8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析一项 目 名称:市东丽区大道南侧南居住区三期 A 地块国有建设用地使用权转让价格评估受托估价:市正盛房地产评估土地估价:正盛 2008（估）047 号土地估价技术:正盛 2008（技）047 号提交日期：二零年八月二十日考生：号：20061200164资格号：2007120036一、项目的估价背景分析待估宗地是市资源与房屋管理局（出让人）在 2007 年6 月 14 日出让给滨海发展投资，出让年限为自合同签订之日起 70 年。按照市国有土地使用权出让合同的规定滨海发展投资拟办理待估宗地国有建设用地使用权转让手续。为此，特委托市正盛房地产评估对该宗地的国有建设用地使用权转让价格进行评估，

2、为其办理相关土地手续提供价格参考依据。滨海发展投资于 2007 年 6 月以出让方式获取了待估宗地的土地使用权，按照出让合同约定，至 2008 年 8 月对待估宗地进行成片开发达到建设条件后拟进行转让。二、估价对象基本状况描述与分析根据委托估价方提供的市建设项目核定用地图和市规划局行政事项规划条件通知书，待估宗地坐落于市东丽区以南南路以东，规划土地用途为居住用地，根据土地分类（资发2001255 号），本次评估设定的土地用途为住宅用地。待估宗地的规划总用地面积 152252.30 平方米，界内使用面积84242.90 平方米，界外处理面积 68009.40 平方米，本次评估面积按84242.9

3、0 平方米计。跟随负责该项目的估价师进行实地查看后，待估宗地虽然地处天津市东郊，但是距离市中心的距离并不远，而且随着近几年城市道路设施的快速建设，宗地附近车辆通行条件很好。另外宗地所在的区域为城市待开发新区，车站、学校、医院等配套设施正在逐步建成，这些情况都对宗地价格的确定有利的影响。三、此次估价的难点及其解决方法1、待估宗地土地使用权剩余年限的确定因为待估宗地的土地使用权是在 2007 年 6 月份通过出让取得的，出让年限为 70 年。到 2008 年 8 月，已经过去了 1 年零 2 个月，约等于 1.2 年，因此确定待估宗地的剩余使用年限为 68.8 年。因为对于不同年限的土地使用权来说

4、，即使其他条件相差无几，但价值却有天壤之别。即将到期的土地使用权可能会接近于零。因此，在对出让土地使用权进行估价时，剩余年限的确定以及针对不同年限的价格调整是非常重要的。2、估价方法的选择根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本近法、基准地价系数修等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等来适当选择。已经掌握了一定数量的与待估宗地用地性质相同、条件相似，具有可替代性的可比土地交易实例，经比较测算出的地价能够反映出近期市场行情，因此可选用市场比较法作为估价方法之一；此外，

5、也掌握有较为丰富的待估宗地周围的房地产市场交易价格及房屋建造的相关成本资料，故可选用假设开发法作为第二种估价方法。因此，此次评估采用市场比较法和假设开发法两种估价方法进行评估。3、估价方法的具体应用（1）市场比较法的应用分析在市场比较法的应用中，从案例库中选择了 3 个与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近，而且交易日期与估价期日接近的土地交易实例，而且这几个土地交易实例都属与正常交易。在案例选择中，反复甄别，以较为严格的标准确定所选用的可比实例。市场比较法应用中另外一个关键的环节就是比较的选择和指数表的编制。由于可比实例是按照最类似的标准来选择的，因此在众多的比较中，一部分关键

6、性的待估宗地与可比实例是完全相同的，因而不需要进行修正，这样也节约了很大的工作量。对于那些有差别的的修正系数的确定也是本着尽量准确的原则进行把握的。甚至对于其中的一项小的也是反复权衡它的修正系数的取值。例如，对于交通条件中的站点，由于没有准确的把握，再一次在估价师的带领下进行了实地的查看和测距，最终得出一个更为客观的结论和系数的取值。（2）假设开发法的应用在假设开发法的应用中，会涉及到大量参数的确定和计算，包括建设期、投资进度、未来销售安排、未来楼价、建筑费专业费、利息、利润、税费等，这些数据的取值和计算都需要估价根据实际情况分析后确定。例如，其中的未来房地产价格的确定，不仅要考虑当前待估宗地

7、周边房地产的价格状况，也要对未来价格的变化趋势进行分析。在本案例中，根据评估实际，同时对待估宗地周围商品住宅市场的，认为该区域的市场平均售价为 8000-8500 元/平方米左右，估价通过对估价对象现场查勘、分析及计算，确定项目销售时其平均售价为 8300 元/平方米。虽然该项目可能要在两年之后竣工投入使用，但是结合房地产市场和房地产市场在2008 年房地产交易量下滑的情况分析，在今后两年房地产价格可能会出现一定程度的调整，因此该项目建成后的价格仍保持现有水平。四、几点启示1、对于估价方法的选择，应该尽量多选用几种方法作为参考在该估价项目中，只选用了市场法和假设开发法进行估价。但是对于新开发土地，成本法和基准地价修也可以用来作为参考。这些方面的内容应该在估价中进行说明。2、把握房地产开发流程及相关费用的数据因为在假设开发法的测算中，会涉及到房地产开发的全部过程，所以作为土地估价不仅要熟练掌握估价理论和方法，而且要对房地产开发过程安排、实际操作要求和相关成本费用问题要有清楚地把握。甚至要求估价师对于一些常见建筑的造价也要有一定的了解。3、要紧密关注