华庭街项目市调报告

1、华庭街项项目市调调报告 华庭街街项目市市场调查查（定位位）情况况目录：1、嘉兴兴目前城城市现状状2、嘉兴兴目前的的主要业业态3、嘉兴兴目前主主要业态态分布4、华庭庭街地块块特征5、华庭庭街项目目区域市市政配套套分析6、嘉兴兴市民对对地块的的看法7、华庭庭街项目目目前主主要竞争争市场8、华庭庭街项目目产品定定位1、嘉兴兴目前城城市现状状a、嘉兴的的地理位位置嘉兴兴位于浙浙江省的的东北部部、长江江三角洲洲杭嘉湖湖平原腹腹心地带带。东临临大海，南倚钱钱塘江，北负太太湖，沪沪杭甬高高速公路路、京杭杭大运河河贯穿境境内。东东接上海海、北邻邻苏州、西通湖湖州，南南接杭州州，嘉兴兴与这几几个城市市相距均均不

2、到百百公里。铁路、公路、水路网网络交织织，四通通八达，交通十十分便利利。目前前，乍嘉嘉苏高速速公路（乍浦嘉兴苏州）已通车车，杭州州湾跨海海大桥（宁波慈慈溪嘉兴乍乍浦）也也于20002年年开始动动工兴建建，并将将20006年正正式通车车，嘉兴兴的交通通将越将将发达。b、嘉兴的的经济发发展状况况嘉兴兴作为浙浙江的北北大门，同时也也是浙北北的经济济重镇。国内生生产总值值、财政政收入、城镇居居民收入入等主要要经济指指标的增增幅领先先全省，所辖五五个县（市）（即桐乡乡、海宁宁、嘉善善、平湖湖、海盐盐）全部部进入全全国县（市）综综合发展展水平前前50位位，综合合经济实实力进一一步增强强。c、嘉兴的的人口嘉

3、兴兴城区现现有人口口约400万，城城区面积积30平平方公里里。未来来十年人人口将达达到500万。新新兴的产产业和居居住大多多集中在在城市的的西部和和北部。城南以以政府机机关、文文化教育育体育、展览为为主，加加上南湖湖的旅游游功能，将成为为嘉兴文文化价值值较高的的区域，本项目目地块与与城南的的联系也也较为密密切。2、嘉兴兴目前的的主要业业态零售业态态：百货货店、超超市、大大型综合合超市、便利店店、专业业市场、专卖店店等；餐饮类：大型酒酒店、风风味美食食店、休休闲小吃吃店等；娱乐类：迪厅、茶吧、咖啡吧吧等；文化类：电影院院、书店店等；虽然然主要的的业态包包括了许许多种类类，但都都缺乏一一定的品品牌

4、和知知名度，也都没没有形成成一定的的经营规规模和经经营思路路。3、嘉兴兴目前主主要业态态分布（1）百百货店：a、江南南大厦：位于于市中心心禾兴北北路和中中山路交交界处，是嘉兴兴市仅有有的二个个大型购购物中心心之一。该大厦由由南北楼楼组成，营业面面积1.8万平平方米，就业人人员10000余余人，整整幢大厦厦共5层层，地下下一层，地上四四层，其其中地下下一层为为各类家家用电器器，地上上一层经经营家电电、化装装品、黄黄金珠宝宝，二层层经营男男女服饰饰鞋帽，三层经经营书籍籍文具、床上用用品与工工艺品等等，四层层为儿童童娱乐广广场与美美食城，南楼的的一二层层部分区区域为超超市。大大厦主要要经营中中档商品

5、品。现在一楼楼生意尚尚可外，其余楼楼层的经经营状况况一般。主要是是有品牌牌的东西西太少，因为现现在人们们的生活活水平越越来越高高，已不不满足原原有的状状态。该大厦的的顾客为为中高收收入阶层层，其出出行方式式80%为非机机动车和和步行，20%为机动动车，由由于经营营场地前前无停车车场，因因此整个个交通组组织略显显混乱。该大厦厦零售总总额虽大大，但赢赢利能力力低。b、戴梦梦得购物物中心是嘉嘉兴市最最高档的的购物中中心，位位于禾兴兴南路，与江南南大厦隔隔路相望望，为226层高高的戴梦梦得大酒酒店的裙裙房。该该购物中中心原为为杭州百百货大楼楼嘉兴分分店，后后因租金金过高，加之百百货业利利润较薄薄，于2

6、20000年撤出出，由戴戴梦得自自行接管管。其周周边围绕绕中山影影城、麦麦当劳等等休闲场场所。现在此购购物中心心经营布布局不是是十分合合理，来来此的人人经常抱抱怨买不不到好的的东西。戴梦得购购物中心心营业面面积约11万平方方米左右右，共设设5层：地下一一层为超超市；地地上为一一层经营营黄金珠珠宝、化化妆品、工艺品品；二层层为男女女服饰鞋鞋帽；三三层经营营家电；四、五五层空置置。该购物中中心主要要经营中中档商品品，消费费导向以以高档服服饰为主主，但其其家电种种类、品品牌比江江南大厦厦贫乏。戴梦得得购物中中心经营营状况一一般，人人气比江江南略逊逊。从以上两两点可以以看出，嘉兴目目前缺乏乏一个规规模

7、大、有档次次的购物物中心或或购物场场所，以以此来满满足嘉兴兴人民越越来越高高的生活活水平，这同时时也说明明，华庭庭街内将将设立一一万多平平方米的的主力百百货店（简称主主力店）的思路路是十分分正确的的，同时时它也会会带动华华庭街整整个街区区的繁荣荣。（2）超超市a、江南南超市：于119999年9月月20日日开业，位于市市中心禾禾兴北路路和中山山路交界界处的江江南大厦厦内，营营业面积积15000平方方米左右右，装修修较为简简单，以以经营各各种中档档食品为为主，价价位中档档，整个个超市共共两层。整个超市市经营状状况良好好，人气气旺盛，在春节节等高峰峰期营业业额可达达20万万元左右右/天，平均日日营业

8、额额在510万万元之间间。但其其略势有有1、场场地前交交通组织织混乱，2、规规模小，摊货场场地拥挤挤，购物物环境差差，3、打折促促销活动动少。b、戴梦梦得超市市：于220000年开业业，位于于戴梦得得购物中中心底层层，营业业面积约约3000平方米米左右，中档装装修，以以经营中中高档食食品和中中高档酒酒类为主主，兼顾顾部分日日用品。经营状况况良好。C、大润润发超市市：于220000年开业业，位于于嘉兴市市中山西西路，距距市区较较远，只只有9路路专线车车，来回回市区接接送顾客客。营业业面积11.5万万平方米米左右，共一层层，是目目前嘉兴兴规模最最大的超超市，实实行仓储储式经营营，日用用品批量量采购

9、，价格与与市区其其它超市市相比较较低。由于该超超市距市市区较远远，加之之受本地地人购物物观念影影响不习惯惯批量采采购，因因此经营营状况一一般。从以以上的几几个超市市的情况况可以说说明，嘉嘉兴目前前缺乏一一个既在在市中心心、配套套设施又又十分齐齐全的大大型超市市，而华华庭街将将设立一一万多平平方米的的地下超超市正符符合了这这一点。华庭街街地下超超市（1）准准备请国国内外著著名的超超市进行行经营管管理，（2）超超市旁边边有大型型的地下下停车场场，（33）在真真正的市市中心，（4）逛完超超市再到到上面的的步行街街，可以以享受“一站式式”的购物物全新体体验。所所以，华华庭街的的地下超超市肯定定会有十十

10、分旺盛盛的人气气。（3）专专卖店a、少年年南路专专卖店少年年南路，位于嘉嘉兴市区区北部，是中低低档服饰饰的集聚聚地。此此路为二二车道支支路，机机非混行行。两边边多为五五六层的的商住楼楼，多数数建成于于90年年代初，外立面面陈旧，一楼为为各种服服饰店，店面面面积小，大部分分在二三三十方，个别店店面达七七八十方方。路上的商商家原先先都在建建国路开开店经营营，后因因建国路路拆迁改改造，才才搬迁于于此。以以经营中中低档服服饰、大大众休闲闲品牌为为主，而而知名品品牌较少少。店面966年售价价120000元元/平方方米，220011年售价价170000元元/平方方米，店店面租金金17002000元/平平方

11、米/月，各各店经营营状况良良好，但但与前几几年相比比，营业业额普遍遍下降11/3，部分承承租户抱抱怨租金金高。少年路路路窄店密密，尺度度宜人，但由于于街道功功能的限限制，加加之人车车混行，外部购购物环境境较差，因此形形不成真真正意义义上的步步行街。b、勤俭俭路专卖卖店生活活性交通通次干道道，两车车道，机机非划线线分隔，道路两两侧建筑筑多为底底商上住住宅或写写字楼。商业形形态以条条商为主主，块商商为辅，整条街街集聚了了众多的的专卖店店。店面面租金11001800元/平平方米/月。华庭庭街今后后的经营营除了大大型主力力百货店店和大型型地下超超市后，另一个个重要的的业态就就是单个个专卖店店的经营营，

12、而且且，华庭庭街内的的专卖店店将弥补补以上街街区存在在的不足足：（11）华庭庭街今后后将划功功能区块块进行经经营，如如服饰、黄金珠珠宝、鞋鞋帽、工工艺品、儿童游游艺馆等等将各有有各的区区块，这这样有利利于统一一管理，也有利利于带动动整条街街的人气气；（22）靠近近建国路路，交通通便利，而且有有大型的的地下停停车场；（3）将对各各业态进进行品牌牌招商，使其进进入街内内的专卖卖店进行行经营，而且突突出招商商的品牌牌性；（4）品品种将会会十分的的齐全，真正让让顾客享享受到一一种“一站式式购物”的体验验。（4）便便利店a、阳光光购物中中心于997年开开业，营营业面积积80000平方方米左右右，经营营日

13、用百百货、服服饰及家家电。因因远离市市区，经经营状况况较差，相比之之下其市市区内的的连锁店店则人气气旺盛，经营状状况甚佳佳。b、可的的便利店店于220022年底开开始进入入嘉兴，并且迅迅速在市市区内开开出多家家分店，由于其其为244小时经经营，经经营状况况良好。（5）专专业市场场a、嘉兴兴商城位于于建国南南路，营营业面积积70000平方方米左右右，共两两层，第第一层各各类低档档服饰，二层经经营灯具具、童装装、床上上用品、窗帘等等。摊位位面积小小，多为为1520平平方米，其余为为70平平方米左左右。主主要经营营低档商商品。977年开业业，租金金一层为为901200元/月月/平方方米，二二层为11

14、4元/月/平平方米，现在商商城的租租金已远远远高于于开业之之际的租租金水平平，二层层的租金金比一层层低，但但一楼与与二楼的的经营状状况良好好。b、姚氏氏广场20000年年9月228日开开张，位位于勤俭俭路、中中山路之之间，标标准层面面积在33000040000平方方米，一一楼部分分为商场场、银行行；二楼楼为名门门和贵属属大酒店店，且有有地下停停车场；三、四四楼空置置。租金金1000元/月月/平方方米左右右。（6）其其它其它它的专业业市场包包括，嘉嘉兴大都都市、电电脑市场场、家电电市场、灯具城城、窗帘帘城、家家具城等等经营状状况都一一般，主主要是缺缺乏有效效的管理理。（7）大大型酒店店嘉兴兴的大

15、型型酒店包包括，金金龙船海海鲜城、戴梦得得大酒店店、名门门大酒店店、贵属属酒家、金悦大大酒楼、太阳宫宫大酒店店等，其其经营状状况都非非常好。一个城市市的流动动人口决决定了其其市场的的兴旺，而专业业市场更更是由此此原因受受制约，嘉兴的的专业市市场由于于没有统统一有效效的管理理，开设设的情况况参差不不齐，而而华庭街街决不会会走专业业市场这这条路，而是向向集多种种业态的的步行商商业街方方向发展展；位于于华庭街街北端的的大型观观景酒店店将满足足嘉兴市市民希望望更有经经营特色色菜肴出出现的需需求，使使人们就就餐有了了一个新新的去处处，也是是最理想想的一个个去处，让市民民在就餐餐的同时时，也能能欣赏窗窗外

16、美丽丽的古运运河与保保存完好好的古名名居，让让吃饭也也真正成成为一种种享受。（8）风风味美食食店包括括五芳斋斋、永和和豆浆等等，其经经营状况况都良好好，但有有特色的的小吃店店较少。（9）休休闲小吃吃店包括括麦当劳劳、肯得得基、唯唯新食品品等经营营状况都都尚可。嘉兴兴目前的的各类小小吃种类类不是很很多，市市民也急急盼有新新的种类类出现，而华庭庭街今后后将引进进各类洋洋快餐及及全国各各地的各各类风味味小吃品品种，以以满足市市民的普普遍需求求，同时时将弥补补目前嘉嘉兴市场场上存在在的空缺缺。（10）娱乐类类迪厅厅包括凯凯旋门夜夜总会、滚石夜夜总会、太阳吧吧、金碧碧辉煌等等，每天天生意都都十分火火爆。

17、茶茶馆包括括钻石雨雨、香菊菊、蓝沙沙、上岛岛咖啡、名典、迪欧等等，其经经营档次次不同，但其经经营都甚甚佳。（11）文化类类包括括中山影影城、新新华书店店等经营营状况都都一般。目前嘉兴兴的娱乐乐和文化化设施档档次都十十分的低低，与嘉嘉兴的城城市发展展极不匹匹配，华华庭街建建成后将将开设一一个五星星级的多多厅影院院，同时时，摄影影展、书书画展等等将会不不定期的的在华庭庭街内举举办，将将增强整整条街的的文化内内涵；华华庭街也也将引进进相关的的休闲娱娱乐设施施，如酒酒吧、咖咖啡吧、茶吧等等，以弥弥补嘉兴兴市场存存在的空空缺。4、华庭庭街地块块特征（1）、华庭街街地块位位置华庭庭街地块块东靠建建国中路路

18、、南依依勤俭路路、北频频环城北北路、西西临少年年路。从华庭街街地块周周围区域域看，有有众多的的老字号号分布；华庭街街所在的的建国路路在历史史上就是是嘉兴最最繁华的的商业中中心、文文化中心心，被称称为“北大大街”，虽然然现代商商业的发发展逐步步西移，但其商商业黄金金中心地地段的概概念仍在在嘉兴市市民和周周边地区区市民心心目中保保留着重重要的地地位。从城市中中心区域域看，华华庭街项项目地块块位于中中心区东东北部，与禾兴兴路并行行成为南南北向贯贯穿市中中心区域域的主要要干道。且为规规划中子子城轴（详见城城市发展展与城市市规划）北部。从整个嘉嘉兴市区区范围看看，本项项目地块块位于城城市中心心区域，是城

19、市市东部、西部、北部人人流进入入市中心心的主要要入口。从未来来城市发发展看，嘉兴城城市中心心（环河河内环线线以内）不会随随着城市市发展而而变迁，只会随随着城市市规模的的扩大而而进一步步增强。（2）建建国路历历史变迁迁建国国路被确确定为具具有深厚厚历史文文化积淀淀的、可可加以挖挖掘的传传统商业业文化街街区。如如该地块块上曾有有百年老老店五芳芳斋粽子子店（原原在华庭庭街地块块地块上上）、正正春和布布店（原原在华庭庭街地块块上）等等；有孩孩儿塔、严助墓墓、天宁宁寺等文文物古迹迹和特色色建筑，周边尚尚有明伦伦堂、瓶瓶山、文文庙等文文物古迹迹，这些些历史文文化遗产产体现了了城市原原有的场场所文化化内涵和

20、和空间序序列，可可重点恢恢复少量量在城市市历史文文化环境境中曾有有重要作作用、知知名度高高，在市市民心目目中仍保保留有亲亲切记忆忆的建筑筑物，如如正春和和布店、孩儿塔塔等，以以后都将将在华庭庭街项目目中重现现。建国路（原先也也为步行行街）在在80年年代中旬旬前一直直是嘉兴兴最繁华华的商业业中心，是嘉兴兴市民和和郊区进进城农民民购物、餐饮、娱乐最最主要的的去处，80年年代后期期，因城城市向西西发展，建国路路繁华程程度减弱弱，建国国路道路路改造破破坏了原原有步行行街的格格局。本项项目属于于旧城复复兴项目目，在嘉嘉兴人民民的心目目中有着着重要的的影响和和地位，华庭街街项目的的建设和和今后的的经营发发

21、展会时时刻牵动动着嘉兴兴人民的的心，所所以也志志在必得得。5、华庭庭街项目目区域市市政配套套分析（1）华华庭街项项目周围围道路状状况及人人流方向向本项项目南至至勤俭路路，北至至环城北北路，东东靠建国国路，周周边的主主要交通通干道为为建国路路、环城城北路、勤俭路路及中山山路。拓拓宽后的的建国路路为机非非实物分分割的四四车道市市级主干干道，南南起环城城南路，北至中中环北路路。环城城北路同同样为市市级交通通主干道道，与环环城东路路、环城城西路相相连，形形成市中中心内环环线。人流流的导入入主要通通过三条条路进来来，即建建国路、勤俭路路、环城城北路，建国路路是最大大人流导导入量的的道路，主要方方向为建建

22、国北路路由北向向南，将将嘉兴市市北部人人流输入入建国中中路，虽虽然北部部由嘉禾禾北京城城项目扼扼守，但但其无论论是规模模或规划划都无法法同本案案匹敌，虽然可可能有部部分客流流流失，但可能能只是很很小的一一部分，相反的的还可以以与之形形成客源源的互补补。建国南路路由南向向北，另另两股人人流方向向是从环环城北路路直接进进入建国国中路，环城北北路西段段与禾兴兴路交汇汇，直接接将嘉兴兴市北部部西北部部人流输输入到建建国路上上，东段段的环城城北路连连秀州路路，环城城路为第第二大人人流导入入口。而勤勤俭路由由于路幅幅较窄，且人车车混流，它将是是主要以以步行进进入本项项目的人人流主要要导入口口，禾兴兴路、少

23、少年路上上诸多客客流可通通过勤俭俭路间接接导入本本项目。勤俭路路为城市市中心区区生活性性干道，因商业业气氛较较浓，甚甚至有夜夜市。现在在勤俭路路、少年年路由于于没有形形成统一一的规划划管理，而且车车辆通行行也十分分困难，据调查查分析，勤俭路路、少年年路一带带的经营营户都认认为现在在这两条条街虽然然人气比比较旺，但由于于缺乏好好的规划划，等华华庭街开开出后都都表示愿愿意进入入经营；况且，原先少少年路上上的许多多经营户户都是从从华庭街街地块上上拆迁过过去的。（2）项项目地块块及周围围的公交交线路建国国路及周周围的主主要干道道上有相相当多的的公交线线路。建国路上上有四条条公交线线路，位位于地块块南端

24、建建国路上上和环城城北路地地块西侧侧：4路，从从东方路路火车车站66路，从从火车站站汽车车西站23路路，从阳阳光小区区大润润发超市市其周围主主要干道道上有其其他公交交线路可可到达本本项目地地块：5路，从从昌盛北北路三水湾湾小区99路，行行政中心心秀州州花园2路，从科技技馆东栅3路，从汽车车西站火车车站112路，从汽车车北站王江江233路，阳阳光小区区秀州州公园51路路，从城城建培训训中心火车车站一条条商业街街的兴旺旺主要靠靠人流来来带动，这些公公交路线线的设立立都会给给本项目目导入诸诸多的客客流。（3）、靠近地地块的市市政设施施建国路：市二医医院、中中国银行行嘉兴支支行、瓶瓶山公园园、五芳芳斋

25、粽子子店、贵贵属酒楼楼、名门门大酒店店勤俭路：博物馆馆、市一一幼、嘉嘉兴卫校校、银行行少年路：实验小小学、郊郊区电影影放影公公司、房房管处中山路：嘉兴三三中、戴戴梦得大大酒店、市自考考办、省省荣誉军军人康复复医院、子城乐乐园禾兴路：第一医医院、工工行市分分行这些些设施都都会给入入华庭街街经营的的客户提提供方便便，同时时这也是是吸引客客户入市市的一个个重要原原因，而而且今后后华庭街街内也将将会设立立银行、邮局等等设施。6、嘉兴兴市民对对地块的的看法根据据专业机机构对嘉嘉兴市区区的实地地考察及及有目的的性深入入性的需需求调研研，并结结合调查查的实际际数据，得出对对华庭街街地块的的看法，这也是是客户

26、能能入市经经营的一一个重要要因素。下面的的几个问问题都是是对本项项目有着着重要的的意义。（1）是是否平时时经常到到这一带带（建国国中路地地块）去去？在调调查的人人数中有有83.6%常常去该地地区，这这一比列列足以说说明这一一结论：华庭街项项目地块块所处地地区在嘉嘉兴市民民心目中中有相当当高的地地位，是是市民消消费去处处的一个个重要组组成部分分，也是是居民生生活的一一个必去去之处。（2）平平时一个个月会去去几次（建国路路该地块块及附近近）？在调调查者总总数当中中，分别别有377.5%、200.4%、166.7%和166.1%的人平平均每月月会到该该地区44次以上上、12次、34次和和23次。数据

27、显显示，每每月去建建国路44次以上上的占总总样本量量的377.5%，占据据了最高高份额，每月去去14次的的占总样样本量的的53.2%，两者之之和为889.77%。可见，将将有九成成的受访访者会定定期到本本区域来来，由此此，建国国路本身身在嘉兴兴市民心心目中就就有非常常的知名名度，也也验证了了建国路路是嘉兴兴市民习习惯性消消费或休休闲的一一大区域域。（3）到到这一区区域的主主要目的的是什么么？从调调查结果果显示，有511.5%的受访访者到此此区块的的主要目目的是购购物，除除此之外外，有224.77%的人人是散步步，有99.4%的人是是娱乐，以上三三项合计计共占被被调查总总数的885.66%，可可

28、以看出出，建国国路是嘉嘉兴市民民的理想想的购物物、休闲闲场所。滚石等等大型娱娱乐厅的的开设，为建国国路带来来了不少少的人流流。人流流即代表表了商机机，虽在在以娱乐乐为目的的抵达的的人流比比例相对对小是因因为嘉兴兴或本区区域娱乐乐设施的的提供较较为稀缺缺，意向向未被激激发罢了了。所以以，在华华庭街上上设立娱娱乐、休休闲设施施是十分分必要的的，它在在带动人人气的同同时，就就是带动动了整条条街的商商机。（4）对对这一区区域最满满意的是是？购物物是受访访者最满满意的，占总量量的588%，可可见，虽虽然建国国路在拓拓宽后造造成的客客源流失失、商业业气氛减减弱，但但改建后后的建国国路环境境有所提提升，老老

29、牌的商商业街的的印象在在嘉兴市市民心中中仍占有有相当高高的地位位，加上上许多商商家对建建国路的的肯定，在嘉兴兴人心目目中建国国路依然然是购物物的好去去处。接接下来依依次为娱娱乐/休休闲、交交通和环环境卫生生选项。可见见，建国国路除了了购物方方面的优优势外，也存在在着其他他方面的的优势，但这些些优势表表现不很很明显，所以建建国路的的再次复复兴，务务必要做做到各方方面包括括环境、配套服服务等多多方面的的改进和和提升，而本项项目是嘉嘉兴市政政府重点点支持的的建设项项目，对对本项目目的优惠惠措施和和相关的的配套服服务措施施相当的的多，这这将会带带动整条条建国路路的兴旺旺。（5）在在印象中中，这一一区域

30、以以前最具具特色的的方面是是什么？从调调查中显显示，本本建设区区域以往往就是嘉嘉兴市民民主要的的购物、饮食和和娱乐场场所，这这对日后后的建设设是十分分有利的的。分别别有533.7%、199.3%、177.3%的消费费者认为为以往该该地区最最大的特特色是购购物、饮饮食和娱娱乐。在在建国路路未拓宽宽以前，更是由由于商业业的聚集集而一直直是嘉兴兴市中心心所在区区域。所以以，华庭庭街会借借助建国国路原有有的特色色，设立立更有特特色的产产品，也也将进一一步繁荣荣华庭街街。（6）嘉嘉兴目前前最具特特色的购购物场所所或购物物街？对最最具特色色的购物物街嘉兴兴市民对对江南大大厦、建建国路、少年路路、中山山路、

31、勤勤俭路、北京路路认同的的比例分分别是332.77%、224.44%、115.11%、112%、10.4%、2.77%，尽尽管近两两年建国国路、勤勤俭路一一带的商商贸地位位有所削削弱，但但到目前前为止，它在嘉嘉兴市民民心目中中仍然占占有相当当高的地地位。调查还显显示，嘉嘉兴目前前还未形形成富有有特色的的餐饮业业市场，市民对对饮食方方面具有有较高的的需求，所以，华庭街街设立一一个大型型的观景景酒店是是十分必必要和正正确的；嘉兴市市民在喜喜爱家乡乡所特有有的文化化外也希希望有一一点酒吧吧歌舞表表演等外外来的新新鲜事物物来充实实他们的的生活，提高他他们的生生活质量量，因此此，华庭庭街将引引进一些些外

32、来的的休闲文文化。7、华庭庭街项目目目前面面对主要要的竞争争市场（1）、写字楼楼前几几年，嘉嘉兴市场场的写字字楼有些些怪，有有些楼盘盘的写字字楼均价价比住宅宅还便宜宜。不过过，最近近一段时时间写字字楼市场场开始活活跃，价价格也逐逐步的开开始上升升。而华华庭街写写字楼的的面积不不大，而而且又处处于黄金金地段，所以，根本不不存在着着有竞争争市场，反而会会带动整整个嘉兴兴的写字字楼市场场。a、众安安商务中中心位于于禾兴北北路，地地理位置置优越，共7层层，总面面积约332000平方米米，地下下一层为为车库，一层为为商铺，二至七七层为写写字楼、住宅。写字楼楼均价220000元/平平方米，有一部部国产电电

33、梯。众众安商务务中心作作为中高高档纯写写字楼的的出现，填补嘉嘉兴市场场的空白白，销售售率达1100%。目前前已逐步步装修入入户，办办公楼环环境好，但因场场地前无无停车场场，临时时停车不不方便。b、禾兴兴北路写写字楼共六六层，为为普通商商住楼，每层的的建筑面面积约为为8000平方米米，均价价20000元/平方米米。c、少年年北路写写字楼于998年竣竣工，老老式商住住楼，共共六层，无电梯梯，每层层面积约约为四、五百方方，均价价19000元/平方米米，租售售率855%。因因少年北北路路窄窄店多，客户普普遍反映映车辆通通行不便便，停车车较为困困难。d、勤俭俭路写字字楼共77层，无无电梯，均价11500

34、0元/平平方米。从以上的的写字楼楼可以看看出，目目前嘉兴兴还没有有设施齐齐全的写写字楼，也急需需这样的的写字楼楼出现，而华庭庭街正好好弥补这这一空缺缺。（2）、同类产产品开发发情况a、少年年路商业业步行街街（中和和路步行行街）开发单位位：嘉兴兴兴嘉房房地产有有限公司司设计单位位：嘉兴兴中房建建筑设计计研究院院总占地面面积50025平平方米，总建筑筑面积1125660平方方米，一一、二层层商铺高高3.66米，开开间3.6米，进深112米，34层以以上为办办公。沿少年路路商铺的的单个店店面，面面积约为为40多多平方米米，单个个店面单单价已达达200000元元/平方方米，目目前已全全部售完完，二、三

35、层均均价在22000030000元，都已售售完。沿沿中和路路的店面面，单个个店面单单价为1170000元/平方米米。银行行提供六六成十年年按揭。但是，步步行街没没有统一一管理，私人业业主在招招租，而而且此地地交通也也不方便便，且没没有停车车场。b、嘉禾禾北京城城开发商：浙江东东方莱茵茵达置业业有限公公司建筑设计计：杭州州江南工工程设计计院此项项目总地地价1.6亿元元，土地地单价221255元/平平方米，楼面地地价13328元元/平方方米。嘉禾北京京城建筑筑占地面面积3112988平方米米，总建建筑面积积12001911平方米米，商业业面积4467992平方方米。建筑为二二层的条条型结构构，分别

36、别沿北京京路和建建国路布布置，由由于北丽丽桥产生生的高差差，使得得桥边的的入口广广场高度度与地面面产生22米左右右的高差差，进入入地面层层需从广广场一侧侧的台阶阶向下步步行，二二层则通通过向上上的台阶阶方能进进入。这这使得嘉嘉禾北京京城的主主入口人人流将受受到严重重影响，从而影影响整条条街的人人流和经经营情况况。据销销售人员员介绍：北京城城是集商商贸、旅旅游、休休闲、娱娱乐为一一体的步步行街。具体经经营内容容为：流流行服饰饰、化妆妆品、音音响制品品、传统统工艺品品、连锁锁快餐、酒吧、茶楼、小影院院等，但但它没有有明确的的功能分分区和定定位，即即使对建建筑结构构有较大大要求的的餐饮业业，设计计上

37、也无无特别安安排（如如上下水水、排气气、厨房房位置等等）。从从客户购购买用途途看，同同样无明明确意向向。从以以上可以以看出，北京城城的经营营将会受受到严重重影响。而华庭庭街在每每个店面面都考虑虑了上下下水、排排污等设设施，经经营户入入内后无无需再考考虑这些些问题。商铺铺从20000年年12月月开始预预定，220011年5月月正式销销售（11）沿建建国路一一层店面面，每间间面积约约为1550平方方米，小小面积也也有，单单价1335000元/平平方米，开间靠靠建国路路8*115米、靠住宅宅区8*7.55米；（2）北北京城内内纯底楼楼店面，每间面面积约为为40多多平方米米，单价价95000元/平方米

38、米；（33）北京京城内一一楼一底底店面，各间面面积不等等，单价价底楼885000元/平平方米，二楼338000元/平平方米（4）沿沿北京路路中庭步步行街，一层靠靠南沿河河8*99米，两两面开门门，靠北北面住宅宅区为44*122米。住住宅共110幢楼楼，均价价26000元/平方米米。客户户80%为投资资客，温温州人与与本地人人相当，欲经营营内容不不明。付付宽方式式是预定定是以总总房价的的10%作为订订金，五五月份签签定合同同，再付付20%的房款款，其余余70%作为按按揭。目前前，北京京城的经经营业态态已在原原先的基基础上进进行了调调整，变变成以家家居（装装）一条条街、小小商品市市场与苏苏宁电器器业态为为主，而而且经营营状况一一般。8、华庭庭街项目目的产品品定位a、综合合各方面面因素，本项目目产品定定位为具具有下列列特征的的综合性性商业文文化娱乐乐设施：（1）、以小型型商铺为为主（零零售店）、在节节点上间间插规模模较大的的主力店店（一万万多平方方米），以步行街街方式进进行组合合，地下下设立大大型超市市及大型型地下停停车场。（2）、功能：零售业业（包括括大