2022年万科房地产公司开发全套流程汇编

1、万科房地产企业开发全套流程汇编0 房地产开发作业指导书 0 目录 1. 土地投标4 2. 土地投标6 3. 土地状况调研 8 4. 编制可行性研究汇报 10 5. 建立公共建筑和住宅小区资料库 14 6. 建立优秀设计师信息库15 7. 编制设计任务书 16 8. 建筑方案招标19 9. 规划方案报审22 10.申报计划立项24 11.申办建设用地规划许可证25 12.编制房地产开发流程计划26 13.双代号座标网络计划14.设计委托31 15.建筑设计优化33 16.日照分析汇报编制和报送 36 17.编制营销筹划书 38 18.选择和确定营销代理 40 19.召开扩初设计审批会 42 20

2、.扩初设计送审43 21.委托现场地质勘探46 22.构造设计优化49 23.三通一平跟踪管理51 24.土地接管52 25.工程报建54 26.申办建设工程规划许可证56 27.工程安全质量报监58 28.申领施工许可证 60 29.投资监理委托62 30.施工总承包招标 64 31.现场管理台帐68 32.图纸管理70 33.施工日志71 1 30 34.编制会议纪要72 35.施工图内审 73 36.施工图设计交底 75 37.临水、临电配套 77 38.申办动工复验红线79 39.施工技术方案优化81 40.委托勘丈83 41.楼书及宣传资料制作 85 42.选择首届物业管理单位86

3、43.申办预售许可证 88 44.组织房展会 90 45.商品房销售协议网上立案和登记91 46.商品房定金协议网上立案 93 47.编制工程预算94 48.编制项目计划书 96 49.审核验工月报98 50.工程拨款100 51.甲方采购102 52.施工安全管理105 53.施工安全巡视108 54.施工图修改 110 55.工程例会112 56.现场签证114 57.工程质量事故处理 116 58.索赔118 59.样板引路和封样验收122 60.隐蔽工程验收 124 61.隐蔽工程验收程序 126 62.竣工立案制验收128 63.公建配套133 64.供电配套135 65.供水配套1

4、39 66.排水配套142 67.消防配套144 2 68.燃气配套147 69.环卫配套149 70.卫生防疫报批151 71.通信配套153 72.有线电视配套工程 155 73.绿化配套157 74.邮政配套159 75.安全技术防备配套 160 76.门牌报批162 77.申办“使用粘土砖”核定163 78.结建民防工程建设管理 164 79.工程竣工档案编制验收和报送80.申办规划验收172 81.企业内部验收174 82.申办入户许可证175 83.申办大产证 177 84.编制工程决算179 85.物业移交和接管181 86.预售商品房物业交付 183 87.代办小产证 185

5、88.项目总结186 89.项目资金管理188 90.项目贷款190 91.项目经济效益测评 192 92.成本管理194 93.成本核算201 94.课题组研究成果汇报摘要206 95.课题组研究成果评审意见209 3 168 土地投标(商务) 1作业目 土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开发企业资质、企业简介、从业业绩、银行资信、可行性汇报等内容。于商务标在整个投标评分系统中所占比重往往达70%左右，因此能否编制好商务标是投标成败关键。 2作业根据 政府土地管理部门公布土地公开招投标信息，企业年度开发计划，地区地形图。 3.决策岗位 总经理：负责土地投标书同意和签

6、发。 主管岗位 总经济师： 负责投标书最终通稿，向总经理和董事长汇报并商议决定投标报价。 协管岗位 总会计师：对财务部提供信息资料真实性负责，对筹资方案可靠性负责。 主办岗位 土地开发：负责向各有关岗位提出投标书所需信息资料搜集详细规定，并负责准时汇总，编制商务标标书，校核商务标和技术标连贯性和一致性。 协办岗位 营销筹划，成本控制，成本核算，融资会计：按土地开发岗位规定，准时提供书面资料信息，并对其真实性和客观性负责。 4.紧前工作条件 获得土地招标文献和有关技术指标规定。 5.作业描述 组织现场踏勘 总经济师召集，本主办岗位组织，建筑师，各协办岗位参与。其中营销筹划重点对现时周围市场状况进

7、行详细调查，完毕市场分析、市场预测，以及未来开发项目产品定位。土地开发重点对地块及四面一定范围内道路交通、建筑朝向、市政及公建配套状况、都市建设规划等状况进行详细调查，初步确定规划设计方案技术指标。 投原则备会议 总经济师召集上述所有岗位举行投原则备会议，按投标期限制定工作计划并布置任务，各岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写文献经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本主办岗位应参与招标地块答疑会，做好详细记录。 各岗位责任和分工 营销筹划：负责编制可行性汇报。根据周围市场状况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品定位，据此对规划方案提出设计规定；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计

8、划。 4 土地开发：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交投标文献资料，按照招标文献规定格式编制商务标。 负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估我司投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。 通过多种途径理解竞标对手状况，搜集与该土地招投标有关各项信息，及时反馈给各负责部门。 向土建设计管理岗位催办技术标。 成本控制：负责编制现场建设成本。 成本核算：负责编制内部管理成本和税费。 融资会计：负责提供有关银行资信等方面文字材料。 企业办公室：负责提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面文字内容，近两年开发量、近三年综合素质等从业业绩方面文字内容；负责投标文献封面、封底和内容

9、排版设计，印刷和装订；负责各类需提交投标文献盖章、存档。 总经济师：审阅土地开发岗位整顿提交投标文献并组织修改。在向总经理和董事会汇报和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封文献。 投标文献内容： 投标申请表；投标书；投标文献目录、提纲；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参与当日投标人员授权委托书；可行性研究汇报等。 投标文献应留有备份，以便投标应急使用和企业存档。 参与投标：投标授权委托人应参与当日开标，开标当日将投标文献装入指定文献袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定投标箱。 投标当日现场应备有应急通讯和交通工具。被委托人必须亲密关注评标过程，及时向

10、上级领导汇报。 投标工作全过程保密纪律： 所有参与投标岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，搜集和编写文献资料必须集中在一种目录内并设置加密。 文献资料向本主办岗位汇总时应通过内部局域网传送，未经授权不准打印和复制。 各岗位对自用电脑内投标信息承担保密责任，总经济师对最终报价承担保密责任。 5 土地投标 1.作业目 土地投标技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书重要构成部分。也可作为中标后甲方深化设计任务书基础。 2.作业根据 从政府土地管理部门获得土地开发招标书。 3 决策岗位 总经理：负责土地投标书同意和签发。 主管岗位 总建筑师：布置本作业任务，主持内部评比会议，向总经理推荐首选方

11、案。 主办岗位 土建设计管理：准时完毕如下作业描述中各节点作业。 4紧前工作条件 已获悉政府公布土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，获得地块规划参数。 5 作业描述 编制工作进度计划 由于投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，并且绝对不容许延误时间，因此必须从企业决定参与投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事件分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早1至2天，留有一定时间余地。 委托概念方案设计 主办岗位按照项目规模和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属不一样设计单位合适人选，并通过选中设计师与其注册设计单位联络委托设计事宜

12、。向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完毕截止时限前收齐各人设计资料。 编写设计任务书草稿 详见作业指导书编制设计任务书。此项作业应在概念方案设计阶段内同步完毕，其中重要内容应尽早与设计单位沟通。 概念方案设计成果 必须严格遵照招标文献中规划成果规定和文本格式。一般规定为： 规划设计成果： A3文本格式规划阐明书和图纸，与投标文献综合装订成册。 规划内容与深度 规划阐明书：包括现实状况条件分析，规划总体构思，规划总体布局，重要空间组织和景观特色，道路绿化设计，重要市政设施综合考虑；用地平衡表，重要技术经济指标。还可根据方案构思特点提议画龙点睛物业名称。 6 规划总平面图：包括小区

13、住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局、道路布局、停车泊位数量、周围状况反应、比例尺、指北针、日照分析等。 小区公建设施：应按土地招标书有关规定配置，招标书中未提及则在出让范围内按都市居住区公共服务设施设置原则规定为小区配置。 体现规划设计意图效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。 内部评比 一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评比，会议总建筑师主持，本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单，分发会议告知，贯彻设计师简介方案思绪。总建筑师确定首选方案后，报总经理同意。 签订设计征询协议 与内部同意方案设计单位签订设计征询协议，如是格式化协议，应在专题

14、阐明中补充保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出规定，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参与规划方案招投标。 内部审核 本主办岗位对同意方案再次仔细查对与否符合土地招标书规定，包括规划参数，匿名规定，方案完整性，图纸和模型一致性等。发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完毕，如时间尚许可，应把内部评议优化意见与设计单位沟通，设计单位酌情修改。 资料移交 在投标截止日期之前把装帧成册方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文献。 保密责任 本主办岗位承担投标方案保密责任。过程中往来文献和方案成果均需妥善保密保管，复印资料分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值资料随时粉碎销毁，严禁向无

15、关人员透露投标方案内容。一旦查实有泄密现象，不管与否中标，均要追究本主办岗位责任。 7 土地状况调研 1.作业目 获得直观地块信息，为决定与否参与投标和编制土地投标书作好前期资料准备。 2.作业根据 企业年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。 3.主管岗位 总经济师：熟悉现场内外环境状况，纠正调研汇报中错误。 协管岗位 总建筑师，总工程师：熟悉现场内外环境状况及地质状况。 主办岗位 土地开发：负责现场调研组织工作，编制调研汇报。 协办岗位 营销筹划：熟悉现场内外环境状况。 4.紧前工作条件 已获取有关土地将要招标信息。 5作业规定 踏勘现场需要组织多次，每次踏勘重点有所不一样，本岗

16、位可根据需要组织不一样专业人员，从如下内容中选择调研项目。 踏勘现场必须编制调研汇报，形式为摄影照片和文字阐明构成，可以是纸质摄影簿，也可以是cod电子相册文献。汇报经多次踏勘得到不停补充直至包括如下所有内容，在建筑方案招投标结束之前整顿完毕。 本作业形成调研汇报编制质量接受总经济师检查和评价。 6作业描述： 调研外部环境： 生活环境：包括地理位置、周围商业、教卫、公交、娱乐设置等布局状况。评估与否有拾遗补缺需要甚至创立特色街区也许。 能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现实状况和与当地块最理想接口位置。 市政环境：包括周围道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与当地块最

17、理想接口位置。 建筑环境：尤其注意地块南北两侧原有建筑用途性质、层数、总高度等与否存在日照互相影响。周围建筑风格，色彩，档次原则。对贴近规划红线区外建筑还需调查其建造年代，构造稳固状况，与否是政府命名保护性建筑。 地质水文环境：理解地块地貌历史变迁，与否有淹涝历史记载，与否存在高成本地基处理也许性。 调研内部环境： 地面障碍物：动拆迁进展状况或场地平整状况，有否需要保留大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标识应补上。 8 对于基本平坦地块须粗估场地现实状况与周围重要道路标高差。对于坡地起伏地块须向当地测绘部门申领标有等高线地形图。 空中障碍物：有否路过和穿越当地块架空线路，如地形图上没有标识

18、应补上。 地下障碍物：对照地区管线图，核算地块内有否需要搬迁或改道管线。 本小区比较理想出入口位置。 对于流经当地块河流，须理解其上游水质和下游畅通程度，常年水位，打听有无淹涝历史纪录。 9 编制可行性研究汇报 1.作业目 项目可行性研究准时间和规定不一样分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要技术性工作之一，是投资者进行投资决策重要根据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽深度可行性研究，为随即项目方案设计提供根据。过去计划经济体制下项目可行性研究汇报在某种意义上只是投资决策层既定意志体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究汇报必须真正

19、体现市场趋势，遵照市场规律，反应市场现实，为项目投资寻找到真正可行之路。 2.作业规定 为保证可行性研究汇报质量，应切实作好编制前准备工作，占有充足信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制根据可靠、构造内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。汇报表述形式尽量数字化、图表化，汇报深度能满足投资决策和编制初步设计方案需要。 3.主管岗位 总经济师：组建工作小组，同意工作计划，组织优化和修改汇报，审定汇报。 协管岗位 总建筑师，总工程师，总会计师：审阅有关专业章节，提出优化修改意见，协助总经济师把关。 主办岗位 营销筹划：制定工作计划，分派任务，汇总编辑，优化修改督办。 协办岗位：工作小组组员：按各自

20、专业或专长分头进行调查研究和编写汇报章节，并根据总经济师意见优化修改。 4.紧前工作条件 初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已获得有关土地技术指标； 深度可行性研究：已获得土地使用权，已经有明确地区控制性详规和有关经济技术指标。 5.作业描述 总经济师组建工作小组，组员重要来自企业内部各业务部门，并基本固定。有特殊规定可聘任社会专业人员参与。 本主办岗位制定工作计划，明确可行性研究工作范围，重点，深度，汇报提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经济师同意后，布置安排贯彻。 各组员按照专业分工调查研究搜集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。 小组集体讨论，议题为： 市场研

21、究。包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。 项目分析和项目提议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目市场预测；提出项目建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比10 较论证优化后，提出推荐方案。 经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以鉴别项目经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论局限性以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。 编写研究汇报。通过技术经济论证和优化之后，各组员分工编写章节，本主办岗位协调综合汇总，编制汇报草稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式汇报。 初步可行性研究汇报内容： 市场分析 整体市场分析 全市及

22、各重要分区市场总供应量和总需求量； 全市及各重要分区项目年度新动工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。 细分市场分析 物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积； 总户数、户型及面积、楼高、售价/租金； 动工时间、估计竣工时间； 投资商/开发商、承建商、规划建筑设计企业、租售代理企业、广告企业。 法规政策分析 开发建设法规、专业服务法规； 规划设计导向，都市建设信息； 其他经济信息及政策指导。 项目分析 项目基本状况 地块位置、四至、规划指标。 项目周围状况 重要道路、景观、配套设施状况。 项目优劣势分析 项目竞争状况、优势、劣势、威胁、机会。 项目发展前景预测 市场前景、价格

23、走势、项目切入点等。 项目开发提议与评价 项目重要定位 11 市场定位； 客户定位； 价格定位。 项目开发规模和产品类型 整体开发/分期开发、产品类型。 项目规划及建筑设想 建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、重要户型、分户建筑面积； 小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。 项目开发进度 总体进度规定、分阶段进度规定。 项目财务分析 建筑总成本、市场总价值、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。 项目风险分析与敏感性分析 风险分析、重要指标敏感性分析。 项目研究结论和提议。 附件。 深度可行性研究汇报内容： 总论 项目开发背景，建设规模与目，估计项

24、目总投入及效益状况等重要技术经济指标。 项目区位分析 项目地形、地貌、地质条件，周围建筑物与环境条件，都市规划或区域性规划规定，交通条件，公共配套设施等。 产品供需分析 市场现实状况调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。 建筑方案选择 建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。 项目实行进度 建设工期，实行进度表。 投资估算与资金筹措 建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。 财务评价 财务评价基础数据与参数选用，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。 12 风险分析 项目重要风险识别，风险程度分析，防备风

25、险对策。 结论与提议 附表 投资估算表，项目投入资金估算汇总表，重要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表。 附图 片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。 附件 土地出让协议、项目提议书批复文献、规划管理部门对规划方案批复文献。 13 建立公共建筑和住宅小区资料库 1.作业目 为充足理解房地产开发现实状况和发展趋势，为提高本岗位设计管理专业水平，吸取和借鉴同行业宝贵经验和成功案例，提供大量直观信息。在搜集和制作过程中，本岗位思绪得以拓展，视野得以广阔，分析判断能力得以提高。 2.主管岗位 总建筑师：负责本作业工作质量检查和评价。 主办岗位 设计管理：负责按如下作业描述，持之

26、以恒地做好资料库信息搜集和使用。 协办岗位 营销筹划：将业务接触或房展会上搜集图片资料提供应主办岗位。 3作业设备 本岗位须配置电脑、数码相机、扫描仪等办公设备。 4.作业规定 制作电子相册，随时补充，不停积累。 载入企业局域网共享平台，供企业其他业务人员调用。 本作业工作质量接受总建筑师检查和评价。 5.作业描述 资料搜集途径 售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，国内外考察。 电子相册制作措施 按如下分类制成分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，小品雕塑，优秀历史建筑，优秀小区规划，室内装修。 每幢建筑须包括立面效果图、平面布置图及地址、建筑

27、名称、建成年份、设计单位、简要评论等阐明。 凡纸质图片或相片需通过扫描制成jpg或tif文献，然后插入电子相册。 来自数码相机和网页图像可直接插入电子相册。 阐明和评论文字可以文本框形式插入页面下方或右侧，建筑名称可以美术标题形式插入页面合适部位。 14 建立优秀设计师信息库 1.作业目 人原因是最关键和重要，优秀设计成果具有创新精神，具有职业道德，具有精湛技术设计师，为了使每个项目都能有针对性地得到合适设计师设计，需要搜集和积累来自多种渠道信息，建立动态优秀设计师信息库。这是企业一项平常，基本信息管理工作。 2.主管岗位 总建筑师：负责本作业工作质量检查和评价，同意进入首选信息库名单。 主办

28、岗位 设计管理：负责按如下作业规定和描述，持之以恒地做好信息库建立和使用。 3.作业规定 分首选信息库和备用信息库两类。首选信息库一直保持20名左右，因淘汰引起缺额从备用库内补充。 信息库以电子相册格式制作和调用。 规定本岗位与首选库设计师们保持常常性业务上和感情上联络，理解他们近期设计活动内容，也包括上门请教征询，协助他们处理企业范围内可以提供多种协助，采用不一样途径体现企业对他们关爱，必要时可向总建筑师申请经费。 4作业描述 搜集资料：本岗位应把参与多种房展会当作自己业务工作，关怀媒体对多种优秀建筑评论，注意多种优秀建筑和设计师评比活动，查阅新出版建筑刊物和书籍，常常性地到网上收索，从多种

29、途径搜集优秀设计师个人信息和他们作品样本。 制作措施：一人一种文献目录，每个文献首页是个人信息资料，其他是代表作品数码照片，图片扫描件等。 个人资料以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续补充。 表格形式主办岗位自行设计，但至少应包括如下信息：姓名、性别、出生年目前注册单位和注册等级、职称职务、荣誉称号、工作经历、擅长专业、业余爱好、性格特性、公关途径、代表性作品和论著等。 15 编制设计任务书 1.作业目 不管采用哪种方式委托设计，设计任务书都是体现着开发单位针对详细开发项目开发理念和品牌意识。设计任务书也是设计单位最重要设计根据。一份宏观概念清晰，细部规定朦胧，指标体系合适设计任

30、务书必然会触发设计人员创作灵感和创新意识，防止大量徒劳无益返工和修改，加紧深化和优化过程。成功设计作品往往起始于一份既规定明确又有广阔创作空间设计任务书。 2.作业根据 市场调研汇报，土地状况调研汇报和选址意见书批复。 3.决策岗位 总经理：负责最终审查和签发。 主管岗位 总建筑师：确定设计任务书提纲，提出修改意见，同意设计任务书。 协管岗位 总经济师，总工程师：会签草稿，提出修改意见。 主办岗位 设计管理：起草设计任务书，并根据总经济师和总建筑师意见修改。 协办岗位 营销筹划：提供市场调研汇报，和主办岗位研究讨论市场定位和设计指标。 4.紧前工作条件：市场调研完毕，已按土地招标方式获得土地使

31、用权。 5.作业描述 简介现场地理状况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让建筑、构作物、河流、名贵树木等。 简介场外环境状况，包括道路河流、周围建筑体量和高度、用途和风貌、人文景观等。 分阶段实行滚动开发大至区域范围。 规划和建筑风貌趋向。 市场定位：包括建筑原则档次定位和客户类型定向。 规划设计控制指标，包括综合容积率、多种用途建筑比例、建筑覆盖率、建筑限高、绿化率、集中绿化率等。 住宅设计指标：包括户型面积控制范围，大中小户型比例，车辆泊位与户数比例等。 公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度控制范围，功能，经营方式，服务范围等。 样板区，样板房，售楼处设计规定：包括区域位置、展示规定

32、、临时还是永久性等。 设计深度规定：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案设计三种。注明除符合规范规定深度外有何特殊设计深度规定。 作品体现方式：明确各个阶段应当提交成果，包括文本、模型、展板、电子文献等形式及规格。 16 完毕期限：注意尽量给于充足时间，一般状况下不得少于3040个工作日，催得太急，方案构思和制作质量肯定大打折扣。 6.设计任务书跟踪补充 在设计过程中，甲方可以对设计任务书作书面补充，但如引起设计返工，甲方应实事求是地给以经济赔偿和延长设计时限。 当设计进入扩初阶段时，甲方应重新审阅本来设计任务书，按照建筑方案审批意见，同步吸取会审专家优化提议，补充完善设计任务书，重新递交

33、设计单位。 7.设计任务书应附如下附件 当地规划部门出具规划选址意见书。 标有规划红线1:500地形图，并在所有红线拐角点处标上都市坐标。 8.当设计任务书编进设计招标书时，部分章节与招标书有所反复，设计任务书有关内容可以简略。 17 建筑方案招标 1. 作业目 为了引进竞争机制，增进技术进步，集思广益地择优选用设计成果，树立企业持久品牌，缩短设计周期，提高经济效益，凡企业开发地块规划设计都必须进行方案招投标。 2.作业根据： 建筑工程设计招标投标管理措施。 上海市建设工程设计招标投标管理暂行措施。 上海市建设工程设计招标投标管理暂行措施实行细则。 3.主管岗位 总建筑师：负责招标全过程工作，

34、组建设计招标工作小组，推荐评标小组专家，决策前征求总经理和董事长意见。 主办岗位 招标工作小组组员：按照组长指令承担招标详细事务。 4.紧前工作条件 已通过拍卖或招投标等形式获得土地。市场调研汇报正式成文，修建性详细规划已获同意。 5.作业环节 6作业描述 本项工作可以委托设计招投标代理机构进行，也可以我司自行组织实行；可以公开招标，也可以邀请招标。但不管是公开还是邀请招标，都必须接受设计招标投标办公室全程监督和管理。 成立招标工作小组 总建筑师担任组长，并其指定四名有关岗位上人员为兼职组员，详细分工组长安排。人员相对稳定，以纯熟承担企业所有开发项目设计招标工作。 招标工作小组重要工作内容是：

35、 编制设计招标书，确定评标小组名单，报设招办审批； 接受投标人报名，负责资质审查，确定最终参与投标人名单，报设招办立案； 发放设计招标书，收取投标保证金，组织投标人踏勘现场，解释和答疑，接受和保管投标文献与模型； 组织开标会议； 对投标人标书、单位名称进行编号，并作保密处理后送交评标小组评审； 填报建设工程设计招标投标中标告知书，经设招办见证后发给中标人； 办理签订设计委托协议； 向未中标人返回投标保证金和投标书编制赔偿金； 向设招办缴纳招标管理费； 写招标工作综合汇报，报设招办立案； 整顿招标工作资料，移交企业档案室。 招标登记 向设招办填报上海市建设工程设计招标项目登记表。 公布信息 待登

36、记表批复后，即可自行向社会公布招标信息，内容包括：项目名称、地点、界址、用地性质、重要设计指标、开发单位名称、开发资质、规定投标人设计资质、书面申请报名起止日期、报名地点、联络方式等。 编制设计招标书 经组长签字后报设招办审批，待同意后才能发给投标人。 设计招标书至少应包括如下内容： 设计任务书：在原有设计任务书基础上根据征集方案综合效果和选址意见书调整完善。 投标须知：包括投标文献清单、规格、份数、密封规定、供招标小组审阅文献必须加盖建筑师注册章和单位公章，供评委审阅文献必须匿名。 投标文献送达截止时间。 答疑、开标、评标等活动日程安排。 未中标方案赔偿原则：招标人买断版权，赔偿原则应当要高

37、某些。中标方案一般不单独赔偿，其费用纳入设计协议内。 19 申办建设用地规划许可证 1.作业目 为了体现政府对实行都市规划监督，指导和服务职能作用，房地产开发项目设计必须分阶段地得到政府部门同意。规定经办岗位事先做好充足准备，一旦条件成熟，立即进入申办程序。防止将本作业转化到关键路线上去。 2.作业根据 规划管理部门张榜公布建设用地规划许可证申办程序。 3.主管岗位 总经济师：在申办过程中处理主办岗位处理不了协调问题。 主办岗位 土地开发：负责搜集整顿申办资料文献，详细经办申办手续。 4.紧前工作条件 已获得规划部门对规划设计方案批复 5.作业描述 主办岗位到规划部门领取建设用地规划许可证申请

38、表填报，并同步附送下列文献：(带*号为必送文献，所送原件在窗口交验后退还)。 同意建设项目可行性研究汇报或有关计划同意文献。 *规划部门核发建设项目选址意见书告知及附图。 *建筑工程设计方案批复及附图。 *市测绘院提供1/500或1/1000地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界。 *凡属国有土地使用权出让、转让地块建设工程，需加送“国有土地使用权出让协议”文本及附图各一份。 规划部门对审核同意项目总窗口发出领证告知，本岗位持规划局发放“一书二证”联络卡办理领证手续。领取内容包括建设用地规划许可证及附图；建设用地规划许可证告知。 核发建设用地规划许可证时限为40个工作日。 本岗位凭建

39、设用地规划许可证向上海市房屋土地资源管理局申请办理建设用地同意书。 25 编制房地产开发流程计划 1.作业目 一套科学网络计划无论在项目管理前期论证阶段，还是在实行过程中和后期评估考核中均有着不可替代大纲性地位和作用。只有纲举才能目张，才能使项目中上百个环节高效地有序地协调地工作，到达预定目。当项目完毕后，这张记录着历次实际进度前锋线和调整痕迹网络计划图就是一份宝贵原始资料。它可以对整个项目进度管理作出评价，也可以检讨原计划编制科学性和精确性，为此后计划管理提供根据。 2.决策岗位 总经理：负责同意计划和同意计划调整。 主管岗位 总经济师：在与总建筑师和总工程师协商一致前提下负责贯彻在项目前期

40、筹划阶段计划编制，优化，过程检查和调整。 总工程师：在与总建筑师和总经济师协商一致前提下负责贯彻在项目实行阶段计划编制，优化，过程检查和调整。 协管岗位 总建筑师，总会计师：分别向主管总师提供分管范围内进度目和调整意见。 主办岗位 营销筹划：负责在原则流程计划基础上按本项目个性特点编制双代号座标网络计划，并根据各总师意见修改完善。 项目经理：在计划实行过程中，根据详细状况提出调整意见，经各总师指示后报总经理同意。 3.紧前条件和作业持续时间 根据企业通用双代号座标网络计划原则图式和本项目目规定，总经济师在土地中标后十天内完毕。总经济师和总工程师主办交接界线为规划方案定稿之后。定期检查和调整周期

41、一般为一种月，遇紧急状况可以随时检查调整。 4.双代号座标网络计划四个要素 工作要素 事件内容称为工作，也就是按需要粗细程度拆分而成消耗时间或同步也消耗资源一种子项目或子任务。在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表达某一项工作。圆圈中编号从左向右依此排列。整个计划中编号不容许反复，因此某号到某号就能代表某一项特定工作。 时间要素 在网络计划顶端设计一排以一种日历天为单位横座标，称为时间坐标轴。它起始原点对应着第一项工作开始日期，它终点对应着最终一项工作结束日期。也可以把原点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴最终刻度就表达为项目总工期天数。 一项工作从开始到完毕需要合理时间

42、称为该工作持续时间。在网络图中以连线长度来表达，其起始端对应着该项工作在时间座标上开始日期，结尾端对应着该项工作在时26 间座标上结束日期。 两各相邻圆圈之间时间段称为时距。在关键路线上，时距和工作持续时间是相等。在非关键路线上，工作持续时间不不小于时距。也就是说在时距里存在一定数量可运用时间空间，这段机动时间称之为该项工作自时差。在网络图上用波形线表达并对应着时间座标。怎样合理运用这段自时差往往是在优化网络计划时最先考虑潜力所在。 逻辑要素 左侧工作必须完毕后才有条件去完毕右侧相邻工作。同一垂直面内工作必须同步完毕，它们之间没有先后依赖关系。 持续时间和时距相似工作称为关键工作，自始至终所有

43、关键工作连接起来路线，也就是线路上总工作持续时间最长线路称之为关键线路。各项工作次序位置和连线表达着工作互相之间逻辑关系，这是网络计划精髓所在。假如逻辑出现错误，网络计划也就从主线上失去了可操作性。 责任要素 有关工作可以列在对应部门和岗位水平线上，使每个部门和岗位清晰地理解自己在整个项目中要按怎样次序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结束，其中有无机动时间，和其他工作有怎样互相制约逻辑关系，等等。便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自工作。便于上级检查和职责考核。 5.双代号座标网络计划编制要点 确定目工期和计划工期 根据对计划执行信心程度，将目工期合适压缩后

44、作为计划工期，以便给实行过程中调整留有余地。 建立座标系统 横座标是工期，假如以天为单位，则起始原点是零，终点是目工期总天数。如以日历日期为单位，则原点是项目启动首日日期，终点是项目结束日期。 纵座标是部门和岗位设置。网络计划中所有工作都能对应纵座标上详细负责操作岗位。同步，所有岗位都能归属在上一种管理层次责任范围内，而管理层又归集到决策层。 分解出项目详细工作，贯彻到岗位，限定它持续时间，明确它与其他工作次序逻辑关系。可以预先列出草表，也可以按照限定条件直接填写到座标网上。 检查各工作逻辑关系，所有节点自左向右表达工作先后次序，如有部分工作持续时间局限性时距长度，用波形线补足。 把没有自时差

45、关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。关键路线尽端如没有超过工期，可把持续时间相对紧张关键工作合适延长。尽端如超过工期，则把持续时间尚有潜力关键工作合适压缩。反复调整到关键路线尽端恰好和工期平齐。重新誊清图式，27 双代号座标网络计划到此初步完毕。 6.双代号座标网络计划优化和调整 事先优化 成本目，进度目和过高质量目，只能三者兼顾，有所侧重，而不也许三者兼得。这是业内人士共识。过高质量规定成果会使某些工艺性工作持续时间延长和材料人工费用增长；压缩工期成果会导致资源消耗率增高，工作效率减少，从而使成本增长，出现安全和质量事故概率提高；而削减成本又会打击承揽企业积极性，诱发偷工减料，减少资源投

46、入，使工期迟延。计划优化能使三者兼顾，有所侧重原则得到充足体现。 例如某个项目规定进度优先。我们可以首先在关键路线上选择资源投入率相对较少，持续时间相对较长关键工作着手，看它与否能通过采用增长资源投入力度措施使持续时间减少。当然这种调整引起局部工作效益下降必须控制在尚可忍受和不至于损害全局效益程度范围内。另一方面看与它平行搭接非关键工作自时差与否此变成零甚至成为负数。由于这样会使非关键工作转变为关键工作，而关键路线途径变化，将导致逻辑关系变化，在多数状况下，不但愿发生这种变化。 在计划优化后假如仍达不到预期进度目，这只能阐明预定规定是不客观和盲目，需要请示或说服上级领导加以修正。 过程检查 在

47、实行过程中会发生多种事先难以预料事情，使实际进度发生变化。因此定期检查和及时地调整计划不仅是难免也是必须。固定不变计划只能作为流于形式装饰品。 过程检查可以采用前锋线措施，按检查时点从时间座标上对应刻度起向下画一道垂直线，称之为检查时点基准线，然后再把各项工作在检查时点时实际进度所到达前锋点连接起来，形成一条垂直方向折线，这条折线称为实际进度前锋线。前锋线波折越多，阐明各项工作同步性越差。其中折线段处在基准线左边工作进度为迟延，处在右边工作进度为提前，其幅度可按前锋点到基准线距离从时间坐标轴上量化而得。前锋线是宝贵信息资料，应当一直保留在图上。 经多次定期检查后，通过对前后两次前锋线对比分析，

48、就可以在一定范围内对项目未来进度和变化趋势作出定量预测。在某个线路上前后两条前锋线所截取线段长度除此前后两次检查时间间隔，所得比值称之为进度比。该比值不小于1，不不小于1或等于1分别表达某线路实际进展速度与原计划相比是快，慢或者相等。假如保持实际进展速度不变，那么就不难预测若干天后来，线路前锋将要抵达位置。 需要阐明是，用进度比这种措施预测未来进度，有其一定局限性。由于同一条水平线路上不一样工作，进展速度也许很不相似，也就是说某一工作速度比并不一定可以套用在其他工作上。不过，对于同一道工作，尤其是持续时间较长工作，采用进度比预测措施对于指导施工，控制进度将是十分实用可靠。 检查在于摸清状况，分

49、析在于找出原因，预测在于掌握趋势，明确责任在于鼓励岗位责任感，在这些基础上提出调整意见应当是胸有成竹了。 及时调整 调整原则是尽量使各条线路同步均衡地进展，这不仅是为了保证工期不迟延，对减少资源投入，控制工程成本同样具有非常重要意义。一般有如下几种措施： 关键工作迟延，一定会影响总工期。常用措施是在后续各项关键工作中选择一项持续时间相对较长或资源投入率相对较小关键工作，压缩它持续时间，这样做有助于减少赶工费用，当然最佳不要此变化与其他工作逻辑关系，否则轻易引起总工期延长。 非关键工作迟延，假如仅消耗了原有自时差，当然无关大局，计划不需作调整。假如超过了时距范围，就也许发生两种状况，一种是后续是

50、关键工作，那势必引起关键路线变化。另一种后续也是非关键工作并且可以借用其自时差进行弥补，计划也不需要调整。假如局限性以弥补，就要设法尽量压缩它持续时间，防止使它变为关键工作而进入关键路线。 当关键路线实际进度比计划进度提前时，先要确定计划总工期与否也要缩短。打算缩短，应把后续计划当作一种新计划重新编排。其中有些工作可以参照此前已证明是合理稳定速度比来调整持续时间。规定保持原计划总工期不变，则可运用这个机会减少资源强度和费用。措施是选择后续关键工作中资源占用量大或直接费用高予以合适延长。 对于牵涉面不大调整有时也采用以不变应万变做法，可以假设下一次检查时点前锋线和基准线重叠，规定承担各项工作部门

51、和岗位自行调整持续时间，在下一次检查时点前到达原计划同步状态。29 0 0 30 设计委托 1.作业目 设计工作是建设项目开发前期必要准备工作与重要环节。一是对建设项目设计内容考虑周到全面；二是项目定位体现详细详细，以利项目建造、实行。 2.主管岗位 总建筑师：重要协议条款定调，代表企业签订委托协议。 协管岗位 总经济师，总工程师：审阅协议草稿，提出修改意见。 主办岗位 设计管理：按中标单位在投标书中承诺和主管岗位意见草拟协议，主持与协议对方谈判，办理立案手续。 3.紧前工作 土地中标，规划设计与建筑设计方案中标单位已确定，设计任务书已修改调整完毕。 4.作业描述 设计委托所签订协议文本采用地

52、方建委与工商行政管理局统一印制建设工程设计协议和工程勘察设计廉政责任书等格式文献和附件。本主办岗位负责填写，主管岗位审核后交设计单位征求意见。 因格式协议是设计单位提供，因此设计单位一般不能在格式协议上随意增删条款，但甲方可以不受格式束缚和限制。 本主办岗位严格按中标单位投标承诺填写格式文本中空格，无关空格填斜杠，无关或不能精确体现甲方意图条款应划除。 除格式条款外，甲方尚有必须明示意图应在附加条款中明示，一般有如下但不仅仅限于如下内容： 设计费应留有1015%在竣工验收后支付。 现场配合服务应参与范围包括：图纸交底、阶段验收、采购考察、设计修改、设计优化、深化和补充、设计签证、审核施工技术方

53、案、质量事故处理等。 设计成果权属：应明确成果知识产权归甲方。需要设计单位承诺本设计成果至今和乃至此后一直保持其建筑形态唯一性。即没有侵害或抄袭任何单位和个人知识产权，也不会未经甲方书面同意，而反复用于其他任何项目。 设计质量保险：应有详细条款保证因设计错误导致甲方损失时，甲方能及时合理地得到保险理赔。 如甲方指定设计人员担任设计总负责人或工种负责人，设计单位必须安排贯彻，并在图纸会签栏和注册盖章等方面得到证明。 限额设计指标：如基础和上部构造混凝土含钢量，混凝土折算厚度等。 设计单位违约责任：如逾期交图、设计错误、超限额指标、侵犯甲方或第三方知识产权、现场配合服务不到位等。此导致甲方损失，应

54、承担法律责任需要一一明列，31 不能采用“按有关规定处理”等模糊其词说法。 本作业经办流程为：主办岗位起草主管岗位审核主办岗位与对方协商谈判修改主管岗位再审，必要时出面再协商定稿，主管岗位代表我司签订协议30日之内报所在地建设行政主管部门立案。 在设计或施工进行过程中，如发生重大设计变更，双方应在原有协议基础上，逐项约定增减设计细节、经费等，并签订书面补充协议作为原协议附件，与原设计协议具有同等法律效力。 32 建筑设计优化 1.作业目 中标方案既已中标，自有其高人一筹亮点，作为建设单位应当尊重设计师设计成果，不要大刀阔斧地随意修改，防止将原创概念抹杀诒尽，除非设计师积极请缨更有高招。但中标方

55、案也并非完美无暇，总有拾遗补缺优化和细化也许，规定总建筑师和本主办岗位多方听取意见，在众说纷纭，七嘴八舌中提炼精髓，围绕设计任务书中明确理念目，和设计师平等地研究探讨，把建筑方案设计到满意为止。 2.主管岗位 总建筑师：主持专家评议会议，必要时与设计师讨论互换意见，决定修改方案取舍。 主办岗位 土建设计管理：搜集汇总多种优化提议，在总建筑师指示下和设计师联络，完善建筑设计方案。 3.规划设计优化 作业根据 规划设计中标方案，评标组专家提议。 紧前工作条件 规划建筑设计方案招标结束，规划审批之前。 重点是路网和建筑互相关系精细调整： 规划设计中道路布局是龙头，区内主干道不适宜靠近建筑，沿途应有景

56、观布置；弯曲主干道不仅有助于景观变化，并且也便于限制车速；建筑物出入口应通过次级道路与主干道连接；住宅前后三级道路应发明条件设计成尽端形式；形成私密到半私密半开放到开放三种层次环境气氛；道路规划还须注意转弯半径、路口视线遮挡、车灯和噪声干扰、人车交叉穿越等细部设计。 要使建筑融入环境，环境设计必须提早加入。为给环境设计创新提供空间条件，在不违反规划技术规定前提下，容许建筑和道路位置稍作改动，使两者兼顾。 以鸟瞰俯视眼光去审阅规划图或规划模型，往往轻易忽视人性化方面缺陷。只有减少视点高度，象行路人或乘车人同样地走近或走进规划模型，甚至登上阳台，身临其境同样地环顾四面，才能感觉视线与否遮挡，视野与

57、否开阔，气流与否畅通，与否有压抑感觉。尤其是板式建筑群。从俯视视角去看，各列建筑前后错位，蜿蜒波折，活泼流畅，但以行人平视视角去看，则也许变成高山峡谷，重岚叠障。 过度强调人车分流，往往违反了便捷原则，减少了绿化共享程度，成果事与愿违，反而人车混杂。 建设和维护都市绿地是政府职能，房产开发企业没必要不惜紧缩建筑间距和占地，33 在小区内部开辟大型绿地和人工水景，使小区居民长期承担很高维护费用。尽管景观很秀丽，但运用率不高，缺乏公众共享和参与，这是对土地这种宝贵社会资源挥霍。 4. 房型设计优化 作业根据 已通过审批规划设计方案。 紧前工作条件 从规划方案审批通过起，直至施工图设计开始之前。其中

58、扩初方案审批之前，重要是对房型舍取，轴线调整，扩初审批之后，重要对细部尺度调整。 优化重点是愈加突显人性化： 按照客户定位，掌握舒适型和紧凑型区别，逐户审阅面积原则和功能原则。 就算是特定客户群体，其职业、生活习惯、人员构造也有所不一样，因此房型布局一定要有变化，品种必须多样。 每个房间长宽尺度既要满足功能需要，也要符合人体工程学原理。尤其是厕所、厨房和次卧室等小面积房间更要精心布置，协调好门、窗、墙、家俱、设备互相关系。 把最需要阳光房间布置在南侧，不少家庭认为独身老人和小朋友次卧室比客厅和书房更需要阳光。 敞开无必要封闭空间，审阅每扇门和窗位置，有时只需稍作改动，室内通风立即得到改善。 审

59、阅每垛内墙，可取消尽量取消，可减薄一定减薄，可改成轻质一定改成轻质。 注意避让不便取消柱和梁。 室内管道井应尽量运用死角和暗角，不能为了缩短水平管距而挤占显要位置。 难以修改房型要舍得放弃，推倒重来比勉强修改效果更好。 5. 立面造型优化 作业根据 规划方案，扩初方案和建筑施工图。 紧前工作条件 规划方案审批通过后可一直延续到构造封顶。其中，扩初方案审批之前，侧重于立面方案比较，扩初方案审批通过之后，侧重于立面用料，质感和色彩搭配等方案比较。 优化重点是愈加突显个性化： 老式协调观只是让新建筑被动地迎合和融合到既有周围环境里去，这长期以来束膊了设计师创新意识。应当倡导一种积极协调观念，那就是让

60、既有环境和新建建筑互相烘托和陪衬，既可以有似曾相识回味无穷，也可以有标新立异强烈对比。只是在特定环境下选择哪种感觉更合适而已。 高层建筑屋顶是立面造型点睛之笔，也是最显个性之处。上海地区建筑屋顶从34 最早鸭头颈到道士帽，从铅笔头到一柱擎天，从转法轮到苍蝇拍，大家生搬硬套，跟风逐流，以至举目皆类同，缺乏创新，更何谈个性。 清一色板式建筑不仅使户型品种单调，缺乏选择余地，并且外观造型也是大同小异，个性特性难以体现。 减少甚至取消如屋顶飘板等华而不实非功能性装饰，但遮阳板，空调架，花盆架等有实际功能外墙附件应当有细部装饰设计。 注意外窗与墙面尺度比例，在满足自然通风前提下减少启动窗扇面积，以减少能