奥山世纪商业销售策略

1、奥山世纪城商业物业销售执行方案.目录一.工程解析三.操作方式建议五.工程销售建议二.案例分析四.工程招商建议六.招商及销售执行.经济技术目的A区经济技术目的商业、公寓：规划净用地面积52528建筑密度36.5%总建筑面积公寓32200容积率2.94商业122095绿地率35%机动车位地上50个总户数552户地下436个地下室面积39630.54工程解析.综合型大卖场 + 室内商业街综合型大卖场，共5层，建筑面积99000。室内商业街，共4层，建筑面积24069.64。商业类型楼层面积综合型卖场15层单层面积约19800室内商业街1层6459.91 2层5574.91 3层5574.91 4层6

2、459.91 合计122095工程解析商业形状分析集中型商业室内商业街.商业功能定位回想本工程的商业功能定位为：集购物、餐饮、文娱、休闲、运动、文化等多功能于一体的一站式购物中心。其中，以购物、文娱休闲、餐饮三大功能为主。工程解析.A区商业整体业态分布 1F：品牌大超市13F：品牌百货 4F：家电卖场 家饰卖场 5F：大型电影院 电玩游戏城 主题乐园 中外美食汇13F：时髦精品城 4F: 特征餐饮区 卡拉OK/健身馆室内商业街综合型大卖场北区综合型大卖场南区工程解析商业业态定位回想.零售购物文娱休闲餐饮大型超市家电卖场电影院电玩游戏城健身馆/KTV特征餐饮城特征美食城20000其他40000品

3、牌百货900065002000主题乐园45004000600030006000 商业形状 功能 业态 面积 比例 78%12%6%4%综合型大卖场室内商业街工程解析商业业态分配回想时髦精品汇17000家饰卖场8000.时髦精品汇和平大道沿线及其辐射区域的时髦青年人群乐活族热爱运动的青年男女前卫的白领阶层富有活力的高校学生.工程解析室内商业街详细定位形 象 定 位：消费群定位：.工程解析室内商业街定位.1-3层主营时髦精品、精品服饰、运动休闲用品。如鞋帽箱包、精巧饰品、服装配饰、钟表眼镜、化装用品等。4层主营特征餐饮、KTV或健身馆等。临街可引进必胜客、肯德基、麦当劳或星巴克等功能店，起到表达质

4、量和旺场的作用。工程解析室内商业街定位业 态 定 位：.工程解析室内商业街定位.工程解析室内商业街业态分布.工程解析室内商业街商铺划分大中小铺面，按1:1:3面积比例配置大铺面：临和平大道、中心广场的门脸商业，设置大面积铺面，面积以400800之间为主，为麦当劳/肯德基/必胜客或者星巴克等功能店预留场地，面积比约占20%。中铺面：底层临百货区的街铺，面积为72左右，面积比约占20%。小铺面：室内商业街以中小面积铺面为主，面积位于3860之间，面积比约占60%。.地段价值规模价值产品价值区位突出、交通便利，二七长江大桥串通武汉三镇。130万超大社区，住宅与商业相得益彰、相互促进。实力打造合理商业

5、空间，功能、业态、面积准确定位。工程中心价值点面临难点：体量大、周期长的特点决议了工程运营初期商业气氛难以骤然浓重，需从推行、招商、运营管理等方面着手来对区域商业环境加以培育。工程解析商业中心价值点提炼复合性商业价值和平大道沿线大型商业空白点，极具投资潜力。稀缺性升值价值日常型、满足型、交流型多种商业有效聚合，工程具备超强吸引力。.知己知彼，百战不殆。客观实践的了解和认知市场主要竞争对手，会在充分自创其阅历的同时，也可认清本身优优势，找出适宜本身的商业营销方式。以下我司将从市场竞争性和产品关联度角度思索，选取了东部购物公园和福星惠誉国际城等工程做个案分析，从而做到在从分认清市场的前提下寻求适宜

6、本工程的操作方式。案例分析.东部购物公园“购物中心 类东部购物公园基本信息总建面15万层数3层商业形态商业街+MALL主力店超市、电影院功能定位集购物、休闲、娱乐、文化为一体一站式消费的区域性商业中心 租售情况商业街已于09年1月开街，其一期商业的租售工作已经完成，首层均价30000元/，已售罄。首层租金在100-200元/.月，目前在售的为临近东立国际的30套背街底商，均价18000-22000元/。商业街业态分布首层品牌餐饮、潮流服饰、珠宝眼镜、箱包鞋帽二层家居饰品、童装、美发三层教育培训销售模式返租三年销售，投资回报率8%，一次性返租给投资者。期间由开发商统一经营管理。期满后的详细操作形

7、式尚不明朗。总体点评由于家乐福、环艺影城等主力商家尚未进驻，且小区居住氛围尚未形成，致使商业街目前商业氛围淡薄、经营较差，项目商业价值的整体提升仍需按照市场规律加以时日培养。 案例分析.福星国际城“街区型商业 类福星国际城基本信息总建面2.8万（浮云商业街1.2万、商业街0.62万、裙楼1万）层数浮云商业街4层、商业街2层、公寓裙楼4层商业形态商业街+裙楼功能定位武汉首个生活方式中心 销售情况首期商业已于2009年9月12日开盘，一期商业总套数78套，开盘当天即成交60套，成交金额近三亿。商铺面积在150-1650之间，销售价格为23万/，主力商铺现已基本售罄，目前仅剩5间200以上的单铺。经

8、营业态购物、特色餐饮、休闲娱乐、服装鞋帽、珠宝首饰、品牌折扣、金融服务销售模式返租八年销售，投资回报率7%，按季度返租。期间由开发商统一经营管理。期满后的操作形式尚不明朗。总体点评成熟的商圈环境、有力的招商支持、开发商品牌实力及出色的产品包装是其开盘热销的主要因素，但后期对商业的统一经营管理尤为重要。案例分析.案例分析总结准确的商业定位一致的运营管理招商先行1、认知市场需求2、把握区域走向3、明确本身优劣4、强调功能业态1、返租销售为主2、加强投资自信心1、笼统功能一致2、塑造优质笼统3、业态功能互补4、继续安康运营有利的销售方式1、保证主力商家2、合理租赁条件3、适度放宽优惠工程与客群的需求

9、严密契合主力商家先定优惠吸商跟进加强投资自信心发明一致前提早期一致运营确保运营效果案例分析.目前，商业物业主要有如下四种操作方式，其操作特点见下表：操作方式建议常见操作方式对比常见的四种商业操作模式操作模式直接销售，自主经营返租销售，返租期统一经营管理带租约销售，期满后业主可自行经营自己持有特点不采取任何措施，自然销售。业主自行招商经营，后期无法达到统一经营效果，商业价值较难提升。商铺所有权与经营权分离，通过3-8年的返租，给予业主稳定回报，并取得业主手中的经营权。返租期间，对商业统一招商、经营与管理。先行招商，带租约销售。租约期满后业主可自行经营。只租不售或自行经营优点开发商负担较小，无需投

10、入大量人力和财力对项目进行经营管理。有利于提升商业价值，促进项目快速销售；便于统一经营，确保商业形象与定位统一；避免传统商业一卖就散、一散就乱的顽疾。能够增强投资者信心，提前引爆市场。开发商可以享有长期而稳定的租金收益。缺点一卖就散、一散就乱，商业价值难以大幅提升开发商需投入较大人力、物力到后期经营管理中；返租期满后的后遗症不容忽视租约到期后缺乏科学统一的经营管理。要求开发商实力较强。适用范围传统商业成熟商业小型商业大型商业体综合型大卖场商业体量较小商铺数量较少大型百货购物中心.商业操作模式自然销售返租销售（带租约销售）只租不售/自行经营类型所有权分散，经营权分散所有权分散，经营权统一所有权、

11、经营权统一产权属性产权分散产权分散产权单一经营属性所有权分散，经营权分散规模过大，一般难以经营所有权与经营权局部分离统一经营所有权与经营权统一租售特点全部销售部分持有或全部销售只租不卖，或自行经营对开发商要求一般移交物业管理公司或政府托管聘请专业经营管理公司很强的商业经营管理能力开发商职责商业街管理移交物管或政府不参与后期经营管理聘请并协助专业公司管理工作负责商业经营与物业管理开发商利润点商铺销售收益商铺销售收益商业经营的超额租金收益商业经营利润资金回收特点快速实现资金回笼资金回笼快销售价值高投资回收期长，现金回收慢，现金流稳定适用范围临街铺面购物中心、主题街区大型百货、购物中心各种方式下一切

12、权、运营权关系操作方式建议.管理主体使用者自主经营、物业管理公司管理专业公司统一经营、管理特点管理费用较低，管理程度较浅，仅限于安全、卫生等方面。掌握商铺使用权，以经济手段对商家约束，对商家管理费用较高盈利状况缺乏统一商业形象与推广包装；盈利水平难以达到较高水平。保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快 设备管理特点设备维护缺乏计划性，事故驱动型经验丰富，定期维护设备，预防性维护与维修。成本控制成本控制无序，造成较大的浪费有效的成本控制，保持合理的利润空间商家关注管理费用，但对商业街的物业管理与商业经营的关系不敏感看重商业经营的利益希望优质的物业管理可以承受较高的管理费用对商业的影

13、响物业管理的水平依赖于物业公司管理能力，商业经营状况波动比较大营造优质的商业经营环境提升商业价值模式划分传统商业街管理模式现代商业管理模式操作方式建议商业主要运营管理方式对比.从当前的商业操盘实战来看，返租销售，曾经成为当前新兴大型商业体操作方式的典范，已被市场广泛接受。从返租方式操作的实践情况来看，目前市场主要存在两种返租的操作方式，一种是名义返租销售，一种是实践返租销售。 假借返租销售的名义，提高商铺售价，然后采取短期返租，一次全部返还到位的方式，在商铺售出后，对商业疏于管理，实践上还是分散产权，分散运营，良好的商业气氛很难构成； 严厉按照返租操作方式，使一切权与运营权分别，即产权分散，运

14、营权一致。商业运营与管理公司对商业实行一致招商、一致运营、一致管理，坚持良好的运营气氛与商业环境，确保投资者稳定租金报答和商业后续的升值潜力。操作方式建议名义返租销售：实践返租销售：接受度较高的操作方式分析.拆零销售产权回收资金，经过310年固定化、利率化的返租报答，将运营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进展物业的管理和运营，获取租金，报答投资者。由于由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定返租报答，故也名“管理型商铺。其操作方式可简单概括为“售后返租、一致运营。 结合以上各类操作方式的特点及本工程规模大、周期长的特点，要完成工程资金的快速回笼，维持后续良好的运营笼统，必需对产权实

15、行拆零销售，将一切权与运营权分别，在工程销售后实现一致运营与管理。因此，适宜本工程的操作方式为：返租销售、一致运营、一致管理，一切权与运营权相分别的管理型商业操作方式。本工程适宜的操作方式操作方式建议.招商先行，大商家先行确定。专业运营管理公司一致运营管理聘请或成立专业商业运营管理公司对工程商业运营实行一致运营管理，保证工程后期可以高效运营，逐渐提升工程商业价值，搞活市场。一致运营管理，确保开发期笼统一致。先招商后销售，大商家首先确定。销售前期一致进展招商。在工程尚无任何商业气氛的情况下，首先确定几个主力的大商家，再展开全面招商。首期全部返租销售本工程很长一段时间将在继续施工，不便过早开街，但

16、为调动投资者的投资热情，将首期一切商业均实行返租销售，确保投资者近期利益。返租销售，确保早期投资自信心。集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场一致进展商业管理的优势。既可以在短期内回收大量资金，又可以防止零售产权导致运营混乱的局面。 省去了投资者出租的风险和收取租金的费事，投资收益较为长久而稳定，并使业主逃避了市场构成初期较大的运营风险.利于加强投资者自信心。 整体运营上对于工程运营内容、商家质量、笼统定位有着明晰的界定。有利于入驻商家长久运营的规划与预测，对商业价值的增长有益。 操作方式建议操作要点.虽然以返租销售、一致运营为中心内容的产权与运营权分别的管理型商业操作方式已成为当

17、前商业操作的有效手段，但该方式也存在以下缺乏：投资报答合同期长导致期间开展难以预测投资报答合同期满后的“返租期后隐患二层以上商铺销售难度大，有一定市场风险躲避风险的有效手段1、开发商保管部分主力铺面和主入口商铺，防止商业“脸面受制于人。 2、中心主力零售店应引进已开展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌运营商作为领头羊。 3、注重商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，走专业化、规模化的道路。 操作方式建议风险躲避.工程招商建议决议工程上述操作方式成败的重要要素是招商，在工程商业气氛尚未构成，远景很难预期的情况下，必需经过有力的招商提升市场投资与运营自信心。鉴于招商层面的重

18、要作用，我司针对性提出本工程的招商战略建议，详细见下面：.提高工程知名度带开工程整体招商提升整体商业价值承租力较弱加强商业复合性提升商业整体气势带动整体招商承租力普通进一步加强商业复合性表达工程整体质量促进商业旺场承租力较强主力店次主力店功能店商户调整工程招商建议招商步骤建议大型超市/百货卖场及电影院品牌家电卖场/美食城屈臣氏/KFC/麦当劳/必胜客/杰之行体育/海澜之家中小品牌商户/精品商户各类品牌商户，如服装、鞋帽、箱包加强商业复合性表达工程整体特征促进商业旺场承租力强确保工程收益商家优胜劣汰：对长期运营较差的商户进展淘汰，前3年坚持3-5%的淘汰率确保商业继续旺场加强商业整体活力商业招商

19、五步骤，循序渐进！阐明1：虽然工程逆序销售，先售中小品牌商户及精品商户为主、功能店为辅的室内商业街，但招商顺序依然要遵照上述步骤。阐明2：在主力店难以确定时，次主力店招商可与主力店招商同步进展。.没有主力店，功能店、中小品牌商户/精品商户很难跟进，大型商业很难存活！没有功能店，商业吸引力有限，大型商业很难旺场！商业物业操作成败，一在招商，二在后期继续的管理，这正是决议返租销售方式成败的根本。招商重要性阐明工程招商建议.点对点招商经过接待客户来访和自动约见目的客户，面对面向其引见工程情况，洽谈协作意向。上门招商经过查访和接待来电咨询客户，向客户全面引见工程情况，洽谈协作意向。招商运用曾经累计的各

20、类知名商家资源，逐一上门访问，落实其协作意向。展会招商经过举行或参与商业地产招商展会的方式，来及时发布招商信息资源，与意向商家洽谈协议。网络招商经过网络发布工程招商信息，联络意向商家，拓宽招商渠道。招商方式建议工程招商建议.市场常用招商优惠政策扣 率免 租分担装修费可从当月营业额中提取部分作为商场的返点。以到达提高商户运营积极性，构成开发商与商家共同分享商业成果的良好笼统，依次可吸引更多有实力商家进驻。可思索在商业气氛尚不浓重的开业初期阶段，有选择性的对部分商家实行免租3个月到半年的优惠政策，以提升商家运营自信心，逐渐搞活市场。可以有选择的替个别主力重点商家分担装修费用，用本身行动来吸引其进驻

21、，提高工程笼统口碑，也加强其他待驻商家的进驻自信心。招商政策建议工程招商建议.建议本工程采取的招商优惠政策：适当免租承当部分装修高效推行+ 针对部分初期运营不畅的商家实行适当免租，免租期根据其详细业态和位置而定，普通不超越半年。 对个别主力品牌商家适时分担部分装修费用，提升其进场的自信心，也起到良好的市场昭示作用。 行之有效的高效推行会提升工程笼统价值，更加坚决商家的协作意向。招商政策建议工程招商建议.为了引入适宜本工程运营定位需求的商家进场运营，招商需求流程来把握商家的笼统及档次，本工程招商流程包括以下环节：制定招商政策、招商规划对外发布招商信息到访企业客户及个人客户填写，由招商人员进展联络

22、和追踪预选招商对象及工程，审核提交的相关资料，包括营业执照、身份证明、税务证明、资信证明、运营业绩等初步确定运营面积、铺位，招商客户提交商业方案书签署正式租赁合同，商家交纳租金招商客户与物业公司签署，向物业公司提交装修方案，经物业公司确认后交纳保证金并进场装修、装饰正式营业招商流程建议工程招商建议. 由于本案业态定位、目的客群和产品本身的丰富多样性，故必需制定相对灵敏的销售战略来加以应对：优化组合、先易后难返租销售先造市、后售铺难点铺位打造示范装修展现区针对性和灵敏性兼具的销售战略工程销售建议销售战略建议.类型三年返租五年返租八年返租经营权开发商拥有三年经营权开发商拥有五年经营权开发商拥有八年

23、经营权经营属性所有权与经营权暂时分离统一经营所有权与经营权暂时分离统一经营所有权与经营权暂时分离统一经营价格特点价格相对较低价格适中开发商为保证其收益，价格被拉高返租模式开发商提供三年返租开发商提供五年返租开发商提供八年返租运营压力运营压力较小，但商业收益相对较低运营压力适中，商业收益较高承受的返租年限长，运营压力大典型案例东部购物公园南国大武汉家装福星国际城返租年限越长，开发商所承当的返租压力越大。返租年限过短，达不到刺激销售、提升商业价值的效果。返租期限长短适中才干在合理躲避风险的同时获取理想商业利润。确定了“返租销售、一致运营的操作方式，下面将深化到返租年限、报答程度、返还方式的事关销售

24、执行的技术层面。首先对目前市场三种主要执行方式进展分析：返租方式对比工程销售建议.合理的投资报答率既能提高投资者的投资自信心，也能保证开发商合理的商业利润，因此确定合理的投资报答率尤为关键。我司引荐：返租5年，年投资报答率8% 和 返租7年，年投资报答率7%两种方式。下面二表是售价分别为30000元/和31500元/时，按两种方式分别操作时，开发商需求逐月支付、可以逐月收回、以及思索收支之后的实践房价程度。工程销售建议返租方式建议.方案一方案二返租年限及年收益率返租5年，返租8%返租7年，返租7%具体年化收益率6%、7%、8%、9%、10%递增支付租金6%、6%、7%、7%、7%、8%、8%递

25、增支付租金销售价格3000031500支付租金年租金月租金年租金月租金第一年18001501890157.5第二年21001751890157.5第三年24002002205183.75第四年27002252205183.75第五年30002502205183.75第六年2520210第七年2520210合计支付租金1200015435每月还款额171179支付方式前两年一次性支付后三年按年支付前两年一次性支付后五年按年支付备注：上述还款额，是根据每售价的贷款额度计算得出。5年均8%、7年均7%方案对比工程销售建议返租方式建议.方案一方案二收租金以目前120元月为基准，年租金以8%递增第二年1

26、680第二年1680第三年1814第三年1814第四年1960第四年1960第五年2116第五年2116第六年2285第七年2468合收租金757012323扣除返还租金实收房款1800016065扣除租金收支差价后实收房款2557028388备注：长江七桥施工对本工程商业的影响预期两年，其中一年为本工程施工期，另一年为交房后暂不能开业的时间。交房后一年内将不能产生租金收益。工程销售建议返租方式建议.操作要点：5年返租，“2+3 方式，年均返8%，即：前2年租金，签署购房合同时，按6%、7%一次性返还；后3年租金，按年于年底逐渐返还，以减轻开发商压力；租金返还率，逐年提升，即逐年依次为6%、7

27、%、8%、9%、10%。7年返租，“2+3+2方式，年均返7%，即：前面2年租金，签署购房合同时，按6%一次性返还；中间3年租金，按7%的年报答程度，按年于年底逐渐返还；租金返还率按2年、3年、2年的节拍逐渐提升，逐年依次为6%、6%、7%、7%、7%、8%、8%。工程销售建议返租方式建议.5年返租，年均8%，特点：业主租金报答可观，短期内即可享有较高报答额。返租时间短，开发商后期压力小，交房5年之后即可放手不论。7年返租，年均7%，特点：业主租金报答期较长，交房第三年即可享有净收益，业主较长时间无需投入精神。在整个工程开发期内，可坚持工程的良好笼统。开发商后期压力较大，需求投入较多的时间与精

28、神管理。两种方案均有较强的操作性，也具有一定的吸引力，开发商可根据本身的资源平台及开展战略，进展最终的抉择。返租方式建议工程销售建议.前两年租金一次性返还，有两种选择：一、返还金额冲抵总房款；二、返还金额冲抵首付。冲抵首付冲抵总房款优势大幅降低首付门槛加快项目销售进度提升部分小商铺的总价优势不足由于贷款原因，必须按照原首付金额开票，两年直接返还的租金将会先行征收税费，增加产品的使用成本。客户购房成本也会由于契税及维修基金的增加相应增加。鉴于计算投资收益回报时，仍按照原总房价计算，在最终成交上的合同价格比实际付款多，开发商会多出那部分税费，使产品成本提高。客户购房成本也会由于契税及维修基金的增加

29、相应增加。综合两种租金返还方式，在其各自利弊相差不大的条件下，从利于销售、加快资金回笼着眼思索，建议采取冲抵首付的方式返还租金。一次返还金额如何冲抵？返租方式建议工程销售建议.总体定价的根本原那么商业环境面临的现状区域市场商业供应逐渐放大，但市场需求照旧强劲本身盘量大，市场消化周期较长区域开展日新月异，商业价值仍有较大提升空间市场需求原那么市场竞争导向原那么市场动态原那么产品价钱不是一成不变的，会随着城市整体经济的开展和区域商业的昌盛而有一个逐渐提升过程。 区域周边的现有商业程度与需求会对新兴商业的入市有导向性意义。市场现有典型新兴商业的入市价钱会对本工程的价钱定位有竞争导向性作用。价钱定位工

30、程销售建议.定价方法：商业物业有其特殊性，市场需求租金反推法和市场竞争竞争导向法均可表达推导其价钱程度，但我司为了更准确的推导本工程商业物业的价钱，将结合两种方法综合评断本工程商业物业的价钱程度。方法一：租金反推法。结合工程周边及同类区域商业的租金程度，估算本工程建成后的租金程度，然后根据租金反推价钱公式计算。方法二：竞争导向法。结合目前市场在售的典型类似商业工程的销售价钱，综合评分对比，得出本工程销售的价钱程度。价钱定位工程销售建议. 在以上述两种方法为原那么的前提下，我司对工程周边的商业物业、区域相近或形状类似的商业工程目前投入运营时的租金价钱，对目前市场区域相近或形状类似的在售商业物业进

31、展了最新一轮的调查，以经过相关的推算公式，综合计算本工程的均价程度。价钱定位工程销售建议.租金反推法商铺类型底商租金二层租金经营状况余家头临街传统商业100120元/月商业档次中低，以服装餐饮业态为主，经营良好二七路临街传统商业120元/月商业档次低业态杂，但经营良好东部购物公园临街200元/月商业内街阳面150元/月商业内街阴面100元/月50-60元/月商户入住率低，目前商业氛围不浓，经营效果较差 本工程周边、市场同类区域、类似商业物业的租金情况价钱定位工程销售建议. 本工程处于被调商铺中商业价值居中区域所在地，到达120元/月，本工程定价可参照周边成熟商业租金反推进展，思索到区域成熟商业

32、经过多年运营已构成了较浓重的商业气氛，故本工程先做静态思索，租金程度先与周边传统成熟商业坚持同一程度。按租金价钱反推商铺价钱其推算公式为：商铺价钱=租金价钱万元贷款月供额10000贷款成数以当前商铺商业贷款执行利率计算，十年万元贷款月供额为113.72元，参照五成十年的普通商业贷款规范，因此，贷款成数初步以五成计算。那么计算过程如下：首层价钱=120113.72100000.5=21104.5元/平方米。 显然以上价钱是略低于工程实践商业价值的，结合本工程实行的返租五年，年返租率8%的销售方式，将以上租金反推得出的价钱加上五年返给投资者的收益即为本工程商业的实践价钱。首层均价=21104.5+

33、21104.50.085=29546.3元/价钱定位工程销售建议.竞争导向法 该方法是参考本工程区域内或近似区域的同类新兴商业物业的价钱程度来确定本工程本身的售价程度，充分思索了市场竞争要素。 根据工程可比性和竞争关联度原那么，选取了东部购物公园、福星惠誉国际城、青扬六合、江南春城和清扬十街五个工程的商业作为参照，采取加权比较法确定本工程商铺的市场价钱。 由于在上述参考楼盘中，各楼盘商业规模及区位差别明显，商业之间的竞争较不平衡，因此其权重存在一定差别。东部购物公园与本工程的区位环境、商业体量和商业形状均较为类似，故其权重最高，为35%；其次为区位较优、体量同样较大的福星惠誉国际城，其权重为2

34、5%；清扬六合与江南春城两个工程虽然间隔本工程最近，但因其规模、形状等要素与本工程差距明显，故其权重均为15%；清扬十街的各方面可比性最低，其权重为10%。价钱定位工程销售建议.详细定价过程：因素各因素满分东部购物公园福星惠誉国际城青扬六合江南春城青扬十街本项目地段12 8108779商业氛围12 7107798人气10 696688交通10 897778商业配套8 575566商业形态8 886668升值潜力6 564456城市规划6 665556商业规模6 664446物业管理5 553335外观4 443334发展商信誉3 333233建筑设计3 332223付款方式3 333333面积

35、4 444444总分100 819370687587售价3000030000200001800025000比例35%25%15%15%10%价钱定位工程销售建议.根据以上各个工程的分值和售价计算得出本工程首层商业均价为：3000087/8135%+3000087/9325%+2000087/7015%+1800087/6815%+2500087/7510%=28376.9元/价钱定位工程销售建议. 以上分别从市场需求租金反推法和市场竞争竞争导向法两个方向出发，对首层商业进展定价，分别为29546.3元/和28376.9元/，虽然定价方法不同，但从需求与竞争着手分别得出的价钱程度比较接近。 因此

36、取两个价钱的平均值， 为：(29546.3 + 28376.9)/2=28961.6元/。价钱论证阐明 室内商业街，首层商业内外临街，商业价值最高，二层因只对中庭开门，商业价值递减较快，三层商业缺乏足够人流上引动力，因此，与二层商业也存在一定差距。 因此，建议二层商业物业价值在一楼根底上递减30%，其均价为20300元/，三楼商业价值在二楼根底上递减40%，其均价为12180元/。最终将本工程商业首层的静态价钱定为29000元/价钱定位工程销售建议.商业步行街： 3月份完成大型主力店招商 意向单位：影院、百货主力店 4月初完成8至10家特征商家招商 意向单位：餐饮、文娱 4月底开盘销售K1商铺

37、招商： 10月份销售、招商 大商业1F招商： 11月份招商 招商及销售执行招商目的.1、招商及销售目的销售目的月份商业步行街K1商铺大商业1F12-2010年2月份完成商业街客户积累-3-5月份完成商业街开盘3亿销售额-6-10月份总销售额约3.84亿，回款80%，即约3.07亿-11-12月份-实现约2.53亿销售额.3-5月11-12月商街热销期12月-2021年2月4.28 商业步行街开盘时间阶段营销分期营销重点营销活动招商运营推介会商业门前广场开放新商家入住活动主力店现铺试营业配合任务商业门前广场、环艺开工罗家港路、大商业临街路开工获得预售答应证工程进度进展顺利主力商家装修试营业2、招商及销售分期首批商街认筹开盘期商业步行街认筹、开盘销售商业街继续销售，后期商业客户积累K1底商大客户销售大商业开盘销售获得预售答应证看房通道完成市政广场确定共建主题3月 商业认筹11.28 大商业开盘招商重点确定影院、百货主力店及特征商家商业步行街继续招商底商商铺、大商业1F招商蓄客期招商推介会商业产品全面推介，积累意向客户售楼部门前广场完成销售团队进驻商业宣传物料完成确定商街业态规划、超市主力店K1底商、大商业1F认筹开盘期6-10月主力店入住新闻发布会认筹、开盘活动.一、阶段目的：招商目的：完成组建优秀的招商团队，完成第一轮意向商家挑选。销售目的