20% 以上， 一手商品房当然不肯， 价格出现了跳空式、 攀比性的猛涨。 由于杭州楼市属于

4、纯粹的卖方市场，这种税赋只会转嫁到买方，加重购房者的负担。 2004 年元旦过后， 杭州二手房几乎所有出让报价都注明是“ 净价” ， 这意味着普通购房者除承担契税、 印花税、 过户费、 交易手续费外， 还要承担 20% 的所 得税。 无论是买方承担， 还是双方均摊， 这项政策都让买房者付出了高昂的代价。4 月份各项宏观调控政策如组合拳般连续出台， 给市场一定的震慑。 4 8月， 杭州房地产市场确实产生了浓厚的观望气氛。 5 月份房交会， 成交额仅 5 亿多 元， 比历史同期大幅下滑。其后， 二手房市场成交清淡， 一些营业部关了门； 个别楼盘价格甚至出现松动现象， 开始打折。6 月 15 日，杭

5、州市4 宗土地竞价出让，仅有两宗成交，其中成交的两宗土地溢价幅度很小（ 10% 左右） ， 楼面地价均在 2800 元/ 平方米以下。 比 2004 年 5月 19 日推出并成交的相近地块价格低 12% 40%！ 土地出让遭遇流标之尴尬为近几年来杭州市土地市场交易中所罕见 ，原 计划 7 月 8 日招标的一批商品房开发用地被迫延迟推出。9 月份， 对房地产交易征收 20% 税率的个人所得税政策取消后， 被压抑的房地产投资热情再度被唤起， 真实与投资的需求得到尽情： 10 月份房交会人气迅速恢复， 成交迅猛增长。与此同时， 房价也稳中有升， 房交会上商品房成交均价达到 7159 元/ 平方米。

6、2004 年 10 月 20 日， 杭州市将基准地价上浮了 34%！11 12 月，杭州楼市再度“ 繁荣” 起来，价格也节节攀升，出现了价升量增的现象。 个别楼盘开盘几日即被抢光， 如金色家园一、 二期， 水印城一期等。综合全年情况不得不说，对于杭州楼市而言，宏观调控第一年似乎收效甚微。 抑制对房地产过度投资的目的达到了一些，就是自有的中小型开发商， 有的不得不求助于典当行， 或寻求合作或放慢了开发节奏。据悉， 截至2004 年 10 月， 杭州房地产典当金额达到 16.79 亿元， 同比增长 50% 以上。 典当者最多只能拿到典当土地或市场价格50% 的， 却要承担相当于典当金额 30% 的

7、年利息。但只要楼市还在卖方市场，价格在涨，的开发商并不惧怕增加一些成本和耽误一些时间； 按揭从严， 对于买房者影响也并不大。限制房价过快上涨的目的显然没有达到。 2004 年底， 杭州市主城区 7000 元/平方米的房子已经十分难觅， 万元楼盘则比比皆是， 与 2003 年底相比实际上涨幅度不会低于 20%。据的杭州房地产信息网， 截至 2004 年 12 月底杭州全市上网可售商品房 11000 多套， 约共计 120 多万平方米， 已预订约 2800 套， 约计 42 多万平方米，已正式销售 15000 多套，共计约 205 万平方米，成交均价 8500 多元/平方米 。2004 年 11

8、月，杭州二手房成交均价比去年同期上涨了 28.43%，达到 7864 元/ 平方米。杭州房价为何步步走高 国家的宏观调控以及地方的新政为何屡屡失效？ 为什么杭州房价可以在宏观调控的背景下持续走高？紧缩银根是一把“ 双刃剑” ： 它一方面抑制了旺盛的需求， 另一方面也大大延缓了的供应速度。更重要的是， 国家的宏观调控政策是针对总体情况的， 而中国这么大， 各地的实际情况千差万别， 杭州房地产与、吉林、等地显然不同， 怎么可能 药治百病呢？杭州房地产的实际情况是：城市格局比较小，在较早实行土地储备和供应。致使房地产有效供给，表现为不但中低档住宅供不应求，而且中高档住宅也供不应求。 杭州自 1995

9、 年开始， 在房地产的最主要“ 原材料” 土地供 应上一向奉行“ 有计划出让、非饱和供应、保持卖方市场” 的策略。土地的卖方市场直接导致了的卖方市场：即供不应求。在商品供不应求的情况下，价格只有不断上升。由于长期实行土地的“ 非饱和供应” 以及城市规划相对保守， 城市发展相对滞后， 扩容速度相对较慢， 杭州供给欠账太多， 价格才越涨越高。这才是杭州房价持续走高的根本原因。要解决杭州的房价问题只能从土地供应入手，彻底扭转房地产供求关系，变卖方市场为买方市场。除此之外的所有措施， 都不能解决根本问题， 反而可能是火上浇油。不改变卖方市场， 只会适得其反。 例如对房地产交易征收 20% 的个人所得税

10、政策， 开征即成为房价的“ 助推器” ，停征则成为鼓励投资与投机的信号，左右不是，执行了 8 个月， 就草草收场。2005 ： 杭州供不应求的状况可能还将持续俗话说， “ 温故而知新” ， 要杭州楼市 2005 年的走势， 先让来回顾一下 10 年来杭州土地供应的状况：据统计 ，1995 年 1997 年杭州供应商品房用地 1907 亩 ，1998 年 2200 亩 ，1 999年开始全面实行公开招标或挂牌方式出让房地产经营用地 ，土 地供应冻结了一段时间， 全年只出让了 500 亩。 杭州的房地产正是从 1999 年以后开始活跃起来， 房价开始迅速攀升的：2000 年， 杭州土地供应开始恢复

11、正常， 但依然维持在比 较低的水平， 为 2200 亩 ，杭 州作为一个省会城市 ，年 度土地供应只相当于外地一两个大型楼盘的用地量。2001 年， 2033 亩； 2002 年略有增加， 达到 2800 亩； 2003 年， 稍稍加大一点力度，达到 4549 亩。 2004 年 3 月 24 日， 在房地产工作会议上， 杭州市郑重宣布： 2004 年杭州商品房用地供应将达 6000 亩，其中住宅用地 4500 亩。如果按经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的 50% 的杭州“新政” ， 还将有 4500 亩以上的经济适用房建设用地推出。几年来翘首等待杭州楼市“ 拐点” 的普通百姓仿佛看到

12、了希望。但不 少开发商对杭州商品房土地供应能否真正放量表示了怀疑：首先是杭州的城市规划能否快速落到实处？其次， 新区的道路、 水、 电、 排污、 煤气、 电信等城市基础设施、 配套设施能否跟上？ 再次， 土地征用、 拆迁的能力能否迅速提高？最后，各级地方作为房地产开发卖方市场最大的受益者，近年来每年有上百亿元的收入以及的税费进账 ，能 否真正愿意把杭州房地产市场引导向买方市场， 把杭州房价降下来？事实证明， 这样的怀疑不无道理。 如今， 2004 年已经过去， 盘点下来， 2004 年杭州实际供地约 4000 亩， 实际成交约 2600 亩， 其中含住宅用地仅 1800 多亩， 仅占计划出让的

13、 4500 亩住宅用地的 40%！ 4500 亩以上的经济适用房建设用地在哪里也无从知晓。成交价格方面，钱江新城平均每亩达到 850 万元，最高价则为 1999万元/ 亩， 真是“ 寸土寸金” 。看来， 杭州以及本省开发商对于杭州楼市的脉搏的确把握得更加准确。“论” 、“ 拐点论” 都是所谓“” 、 所谓“ 学者” 坐在书斋里制出来的， 他们根本不了解杭州楼市的本质：决定了可控、利益决定了上涨。有土地供应者坐庄，房价怎么会跌？ 就算立即放量供应土地，在土地上盖房子供应市场也需要一至两年时间。而且， 大的项目往往分期开发， 并不是同时供应市场， 房价短期内根本下不来。比如广厦 天都城占地 657

14、9 亩， 从 2000 年到现在四五年了， 真正供应了多少房子？ 野风 现代城与钱江 彩虹城建筑面积均超过 50 万平方米， 每年的实际上市量也不过 10 多万平方米。这样 ，就 不难理解为什么 2004 年的最后一次土地拍卖 12 月 29 日挂牌的460 亩用地（ 其中住宅用地 270 多亩） ， 开发商竞价如此踊跃， 气氛如此火爆了。钱江大桥南岸的 71 号地块，经过 86 个轮次的竞争方见分晓，70 多亩地，成交总价 4.03 亿元， 楼面地价 3413 元/ 平方米，比 2 . 3 亿元的起始价高出 75% 以上！ 最终杭州东润实业投资力压钱江， 如愿以偿。拱墅区登云路附近的 75 号地块同样引人注目，虽然只经过 16 轮角逐就由温州房地产公司以 4.28 亿元拿下， 但加价幅度之大， 十分罕见。 第三、 第四轮报价竟然一次加价 5000 万元！最终楼面地价为 5195 元/ 平方米。预计 75 号地块每平方米开发成本将达到 7200 7500 元！ 有人说， 71 号地块是滨江概念、 75 号地块是市区城北概念。 而位于中心城区与下沙之间的九堡的两幅地块，成交楼面地价也达到 2900 多元/ 平方米！比广州市中心的土地还贵。72 号地块， 被长河以 4800 万元竞得； 73 号地块以 4.62 亿元 揽入怀中； 74 号地块，